L'IMMOBILIER RÉSIDENTIEL HAUT DE GAMME EN FRANCE 2021 - IMPACT DE LA PANDÉMIE ÉVOLUTION DES PRIX
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P1 NEW YORK FO CUS 2021 L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL HAUT DE GAMME EN FRANCE 2021 1 I M PA C T D E L A PA N D É M I E 2 ÉVOLUTION DES PRIX 3 TENDANCES FUTURES
LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAU T DE GAMME EN FRANCE 2021 P2 P3 LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAU T DE GAMME EN FRANCE 2021
TENDANCES
Reprise de la demande en 2021 Macron de restreindre l’assiette de l’impôt plus grand nombre de personnes assujetties
PRINCIPAUX sur la fortune au seul patrimoine immo- à l’impôt sur la fortune (8 853), tandis que
GÉNÉRALES
La demande étrangère devrait nettement bilier en 2017 a conforté l’image de pays c’était dans le 7e que le patrimoine moyen
ENSEIGNEMENTS augmenter avec la réouverture des fron- favorable aux entreprises, inversant la fuite par résident était le plus élevé.
tières. La France compte plus de 15 500 de capitaux observée durant la présidence
personnes très fortunées (UHNWI), pos- de François Hollande.
Biens haut de gamme
sédant chacune un patrimoine supérieur
2020 2025 Prévisions d’évolution
Biens les plus prestigieux et onéreux, se situant
à 30 millions USD, un chiffre qui devrait Les 7e et 16sur
en % arrondissements,
e 5 ans
généralement dans les 5 % d’actifs les plus
augmenter de 53 %, pour atteindre près de principaux îlots de richesse en
Malgré un contexte difficile, le marché résidentiel haut de gamme France
chers d’un marché donné. Les marchés haut
I M PA C T D E L A HNWI23 700 d’ici 2025, selon l’étude The Wealth de gamme sont généralement caractérisés par
PA N D É M I E a bien résisté en 2020, la pandémie ayant notamment conduit les (personnes
Report 2021.
fortunées) 2 554 936 3 608 769 41 %
le profil international des acheteurs.
acquéreurs français à reconsidérer leurs besoins immobiliers. La qualité de vie, l’accessibilité et le Les données de l’administration fiscale
Les prix des biens résidentiels haut
climat sont de puissants atouts, Monaco et
UHNWI française permettent de savoir où habitent
de gamme ont progressé de 1,3 % en (personnes très 15 503 23 692 53 %
lafortunées)
Côte d’Azur constituant sans doute l’une les personnes fortunées résidant en France. Regardez le webinaire The Wealth
moyenne en 2020 en France, et les ventes Signes encourageants des emprunts immobiliers ont atteint leur
des principales concentrations de richesse à En 2019 (derniers chiffres disponibles), le Report 2021 en français ou en anglais
de 5 % entre février 2020 et février 2021. plus bas niveau depuis 50 ans, s’établis-
l’échelle mondiale. La décision du président 16e arrondissement de Paris accueillait le
Avec trois confinements nationaux, un sant à 1,11 % contre 5,35 % en 2008. Les Milliardaires 51 66 29 %
démarrage poussif de la campagne de vacci- propriétaires cherchant à déménager ou à
nation, et des frontières et des stations de ski acheter une résidence secondaire pen- Le nombre d’UHNWI augmentera de 53 % d’ici 2025 en France Villes les plus riches de France au regard de
fermées, le marché immobilier français a fait dant la pandémie ont donc eu accès à des l’assujettissement à l’IFI* 2019
face à une conjoncture difficile l’an passé. financements relativement abordables.
Toutefois, un peu plus de 40 % des Un coup de pouce supplémentaire a été 2020 2025 Prévisions d’évolution
PA R I S
2020 -8.2%
en % sur 5 ans
Français avaient reçu au moins une dose de apporté par le Haut Conseil de stabilité
Nom de la commune Nombre d’assujettis Patrimoine moyen
Les prix de biens haut de gamme ont vaccin à la fin du mois de juin 2021, tandis financière, qui a allégé les conditions 2021 5.8% à l’IFI en €
fléchi en 2020, mais l’offre limitée et des que l’UE a décidé de lever les restrictions d’emprunt en 2020, autorisant les banques HNWI (personnes Paris 16e 8 853 2 833 570
2 554 936 3 608 769 41 %
projets d’envergure (Grand Paris, JO 2024) sur les déplacements non essentiels et d’ac- à relever le taux d’endettement maximum 2022 fortunées) 4.2% Paris 7e 4 077 3 203 056
cueillir de nouveau les voyageurs vaccinés, de 33 % à 35 % pour les ménages. Paris 17e 3 625 2 443 877
soutiendront la croissance future.
une initiative déterminante pour le pays le UHNWI Neuilly-sur-Seine 3 524 2 895 472
(personnes très 15 503 23 692 53 % Paris 15e 3 137 2 236 794
plus visité au monde avec quelque 90 mil- fortunées)
Paris 6e 2 668
Prévisions d’évolution
2 872 758
2020 2025
lions de touristes accueillis habituellement en % sur 5 ans
Paris 8e 2 107 2 847 048
en France chaque année. HNWI (personnes fortunées) 3 608 769 41 458
%
Milliardaires 51 662 554 936 29 % Lyon 1 902 2 279
Depuis mars 2020, la France a vécu près
Les taux des emprunts Boulogne-Billancourt 1 780 2 224 112
de 190 jours de confinement, mais l’impact UHNWI 15 503 23 692 53 %
économique de ces confinements succes-
immobiliers ont atteint leur plus (personnes très fortunées) Paris 14e 1 728 2 328 580
bas niveau depuis 50 ans selon la
SUD DE LA FRANCE sifs s’est réduit à chaque fois selon l’Insee. : The Wealth 51
Milliardaires
Source 66
Report 2021 UHNWI = Personnes détenant un patrimoine supérieur à 30 millions USD 29 %
Source : IFI *Villes comptant plus de 20 000 habitants et plus de 50 assujettis à l’impôt sur
Le marché immobilier français a connu la Banque de France, s’établissant à la fortune
Les résidents monégasques ont
même tendance. 1,11 % contre 5,35 % en 2008. Ventes en hausse de 5 % sur le marché résidentiel français entre février 2020 et février 2021
2020 -8.2%
fortement alimenté la demande en 2020.
