LETTRE DE L'IMMOBILIER TERTIAIRE GRENOBLOIS - GrenobleAlpes
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
LETTRE
DE L’IMMOBILIER
TERTIAIRE
GRENOBLOIS
2019
Xpole Schneider - Grenoble-Presqu’île
Avec plus de 62 000 m2 de demandes placées en 2018, le marché de l’immobilier
tertiaire grenoblois est le deuxième marché de la région Auvergne-Rhône-Alpes,
après celui de la région lyonnaise.
Ce marché répond aux besoins et à la croissance des entreprises du bassin
grenoblois et de son éco-système technologique unique autour de 6 filières
d’excellence : numérique, énergie, médical, mécanique, chimie-environnement
et sport-santé.
L'offre tertiaire de Grenoble-Alpes Métropole
• 1 630 000 m2 d’immobilier de bureaux • 60 % du parc immobilier implanté à Grenoble
(hors CEA et domaine universitaire) ; et limité à la première couronne grenobloise.
• 440 ha dédiés aux activités tertiaires
et technologiques (inscrits dans le PLUI) ; • Un parc tertiaire polarisé
• 407 sites accueillant des ensembles
tertiaires > 500 m2 ; 28 % 72 %
• 408 800 m de projets tertiaires,
2
IMPLANTÉS IMPLANTÉS
dont 84 000 m2 en chantier (20 %). DANS DANS LES PÔLES
LE DIFFUS ÉCONOMIQUES
(Zones d’activités,
sites économiques
spécialisés, pôles
d’emploi urbains et
quartiers d’affaires.)
LETTRE DE L’IMMOBILIER TERTIAIRE GRENOBLOIS MARS 2019 GRENOBLE ALPES, VOIR PLUS LOIN
LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2018
Extrait de l’étude de marché* : FNAIM Entreprises 38 Évolution des valeurs locatives et prix de vente de référence (entre 2017 et 2018)
(*périmètre Grenoble-Alpes Métropole, le Grésivaudan et le Pays voironnais)
LOYERS VENTES
en euros HT/m2/an en euros/m2 (Neuf : hors taxes - Ancien : hors droits)
122 transactions
2 500 €
62 369 m2 de demandes placées (moyenne décennale de 52 850 m ) 2 2 300 € 2 350 €
88 247 m2 de stocks disponibles à un an 160 € 150 € 155 € 2 300 € 1 600 €
5,4 % taux de vacance 125 € 1 950 €
1 800 €
46 % des transactions sont réalisées à la vente (contre 36 % en 2017) 150 € 135 € 145 €
110 € 900 €
NEUF ANCIEN NEUF ANCIEN NEUF ANCIEN NEUF ANCIEN
Centre-ville Europole Périphérie Centre-ville Europole Périphérie
L’investissement
Évolution de la demande placée en m2
1%
66% 40% 38% commerces
86 138
34% privés 60% activités
61%
privés
Econocom : 4 366 m2 - Livraison T1 2019 institutionnels institutionnels
et fonds et fonds
bureaux
71 323
2018 a été une très belle année avec un marché
62 369 porteur en bureaux. Deux secteurs confirment
leur attractivité : Grenoble et Inovallée (Meylan-
52 850
Montbonnot) qui enregistrent respectivement 36 %
51 829
moyenne et 39 % des transactions du territoire. Plus d’une
décennale dizaine de transactions supérieures à 1 000 m2
42 885 Répartition par Répartition par tranches de TYPOLOGIE DE PRODUITS
ont été réalisées, dont 4 366m2 pour le compte TYPOLOGIE DE CLIENTS MONTANTS INVESTIS Répartition par tranches
d’Econocom à Saint-Martin-le-Vinoux. La surface % relatif % relatif de montants investis
moyenne commercialisée est de nouveau en au nombre de transactions au nombre de transactions
31 490
26 750 hausse passant de 330 m2 à 450 m2.
