La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités

 
La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
                                                                   BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016   45

                      La montée des sociétés de
                      financement hypothécaire au
                      Canada : avantages et vulnérabilités
                      Don Coletti, Marc-André Gosselin et Cameron MacDonald

                      ƒƒ La structure du marché hypothécaire canadien a changé au cours de la
                         dernière décennie : les acteurs non traditionnels, comme les sociétés de
                         financement hypothécaire, ont gagné en importance, et cette évolution
                         s’explique en partie par les politiques gouvernementales et par les avan-
                         cées dans le domaine de l’informatique.
                      ƒƒ Les sociétés de financement hypothécaire entretiennent avec les grandes
                         banques une relation complexe, fondée tant sur la coopération que sur la
                         concurrence. Si certaines banques comptent sur les sociétés de finance-
                         ment hypothécaire pour souscrire et administrer les prêts hypothécaires
                         émis par les courtiers, les sociétés de financement hypothécaire comptent
                         également sur les banques pour financer leur fonds de roulement et une
                         bonne part de leurs prêts hypothécaires. Parallèlement, les sociétés de
                         financement hypothécaire et les banques se disputent les prêts hypothé-
                         caires intermédiés par les courtiers.
                      ƒƒ Les emprunteurs hypothécaires ont bénéficié de la présence des sociétés
                         de financement hypothécaire, car l’intensification de la concurrence a fait
                         baisser les taux hypothécaires et rendu le crédit plus disponible. Dans le
                         même temps, certaines vulnérabilités du système financier se sont toute-
                         fois accentuées.
                      ƒƒ Les sociétés de financement hypothécaire présentent un risque systé-
                         mique qui est largement atténué par le fait que la plupart des crédits hypo-
                         thécaires qu’elles accordent sont assurés et que leurs pratiques en tant
                         que prêteurs sont influencées par la réglementation fédérale. Néanmoins,
                         le rendement des prêts hypothécaires consentis par ces établissements
                         est un aspect important, parce qu’il peut grandement influer sur l’accès au
                         financement de ces sociétés et peser à terme sur leurs capitaux limités et
                         leur liquidité conditionnelle, surtout en cas de ralentissement prononcé de
                         l’économie et du marché du logement. La défaillance d’une grande société
                         de financement hypothécaire ou son incapacité à financer de nouveaux
                         prêts perturberaient le marché hypothécaire, ce qui pourrait amplifier les
                         effets d’un tel ralentissement.
                      ƒƒ Parce que les sociétés de financement hypothécaire dépendent de l’assu-
                         rance garantie par l’État et des programmes de titrisation publique, elles
                         devraient être plus touchées par les effets des mesures annoncées par le
                         gouvernement fédéral au début d’octobre que les prêteurs traditionnels
                         comme les banques ou les caisses d’épargne et de crédit.
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  BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016

                              ƒƒ Comme les sociétés de financement hypothécaire ne sont pas directe-
                                 ment soumises à la réglementation et à la supervision prudentielles, il
                                 demeure nécessaire de suivre de près l’évolution de leur modèle d’af-
                                 faires et les effets que leurs activités pourraient avoir sur les vulnérabilités
                                 du système financier.

                              Introduction
                              Pendant longtemps, tout le processus d’obtention d’un prêt hypothécaire
                              au Canada, de la demande initiale jusqu’à l’administration continue du
                              remboursement, relevait d’une des institutions soumises à la réglementa-
                              tion et à la supervision prudentielles1. Depuis le milieu des années 1990, il
                              s’agissait généralement d’une des six grandes banques, mais de nouveaux
                              acteurs ont gagné en importance au cours de la dernière décennie et trans-
                              formé le marché hypothécaire canadien2 .
                              De nouveaux prêteurs, par exemple les sociétés de financement hypothé-
                              caire (aussi appelées « sociétés de prêt hypothécaire »), les sociétés de
                              placement hypothécaire et les investisseurs privés, ont accru leur présence
                              sur le marché 3. Les sociétés de financement hypothécaire sont des institu-
                              tions financières qui n’acceptent pas de dépôts mais souscrivent et admi-
                              nistrent des prêts hypothécaires intermédiés par des courtiers. Ces prêts
                              sont financés principalement par la titrisation ou par des ventes directes de
                              crédits hypothécaires à des tiers, essentiellement les six grandes banques.
                              Les sociétés de financement hypothécaire administrent habituellement les
                              prêts qu’elles souscrivent ou en externalisent l’administration à d’autres
                              sociétés de financement hypothécaire.
                              Pour leur part, les sociétés de placement hypothécaire et les autres investis-
                              seurs privés s’intéressent généralement aux prêts hypothécaires personna-
                              lisés non assurés, qui ne peuvent être obtenus par les canaux traditionnels.
                              Ces produits comprennent les prêts à risque, les prêts hypothécaires de
                              second rang et les prêts hypothécaires à très court terme4. Les investisseurs
                              des sociétés de placement hypothécaire prennent un plus grand risque
                              et reçoivent donc de meilleurs rendements. Si les sociétés de placement
                              hypothécaire et les investisseurs privés occupent encore une petite partie
                              du marché hypothécaire résidentiel canadien, les sociétés de financement
                              hypothécaire ont, quant à elles, pris de l’importance.
                              Le présent rapport donne un aperçu de la place accrue des sociétés de
                              financement hypothécaire sur le marché hypothécaire canadien. Nous
                              analysons le modèle d’affaires des sociétés de financement hypothécaire,
                              et décrivons la relation complexe que ces sociétés entretiennent avec les
                              banques et les avantages qu’elles procurent aux emprunteurs. Enfin, nous
                              évaluons comment leur présence dans la chaîne du crédit hypothécaire
                              influe sur les vulnérabilités du système financier 5 .

