LES COMMERCES TRAVEL RETAIL - Cushman & Wakefield
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LES EN FRANCE ET EN EUROPE DU SUD
COMMERCES
TRAVEL RETAIL
Juillet 2018
2 - LES COMMERCES EN GARE
PRINCIPALES GARES....................................P5
INTRODUCTION..............................................P6
LE PARC ET LA FRÉQUENTATION .........P7
CHIFFRES CLÉS ........................................... .P11
L’ACTIVITÉ DES COMMERCES .............. .P12
LES PERSPECTIVES ..................................P20
DÉFINITIONS ............................................... .P22
EN FRANCE ET EN EUROPE DU SUD - 3
TRAVEL RETAIL 2018
LES COMMERCES EN GARE
EN FRANCE ET EN EUROPE
Densité en nombre degares / 100 km lignes
Densité en nombre de passagers / 100 km lignes
Source : UIC 2016 / Rail Market Monitoring (RMMS) -
Commission Européenne – 5th report 2016
4 - LES COMMERCES EN GARE
LES PRINCIPALES GARES EN FRANCE
ET EN EUROPE DU SUD
Gare du Nord Roma Termini
206,7 millions 150 millions
de voyageurs (2016) de voyageurs (2016)
Milano Centrale Madrid Atocha
148 millions 111,2 millions
de voyageurs (2016) de voyageurs (2016)
Gare Saint-Lazare
107,8 millions
de voyageurs (2016)
EN FRANCE ET EN EUROPE DU SUD - 5
TRAVEL RETAIL 2018
C’est à Messieurs W. H. Smith en Angleterre et Hachette
en France que l’on doit au XIXème siècle la présence
des premiers points de vente en gare, à l’origine sous
forme d’officines. Le concept « travel retail » s’est affiné
avec les « duty free shops » des aéroports d’après-
guerre, lorsqu’un homme d’affaires irlandais décide de
créer des boutiques de première nécessité à l’attention
des voyageurs en transit entre Europe et Amérique.
Avec le développement des lignes aéroportuaires et
la hausse exponentielle du trafic aérien, ces boutiques
de fortune sont devenues de véritables magasins
organisés, passages obligés pour tous les voyageurs.
Longtemps lié à l’évolution de l’industrie du tourisme, le
commerce en zone de transit a suivi les mutations des
infrastructures de transport en s’adaptant aux nouveaux
schémas de mobilité. Après les zones aéroportuaires,
ce fut le tour des gares, des stations de métro et des
aires d’autoroutes de compléter et structurer leur offre
commerciale. En France, la hausse du trafic ferroviaire
liée à l’arrivée du TGV a favorisé l’élargissement de cette
offre en gare, rendant plus ténue la frontière avec le
format de centre commercial.
Les gares sont historiquement présentes au cœur
des villes et participent au dynamisme des territoires.
Véritables nœuds de liaisons multimodales, elles
représentent ainsi un enjeu notable de mixité et de
cohésion pour les collectivités locales et s’intègrent dans
les grands projets de rénovation urbaine. Enfin, elles
constituent un relais de croissance pour les enseignes
qui peuvent disposer de flux récurrents jusqu’à 5 fois
supérieurs à ceux des centres commerciaux les plus
performants.
Le chiffre d’affaires des commerces en gare représente
désormais un tiers des ventes réalisées en commerce
de transit (aéroports, gares, autoroutes et métros).
Le marché se consolide d’année en année, avec une
croissance de ses ventes estimée à près de 10% d’ici
à 2020. S’il existe des disparités entre les différents
marchés européens, le secteur des commerces en gare
offre cependant un potentiel considérable pour les
années à venir.
Du voyage au shopping, il n’y a qu’un tour de roue…
6 - LES COMMERCES EN GARE
LE PARC
ET LA
EN FRANCE ET EN EUROPE DU SUD - 7
TRAVEL RETAIL 2018 - LE PARC ET LA FRÉQUENTATION
LE RÉSEAU FRANCAIS
ET EUROPÉEN
Un maillage dense en de 10 gares pour 100 kms de
Europe ligne, un chiffre en deçà de la Densités de gares en Europe par pays,
moyenne européenne (13 gares) en nombre, 2016
Le réseau ferré de l’Union et de l’Italie (15) mais supérieur
Européenne s’étend sur un à l’Espagne (9 gares) dont le
maillage de plus de 210 milliers réseau est encore peu structuré
de kms, couvrant un territoire et fortement concurrencé par 20
de 4,5 millions de km². L’Europe les transports en autobus.
(yc. Turquie) est le premier Si l’on considère le réseau
réseau mondial en termes de de gares par habitant et par 0
longueur de lignes. En Europe, ge ne ie ce rk as ne lie ni ne rie al rg ue he
taille du territoire, la tendance rvè ag an ran ma s-B log Ita me-Uemag Hong ortug mbou Tchèq Autric
la part du rail représente 7,5% No Esp Roum F Dane Pay Po au All P xe p.
est identique, la République Roy Lu Ré
des modes de transports Tchèque culminant en tête du n Nbre de gares/km2 n Nbre de gares/100 000 hab n Nbre de gares/100km lignes
terrestres de passagers, et classement.