Le marché du neuf a représenté 22 % de la surface 81 M€ d’investissements avec un taux stabilisé autour de 6 % pour les bureaux «Prime»
16 800 placée, soit 1/3 de plus par rapport à 2017, grâce (maintenu par des baux fermes de 12 ans).
14 027
à un immobilier de bureaux construits sans
6 675 8 500 pré-commercialisation, en deçà du taux moyen
6 430
1 114 979 national de 30 %.
2014 2015 2016 2017 2018 Le stock disponible de 88 247 m2 contient en
majorité des petites surfaces, avec seulement
TOTAL DONT CLÉS EN MAIN DONT NEUF 8,5 % d’offres neuves.
2 3
LETTRE DE L’IMMOBILIER TERTIAIRE GRENOBLOIS MARS 2019 GRENOBLE ALPES, VOIR PLUS LOIN
UN PARC TERTIAIRE ADOSSÉ AUX TROIS POLARITÉS MÉTROPOLITAINES
Sarcenas Proveysieux
Mont-
St-Martin
Veurey-
Voroize Le Sappey-
en-Chartreuse
Fontanil- Quaix-
Cornillon en-Chartreuse
89 % DU PARC TERTIAIRE
Noyarey
S’ORGANISENT AUTOUR DE
St-Égrève GRENOBLE CENTRE ET DE
Secteur St-Martin- Corenc
DEUX PÔLES SECONDAIRES :
le-Vinoux
Nord-Ouest Secteur
Meylan LES SECTEURS NORD-EST
103 000 m2
Sassenage La Tronche ET SUD.
Nord-Est Domène
298 000 m2
Fontaine
Grenoble
Grenoble Murianette
Centre élargi Gières
Seyssinet- 756 000 m2 St-Martin-
d'Hères
Venon
Pariset
Secteur
Seyssins Sud Eybens Poisat
402 000 m2
Échirolles Herbeys
Grenoble Centre élargi • Seyssinet-Pariset nord-est françaises (créée en 1971) qui
Bresson (23 500 m2), pôle tertiaire en dispose d’un écosystème riche,
Premier pôle tertiaire de la
Le Pont-de- émergence qui peut s’appuyer axé autour des technologies du
Claix Brié-et- Métropole avec 756 000 m2,
Claix Angonnes sur sa desserte en transports numérique ;
Vaulnaveys- il propose une offre mixte et
le-Haut en commun (tramway). • Un pôle constitué autour
Champagnier Jarrie complète :
des communes de Saint-
• Grenoble Presqu’île
Martin-d’Hères et de Gières
Secteur Vaulnaveys-
le-Bas (195 000 m2), grand projet
Secteur Sud (402 000 m2) (126 000 m2), à proximité
Varces-Allières- Grand-sudMontchaboud urbain qui concentre centres
du domaine universitaire,
et-Risset de recherches, universités et Il s’articule autour de la rocade
71 000 m2 proposant une offre mixte
sièges d’entreprises ; sud, axe structurant de la
Vizille Séchilienne bureaux urbains et business
Champ-sur- N.-D.-de-
Inovallée • Bouchayet-Viallet (51 000 m2), Métropole, et d’espaces dédiés parcs (Parc Equation).
Drac Mésage
Grenoble Presqu’île 139 000 m² quartier de renouvellement aux activités économiques :
St-Paul-
de-Varces 195 000 m² urbain et économique en cours Technisud, Parc Sud Galaxie,
de développement, en lien avec Site Atos-Bull, Site HP, Parc des Secteurs Nord-Ouest
Grenoble centre-ville
St-Pierre-
de-Mésage 207 000 m² la Presqu’île ; Ruires. L’Opération d’Intérêt (103 000 m2)
Vif Europole
St-Barthélemy-
de-Séchilienne • Europole (128 000 m2), quartier Métropolitaine Centralité Sud et Grand-Sud (71 000m2)
St-Georges-
de-Commiers128 000 m² d’affaires autour de la gare programme le redéveloppement
d’immobilier tertiaire autour Attractifs pour des besoins
lancé dans les années 1990. Il
Bouchayer-Viallet du boulevard de l’Europe et du d’activités productives en lien
comprend aujourd’hui un grand
51 000 m² quartier gare d’Echirolles. avec un parc tertiaire restreint
centre d’affaires (World Trade
Le Gua St-Martin d’Hères - Gières sur les communes de Fontaine,
N.-D.-de- Center), le palais de Justice et
Commiers Seyssinet 126 000 m² St-Égrève, Veurey-Voroize,
nord-est
Grenoble Ecole Management ; Secteur Nord-Est (298 000 m2) Échirolles sud, Pont-de-Claix,
23 500 m² • le centre-ville (207 000 m2) et Claix et Varces.