Ventes dans l’ancien, moyenne glisante sur 12 mois
Début de reprise 2021 5.8% May-22 French Presidential
Mars&2020
Legislative Election
Retour de la clientèle française France Ile-de-France Province La pandémie
frappe la France
Crise financière
20221 600 000 4.2%de 2008
Les ventes de logements se sont presque mondiale 2012 F. Hollande remporte
Paris a sans doute été la ville la plus 1 400 000 la présidentielle et
Feb-23
totalement interrompues au 2e trimestre augmente l’ISFFIS Alpine Ski World Cup - Meribel & Courchevel
touchée par la pandémie, mais l’analyse 1 200 000
2020 en raison du premier confinement. En
de notre équipe de recherche parisienne 1Cannes
000 000 St Jean Cap Ferrat St Tropez Prime France average
revanche, lors des confinements suivants,
ALPES n’a mis en évidence qu’une faible augmen- 110 800 000 2020 2025 Summer 2024 Paris Olympics & Paralympics Prévisions d’évolution
la dynamique des ventes s’est maintenue, en % sur 5 ans
26 % des Européens fortunés envisagent tation du nombre de ménages quittant le 105 600 000
Le président Macron limite
les transactions réalisées entre août 2020 et l’assiette de l’impôt sur la fortune
l’achat d’un logement proche des domaines centre de la capitale pour la périphérie HNWI (personnes
100
fortunées)
400 000 2 554 936 3 608 aux
769seuls actifs immobiliers
41 %
février 2021 progressant de 5 % par rapport 2030 Grand Paris Project due for completion
skiables en raison de la pandémie. du fait de la crise sanitaire. Au second 200 000
aux six mois précédents. Certains marchés de 95 UHNWI 15 503 23 692 53 %
semestre 2020, quelque 34 % des Parisiens (personnes très fortunées)
territoires ruraux, comme l’Aude, la Dordogne 90 0
ayant quitté la capitale se sont installés en
Avr. 04
Sept. 04
Févr. 05
Juill. 05
Déc. 05
Mai. 06
Oct. 06
Jan. 08
Juin. 08
Nov. 08
Avr. 09
Sept. 09
Févr. 10
Juin. 10
Déc. 10
Mai. 11
Oct. 11
Mars. 12
Août. 12
Jan. 13
Juin. 13
Nov. 13
Avr. 14
Sept. 14
Févr. 15
Juin. 15
Déc. 15
Mai. 16
Oct. 16
Jan. 18
Juin. 18
Nov. 18
Avr. 19
Sept. 19
Févr. 20
Juill. 20
Déc. 20
Févr. 21
Mars. 07
Août. 07
Mar. 17
Août. 17
ou les Pyrénées ont par exemple enregistré Milliardaires 51 66 29 %
première couronne, un chiffre en légère 85
des hausses du nombre de ventes parmi les
hausse par rapport à la moyenne sur 10 ans 80
plus importantes d’une année à l’autre. 2015: Knight Frank Research,
2016 Macrobond, CGEDD
2017 d’après la DGFiP
2018 2019 2020
(30 %). 11 % de ces habitants ont choisi la Source (MEDOC) et bases notariales
deuxième couronne, soit un peu plus que
Faible coût du crédit et mesures
la moyenne sur 10 ans (8 %). La clientèle France : une fiscalité à l’achatIle-de-France
France plus faible dans l’immobilier neuf
Province Grandes dates à venir Mars 2020 La pandémie
de soutien
PERSPECTIVES française a dominé le marché en 2020, Coûts d’achat, de propriété et de vente (%)
Crise financière
frappe la France
1 600 000 2012 F. Hollande remporte
En France, le marché résidentiel haut de l’interdiction des voyages à l’étranger ayant Achat Propriété Vente Achat mondiale
Propriétéde 2008
Vente Avril-Juin 2022 etÉlection présidentielle et élections législatives françaises
Le gouvernement français a consacré 604 1 400 000 la présidentielle
gamme restera favorable aux vendeurs freiné la demande internationale. En 2020, augmente l’ISF
milliards d’euros aux dépenses prévues 1 200 000
jusqu’au 1er trimestre 2022 du fait de la
60 % des ventes de biens haut de gamme Février 2023 Finales de la Coupe du monde de ski alpin – Méribel et Courchevel
dans le cadre du plan de soutien à l’écono- 2,4 % 1 000 0002 % 5-7 % 7,5 % 2% 5-7 %
réalisées en France par Knight Frank
reprise de la demande et de la réouverture mie, dont un dispositif d’activité partielle 800 000
concernaient des acquéreurs français ou Été 2024 Jeux olympiques et paralympiques
des frontières. L’activité ralentira à l’approche couvrant 84 % de la rémunération nette 600 000
Le président Macron limite
des ressortissants étrangers domiciliés en Immobilier neuf Immobilier ancien l’assiette de l’impôt sur la fortune
de l’élection présidentielle de mai 2022. des résidents, dans la limite de 6 927 € par 400 000 2030 Achèvement prévu du aux seuls
projet duactifs
Grand immobiliers
Paris Express
France, un niveau record.