                              1   La prépondérance des six grandes banques a commencé durant la période de consolidation qui a suivi
                                  l’adoption de la Loi sur les banques de 1992, lorsque ces établissements ont acquis presque toutes les
                                  sociétés de fiducie. Voir Freedman (1998).
                              2   Voir Crawford, Meh et Zhou (2013) pour une analyse approfondie du marché hypothécaire canadien.
                              3   Voir l’Encadré 2 dans la Revue du système financier de juin 2015 publiée par la Banque du Canada.
                              4   Certaines sociétés de placement hypothécaire offrent des prêts conjoints, c’est-à-dire qu’elles
                                  consentent un prêt de second rang de concert avec un prêt de premier rang accordé par un prêteur
                                  traditionnel. Bien que les frais d’intérêt soient élevés, ce produit permet aux emprunteurs dont la mise
                                  de fonds est inférieure à 20 % de ne pas avoir à contracter une assurance hypothécaire.
                              5   Une vulnérabilité est une condition préexistante susceptible d’amplifier les chocs et de les propager
                                  à l’ensemble du système financier, au point de faire monter le risque systémique. Voir Christensen et
                                  autres (2015) pour en savoir davantage sur l’approche adoptée par la Banque pour le suivi des vulné­
                                  rabilités du système financier.
La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
                                                                                   BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016   47
                      La structure en évolution du marché hypothécaire canadien
                      Au Canada, le processus standard pour obtenir un prêt hypothécaire rési-
                      dentiel est relativement simple. Le plus souvent, l’emprunteur commence
                      par déposer une demande auprès d’une banque ou d’une coopérative
                      d’épargne et de crédit (amorce). Un dossier est monté, et l’institution évalue
                      le risque de crédit du demandeur et la valeur de la propriété (souscription).
                      S’il est approuvé, le prêt hypothécaire est généralement financé par les
                      dépôts faits auprès de l’institution (financement). La même institution se
                      charge la plupart du temps de l’administration du remboursement du prêt
                      hypothécaire (administration).
                      Le marché hypothécaire résidentiel canadien est encore largement dominé
                      par les institutions traditionnelles et caractérisé par ce processus standard.
                      Néanmoins, depuis la fin des années 1990, les sociétés de financement hypo-
                      thécaire participent de plus en plus aux activités de souscription et d’adminis-
                      tration des prêts hypothécaires.
                      La Société financière MCAP, première société de financement hypothécaire
                      au Canada, a été constituée en 1997 comme filiale en propriété exclusive de
                      Mutual Trust (un établissement financier sous réglementation fédérale) pour
                      gérer la division des crédits au logement du groupe. En 1998, MCAP a été
                      détachée et constituée en entité indépendante autorisée à émettre, échanger
                      et administrer des prêts hypothécaires pour une gamme élargie de sociétés6.
                      Au début des années 2000, First National Income Trust (rebaptisée
                      Financière First National) est devenue la deuxième société de financement
                      hypothécaire à entrer sur le marché. Les deux sociétés ont connu une
                      croissance rapide de 1999 à 2007 : l’encours de leurs prêts hypothécaires
                      est passé de 5 à 60 milliards de dollars (part de marché d’environ 1 % à
                      quelque 7 %). Plusieurs autres sociétés de financement hypothécaire sont
                      apparues depuis 2007, dont la Paradigm Quest Incorporated/Merix Financial
                      et la Corporation financière Street Capital. La part de marché globale de
                      ces quatre sociétés de financement hypothécaire a dépassé 12 % en 2015
                      (Graphique 1)7. Bien que l’activité soit concentrée dans quelques grandes
                      entités, des sociétés de financement hypothécaire de plus petite taille,
                      notamment la Financière Radius, la Financière CMLS et la Canadiana
                      Financial Corporation, sont aussi des prêteurs actifs.
                      La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada a été
                      soutenue à la fois par les politiques gouvernementales destinées à intensi-
                      fier la concurrence sur le marché hypothécaire et par certaines avancées
                      dans le domaine de l’informatique. Facteur plus important, l’existence de
                      programmes d’assurance hypothécaire garantie par l’État et de programmes
                      de titrisation publique a renforcé la viabilité du modèle d’émission puis de
                      cession du crédit utilisé par les sociétés de financement hypothécaire.
                      Parce qu’elle élimine le risque de crédit pour les investisseurs, l’assurance
                      hypothécaire rehausse grandement l’attrait commercial des prêts hypo-
                      thécaires, qu’ils soient vendus comme des prêts dans leur intégralité ou
                      comme des instruments titrisés. Par conséquent, la vaste majorité des cré-
                      dits hypothécaires consentis par les sociétés de financement hypothécaire

                      6   Renseignements tirés du site Internet de MCAP : www.mcap.com/a-propos-de-mcap/historique.
                      7   Les prêts hypothécaires administrés comprennent les prêts souscrits et administrés par les institutions
                          elles-mêmes, et les prêts consentis par des sociétés de financement hypothécaire plus petites dont
                          l’administration est confiée en sous-traitance à ces quatre établissements. Sauf indication contraire,
                          les montants concernant les sociétés de financement hypothécaire mentionnés dans le présent rapport
                          intègrent les données des quatre plus grandes sociétés de financement hypothécaire pour lesquelles
                          est diffusée de l’information publique.
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                                   (for internal use only):

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 	La montée des sociétés
  BANQUE DU CANADA • Last
                     Revue
                              de financement
                     Chart1 Mortgages
                            du système
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                                  09:31:43financier
                                                       hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
                                           AM; Jul 10, •2013
                                                         Décembre 2016

                               Graphique 1 : Les sociétés de financement hypothécaire ont gagné une part
                                             importante du marché de la souscription des prêts hypothécaires
                                             résidentiels depuis le début des années 2000
                                                        Part de marché des quatre principales sociétés de financement hypothécaire et
                                                        valeur des prêts hypothécaires qu’elles administrent
                                                 Milliards $ CA                                                                            %
                                                 180                                                                                       14

