Lutte contre l'habitat indigne - Plan d'action 2022-2026 - Direction de l'habitat durable Services municipaux Saint-Jean 6 rue de Strasbourg ...
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Lutte contre l’habitat indigne Plan d’action 2022-2026 Direction de l’habitat durable Services municipaux Saint-Jean 6 rue de Strasbourg
Un habitat durable pour les Dionysien.nes Saint-Denis, première ville de Seine-Saint-Denis et troisième d’ïle-de-France avec ses 115 000 habitants, est particulièrement touchée par la dégradation de son parc d’habitat privé avec près d’un logement sur cinq potentiellement insalubre. Dès notre arrivée en responsabilités, nous avons fait de la lutte contre l’habitat indigne, une de nos priorités de mandat. En octobre 2020, nous interpellions dans une tribune parue dans le journal Le Monde sur l’urgence d’agir plus vite et plus fort. Un appel mais aussi des propositions concrètes d’évolutions réglementaires et législatives et la mise en lumière du déficit de financement des services communaux d’hygiène et de santé. Dès 2021, nous avons agi avec notamment le renforcement des moyens humains et financiers dédiés à la lutte contre l’habitat indigne et le lancement d’études permettant d’élargir et de renforcer l’action de la Ville et de Plaine Commune sur l’ensemble du territoire. Tout cela en cohérence avec le projet de renouvellement urbain du centre-ville que nous portons, et qui prévoit la requalification de 40 000 m² d’espaces publics au profit d’un cadre de vie apaisé pour les habitants. En conseil municipal le 25 novembre 2021, avec engagement et détermination, nous avons fait adopter à l’unanimité le présent plan d’actions de lutte contre l’habitat indigne. Un message fort contre les « marchands de sommeil » et de soutien aux Dionysien.nes victimes d’habitat indigne. Un message aussi aux côtés des nombreux propriétaires responsables que nous voulons davantage soutenir. Ce plan pluriannuel traduit une nouvelle étape dans notre volonté d’améliorer significativement l’habitat privé dès 2026. La Ville et Plaine Commune souhaitent, à travers ce plan, réaffirmer leur stratégie de mise en œuvre d’une intervention intégrée et cohérente avec le projet urbain de Saint-Denis et la promotion d’un habitat durable pour tous les Dionysien.nes. Mathieu Hanotin Katy Bontinck Maire de Saint-Denis Première adjointe au maire Président de Plaine Commune Vice-présidente de Plaine Commune
Sommaire
___
Un territoire fortement touché
et une stratégie adaptée aux enjeux
P. 7
Un plan d’actions articulé autour de 5 axes d’interventions
complémentaires
P. 12
Une cohérence d’ intervention
déclinée autour de 20 actions opérationnelles
sur l’ensemble du territoire
P. 21
Conclusion
P. 43
-5-
-6-
Un territoire fortement touché
par les diverses formes de l’habitat
indigne
___
LES CHIFFRES CLÉS À SAINT-DENIS
UNE CONCENTRATION D’HABITAT
PRIVÉ DEGRADÉ ET DES INDICATEURS
DE PRÉCARITE ALARMANTS
La ville de Saint-Denis, forte de plus de 117 000 habitants,
se démarque des autres collectivités d’Ile-de-France par
l’étendue et la concentration des problématiques
relatives à la dégradation de son parc d’habitat privé. Le
parc privé potentiellement indigne (PPPI) constituerait
ainsi près de 4 500 logements, soit environ 19 % des
logements aujourd’hui présents sur le marché de
l’immobilier dionysien1, et atteint 25% en moyenne sur les
quartiers du centre-ville, Wilson et Bel Air, contre 15% à
l’échelle de Plaine Commune et 8% en Seine-Saint-Denis,
déjà un des départements les plus touchés en France . Le
stock d’arrêtés d’insalubrité échus et non suivis d’effets
sur le territoire communal constitue, à lui seul,
l’équivalent des 39 autres collectivités du département2.
En première ligne, des ménages souvent en situation de
précarité économique et sociale, occupant des logements
et immeubles insalubres ou dangereux pour leur santé et
leur sécurité.
