LE BAIL COMMERCIAL, ET APRÈS ? - Journée organisée par l'ESSEC Alumni et LAWRIZON AVOCATS
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LE BAIL COMMERCIAL,
ET APRÈS ?
Journée organisée par l’ESSEC Alumni et LAWRIZON AVOCATS
16 janvier 2019 – 10ème édition
Lawrizon Avocats© Essec Alumni - Baux commerciaux 16 janvier 2019 1
■ Sureté des lieux de travail et des ERP : obligations
légales, réglementaires et recommandations
o L’Anneau (Samuel Sultan)
■ Atelier 1 : Exploitation et protection des données de
l’immeuble
PROGRAMME o Myre (Déborah Fritz) et Lawrizon Avocats (Séverine
Guilluy)
DE L’APRES - ■ Atelier 2 : Optimisation des parties communes et
invention de nouveaux usages
MIDI o Bouygues Immobilier (Emilie Mosnier-Thoumas) et
Lawrizon Avocats (Séverine Guilluy)
■ Table ronde : 10 ans de bail commercial et après ?
o Olivier GERARD, CEO - Colliers International
o Dominique DUDAN, senior Advisor - LBO France
o Paul Du Fraysseix, Bouygues Immobilier
Lawrizon Avocats© Essec Alumni - Baux commerciaux 16 janvier 2019 2
ATELIERS :
OPTIMISATION DE
L’EXPLOITATION DE L’IMMEUBLE
Nouveaux réflexes juridiques
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 3
OPTIMISATION DE L’EXPLOITATION,
NOUVEAUX REFLEXES
■ Atelier 1 : Exploitation et protection des données de
l’Immeuble : digitalisation et innovations dans la gestion
immobilière
o Présentation des nouveaux outils de gestion immobilière: enjeux et
fonctionnalités par MYRE, Déborah Fritz
o Impact juridique, précautions à prendre en qualité de Bailleur, de
Preneur, de conseil par Lawrizon Avocats
■ Atelier 2 : Optimisation des parties communes et invention
de nouveaux usages
o Comment réinventer les immeubles de bureaux ? Une utilisation
polyvalente des espaces par BOUYGUES IMMOBILIER, Emilie
Mosnier-Thoumas
o Impacts juridiques : inventaires des problématiques à anticiper par
Lawrizon Avocats
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 4
ATELIER 1 : EXPLOITATION ET
PROTECTION DES DONNÉES DE
L’IMMEUBLE
MYRE – Déborah Fritz
Lawrizon Avocats© Essec Alumni - Baux commerciaux 16 janvier 2019 5
1. RAPPELS POUR LES
PROFANES
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 6Quelques définitions et concepts pour les nuls
■ Digitalisation ou transformation :
o Processus d’intégration des technologies dans l’ensemble de ses activités et de ses
équipes.
o Ce processus induit des changements profonds qui vont au delà de la mise en
place d’outils, il est présent également dans le modèle économique et dans notre
rapport au travail.
■ Big data:
o Ensembles de données volumineux (structurées, non structurées) qui peuvent
être traitées et exploitées pour en tirer de l’information pertinentes et utiles.
o Le BigData est caractérisé par la règle des 3V : ( - Volume : très gros volume de
données : - Variété : composé de données hétérogènes ; - vitesse : ces données
sont générées quasiment en temps réel).
o L’usage du big data requiert l’utilisation de nouvelles technologies de stockage et
de traitement de l’information.
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 7Quelques définitions et concepts pour les nuls
■ Building Information Modeling (BIM) ou Modélisation des Informations
(ou données) du Bâtiment :
o Ensemble des méthodes de travail et maquette numérique paramétrique 3D qui
contient des données intelligentes et structurées.
o Permet, en principe, le partage d'informations fiables tout au long de la durée de
vie d'un bâtiment ou d'infrastructures, de leur conception jusqu'à leur démolition.