vient après l’utilisation de Source : UIC 2016 / Rail Market Monitoring (RMMS) -
véhicules individuels, moyen Commission Européenne – 5th report 2016
de locomotion principalement Les gares génératrices
utilisé (83%). La France est l’un
de flux
des pays les plus utilisateurs
du rail (9,1% des transports En 2016, selon l’Union Gares à fort trafic de passagers en Europe,
terrestres) devant l’Allemagne Internationale des Chemins en nombre et %
(8,3%), l’Espagne et l’Italie, de fer, plus de 5 milliards de
même si la part modale du passagers ont emprunté les 300 100%
ferroviaire a tendance à lignes ferroviaires de l’Union 250 80%
décroître au profit des autocars Européenne, soit environ 200 60%
et véhicules individuels. 400 milliards de passagers au 150 40%
100
km(2). La France se maintient 20%
Le réseau européen est 50
en tête avec plus de 84 0 0%
alimenté par 28 000 gares e ce ni as e e ie e rk al e e e rg ie e
milliards de passagers au km
réparties sur l’ensemble du m agn Fran me-U ys-B utrichspagn Ital olognnema ortug Suèdchèqu inland bou etton orvèg
en 2016, devant l’Allemagne Alle au Pa A E P Da P . T F uxem L N
territoire dont seulement 1% à Roy Rép L
(80 milliards), le Royaume-
plus de 25 000 passagers par Gares > 10 000 voyageurs / jour l Dont « grandes gares » (> 25 000 voyageurs / jour)
Uni (67 milliards), l’Italie (45 n
jour(1). L’Allemagne, reconnue
milliards) et l’Espagne (26
pour sa politique de soutien aux Source : Rail Market Monitoring (RMMS) /
milliards). C’est en Allemagne
transports en commun, possède Commission Européenne – 5th report 2016
que l’on trouve le plus de gares
le plus grand nombre de gares
à fort trafic (plus de 10 000
en Europe (environ
voyageurs par jour) avec 314
6 500 gares). Avec près de
gares, suivie de la France (131
3 000 gares de voyageurs, Les gares Européennes de plus
gares) et du Royaume-Uni
la France arrive en deuxième de 100 millions de voyageurs par an
(123 gares). Sur ce nombre,
position, suivie de la Pologne,
entre 25% et 35% de ces gares Gare Passagers Ville Pays Année
la République Tchèque, l’Italie, (millions/an)
peuvent être considérées
et le Royaume-Uni. Gare du Nord 207 Paris France 2016
comme structurantes pour Hamburg Hauptbahnhof 193 Hamburg Allemagne 2016
En matière de densité, la le commerce, avec des flux Frankfurt (Main) Hauptbahnhof 168 Francfort Allemagne 2016
répartition au sein de l’Europe supérieurs à 25 000 voyageurs Roma Termini 150 Rome Italie 2016
Milano Centrale 148 Milan Italie 2016
est relativement disparate. par jour. La gare la plus München Hauptbahnhof 146 Munich Allemagne 2016
Trois pays situés au centre de fréquentée d’Europe est la Zurich Hauptbahnhof 145 Zurich Suisse 2014
l’Europe (Autriche, République gare du Nord avec 207 millions Köln Hauptbahnhof 113 Cologne Allemagne 2016
Berlin Hauptbahnhof 110 Berlin Allemagne 2016
Tchèque, Luxembourg) se de voyageurs par an en 2016,
Madrid Atocha 111 Madrid Espagne 2016
détachent du classement avec suivie des gares allemandes de Paris Saint-Lazare 108 Paris France 2016
plus de 20 gares pour 100 kms Hambourg et Francfort et des Gare de Lyon 100 Paris France 2016
de lignes. Cette densité élevée gares italiennes de Rome et
s’explique par la petite taille des Milan (150 millions de voyageurs Sources : SNCF, Adif, Grandi Stazioni, Statista,Sbb
territoires et par un maillage et plus). La gare du Nord est la 1
« Grandes Gares » selon la classification de l’Union
historique de liaison entre première gare non-japonaise à
Européenne
Europe occidentale et orientale. figurer dans le Top 30 des gares 2
Cf définitions
La France dispose de près les plus fréquentées au monde.
8 - LES COMMERCES EN GARE
LES FLUX
DE PASSAGERS
Une vie au rythme de la Des flux sources de
circulation des trains revenus
Les gares d’intérêt national sont Les commerces se nourrissent
fréquentées par des voyageurs de l’activité première des
mus par des motivations et des gares, à savoir le transport de Répartition des motifs de passage en gare
rythmes différents : passagers et de marchandises, des voyageurs et non voyageurs en France
et génèrent des revenus
• les trajets courts et récurrents
pouvant être réinvestis dans 15%
à but essentiellement n Domicile - travail habituel
la modernisation et l’entretien 32%
professionnel, où le temps 3% Loisirs, vacances
des gares. Il s’agit d’un n
passé en gare est court, Professionnel occasionnel
fonctionnement circulaire n
réalisés par les voyageurs 21%
vertueux entre ces deux n D émarches
pendulaires (clientèle d’actifs administratives / médicales
typologies d’activités, l’une
et d’étudiants), Domicile - études
générant des flux, et l’autre 30% n
• les trajets de plus grande des ressources financières
distance et moins récurrents permettant de rentabiliser Source : Opendata SNCF – enquêtes 2010/2017
réalisés par une clientèle une partie des coûts
soit professionnelle soit d’infrastructure.
