La loi ALUR : une opportunité commerciale - Equipe Offres Septembre 2014
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La loi ALUR : une
opportunité commerciale
Equipe Offres
Septembre 2014
1
Sommaire
1 La loi ALUR et la copropriété 05
2 La loi ALUR et les rapports locatifs 12
3 La loi ALUR et les agents immobiliers 19
2 Marly-le-Roi - Septembre 2014
Objet
Ce document a pour objet de rappeler les principales dispositions
de la loi ALUR.
Les obligations des professionnels de l’immobilier (syndic, agents
immobiliers, notaires…), des bailleurs et des syndicats de
copropriété s’avèrent considérablement renforcées.
Leur responsabilité civile, pénale et administrative est donc
susceptible d’être engagée plus aisément qu’auparavant.
Pour ces raisons, la souscription d’un contrat d’assurance de
protection juridique est indispensable.
3 Marly-le-Roi - Septembre 2014La loi ALUR en synthèse
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi
ALUR, est parue au journal officiel le 26 mars 2014.
Bon nombre des mesures adoptées comportent des dates
d’entrée en vigueur différentes et nécessitent un décret
d’application.
Les 12 points de la loi
1. Durcissement des obligations liées au contrat de bail
2. Mise en place d’une garantie universelle des loyers
3. Résorption de l’habitat indigne
4. Modernisation de l’urbanisme et du droit immobilier
5. Instauration d’un registre d’immatriculation des copropriétés
6. Institution d’un nouveau droit de préemption au profit des communes
7. Création de nouvelles formes d’accès au logement par l’habitat participatif
8. Accroissement de l’information qui est due aux acquéreurs de biens immobiliers
9. Possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire
10. Renforcement de l’encadrement des activités de transaction et de gestion immobilière
11. Amélioration de la prévention des expulsions et des dispositifs relatifs au droit au logement
opposable
12. Obligation d’assurance contre les risques de responsabilité pour tous les
copropriétaires ainsi que les syndicats de copropriétaires
4 Marly-le-Roi - Septembre 2014Les évolutions possibles
Validation juridique du contrat de mandat entre le syndic et le
syndicat des copropriétaires
Mise à disposition d’un modèle de fiche synthétique de la copropriété
Mise en relation avec une entreprise spécialisée dans l’archivage des
documents de la copropriété
Aide à la constitution du dossier déposé auprès de l’agence de la
garantie universelle des loyers
Avance sur indemnités des loyers impayés
Mise à disposition d’un contrat de location type
Avance du dépôt de garantie restitué avec retard au profit du locataire
Prise en charge des diagnostics
Validation juridique du congé pour vente ou pour reprise
5 Marly-le-Roi - Septembre 2014La presse en parle
« Exit la loi Alur, qui promettait l'encadrement des loyers et a
gelé le marché immobilier : les conditions ne sont pas réunies
pour la mettre en place, la collecte des données relative au
montant des loyers n'étant pas bouclée. Afin de ne pas enterrer
complètement le bébé de l'ex-ministre Cécile Duflot, le dispositif
sera tout de même appliqué à titre expérimental à Paris. »
Le Figaro. fr - 29.08.2014
« Cécile Duflot avait dû renoncer à instaurer une
garantie universelle sur les loyers (GUL)
« Vous avez annoncé que l'encadrement des loyers serait
obligatoire, dont le coût aurait été supporté à
initié à Paris, se félicitent M. Huchon et Mme Cosse dans leur
parité par le bailleur et le locataire. Et pour la
lettre datée du 4 septembre, avant de poursuivre : Il semble
gestion de laquelle la ministre avait un temps
nécessaire que d'autres communes de la région
envisagé de créer une administration qui, si elle
connaissant une forte tension sur le marché locatif et une
avait été actée, aurait pu coûter à l'État jusqu'à
augmentation des loyers puissent également bénéficier de
deux milliards d'euros. Devenue facultative, la
cette mesure salutaire.