1
Source : FILOCOM, données fiscales 2017
2
Données étude ARS DRIHL sur le stock d’arrêté 2004-1018
-7-La forte attractivité de Saint-Denis combinée à la
tension du marché immobilier francilien et aux
difficultés de mise en œuvre des politiques publiques
de LHI ont entrainé la constitution d’un parc privé
dégradé, générant une accumulation de situations
d’urgence en matière de mise en sécurité des
occupants. Des locataires souvent en situation de
grande précarité socio-économique n’ayant pas
d’autres moyens pour se loger, se retrouvant captifs
des propriétaires conscients de la situation de détresse
des candidats au logement. Une conjoncture qui
favorise l’accession immobilière par des propriétaires
bailleurs qui peuvent se révéler indélicats et peu
soucieux de l’entretien de leur bâti, notamment en
copropriété. Le parc privé de Saint Denis est également
composé d’une majorité de primo accédants, souvent
éloignés des règles de la copropriété qu’il sera
nécessaire de mieux accompagner et former. Le
diagnostic des 10 dernières années d’intervention
publique met également en exergue la longueur et la
complexité des procédures lancées sur le territoire, la
convergence insuffisante des politiques et des acteurs
compétents en la matière, et les limites de
l’intervention dans l’habitat privé.
En définitive, les publics les plus fragiles souffrent particulièrement des tensions qui pèsent sur le
marché du logement en Île-de-France. Le parc social ne peut à lui seul répondre à l’ensemble des
besoins des ménages modestes des classes moyennes. Il en a résulté l'émergence d'un parc privé
social de fait, accueillant des populations souvent en grande précarité. Ce contexte a été propice à la
prolifération d’un parc de logements privés non-décents ou insalubres qu’il est nécessaire d’éradiquer.
Fort de ce constat, la ville de Saint-Denis engage un projet durable de lutte contre l’habitat indigne mis
en œuvre par une direction pilote qui centralise les compétences de la ville et de Plaine Commune à
travers une conduite de projet intégrée, dans l’objectif de clarifier et renforcer l’action de la ville à
destination des victimes d’habitat indigne et contre les pratiques délictueuses des propriétaires peu
soucieux des conditions de vie de leurs locataires. Ce projet porte l’intervention de la ville de Saint-
Denis et de Plaine Commune à un niveau inégalé, dépasse les limites d’outils, de l’intervention
incitative de l’OPAH 3 aux projets de rénovation urbaine marqué notamment par la mise en œuvre par
la SOREQA du PNRQAD et sa prolongation dans le cadre du NPNRU insalubrité du centre-ville 4, et
donne le cap d’une intervention élargie à l‘ensemble du territoire et intégrant les nouvelles orientations
politiques à toutes les étapes de fabrique du projet urbain afin de prendre en compte une logique de
ville durable attractive.
3
46 adresses prioritaires et 7,3M€ de travaux votés par les copropriétés du centre-ville
4
35 îlots inscrits représentant plus de 789 logements et un investissement de plus de 123 M€.
-8-DIAGNOSTIC CARTOGRAPHIE ET INDICATEURS DES POCHES
D’INSALUBRITÉ SUR LA VILLE
Les différents constats révèlent des
problématiques ciblés sur certains
quartiers du territoire, plus touchés
par les problématiques d’habitat
indigne, ou plus vulnérables du fait de
la typologie du bâti ou de la structure
de propriété, cinq secteurs peuvent
être distingués : le centre-ville, l’axe
Wilson et Plaine, le quartier Pleyel, et
les quartiers du Bel-Air et de la
Mutuelle.
Le centre-ville
Il s’agit d’un secteur où se concentrent plusieurs
problématiques, et où se trouve une surreprésentation du
nombre d’arrêtés. La priorisation du traitement de l’habitat
privé sur ce secteur depuis une dizaine d’années peut
expliquer ce phénomène. Il s’agit également d’un secteur
très attractif donc concentrant la population et l’offre
immobilière, du fait de ses axes de transport, ses services,
équipements et commerce. Une politique de mise en valeur
patrimoniale y sera déployée, en lien avec l’histoire de la
ville (suivez la flèche, candidature à capitale européenne de
la culture) et son inscription dans un projet urbain équilibré.