■ Blockchain :
o Technologie de stockage et de transmission d’informations, transparente,
sécurisée, et fonctionnant sans organe central de contrôle.
o Peut être utilisée de trois façons : pour du transfert d'actifs (monnaie, titres,
actions…), pour une meilleure traçabilité d'actifs et produits et pour exécuter
automatiquement des contrats (des « smart contracts » ).
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 8Quelques définitions et concepts pour les nuls
■ Maquette numérique :
o Représentation digitale des caractéristiques physiques et fonctionnelles du
bâtiment ou de ses infrastructures.
■ GTB (gestion technique du bâtiment) :
o Système informatique permettant de superviser l’ensemble des équipements
installés dans un bâtiment sur la base de données recueillies qui sont de diverses
natures : alarmes (panne, arrêt anormal, mesure dépassant un seuil…) ; états
(fonctionnement d’un équipement, position, retour de commande…) ; mesures
(température, temps de fonctionnement, nombre de pannes…) et visant à
l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment en réalisant des
économies d'énergies, grâce à une meilleure régulation du chauffage, du
refroidissement, de la ventilation et de la climatisation, la commande de
l'éclairage, des stores…
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 9Quelques définitions et concepts pour les nuls
■ GMAO (Gestion et Maintenance Assistée par Ordinateur)
o Toute méthode de gestion opérationnelle et informative concernant la
maintenance d’un bâtiment à l’aide d’un outil informatique (maintenance
curative du bâtiment, planification de la maintenance préventive, suivi des
stocks et des achats de pièces, consommables etc., gestion des ressources
humaines pour effectuer les opérations, traçabilité de la maintenance).
o Outils de stockage et d’organisation de données, utilisés tout au long du
cycle de vie d’un bâtiment : conception, construction et exploitation pour
effectuer des analyses , des simulations, des contrôles (respect des normes,
du budget, etc.) et des visualisations.
o L’imbrication et l’exploitation temps réel de ces sources d’informations doit
permettre d’améliorer l’efficacité des bâtiments.
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 10Quelques définitions et concepts pour les nuls
■ Smart contract ou contrat intelligent.
o Protocoles informatiques qui facilitent, vérifient et exécutent la négociation
ou les termes d’un contrat.
o Les conditions d’application d’un smart contract sont inscrites dans la
blockchain.
o Modalités intégrées dans un code source.
o Exécutions automatiques du contrat (ex: processus automatisés de
paiement).
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 112. INTÉRÊT DE COLLECTER,
D’ORGANISER ET DE
PARTAGER LA DONNÉE
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 12Constat sur la donnée immobilière :
- Donnée éparse (interne comme externe)
- Donnée enregistrée en moyenne 8 fois
- Accès à la donnée non simultané
- Donnée non standardisée
- Donnée non fiable, retraitée en permanence
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 13Une communauté de travail autour de l’actif
Le donneur d’ordre
Son objectif
Valoriser son portefeuille
immobilier
Achète / Vend Se finance Gère Commercialise
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 14Centralisation de la donnée pour plus de valeur
Acquisition
Dataroom intelligente
Business Plan d’acquisition
Financement
Cession / Refinancement Suivi de la Dette
Dataroom complétée en temps Récupération de la donnée
réel par les prêteurs
Business Plan de cession
Gestion
Dashboard
Etat Locatif en temps réel.
Commercialisation
Algorithmes de Cashflow et de Scenarii. Aide à la Commercialisation
Gestion de I’immeuble des espaces vacants.
Gestion des baux.