mois. Selon la Banque de France, les taux Source : Knight Frank Research
200 000
0
Avr. 04
Sept. 04
Févr. 05
Juill. 05
Déc. 05
Mai. 06
Oct. 06
Jan. 08
Juin. 08
Nov. 08
Avr. 09
Sept. 09
Févr. 10
Juin. 10
Déc. 10
Mai. 11
Oct. 11
Mars. 12
Août. 12
Jan. 13
Juin. 13
Nov. 13
Avr. 14
Sept. 14
Févr. 15
Juin. 15
Déc. 15
Mai. 16
Oct. 16
Jan. 18
Juin. 18
Nov. 18
Avr. 19
Sept. 19
Févr. 20
Juill. 20
Déc. 20
Févr. 21
Mars. 07
Août. 07
Mar. 17
Août. 17LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAU T DE GAMME EN FRANCE 2021 P4 P5 LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAU T DE GAMME EN FRANCE 2021
Aéroport
PARIS
Charles de patrimoine mondial de l’UNESCO, les 7 % en 2020, contre 5 % à Paris. En outre, prix et pouvoir d’achat immobilier des
Gaulle
opportunités d’immeubles de logements près de 4 milliards d’euros seront alloués ménages témoigne d’un resserrement du
neufs sont rares à Paris. La pandémie a à l’organisation des JO de Paris 2024, et la marché et laisse entrevoir une hausse de la
Montmartre Malgré un contexte difficile, le marché résidentiel haut de gamme accentué la rareté de l’offre en raison des conjonction de ces deux projets donnera demande locative dans les années à venir.
8e Arr.
a bien résisté en 2020, la pandémie ayant notamment conduit les retards de chantiers, tandis que le nombre une forte impulsion économique au nord et Selon Oxford Economics, la catégorie des
16e Arr.
Louvre
acquéreurs français à reconsidérer leurs besoins immobiliers. de permis de construire délivrés est resté à l’ouest de la capitale. 20-39 ans, composante clé de la demande
relativement stable (- 3 % sur un an en locative dans la plupart des villes, représente
L 2020) et que les lancements ont reculé « Cash is king » environ 31 % de la population totale à Paris.
Tour Eiffel De solides fondamentaux segment « super prime » (> 10 millions USD)
A
de 34 %. En moyenne, près de 4 000
SE
7e Arr. a bien résisté en 2020, avec un total de 13
IN
6 Arr.
e
nouveaux logements seulement ont été En dépit de la faiblesse des taux d’intérêt, Perspectives
E
Le marché résidentiel parisien a bien ventes comme en 2018 et 2019.
lancés chaque année au cours de la dernière Junot Fine Properties, partenaire de Knight
résisté en 2020 sous l’effet combiné
décennie. Si l’on se projette dans l’avenir, Frank à Paris, a constaté une forte hausse L’augmentation de la dette publique
de la rareté de l’offre, de taux d’intérêt Forte demande pour les hôtels
la transformation de bureaux en logements du nombre d’acheteurs payant comptant risque de peser sur les grands projets
historiquement bas, de projets particuliers
pourrait être un remède à la rareté de l’offre. depuis le début de la pandémie. 87 % des d’infrastructures (le Grand Paris et les
d’infrastructures majeurs et d’un Paris Moyenne biens résidentiels haut de gamme en France
Toutefois, le potentiel de reconversion acquéreurs de biens haut de gamme ont JO de 2024) et pourrait représenter un
réexamen des modes de vie. Les appartements représentant environ 80 %
125 se trouve principalement en deuxième ainsi opté pour un paiement comptant, obstacle, tandis que les prévisionnistes
du parc de logements en région parisienne,
couronne plutôt que dans des secteurs voyant dans l’immobilier un moyen de prévoient qu’il faudra attendre 2023
Une année de « stop-and-go » la recherche d’espace liée à la pandémie a
120
centraux comme La Défense. sécuriser leur patrimoine dans une période avant que la fréquentation touristique
accru la valeur des maisons individuelles. 115
très incertaine. internationale retrouve son niveau de 2019
Comme dans d’autres villes mondiales, Parmi les biens vendus à Paris en 2020 par
Fourchette de prix 110
Projets d’investissement à Paris. Toutefois, les facteurs favorables
la plus dynamique les visites et les transactions immobilières Junot Fine Properties, partenaire de Knight 105
majeurs Dynamisme du marché locatif ne manquent pas. L’importance du secteur
ont été interrompues durant plusieurs Frank dans la capitale, 83 % offraient ainsi
privé
2 à 4 millions d’€ financier à Paris, des taux de productivité
100
semaines au deuxième trimestre 2020, un espace extérieur.
95 Plus grand projet de transport en Europe importants, des revenus supérieurs à la
entraînant un rebond de l’activité au La demande d’hôtels particuliers a été
90 pour les dix années à venir, le Grand Paris La compression des taux de rendement moyenne, ainsi que les grands projets
moment de l’assouplissement des particulièrement soutenue. Ces grandes
Express prévoit la création de quatre sur le marché de l’immobilier d’entreprise d’infrastructures prévus au cours des
mesures de restriction. Ainsi, 187 100 demeures historiques, souvent dotées de 85
nouvelles lignes
2015 2016de métro et 2017de 68 nouvelles
2018 contribue2019à renforcer 2020
l’attrait des actifs dix prochaines années pourraient ainsi
Variation annuelle en % (2020) ventes de logements ont été réalisées en jardins et de piscines, sont rares, mais celles
gares d’ici 2030. Dans le département Global résidentiels pour les investisseurs, ces contribuer à donner un coup de fouet à
Ile-de-France sur l’ensemble de 2020, qui ont été mises sur le marché ont suscité
- 2,3 % soit une baisse de 12 % sur un an, mais le un vif intérêt. Parmi les huit biens de ce type
des Hauts-de-Seine – l’un des principaux
Nombre de Volume
biens leur permettant de diversifier leur l’économie locale.
