La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
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La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016 45
La montée des sociétés de
financement hypothécaire au
Canada : avantages et vulnérabilités
Don Coletti, Marc-André Gosselin et Cameron MacDonald
La structure du marché hypothécaire canadien a changé au cours de la
dernière décennie : les acteurs non traditionnels, comme les sociétés de
financement hypothécaire, ont gagné en importance, et cette évolution
s’explique en partie par les politiques gouvernementales et par les avan-
cées dans le domaine de l’informatique.
Les sociétés de financement hypothécaire entretiennent avec les grandes
banques une relation complexe, fondée tant sur la coopération que sur la
concurrence. Si certaines banques comptent sur les sociétés de finance-
ment hypothécaire pour souscrire et administrer les prêts hypothécaires
émis par les courtiers, les sociétés de financement hypothécaire comptent
également sur les banques pour financer leur fonds de roulement et une
bonne part de leurs prêts hypothécaires. Parallèlement, les sociétés de
financement hypothécaire et les banques se disputent les prêts hypothé-
caires intermédiés par les courtiers.
Les emprunteurs hypothécaires ont bénéficié de la présence des sociétés
de financement hypothécaire, car l’intensification de la concurrence a fait
baisser les taux hypothécaires et rendu le crédit plus disponible. Dans le
même temps, certaines vulnérabilités du système financier se sont toute-
fois accentuées.
Les sociétés de financement hypothécaire présentent un risque systé-
mique qui est largement atténué par le fait que la plupart des crédits hypo-
thécaires qu’elles accordent sont assurés et que leurs pratiques en tant
que prêteurs sont influencées par la réglementation fédérale. Néanmoins,
le rendement des prêts hypothécaires consentis par ces établissements
est un aspect important, parce qu’il peut grandement influer sur l’accès au
financement de ces sociétés et peser à terme sur leurs capitaux limités et
leur liquidité conditionnelle, surtout en cas de ralentissement prononcé de
l’économie et du marché du logement. La défaillance d’une grande société
de financement hypothécaire ou son incapacité à financer de nouveaux
prêts perturberaient le marché hypothécaire, ce qui pourrait amplifier les
effets d’un tel ralentissement.
Parce que les sociétés de financement hypothécaire dépendent de l’assu-
rance garantie par l’État et des programmes de titrisation publique, elles
devraient être plus touchées par les effets des mesures annoncées par le
gouvernement fédéral au début d’octobre que les prêteurs traditionnels
comme les banques ou les caisses d’épargne et de crédit.46 La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016
Comme les sociétés de financement hypothécaire ne sont pas directe-
ment soumises à la réglementation et à la supervision prudentielles, il
demeure nécessaire de suivre de près l’évolution de leur modèle d’af-
faires et les effets que leurs activités pourraient avoir sur les vulnérabilités
du système financier.
Introduction
Pendant longtemps, tout le processus d’obtention d’un prêt hypothécaire
au Canada, de la demande initiale jusqu’à l’administration continue du
remboursement, relevait d’une des institutions soumises à la réglementa-
tion et à la supervision prudentielles1. Depuis le milieu des années 1990, il
s’agissait généralement d’une des six grandes banques, mais de nouveaux
acteurs ont gagné en importance au cours de la dernière décennie et trans-
formé le marché hypothécaire canadien2 .
De nouveaux prêteurs, par exemple les sociétés de financement hypothé-
caire (aussi appelées « sociétés de prêt hypothécaire »), les sociétés de
placement hypothécaire et les investisseurs privés, ont accru leur présence
sur le marché 3. Les sociétés de financement hypothécaire sont des institu-
tions financières qui n’acceptent pas de dépôts mais souscrivent et admi-
nistrent des prêts hypothécaires intermédiés par des courtiers. Ces prêts
sont financés principalement par la titrisation ou par des ventes directes de
crédits hypothécaires à des tiers, essentiellement les six grandes banques.
Les sociétés de financement hypothécaire administrent habituellement les
prêts qu’elles souscrivent ou en externalisent l’administration à d’autres
sociétés de financement hypothécaire.
Pour leur part, les sociétés de placement hypothécaire et les autres investis-
seurs privés s’intéressent généralement aux prêts hypothécaires personna-
lisés non assurés, qui ne peuvent être obtenus par les canaux traditionnels.
Ces produits comprennent les prêts à risque, les prêts hypothécaires de
second rang et les prêts hypothécaires à très court terme4. Les investisseurs
des sociétés de placement hypothécaire prennent un plus grand risque
et reçoivent donc de meilleurs rendements. Si les sociétés de placement
hypothécaire et les investisseurs privés occupent encore une petite partie
du marché hypothécaire résidentiel canadien, les sociétés de financement
hypothécaire ont, quant à elles, pris de l’importance.
Le présent rapport donne un aperçu de la place accrue des sociétés de
financement hypothécaire sur le marché hypothécaire canadien. Nous
analysons le modèle d’affaires des sociétés de financement hypothécaire,
et décrivons la relation complexe que ces sociétés entretiennent avec les
banques et les avantages qu’elles procurent aux emprunteurs. Enfin, nous
évaluons comment leur présence dans la chaîne du crédit hypothécaire
influe sur les vulnérabilités du système financier 5 .
