Le développement des meublés de tourisme : quels impacts sur les marchés locaux du logement dans le Haut-Rhin? - Septembre 2018 - Syndicat Mixte ...
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Le développement des meublés de tourisme : quels
impacts sur les marchés locaux du logement dans le
Haut-Rhin?
Septembre 2018
Notre démarche
Le Haut-Rhin est le deuxième département de la région Grand Est en matière de fréquentation touristique (en nombre de
nuitées dans l’hôtellerie). Le tourisme représente près de 15 000 emplois salariés et non salariés, ce qui explique notamment
son poids important dans l’économie*. Avec la révolution numérique en cours actuellement, le secteur connaît des
changements majeurs, tout comme d’ailleurs d’autres pans entiers de l’économie. Les professionnels du secteur doivent
donc faire preuve d’une adaptation rapide, impliquant parfois des investissements importants.
Le numérique, avec notamment le développement considérable des réseaux sociaux, a entraîné une nouvelle façon
d’appréhender et de vivre le voyage. Le grand point fort de cette révolution digitale est bien évidemment de simplifier
grandement l’offre touristique dans son ensemble (informations sur la destination, comparateurs de prix, billets d’avion,
hébergements…). En matière d’hébergement touristique, la plateforme collaborative Airbnb est devenue, en quelques
années seulement, un acteur incontournable, au point de faire de l’ombre aujourd’hui à l’hôtellerie. Ce phénomène s’inscrit
plus globalement dans l’intérêt marqué pour les gîtes touristiques, résultant d’un engouement pour ce type d’hébergement.
Les propriétaires y voient l’occasion d’obtenir une visibilité exceptionnelle pour leur bien à louer, et par conséquent d’une
grande opportunité d’augmenter leurs revenus.
Dans ce contexte, de plus en plus de propriétaires bailleurs abandonnent la location classique au profit de la location
saisonnière. Ce changement, particulièrement prégnant dans les grandes villes, s’opère désormais dans d’autres secteurs.
Face à ce phénomène grandissant et aux répercussions engendrées sur les marchés du logement, notamment sur celui des
résidences secondaires et du locatif privé, l’ADIL 68, avec son observatoire de l’habitat, a voulu creuser la question à travers
cette note exploratoire.
Sommaire
Éléments de contexte pour le Haut-Rhin…………………………………………………….………………………..…….3
Une offre en meublés de tourisme en fort développement……………………………….…………..……..5
Des meublés concentrés dans les principales communes touristiques……………………………………………6
Airbnb : le succès mondial d’une plateforme d’hébergement touristique……..………….……………………7
Une part élevée de petits logements dans l’offre proposée sur Airbnb……………….……………….…………7
Airbnb fait évoluer les pratiques des agences immobilières…………..……………………………………………….9
Une rentabilité qui peut être plus élevée que la location traditionnelle………….…..……...……9
Une fiscalité avantageuse pour les propriétaires………………………………………………..…………….…….10
Les premiers signes de l’impact du phénomène Airbnb sur le parc de logements..……….11
Quels outils de régulation à la disposition des pouvoirs publics ?.........................................12
*Source : ORTA
2
Éléments de contexte pour le Haut-Rhin
En 2014, près 10 000 résidences secondaires étaient
recensées dans le Haut-Rhin. Si ce chiffre progresse depuis
plusieurs années, le taux départemental en revanche reste
stable (2,7% en 2014 contre 2,6% en 2006).
Les communes du secteur vosgien et du piémont viticole
sont celles où les taux de résidences secondaires sont les
plus forts.
Selon les derniers chiffres disponibles, le département
totalisait 10 395 résidences secondaires en 2015.
Pour l’INSEE , une résidence secondaire est un logement
utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Les
logements loués (ou à louer) pour des séjours touristiques
sont également classés en résidences secondaires.
La distinction entre logements occasionnels et résidences
secondaires est parfois difficile à établir, d’où leur
regroupement en une seule catégorie.