bénéficiaires
Transactions
du projet avec la Seine-Saint-
(millions USD)
patrimoine et offrant des revenus sécurisés Prix moyen (millions USD)
marché a été très dynamique entre juin et vendus en 2020 (transactions dont les détails
Denis – les prix sont déjà supérieurs aux sur le long terme. En 2020, les investisseurs
septembre. sont connus), cinq se trouvaient dans le 16e Téléchargez notre étude Le marché
13
2018 valeurs moyennes du marché. Selon la institutionnels ont injecté 154
près de 700 11,8 $
Évolution attendue Sur le segment prime, qui correspond arrondissement, deux dans le 7e et un dans le de l’immobilier résidentiel à Paris et en
Chambre des notaires de Paris, les prix millions d’euros sur le marché résidentiel
des prix en 2021 à la tranche supérieure (5 %) du marché 18e, pour un prix de vente moyen atteignant Île-de-France
2019
moyens 13y ont enregistré une hausse de 172
de Paris intra-muros. L’écart croissant entre 13,3 $
résidentiel, les prix ont fléchi de 2 % en 20,6 millions d’euros.
2020. Les restrictions de déplacement 2020 13 244 18,7 $
ont en effet pesé sur la demande Offre restreinte Paris : un marché compétitif à l’échelle internationale
internationale, même si certains Prix de vente moyen d’actifs haut de gamme, en € par m² au 1T 2021
Principaux marchés acheteurs étaient prêts à se positionner à En raison de règles d’urbanisme strictes
la suite de visites virtuelles. Malgré cela, le et de la présence de cinq sites inscrits au 54 850
6e, 7e, 8e, 16e Paris Moyenne biens résidentiels haut de gamme en France
125
120
37 330
Les appartements représentant environ 80 % du parc de 115 27 990
24 480 23 730 23 390
logements en région parisienne, la recherche d’espace liée à 110 20 490 20 000 19 600
la pandémie a accru la valeur des maisons individuelles. 105
100
Paris : indice résidentiel prime 95
Prix prime à Paris Indice 100 = 2015
Monaco RAS de Hong Kong Londres New York Genève Singapour Los Angeles Vienne Paris
Source : Knight Frank Research
1T 2021 90
Paris Moyenne biens résidentiels haut de gamme en France
85
S ECTE UR € P AR M² 125
Stabilité
2015 des ventes
2016 sur le segment
2017 super-prime
2018 2019 2020
Transactions dépassant 10 millions USD* Global
Paris – moyenne pour les 120
19 600 €
biens haut de gamme 115 Nombre de Volume
Transactions (millions USD) Prix moyen (millions USD)
110
6e arrondissement 21 500 €
105 2018 13 154 11,8 $
7 arrondissement
e
20 800 € 100
2019 13 172 13,3 $
95
8 arrondissement
e
18 500 €
90 2020 13 244 18,7 $
16e arrondissement 17 600 € 85
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Source : Knight Frank Research
Source : Knight Frank Research Sources : Knight Frank Research, Junot Fine Properties *Taux de change calculés au 31 décembre 2020
Global
Nombre de Volume
54 850
Transactions (millions USD) Prix moyen (millions USD)
2018 13 154 11,8 $
37 330R
LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAU T DE GAMME EN FRANCE 2021
IV
P6 P7 LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAU T DE GAMME EN FRANCE 2021
ER
SE
N I
E
C Ô T E D ’A Z U R LAC LÉMAN
LES ALPES
Saint Jean Cap Ferrat
Aéroport de Air pur, tranquillité, découverte, vues moyenne, de 2,5 % en 2020, les stations de
Si certains secteurs affichent de fortes hauss- sont plus nombreux et moins onéreux. Genève SUISSE
Mougins
dégagées et grands espaces : la recherche Megève (4,5 %) et Chamonix (3,5 %) enreg-
es, les prix des biens haut de gamme sont La situation est identique à Cannes. Su-
Aéroport d’espace liée à la pandémie a remis la mon- istrant les hausses les plus fortes.
restés globalement stables sur la Côte d’Azur. per Cannes et Cannes Californie séduisent
Nice Côte Chamonix tagne sur le devant de la scène. Les Alpes drainent une part croissante
Si les acquéreurs français et monégasques ont des acquéreurs du centre de Cannes, qui
d’Azur Selon une enquête de Knight Frank de capitaux privés et institutionnels, attirés
comblé le vide laissé par la clientèle interna- recherchent un plus large choix de villas Aérop
Massif des Bauges figurant dans l’édition 2021 du Wealth par les dispositifs fiscaux attrayants dont
Cannes tionale, soumise aux restrictions de déplace- neuves contemporaines.
Parc naturel Report, les logements proches des pistes de bénéficie l’immobilier neuf. En s’engageant
ment liées au Covid, le niveau de l’offre sur le Plus à l’Est, Cap Martin, Villefranche Megève
ski intéressent de plus en plus la clientèle. À à louer un bien meublé pendant 20 ans, les
littoral a limité la hausse des prix. et Saint-Jean-Cap-Ferrat ont attiré de
l’échelle mondiale, 11 % des conseils en pat- propriétaires bénéficient d’une réduction
Cela étant, la recherche d’espace liée à nombreux résidents monégasques, qui ITALIE
rimoine ont indiqué que la crise du Covid-19 de 20 % de la TVA, une initiative qui s’ap-
la crise sanitaire s’est traduite par un essor occupaient des appartements au début du
avait renforcé l’intérêt de leurs clients pour plique à l’ensemble du territoire.