Il regroupe deux principales
le secteur de Grenoble Alliés
entités :
Grenoble Alliés-Poterne - Poterne (150 000 m2) avec de
nombreuses administrations • Inovallée (139 000 m2 sur
150 000 m²
Miribel- ainsi que des activités de sa partie Meylanaise), une
Lanchâtre
services ; des premières technopoles
Grenoble-Alpes Métropole 0 2,5
grenobloise - 02/2019
4 Kilomètres 5
Sources : Corine Land Cover 2012, Grenoble-Alpes Métropole
LETTRE DE L’IMMOBILIER TERTIAIRE GRENOBLOIS MARS 2019 GRENOBLE ALPES, VOIR PLUS LOIN
ANALYSE & COMPOSITION DU PARC TERTIAIRE
Le tertiaire technologique : une spécificité grenobloise Une variété de surfaces adaptées à la typologie des activités économiques
Typologie du parc de bureaux (en m2) Parc de bureaux par tranche de surfaces
dans la Métropole
Bureaux urbains 724 500
9% Europole, Presqu’île et Bouchayer-
Business parcs 389 500
Le parc tertiaire de la Métropole est
13% Surface Viallet proposent une part
Locaux technologiques 219 000 10 000 m2 et plus importante de bureaux de grande
diversifié. Si les bureaux urbains et les Surface 5 000 taille couplés à un état des biens
Locaux mixtes business parcs représentent plus des à 10 000 m2 neufs ou récents.
(productif + tertiaire) 215 000 2/3 du parc total (tant en volume qu’en 55% Dans ces secteurs, entre 33 %
Bureaux isolés 40 000
nombre de sites), la présence de locaux
technologiques est une spécificité qui
23% Surface 500
et 40 % des bureaux font plus de
10 000 m2. À l’inverse, à Inovallée
la démarque des autres métropoles Surface 2 000 à 2 000 m2 73 % des sites font moins
Immeubles de logements
40 000 françaises. à 5 000 m2 de 2 000 m2.
accueillant de l’activité
Répartition du parc selon le type de biens - par secteurs et pôles tertiaires Structure de la vacance et demande placée 2018 dans la Métropole
Deux sites hautement spécialisés : Grenoble - Presqu’île avec ses locaux technologiques et Inovallée-
Meylan avec un environnement Buisness parc. Taux de vacance et demandes placées en mètres carrés
Secteur Nord-Ouest Immeubles de logements 17,1 %
103 000 m² Grenoble accueillant de l’activité
20 929
Centre élargi Bureaux isolés 20 102
756 000 m²
Locaux mixtes
Secteur Nord-Est Locaux technologiques Une étude de 2018 a souligné
298 000 m²
Business Parcs un état de vacance inégal sur le
8,4 % territoire où des secteurs sous
Bureaux urbains
tension côtoient des secteurs
6% 7670 moins attractifs. La vacance
Inovallée
Grenoble Presqu’île 139 000 m² 6% touche principalement les
Bureaux isolés
195 000 m²
4177 bureaux isolés et les business
Secteur Sud
sud Grenoble centre-ville 2,8 %
207 000 m²
parcs vieillissants qui ne
402 000 m² Europole correspondent plus aux attentes
128 000 m²
Business Parc des entreprises. Par ailleurs, 45
Bouchayer-Viallet
des 66 sites identifiés sont situés
Bureaux urbains 51 000 m² Grenoble
St-Martin d’Hères - Gières Nord-Est Sud Nord-Ouest hors Grenoble.