3
L’évolution du nombre de résidences secondaires sur les devenue très rapidement un acteur incontournable de
trois principales communes du Haut-Rhin montre une l’offre et de la demande touristique dans le monde. Si une
progression marquée sur Colmar et Saint-Louis entre 2006 partie des offres sont constituées de résidences principales
et 2014, avec respectivement +54,2% et +137,0%. Ces (chambre privée, chambre partagée, logements loués
augmentations peuvent en partie s’expliquer par entiers de manière très occasionnelle par leurs propriétaires
l’émergence, après 2010, de nouvelles formes le temps de leurs vacances), beaucoup de logements
d’hébergements : il s’agit plus particulièrement de néanmoins sont des meublés de tourisme loués tout au
l’apparition de la plateforme collaborative Airbnb, qui est long de l’année, et donc considérés comme étant des
résidences secondaires (selon la définition de l’INSEE). À
l’inverse, Mulhouse a vu son nombre de résidences
secondaires diminuer de 7,7%.
L’évolution du nombre de résidences secondaires entre
2009 et 2014 montre une progression marquée sur le
piémont viticole dans sa partie la plus touristique (entre
Kaysersberg Vignoble et Ribeauvillé). Les baisses les plus
prononcées s’observent dans certaines communes reculées
de la vallée de Munster ainsi que dans le sud du Sundgau. À
noter que beaucoup de ces communes ont des taux de
résidences secondaires importants (parfois plus de 15%).
Certaines de ces baisses peuvent donc être relativisées. Il
faut souligner que la mauvaise conjoncture économique
sur la période de référence a eu un impact important et
durable sur le marché de la résidence secondaire.
4
Une offre en meublés de tourisme en fort développement
En 2018 dans le Haut-Rhin, 1 138 logements étaient
labellisés « Gîtes de France ou Clévacances ». Cependant,
l’offre de meublés de tourisme est bien plus importante
dans la mesure où un grand nombre de logements ne sont
pas labellisés et peuvent être facilement mis en location par
le biais des petites annonces.
Beaucoup de communes disposent d’une offre en
logements labellisés, alors que l’offre Airbnb est plus
concentrée sur des secteurs bien précis.
Sur la plateforme Airbnb, 2 000 logements entiers étaient
proposés en location touristique en avril 2018. Cela
représente un chiffre considérable dans la mesure où cette
société a été créée il y a à peine dix ans. Dans le Haut-Rhin,
comme partout ailleurs, sa croissance est particulièrement
prégnante dans les grandes villes et dans les secteurs les
plus touristiques.
5
Des meublés concentrés dans les principales communes touristiques
Les meublés de tourisme ne sont pas répartis de manière
homogène sur le territoire. Ces logements se localisent
essentiellement dans les communes où le potentiel
touristique est le plus important, notamment dans le
massif Vosgien et dans les communes situées sur la route
des vins : les parcs naturels, les activités hivernales et
estivales, les villes et villages expliquent la concentration
des résidences secondaires et des meublés touristiques
dans ces territoires.
D’après un sondage réalisé sur près de 5 500 visiteurs en
Alsace, les raisons principales qui ont motivé un séjour
pendant l’été dans la région sont avant tout la découverte
des villes et villages à maisons typiques (61%), la
gastronomie, le vin et la visite de caves (43%), la visite d’un
musée, châteaux et festival (29%), la randonnée, à pied ou à
cheval (21%) et la recherche d’un environnement naturel et
préservé (20%)*.
Des gîtes de plus en plus prisés par les touristes
Entre 2014 et 2015, la fréquentation hôtelière en Alsace a
progressé légèrement (+1%), mais celle des meublés de
tourisme labellisés « Gîtes de France » a fortement
augmenté (+10%).
Cependant, les hébergements touristiques choisis diffèrent
sensiblement selon la nationalité des touristes. Parmi les
principales nationalités ayant séjourné en 2016 dans le
département, ce sont les Français qui privilégient les
meublés de tourisme labellisés pour leurs vacances (24%).
À l’inverse, seuls 3% des Italiens et des Suisses optent pour
ce type d’hébergement, lui préférant largement l’hôtel.
Il est possible de louer un logement meublé pour une courte
durée sans que la location soit classée en meublé de
tourisme. Il renseigne néanmoins le locataire sur le niveau de
confort du logement et constitue un outil de
commercialisation pour le loueur.