L’avenue Wilson « élargie »
L’avenue Wilson et ses franges se caractérisent par la grande
hétérogénéité de ses formes urbaines et de son bâti, entre emprises
industrielles et tertiaires, habitat récent résultant d’opérations
globales de type ZAC. L’habitat ancien ressort fortement dans la
prévalence des problématiques et des arrêtés. En effet, l’ambiance
urbaine avenue Wilson, l’ancienneté du bâti, le grand nombre de
copropriétés (notamment petites) sont des facteurs cumulatifs de
désordres importants. On note notamment des secteurs qui ressortent
plus fortement : Wilson sud-ouest ; Trézel, Boisé, Langlier-Renaud et
rue Chaudron (cette dernière bénéficiant d’une ambiance urbaine
valorisable mais constituée de petites copropriétés dans un bâti
inadapté notamment).
-9-Quartier Bel Air
Ce secteur est particulièrement morcelé du fait des axes
de transports qui le traversent et créent des ensembles
d’îlots parfois très isolés du reste de la ville. Y figurent
des immeubles situés à proximité ou sur des axes très
passants, donc repoussoir pour qui a le choix, et dont la
dégradation est accélérée (avenue Paul Vaillant
Couturier notamment, et proximité A1). Comme sur le
nord-est pavillonnaire, on y retrouve des arrêtés
ponctuels mais bien présents, ainsi que des îlots à
enjeux (de part et d’autre de l’avenue Jeanne d’Arc,
Canal / Cayeux).
Quartier Pleyel
Ce secteur présente de larges emprises industrielles ou
anciennement industrielles et tertiaires. Pour autant, il subsiste
des poches d’habitat ancien « résiduel », comme par exemple le
secteur de la Ville Anatole France, le nord du boulevard Ornano,
ou encore le secteur de la rue Jules Genovesi. On y retrouve des
désordres ponctuels et une surreprésentation des interdictions
d’habiter. Ce quartier fait l’objet de plusieurs études urbaines qui
permettront d’affiner ce diagnostic et de nourrir la stratégie
d’intervention sur l’habitat privé dégradé.
Quartier Mutuelle
Les problématiques sont ponctuelles sur un parc à
dominante pavillonnaire et petit collectif, d’implantation
diversifiée et de constructions parfois anarchiques
(infractions à l’urbanisme). Une division pavillonnaire est
visible et probablement en accélération. On observe
également, d’un point de vue paysager, une problématique
de dents creuses non entretenues (démolitions datant de
plusieurs années) et parfois un entretien moyen des voiries
et de l’espace public en général. Par ailleurs, on note une
surreprésentation des arrêtés d’insalubrité de type locaux
impropres à l’habitation.
- 10 -A l’aune de ce diagnostic, le plan d’actions porte les ambitions de la ville durable, et pourra d’une part
permettre au centre-ville d’accélérer sa transformation, et d’autre part offrir les moyens ciblés,
efficaces et cohérents d’une stratégie urbaine d’amplification de la lutte contre l’habitat indigne,
déployée sur l’ensemble de la ville, à l’ensemble des dionysiens. Les moyens opérationnels et
financiers mise en œuvre par la ville seront pleinement mobilisés pour rendre ces actions publiques
lisibles et efficientes. Il s’agit d’optimiser l’intervention de la ville ces 5 prochaines années pour
enclencher un inversement significatif de la dynamique de dégradation du parc privé, et déployer les
effets leviers de la mobilisation de l’ensemble des parties prenantes du projet, publics et privés.