touristique suscitant des
La demande d’espaces
temps d’attente plus longs
commerciaux et l’agencement
(clientèle d’actifs et familiale). Répartition des usagers par typologie
des commerces en gare en France, en %
A ces voyageurs s’ajoute la dépendent donc d’une
part non négligeable de « non donnée essentielle : le flux de 100% n Voyageur urbain en souterrain
voyageurs », clientèle externe voyageurs. Se détachent ainsi
qui évolue entre 10% et 30% des les gares d’intérêt national n Partant
flux en fonction de la typologie justifiant d’un potentiel réel 50% n Non voyageur
des gares françaises selon les pour le développement n Correspondant
enquêtes réalisées par la SNCF. d’espaces commerciaux de n Arrivant
type « centre commercial », des 0%
Les transports quotidiens IDF Gares s s TGV al
gares d’envergure régionale ou es Tot
en train occupent une place Gar nne are
plus locale dont le potentiel isie G
essentielle dans l’activité des par
sera limité à des commerces
gares françaises puisqu’ils
et services de proximité. Source : Opendata SNCF – enquêtes 2010/2017
représentent environ 90% des
L’échelle de l’offre commerciale
passagers transportés en 2016
à développer se définit suivant
selon l’Autorité de Régulation
plusieurs critères : la densité
des Activités Ferroviaires et
du trafic, le type de trajet
Routières. Cette part évolue Flux de passagers en Europe,
majoritaire, la localisation de milliards de passagers/km
néanmoins en fonction des
la gare et l’existence ou non
périodes : la baisse des trajets
d’une zone de chalandise, et 440 7% 6% 6%
domicile/travail pendant les 6%
l’offre existante et à venir au 6% 5% 4% 4%
vacances scolaires est en partie 410
sein de cette dernière. Les gares
compensée par l’augmentation
d’intérêt national à fort trafic 380
du trafic des voyageurs de
génèrent une clientèle captive
tourisme qui se reporte par 350
bien plus importante que les
ailleurs sur les autres formes
meilleurs centres commerciaux. 320
de transports (aérien et 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Par exemple, le centre
automobile). Notons également
commercial des 4 Temps à La n Trafic national n Trafic international l % du Trafic international
la présence d’une clientèle
Défense, en tête du classement
internationale (professionnelle
français, draine un peu plus de Sources : Rail Market Monitoring (RMMS) /
et touristique) à besoins
40 millions de visiteurs par an Commission Européenne – 5th report 2016
spécifiques, notamment en Ile-
alors que la gare du Nord en
de-France où plusieurs gares
recueille plus de 200 millions,
sont en liaison directe avec
soit un rapport de 1 à 5.
l’Angleterre, la Belgique, les
Pays-Bas et l’Allemagne.
EN FRANCE ET EN EUROPE DU SUD - 9
TRAVEL RETAIL 2018 - LE PARC ET LA FRÉQUENTATION
LES SERVICES
Les gares : des espaces Services non marchands
multifonctionnels
•D es espaces de retrait de
En complément de l’offre marchandises : en France les
commerciale, les gares casiers “Collect & Station”
développent depuis plusieurs rassemblent environ 250
années une gamme de services consignes automatiques de
marchands ou non marchands retrait de colis, opérées par
à destination des usagers, Pickup (La Poste) et près de
destinés à optimiser leur temps 1 000 casiers Amazon sont à
d’attente et de passage. venir.
• Des bornes Power & Station,
Services générateurs de qui proposent aux usagers
revenus de pédaler pour recharger
leur téléphone dans 30 gares.
•D es points services : service • WiFi gratuit dans près de
assuré par Kipoint en Italie : 200 gares en France.
livraisons, recommandés, • Des espaces d’exposition
impressions. et de promotion culturelle
• Distribution de produits frais : (gares Adif en Espagne)
Market & Station • Restitution d’objets trouvés.
• Des crèches : Baby & Station • Pianos en libre service.
• Des espaces de co-working :
Work & Station. Ces services viennent en renfort
• Systèmes de VOD à des cellules commerciales et
télécharger sur des bornes contribuent à fixer la clientèle
interactives (disponibles dans sur place en fluidifiant les
7 gares en France) trajectoires. Ils permettent
•C lubs de sport (ex : « L’usine » également d’irriguer certaines
ouvrira fin 2018 à Saint- zones plus confidentielles
Lazare). et difficiles à animer au plan
•D es sanitaires équipés. commercial.
•D es consignes à bagages
automatiques.
10 - LES COMMERCES EN GARECHIFFRES CLÉS
Différence de loyer Prime
En gares vs centres Du chiffre d’affaires
commerciaux (hors VAE(1)) du travel retail en
France est réalisé
Source : Cushman & Wakefield
dans les gares
50% en aéroports
de boutiques food
& beverage Source : Gares & Connexions
en Europe
61% aux Pays-Bas
23% au Portugal
Source : Codata
vs centres commerciaux
Vente à emporter (1)
Source : Cushman & Wakefield
Taux de vacance
moyen pondéré
en gares (7 pays
européens)
23% en Espagne Différence de rendements
moyens
0,5% en Suisse
En gares vs centres
Source : Codata
commerciaux
Source : Cushman & Wakefield
(1)
Cf définitions
EN FRANCE ET EN EUROPE DU SUD - 11L’ACTIVITÉ 12 - LES COMMERCES EN GARE
OCCUPATION DE L’ESPACE
ET GESTION DU TEMPS
Des besoins et des emporter) ou des achats furtifs
Les enjeux des enseignes pour
trajectoires variés et programmés : elle optimise.
Les voyageurs grande distance, répondre à la demande de
Le merchandising des gares dont le pouvoir d’achat est consommateurs conditionnés par le
s’adapte à la typologie des plus élevé que la clientèle temps sont nombreux et impliquent
voyageurs et au temps de pendulaire, consomment en pour la plupart une remise en question
présence de chaque passager restauration assise, équipement et une refonte de leurs concepts.