Secteur
Seyssinet
Nord-Est
126 000 m² centre élargi
Grand Sud 23 500 m²
71 000 m² Grenoble Alliés-Poterne
Vacances saine Taux de vacance Demande placée en m2
150 000 m²
(Source FNAIM entreprises 38)
0 2,5
Kilomètres
Sources : Corine Land Cover 2012, Grenoble-Alpes Métropole
6 L'Agence d'urbanisme de la région grenobloise - 02/2019
7
LETTRE DE L’IMMOBILIER TERTIAIRE GRENOBLOIS MARS 2019 GRENOBLE ALPES, VOIR PLUS LOIN
UNE VISION STRATÉGIQUE POUR LE Noyarey 408 800 M2 DE PROJETS TERTIAIRES IDENTIFIÉS
DÉVELOPPEMENT DE L’IMMOBILIER TERTIAIRE St-Égrève
SUR LA MÉTROPOLE St-Martin-
Corenc
le-Vinoux
Pour soutenir le développement des entreprises, Oxford Meylan
favoriser l’innovation et l’emploi, la Métropole grenobloise Sassenage 26 000 m² La Tronche
est attentive au rythme de production du parc tertiaire et Domène
Presqu’Île Inovallée
technologique et à l’offre proposée et diversifiée sur son
123 600 m² 58 800 m²
territoire.
Fontaine
Bouchayer Murianette
Viallet
19 300 m² Gières
Grenoble
Venon
6 conditions de réussite pour l’implantation d’un projet tertiaire St-Martin- Surfaces (m²)
Seyssinet- d'Hères
sur le territoire métropolitain : Pariset 40 000
• s’implanter au cœur des polarités et à proximité des offres Centralité Sud 20 000
de service ; 108 000 m²
• maîtriser le rythme de production de chaque polarité ; Poisat
2 000
• s’adosser aux lignes fortes d’accessibilité et de mobilité ; Seyssins Eybens
• proposer une architecture et des espaces de travail
adaptés ; Échirolles Herbeys
Avancée des projets
• maîtriser la dépense énergétique ;
• disposer d’une desserte numérique performante. Opération en chantier Faisabilité à confirmer
0 2,5 Bresson 70 000 m² 187 200 m²
Le Pont-de-
PC accordé
Kilomètres Claix Brié-et-
Claix 38 700 m²
Angonnes
Surfaces (m²)
Sources :BD-TOPO® IGN traitement relief AURG, Corine Land Cover 2012, Grenoble-Alpes Métropole Oct 2018,
PC déposé
Vaulnaveys-
L'Agence d'urbanisme de la région grenobloise - 12/18
40 000 28 400 m²
le-Haut
Champagnier Jarrie
L’objectif métropolitain est de soutenir une production 20 000 Faisabilité validée
84 500 m²
d’immobilier de bureaux de plus de 50 000 m2 par an au 2 000
cœur des 3 polarités métropolitaines.
Le nombre de mètres carrés comptes du territoire.
Avancée des projets
mis en chantier a progressé de La Métropole s’est fixée comme • 17 % des projets immobiliers sont en chantier et niveaux d’avancement des projets, tandis que
25 % sur les 10 dernières années objectif de soutenir une mise en Opération en chantier commercialisésFaisabilité
(70 000à confirmer
m2) ; 83 % des m2 prévisionnels de la Centralité Sud
70 000 m² 187 200 m²
pour atteindre une moyenne de chantier annuelle de 50 000 m2 • un prévisionnel de 8,5 années de production de sont en phase de faisabilité ;
37 000 m2 par an. qui doit prendre part tant dans projets immobiliers ; • un développement qui projette 30 à 40 % de
PC accordé
70 000 m2 d’opérations sont une offre neuve que dans la 38 700 m² • 3 secteurs regroupent 75 % des m2 de tertiaire densification des 3 pôles tertiaires ;
actuellement en chantier portés rénovation de grands sites projetés : Presqu’île, Inovallée et Centralité • 34 % des projets concernent la réhabilitation
notamment par les grands tertiaires. PC déposé Sud. Presqu’île et Inovallée présentent de forts d'immobilier existant.