                                                 160
                                                                                                                                           12
                                                 140
                                                                                                                                           10
                                                 120

                                                 100                                                                                        8

                                                  80                                                                                        6
                                                  60
                                                                                                                                            4
                                                  40
                                                                                                                                            2
                                                  20

                                                    0                                                                                       0
                                                           1999      2001   2003    2005     2007     2009     2011     2013     2015
                                                              MCAP (échelle de gauche)                          Part de marché
                                                              First National (échelle de gauche)                (échelle de droite)
                                                              Paradigm Quest/Merix (échelle de gauche)
                                                              Street Capital (échelle de gauche)

                               Sources : rapports des sociétés de financement hypothécaire,
                               Standard & Poor’s et calculs de la Banque du Canada                                    Dernière observation : 2015

                               sont assurés, que ce soit dès le départ, pris séparément, ou après coup
                               par l’assurance de portefeuille. Comme celles des autres prêteurs qui ont
                               recours à l’assurance hypothécaire garantie par l’État, les pratiques de
                               souscription des sociétés de financement hypothécaire sont soumises à
                               des exigences fédérales qui limitent le risque de crédit porté par les contri-
                               buables. Ces exigences sont analysées en détail plus loin, dans la section
                               où nous examinons l’incidence des lignes directrices du Bureau du surinten-
                               dant des institutions financières.
                               La croissance des programmes de titrisation publique a aussi contribué
                               au succès des sociétés de financement hypothécaire 8. L’attrait commercial
                               accru des titres hypothécaires émis en application de la Loi nationale sur
                               l’habitation (titres LNH) et des Obligations hypothécaires du Canada (OHC)
                               par rapport aux prêts hypothécaires a eu une influence déterminante sur le
                               bassin d’investisseurs des sociétés de financement hypothécaire, qui s’est
                               élargi pour inclure les compagnies d’assurance, les caisses de retraite et
                               d’autres gestionnaires de patrimoine. En particulier, la garantie de paie-
                               ment ponctuel des intérêts et du capital offerte par la Société canadienne
                               d’hypothèques et de logement (SCHL) a éliminé le risque de paiement pour
                               les investisseurs achetant des titres LNH. En outre, le programme des OHC,
                               lancé en 2001, a éliminé le risque résiduel de remboursement anticipé dans
                               la mesure où les rentrées de fonds mensuelles fournies par les titres LNH
                               sont converties en paiements obligataires.

                               8     La titrisation hypothécaire consiste à convertir des prêts hypothécaires illiquides en titres négociables. La
                                     titrisation publique constitue une source de financement économique pour les prêteurs hypothécaires. Par
                                     exemple, Mordel et Stephens (2015) estiment que l’avantage des Obligations hypothécaires du Canada en
                                     termes de coût de financement global par rapport à la deuxième option de titrisation privée la moins chère
                                     est de 28 à 51 points de base.
File information
                              (for internal use only):
	La         montée
  Chart2 Outstanding   des
                     NHA   sociétés
                         MBS -- FR.inddde financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
                              Last output: 09:31:43 AM; Jul 10, 2013                          BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016   49

                          Graphique 2 : Les titres émis par les sociétés de financement hypothécaire
                                        représentent une part croissante de l’encours des titres LNH
                                                   Encours des titres LNH par type d’émetteurs
                                             Milliards $ CA                                                                         %
                                             500                                                                                    25

                                             400                                                                                    20

                                             300                                                                                    15

                                             200                                                                                    10

                                             100                                                                                     5

                                               0                                                                                     0
                                                     2003        2005       2007       2009       2011      2013       2015
                                                         Prêteurs sous réglementation fédérale              Sociétés de financement
                                                         (échelle de gauche)                                hypothécaire et revendeurs
                                                         Sociétés de financement hypothécaire et            en pourcentage du total
                                                         revendeurs (échelle de gauche)                     (échelle de droite)
                                                         Autres (coopératives de crédit et d’épargne,
                                                         compagnies d’assurance vie, etc.)
                                                         (échelle de gauche)

                          Sources : Société canadienne d’hypothèques et de logement
                          et calculs de la Banque du Canada                                              Dernière observation : octobre 2016

                          Par ailleurs, les changements apportés aux programmes de titrisation ces
                          dernières années ont favorisé les petits prêteurs, comme les sociétés de
                          financement hypothécaire. En 2013, la SCHL a commencé à imposer un
                          plafond annuel sur le montant des émissions de titres LNH et fait en sorte
                          que celles-ci soient réparties à parts égales entre les participants au pro-
                          gramme, peu importe leur taille (SCHL, 2013). Depuis 2007, l’encours des
                          titres LNH émis par les sociétés de financement hypothécaire ou les reven-
                          deurs de créances hypothécaires9 est passé de 15 à 100 milliards de dollars
                          (de 9 % à 22 % de l’encours des titres LNH) (Graphique 2).
                          Les innovations technologiques apportées au processus d’émission et de
                          souscription des prêts hypothécaires et à leur administration ont également
                          joué un rôle non négligeable dans la montée des sociétés de financement
                          hypothécaire. La souscription, par exemple, était traditionnellement une
                          formalité qui reposait entièrement sur de la documentation papier et qui
                          faisait intervenir de nombreux intermédiaires. Les sociétés de financement
                          hypothécaire ont amélioré ce processus au moyen de services de gestion
                          documentaire, d’une automatisation poussée, de systèmes sans papier
                          hautement intégrés et de plateformes Web conviviales pour les clients. Les
                          prêteurs qui ont réussi à mettre en œuvre ces innovations sont en mesure
                          d’offrir de meilleurs services aux emprunteurs, et cela a également contribué
                          à accroître la part de marché de ces sociétés. L’un des changements impor-
                          tants est l’utilisation plus répandue d’Internet par les consommateurs pour
                          comparer les produits et les taux d’intérêt hypothécaires. Selon les résultats
                          de l’enquête auprès des emprunteurs hypothécaires réalisée en 2016 par
                          9     Les revendeurs de créances hypothécaires sont un intermédiaire de plus entre les sociétés de financement
                                hypothécaire et les acheteurs d’instruments titrisés. Ces revendeurs sont particulièrement importants pour
                                les petites sociétés de financement hypothécaire qui ne peuvent émettre elles-mêmes des titres hypothé-
                                caires LNH. Parmi les cinq grands revendeurs au Canada, quatre sont des maisons de courtage des six
                                grandes banques; l’autre, Merrill Lynch, est la filiale de courtage d’une banque étrangère.
50	La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
  BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016