GUL n'apporte plus rien ou presque par rapport à
Et de proposer que cette expérimentation soit étendue aux
ce qui existe déjà. »
communes de la petite couronne membres de la future
Métropole du Grand Paris. »
Le Point.fr - 13.06.2014
Le Monde.fr - 07.09.2014
6 Marly-le-Roi - Septembre 20141.
La loi ALUR et la copropriété
7 Marly-le-Roi - Septembre 2014Le contexte
n Demandes formées devant les juridictions du 1er degré
en 2012
8 Marly-le-Roi - Septembre 2014Dispositions en vigueur depuis le 27
mars 2014
Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l’assurance de
protection juridique
En cas d’empêchement du syndic, Sauf clause contraire du règlement Information juridique sur les
le président du conseil syndical de copropriété, le président du obligations du syndic
peut convoquer une assemblée conseil syndical n’avait pas la Ø Résoluo Part
générale appelée à désigner un possibilité de convoquer Ø Résoluo Pro
nouveau syndic. Un administrateur l’Assemblée Générale pour Ø Résoluo Copropriété
provisoire pourra être également nommer un syndic. Seul le
désigné par décision de justice. Président du TGI pouvait nommer Aide à la résolution des litiges
un administrateur afin de rencontrés par le syndic de
convoquer l’assemblée générale. copropriété en cas de mise en
cause par le syndicat des
Le syndic ne peut renoncer à son Le syndic ne pouvait renoncer à
copropriétaires
mandat sans respecter un préavis son mandat avant l’échéance
Ø Résoluo Pro
légal de 3 mois. prévue par le contrat conclu avec
le syndicat de copropriété.
Le syndic ne peut imposer un Les clauses relatives aux barèmes
barème relatif à des honoraires des honoraires des travaux donnés
spécifiques pour certains travaux. à titre indicatif uniquement étaient
Le syndic doit faire voter la validées par la jurisprudence.
rémunération en pourcentage hors
taxe sur ces travaux.
9 Marly-le-Roi - Septembre 2014Dispositions en vigueur depuis le 27
mars 2014
Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l’assurance de
protection juridique
Le syndic a pour obligation d’assurer Information juridique sur les
le syndicat de copropriétaires pour sa
- obligations du syndic
responsabilité civile. Ø Résoluo Part
Ø Résoluo Pro
En cas de vente d’un lot de
copropriété, le syndic doit informer le
- Ø Résoluo Copropriété
notaire si l’acquéreur déjà propriétaire
Aide à la résolution des litiges
dans cet immeuble ou certains
rencontrés par le syndic de
proches définis par la loi ont des
copropriété en cas de mise en
impayés au niveau de la copropriété.
cause par le syndicat des
Le budget prévisionnel est élaboré par Le syndic disposait d’une copropriétaires
le syndic en concertation avec le compétence exclusive en la Ø Résoluo Pro
conseil syndical. matière.
Le syndic peut proposer à l’assemblée
générale de confier les archives du
-
syndicat des copropriétaires à une
entreprise spécialisée aux frais du
syndicat.
10 Marly-le-Roi - Septembre 2014Dispositions en vigueur à compter du
26 mars 2015 et du 1er janvier 2017
Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l’assurance de
protection juridique
A compter du 26 mars 2015, le Une décision de l’assemblée Information juridique sur les
syndic doit ouvrir un compte générale à la majorité absolue obligations du syndic
séparé au nom du syndicat sauf pouvait dispenser le syndic de Ø Résoluo Part
pour les syndicats de 15 lots et l’ouverture d’un compte séparé. Ø Résoluo Pro
moins. Ø Résoluo Copropriété
A compter du 1er janvier 2017, le
syndic doit ouvrir un autre compte
- Aide à la résolution des litiges
rencontrés par le syndic de
destiné à recueillir les fonds des
copropriété en cas de mise en
travaux institués par la loi ALUR.