Un nombre de touristes en constante progression
Globalement, le tourisme se porte bien dans le Haut-Rhin :
5,7 millions de touristes sont venus en visite en 2016. Dans
ce contexte, de plus en plus de propriétaires ont mis un
bien immobilier en location touristique. Celle-ci apparait
pour beaucoup d’entre eux comme la solution idéale car
moins contraignante que la location classique et surtout
avec une rentabilité beaucoup plus forte.
* Chiffres clés du tourisme de la destination Alsace (sept. 2017) - ORTA
6
Airbnb : le succès mondial d’une plateforme d’hébergement touristique
Airbnb, plateforme collaborative de location et de Une plateforme de location simple et accessible à tous
réservation de logements entre particuliers, connaît un
succès fulgurant depuis quelques années. Cette tendance Sur Airbnb, les propriétaires peuvent mettre en location des
s’inscrit dans de nouveaux comportements qui émergent, logements entiers (à l’année ou de manière temporaire). Ils
en partie liés aux réseaux sociaux et aux nouvelles ont également la possibilité de mettre à la disposition des
relations que les gens peuvent nouer. Louer une chambre touristes une chambre de leur propre logement : soit une
chez un particulier plutôt qu’à l’hôtel, pouvoir dialoguer chambre privée, soit une chambre partagée.
avec les personnes qui résident sur place et avoir la
possibilité de vivre comme elles le temps de quelques jours Dans tous les cas, l’inscription sur le site est très facile et la
de vacances est maintenant fréquent. C’est d’ailleurs ce qui possibilité de louer peut être toute aussi rapide. La
fait le succès d’Airbnb, au point de devenir de nos jours un souplesse de la plateforme constitue l’un de ses points forts,
très sérieux concurrent aux professionnels du tourisme. donnant l’impression au propriétaire d’être libre dans ses
choix. Dans les faits, c’est la disponibilité du logement ou de
Il faut d’ailleurs admettre que cette entreprise n’a plus rien la chambre qui conditionnera son référencement sur le site
à voir aujourd’hui avec le service collaboratif de ses débuts : internet.
son succès en a fait une société commerciale au point
d’apparaître comme un exemple du capitalisme triomphant,
où tout ce qui est privé peut désormais se monnayer (du
logement jusqu’au canapé convertible du salon).
Une offre Airbnb toujours plus importante
Sur Colmar, l’offre locative totale proposée par Airbnb a
progressé de 121% entre avril 2016 et avril 2018. À
Riquewihr, plus de 10% des logements y sont proposés à la
location (en ne comptabilisant que l’offre en logements
entiers). C’est au cours des mois les plus touristiques que les
annonces sont les plus nombreuses au regard de l’activité
annuelle. Des propriétaires peuvent mettre une chambre en
location, voire même leur résidence complète, durant leurs
propres vacances. Une partie de l’offre locative proposée
sur Airbnb est donc constituée de résidences principales.
Cela explique en partie les variations observées par exemple
sur la ville de Colmar.
Colmar : rue des Marchands
7
Une part élevée de petits logements dans l’offre proposée sur Airbnb
La part des T1 et des T2 est importante dans les trois
principales grandes villes du département. La rentabilité
sur ce type de logement est également supérieure, d’où
l’intérêt des investisseurs pour les petites surfaces. C’est
clairement le cas dans le centre historique de Colmar. Du
côté des villages touristiques de la route des vins, la part des
grands logements, en revanche, est bien plus élevée.
À noter que la part des chambres indépendantes louées
dans des résidences principales est plus forte sur Mulhouse
et Saint-Louis comparativement à Colmar. Cela permet à
des propriétaires d’avoir un complément de revenus qui
peut être intéressant selon le nombre de nuitées réalisées
annuellement. En revanche, dans le vignoble et dans la
vallée de Munster, la part des logements entiers est très
majoritaire.