                              la SCHL, près des trois quarts des emprunteurs ont fait des recherches en
                              ligne pour obtenir de l’information sur les différentes options et modalités
                              des produits hypothécaires, et près de la moitié de ces emprunteurs ont
                              consulté des sites où ils pouvaient comparer les taux d’intérêt. Les sociétés
                              de financement hypothécaire s’en sortent très bien dans ce contexte, car
                              leurs prix sont généralement transparents et concurrentiels.

                              Le rôle des sociétés de financement hypothécaire
                              sur le marché hypothécaire
                              Dans la présente section, nous analysons plus en détail le modèle d’af-
                              faires des sociétés de financement hypothécaire; nous décrivons la relation
                              qu’elles entretiennent avec les courtiers hypothécaires et les banques, et
                              les avantages qu’elles procurent aux emprunteurs hypothécaires. Il est
                              également important de comprendre ce modèle d’affaires pour évaluer
                              l’incidence potentielle des sociétés de financement hypothécaire sur les
                              vulnérabilités du système financier.

                              Le canal des courtiers hypothécaires
                              Au Canada, lorsque les emprunteurs cherchent un prêt hypothécaire, ils
                              essaient souvent d’obtenir un taux d’intérêt inférieur aux taux publiés par les
                              grandes banques. Cette démarche profite aux prêteurs, qui peuvent ainsi,
                              d’une part, tirer une marge bénéficiaire plus élevée des emprunteurs moins
                              à même ou moins désireux de comparer ce qui leur est offert, et, d’autre
                              part, demeurer concurrentiels auprès des emprunteurs qui obtiennent des
                              propositions de différents prêteurs. Cette caractéristique du marché des
                              taux hypothécaires est décrite par Allen, Clark et Houde (2014), qui montrent
                              qu’une partie importante de la dispersion des taux hypothécaires au Canada
                              est attribuable aux différences observées dans les efforts de prospection et
                              le pouvoir de négociation des emprunteurs.
                              Plutôt que de négocier individuellement leur taux d’intérêt, les emprunteurs
                              peuvent choisir d’engager un courtier qui cherchera le meilleur taux pour
                              eux. Allen, Clark et Houde montrent également que, parmi ce groupe
                              d’emprunteurs, la dispersion des taux hypothécaires causée par le pouvoir
                              de négociation est beaucoup plus limitée.
                              Par conséquent, le marché hypothécaire canadien est pour l’essentiel
                              segmenté entre le canal des courtiers, où les emprunteurs sensibles aux
                              prix sont en mesure d’obtenir un taux d’intérêt concurrentiel, et le canal
                              bancaire direct, où la capacité et la volonté de négocier des emprunteurs
                              jouent un rôle majeur. Fait notable, d’autres facteurs que le niveau des taux
                              hypothécaires pourraient pousser les emprunteurs à choisir le canal ban-
                              caire direct. Par exemple, les emprunteurs peuvent attacher de l’importance
                              aux réductions de prix qui leur sont offertes lorsqu’ils regroupent tous leurs
                              services dans une même institution. Ils peuvent également accorder de
                              l’importance à la commodité que leur procure la possibilité de faire toutes
                              leurs opérations bancaires au même endroit ou juger que le coût des efforts
                              de prospection est trop élevé.
                              Les courtiers permettent aux emprunteurs de recevoir de multiples propo-
                              sitions à moindre coût et facilitent également la participation de prêteurs
                              comme les sociétés de financement hypothécaire qui n’ont pas de réseau
                              de succursales. En conséquence, les emprunteurs qui passent par des
La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
                                                                                 BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016   51
                      courtiers tendent à avoir accès à un plus grand nombre de prêteurs poten-
                      tiels, tant les prêteurs traditionnels que les établissements sans succursales
                      qui traitent uniquement avec des courtiers.

                      Caractéristiques des emprunteurs qui passent par les courtiers
                      Dans les régions où les prix des logements sont élevés par rapport aux
                      revenus, les emprunteurs doivent contracter de gros prêts hypothécaires.
                      Le montant de leur emprunt risque davantage d’être restreint par les lignes
                      directrices sur la souscription ou les règles de l’assurance hypothécaire qui
                      plafonnent les paiements hypothécaires et les coûts de logement en fonction
                      du revenu (exigences au titre du service de la dette). Ces emprunteurs sont
                      donc très sensibles aux prix et plus portés à passer par un courtier afin d’ob-
                      tenir le meilleur taux possible. Cette caractéristique transparaît dans les prêts
                      hypothécaires assurés consentis par les sociétés de financement hypothé-
                      caire : contrairement aux prêteurs traditionnels, ces sociétés accordent des
                      prêts en plus grande proportion à des emprunteurs dont le ratio prêt/revenu
                      et le ratio du service de la dette sont plus élevés (Encadré 1).