- 11 -Un plan d’actions articulé autour de
5 axes d’interventions complémentaires
___
PREMIER AXE : RATIONALISER, SIMPLIFIER, ACCÉLÉRER L’ACTION EN
FAVEUR DES OCCUPANTS
Rationaliser
• La « rationalisation » de l’intervention de la ville se traduit par une gouvernance établie et un
pilotage du plan qui fédère les nombreux acteurs de la LHI autour d’une stratégie partagée
pour l’amélioration de l’habitat privé. L’ensemble des compétences municipales en matière
d’hygiène et de salubrité publique sont rassemblées au sein du Service Communal d’Hygiène
et de Santé, permettant ainsi une intervention globale sur chaque adresse : la sécurité des
bâtiments, le traitement de l’insalubrité et la prévention du risque saturnin dans l’habitat,
ainsi que le contrôle des règles d’hygiène alimentaire imposées aux commerces en pied
d’immeuble. Les compétences techniques du SCHS, et l’ingénierie des services de Plaine
Commune en matière d’Habitat, sont centralisées au sein d’une direction unique qui assure
le pilotage du plan et porte la stratégie et l’ambition de la commune à chaque niveau
d’intervention. Le plan d’action se décline en objectifs et indicateurs précis et fait l’objet
d’un suivi régulier. Un pilotage dédié et une organisation resserrée autour du projet urbain
sont établis pour une meilleure lisibilité de l’action publique et une efficacité renforcée.
Simplifier et accélérer
• Le doublement des effectifs opérationnels du SCHS 5 permet la constitution d’une équipe
d’experts à la hauteur des enjeux du territoire, et porte la ville de Saint-Denis au rang de 1er
service communal d’hygiène et de santé de France après la capitale6. Fort de cette position,
la ville et Plaine Commune portent ensemble un projet ambitieux pour l’innovation,
l’accélération et la simplification des procédures à l’échelle nationale auprès du législateur et
du Gouvernement en matière de résorption de l’habitat privé dégradé.
• La mise en place d’une organisation interne simplifiée et fluidifiée permet une meilleure
gestion des situations et un meilleur service aux usagers. Cela se traduit notamment par la
mise en place d’un guichet unique de la LHI. Il s’agit d’offrir aux usagers un service accessible
et lisible, notamment à travers la mise à disposition d’une fiche de signalement unique à
remplir par les particuliers, les professionnels et les accompagnants sociaux des ménages sur
l’ensemble du territoire et sur l’ensemble des thématiques afférents aux problématiques
d’habitat dégradé, et d’une réponse systématique aux usagers. L’organisation de l’ensemble
des services compétents en la matière intègre cette simplification à travers un pilotage
centralisé.
5
6 ETP crées en 2021 répartis de la manière suivante : 2 inspecteurs, 2 ingénieurs sécurité, 1 gestionnaire financier et
1 secrétaire, 1 ETP en cours d’arbitrage à l’horizon 2022.
6
32 ETP mobilisés, pour un budget inscrit au BP 2022 trois fois supérieur à la dotation de l’Etat.
- 12 -DEUXIÈME AXE : MIEUX PRÉVENIR LA DÉGRADATION DE L’HABITAT
PRIVÉ DIONYSIEN
Repérer
• Dédiée à la prévention de l’habitat indigne, l’action « repérer » a pour objectif de
compiler l’ensemble des données disponibles sur le parc immobilier privé dionysien afin
de mieux le comprendre et donc de mieux anticiper les phénomènes de dégradation.
Elle est également indispensable à la bonne hiérarchisation de l’intervention et alimente
ainsi l’ensemble des actions du plan.
• Le repérage des situations les plus graves se repose également sur le pilotage d’un
réseau de partenaires institutionnels de terrain et les services publics et opérateurs
publics (services sociaux/PMI, services urbanisme, police municipale, commissariat,
voierie notamment) et l’organisation de la remontée et du traitement des informations.
• En particulier, un suivi renforcé des ventes immobilière sur la ville est assuré à travers
les déclarations d’intention d‘aliéner (DIA) afin de repérer les situations à risque et de
sensibiliser les acquéreurs au regard des enjeux de réhabilitation du parc ancien dégradé
sur le territoire.
• Notamment, à travers une convention avec Enedis et Veolia pour le partage des
informations relatives aux divisions pavillonnaires, et d’une convention avec la CAF
pour le signalement des situations en infraction au « permis de louer » et la mise en
œuvre du volet coercitif du dispositif.
• Le repérage nécessite également la mise en œuvre d’« opérations coup de poing » dont
l’objectif est d’organiser régulièrement des interventions ciblées sur des secteurs de
concentration de signalement ou de suspicions d’habitat indigne afin d’enclencher les
leviers nécessaires à inverser les tendances de dégradation sur ces secteurs.
