LA CLOSERIE, AUBERVILLIERS DÉFICIT FONCIER - JUILLET 2015 - AZUR INTERPROMOTION
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La Closerie, Aubervilliers
Juillet 2015 Déficit Foncier
4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.fr
DEFICIT FONCIER
AUBERVILLIERS
La Closerie
2 0 A P PA RT E M E N T S
DU 2 PIÈCES AU 3 PIÈCES
S u r f a ce s ve n d u e s co m p r i s e s e n t re 4 4 e t 7 1 m 2
Prix à partir de 184 810 €
budget travaux inclus
Date de construction : XXe siècle
Situé en plein centre-ville d’Aubervilliers, La Closerie
représente un petit ensemble immobilier composé R+3
de 3 bâtiments. Le bâtiment ancien, édifice des Façades sur rue et cour
années 30, s’inscrit harmonieusement dans cet
ensemble plein de charme, organisé autour d’une Cour pavée intérieure
cour intérieure. Terrasses et loggias
Il est un témoin de l’ère industrielle de la ville, alliant
l’authenticité de la pierre meulière et la chaleur de
la brique.
Un temps délaissé, il retrouvera son éclat grâce à Architecte du projet : Benoît Andrier
une restauration minutieuse et offrira 20 logements
baignés de lumière grâce à une double, voire une Centre-ville, transports en commun (RER, Métro dès 2019)
triple exposition ; certains appartements ouvrant sur
des terrasses ou des loggias.
RER
4 bis rue Nicolas Rayer
RER
M
SITUATION POPULATION
Région : Ile-de-France Aubervilliers : 77 032 habitants en 2012
Département : Seine-Saint-Denis Plaine-Commune : 9 communes, 411 367 habitants
Commune limitrophe de Paris, à 25 km de l’aéroport Roissy-CDG 4e ville d’Ile-de-France après Paris, Boulogne et Saint-Denis
Accès : boulevard périphérique, autoroutes A1 et A86
Transports en commun : RER B La Courneuve -Aubervilliers, Métro
Mairie d’Aubervilliers (dès 2019)
PATRIMOINE
L’église Notre-Dame-des-Vertus classée Monument Historique
DYNAMISME ECONOMIQUE Le Théâtre de la Commune
Aubervilliers possède un tissu dense de PMI (26 % des emplois) Le Parc Eli Lotar
qui côtoient des laboratoires de recherche et de grands Le patrimoine industriel
établissements publics comme la Poste ou la RATP. Le canal Saint-Denis
La ville est au coeur d’une dynamique de nouveaux projets :
prolongement de la ligne 12, création d’un éco-quartier, arrivée du
campus Condorcet...
Elle abrite aujourd’hui le plus grand centre d’affaires en Europe
dédié au commerce de gros en provenance de la Chine.
Canal Saint-Denis
ine.fr
www.histoire-patrimo
La ville d’Aubervilliers 4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.fr
Aubervilliers, commune limitrophe de Paris
SITUATION
Région : Ile-de-France
Département : Seine-Saint-Denis (93)
ACCES
Aubervilliers Autoroutes
A86, A1, boulevard périphérique de Paris
Paris à 16 km
Rouen à 140 km
Lille à 212 km
Trains
RER B
Métro : lignes 7 et 12
Gare du Nord à moins de 30 min
Aéroports Roissy Charles-de-Gaulle
22 km en voiture
RER B direct
AUBERVILLIERS – DONNÉES CLÉ
77 032 habitants en 2012
Commune limitrophe de Paris 19ème
Communauté d'agglomération Plaine-Commune
(9 communes, 403 833 habitants)
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Historique de la ville d’Aubervilliers Située en limite nord-est de Paris, Aubervilliers compte 77 032 habitants. Au quatrième rang des communes du département. La ville d’Aubervilliers était connue autrefois sous le nom de Notre- Dame-des-Vertus. Comme beaucoup de communes de la petite couronne, Aubervilliers a longtemps été un domaine rural. A la fin du XIXe siècle, la vie du petit bourg est déjà intimement liée à l’industrialisation naissante. Des Belges, des Lorrains, des Alsaciens, des Bretons, des Espagnols, des Italiens arrivent par vagues successives. Pendant plusieurs décennies, les grandes industries forgeront l’identité de la ville. Un héritage de travail et de savoir-faire. 4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.fr
Patrimoine industriel d’Aubervilliers
L’histoire d’Aubervilliers, étendue à l’ensemble du
territoire de Plaine Commune, s’inscrit dans
l’héritage d’un passé industriel aujourd’hui en
pleine mutation.
Depuis longtemps des usines ont fermé, et les
friches témoignent de la mémoire des lieux. Le
paysage industriel change ainsi, de démolition en
réhabilitation.
L’activité industrielle du début du XXe siècle
a généré des formes d’organisation du prolétariat.
Les Aciéries de Longwy,
Près du Canal Saint-Denis au début du XXe siècle.
Le quartier des Quatre-Chemins, qui chevauche la
limite territoriale entre Aubervilliers et Pantin, était
surnommé de manière péjorative « la Petite Prusse »,
en rapport avec les nombreux immigrés venus y
travailler.