cause par le syndicat des
copropriétaires
Ø Résoluo Pro
11 Marly-le-Roi - Septembre 2014Dispositions subordonnées à la
parution d’un décret
Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l’assurance de
protection juridique
Le mandat entre le syndic et le Information juridique sur les
syndicat des copropriétaires fera
- obligations du syndic
l’objet d’un contrat type. Ø Résoluo Part
Ø Résoluo Pro
La rémunération du syndic sera Les honoraires du syndic étaient
Ø Résoluo Copropriété
déterminée de manière forfaitaire. librement fixés entre le syndicat et
lui-même dans le contrat le liant au
Aide à la résolution des litiges
syndicat.
rencontrés par le syndic de
Le syndic sera chargé de la copropriété en cas de mise en
nouvelle formalité d’immatriculation
-
cause par le syndicat des
des syndicats de copropriétaires. copropriétaires
Le syndic aura pour mission Ø Résoluo Pro
d’établir une fiche synthétique de la
-
copropriété annexée à la promesse
ou à l’acte authentique de vente.
12 Marly-le-Roi - Septembre 20142.
La loi ALUR et les rapports
locatifs
13 Marly-le-Roi - Septembre 2014Le contexte Principaux motifs d’expulsion du locataire - Impayés de loyers ou de charges - Clause résolutoire du contrat de bail 14 Marly-le-Roi - Septembre 2014
Le contexte
La complexité de la réglementation fiscale expose le propriétaire immobilier à un
risque de redressement :
- Sous-évaluation de la valeur d’un bien immobilier lors d’une vente, d’une donation,
d‘une succession ou de la déclaration de l’impôt de solidarité sur la fortune
- Sous-évaluation d’un loyer
- Dépenses non déductibles en matière de revenus fonciers
- Opération de défiscalisation mal conduite…
15 Marly-le-Roi - Septembre 2014Dispositions en vigueur depuis le 27
mars 2014
Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l’assurance de protection
juridique
La trêve hivernale est La trêve hivernale prenait Information juridique sur les droits et obligations
prolongée jusqu’au 31 fin le 15 mars. des parties prenantes à l’opération de location
mars. Ø Résoluo Part
Validation juridique des baux d’habitation
Ø Résoluo Part
Aide à la résolution des litiges opposant le
locataire assuré à son bailleur
Ø Résoluo Part
Aide à la résolution des litiges opposant le
bailleur assuré à son locataire
Ø A l’amiable : Résoluo Part
Ø Au judiciaire : Résoluo Part sous réserve
de la souscription de l’option Biens
immobiliers locatifs
16 Marly-le-Roi - Septembre 2014Dispositions applicables aux locations conclues
après le 27 mars 2014
Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l’assurance de
protection juridique
Le locataire est en droit de Certains tribunaux ont fait droit à des Information juridique sur les droits et
demander une diminution du loyer actions en réduction de loyer dès lors que obligations des parties prenantes à
lorsque la surface habitable de la la différence de surface est l’opération de location
chose louée est inférieure de plus nécessairement préjudiciable au preneur. Ø Résoluo Part
de 1/ 20.
Validation juridique des baux
Le délai de remise du dépôt de Le délai de remise du dépôt de garantie
d’habitation
garantie est de 1 mois dès lors que était de 2 mois à compter de la restitution
Ø Résoluo Part
l’état des lieux de sortie est des clés par le locataire, déduction faite, le
conforme à l’état des lieux d’entrée. cas échéant, des sommes restant dues au
Aide à la résolution des litiges
bailleur et des sommes dont celui-ci
opposant le locataire assuré à son
pouvait être tenu, aux lieu et place du
bailleur
locataire, sous réserve qu’elles soient
Ø Résoluo Part
dûment justifiées. Pour les locations
meublées, le contrat déterminait la durée
Aide à la résolution des litiges
de restitution du dépôt de garantie après
opposant le bailleur assuré à son
restitution des clés.
locataire
Dans les zones tendues (dont la Le délai de préavis applicable au congé Ø A l’amiable : Résoluo Part
liste doit faire l’objet d’un décret), le était de 3 mois lorsqu’il émanait du Ø Au judiciaire : Résoluo Part
délai de préavis du locataire locataire et de 6 mois lorsqu’il émanait du sous réserve de la
souhaitant résilier son bail est bailleur sauf circonstances particulières. souscription de l’option Biens
réduit à 1 mois. immobiliers locatifs
17 Marly-le-Roi - Septembre 2014Dispositions applicables aux locations conclues
après le 27 mars 2014
Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l’assurance de
protection juridique
Le bailleur ne peut proposer un Information juridique sur les droits et
congé pour vente ou pour reprise
- obligations des parties prenantes à
uniquement au terme du 1er l’opération de location
renouvellement du bail en cours Ø Résoluo Part
d’acquisition d’un bien occupé.