en transit. Contrairement de la personne, culture/loisirs, Il s’agit principalement de :
aux centres commerciaux, etc. ainsi qu’en achats liés au • Maintenir le lien entre l’enseigne et
l’objectif des commerces en trajet et achats d’impulsion. les consommateurs de plus en plus
gare n’est pas d’attirer et Enfin, la clientèle externe mobiles,
maintenir le client sur place, fréquente les commerces de • Adapter l’offre et revoir le concept des
mais d’optimiser le temps de gare au même titre qu’un magasins (taille, agencement, lisibilité
présence d’une clientèle déjà supermarché ou centre des produits et rayons, signalétique
captive et le transformer en commercial pour des achats renforcée, mobilier adapté, vitrine
chiffre d‘affaires. programmés en biens de épurée),
Il existe par ailleurs consommation courante et • Favoriser la rapidité de traitement
une proximité de fait biens anomaux(2). Il s’agit du paiement aux caisses pour ne pas
entre les commerces d’une clientèle globalement ralentir le voyageur,
et les consommateurs hétérogène (âges et CSP) et • Former le personnel au traitement
potentiels, propice à l’acte de ce fait très complémentaire de toute forme de réclamation en un
d’achat, à l’origine du mot en termes de besoins, temps réduit,
« convenience store »(1). Ainsi, l’élément différenciant étant • S’interroger sur le bien fondé de la
la clientèle pendulaire s’oriente principalement lié au temps création d’une nouvelle marque
vers des achats de proximité d’attente. (ex. Monop Station).
(services, restauration à
(1)(2)
Cf définitions
POUR LES BAILLEURS ET DONNEURS D’ORDRE
Temps de
FORCES présence FAIBLESSES
Clientèle Fléxibilité court et limité :
très diversifiée des contrats environ 1/2 h
(âge et CSP) d’occupation :
rotation Contraintes
Surfaces des commerces Droits
réduites : Gestion de architecturales
de propriété (peu d’espaces de
activités la sécurité multiples
multiples complexe réserves, livraisons,
etc.)
Flux de
voyageurs
denses et Entretien /
réguliers propreté
Relais
e-commerce Potentiel Aléas liés aux
d’amélioration perturbations
Fédération du taux de de trafic
des centres- captation Forte amplitude Précarités des (travaux, grèves)
Proximité villes horaire des flux : coût emplacements
de fait avec le des charges (personnel, et vacance
consommateur maintenance, etc.) potentielle
potentiel Forte
rentabilité
des Refonte et
OPPORTUNITÉS emplacements adaptation MENACES
des concepts
des enseignes
EN FRANCE ET EN EUROPE DU SUD - 13TRAVEL RETAIL 2018 - L’ACTIVITÉ DES COMMERCES
OCCUPATION DE L’ESPACE
ET GESTION DU TEMPS
Un potentiel de afin de combiner espace
développement disponible, accessibilité et
activités commerciales.
Véritable source de revenus A flux égaux ou supérieurs,
pour les gestionnaires et de la surface moyenne développée Principaux projets de restructurations
chiffre d’affaires pour les dans les gares est en effet et extensions de gares françaises - estimation
enseignes, les projets de des surfaces dédiées au commerce
inférieure à celle d’un centre
développement des commerces commercial traditionnel : Surface
en gare sont multiples. Le Surface
26 500 m² GLA en moyenne Gare existante estimée après Livraison
extension
parc, jusqu’ici peu structuré, en France contre environ en m2 en m2
s’organise au fur et à mesure 5 500 m² pour les gares Paris
de la modernisation des actuellement, plus de 10 000 m²
Paris - Montparnasse 8 000 19 000 2020
Paris - Austerlitz 2 000 18 000 2021
infrastructures de transports. après la réalisation des projets Paris - Nord 4 300 30 000 2024
En France, près de 100 000 m² d’extension prévus d’ici 2023. Province
de surfaces commerciales Les moyennes surfaces sont Marseille Saint-Charles 6 100 12 500 2023
supplémentaires sont attendus Lyon Part-Dieu 4 100 9 000 2023
actuellement quasi absentes Bordeaux Saint-Jean 2 500 4 830 2020
dans les 5 prochaines années, du plan de merchandising Nantes 1 800 3 400 2020
soit une augmentation du des gares françaises et les Rennes 1 430 3 100 2018
parc de commerces de plus enseignes sont parfois amenées Sources : Sites Commerciaux, Altarea Cogedim,
de 100%. Selon Gares & à revoir leurs concepts en Klépierre, Gares et Connexions, Codata,
Connexions, la réalisation de format « mini » afin de s’adapter Cushman & Wakefield
ces projets devrait contribuer aux contingences spatiales
à porter le chiffre d’affaires des gares (ex : Fnac-Darty,
à plus de 2 milliards d’euros Décathlon, Hema ou Monoprix
d’ici 5 ans pour la totalité en France). S’ajoutent d’autres
des commerces de gare en Surface moyenne dediée au commerce
contraintes structurelles ou en gare vs centre commercial, en m²
France. Il s’agit majoritairement architecturales concernant
de restructurations avec les livraisons et les espaces Italie
extensions des espaces dédiés de stockage, beaucoup plus
au commerce. Après Saint- conditionnés que dans un France
Lazare et la gare de l’Est, centre commercial (absence
les gares de Paris Austerlitz, de quais, accès souvent en
Montparnasse et gare du centre-ville plus encombrés, Espagne
Nord sont les prochains sites etc.). Ainsi, la surface moyenne 0 10 000 20 000 30 000
parisiens à renforcer leur offre des unités s’élève en France n Centre commercial n Gare
commerciale. à environ 140 m², soit environ
Sources : Codata, Panorama, Urbistat,
En Italie, en parallèle de la 50% de celle des centres
Cushman & Wakefield
transformation de Roma commerciaux.