de la demande de villas au détriment des premier confinement, tandis que d’autres
Eiffel Tower l’achat d’un pied-à-terre à la montagne, Les stations alpines ont engagé une
appartements. se sont tournés vers de petites propriétés Mougins
Courchevel
St Tropez Méribel ce chiffre atteignant même 26 % parmi les transformation afin d’attirer des visiteurs
Scindée en trois marchés (Côte d’Azur situées plus loin dans les terres, près de
personnes les plus fortunées d’Europe. tout au long de l’année et investissent ainsi
centrale, Saint-Tropez et alentours, ar- Valbonne et Grasse. Val-d’Isère
Cannes Après deux saisons de ski gâchées par la à la fois dans l’offre de sports d’hiver et
rière-pays dont Mougins et Grasse) la région Le tourisme et les salons profession-
pandémie, les stations des Alpes anticipent d’autres activités. Ce type de projet permet
attire un nombre significatif d’acquéreurs de nels constituant une importante source
Fourchette de prix résidences secondaires, mais accueille aussi de revenus pour la Côte d’Azur, la région
une saison 2021/2022 dynamique. non seulement de développer le tourisme,
la plus dynamique une importante population de résidents nés a été ébranlée par la pandémie. Toutefois,
Depuis le début de la crise, la de- mais aussi de limiter l’exposition des
mande qui s’orientait habituellement vers stations aux risques liés au changement
3 - 5 millions € à l’étranger. Cannes, qui accueille habituellement de Fourchette de prix l’hébergement hôtelier s’est reportée sur le climatique.
Parmi les acheteurs figurent aussi un cer- nombreux évènements phares chaque la plus dynamique marché de la location de chalets, les skieurs
Eiffel Tower
Sans surprise, la principale difficulté liée
tain nombre d’« impatriés », expatriés français année, a annoncé que le Festival de Cannes
de retour dans l’Hexagone qui souhaitent et le MIPIM se tiendraient en 2021, ce qui est 2-4 millions d’€ cherchant à éviter les espaces communs et au Brexit n’est pas la règle des 90/180 jours,
Variation annuelle en % (2020) souhaitant disposer d’un balcon ou d’un car rares sont les propriétaires britanniques
s’installer dans le Sud pour profiter d’une un signe positif pour l’industrie touristique
qui passent plus de trois mois dans leur
1,0 % meilleure qualité de vie. Nombre d’entre eux régionale.
extérieur durant leur séjour.
Les clientèles française, suisse et pied-à-terre en montagne, mais plutôt le
choisissent de s’installer à Mougins, Valbonne Alors que dans le monde les responsa-
Variation annuelle en % (2020) italienne ont afflué vers la région lorsque recrutement de personnel britannique
ou Aix-en-Provence, car on y trouve de bles politiques envisagent d’augmenter les
pour des séjours tout compris. La nécessité
Evolution attendue bonnes écoles internationales. impôts pour financer la crise du Covid-19, St Tropez 2,5 % les restrictions de déplacement ont été
levées, offrant une bouffée d’oxygène bien- d’employer des ressortissants français ou
des prix en 2021 En dépit d’une offre abondante sur le plusieurs pays réfléchissent notamment
venue au secteur locatif durant l’été 2020. de l’Union européenne se traduira par une
littoral, les produits mis à la vente sont pour la première fois à l’instauration d’un
Dans les départements de Haute-Savoie hausse des coûts et un alourdissement des
rares dans certains secteurs. La demande impôt sur la fortune. Pour les personnes Évolution attendue démarches administratives.
et de Savoie, où se trouvent les principales
surpasse l’offre le long de la plage de s’installant sur la Côte d’Azur, le modèle des prix en 2021
stations alpines, les ventes ont augmenté,
Pampelonne près de Saint-Tropez, ainsi français pourra rassurer, sachant que
Principaux marchés respectivement, de 2,5 % et 3 % en février
que dans le village de Ramatuelle, pour des d’autres territoires risquent de prendre des
2021 en glissement annuel selon le CGEDD. Téléchargez le Ski Property Report
biens compris entre 3 et 7 millions d’euros. mesures fiscales moins favorables.
Saint Jean Cap Ferrat, St Tropez, Les prix prime ont progressé, en
Les opportunités étant rares, les acquéreurs
Cannes, Cap d’Antibes, Grasse cherchent un peu plus au sud vers la plage
Téléchargez notre brochure Dix
raisons d’acheter sur la Côte d’Azur Principaux marchés
de L’Escalet et La Croix Valmer, où les biens
Val d’Isère, Courchevel, Les Alpes : indice des prix prime
Indice 100 = 2015
Prix prime par secteur Méribel, Megève
Côte d’Azur : indice des prix prime Chamonix Courchevel 1850 Megève Méribel Val d’Isère Moyenne biens résidentiels
T1 2021 haut de gamme en France
Indice 100 = 2015
125
SE CTE UR €/M² Cannes Saint-Jean Cap Ferrat Saint-Tropez Moyenne biens résidentiels 120
haut de gamme en France
115
Saint-Jean-Cap-Ferrat 35 300 € 125
110
Saint-Tropez 28 300 € 120
115 Prix prime par secteur 105
Cap d’Antibes 25 500 € T1 2021 100
110
95
Cap d’Ail 20 000 € 105
90
100 SECTEUR €/ M²
Èze 20 000 € 85
95 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Beaulieu-sur-Mer 20 000 €
Courchevel 1850 26 100 €
90
Source : Knight Frank Research
Cannes 19 600 € 85 Val d’Isère 20 100 €
2015 2016 2017 2018 2019 2020 The appeal of new-build homes in France