                      La relation entre les banques et les sociétés de financement
                      hypothécaire : coopération et concurrence
                      Le recul de la participation directe des grandes banques à l’activité de
                      courtage est un phénomène important qui a suivi l’arrivée des sociétés de
                      financement hypothécaire10. La majorité des grandes banques accèdent
                      plutôt indirectement au canal des courtiers en acquérant des prêts hypo-
                      thécaires auprès des sociétés de financement hypothécaire ou en concluant
                      des contrats d’impartition avec ces sociétés. Les achats de prêts hypo-
                      thécaires prennent généralement l’une des deux formes ci-après : soit une
                      banque (ou un autre acquéreur) s’engage au préalable à acheter des prêts
                      hypothécaires pour un certain montant, prêts qui sont alors financés par
                      l’acheteur lorsque la transaction est conclue; soit ces crédits hypothécaires
                      sont financés par une société de financement hypothécaire à la conclu-
                      sion de la transaction, puis vendus par la suite. Dans ce deuxième cas de
                      figure, les prêts hypothécaires doivent être temporairement « hébergés »
                      avant d’être vendus. Dans l’ensemble, environ 6 % de l’encours des crédits
                      hypothécaires souscrits par les sociétés de financement hypothécaire
                      sont hébergés à un moment ou à un autre, bien que des différences consi-
                      dérables existent entre les sociétés de financement hypothécaire. Ces
                      opérations d’hébergement sont financées principalement par des véhicules
                      d’émission de papier commercial adossé à des actifs (PCAA) et les lignes
                      de crédit que les sociétés de financement hypothécaire obtiennent habituel-
                      lement auprès de plusieurs banques11.
                      Les banques peuvent choisir, pour différentes raisons, d’externaliser
                      l’émission et l’administration des prêts hypothécaires intermédiés par des
                      courtiers en confiant ces missions à des sociétés de financement hypo-
                      thécaire. Une première raison, comme nous l’avons vu plus haut, tient au
                      fait que de nombreuses sociétés de financement hypothécaire emploient

                      10 Au cours de la dernière décennie, la Banque de Montréal (2007), la HSBC (2010) et la Banque CIBC
                         (2012) se sont retirées du courtage immobilier ou y ont nettement réduit leur présence. La Banque
                         Royale ne participe plus au courtage immobilier depuis plus de dix ans.
                      11 Les sociétés de financement hypothécaire utilisent, comme source de financement souple, des véhi-
                         cules de titrisation du PCAA qui sont administrés par les grandes banques pour l’hébergement à court
                         terme de prêts hypothécaires. Comparativement aux titres LNH et aux OHC, le financement par PCAA
                         est relativement cher, car les sociétés de financement hypothécaire doivent déposer des garanties
                         en espèces afin de rehausser le crédit, et verser des commissions d’engagement sur les parties non
                         utilisées des facilités de crédit mises à disposition.
52	La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
  BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016

           Encadré 1
               File information
               (for internal use only):
          Les
           Chart prêts       hypothécaires
                 1-A - Mortgages -- FR.indd assurés souscrits par les sociétés de financement hypothécaire
          présentent généralement un ratio prêt/revenu et un ratio du service de la dette élevés
           Last output: 05/28/09

          Graphique 1-A : Caractéristiques des prêts hypothécaires assurés à ratio élevé émis par les sociétés de financement
          hypothécaire, 2013T1-2016T3
          a. Ratio prêt/revenu (%)                                                                         b. Ratio du service de la dette (%)
                                                Part des émissions de prêts hypothécaires (%)                                                Part des émissions de prêts hypothécaires (%)
                                                                                                 8                                                                                      20

                                                                                                 7

                                                                                                 6                                                                                     15

                                                                                                 5

                                                                                                 4                                                                                     10

                                                                                                 3

                                                                                                 2                                                                                       5

                                                                                                 1

                                                                                                 0                                                                                       0
               0          100        200       300        400        500        600        700               0            10            20              30           40           50
                   Prêteurs traditionnels (banques et coopératives d’épargne et de crédit)                Sociétés de financement hypothécaire

          Sources : ministère des Finances du Canada et Banque du Canada                                                                                        Dernière observation : 2016T3

          Le Tableau 1-A compare les caractéristiques des emprun-                                          En outre, comme le montre le Graphique 1-A, les prêts
          teurs hypothécaires médians des sociétés de financement                                          hypothécaires assurés sont plus susceptibles de présenter
          hypothécaire à celles des emprunteurs qui s’adressent aux                                        un ratio prêt/revenu et un ratio du service de la dette parti-
          prêteurs traditionnels (banques et coopératives d’épargne                                        culièrement élevés lorsqu’ils sont souscrits par les sociétés
          et de crédit) . Cette comparaison est faite en s’appuyant                                        de financement hypothécaire plutôt que par les prêteurs
          sur les crédits hypothécaires qui présentent un haut ratio                                       traditionnels . La proportion de crédits hypothécaires émis
          prêt/revenu, émis pendant la période allant du premier
          trimestre de 2013 au troisième trimestre de 2016 1  .                                                                                               (suite à la page suivante)
                                                                                                           Tableau 1-A : Caractéristiques des emprunteurs
          D’une part, les taux des prêts en souffrance sont d’ordinaire                                     hypothécaires médians
          beaucoup plus bas chez les sociétés de financement hypo-                                         2013T1-2016T3
          thécaire que chez les prêteurs traditionnels2  . Les sociétés                                                                                                    Sociétés de
          de financement hypothécaire consentent également des                                                                                      Prêteurs              financement
          crédits à des emprunteurs aux revenus plus élevés, revenus                                                                             traditionnelsa           hypothécaire
          qui constituent souvent un bon indicateur de la stabilité                                         Pointage de crédit                        739                      742
          d’emploi . D’autre part, comparativement aux prêts hypothé-                                       Taux de prêts en
          caires émis par les prêteurs traditionnels, les prêts souscrits                                   souffrance depuis                         0,28                    0,14
          par les sociétés de financement hypothécaire sont générale-                                       90 joursb (%)
          ment plus importants, et les coûts connexes du service de la                                      Revenu des ménages
                                                                                                                                                   80 912 $                 84 404 $
                                                                                                            (annuel)
          dette plus élevés par rapport aux revenus de l’emprunteur .
                                                                                                            Ratio prêt/revenu                         304                      357
                                                                                                            Ratio du service de la
                                                                                                                                                      35,3                    37,2
           1       L’ensemble de données comprend toutes les émissions de prêts hypothécaires               dette (%)
                   à ratio élevé (rapport prêt-valeur supérieur à 80 %) assurés par Genworth, la           a. Banques et caisses d’épargne et de crédit
                   société canadienne d’hypothèques et de logement et Canada Guarantee .
                                                                                                           b. Taux fondé uniquement sur les prêts hypothécaires contenus dans les blocs
           2       Les taux de prêts en souffrance sont un indicateur des tensions financières plutôt          de titres LNH au quatrième trimestre de 2015
                   que des vulnérabilités . Pour une analyse plus approfondie, voir la Revue du système    Sources : ministère des Finances du Canada, Société canadienne d’hypo-
                   financier de la Banque du Canada (juin 2016, page 13) .                                  thèques et de logement et calculs de la Banque du Canada
La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
                                                                                                         BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016              53
        Encadré 1 (suite)