1 La prépondérance des six grandes banques a commencé durant la période de consolidation qui a suivi
l’adoption de la Loi sur les banques de 1992, lorsque ces établissements ont acquis presque toutes les
sociétés de fiducie. Voir Freedman (1998).
2 Voir Crawford, Meh et Zhou (2013) pour une analyse approfondie du marché hypothécaire canadien.
3 Voir l’Encadré 2 dans la Revue du système financier de juin 2015 publiée par la Banque du Canada.
4 Certaines sociétés de placement hypothécaire offrent des prêts conjoints, c’est-à-dire qu’elles
consentent un prêt de second rang de concert avec un prêt de premier rang accordé par un prêteur
traditionnel. Bien que les frais d’intérêt soient élevés, ce produit permet aux emprunteurs dont la mise
de fonds est inférieure à 20 % de ne pas avoir à contracter une assurance hypothécaire.
5 Une vulnérabilité est une condition préexistante susceptible d’amplifier les chocs et de les propager
à l’ensemble du système financier, au point de faire monter le risque systémique. Voir Christensen et
autres (2015) pour en savoir davantage sur l’approche adoptée par la Banque pour le suivi des vulné
rabilités du système financier.La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016 47
La structure en évolution du marché hypothécaire canadien
Au Canada, le processus standard pour obtenir un prêt hypothécaire rési-
dentiel est relativement simple. Le plus souvent, l’emprunteur commence
par déposer une demande auprès d’une banque ou d’une coopérative
d’épargne et de crédit (amorce). Un dossier est monté, et l’institution évalue
le risque de crédit du demandeur et la valeur de la propriété (souscription).
S’il est approuvé, le prêt hypothécaire est généralement financé par les
dépôts faits auprès de l’institution (financement). La même institution se
charge la plupart du temps de l’administration du remboursement du prêt
hypothécaire (administration).
Le marché hypothécaire résidentiel canadien est encore largement dominé
par les institutions traditionnelles et caractérisé par ce processus standard.
Néanmoins, depuis la fin des années 1990, les sociétés de financement hypo-
thécaire participent de plus en plus aux activités de souscription et d’adminis-
tration des prêts hypothécaires.
La Société financière MCAP, première société de financement hypothécaire
au Canada, a été constituée en 1997 comme filiale en propriété exclusive de
Mutual Trust (un établissement financier sous réglementation fédérale) pour
gérer la division des crédits au logement du groupe. En 1998, MCAP a été
détachée et constituée en entité indépendante autorisée à émettre, échanger
et administrer des prêts hypothécaires pour une gamme élargie de sociétés6.
Au début des années 2000, First National Income Trust (rebaptisée
Financière First National) est devenue la deuxième société de financement
hypothécaire à entrer sur le marché. Les deux sociétés ont connu une
croissance rapide de 1999 à 2007 : l’encours de leurs prêts hypothécaires
est passé de 5 à 60 milliards de dollars (part de marché d’environ 1 % à
quelque 7 %). Plusieurs autres sociétés de financement hypothécaire sont
apparues depuis 2007, dont la Paradigm Quest Incorporated/Merix Financial
et la Corporation financière Street Capital. La part de marché globale de
ces quatre sociétés de financement hypothécaire a dépassé 12 % en 2015
(Graphique 1)7. Bien que l’activité soit concentrée dans quelques grandes
entités, des sociétés de financement hypothécaire de plus petite taille,
notamment la Financière Radius, la Financière CMLS et la Canadiana
Financial Corporation, sont aussi des prêteurs actifs.
La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada a été
soutenue à la fois par les politiques gouvernementales destinées à intensi-
fier la concurrence sur le marché hypothécaire et par certaines avancées
dans le domaine de l’informatique. Facteur plus important, l’existence de
programmes d’assurance hypothécaire garantie par l’État et de programmes
de titrisation publique a renforcé la viabilité du modèle d’émission puis de
cession du crédit utilisé par les sociétés de financement hypothécaire.