28 400 m²
Faisabilité validée
84 500 m²
8 9LETTRE DE L’IMMOBILIER TERTIAIRE GRENOBLOIS MARS 2019 GRENOBLE ALPES, VOIR PLUS LOIN
3 SECTEURS DE PROJETS
Grenoble Presqu’île (168 200 m2), et les quartiers Bouchayer-Viallet, Europole, Parc Oxford Inovallée-Meylan (58 800 m2) Centralité Sud (107 000 m2)
Les dernières opérations en chantier finalisent le Opération d’intérêt métropolitaine, la Centralité Sud
projet de densification et de mixité urbaine engagé articule huit tènements en mutation, dont les stratégies
• 56 000 m2 d’immobilier de bureaux urbains et
il y a plus de 3 ans pour près de 35 000 m2. de développement et de rythme de production sont à
technologiques en chantier, avec en livraison : le 24% l’étude.
centre d’innovation Xpole de Schneider Electric et 33% L’offre neuve à court terme est présente sur
Faisabilité • 17 000 m2 sur les communes d’Échirolles et de
le pôle hydraulique d’EDF, prévus au 2e semestre un ancien site productif de Schneider Electric.
Opération à confirmer Grenoble sur le boulevard de l’Europe proposés à
2019. Le promoteur propose une opération en 3
en chantier la commercialisation sur des opérations neuves
• 25 000 m2 de consultations tertiaires sur lots de 7 500 m2 actuellement en phase de
commercialisation. et rénovation de parcs existants.
Presqu’île et 11 200 m2 d'opérations clefs en main
sur Bouchayer-Viallet, dont l’implantation du • 30 000 m2 de clefs en main identifiés pour trois
Un projet de requalification et de densification de
siège de la Caisse d’Épargne. 7% la technopôle Inovallée Meylan-Montbonnot est
grands comptes du territoire : Atos, Artelia et
• 76 000 m2 de développement identifiés et 3,5 ha PC accordé 36% engagé pour 2022. Il proposera des solutions de
Samse.
actuellement en étude prospective sur les anciens Faisabilité rénovation des patrimoines existants et identifiera • 60 000 m2 d’opérations tertiaires en promotion
sites EDF en proximité de l’échangeur A 48. validée les capacités constructibles. Des sites majeurs sur les fonciers valorisables des grands comptes.
intègrent ces réflexions comme ceux d’Orange Labs • 16,45 ha de foncier à requalifier, dont les
ou Schneider Electric. programmations et capacités tertiaires sont en
cours de définition.
12% 19%
Opération Faisabilité 17%
en chantier à confirmer
PC accordé
9%
PC accordé
12% 83%
Faisabilité
4 Faisabilité
validée
PROJET ARCHITECTURAL PERSPECTIVE
à confirmer
48%
PC déposé
PÔLE HYDRAULIQUE EDF ARTEPARC PIXEL
• 30 000 M² SDP • ARTEPARC MEYLAN • GROUPE ARTEA • 38
Parc d'Oxford - Saint-Martin-le-Vinoux Technopôle Inovallée - Meylan Centralité Sud - Echirolles
21 500 m2 SDP 30 000 m2 SDP 8 000 m2 SDP
Livraison : Trimestre 2 - 2019 Livraison : 1 tranche de 7 500 m2- 2020
ère
Livraison : Semestre 1 - 2021
10 11LETTRE DE L’IMMOBILIER TERTIAIRE GRENOBLOIS MARS 2019
ENTREPRISES
ENTRE PRISES 38
grenoblealpes.fr
lametro.fr
aurg.org
fnaim38.com
Crédits photos : © Groupe 6, © Groupe Artea,
© Perspectim, © Pierre JayetVous pouvez aussi lire