Termini à Rome (environ 200 Le petit format des unités
enseignes), c’est au tour de disponibles offre également
la gare de Milano Centrale une plus grande souplesse Répartition des surfaces commerciales
de lancer ses chantiers de pour la commercialisation par typologie en gare vs centres commerciaux
rénovation et d’agrandissement. des boutiques éphémères qui et surface moyenne en France
tirent également profit des flux
100%
générés par les espaces de
80%
Petit rime avec productif transit. Néanmoins, le critère de 60%
taille a tendance à s’estomper
Les gares sont principalement 40%
dès que l’on dépasse une 290 m2 140 m2
localisées en cœur de ville et 20%
certaine masse critique 0%
disposent de ce fait d’emprises Moyenne CC Moyenne Gare
d’ensemble et que la typologie
foncières souvent limitées.
de l’offre rejoint le format des n 0 - 75 m 2
n 75 - 150 m 2
n 150 - 500 m2
Contrairement aux centres
centres commerciaux. Par n 500 - 2 500 m2 n > 2 500 m2 Surface moyenne
commerciaux de périphérie où
exemple, les futurs sites de
tous les formats de magasins Source : Cushman & Wakefield
Montparnasse ou de la gare du
sont envisagés, les aménageurs
Nord intègrent des surfaces de
des gares doivent faire preuve
1 000 m² dans leur projet de
d’inventivité dans l’élaboration
plan de merchandising.
de leur plan de merchandising
14 - LES COMMERCES EN GAREL’OFFRE ET
SES CARACTÉRISTIQUES
Une manne pour les fonctionnent en propre ou via
opérateurs des concessions sont présents
dans tous les segments
En France, le développement du travel retail et couvrent
et l’exploitation des espaces particulièrement les aéroports
commerciaux des gares sont Répartition des revenus des activités
et les gares. commerciales en gare par type en 2016
réalisés par la branche retail
en France
de Gares & Connexions,
filiale de SNCF Mobilités. Les foncières ALTAREA
Les activités commerciales COGEDIM et KLÉPIERRE se
représentent entre 11% et 15% 6% n Presse et combistore
sont lancées sur le terrain des 6%
du chiffre d’affaires de Gares n R estauration, vente
commerces en gare via des 33% à emporter alimentaire
& Connexions, également 15%
contrats de concession à long Location de voitures
en charge du transport des terme pour la gestion des
n
passagers et marchandises n Boutiques
espaces commerciaux dans les 16%
(environ 70% du chiffre n Parking
plus grandes gares parisiennes
d’affaires), et de la gestion 24% Publicité, DAB, Hôtellerie
(40 ans de concession n
des gares. Ces dernières Klépierre à Saint-Lazare, 30
représentent le quart du chiffre ans pour la gare Montparnasse
d’affaires généré en travel retail avec Altarea Cogedim, etc.). Source : Gares & Connexions
en France. En Espagne, les D’autres foncières sont sur
commerces des gares ainsi que les rangs pour les projets en
l’ensemble des infrastructures cours en association avec des
ferroviaires sont administrés par promoteurs comme Ceetrus
l’état via Adif. En Italie, l’Etat qui vient d’être retenue pour le Évolution des commerces dans les gares
se dégage progressivement projet de la gare du Nord. En parisiennes, en nombre
de l’activité immobilière des Italie, le consortium formé par Restructuration
commerces des gares italiennes. Antin Infrastructure Partners / 500 Gare Saint-Lazare 25%
Après Grandi Stazioni (14 plus Icamap / Borletti Group a 400 20%
grandes gares du pays) en 2016, racheté la filiale retail de 300 15%
c’est au tour de Centostazioni Grandi Stazioni en 2016. 200 10%
de se positionner en partie Ces partenariats permettent 100 5%
sur le marché. Ces entités d’associer les ressources et 0 0%
s’occupent également de la l’expérience des professionnels 2003 2005 2007 2011 2014 2017
gestion de la publicité, de la du commerce et des transports n Nbre commerces Unités de proximité % locaux vacants
communication et des médias, afin de développer le potentiel
n l
(affichages, réseaux sociaux, des gares.
Source : APUR 2017
internet). Ce cas diffère du reste
de l’Europe, où les propriétaires
ou donneurs d’ordre doivent
Capter les flux
faire appel à des prestataires Attractivité des commerces en gare
intermédiaires pour la gestion Le taux de captation en vs centres commerciaux en France
des médias (Mediagares dans gare jouit d’un fort potentiel
plus de 800 gares en France, d’amélioration, avec seulement Taux de captation Taux de transformation
Mediatravel Plus en Espagne). 33% des voyageurs fréquentant
les boutiques dans les
33%
meilleures gares de France, 67%
Les opérateurs et donneurs alors qu’il est de 100% dans 100%
77%
d’ordre s’associent à des les centres commerciaux. Ce
groupes spécialisés d’envergure taux évolue en fonction de la
internationale tels que Elior/ configuration des gares et des
n Gares n Centres commerciaux
Areas (présent dans 84 interactivités entre zones de
gares en Europe), Lagardère transit et commerciales, mais Source : Gares & Connexions
Travel Retail (Relay, Ubiz), il reste encore faible. Le taux
et SSP (gares parisiennes) de transformation est quant à
pour l’exploitation des lui assez proche des centres
espaces de restauration et de commerciaux, de l’ordre de
commerce. Ces groupes qui 67%.