        par les sociétés de financement hypothécaire présentant                                    soit 22 %, sont concentrées à Vancouver et à toronto, des
        un ratio prêt/revenu supérieur à 450 % ou un ratio total du                                marchés où les ratios moyens prêt/revenu et du service de
        service de la dette au-dessus de 42 % est de 29 %, contre                                  la dette sont plus importants, alors qu’elles ne concernent
        18 % pour les prêteurs traditionnels3  .                                                   que 12 % des crédits hypothécaires accordés par les
                                                                                                   prêteurs traditionnels . Cela dit, même à Vancouver et à
        Ces résultats peuvent s’expliquer en partie par les diffé-
                                                                                                   toronto, les prêts hypothécaires consentis par les sociétés
        rences dans la distribution géographique des émissions
                                                                                                   de financement hypothécaire sont plus susceptibles de
        de prêts hypothécaires assurés à ratio élevé . Près du quart
                                                                                                   présenter un ratio prêt/revenu et un ratio du service de la
        des émissions des sociétés de financement hypothécaire,
                                                                                                   dette plus élevés 4  .
        3   Le ratio prêt/revenu est une mesure établie tout au long du cycle qui sert à évaluer
            la vulnérabilité des ménages endettés . Cette mesure est particulièrement utile        4 La part des prêts hypothécaires émis par les sociétés de financement hypo-
            lorsque les taux d’intérêt se situent à des creux historiques et que les prix des        thécaire à Vancouver et à toronto assortis d’un ratio prêt/revenu ou d’un ratio
            logements atteignent des niveaux record . Un ratio élevé est associé à la proba-         du service de la dette élevé est de 44 %, contre 38 % dans le cas des prêteurs
            bilité accrue que les ménages considérés éprouvent des difficultés financières,            traditionnels . Les limites de chaque ville correspondent aux bornes de la région
            lesquelles entraîneraient des arriérés dans le remboursement des dettes .                métropolitaine de recensement définie par statistique Canada .

                                     des technologies qui ont nettement amélioré l’efficience de l’émission et
                                     de l’administration des prêts hypothécaires intermédiés par des courtiers.
                                     Ces technologies réduisent le temps requis pour prendre des décisions
                                     en matière de souscription et font baisser les coûts. Il peut donc être plus
                                     profitable pour certaines banques de confier ces activités à des sociétés
                                     de financement hypothécaire que de mettre en œuvre ces technologies
                                     à l’interne. Deuxièmement, il est plus facile pour les banques d’accroître
                                     ou de réduire le montant des prêts hypothécaires qu’elles achètent des
                                     sociétés de financement hypothécaire que de modifier le volume de leurs
                                     opérations internes. Bien que cette possibilité soit avantageuse pour une
                                     banque qui voudrait restreindre ses activités sur le marché du logement en
                                     cas de ralentissement, cette option peut constituer une vulnérabilité pour les
                                     sociétés de financement hypothécaire (ce point est analysé plus loin, dans
                                     la section que nous consacrons à la concentration des sources de finan-
                                     cement de ces sociétés). Troisièmement, les banques peuvent recourir aux
                                     sociétés de financement hypothécaire pour avoir accès aux emprunteurs
                                     dans des régions où elles sont moins présentes.

                                     Les sociétés de financement hypothécaire et les programmes
                                     de titrisation publique
                                     Les achats directs effectués par les banques représentent environ 40 %
                                     du financement des sociétés de financement hypothécaire; la plupart des
                                     prêts hypothécaires émis par ces sociétés sont cependant financés par les
                                     programmes des titres LNH et des OHC (Figure 1). Les titres LNH émis par
                                     les sociétés de financement hypothécaire ou les revendeurs de créances
                                     hypothécaires sont vendus soit directement à des investisseurs, soit à la
                                     Fiducie du Canada pour l’habitation, qui les transforme en OHC. Une partie
                                     de ces titres LNH et de ces OHC sont achetés par les grandes banques
                                     pour leurs besoins en liquidité conditionnelle, mais l’essentiel est acheté par
                                     une vaste gamme d’investisseurs non bancaires, notamment des caisses de
                                     retraite, des gestionnaires de patrimoine et des compagnies d’assurance.
                                     Par exemple, en 2015, environ les trois quarts des acquisitions d’OHC
54	La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
  BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016

          Figure 1 : Financement des prêts hypothécaires souscrits par les sociétés de financement hypothécaire
          Sources de financement estimatives au quatrième trimestre de 2015 (les flèches indiquent le mouvement des prêts hypothécaires)

                                                                                achetés par les
                                                                                   banques           Banques (sauf
                                                                                                    les revendeurs)
                                                                                                     65 milliards $

                                prêts intermédiés         Sociétés de             achetés par                           vendus aux
                                par les courtiers        financement            les revendeurs        Revendeurs       investisseurs
               Courtiers                              hypothécaire (SFH)                             55 milliards $
                                                        165 milliards $