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Culture et patrimoine architectural
L'église Notre-Dame-des-Vertus
Classée monument historique le 17 juillet 1908.
Le centre ancien d'Aubervilliers se situe autour de l'église
Notre-Dame-des-Vertus. Elle est édifiée au XVe siècle. Son
orgue, œuvre de François-Henri Clicquot, constitue le seul
instrument francilien du XVIIe siècle dans le département. La
partie instrumentale est également classée au titre des
monuments historiques depuis le 30 avril 1975.
Le quartier de La Maladrerie
Renée Gailhoustet a conçu le plan masse du quartier de La
Maladrerie pour un millier de logements où existait un « quasi
bidonville ». Le terrain de 9 hectares est urbanisé en dix
tranches de 1975 à 1984 dans l’esprit d’un lieu continu
essentiellement piétonnier et variant les échelles de bâtiments
en relation avec les barres et les immeubles déjà existants.
Doté de « terrasses-jardins », de patios et de jardins très
présents.
Le lycée d'enseignement « Le Corbusier »
L’AUA (Atelier d’urbanisme et d’architecture)
La tour La Villette
Le Théâtre de la Commune
Le tribunal d'instance
Les anciens bains-douches
Les Magasins généraux
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La ville d’Aubervilliers aujourd’hui
Les infrastructures
2 Théâtres
La ville d’Aubervilliers est composée de 8 quartiers. Tribunal d’instance
2 Cinémas
Centre commercial
17 Ecoles
7 Collèges
5 Lycées
A Aubervilliers, le sport de haut niveau a
pris ces dernières années une place
importante. Mais la Ville continue sa
politique en faveur du sport de masse,
élément indispensable de l’éducation, de
la culture, de la vie sociale.
Les équipements sportifs :
2 Piscines
5 Gymnases
11 terrains de baskets
Centre nautique
City stades
Mur d’escalade […]
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La ville d’Aubervilliers aujourd’hui 4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.fr
La communauté d’agglomération Plaine Commune
• Située aux portes de Paris, dans le prolongement immédiat des quartiers de la
Villette, Aubervilliers, au cœur de la plaine Saint Denis, fait partie des 9 villes
de la Communauté d’Agglomération Plaine Commune,
• Véritable territoire de projets, ouvert sur l’avenir, riche de potentialités et de
synergies, Plaine Commune connaît depuis une quinzaine d’années un fort
développement économique et urbain est devenue l’un des pôles
stratégiques de la région Ile de France.
Elle est considérée comme le Territoire de la Culture et de la Création,
est l’un des 10 pôles de développement du Grand Paris
• Plaine Commune en quelques chiffres
+ de 403.000 habitants
+ de 101.000 salariés et + de 8.000 établissements
du secteur privé
43.000 étudiants
2 universités ; prochainement 3 avec le campus
Condorcet à Aubervilliers
Capitale Française du Data-center avec une
quinzaine de data-centers dont TélécityGroup à
Aubervilliers
4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.frAubervilliers, une économie dynamique • Commerces Environ 1 100 boutiques, une vingtaine de grandes et moyennes surfaces, trois marchés accueillant quelques 300 commerçants non sédentaires composent le paysage commercial d’Aubervilliers autour de 3 pôles principaux : en centre-ville, dans le quartier Villette Quatre-Chemins et au Montfort. • Entreprises Aubervilliers est une ville jeune ; environ 40% des 77 032 habitants a moins de 30 ans. Elle est la quatrième ville du département sur le plan économique avec 30 000 emplois et 2 400 entreprises. Aubervilliers possède un tissu économique très diversifié : l’informatique, l’audiovisuel, le textile et le négoce sont venus compléter les activités traditionnelles de la métallurgie, de l’imprimerie, de l’appareillage électrique, de la pharmacie et du BTP. Enfin, un tissu dense de PME-PMI (26 % des emplois) y côtoient des laboratoires de recherche comme Rhodia ou Saint-Gobain et de grands établissements publics comme la Poste, France Télécom ou la RATP. Il faut noter également l’arrivée du siège social de Véolia Environnement en 2016, Par ailleurs, la ville abrite aujourd’hui le plus grand centre d’affaires en Europe dédié au commerce de gros en provenance de la Chine. Elle est devenue le premier nœud commercial entre les deux pays. 4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.fr
Aubervilliers, les projets d’aménagement
Aubervilliers est une ville à l’économie dynamique en constant renouvellement. Tournée vers le futur, la ville bouge et se
restructure, à l’image de son centre-ville qui est en cours de modernisation.
• Prolongement de la ligne 12 du métro : 3 nouvelles stations à Aubervilliers verront le jour en 2016-2017
• Le fort d’Aubervilliers : un projet d’aménagement ambitieux
Projet d’éco-quartier avec, à ses abords, une gare du Grand Paris Express à l’horizon 2025 (desservi aujourd’hui par la
ligne 7) : création de 2.000 logements diversifiés (accession, locatif privé, social, résidence séniors, résidences
étudiantes) de nombreux équipements publics (groupe scolaire, crèche…), des locaux d’activités.