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 15Les bénéfices : Se concentrer sur les tâches à
valeur ajoutée
• Créer une communauté autour de l’immeuble
• Transparence et fluidité de l’information et de
la communication
• Gain de temps entre 20% et 50% et
accroissement de productivité
• Reportings automatisés
• Automatisation des tâches simples
• Gestion du risque renforcée
• Dataroom alimentée en temps réel
• Arborescence intelligente
• Dataroom d’acquisition devient dataroom de
gestion
• Accès instantané à la donnée
• PC - tablette - mobile
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 163. ENJEUX JURIDIQUES AUTOUR DE LA DONNÉE Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 17
Enjeux juridiques
■ Propriété de la donnée
■ Utilisation de la donnée
■ Confidentialité de la donnée
■ Inviolabilité de la donnée
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 18Cadre réglementaire
■ Cadre général applicable à la protection des données (propriété
intellectuelle et industrielle)
o Droit de la propriété intellectuelle (brevet / marque)
o Droit d’auteur
o Droit des bases de données
o Droit des logiciels
■ Droit spécifique de la protection des données personnelles
o Règlement Général sur la Protection des Données n°2016/679 adopté le 27
avril 2016
o Entrée en application le 25 mai 2018
Marie delion avocat © Formation MMI Essec - Baux commerciaux 22 janvier 2018 19Base de donnée comme « Banque de données »
■ Protection du producteur de la Base
o Protection spécifique – un droit « voisin » du droit d’auteur pour le
producteur de la base de données
o Articles L.341-1 et suivants du CPI
o Condition : démonstration de l’effort de production
o Titularité du droit = l’entreprise « producteur »
■ Droits protégés
o Extraction
o Réutilisation
Marie delion avocat © Formation MMI Essec - Baux commerciaux 22 janvier 2018 20Base de données comme « Œuvre »
■ Condition de la protection : originalité de la base
■ Titularité des droits
o Contrat de travail
o Contrat de commande
o Nécessité des cessions contractuelles en matière de droit d’auteur
■ 3 catégories d’œuvres
o Œuvres de collaboration
o Œuvres composites
o Œuvres collectives
Marie delion avocat © Formation MMI Essec - Baux commerciaux 22 janvier 2018 21Base de données comme Œuvre
■ Droits patrimoniaux
o Reproduction
o Représentation
■ Droits moraux
o Droit au respect
o Droit à la paternité
Marie delion avocat © Formation MMI Essec - Baux commerciaux 22 janvier 2018 22Points de convergence
■ Domination du contractuel
o Le contractuel domine l’intégration des données dans la base quel qu’en soit le
statut.
o Le contractuel domine les opérations d’utilisation, voire de cession des bases
(transferts de fichiers).
■ Responsabilité inhérente à la fiabilité du contenu des bases :
o Application de responsabilité contractuelle de droit commun
o Responsabilité à l’égard des locataires et de leurs prestataires
■ Eventuelle confidentialité du contenu des base de données / la
sécurisation de l’accès à la base
■ Valorisation financière des bases (exclusion du brevet)
Marie delion avocat © Formation MMI Essec - Baux commerciaux 22 janvier 2018 23RGPD – mise en œuvre chez MYRE
■ Depuis la RGPD il convient de faire la distinction entre "data
controller" et "data processor".
■ Le "data controller" est le client, il détient la donnée et il fixe les
modalités d'utilisation.
■ MYRE est un "data processor", elle fournit un logiciel de traitement
et d'analyse de la donnée des clients.
■ Les collaborateurs de MYRE n'ont pas accès à la donnée de nos
clients (sauf mandat spécifique).
■ La donnée est encryptée et protégée.
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 24Recommandations
■ La collecte et le traitement des données imposent de :
■ Distinguer les données à caractère personnel et les données non
personnelles
■ Identifier la nature précise des données pour permettre leur intégration
et un traitement conformes à leur nature (données spécifiques /
données non spécifiques)
■ Déterminer le régime juridique régissant ses données (droit de propriété
intellectuelle, droit des brevets, droit des marques…)
■ Contractualiser (en amont) les conditions d’intégration et d’exploitation
des données constituant la base
■ Contractualiser (en aval) en cas de cession ou licence de la base de
données
Marie delion avocat © Formation MMI Essec - Baux commerciaux 22 janvier 2018 25VOS
QUESTIONS
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 26ATELIER 2 : OPTIMISATION DES
PARTIES COMMUNES ET INVENTION
DE NOUVEAUX USAGES
BOUYGUES IMMOBILIER – Mme Emilie Mosnier Thoumas
Lawrizon Avocats© Essec Alumni - Baux commerciaux 16 janvier 2019 27POURQUOI OPTIMISER /
VALORISER LES PARTIES
COMMUNES ?