                                                                                                                                                Acheteurs d’OHC
                                                                                                                                                 et de titres LNH
                                                                                                                                                  90 milliards $
                                                                                titres LNH émis                         vendus aux
                                                      Autre financementa           par les SFH        Titres LNH       investisseurs
                                                         10 milliards $                              35 milliards $

          a. Les autres sources de fonds comprennent le papier commercial adossé à des actifs, les lignes de crédit bancaire et les capitaux propres des sociétés de
             financement hypothécaire.
          Sources : rapports établis par les sociétés de financement hypothécaire; Standard & Poor’s; Dominion Bond Rating Service; Société canadienne d’hypothèques et
          de logement; et calculs de la Banque du Canada

                                     ont été faites par des investisseurs non bancaires12 . Ainsi, les activités de
                                     financement des sociétés de financement hypothécaire sont dans une large
                                     mesure réalisées hors du circuit des banques.
                                     Globalement, la relation qu’entretiennent les banques et les sociétés de
                                     financement hypothécaire est fondée à la fois sur la coopération et sur la
                                     concurrence. D’une part, les sociétés de financement hypothécaire servent
                                     d’extension aux grandes banques qui ont choisi d’externaliser certains
                                     services de crédit hypothécaire que les sociétés de financement hypothé-
                                     caire peuvent offrir avec plus d’efficience. En outre, certaines opérations
                                     des sociétés de financement hypothécaire dépendent des lignes de crédit
                                     accordées par les grandes banques. D’autre part, comme il est possible
                                     d’obtenir du financement à faible coût par l’intermédiaire des programmes
                                     de titrisation publique, les sociétés de financement hypothécaire sont en
                                     mesure de financer les prêts hypothécaires sans recourir aux banques et
                                     contribuent à renforcer la concurrence sur le marché hypothécaire.
                                     Toutefois, parce qu’elles comptent sur les programmes d’assurance hypo-
                                     thécaire et de titrisation soutenus par l’État, les sociétés de financement
                                     hypothécaire sont relativement plus vulnérables que les prêteurs tradition-
                                     nels quand certains aspects des politiques gouvernementales sont modi-
                                     fiés. En particulier, une réduction de la disponibilité de ces programmes ou
                                     une augmentation des droits toucheraient plus profondément les sociétés

                                     12 Voir Les Trois piliers du Programme des Obligations hypothécaires du Canada (SCHL, 15 août 2016) à
                                        l’adresse www.cmhc-schl.gc.ca/fr/clfihaclin/in/obhyca/upload/canada-mortgage-bonds-fact-sheet-
                                        aug-15-2016-fr.pdf.
La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
                                                                                                 BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016   55
        Encadré 2

        Répercussions des changements apportés récemment aux règles de l’assurance hypothécaire
        En octobre 2016, les autorités canadiennes ont annoncé des                          doivent satisfaire aux critères qui ne s’appliquaient aupa-
        changements aux règles de l’assurance hypothécaire . Ces                            ravant qu’aux prêts hypothécaires assurés à ratio élevé .
        modifications ont pour objet d’agir sur les niveaux élevés                          En outre, les prêts hypothécaires refinancés ne sont plus
        d’endettement des ménages et de contribuer à la stabilité                           assurables dans le cadre de l’assurance de portefeuille . Ces
        à long terme du marché du logement1  . Bien qu’ils ne visent                        changements comportent nombre d’aspects qui pourraient
        pas les sociétés de financement hypothécaire ni d’autres                            peser sur les activités des sociétés de financement hypothé-
        prêteurs en particulier, ces changements toucheront                                 caire . Par exemple, la période d’amortissement maximale
        davantage les sociétés de financement hypothécaire et les                           de 25 ans qui s’applique désormais aux prêts hypothécaires
        banques de petite taille que les prêteurs traditionnels .                           assurés au moyen d’une assurance de portefeuille aurait
                                                                                            touché 59 % des prêts couverts par ce genre d’assurance
        Depuis le 17 octobre 2016, tous les emprunteurs contractant
                                                                                            consentis par les sociétés de financement hypothécaire au
        un prêt hypothécaire assuré à ratio élevé, à échéance fixe de
                                                                                            cours de la dernière année, comparativement à 38 % des
        cinq ans ou à plus longue échéance, doivent pouvoir obtenir
                                                                                            prêts consentis par les prêteurs traditionnels .
        une assurance hypothécaire à un taux d’intérêt correspon-
        dant au plus élevé des taux suivants : celui prévu par leur                         Par ailleurs, la possibilité (actuellement à l’étude) de faire
        contrat hypothécaire ou celui des prêts hypothécaires ordi-                         porter une partie des risques par les prêteurs dans le cadre
        naires de cinq ans publié par la Banque du Canada . toutes                          de l’assurance hypothécaire pourrait aussi toucher les
        choses égales par ailleurs, 43 % des prêts hypothécaires                            sociétés de financement hypothécaire de manière dispro-
        assurés à haut ratio qui ont été émis par les sociétés de                           portionnée . si les prêteurs traditionnels sont déjà habitués
        financement hypothécaire entre le quatrième trimestre                               à la gestion du risque de défaut de paiement sur les crédits
        de 2015 et le troisième trimestre de 2016 n’auraient pu être                        hypothécaires et pourraient s’adapter assez facilement au
        assurés aux termes des nouvelles règles, contre 27 % des                            partage des risques, les sociétés de financement hypo-
        prêts hypothécaires provenant des prêteurs traditionnels .                          thécaire devraient quant à elles modifier sensiblement
                                                                                            leur modèle d’affaires pour intégrer un mécanisme de
        Depuis le 30 novembre 2016, les prêts hypothécaires
                                                                                            partage des risques . En définitive, les répercussions que
        assurés par des prêteurs au moyen d’une assurance de
                                                                                            la mise en commun des risques aura pour les sociétés de
        portefeuille ou d’un autre type d’assurance hypothécaire
                                                                                            financement hypothécaire dépendront de la structure du
        discrétionnaire visant des prêts à rapport prêt-valeur faible
                                                                                            mécanisme de partage des risques et de la réaction des
        1   Pour en savoir davantage, voir Canada, ministère des finances (2016) .          participants au marché .