Villefranche-sur-Mer 18 500 € Courchevel 1650 16 000 € Purchase, ownership sale costs
Source : Knight Frank Research
Saint-Paul-de-Vence 16 000 € France offers a lower purchase tax d’Azur,
for new-build homes Courchevel 1550 15 900 € Purchase Own Sell Purchase Own Sell
Communes les plus riches de la Côte selon le paiement de l’IFI*
Mougins 16 000 € Purchase, owning and sale costs (%)
2019
Altitude de la Rendement Durée de la Nbre de Durée du
Méribel 15 900 € station (m) locatif saison (en résidences trajet vers
Nom de la communeOwn Nombre d’assujettis à Patrimoine moyen en €Own Impôt moyen
Sell en € semaines) secondaires l’aéroport
Nice 10 000 € Purchase Sell
l’IFI
Purchase
2% 2% 5% 7% 2% 5%
Méribel Village 14 700 € Chamonix (M) 4,3 % 20 8 900 1 h 10
Valbonne 9 500 € Marseille 1 444 2 191 555 8 731
Courchevel 1 850 2,5 % 21 5 200 2h5
Nice 1 243 2 185 850 9 116 Megève 14 300 € Megève
La Garde-Freinet 7 500 € 2% 2% 5% 7% 2% 5% 1 110
New-build 1,5 % 18 7 300
Re-sale 1h9
Aix-en-Provence 875 2 192 630 8 895
Méribel 1 450 2,5 % 21 6 400 2h5
Var 6 000 € Cannes 626 2 770 439 12 642 Chamonix 11 900 €
Val d’Isère 1 850 2,5 % 23 4 200 2 h 45
Antibes 418 2 187 869 8 929
New-build Existing Source : Knight Frank Research
Source : Knight Frank Research
Source : IFI *Villes comptant plus de 20 000 habitants et plus de 50 assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière Source : Knight Frank Research, UBS, Ski Club of GBLE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAU T DE GAMME EN FRANCE 2021 P8 P9 LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAU T DE GAMME EN FRANCE 2021
Bonnieux
PROVENCE DORDOGNE
GERS ET
DORDOGNE
Aéroport de
Bonnieux La Provence a été le marché européen appréciant la possibilité d’accéder facilement Bergerac
Saint-Rémy-
le plus dynamique pour les équipes à la région par la route.
de-Provence
de Knight Frank depuis le début de la
pandémie, à la fois pour la demande et le Espace et bien-être
Eygalières Parc naturel Le marché immobilier du Sud-Ouest a qu’en 2015 mais, s’établissant à environ
nombre de ventes.
du Luberon habituellement 6 à 12 mois de retard sur les 1 800 € par m², sont nettement plus bas
Près de 88 000 biens ont changé de main Envie de nature, de belles vues et de bien-
Parc naturel des Alpilles
autres marchés résidentiels haut de gamme que ceux de certains secteurs très prisés
dans la région entre février 2020 et février être : pour les personnes cherchant un
français. Nous devrions donc voir l’activ- des acquéreurs de résidences secondaires
Maussane-les-Alpilles 2021, contre 83 000 six mois plus tôt. Dans havre de paix après la pandémie, le choix
Condom ité se renforcer, étant donné que les ac- comme la Provence, les Alpes ou la Côte
le « triangle d’or » provençal, qui se trouve de la Provence est une évidence. L’enquête
quéreurs français continuent à déménager d’Azur.
entre les villages médiévaux de Gordes, menée par Knight Frank dans l’édition 2021
ou à acheter des résidences secondaires Les biens habituellement recherchés
Ménerbes et Bonnieux, les ventes de biens du Wealth Report montre ainsi que 47 % des
Eiffel Tower dans des zones recherchées comme Eiffel Towersont les fermes traditionnelles vendues
haut de gamme ont nettement progressé. répondants sont plus susceptibles d’acheter
Auch Bergerac, Auch et Condom. Cette évolution entre 800 000 euros et 1,2 million d’euros,
Les prix de ce type de biens ont augmenté un bien à la campagne en raison de la crise
devrait également coïncider avec l’assou- ou des demeures plus vastes comme des
de 1,3 % en 2020 et la hausse s’est sanitaire. Ce chiffre s’élève à 52 % s’agissant
plissement des restrictions de déplacement châteaux à rénover.
accélérée en 2021 pour atteindre environ des personnes les plus fortunées d’Europe.
pour la clientèle internationale. Le Brexit aura un impact sur l’état
5 % lors des cinq premiers mois de l’année
On dénombre quelque 36 241 résidences d’esprit des acquéreurs dans cette région
en raison de la rareté de l’offre et d’une Perspectives locatives
prisée des Britanniques. La concomi-
demande très dynamique. Fourchette de prix
Fourchette de prix tance avec la pandémie permet toutefois
La région compte plus de 270 000 Alors que les frontières françaises restent la plus dynamique
la plus dynamique résidences secondaires qui représentent fermées à la plupart des touristes, il est
difficilement de déterminer dans quelle
800 000 - 2 millions € 11 % du parc immobilier. probable qu’il faille attendre 2022 pour que 800 000 - 1,2 million € mesure les propriétaires britanniques
Si les communes plus excentrées attirent la demande étrangère reprenne son essor. À
Les travaux de construction choisiront de vendre leur bien, de
d’une ligne TGV doivent demander la nationalité française ou de
toujours une clientèle en quête de bonnes travers le monde, 2021 devrait être l’année des
louer leur résidence secondaire pour des
affaires, avec la pandémie, la demande vacances sur le territoire national y compris débuter en 2024. Cette nouvelle
Variation annuelle en % (2020) s’est généralement concentrée sur les en France, la demande des vacanciers Variation annuelle en % (2020) liaison ferroviaire directe entre
durées plus longues puisqu’ils sont désor-
mais soumis à la règle des 90/180 jours.