Accompagner
• Dédiée aux propriétaires, l’action « Accompagner » a pour objectif principal de fournir
une aide et un conseil sur le statut, les droits et obligations, et plus particulièrement les
règles s’appliquant aux copropriétés notamment dans la réalisation de programmes de
travaux. Cet accompagnement des propriétaires, bailleurs ou occupants 7, syndics
professionnels et bénévoles et conseils syndicaux, permet de fluidifier l’accès aux aides
financières existantes pour l’amélioration de l’habitat privé et la mise à dispositions
d’outils leur permettant de mieux appréhender leur rôle et leur responsabilité dans
l’entretien de leur immeuble. La prévention de l’habitat nécessite également une forte
mobilisation et sensibilisation des professionnels de l’immobilier (syndics et agences
immobilières) au regard de leur responsabilité dans la lutte contre l’habitat insalubre et
dangereux. Cette action sera accompagnée par la Préfecture.
• Le bilan de la 2ème OPAH du centre-ville interviendra dès mi 2022 afin de préfigurer la
stratégie d’accompagnement des copropriétés dégradées sur un périmètre élargi dès
7
A Saint-Denis, 42% des propriétaires sont occupants, 58% des propriétaires sont bailleurs dont 5%
hébergeant un tiers à titre gracieux. Source FILOCOM 2017
- 13 -2023, et un dispositif expérimental d’aide aux ravalements de façade sera mise en
œuvre en fin d’OPAH sur des immeubles ciblés et mobilisera une aide exceptionnelle de
l’ANAH.
• La mobilisation et la sensibilisation des syndics et l’étude visant à créer un syndic
d’intérêt général à l’échelle de Plaine Commune permettra d’outiller la puissance
publique pour un accompagnement renforcé des copropriétés les plus en difficulté.
TROISIÈME AXE : SE DÉPLOYER SUR TOUT LE TERRITOIRE
EN MOBILISANT TOUS LES DISPOSITIFS
Se déployer
L’action « se déployer» doit permettre, à l’aune du diagnostic du territoire et des politiques
publiques mises en œuvre, de couvrir tous les spectres, toutes les catégories d’immeubles et tous
les quartiers de la ville. A ce titre, sont prévus : la création de nouveaux partenariats adaptés, le
développement d’outils sur des quartiers élargis, et l’étude de territoires jusqu’à présent non
priorisés en vue du déploiement d’actions sur de nouveaux quartiers.
L’objectif étant de passer d’une politique priorisée à une politique ciblée sur des secteurs
d’interventions multiples : cœur de centre-ville, zone pavillonnaire, axe avenue du Président Wilson,
interventions coordonnées en diffus, et dans les secteurs d’aménagement (ZAC). Il s’agit également
d’établir une cartographie actualisée des situations d’habitat indigne connues, à travers notamment
le pilotage d’une étude sur le stock d’arrêtés d’insalubrité et de péril sur l’ensemble de la ville.
- 14 -S’outiller
Le développement d’une boite à outils, adaptés à la hauteur des enjeux, est nécessaire pour
traduire de façon très opérationnelle la mise en œuvre des actions du plan LHI. Il s’agit d’outils de
contrôle, d’outils fonciers, de prestations d’accompagnement et de conseil auprès de copropriétés
ou encore de partenariats avec des opérateurs privilégiés, qu’il conviendra d’adapter au regard d’un
diagnostic multicritère précis de chaque intervention à l’îlot, et de son inscription dans le projet
urbain du quartier.
Notamment le déploiement et la prolongation de la convention d’intervention foncière de l’EPFIF,
l’engagement d’un partenariat avec la SIFAE en vue d’une stratégie d’intervention foncière sur le
tissu pavillonnaire (objet d’un rapport dédié), avec DIGNEO (Action Logement) pour la réalisation
d’études de faisabilité sur des immeubles ciblés en vue d’un protocole de portage foncier et
COPROCOOP pour le portage de lots en copropriété.