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 28Parties communes = un centre de coût
Qu’appelle t-on parties communes ?
■ Halls, surfaces dédiées aux services (accueil, conciergerie, restauration,
business center, fitness, crèches, …), circulations,
■ Parties communes représentent entre 12 % et 20 % des surfaces suivant
l’efficience du bâtiment,
■ Le taux d’occupation est faible et est très hétérogène,
■ Dans des bâtiments multi-locataires, elles sont partagées,
■ Dans des bâtiments mono-occupant, elles sont 100% à la charge du
locataire,
■ Personnel monovalent.
Marie delion avocat © Formation MMI Essec - Baux commerciaux 22 janvier 2018 29Quelles sont les attentes du marché ?
■ Enjeux image / compétitivité :
o Tendance urbaine, souhait de mixité
o Redynamiser l’entreprise dans son secteur
o Etre séduisante pour ses partenaires et ses clients
o Faciliter la vie quotidienne des collaborateurs
■ Enjeux financiers :
o Le dada de l’utilisateur : Payer moins et avoir toujours plus !
o Optimiser son coût immobilier = pas trop dépenser
o Valoriser son coût immobilier « NEW TREND » = gagner de l’argent
■ Enjeux humains :
o Recruter / retenir les talents
o Plaisir à travailler ensemble
o Favoriser la co-création
Marie delion avocat © Formation MMI Essec - Baux commerciaux 22 janvier 2018 30Nos ambitions : Immobilier comme centre de
profit
■ QUEL USAGE POUR QUEL M² ?
o Tous les espaces sont utilisables et utilisés (ex hall café – RIE espaces de réunion)
o L’occupation renforce le taux d’occupation des espaces communs
o Tous les espaces sont designés et donnent envie de s’y installer
o Les espaces sont animés pour créer une communauté et développer un sentiment d’appartenance
■ QUELLE CIBLE ?
o Mono-locataire
o Multi-locataire
■ COMMENT ?
o Externalisation de l’exploitation, la gestion et le pilotage de l’ensemble des parties communes
o Systématisation du PAY PER USE
o Ouverture à l’extérieur des espaces communs
Marie delion avocat © Formation MMI Essec - Baux commerciaux 22 janvier 2018 31Sways : le living square
Marie delion avocat © Formation MMI Essec - Baux commerciaux 22 janvier 2018 32Sways : le living square
Marie delion avocat © Formation MMI Essec - Baux commerciaux 22 janvier 2018 33Sways : le living square
Marie delion avocat © Formation MMI Essec - Baux commerciaux 22 janvier 2018 34LES PROBLEMATIQUES
JURIDIQUES
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 35Nouveaux usages, éclairages juridiques
■ Accueillir du « public » dans des locaux de bureaux et mixer les
usages
o Qu’est ce que le public ? Le cas des visiteurs/partenaires commerciaux
o Quels usages ?
■ Impacts juridiques multiples sur l’Immeuble
o En droit de l’urbanisme
o Sur les règles de constructibilité : ERP/Locaux Code du Travail
o Sur les règles d’aménagement commercial
o Sur l’agrément Bureaux
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 36Nouveaux usages, éclairages juridiques
■ Locaux meublés/aménagés ou locaux nus
■ Impacts juridiques la relation contractuelle
o Nature du contrat à conclure
o Un modèle à inventer
✓ … avec le « prestataire de services »
✓ … avec les occupants / les « résidents »
✓ … avec les visiteurs / les « nomades »
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 37VOS
QUESTIONS
Lawrizon Avocats© Exploitation et protection des données - Journée du 16 janvier 2019 38Cabinet Lawrizon Avocats
28 cours Albert 1er - 75008 Paris
T : 01.42.73.73.60 / 06.23.90.20.27
Mail : sguilluy@lawrizonavocats.com
www.lawrizonavocats.com
(Le support de cette formation est mis en ligne)
Lawrizon Avocats© Essec Alumni - Baux commerciaux 16 janvier 2019 39Vous pouvez aussi lire