1,3 % marchés les plus établis, dotés de bons français étant d’ailleurs particulièrement 1,5 % Paris et Toulouse prévoit un En 2020, lorsque les voyages étaient
équipements et appartenant à un territoire forte dans la région. Avant la pandémie, un arrêt à Bordeaux et réduira le autorisés, les acheteurs belges et néer-
jouissant d’une forte identité. bien comptant quatre chambres à Saint-
temps de trajet entre Toulouse landais étaient également actifs dans la
Rémy pouvait se louer entre 4 000 et 8 000
Évolution attendue Raréfaction de l’offre Évolution attendue des prix en et Paris. région.
des prix en 2021 € par semaine et pendant quatre à six mois 2021 Les travaux de construction d’une
de l’année. Les destinations locatives les
L’offre se raréfie peu à peu après une ligne TGV doivent débuter en 2024, cinq
plus prisées sont Saint-Rémy-de-Provence,
période très dynamique pour les ventes, secondaires dans le Gers et la Dordogne, ans plus tôt que prévu. Cette nouvelle
Eygalières, Bonnieux, Gordes et Ménerbes.
essentiellement réalisées auprès soit 13 % du parc résidentiel des deux liaison ferroviaire directe entre Paris et
d’acheteurs français. Cela dit, lorsque les départements selon l’Insee. Toulouse avec un arrêt à Bordeaux réduira
Principaux marchés déplacements étaient possibles, les clients Téléchargez notre brochure Dix
Principaux marchés Épargnées par la pandémie, les ventes le temps de trajet de 90 minutes, ce qui
originaires de Suisse, d’Allemagne et du raisons d’acheter en Provence dans l’ancien ont atteint le nombre de permettra aux Parisiens et aux habitants
St Rémy, Eygalières, Benelux ont également été très présents, Auch, Condom, Bergerac 17 061 entre février 2020 et février 2021 du nord de la France de rejoindre leur pro-
Bonnieux, Ménerbes dans la région, soit une hausse de 3 % en priété pour le week-end en trois heures, de
glissement annuel selon le CGEDD. même que pour les acquéreurs étrangers
French Riviera:
: indice Prime price
primeindex
%()*%+,-%&.,/0)+/0%+)
Provence des prix
Après la baisse de 30 % enregistrée qui atterrissent dans l’un des grands aéro-
%()*%+,-%&.,/0)+/0%+)
Indexed, 100
Indice 100 == 2015
2015
Provence Moyenne biens résidentiels haut de gamme en France Prix prime par secteur pendant la crise financière mondiale, les ports parisiens.
Prix prime par secteur 125 Provence Moyenne biens résidentiels haut de gamme en France 1T 2021 prix ont progressé, mais à un rythme plus
T1 2021 120
125
lent que dans les régions voisines. Les Recevez nos Études sur le marché
115
120
SECTEUR €/ M² prix de l’immobilier résidentiel haut de
110
115 français
SECTE UR €/M² 105
110 gamme sont en moyenne 5 % plus élevés
100
105 Bergerac 1 850 €
95
100
Eygalières 8 500 €
90
95 Auch 1 750 €
85
90
Ménerbes 6 900 € 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Condom 1 700 €
85 Gascogne et Dordogne : indice des prix prime
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Gordes 6 700 €
Indice 100 = 2015
Source Knight Frank Research Source : Knight Frank Research
Gers et Dordogne Moyenne biens résidentiels haut de gamme en France
Aix-en-Provence 6 400 € Hausse du nombre de ventes pendant la crise sanitaire
125
Ventes en Provence-Alpes-Côte d’Azur (en milliers)
Saint-Rémy-de-Provence 6 200 € 120
115
Bonnieux 5 900 € 110
105
Maussane-les-Alpilles 5 500 €
100
L’Isle-sur-la-Sorgue 3 800 € 95
50 009
48 099
49 402
49 984
52 955
48 678
49 106
50 164
50 319
48 317
48 127
51 310
53 113
48017
90
50 009
48 099
49 402
49 984
52 955
48 678
49 106
50 164
50 319
48 317
48 127
51 310
53 113
48017
Vaison-la-Romaine 3 600 € 85
Jan Févr Mar Avr Mai Juin Juill Août Sept Oct Nov Déc Jan Févr
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 21 21 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Source : Knight Frank Research Jan Févr Mar Avr Mai Juin Juill Août Sept Oct Nov Déc Jan Févr
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 21 21
Source : Knight Frank Research, CGEDD Source : Knight Frank Research
The appeal of new-build homes in France
Purchase, ownership sale costs
Purchase Own Sell Purchase Own SellLE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAU T DE GAMME EN FRANCE 2021 P10 P11 LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAU T DE GAMME EN FRANCE 2021
LE POINT DE VUE
D E L’ E X P E R T
Mark Harvey, Head of International Sales chez Knight Frank,
dessine les perspectives des marchés résidentiels haut de gamme taux de vaccination élevés. coûteux sont imposés. Le segment super-
en France après la crise sanitaire. Le marché restera favorable aux prime du marché devrait donc rester le plus
vendeurs jusqu’au début de 2022 grâce au dynamique.
regain de la demande. Nous devrions alors La France devrait répondre aux
En mars 2020, les perspectives étaient la liquidité des banques, a transféré ses
renouer avec la saisonnalité habituelle Valeurs sûres attentes des acquéreurs pour
incertaines pour l’immobilier résidentiel fonds dans l’immobilier afin de préserver
du marché et le fort dynamisme des mois lesquels la santé et le bien-être
haut de gamme en France. Nous voici en son patrimoine. Plusieurs grandes
précédents devrait s’atténuer à l’approche Les marchés les plus recherchés en 2021
juin 2021 et le marché est étonnamment transactions ont ainsi été enregistrées, dont sont encore plus importants
de l’élection
Paris présidentielle
Prime de mai 2022. Il
France average seront ceux qui ont connu un véritable
dynamique, en grande partie grâce à une réalisée par Knight Frank dans le 6e qu’avant la pandémie.