Validation juridique des baux d’habitation
L’entremise ou la négociation La rémunération des personnes
Ø Résoluo Part
d’une mise en location est à la se livrant ou prêtant leur
charge exclusive du bailleur. concours à l’établissement d’un
Aide à la résolution des litiges opposant
acte de location d’un immeuble
le locataire assuré à son bailleur
appartenant à autrui était
Ø Résoluo Part
partagée par moitié entre le
bailleur et le locataire.
Aide à la résolution des litiges opposant
le bailleur assuré à son locataire
Ø A l’amiable : Résoluo Part
Ø Au judiciaire : Résoluo Part sous
réserve de la souscription de
l’option Biens immobiliers
locatifs
18 Marly-le-Roi - Septembre 2014Dispositions subordonnées à la
parution d’un décret
Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l’assurance de
protection juridique
Le bailleur aura l’obligation Information juridique sur les droits et
d’annexer au congé pour vente ou obligations des parties prenantes à
pour reprise une notice
- l’opération de location
d’information relative à ses Ø Résoluo Part
obligations dont le contenu sera
déterminé par un arrêté. Validation juridique des baux d’habitation
Ø Résoluo Part
Un modèle de contrat de location Le bailleur devait établir le
sera instauré et les contrats de bail bail ou se le procurer avec
Aide à la résolution des litiges opposant
nouvellement rédigés devront les risques encourus.
le locataire assuré à son bailleur
obligatoirement respecter le
Ø Résoluo Part
contenu de ce modèle.
Pour autant, il sera toujours
Aide à la résolution des litiges opposant
possible d’ajouter certaines
le bailleur assuré à son locataire
clauses.
Ø A l’amiable : Résoluo Part
L’encadrement des loyers devrait La fixation du loyer d’un Ø Au judiciaire : Résoluo Part sous
être renforcé avec la création d’un logement mis en location réserve de la souscription de
loyer médian de référence. pour la première fois était l’option Biens immobiliers
libre. locatifs
19 Marly-le-Roi - Septembre 2014Dispositions subordonnées à la
parution d’un décret
Loi ALUR Régime Rôle de l’assurance de
antérieur protection juridique
Une garantie universelle des loyers Information juridique sur les droits et
devrait être mise en place. - obligations des parties prenantes à l’opération
Elle aura pour objet de couvrir, sous la de location
forme d’un système d’aides, les bailleurs Ø Résoluo Part
contre les risques d’impayés de loyer, afin
de favoriser l’accès au logement et de Validation juridique des baux d’habitation
prévenir les risques d’expulsion. Les Ø Résoluo Part
aides versées ne peuvent être accordées
que lorsque certaines conditions sont Aide à la résolution des litiges opposant le
satisfaites par le bailleur. locataire assuré à son bailleur
Parmi ces conditions figurent notamment : Ø Résoluo Part
- L’absence de cautionnement au profit du
bailleur, Aide à la résolution des litiges opposant le
- L’absence de souscription par le bailleur bailleur assuré à son locataire ou à l’agence
d’une assurance pour les risques de la garantie universelle des loyers
couverts par la garantie universelle des Ø A l’amiable : Résoluo Part
loyers, Ø Au judiciaire : Résoluo Part sous
- L’absence de location du logement par réserve de la souscription de
le bailleur à l’un de ses ascendants ou l’option Biens immobiliers locatifs
descendants, ou à ceux de leur conjoint
ou concubin ou de toute personne liée à
eux par un PACS.