75% de la surface totale seront occupés par des espaces verts avec une circulation essentiellement piétonne.
L’accent sera mis sur les performances énergétiques et sur une architecture bioclimatique passive
• Le Campus Condorcet : arrivée prévue en 2018
15.500 étudiants répartis sur deux sites : l’un à Paris, boulevard Ney, l’autre au cœur du quartier de la plaine
Ce vaste campus sera l’un des cinq meilleurs pôles de recherche mondiaux dans le domaine des Humanités et des
Sciences sociales ; le site d’Aubervilliers sera dédié aux masters recherche et doctorat regroupant plus de 12.000
personnes (dont 7.000 enseignants)
4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.frLe programme 4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.fr
La situation de La Closerie
RER La Courneuve (RER B)
La Closerie
4 bis rue Nicolas Rayer
M Mairie d’Aubervilliers
(ouverture station en 2019)
M Front Populaire (ligne 12)
PARIS
4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.frLa situation
Stade de France
4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.frQuartier du Marcreux Le programme est en zone urbanisée dans le quartier le Marcreux où coexistent des immeubles résidentiels, et quelques activités. A l’image d’Aubervilliers, le quartier du Marcreux est en pleine mutation, en témoigne la reconversion d’un friche industrielle située en bordure du canal. Le projet a permis la création : - de 120 000m² de bureaux, d’activité et de commerce, - de 30 000 m² de logements, - du parc Eli Lotar. La Closerie est situé à moins de 10 minutes de marche de la Mairie, des écoles maternelles, primaires et d’un collège. 4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.fr
La Closerie - Aubervilliers
Opération de réhabilitation au sein d'un projet
comprenant deux bâtiments neufs
Date de construction : début XXe siècle
R+3, façades sur rue et cour intérieure
Terrasses ou loggias pour certains logements
Espaces paysagés communs
Déficit Foncier
20 appartements de 2 pièces et 3 pièces
Prix à partir de 184 810€ budget travaux inclus
Foncier : 57% - Travaux : 43%
Prix moyen au m² : 4 400 €
Surfaces habitables comprises entre 44 et 71 m²
Prix
Nb de Surfaces
Typologie travaux inclus
lots habitables
hors pack+cuisine
De 185 000€ à
T2 9 De 44 à 51 m²
236 330€
De 274 700€ à
T3 11 De 61 à 71 m²
313 350€
4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.frPerspectives
Façade projetée côté rue
4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.frPerspectives
Façade projetée côté cour
4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.frLe bâtiment avant travaux 4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.fr
Dispositif fiscal : Déficit Foncier
Cette opération de rénovation immobilière permet à
l’investisseur de déduire 100% des travaux de son revenu
foncier ; travaux dont le montant doit être chaque année
supérieur à son revenu foncier. L’investisseur peut ainsi :
d’une part « gommer » son impôt foncier
et d’autre part créer un déficit foncier déductible de son
revenu global
Conditions
Les travaux sont déductibles des revenus fonciers sans
limitation dans le temps.
Le report des déficits fonciers inutilisés sur le revenu
global, est autorisé pendant 10 ans maximum.
Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la
limite de 10 700 euros par an.
La part du déficit supérieure à 10 700 euros, ainsi que les
intérêts d’emprunt, ne sont imputables que sur les seuls
revenus fonciers, et ce pendant 10 ans.
Le bien doit être loué non meublé pour une durée
minimale de 3 ans.
Les immeubles soumis à ce dispositif ne sont pas concernés
par le plafonnement global des avantages fiscaux.
4 bis rue Nicolas Rayer www.histoire-patrimoine.frGestion locative
A la fois gestionnaire locatif et syndic de copropriété,
Histoire & Patrimoine Gestion assure la pérennité du Histoire & Patrimoine Gestion
patrimoine de ses investisseurs en veillant à l’entretien
Seine Saint-Denis
des parties communes comme des parties privatives, la
mise en place des locataires avec une étude de
solvabilité draconienne, ainsi que le suivi juridique,
administratif et financier des biens qui leur sont confiés.
La synergie du Groupe et de ses différents pôles
d’activité permet à Histoire & Patrimoine Gestion
d’intervenir en amont de chaque opération sur la
conception des produits, typologies et valeurs
locatives, pour proposer des offres adaptées en fonction
des études de marché réalisées. En aval, nos équipes
sont en contact direct avec le Pôle Maîtrise d’Ouvrage Notre agence de Saint-Denis gère aujourd’hui
Déléguée, leur assurant une meilleure réactivité et une 350 logements dans le département, dont
gestion plus efficace face à d’éventuels désordres 123 à Saint-Denis.
techniques. • Durée moyenne de mise en location :
de 15 jours à 2 mois
• 5 logements vacants et 4 en cours
En 2015 : 2237 lots en gestion de préavis à Saint-Denis
et 4057 lots en syndic de copropriété • 91 % des dossiers sans aucun contentieux
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