                                     de financement hypothécaire que les prêteurs traditionnels. Les change-
                                     ments annoncés par le gouvernement fédéral au début d’octobre ont fait
                                     ressortir cette vulnérabilité (Encadré 2)13.

                                     Les sociétés de financement hypothécaire et les lignes
                                     directrices du BSIF sur la souscription
                                     Compte tenu de la montée en force des sociétés de financement hypo-
                                     thécaire, une proportion accrue des prêts hypothécaires sont désormais
                                     souscrits par des institutions qui ne sont pas directement soumises à
                                     la réglementation ou à la supervision prudentielles. Toutefois, comme la
                                     plupart des prêts hypothécaires souscrits par les sociétés de financement
                                     hypothécaire finissent par être assurés et sont soit titrisés dans le cadre des
                                     programmes des titres LNH ou des OHC, soit vendus à des prêteurs sous
                                     réglementation fédérale, ils sont visés par les lignes directrices B-20 et B-21

                                     13 Les autres changements apportés récemment aux programmes gouvernementaux sont la hausse
                                        des droits de cautionnement pour les programmes des titres LNH et des OHC et les nouvelles règles
                                        interdisant le placement des prêts hypothécaires assurés dans des véhicules de titrisation qui ne sont
                                        pas garantis par la SCHL, comme les véhicules d’émission de PCAA (les deux modifications ont pris
                                        effet en juillet 2016).
56	La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités

 BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016

                       du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF)14. Selon ces
                       lignes directrices, les institutions financières fédérales doivent respecter les
                       principes fondamentaux d’une souscription prudente, et les mêmes prin-
                       cipes s’appliquent aux prêts hypothécaires achetés auprès de sociétés de
                       financement hypothécaire.
                       De plus, le BSIF a récemment fait le point sur ses attentes concernant la
                       souscription des prêts hypothécaires résidentiels et des produits d’assurance
                       hypothécaire15. Le BSIF veillera encore davantage à vérifier que les institu-
                       tions financières fédérales observent des pratiques prudentes en matière de
                       souscription de prêts hypothécaires, et que leurs mesures de contrôle interne
                       et leur gestion du risque sont saines et tiennent compte de l’évolution des
                       marchés. Plus précisément, il resserrera la surveillance qu’il exerce à l’égard
                       de la vérification des revenus et de l’emploi des emprunteurs, de la diligence
                       raisonnable montrée dans le cas des prêts non conformes, de la mise à
                       l’épreuve de la capacité des emprunteurs à soutenir des chocs financiers, et
                       des évaluations foncières. En outre, le BSIF s’attend à ce que les prêteurs et
                       les assureurs de prêts hypothécaires sous réglementation fédérale vérifient
                       régulièrement que leur propension à prendre des risques concorde dans une
                       large mesure avec leurs pratiques en matière de souscription de prêts hypo-
                       thécaires ou de produits d’assurance hypothécaire.

                       La rentabilité des sociétés de financement hypothécaire
                       est tributaire de la vigueur du marché hypothécaire
                       Le contexte actuel marqué par une importante progression des prix des
                       logements et de l’activité sur le marché hypothécaire a permis aux sociétés
                       de financement hypothécaire d’être très rentables. En 2015, chacune des trois
                       principales sociétés de financement hypothécaire a enregistré un taux de
                       rendement de ses capitaux propres supérieur à 20 %. Cependant, comme il
                       s’agit d’établissements monogammes, leurs sources de revenus sont forte-
                       ment concentrées. En 2014 et en 2015, environ 55 % des revenus des trois
                       principales sociétés de financement hypothécaire provenaient de la vente de
                       prêts hypothécaires (déduction faite des commissions versées aux courtiers)
                       ou des marges retenues sur les prêts hypothécaires titrisés. Par ailleurs, 30 %
                       de leurs revenus provenaient des services d’administration des crédits hypo-
                       thécaires. Ces revenus s’accumulent lentement pendant la durée des prêts
                       hypothécaires et procurent des entrées de fonds stables aux sociétés de
                       financement hypothécaire qui, sinon, dépendraient presque totalement des
                       volumes d’émission de prêts. Le reste de leurs revenus (15 %) provenait de
                       placements et d’autres sources.

                       Les vulnérabilités du système financier associées
                       aux sociétés de financement hypothécaire
                       Le rôle élargi que jouent les sociétés de financement hypothécaire sur le
                       marché hypothécaire a été à l’avantage des emprunteurs parce que la présence
                       de ces établissements a renforcé la concurrence. Or ce rôle pourrait aussi
                       amplifier certaines vulnérabilités du système financier. Dans cette section, nous

                       14 Par conséquent, les activités de presque toutes les sociétés de financement hypothécaire sont consi-
                          dérées comme intégrées au secteur réglementé et sont donc exclues de la mesure du secteur bancaire
                          parallèle effectuée par la Banque. Voir le rapport de Chang et autres dans la présente livraison.
                          Résumé de la ligne directrice B-20 (www.osfi-bsif.gc.ca/fra/fi-if/rg-ro/gdn-ort/gl-ld/pages/b20.aspx);
                          ligne directrice B-21 (www.osfi-bsif.gc.ca/Fra/fi-if/rg-ro/gdn-ort/gl-ld/Pages/b21.aspx).
                       15 Voir la lettre ouverte du BSIF aux institutions financières fédérales (juillet 2016), à l’adresse www.osfi-
                          bsif.gc.ca/fra/Docs/rfmrm.pdf.
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