Parce qu’elle élimine le risque de crédit pour les investisseurs, l’assurance
hypothécaire rehausse grandement l’attrait commercial des prêts hypo-
thécaires, qu’ils soient vendus comme des prêts dans leur intégralité ou
comme des instruments titrisés. Par conséquent, la vaste majorité des cré-
dits hypothécaires consentis par les sociétés de financement hypothécaire
6 Renseignements tirés du site Internet de MCAP : www.mcap.com/a-propos-de-mcap/historique.
7 Les prêts hypothécaires administrés comprennent les prêts souscrits et administrés par les institutions
elles-mêmes, et les prêts consentis par des sociétés de financement hypothécaire plus petites dont
l’administration est confiée en sous-traitance à ces quatre établissements. Sauf indication contraire,
les montants concernant les sociétés de financement hypothécaire mentionnés dans le présent rapport
intègrent les données des quatre plus grandes sociétés de financement hypothécaire pour lesquelles
est diffusée de l’information publique.File information
(for internal use only):
48
La montée des sociétés
BANQUE DU CANADA • Last
Revue
de financement
Chart1 Mortgages
du système
output:
-- FR.indd
09:31:43financier
hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
AM; Jul 10, •2013
Décembre 2016
Graphique 1 : Les sociétés de financement hypothécaire ont gagné une part
importante du marché de la souscription des prêts hypothécaires
résidentiels depuis le début des années 2000
Part de marché des quatre principales sociétés de financement hypothécaire et
valeur des prêts hypothécaires qu’elles administrent
Milliards $ CA %
180 14
160
12
140
10
120
100 8
80 6
60
4
40
2
20
0 0
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
MCAP (échelle de gauche) Part de marché
First National (échelle de gauche) (échelle de droite)
Paradigm Quest/Merix (échelle de gauche)
Street Capital (échelle de gauche)
Sources : rapports des sociétés de financement hypothécaire,
Standard & Poor’s et calculs de la Banque du Canada Dernière observation : 2015
sont assurés, que ce soit dès le départ, pris séparément, ou après coup
par l’assurance de portefeuille. Comme celles des autres prêteurs qui ont
recours à l’assurance hypothécaire garantie par l’État, les pratiques de
souscription des sociétés de financement hypothécaire sont soumises à
des exigences fédérales qui limitent le risque de crédit porté par les contri-
buables. Ces exigences sont analysées en détail plus loin, dans la section
où nous examinons l’incidence des lignes directrices du Bureau du surinten-
dant des institutions financières.
La croissance des programmes de titrisation publique a aussi contribué
au succès des sociétés de financement hypothécaire 8. L’attrait commercial
accru des titres hypothécaires émis en application de la Loi nationale sur
l’habitation (titres LNH) et des Obligations hypothécaires du Canada (OHC)
par rapport aux prêts hypothécaires a eu une influence déterminante sur le
bassin d’investisseurs des sociétés de financement hypothécaire, qui s’est
élargi pour inclure les compagnies d’assurance, les caisses de retraite et
d’autres gestionnaires de patrimoine. En particulier, la garantie de paie-
ment ponctuel des intérêts et du capital offerte par la Société canadienne
d’hypothèques et de logement (SCHL) a éliminé le risque de paiement pour
les investisseurs achetant des titres LNH. En outre, le programme des OHC,
lancé en 2001, a éliminé le risque résiduel de remboursement anticipé dans
la mesure où les rentrées de fonds mensuelles fournies par les titres LNH
sont converties en paiements obligataires.
8 La titrisation hypothécaire consiste à convertir des prêts hypothécaires illiquides en titres négociables. La
titrisation publique constitue une source de financement économique pour les prêteurs hypothécaires. Par
exemple, Mordel et Stephens (2015) estiment que l’avantage des Obligations hypothécaires du Canada en
termes de coût de financement global par rapport à la deuxième option de titrisation privée la moins chère
est de 28 à 51 points de base.File information
(for internal use only):
La montée
Chart2 Outstanding des
NHA sociétés
MBS -- FR.inddde financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
Last output: 09:31:43 AM; Jul 10, 2013 BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016 49
Graphique 2 : Les titres émis par les sociétés de financement hypothécaire
représentent une part croissante de l’encours des titres LNH
Encours des titres LNH par type d’émetteurs
Milliards $ CA %
500 25
400 20
300 15
200 10
100 5
0 0
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Prêteurs sous réglementation fédérale Sociétés de financement
(échelle de gauche) hypothécaire et revendeurs
Sociétés de financement hypothécaire et en pourcentage du total
revendeurs (échelle de gauche) (échelle de droite)
Autres (coopératives de crédit et d’épargne,
compagnies d’assurance vie, etc.)
(échelle de gauche)
Sources : Société canadienne d’hypothèques et de logement
et calculs de la Banque du Canada Dernière observation : octobre 2016
Par ailleurs, les changements apportés aux programmes de titrisation ces
dernières années ont favorisé les petits prêteurs, comme les sociétés de
financement hypothécaire. En 2013, la SCHL a commencé à imposer un
plafond annuel sur le montant des émissions de titres LNH et fait en sorte
que celles-ci soient réparties à parts égales entre les participants au pro-
gramme, peu importe leur taille (SCHL, 2013). Depuis 2007, l’encours des
titres LNH émis par les sociétés de financement hypothécaire ou les reven-
deurs de créances hypothécaires9 est passé de 15 à 100 milliards de dollars
(de 9 % à 22 % de l’encours des titres LNH) (Graphique 2).
Les innovations technologiques apportées au processus d’émission et de
souscription des prêts hypothécaires et à leur administration ont également
joué un rôle non négligeable dans la montée des sociétés de financement
hypothécaire. La souscription, par exemple, était traditionnellement une
formalité qui reposait entièrement sur de la documentation papier et qui
faisait intervenir de nombreux intermédiaires. Les sociétés de financement
hypothécaire ont amélioré ce processus au moyen de services de gestion
documentaire, d’une automatisation poussée, de systèmes sans papier
hautement intégrés et de plateformes Web conviviales pour les clients. Les
prêteurs qui ont réussi à mettre en œuvre ces innovations sont en mesure
d’offrir de meilleurs services aux emprunteurs, et cela a également contribué
à accroître la part de marché de ces sociétés. L’un des changements impor-
tants est l’utilisation plus répandue d’Internet par les consommateurs pour
comparer les produits et les taux d’intérêt hypothécaires. Selon les résultats
de l’enquête auprès des emprunteurs hypothécaires réalisée en 2016 par
9 Les revendeurs de créances hypothécaires sont un intermédiaire de plus entre les sociétés de financement
hypothécaire et les acheteurs d’instruments titrisés. Ces revendeurs sont particulièrement importants pour
les petites sociétés de financement hypothécaire qui ne peuvent émettre elles-mêmes des titres hypothé-
caires LNH. Parmi les cinq grands revendeurs au Canada, quatre sont des maisons de courtage des six
grandes banques; l’autre, Merrill Lynch, est la filiale de courtage d’une banque étrangère.50 La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016
la SCHL, près des trois quarts des emprunteurs ont fait des recherches en
ligne pour obtenir de l’information sur les différentes options et modalités
des produits hypothécaires, et près de la moitié de ces emprunteurs ont
consulté des sites où ils pouvaient comparer les taux d’intérêt. Les sociétés
de financement hypothécaire s’en sortent très bien dans ce contexte, car
leurs prix sont généralement transparents et concurrentiels.