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Airbnb fait évoluer les pratiques des agences immobilières
Avec la forte progression du nombre de gîtes touristiques, Century 21 s’associe à Airbnb pour simplifier la sous-
en partie imputable à la plateforme Airbnb, des agences ont location
perçu l’opportunité de diversifier leur activité, notamment
auprès des propriétaires de gîtes qui désirent s’affranchir Un partenariat a récemment été conclu entre Airbnb et le
des contraintes inhérentes à ce type de location. premier réseau mondial d’agences immobilières. Le principe
est de simplifier la sous-location de logements, d’une
Certaines agences ont donc créé un service spécifique durée de 120 jours par an maximum, à des voyageurs
dédié à la gestion de ces gîtes. Elles offrent ainsi aux utilisant la plateforme de réservation. Un bail compatible
propriétaires des services clés en main : accueil et départ Airbnb peut désormais être signé entre un locataire et un
des touristes, service de ménage… C’est avant tout dans les propriétaire passant par le réseau Century 21. Son but est
zones où l’offre d’hébergement touristique est la plus d’autoriser la sous-location avec un partage des revenus
importante que ce type de service proposé par les agences financiers entre le propriétaire (qui toucherait 23% des
immobilières se développe depuis quelques années. revenus), le locataire (70%) et l’agence immobilière (7%).
Une expérimentation aura lieu sur la ville de Paris, avant
une extension de ce nouveau bail d’ici la fin 2018 à
l’ensemble des agences Century 21 en France.
Une rentabilité qui peut être plus élevée que la location traditionnelle
Sur la base de dix nuitées par mois, un meublé touristique Le maintien d’une certaine rentabilité peut donc aussi se
de type T2 peut engendrer 600 € de revenus, alors que le faire au prix d’investissements relativement lourds pour
loyer mensuel peut être estimé à 430 € dans le cas d’une certains propriétaires, notamment sur certains secteurs
location traditionnelle. soumis à une offre d’hébergements touristiques de plus en
plus conséquente : Colmar, vignoble…
Dans ce contexte, il est compréhensible que beaucoup de
propriétaires bailleurs ayant un ou des biens situés dans des
territoires prisés par les touristes aient franchi le pas de la
location saisonnière ces dernières années.
Il faut néanmoins souligner que certains propriétaires
abandonnent aussi la location touristique après avoir été
confrontés à la réalité des choses, et notamment aux
contraintes spécifiques liées à ce type de location
(disponibilité, accueil, ménage, frais divers…).
Les abattements fiscaux actuellement en vigueur peuvent
encourager les propriétaires. De plus, le risque d’impayés
est très faible, ce qui peut rassurer les propriétaires. Pour
ces derniers, le fait de disposer bien plus facilement de leur
logement est également un atout indéniable de la location
saisonnière.
Il est certain que la multiplication des gîtes touristiques
pourra avoir une incidence à un moment donné sur la
rentabilité. Les plus anciens propriétaires de meublés de
tourisme peuvent déjà peut-être s’en rendre compte : la
concurrence est désormais très forte, avec notamment
l’arrivée sur ce marché de biens toujours plus beaux,
modernisés et rénovés, visant à satisfaire au mieux des
touristes toujours plus exigeants. Sur la base d’un logement de 45 m² d’une valeur de 100 000 € / Source : ADIL 68
9
Une fiscalité avantageuse pour les propriétaires
La loi de finances rectificative pour 2016 a unifié le régime
fiscal de la location meublée en prévoyant que toute
personne qui donne en location directe ou indirecte, de
façon habituelle ou occasionnelle, des locaux d’habitation
meublée, exerce une activité relevant des bénéfices
industriels et commerciaux (BIC).
Le régime d’imposition est identique à celui d’une micro-
entreprise lorsque le chiffre d’affaires annuel hors taxes de
l’année précédente n’excède pas 70 000 € par an. Alors que
l’abattement sur le montant du chiffre d’affaires des
micro-entreprises est de 50%, les meublés de tourisme
classés et les chambres d’hôtes bénéficient d’un
abattement de 71% (dans la limite néanmoins d’un
montant du chiffre d’affaires hors taxe ne dépassant pas
170 000 €).
Source : ADIL 68
Dans le cas d’un meublé de tourisme, le propriétaire est
soumis à une législation bien moins contraignante
(absence des diagnostics relatifs à la qualité du logement
par exemple). Il n’est pas non plus soumis à des normes
strictes de décence du logement.