- 15 -QUATRIÈME AXE : RENFORCER LES OUTILS COERCITIFS
ET LUTTER CONTRE LES « MARCHANDS DE SOMMEIL »
Agir
• La crédibilité de l’action publique repose sur la capacité de la ville à « agir », c’est-à-dire à
procéder à l’exécution des actes administratifs qui fondent l’autorité du Maire. A contrario,
un stock important d’arrêtés non suivis d’effet et une lenteur à protéger les victimes peuvent
générer un sentiment d’impunité des propriétaires. Depuis un an, la priorité a été à
l’inversion du rapport de force vis-à-vis des propriétaires indélicats, d’abord responsables de
l’entretien de leurs biens et de casser la dynamique de dégradation de l’habitat privé. La
protection des occupants se décline également à travers l’engagement par la ville d’un vaste
programme de travaux d’office 8, qui ne se limitera plus aux interventions de sécurisation
d’urgence, mais qui sera déployé aux travaux de résorption de l’insalubrité des logements
sous arrêtés sur l’ensemble du territoire, réalisés aux frais des propriétaires et majorés d’une
amende administrative. En 2021 ce sont près de 600 000 euros de titres de perception qui
ont été émis par la ville à l’encontre des propriétaires défaillants, l’effort se poursuivra sur le
stock accumulé, et en flux.
• La ville et Plaine Commune poursuivent leur effort d’acquisition publique en recyclage
foncier d’îlots d’habitat privé dégradés en cas d’échec de l’accompagnement incitatif
déployé, dans le cadre notamment du nouveau programme de rénovation urbaine (NPNRU 9)
et des interventions ciblées dans les zones d’aménagement concernés et les périmètres de
déploiement de l’intervention publique.
Contrôler et sanctionner
• Le « contrôle » des règles d’hygiène et de sécurité fonde le pouvoir de police de l’habitat
confié au Maire. Il est indispensable d’adopter une stratégie proactive en matière de
contrôle du bon respect des arrêtés municipaux sur l’ensemble du territoire. Cette
responsabilité est d’autant plus prégnante qu’une part importante des victimes d’habitat
indigne est latente et méconnue des services. La ville adopte une doctrine transparente et
objective en matière de sanction, et met systématiquement en œuvre les sanctions
administratives prévues par les textes à l’encontre des propriétaires et professionnels de
l’immobilier ayant délibérément porté atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants
victimes d’habitat indigne sur son territoire.
• La police municipale est mobilisée pour assurer des actions de contrôle et la répression des
infractions au travers d’une « brigade hygiène » spécialisée en matière d’habitat indigne et
d’hygiène alimentaire. Cette organisation permet notamment un double contrôle, habitat et
commerce, pour une intervention cohérente et efficace à l’échelle de l’immeuble. Le
renforcement des effectifs de la police municipale depuis un an permet donc également de
lutter contre l’habitat indigne et les commerces alimentaires hors la loi.
• Les contrôles ciblés et la répression des fraudes au « permis de louer » font l’objet
d’amendes administratives, et s’appuient désormais sur la mise en place d’une convention
avec la CAF pour le signalement des situations potentielles d’infractions.
8
A hauteur de 7,15 millions d’euros inscrits au PPI à l’échelle du mandat.
9
Chiffres clés du NPNRU insalubrité/PNRQAD : 123 M€ investis, 797 logements acquis et recyclés, 620
ménages accompagnés vers un relogement.
- 16 -• Le partenariat avec le Parquet et les services de police est renforcé, et les infractions
pénales sont systématiquement verbalisées et dénoncés au Procureur de la République pour
l’engagement de poursuites judiciaires à l’encontre des marchands de sommeil, dans le cadre
desquels la ville se constitue systématiquement partie civile.
CINQUIÈME AXE : RELOGEMENT ET HÉBERGEMENT DES PERSONNES
VICTIMES D’HABITAT INDIGNE
Protéger
• La protection des occupants doit rester la priorité structurante et le socle de
l’ensemble des actions du plan. Il s’agit du fondement de cette politique publique. La
ville développe le partenariat avec les associations en charge de l’accompagnement
des locataires (Agence départementale d’information sur le logement - ADIL,
Fondation Abbé Pierre, associations locales) afin de démultiplier les permanences
d’accueil, de conseil et d’information des locataires et des propriétaires.
• La ville assure un accompagnement social systématique vers le relogement des
ménages en sortie d’habitat indigne dont le logement est frappé d’une interdiction
définitive d’habiter 10, afin de limiter au mieux le recours aux hébergements hôteliers,
réservés aux situations d’urgences et temporaires.