Le rôle des sociétés de financement hypothécaire
sur le marché hypothécaire
Dans la présente section, nous analysons plus en détail le modèle d’af-
faires des sociétés de financement hypothécaire; nous décrivons la relation
qu’elles entretiennent avec les courtiers hypothécaires et les banques, et
les avantages qu’elles procurent aux emprunteurs hypothécaires. Il est
également important de comprendre ce modèle d’affaires pour évaluer
l’incidence potentielle des sociétés de financement hypothécaire sur les
vulnérabilités du système financier.
Le canal des courtiers hypothécaires
Au Canada, lorsque les emprunteurs cherchent un prêt hypothécaire, ils
essaient souvent d’obtenir un taux d’intérêt inférieur aux taux publiés par les
grandes banques. Cette démarche profite aux prêteurs, qui peuvent ainsi,
d’une part, tirer une marge bénéficiaire plus élevée des emprunteurs moins
à même ou moins désireux de comparer ce qui leur est offert, et, d’autre
part, demeurer concurrentiels auprès des emprunteurs qui obtiennent des
propositions de différents prêteurs. Cette caractéristique du marché des
taux hypothécaires est décrite par Allen, Clark et Houde (2014), qui montrent
qu’une partie importante de la dispersion des taux hypothécaires au Canada
est attribuable aux différences observées dans les efforts de prospection et
le pouvoir de négociation des emprunteurs.
Plutôt que de négocier individuellement leur taux d’intérêt, les emprunteurs
peuvent choisir d’engager un courtier qui cherchera le meilleur taux pour
eux. Allen, Clark et Houde montrent également que, parmi ce groupe
d’emprunteurs, la dispersion des taux hypothécaires causée par le pouvoir
de négociation est beaucoup plus limitée.
Par conséquent, le marché hypothécaire canadien est pour l’essentiel
segmenté entre le canal des courtiers, où les emprunteurs sensibles aux
prix sont en mesure d’obtenir un taux d’intérêt concurrentiel, et le canal
bancaire direct, où la capacité et la volonté de négocier des emprunteurs
jouent un rôle majeur. Fait notable, d’autres facteurs que le niveau des taux
hypothécaires pourraient pousser les emprunteurs à choisir le canal ban-
caire direct. Par exemple, les emprunteurs peuvent attacher de l’importance
aux réductions de prix qui leur sont offertes lorsqu’ils regroupent tous leurs
services dans une même institution. Ils peuvent également accorder de
l’importance à la commodité que leur procure la possibilité de faire toutes
leurs opérations bancaires au même endroit ou juger que le coût des efforts
de prospection est trop élevé.
Les courtiers permettent aux emprunteurs de recevoir de multiples propo-
sitions à moindre coût et facilitent également la participation de prêteurs
comme les sociétés de financement hypothécaire qui n’ont pas de réseau
de succursales. En conséquence, les emprunteurs qui passent par desLa montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016 51
courtiers tendent à avoir accès à un plus grand nombre de prêteurs poten-
tiels, tant les prêteurs traditionnels que les établissements sans succursales
qui traitent uniquement avec des courtiers.
Caractéristiques des emprunteurs qui passent par les courtiers
Dans les régions où les prix des logements sont élevés par rapport aux
revenus, les emprunteurs doivent contracter de gros prêts hypothécaires.
Le montant de leur emprunt risque davantage d’être restreint par les lignes
directrices sur la souscription ou les règles de l’assurance hypothécaire qui
plafonnent les paiements hypothécaires et les coûts de logement en fonction
du revenu (exigences au titre du service de la dette). Ces emprunteurs sont
donc très sensibles aux prix et plus portés à passer par un courtier afin d’ob-
tenir le meilleur taux possible. Cette caractéristique transparaît dans les prêts
hypothécaires assurés consentis par les sociétés de financement hypothé-
caire : contrairement aux prêteurs traditionnels, ces sociétés accordent des
prêts en plus grande proportion à des emprunteurs dont le ratio prêt/revenu
et le ratio du service de la dette sont plus élevés (Encadré 1).