EN FRANCE ET EN EUROPE DU SUD - 15TRAVEL RETAIL 2018 - L’ACTIVITÉ DES COMMERCES
L’OFFRE ET
SES CARACTERISTIQUES
Food & beverage Enfin, en ligne avec la vocation
en bonne place première des gares et pour
répondre à la demande d’une
En termes de répartition par clientèle de transit pendulaire,
activité, le merchandising les services (téléphonie, Répartition du merchandising type
des gares à l’échelle des pays pressing, coiffure, banques, par activité en gare vs centres commerciaux
européens étudiés présente etc.) constituent un secteur en Europe*, nombre d’unités
des caractéristiques qui d’activités phare avec plus 60%
diffèrent de l’offre d’un centre de 10% des unités des gares
commercial. Dans les gares européennes du panel. Dans 8%
30% 5% 5%
où les flux de transit sont les gares d’intérêt national, 2% -3% -6%
extrêmement élevés, le secteur l’offre traditionnelle (presse et
food & beverage (alimentation 0%
friandises) laisse la place aux n s s
+ restauration) est largement F&B sonne iso Loisir Santé rvice res
biens anomaux (textile, beauté r Ma é, Se Aut
majoritaire en nombre de -30% .E Pe -22% E. u t
et culture). Bea
boutiques, regroupant 37% du
Moyenne gares Moyenne centres commerciaux Ecart
total des magasins, contre 19% n n n
en centre commercial. Cette Rotation et vacance *Allemagne, Belgique, Espagne, France, Italie,
sur-représentativité de l’offre Pays-Bas, Portugal, Suisse
commerciale
dans ce secteur peut s’expliquer
Sources : Codata, Cushman & Wakefield
par la typologie de la clientèle Sur l’ensemble du panel des
(voyageurs à horaires variables) gares étudié en Europe, le
ainsi que la forte proportion taux de vacance se situe
d’unités alimentaires (vente à majoritairement en-dessous
emporter, hors restauration), de 10% excepté pour les gares Répartition des surfaces commerciales
faciles à exploiter sur de espagnoles, où la moyenne des gares par activité en France, en %
petites surfaces. Ces dernières est impactée par le niveau
représentent ainsi 20% des de certaines gares de villes n Equipement de la Personne
9%
boutiques en gare contre secondaires, fortement Equipement de la Maison
24% n
8% seulement en centre concurrencées localement 17% n Culture / Loisirs / Sports
commercial. La tendance est par des centres commerciaux
n Services
la même si l’on considère la d’envergure. 5%
Alimentation / Restauration
répartition des activités en 8% n
En règle générale, ce taux de Santé, Beauté et Hygiène
termes de surfaces : le secteur 32% 6% n
vacance est relativement faible
food & beverage occupe 32% n M oyennes Surfaces
dans les gares, principalement (> 500m2)
des surfaces des gares en
en raison d’une demande
France et 10% des surfaces en Source : Cushman & Wakefield
soutenue de la part des
centres commerciaux.
enseignes. La densité des
A l’inverse, le secteur de flux et la visibilité proposée
l’équipement de la personne offrent aux enseignes des
est moins présent en gares promesses de ventes au- Taux de vacance moyen pondéré
où le format de petites delà des niveaux relevés des commerces dans les gares vs en centres
boutiques ne permet pas à commerciaux, % du nombre d’unités
en centres commerciaux.
certaines enseignes de mode La typologie des contrats,
20%
de s’y implanter, en particulier plus souples que les baux
celles qui ont coutume de se commerciaux traditionnels,
développer sous le format constitue également un élément 10%
moyenne surface. L’offre en favorisant un cycle de rotation
équipement de la maison, à court. Enfin, la petite surface 0%
l’exception de la décoration, des locaux permet de viser e al ie nce gne sse
agn tug Ital Fra ma Sui
est pour l’instant assez faible une majorité d’enseignes Esp Por Alle
car il s’agit d’un secteur qui se déclinent au format
grand consommateur de m² « boutique » inférieur à 300 m². n % vacance gares n % vacance CC n Moyenne pondérée gares
(bricolage, meubles), encore
peu adapté à ce format. Sources : Codata, Cushman & Wakefield
16 - LES COMMERCES EN GAREL’OFFRE ET
SES CARACTÉRISTIQUES
Sur le plan qualitatif, on chefs reconnus, Thierry Marx
constate plusieurs facteurs en gare du Nord, Eric Fréchon
d’évolution dans l’offre à Saint-Lazare, Alain Ducasse
commerciale présente dans à Montparnasse, Michel Roth
les gares : à Metz, etc.
Nouvelles tendances de restauration
> L’offre food & beverage developpées par le groupe Elior en France
est multiple et Faible panier moyen depuis 2016
diversifiée : consommation En France comme en Italie, plus
rapide, enseignes de la moitié du chiffre d’affaires Des enseignes de restauration d’inspiration régionale
thématiques, café-lounges, des commerces des gares et internationale :
produits d’épicerie et est réalisé par les actifs des
gastronomie Amérique Factory and Co,
grandes métropoles. Au-delà du Angleterre Costa Coffee,
> Le secteur presse des volume de passagers, il existe Hollande La Place,
boutiques traditionnelles de une disparité dans les dépenses Italie Big Mamma
type Relay n’est plus exclusif réalisées. Belgique Exki,
et s’insère désormais dans A Paris, le panier moyen (19€) France PAUL, monop’daily, Carrefour City
les magasins « convenience Columbus Café, Eclair de Génie
représente plus du double
store » pour laisser la place à Régions Le Bara, Traiteur Bigot
des dépenses effectuées dans
davantage de biens anomaux. les gares régionales (7€). Sources : Gares & Connexions, Areas
> Les enseignes de centre-ville Ce budget est sensiblement
arrivent progressivement dans identique au panier moyen
les gares (textile, décoration, relevé dans les aéroports
cosmétiques, bijouterie, d’Ile-de-France (hors zone
luxe). Dans les gares, le Panier moyen en France, €
chaussures ou sport).
panier moyen peut atteindre
> La grande distribution est 25€ en équipement de la Grandes Aéroport Grandes Zone luxe Transaction
présente via les enseignes personne (mode, accessoires gares ADP gares Roissy CDG e-commerce
Carrefour Express, Monop’ régionales Paris
et cosmétiques), alors qu’il
ou Casino Shop. est inférieur à 10€ pour
> Les commerces en lien avec les achats liés aux trajets
(presse, alimentation). Il 19€ 25€ 66€
les spécialités locales se 7€ 18€
développent, souvent sous reste toutefois une marge de
le format kiosque (ex : progression significative pour
chariots de canelés Baillardran les commerces en zones de Sources : Gares & Connexions, Fevad
à Bordeaux et Montparnasse). transit, si l’on considère le
budget consacré aux dépenses
> L’offre de restauration tend du e-commerce et en centres
à monter en gamme avec commerciaux qui se situe en
l’introduction du concept de moyenne entre 60€ et 100€.