De plus, la fiscalité d’un investissement immobilier est plus
avantageuse en meublé touristique. Par exemple, le
conventionnement ANAH implique des conditions de mise
en location beaucoup plus restrictives que la location
touristique (conditions de ressources des locataires,
plafonnement du loyer). Le conventionnement ANAH
demande donc de la part des propriétaires un effort
significatif sur le loyer pour un abattement fiscal moins
intéressant, ce qui peut expliquer aussi l’attrait qu’exerce le
gîte touristique auprès des propriétaires bailleurs.
Un loueur professionnel, au sens fiscal du terme, est une
personne inscrite au registre du commerce en qualité de
loueur en meublé, dont les recettes annuelles tirées de la
location en meublé sont supérieures à un certain montant
et qui retire de l’activité de loueur des recettes excédant le
total des autres revenus professionnels.
Un loueur non professionnel est une personne qui n’est pas
inscrite en qualité de loueur en meublé professionnel au
registre du commerce ou bien une personne qui, bien
qu’inscrite au registre du commerce en qualité de loueur en
meublé professionnel, retire de cette activité des recettes
annuelles inférieures ou égales à un certain montant et/ou
des recettes n’excédant pas le total des autres revenus Colmar : rue Berthe Molly
professionnels
10Les premiers signes de l’impact du phénomène Airbnb sur le parc de logements
Des enjeux importants pour le marché locatif privé La création de gîtes touristiques peut aussi améliorer le
bâti existant
Dans certaines zones, le poids de la plateforme de location
Airbnb dans l’hébergement touristique devient si important L’enjeu essentiel de l’équilibre entre l’offre en logements
que les acteurs politiques mesurent de plus en plus l’impact pour la population locale et celle pour les touristes reste
qu’un tel développement peut avoir, notamment sur le pour le moment encore difficile à cerner réellement.
marché locatif. Cependant, dans certaines communes très touristiques, il
devient de plus en plus évident.
Alors que des pays décident de légiférer, que des villes
commencent à réglementer les meublés de tourisme, le Mais au-delà de cet aspect, l’accroissement des gîtes se fait
déséquilibre entre l’offre locative privée classique et l’offre très majoritairement au sein d’un bâti ancien, souvent en
locative touristique est plus que jamais réel dans certains centre bourg, où l’intérêt patrimonial est fort. Les
territoires. opportunités financières offertes par la location
touristique peuvent donc aussi permettre à des
L’enjeu est bien évidemment très important, au-delà du propriétaires de rénover un bien immobilier (un logement
fait que cette activité échappe à la fiscalité traditionnelle : vacant par exemple). Des propriétaires échaudés par la
il s’agit pour une commune de pouvoir garantir à ses location classique peuvent aussi se décider à réaliser des
habitants, à ses étudiants, à ses actifs, la possibilité de se travaux précisément dans le but d’accueillir des touristes.
loger, tout en essayant de développer une industrie
touristique essentielle à l’économie locale. De plus, certains propriétaires réalisent des travaux de
rénovation parfois beaucoup plus lourds (le
L’équilibre n’est pas évident et la tâche ardue, notamment réaménagement d’une grange ou la transformation d’une
dans un monde toujours plus concurrentiel en raison de la maison alsacienne). Dès lors, de telles opérations sur le
démocratisation des voyages en avion. cadre bâti peuvent avoir un impact appréciable sur le plan
culturel, dans un souci de conservation du patrimoine
En cas de déséquilibre prononcé, le risque est grand de architectural alsacien. Or, ce type de rénovations ne se
voir partir des habitants face à l’augmentation des loyers, feraient peut-être pas sans l’apport d’une source de revenus
à l’enchérissement du coût de la vie, et progressivement appréciables que peut à ce jour engendrer les locations
remplacés par des touristes dont les besoins et les services touristiques.
ne sont pas forcément les mêmes.
On peut émettre l’hypothèse que certains de ces logements
Un taux de résidences secondaires ou de logements rénovés pourraient être remis un jour sur le marché
occasionnels dans le centre-ville de Colmar qui progresse immobilier (location/vente).