La relation entre les banques et les sociétés de financement
hypothécaire : coopération et concurrence
Le recul de la participation directe des grandes banques à l’activité de
courtage est un phénomène important qui a suivi l’arrivée des sociétés de
financement hypothécaire10. La majorité des grandes banques accèdent
plutôt indirectement au canal des courtiers en acquérant des prêts hypo-
thécaires auprès des sociétés de financement hypothécaire ou en concluant
des contrats d’impartition avec ces sociétés. Les achats de prêts hypo-
thécaires prennent généralement l’une des deux formes ci-après : soit une
banque (ou un autre acquéreur) s’engage au préalable à acheter des prêts
hypothécaires pour un certain montant, prêts qui sont alors financés par
l’acheteur lorsque la transaction est conclue; soit ces crédits hypothécaires
sont financés par une société de financement hypothécaire à la conclu-
sion de la transaction, puis vendus par la suite. Dans ce deuxième cas de
figure, les prêts hypothécaires doivent être temporairement « hébergés »
avant d’être vendus. Dans l’ensemble, environ 6 % de l’encours des crédits
hypothécaires souscrits par les sociétés de financement hypothécaire
sont hébergés à un moment ou à un autre, bien que des différences consi-
dérables existent entre les sociétés de financement hypothécaire. Ces
opérations d’hébergement sont financées principalement par des véhicules
d’émission de papier commercial adossé à des actifs (PCAA) et les lignes
de crédit que les sociétés de financement hypothécaire obtiennent habituel-
lement auprès de plusieurs banques11.
Les banques peuvent choisir, pour différentes raisons, d’externaliser
l’émission et l’administration des prêts hypothécaires intermédiés par des
courtiers en confiant ces missions à des sociétés de financement hypo-
thécaire. Une première raison, comme nous l’avons vu plus haut, tient au
fait que de nombreuses sociétés de financement hypothécaire emploient
10 Au cours de la dernière décennie, la Banque de Montréal (2007), la HSBC (2010) et la Banque CIBC
(2012) se sont retirées du courtage immobilier ou y ont nettement réduit leur présence. La Banque
Royale ne participe plus au courtage immobilier depuis plus de dix ans.
11 Les sociétés de financement hypothécaire utilisent, comme source de financement souple, des véhi-
cules de titrisation du PCAA qui sont administrés par les grandes banques pour l’hébergement à court
terme de prêts hypothécaires. Comparativement aux titres LNH et aux OHC, le financement par PCAA
est relativement cher, car les sociétés de financement hypothécaire doivent déposer des garanties
en espèces afin de rehausser le crédit, et verser des commissions d’engagement sur les parties non
utilisées des facilités de crédit mises à disposition.52 La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016
Encadré 1
File information
(for internal use only):
Les
Chart prêts hypothécaires
1-A - Mortgages -- FR.indd assurés souscrits par les sociétés de financement hypothécaire
présentent généralement un ratio prêt/revenu et un ratio du service de la dette élevés
Last output: 05/28/09
Graphique 1-A : Caractéristiques des prêts hypothécaires assurés à ratio élevé émis par les sociétés de financement
hypothécaire, 2013T1-2016T3
a. Ratio prêt/revenu (%) b. Ratio du service de la dette (%)
Part des émissions de prêts hypothécaires (%) Part des émissions de prêts hypothécaires (%)
8 20
7
6 15
5
4 10
3
2 5
1
0 0
0 100 200 300 400 500 600 700 0 10 20 30 40 50
Prêteurs traditionnels (banques et coopératives d’épargne et de crédit) Sociétés de financement hypothécaire
Sources : ministère des Finances du Canada et Banque du Canada Dernière observation : 2016T3
Le Tableau 1-A compare les caractéristiques des emprun- En outre, comme le montre le Graphique 1-A, les prêts
teurs hypothécaires médians des sociétés de financement hypothécaires assurés sont plus susceptibles de présenter
hypothécaire à celles des emprunteurs qui s’adressent aux un ratio prêt/revenu et un ratio du service de la dette parti-
prêteurs traditionnels (banques et coopératives d’épargne culièrement élevés lorsqu’ils sont souscrits par les sociétés
et de crédit) . Cette comparaison est faite en s’appuyant de financement hypothécaire plutôt que par les prêteurs
sur les crédits hypothécaires qui présentent un haut ratio traditionnels . La proportion de crédits hypothécaires émis
prêt/revenu, émis pendant la période allant du premier
trimestre de 2013 au troisième trimestre de 2016 1 . (suite à la page suivante)
Tableau 1-A : Caractéristiques des emprunteurs
D’une part, les taux des prêts en souffrance sont d’ordinaire hypothécaires médians
beaucoup plus bas chez les sociétés de financement hypo- 2013T1-2016T3
thécaire que chez les prêteurs traditionnels2 . Les sociétés Sociétés de
de financement hypothécaire consentent également des Prêteurs financement
crédits à des emprunteurs aux revenus plus élevés, revenus traditionnelsa hypothécaire
qui constituent souvent un bon indicateur de la stabilité Pointage de crédit 739 742
d’emploi . D’autre part, comparativement aux prêts hypothé- Taux de prêts en
caires émis par les prêteurs traditionnels, les prêts souscrits souffrance depuis 0,28 0,14
par les sociétés de financement hypothécaire sont générale- 90 joursb (%)
ment plus importants, et les coûts connexes du service de la Revenu des ménages
80 912 $ 84 404 $
(annuel)
dette plus élevés par rapport aux revenus de l’emprunteur .