20 Marly-le-Roi - Septembre 20143.
La loi ALUR et les agents
immobiliers
21 Marly-le-Roi - Septembre 2014Le contexte
n Selon une étude de l'ANIL rendue publique
le 18 décembre 2008, les coûts des
transactions immobilières représentent
6,5% à 7% si la vente est directe, alors
qu'ils s'élèvent seulement à 4,2% en
Allemagne, 2,5 % en Italie, 1,9 % en
Angleterre, 1,5% au Danemark pour une
transaction de 250 000 €.
n Si cette transaction passe par un agent
immobilier, ce taux est proche d’une
fourchette comprise entre 11 à 13 % du
coût de l'acquisition.
n Or, la part de marché des agences
immobilières a doublé depuis 1980,
passant à 60% du total des transactions
(50% selon d'autres sources).
22 Marly-le-Roi - Septembre 2014Dispositions en vigueur depuis le 27
mars 2014
Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l’assurance de
protection juridique
Les professionnels de l’immobilier Information juridique sur les droits
encourent de nouvelles sanctions
- et obligations des parties prenantes
pénales et administratives en cas de à l’opération de location, d’achat ou
mise en location de locaux dangereux, de vente d’un bien immobilier
de publicité sans indication des Ø Résoluo Part
honoraires ou de mention du statut Ø Résoluo Pro
d’agent commercial.
Validation juridique des baux
Les annonces relatives à la vente d’un
d’habitation
lot ou d’une fraction de lot d’un
immeuble bâti soumis au statut de la
- Ø Résoluo Part
copropriété doivent mentionner :
Aide à la résolution des litiges
- le fait que le bien est soumis au
rencontrés par les parties prenantes
statut de la copropriété,
à l’opération de location, d’achat ou
- le nombre de lots,
de vente d’un bien immobilier
- le montant annuel de la quote-part
Ø Résoluo Part
de charges du vendeur,
Ø Résoluo Pro
- l’existence d’une éventuelle
procédure relative aux copropriétés en
difficultés.
23 Marly-le-Roi - Septembre 2014Dispositions en vigueur depuis le 27 mars 2014 et
concernant les contrats conclus depuis cette date
Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l’assurance de
protection juridique
Les professionnels de l’immobilier Information juridique sur les droits
ont pour obligation de mentionner
- et obligations des parties prenantes
le statut d’agent commercial. à l’opération de location, d’achat ou
de vente d’un bien immobilier
Les professionnels de l’immobilier Une telle obligation existait
Ø Résoluo Part
sont débiteurs d’une information auparavant sauf si le professionnel
Ø Résoluo Pro
sur le montant TTC des honoraires incluait dans le prix de vente le
à la charge du locataire ou de montant de ses honoraires.
Validation juridique des baux
l’acquéreur (en % du prix pour les
d’habitation
ventes).
Ø Résoluo Part
Aide à la résolution des litiges
rencontrés par les parties prenantes
à l’opération de location, d’achat ou
de vente d’un bien immobilier
Ø Résoluo Part
Ø Résoluo Pro
24 Marly-le-Roi - Septembre 2014Dispositions subordonnées à la
parution d’un décret
Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l’assurance de
protection juridique
Les professionnels de l’immobilier Les professionnels de l’immobilier Information juridique sur les droits
seront tenus d’informer les clients devaient informer leurs clients des et obligations des parties prenantes
sur les liens capitalistiques ou liens de nature capitalistique ou à l’opération de location, d’achat ou
juridiques avec les entreprises dont juridique qu’ils avaient avec des de vente d’un bien immobilier
les intermédiaires proposent leurs banques ou des sociétés Ø Résoluo Part
services à leurs clients. financières. Ø Résoluo Pro
Les professionnels de l’immobilier
Validation juridique des baux
encourront de nouvelles sanctions
pénales et administratives en cas
- d’habitation
Ø Résoluo Part
d’exercice au mépris d’une
interdiction disciplinaire.
Aide à la résolution des litiges
rencontrés par les parties prenantes
à l’opération de location, d’achat ou
de vente d’un bien immobilier
Ø Résoluo Part
Ø Résoluo Pro
25 Marly-le-Roi - Septembre 2014Vous pouvez aussi lire