« bistronomie » : présence de
EN FRANCE ET EN EUROPE DU SUD - 17TRAVEL RETAIL 2018 - L’ACTIVITÉ DES COMMERCES
PERFORMANCES ET
VALEURS LOCATIVES
Les chiffres d’affaires Les loyers
Bénéficiant d’une densité de flux Le loyer étant en partie
très élevée, les commerces des conditionné par les chiffres Part du chiffre d’affaires moyen
gares réalisent des performances d’affaires, il est logique de par activités en gare
au m² qui dépassent largement constater un niveau locatif
celles relevées dans les centres relativement élevé dans les 26% 27%
commerciaux pour la même espaces de transit. Pour des 24%
typologie d’activité. Les activités identiques, les loyers 19% 18%
ventes réalisées en centres en gare sont, dans tous les 15% 13%
commerciaux représentent en cas, plus élevés qu’en centre 10%
moyenne entre 50% et 80% des commercial où nous observons 6%
4%
chiffres d’affaires réalisés dans des écarts moyens pouvant aller
les gares. de 50% à 100% sur les loyers ne ort
s es ge nté
rso
n vic ra Sa
prime (hors VAE). A noter que e / Sp Ser eve té,
E. P isir
s &B eau
Les rendements les plus élevés Lo Foo
d B
l’amplitude des loyers est plus e/
concernent la vente à emporter tur
importante dans les gares où Cul
avec des ratios pouvant excéder
ils sont systématiquement Source : Cushman & Wakefield
50 000€/m². Viennent ensuite
liés de manière contractuelle
les secteurs d’activité santé/
aux chiffres d’affaires générés
beauté et culture/cadeaux/
par les enseignes. Les loyers
loisirs, se situant en moyenne
les plus élevés concernent en
aux alentours de 20 000 €/m² Loyers moyens en gare vs
premier lieu la vente à emporter,
dans les gares françaises, soit centres commerciaux, €/m²/an
les activités de culture-loisirs
le double de la moyenne relevée
et l’équipement de la personne.
dans les centres commerciaux. 4 000
Le secteur santé/beauté qui
Des performances qui peuvent
occupe une part importante du
donc atteindre dans certains 2 000
chiffre d’affaires généré par les
cas plus de 40 000 €/m², en
gares (entre 13% et 18%) offre
partie liées à la petite surface -
des niveaux de loyers beaucoup on irs n er) é )
des locaux, modifiant ainsi la on ne ais s atio ort ant m²
plus homogènes que dans les ers Loi aur emp é, s (
commerciaux. Le secteur de Cul Re te à Bea et GSS
Ven S
l’équipement de la maison, MS
Maximum Observés
encore peu représenté dans les n n
gares à l’exception de boutiques
Source : Cushman & Wakefield
de décoration, représente quant
à lui moins de 8% de la totalité
des ventes effectuées dans les
gares.
18 - LES COMMERCES EN GAREGARES ET
NOUVELLES TECHNOLOGIES
Le rôle des nouvelles voyageurs/consommateurs d’un
technologies : assimilation côté, et tous les commerces in
du digital situ de l’autre.
Principaux modes de livraison
Le digital est devenu un outil Au même titre que pour
du e-commerce en France
indispensable pour favoriser les centres commerciaux,
100%
la fluidité des passagers dans le smartphone devient un
les gares. Il est utilisé tant pour véritable assistant shopping.
la fonction de transport que Il est utilisé comme vecteur 50%
pour les activités connexes d’informations et de data en
« retail intelligence » pour les 11%
et notamment commerciales,
aménagements futurs et les 0%
afin de combiner image et Livraison Livraison Livraison Livraison
performances. stratégies de développement
à domicile / en point en magasin en
à mettre en place (profilage lieu de travail relais (click&collect) consignes
Outre sa vocation d’information clientèle et ciblage activité).
et d’affichage (écrans interactifs, n 2016 n 2017
tactiles, NFC(1)), le digital En France, l’application
« en gare » vient en soutien Source : Baromètre Fevad/CSA - Janvier 2017
permet d’accompagner le
développement du e-commerce des commerces présents
notamment en palliant la procurant des informations
problématique du dernier sur les services proposés, les
kilomètre avec des consignes horaires et promotions des
de retraits pour les services commerces, les temps d’attente,
click & collect (350 consignes la précommande de repas, et la
Pickup en Europe). Ce mode déclaration des objets perdus.
de livraison n’est utilisé que par
11% des clients du e-commerce
et dispose encore d’une forte
marge de progression. Amazon
vient d’ailleurs de s’associer Les contrats Il existe un certain nombre de points communs entre les
avec Gares & Connexions contrats de location en vigueur en Europe pour les espaces commerciaux
pour l’installation de près de en gare. Il s’agit de contrats à durée variable, souvent courte (entre
1000 consignes dans les gares 1 et 5 années), déterminée en fonction des investissements à amortir par
françaises d’ici à 2021. l’enseigne. Contrairement aux baux commerciaux français traditionnels,
ces conventions d’occupation temporaires n’intègrent pas de notion
Le digital encourage également
de propriété commerciale, ni de droit d’entrée. Le loyer, sous forme de
les circuits de consommation
redevance s’établit en % du chiffre d’affaires avec parfois un minimum
collaborative via des services
garanti. S’agissant majoritairement d’espaces publics, la commercialisation
innovants tels que plateformes
s’effectue généralement par appel à candidatures.