Ratio prêt/revenu 304 357
Ratio du service de la
35,3 37,2
1 L’ensemble de données comprend toutes les émissions de prêts hypothécaires dette (%)
à ratio élevé (rapport prêt-valeur supérieur à 80 %) assurés par Genworth, la a. Banques et caisses d’épargne et de crédit
société canadienne d’hypothèques et de logement et Canada Guarantee .
b. Taux fondé uniquement sur les prêts hypothécaires contenus dans les blocs
2 Les taux de prêts en souffrance sont un indicateur des tensions financières plutôt de titres LNH au quatrième trimestre de 2015
que des vulnérabilités . Pour une analyse plus approfondie, voir la Revue du système Sources : ministère des Finances du Canada, Société canadienne d’hypo-
financier de la Banque du Canada (juin 2016, page 13) . thèques et de logement et calculs de la Banque du CanadaLa montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016 53
Encadré 1 (suite)
par les sociétés de financement hypothécaire présentant soit 22 %, sont concentrées à Vancouver et à toronto, des
un ratio prêt/revenu supérieur à 450 % ou un ratio total du marchés où les ratios moyens prêt/revenu et du service de
service de la dette au-dessus de 42 % est de 29 %, contre la dette sont plus importants, alors qu’elles ne concernent
18 % pour les prêteurs traditionnels3 . que 12 % des crédits hypothécaires accordés par les
prêteurs traditionnels . Cela dit, même à Vancouver et à
Ces résultats peuvent s’expliquer en partie par les diffé-
toronto, les prêts hypothécaires consentis par les sociétés
rences dans la distribution géographique des émissions
de financement hypothécaire sont plus susceptibles de
de prêts hypothécaires assurés à ratio élevé . Près du quart
présenter un ratio prêt/revenu et un ratio du service de la
des émissions des sociétés de financement hypothécaire,
dette plus élevés 4 .
3 Le ratio prêt/revenu est une mesure établie tout au long du cycle qui sert à évaluer
la vulnérabilité des ménages endettés . Cette mesure est particulièrement utile 4 La part des prêts hypothécaires émis par les sociétés de financement hypo-
lorsque les taux d’intérêt se situent à des creux historiques et que les prix des thécaire à Vancouver et à toronto assortis d’un ratio prêt/revenu ou d’un ratio
logements atteignent des niveaux record . Un ratio élevé est associé à la proba- du service de la dette élevé est de 44 %, contre 38 % dans le cas des prêteurs
bilité accrue que les ménages considérés éprouvent des difficultés financières, traditionnels . Les limites de chaque ville correspondent aux bornes de la région
lesquelles entraîneraient des arriérés dans le remboursement des dettes . métropolitaine de recensement définie par statistique Canada .
des technologies qui ont nettement amélioré l’efficience de l’émission et
de l’administration des prêts hypothécaires intermédiés par des courtiers.
Ces technologies réduisent le temps requis pour prendre des décisions
en matière de souscription et font baisser les coûts. Il peut donc être plus
profitable pour certaines banques de confier ces activités à des sociétés
de financement hypothécaire que de mettre en œuvre ces technologies
à l’interne. Deuxièmement, il est plus facile pour les banques d’accroître
ou de réduire le montant des prêts hypothécaires qu’elles achètent des
sociétés de financement hypothécaire que de modifier le volume de leurs
opérations internes. Bien que cette possibilité soit avantageuse pour une
banque qui voudrait restreindre ses activités sur le marché du logement en
cas de ralentissement, cette option peut constituer une vulnérabilité pour les
sociétés de financement hypothécaire (ce point est analysé plus loin, dans
la section que nous consacrons à la concentration des sources de finan-
cement de ces sociétés). Troisièmement, les banques peuvent recourir aux
sociétés de financement hypothécaire pour avoir accès aux emprunteurs
dans des régions où elles sont moins présentes.
Les sociétés de financement hypothécaire et les programmes
de titrisation publique
Les achats directs effectués par les banques représentent environ 40 %
du financement des sociétés de financement hypothécaire; la plupart des
prêts hypothécaires émis par ces sociétés sont cependant financés par les
programmes des titres LNH et des OHC (Figure 1). Les titres LNH émis par
les sociétés de financement hypothécaire ou les revendeurs de créances
hypothécaires sont vendus soit directement à des investisseurs, soit à la
Fiducie du Canada pour l’habitation, qui les transforme en OHC. Une partie
de ces titres LNH et de ces OHC sont achetés par les grandes banques
pour leurs besoins en liquidité conditionnelle, mais l’essentiel est acheté par
une vaste gamme d’investisseurs non bancaires, notamment des caisses de
retraite, des gestionnaires de patrimoine et des compagnies d’assurance.
Par exemple, en 2015, environ les trois quarts des acquisitions d’OHC54 La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016
Figure 1 : Financement des prêts hypothécaires souscrits par les sociétés de financement hypothécaire
Sources de financement estimatives au quatrième trimestre de 2015 (les flèches indiquent le mouvement des prêts hypothécaires)
achetés par les
banques Banques (sauf
les revendeurs)
65 milliards $
prêts intermédiés Sociétés de achetés par vendus aux
par les courtiers financement les revendeurs Revendeurs investisseurs
Courtiers hypothécaire (SFH) 55 milliards $
165 milliards $
Acheteurs d’OHC
et de titres LNH
90 milliards $
titres LNH émis vendus aux
Autre financementa par les SFH Titres LNH investisseurs
10 milliards $ 35 milliards $
a. Les autres sources de fonds comprennent le papier commercial adossé à des actifs, les lignes de crédit bancaire et les capitaux propres des sociétés de
financement hypothécaire.