est peu probable que le cadre fiscal évolue boom lors de la fin du premier confinement
Le marché restera favorable l’appétit de la clientèle française. arrondissement qui a établi un nouveau 129
d’ici là. en juin 2020, à savoir la Provence, l’arrière-
aux vendeurs jusqu’au début L’été dernier, l’activité est passée par record de prix (42 500 € par m²). 124
pays cannois, la rive française du lac de
que la demande locative sera dynamique
de 2022 grâce au regain de trois phases. Nous avons tout d’abord Paris n’est pas la seule ville où les clients 119
Budgets en baisse, prudence Genève, Chamonix, les Trois vallées, ainsi
dans cette région en 2021-2022. La France
la demande. Nous devrions constaté un regain d’intérêt de la part des achètent comptant. Ailleurs en France, 114 devrait également répondre aux attentes des
accrue que certains secteurs du sud de la France,
acquéreurs français dès la fin du premier les mots « acquisition sans financement » acquéreurs pour lesquels la santé et le bien-
ensuite renouer avec la 109
dont le Gers et la Gascogne où l’on trouve
confinement (mi-juin) ; puis une hausse ont toujours été accueillis favorablement 104 être sont encore plus importants qu’avant
saisonnalité habituelle du de la demande de clients provenant par les vendeurs et ont souvent facilité les
Les clients souhaitant dépenser entre 1 et encore des biens à des prix intéressants.
la pandémie. Le pays reste une destination
99
marché, et le fort dynamisme de pays voisins (Allemagne, Suisse et négociations.
3 millions d’euros, ceux que nous appelons Les acquéreurs privilégieront les
attractive pour les personnes en quête d’un
94 nos acheteurs « core », seront plus prudents marchés les plus établis. Ils auront moins
des mois précédents devrait Benelux) ; enfin, le marché a vu affluer des mode de vie plus sain et plus équilibré.
89 que les personnes fortunées. Selon moi, les tendance à sortir des sentiers battus,
s’atténuer à l’approche de acquéreurs britanniques. Si les restrictions Fossé générationnel 84 acheteurs ayant des budgets plus limités à la recherche de bonnes affaires et de
l’élection présidentielle de de déplacement ont empêché la réalisation 2015 2016 2017
attendront la fin du boom des ventes. Étant
2018 2019
propriétés isolées.
2020
mai 2022. de nombreuses visites et freiné les ventes, L’âge moyen des acquéreurs de biens haut Global
donné le climat actuel, ces acheteurs «
les nouvelles demandes ont été très de gamme a diminué et leur profil a évolué.
core », qui sont moins enclins à faire une Rattraper le temps perdu
dynamiques en 2021. Les trentenaires et quadragénaires ayant Transactions Volume (US$m) Average (US$m)
offre au prix, risquent de voir d’autres
La qualité de vie et la richesse du un emploi et des obligations familiales Contactez Mark pour parler de vos
clients surenchérir
13 sur certains marchés. Les Alpes, où les skieurs ont hâte de
188 $14.5
Ventes significatives depuis le début patrimoine français, les taux d’intérêt sont aujourd’hui plus nombreux, alors que 2018
projets immobiliers en France
En outre, ils hésiteront davantage à voyager rattraper deux saisons perdues, seront l’un
de la pandémie historiquement bas, l’augmentation le marché était habituellement dominé
2019 si des périodes
13 de quarantaine et des tests des marchés à surveiller. Nous anticipons
211 $16.2
du nombre de Français passant leurs par des quinquagénaires envisageant une
vacances en France et de grands projets retraite anticipée.
VILLE PRIX (V ALEUR OU €/M²) 2020 13 298 $22.9
d’infrastructures de transport soutiendront
Les dix départements français comptant le plus grand nombre de résidences secondaires
Mougins 38 millions €
la demande des acquéreurs étrangers une L’année à venir
2019
fois que les frontières rouvriront.
Source: Knight Frank Research
Les prochains mois seront loin d’être
Cannes 70 000 € / m² 127 879
Valeur refuge faciles, mais je pense que nous avançons 124 253
dans la bonne direction. Les personnes 102 746
Super Cannes 15 millions € 98 106
Les observateurs ont été surpris de voir qui anticipent une reprise immédiate des
85 286
à quel point Paris est devenue un refuge transactions internationales seront déçues.
Provence 8,5 millions € 72 854 71 987 67 569
pour les Français fortunés au début de La campagne de vaccination, les nouveaux 65 172 64 003
la pandémie. En 2020, plus de 80 % des variants et les décisions des autorités en
Chamonix 20 000 €/m² acquéreurs de biens haut de gamme à matière de déplacements seront cruciaux.
Paris ont acheté au comptant alors qu’il Une fois que les frontières commenceront
Paris 6e 45 500 €/m² est possible d’emprunter à des taux bas. à rouvrir, les acquéreurs britanniques et
Lorsque l’ampleur de la crise est devenue américains pourraient représenter une part Alpes-Maritimes Var Paris Hérault Haute-Savoie Savoie Vendée Charente- Loire- Gironde
Maritime Atlantique
évidente, la clientèle nationale, inquiète plus importante des ventes de biens haut
Source : Insee
Source : Knight Frank Research de l’évolution des marchés boursiers et de de gamme en France en raison de leursTRANSACTIONS
MARK HARVEY RODDY ARIS JACK HARRIS
Responsable du département Paris et Alpes Côte d’Azur et Gascogne
+44 20 7861 5034 +44 20 7861 1727 +44 20 7861 1139
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LAETITIA HODSON EDWARD DE MALLET MORGAN ANDREW BLANDFORD-NEWSON
Provence Transactions haut de gamme Côte d’Azur
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EXPERTISE
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