marchandes et collaboratives
Le régime de ces contrats permet une grande souplesse pour les
ou communautés numériques
enseignes comme pour les bailleurs et favorise la rotation des commerces
d’utilisateurs. L’objectif vise à
dans les espaces de transit.
créer des liens directs entre les
(1)
Cf définitions
EN FRANCE ET EN EUROPE DU SUD - 19LES 20 - LES COMMERCES EN GARE
Des perspectives de croissance :
• Trafic et flux captifs en hausse
• Augmentation des surfaces dédiées aux commerces
Une offre qui évolue :
• Introduction des moyennes surfaces notamment dans les grandes
gares parisiennes et re-commercialisations à venir en Italie
• Montée en gamme progressive de l’offre
• Développement des enseignes de centre-ville
• Part croissante du e-commerce et de la digitalisation des services
commerciaux
Plus de services :
• Diversification des services (cabinets médicaux, conciergerie,
billetterie de spectacles, assistance administrative, cabines
d’essayage, etc.)
• Ouverture aux tiers-lieux (expositions et manifestations culturelles)
• Perspectives d’élargissement des horaires d’ouverture
• Renforcement du rôle du digital (généralisation du Wifi,
paiement par smartphone)
Une stratégie globale :
• Pour les enseignes : omnicanalité
• Pour les partenaires publics et collectivités locales : intégration
des gares au paysage urbain et aux projets de revitalisation
des centres-villes.
• Les gares se posent en point de relais pour une autre forme
d’économie (partenariats avec des réseaux de distribution
collaboratifs ou indépendants)
EN FRANCE ET EN EUROPE DU SUD - 21TRAVEL RETAIL 2018 - DÉFINITIONS
• ien anomal : par opposition
B française fédérant les acteurs • n passager-kilomètre est une
U
au bien de consommation qui participent à la promotion unité de mesure représentant le
courante, un bien anomal et au développement des transport d’un passager par un
correspond à un produit dont centres commerciaux : moyen de transport déterminé
la faible fréquence d’achat promoteurs, propriétaires, (rail, route, air, mer, voies
implique une démarche d’achat gestionnaires, enseignes, navigables intérieures) sur une
spécifique. prestataires et groupements de distance d’un kilomètre.
• entre commercial : il se définit
C commerçants. • etits centres commerciaux :
P
comme un ensemble d’au • ommerce périphérique :
C centres commerciaux dont la
moins 20 magasins et services ensemble de points de vente surface GLA est supérieure à
ou totalisant une surface situés dans les zones suburbaines 5 000 m² et/ou totalisant au
commerciale utile (dite surface des agglomérations. Il peut moins 20 magasins et services.
GLA) minimale de 5 000 m², s’agir de centres commerciaux • urface GLA : surface totale
S
conçu, réalisé et géré comme ou à thème, de retails parks, de louée aux commerçants
une entité. moyennes surfaces spécialisées comprenant généralement
• entres commerciaux
C en stand alone ou de moyennes l’ensemble de cette surface
super régionaux : centres surfaces alimentaires. Le (vente + réserve) sans
commerciaux dont la surface commerce périphérique fait déduction de trémie ou poteau
GLA est supérieure à 80 000 m² opposition au commerce de et calculée entre les axes des
et/ou totalisant au moins centre-ville. murs mitoyens avec les parties
150 magasins et services. • rands centres
G privatives, et les nus extérieurs
• entres commerciaux
C commerciaux : centres des murs mitoyens avec les
régionaux : centres commerciaux dont la surface parties communes. Ce sont les
commerciaux dont la surface GLA est supérieure à usages en matière de centres
GLA est supérieure à 40 000 m² 20 000 m² et/ou totalisant au commerciaux.
et/ou totalisant au moins moins 40 magasins et services. • urface de plancher : remplace
S
80 magasins et services. • obile to store: techniques
M la SHON depuis le 1er mars
• lick & Collect : achat de biens
C marketing et publicitaires 2012. Somme des surfaces
ou de service en ligne, retrait en visant à diriger un utilisateur de de plancher clos et couvert
magasin smartphone vers les magasins sous une hauteur de plafond
physiques. supérieure à 1,80 mètres. Elle est
• onvenience store : se traduit
C calculée à partir du nu intérieur
en français par magasin de • FC : Near Field
N
Communication ou des façades.
proximité et représente un
magasin de petite taille, Communication en Champs • AE : Vente à Emporter,
V
regroupant des articles de Proche. Système de s’applique généralement à
première utilité (alimentation, communication à courte l’alimentation et restauration.
entretien, hygiène et presse). distance sans fil permettant par • oyageur pendulaire : personne
V
extension de relier un lecteur à qui réalise des déplacements
• NCC : le Conseil National
C un terminal (ex : paiement sans
des Centres Commerciaux est quotidiens entre le domicile et
contact). le lieu de travail.
l’organisation professionnelle
22 - LES COMMERCES EN GAREEN FRANCE ET EN EUROPE DU SUD - 23
CONTACTS Marc Guillaume Directeur, Valuation & Advisory +33 (0) 1 41 02 71 45 marc.guillaume@cushwake.com Jean-Philippe Carmarans Head of Valuation & Advisory +33 (0)1 41 02 71 11 jean-philippe.carmarans@cushwake.com Christian Dubois Head of Retail Services France +33 (0)1 53 76 92 96 christian.dubois@cushwake.com AUTEURS Typhaine Gaillard Senior Research Analyst +33 (0)1 86 46 10 94 typhaine.gaillard@cushwake.com Magali Marton Head of Research +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. ©2018 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés CUSHMAN & WAKEFIELD FRANCE 21 rue Balzac 75008 Paris 01 53 76 92 92 cushmanwakefield.fr
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