À titre d’illustration, pour la période 2009-2014, l’évolution
des modes d’occupation des logements à l’échelle de
Colmar révèle un mouvement marqué de création de
résidences secondaires. Les derniers chiffres de l’INSEE pour
l’année 2015 montre la poursuite de cette tendance sur la
ville de Colmar avec un taux de résidences secondaires au
plus haut depuis 2009.
Le taux de résidences secondaires a particulièrement
progressé dans le quartier centre. Dans le même temps,
celui des logements vacants a diminué sensiblement. Il est
donc fort probable que certains de ces logements vacants
aient été transformés en gîtes touristiques. Enfin, le taux de
résidences principales n’a que peu progressé (+0,8% par an
sur la période de référence), ce qui correspond à un volume
équivalent à l’augmentation des résidences secondaires.
11Quels outils de régulation à la disposition des pouvoirs publics ?
Un outil de connaissance : la déclaration administrative Un outil de régulation : l’autorisation préalable à la mise
des meublés de tourisme en location en cas de changement d’usage*
Selon l’article D 324-1du code de tourisme, les meublés de Le développement du nombre de logements dédiés à la
tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, location de courte durée à des fins touristiques entraîne,
à l’usage exclusif des locataires, offerts en location à une dans les villes caractérisées par un déséquilibre entre
clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par l'offre et la demande de logements, une raréfaction du
une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y marché locatif traditionnel. Cette situation est préjudiciable
élit pas domicile. Toute personne qui met en location un pour les habitants, qui sont contraints de s'éloigner pour
meublé de ce type doit en faire la déclaration au maire de trouver un logement.
la commune où est situé le meublé, sauf si le local
constitue sa résidence principale (article L 324-1-1 du Code Depuis 2014 (loi ALUR), le législateur est intervenu en vue
de tourisme). de permettre aux territoires faisant face à une situation
particulièrement tendue entre l'offre et la demande de
Notion de résidence principale : lieu où l’occupant à son logements de se doter d'outils pour réguler l'offre de
logement pendant huit mois de l’année, sauf circonstances meublés de tourisme.
professionnelles ou de santé.
L’article L 631-7 du Code de la construction et de
La non déclaration d’un meublé de tourisme est l’habitation (CCH) prévoit, dans les communes de plus de
sanctionnée par une amende (contravention de 3ème 200 000 habitants ainsi que dans les communes des
catégorie). départements des Hauts-de Seine, de la Seine-Saint-Denis
Dans la mesure où aucune norme de décence n’est imposée et du Val de Marne, qu’avant de déclarer sa mise en
pour les meublés de tourisme, le classement peut-être la location, le loueur doit obtenir une autorisation.
garantie d’un logement de qualité pour les touristes.
L’article L 631-9 du CCH prévoit la faculté d’étendre le
Avant la mise en location, le propriétaire devra vérifier que champ d’application de l’article précité. Une commune
le règlement de copropriété ne soit pas un frein à louer le hors champs d’application de l’autorisation préalable peut
logement en meublé de tourisme. Des restrictions peuvent décider d’entrer dans le dispositif, soit par décision de
en effet être prévues dans les immeubles à usage l’autorité administrative (Préfet) sur proposition du maire,
d’habitation exclusivement bourgeoise où toute activité soit par une délibération de l’organe délibérant de l’EPCI
professionnelle est interdite. compétent. Elle peut décider de soumettre seulement une
partie de la commune au dispositif selon des critères ciblés
(risque d’aggraver la pénurie de logements, équilibre social
de l’habitat…).
* Louer un local meublé destiné à l’habitation de manière
Pour aller plus loin : répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage
qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage
Rapport d’information : « Airbnb, booking… : pour une
régulation équilibrée et efficace »
La ville d’Obernai a pris une délibération pour endiguer
http://www.senat.fr/rap/r17-587/r17-587_mono.html l’offre Airbnb. Le conseil municipal a voté le lundi 1er octobre
2018 l’instauration du régime d’autorisation préalable de
changement d’usage des locaux d’habitation, que le préfet
devra encore valider.
Pour plus de renseignement concernant les modalités de cette autorisation, n’hésitez pas à consulter les juristes de l’ADIL 68
12AVRIL 2018 Contact : observatoire@adil68.fr www.adil68.org
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