Sources : rapports établis par les sociétés de financement hypothécaire; Standard & Poor’s; Dominion Bond Rating Service; Société canadienne d’hypothèques et
de logement; et calculs de la Banque du Canada
ont été faites par des investisseurs non bancaires12 . Ainsi, les activités de
financement des sociétés de financement hypothécaire sont dans une large
mesure réalisées hors du circuit des banques.
Globalement, la relation qu’entretiennent les banques et les sociétés de
financement hypothécaire est fondée à la fois sur la coopération et sur la
concurrence. D’une part, les sociétés de financement hypothécaire servent
d’extension aux grandes banques qui ont choisi d’externaliser certains
services de crédit hypothécaire que les sociétés de financement hypothé-
caire peuvent offrir avec plus d’efficience. En outre, certaines opérations
des sociétés de financement hypothécaire dépendent des lignes de crédit
accordées par les grandes banques. D’autre part, comme il est possible
d’obtenir du financement à faible coût par l’intermédiaire des programmes
de titrisation publique, les sociétés de financement hypothécaire sont en
mesure de financer les prêts hypothécaires sans recourir aux banques et
contribuent à renforcer la concurrence sur le marché hypothécaire.
Toutefois, parce qu’elles comptent sur les programmes d’assurance hypo-
thécaire et de titrisation soutenus par l’État, les sociétés de financement
hypothécaire sont relativement plus vulnérables que les prêteurs tradition-
nels quand certains aspects des politiques gouvernementales sont modi-
fiés. En particulier, une réduction de la disponibilité de ces programmes ou
une augmentation des droits toucheraient plus profondément les sociétés
12 Voir Les Trois piliers du Programme des Obligations hypothécaires du Canada (SCHL, 15 août 2016) à
l’adresse www.cmhc-schl.gc.ca/fr/clfihaclin/in/obhyca/upload/canada-mortgage-bonds-fact-sheet-
aug-15-2016-fr.pdf.La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016 55
Encadré 2
Répercussions des changements apportés récemment aux règles de l’assurance hypothécaire
En octobre 2016, les autorités canadiennes ont annoncé des doivent satisfaire aux critères qui ne s’appliquaient aupa-
changements aux règles de l’assurance hypothécaire . Ces ravant qu’aux prêts hypothécaires assurés à ratio élevé .
modifications ont pour objet d’agir sur les niveaux élevés En outre, les prêts hypothécaires refinancés ne sont plus
d’endettement des ménages et de contribuer à la stabilité assurables dans le cadre de l’assurance de portefeuille . Ces
à long terme du marché du logement1 . Bien qu’ils ne visent changements comportent nombre d’aspects qui pourraient
pas les sociétés de financement hypothécaire ni d’autres peser sur les activités des sociétés de financement hypothé-
prêteurs en particulier, ces changements toucheront caire . Par exemple, la période d’amortissement maximale
davantage les sociétés de financement hypothécaire et les de 25 ans qui s’applique désormais aux prêts hypothécaires
banques de petite taille que les prêteurs traditionnels . assurés au moyen d’une assurance de portefeuille aurait
touché 59 % des prêts couverts par ce genre d’assurance
Depuis le 17 octobre 2016, tous les emprunteurs contractant
consentis par les sociétés de financement hypothécaire au
un prêt hypothécaire assuré à ratio élevé, à échéance fixe de
cours de la dernière année, comparativement à 38 % des
cinq ans ou à plus longue échéance, doivent pouvoir obtenir
prêts consentis par les prêteurs traditionnels .
une assurance hypothécaire à un taux d’intérêt correspon-
dant au plus élevé des taux suivants : celui prévu par leur Par ailleurs, la possibilité (actuellement à l’étude) de faire
contrat hypothécaire ou celui des prêts hypothécaires ordi- porter une partie des risques par les prêteurs dans le cadre
naires de cinq ans publié par la Banque du Canada . toutes de l’assurance hypothécaire pourrait aussi toucher les
choses égales par ailleurs, 43 % des prêts hypothécaires sociétés de financement hypothécaire de manière dispro-
assurés à haut ratio qui ont été émis par les sociétés de portionnée . si les prêteurs traditionnels sont déjà habitués
financement hypothécaire entre le quatrième trimestre à la gestion du risque de défaut de paiement sur les crédits
de 2015 et le troisième trimestre de 2016 n’auraient pu être hypothécaires et pourraient s’adapter assez facilement au
assurés aux termes des nouvelles règles, contre 27 % des partage des risques, les sociétés de financement hypo-
prêts hypothécaires provenant des prêteurs traditionnels . thécaire devraient quant à elles modifier sensiblement
leur modèle d’affaires pour intégrer un mécanisme de
Depuis le 30 novembre 2016, les prêts hypothécaires
partage des risques . En définitive, les répercussions que
assurés par des prêteurs au moyen d’une assurance de
la mise en commun des risques aura pour les sociétés de
portefeuille ou d’un autre type d’assurance hypothécaire
financement hypothécaire dépendront de la structure du
discrétionnaire visant des prêts à rapport prêt-valeur faible
mécanisme de partage des risques et de la réaction des
1 Pour en savoir davantage, voir Canada, ministère des finances (2016) . participants au marché .
de financement hypothécaire que les prêteurs traditionnels. Les change-
ments annoncés par le gouvernement fédéral au début d’octobre ont fait
ressortir cette vulnérabilité (Encadré 2)13.
Les sociétés de financement hypothécaire et les lignes
directrices du BSIF sur la souscription
Compte tenu de la montée en force des sociétés de financement hypo-
thécaire, une proportion accrue des prêts hypothécaires sont désormais
souscrits par des institutions qui ne sont pas directement soumises à
la réglementation ou à la supervision prudentielles. Toutefois, comme la
plupart des prêts hypothécaires souscrits par les sociétés de financement
hypothécaire finissent par être assurés et sont soit titrisés dans le cadre des
programmes des titres LNH ou des OHC, soit vendus à des prêteurs sous
réglementation fédérale, ils sont visés par les lignes directrices B-20 et B-21
13 Les autres changements apportés récemment aux programmes gouvernementaux sont la hausse
des droits de cautionnement pour les programmes des titres LNH et des OHC et les nouvelles règles
interdisant le placement des prêts hypothécaires assurés dans des véhicules de titrisation qui ne sont
pas garantis par la SCHL, comme les véhicules d’émission de PCAA (les deux modifications ont pris
effet en juillet 2016).56 La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités
BANQUE DU CANADA • Revue du système financier • Décembre 2016
du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF)14. Selon ces
lignes directrices, les institutions financières fédérales doivent respecter les
principes fondamentaux d’une souscription prudente, et les mêmes prin-
cipes s’appliquent aux prêts hypothécaires achetés auprès de sociétés de
financement hypothécaire.
De plus, le BSIF a récemment fait le point sur ses attentes concernant la
souscription des prêts hypothécaires résidentiels et des produits d’assurance
hypothécaire15. Le BSIF veillera encore davantage à vérifier que les institu-
tions financières fédérales observent des pratiques prudentes en matière de
souscription de prêts hypothécaires, et que leurs mesures de contrôle interne
et leur gestion du risque sont saines et tiennent compte de l’évolution des
marchés. Plus précisément, il resserrera la surveillance qu’il exerce à l’égard
de la vérification des revenus et de l’emploi des emprunteurs, de la diligence
raisonnable montrée dans le cas des prêts non conformes, de la mise à
l’épreuve de la capacité des emprunteurs à soutenir des chocs financiers, et
des évaluations foncières. En outre, le BSIF s’attend à ce que les prêteurs et
les assureurs de prêts hypothécaires sous réglementation fédérale vérifient
régulièrement que leur propension à prendre des risques concorde dans une
large mesure avec leurs pratiques en matière de souscription de prêts hypo-
thécaires ou de produits d’assurance hypothécaire.
La rentabilité des sociétés de financement hypothécaire
est tributaire de la vigueur du marché hypothécaire
Le contexte actuel marqué par une importante progression des prix des
logements et de l’activité sur le marché hypothécaire a permis aux sociétés
de financement hypothécaire d’être très rentables. En 2015, chacune des trois
principales sociétés de financement hypothécaire a enregistré un taux de
rendement de ses capitaux propres supérieur à 20 %. Cependant, comme il
s’agit d’établissements monogammes, leurs sources de revenus sont forte-
ment concentrées. En 2014 et en 2015, environ 55 % des revenus des trois
principales sociétés de financement hypothécaire provenaient de la vente de
prêts hypothécaires (déduction faite des commissions versées aux courtiers)
ou des marges retenues sur les prêts hypothécaires titrisés. Par ailleurs, 30 %
de leurs revenus provenaient des services d’administration des crédits hypo-
thécaires. Ces revenus s’accumulent lentement pendant la durée des prêts
hypothécaires et procurent des entrées de fonds stables aux sociétés de
financement hypothécaire qui, sinon, dépendraient presque totalement des
volumes d’émission de prêts. Le reste de leurs revenus (15 %) provenait de
placements et d’autres sources.
Les vulnérabilités du système financier associées
aux sociétés de financement hypothécaire
Le rôle élargi que jouent les sociétés de financement hypothécaire sur le
marché hypothécaire a été à l’avantage des emprunteurs parce que la présence
de ces établissements a renforcé la concurrence. Or ce rôle pourrait aussi
amplifier certaines vulnérabilités du système financier. Dans cette section, nous
14 Par conséquent, les activités de presque toutes les sociétés de financement hypothécaire sont consi-
dérées comme intégrées au secteur réglementé et sont donc exclues de la mesure du secteur bancaire
parallèle effectuée par la Banque. Voir le rapport de Chang et autres dans la présente livraison.
Résumé de la ligne directrice B-20 (www.osfi-bsif.gc.ca/fra/fi-if/rg-ro/gdn-ort/gl-ld/pages/b20.aspx);
ligne directrice B-21 (www.osfi-bsif.gc.ca/Fra/fi-if/rg-ro/gdn-ort/gl-ld/Pages/b21.aspx).
15 Voir la lettre ouverte du BSIF aux institutions financières fédérales (juillet 2016), à l’adresse www.osfi-
bsif.gc.ca/fra/Docs/rfmrm.pdf.Vous pouvez aussi lire