Développer l’offre
• La résidence sociale « Charles Michels » a été entièrement dédiée à l’accueil des ménages
issus de l’habitat indigne, soit un total de 29 logements, et permet de faciliter l’accès à un
logement pérenne des personnes grâce à un accompagnement social renforcé assuré par
l’association Alteralia.
• La ville renforce son partenariat avec l’Etat pour le relogement des occupants de locaux
insalubres frappés d’une interdiction définitive d’habiter, de compétence préfectorale et le
portage des enjeux de rééquilibrage à l’échelle régionale. Cependant, au regard de la
situation de saturation du parc social dionysien, il convient de développer de nouveaux outils
et de nouvelles formes de logement temporaire, à destination des occupants d’immeubles
menaçant et dangereux ou insalubres frappés d’une interdiction définitive d’habiter, afin de
limiter le recours aux hébergements hôteliers et de fluidifier l’accès à un logement pérenne
pour les ménages. La ville lance à ce titre une prestation d’agence immobilière à vocation
sociale pour la gestion de logement relais. Une charte relogement permettra également
d’organiser le relogement progressif des ménages accompagnés dans le cadre du NPNRU,
dans un souci de fluidité des parcours résidentiel. La ville favorise également la mobilisation
des résidences sociales du territoire, à destination des ménages issus de l’habitat indigne et
étudie les opportunités de développement de l’offre existante.
10
Maîtrise d’œuvre urbaine et sociale confiée au GIP HIS pour l’accompagnement de 50 ménages.
- 17 -SYNTHÈSE DES ACTIONS
Enjeux Secteur Actions indicateurs Partenaires
Rationnaliser Toute la ville 1 Renforcer les moyens humains Nombre d’ETP dédiés Etat, IUT,
% de postes pourvus Ecoles
Axe 1
Accélérer, Toute la ville Guichet unique de signalement Habitat % de réponse Etat
Simplifier 2
Repérer Wilson, Faciliter la remontée d’informations Nombre de logements ENEDIS,
Pavillonnaire, 3 Organiser des opérations d’arpentage signalés Veolia, CAF,
Pleyel ciblé La Poste
ARS, DRIHL
Création d’un syndic d’intérêt général Nombre de copropriétés
Accompagner Toute la ville 4 accompagnées PCH
Axe 2
Développer les formations évènements à Nombre de sessions de ANAH,
Toute la ville 5 destination des particuliers et formation professionnel
professionnels de l’immobilier Nombre d’évènements par s de
an l’immobilier
Faciliter la réalisation des travaux par les Nombre de permanences par ANAH, ALEC,
Toute la ville 6 copropriétaires an Associations
Se déployer Elaborer une stratégie d’intervention sur Nombre de copropriétés et
Wilson / centre- 7 le secteur Wilson/Centre-ville de copropriétaires ANAH
ville accompagnés sur les secteurs
Wilson/Centre-ville
Pavillonnaire 8 Mettre en œuvre une stratégie urbaine Nombre de pavillons étudiés
de LHI sur le pavillonnaire par an SIFAE
Axe 3
Etudier les opportunités d’intervention Nombre d’immeubles Aménageurs
ZAC 9 en ZAC recyclés à l’échelle des
concessions
Elaborer un diagnostic du stock d’arrêtés Nombre d’arrêtés mis à jour ANAH
Toute la ville 10 et une stratégie de traitement
S’outiller ZAC, Périmètre 11 Développer des initiatives d’acquisition Nombre d’immeubles ANAH, EPF,
EPF, Pavillonnaire publique/privé en recyclage foncier diffus recyclés à l’échelle des DIGNEO,
concessions COPROCOOP
Agir Toute la ville 12 Engager des travaux d’office sur des Budget travaux ANAH
arrêtés d’insalubrité échus et non suivis Nombre de logements
d’effet rénovés par an
Toute la ville 13 Systématiser le recouvrement à % recouvrement par an DDFIP
l’encontre des propriétaires défaillants et sommes recouvrées
Axe 4
Contrôler, Toute la ville 14 Organiser le contrôle des arrêtés par la Nombre de PV par an Tribunal de
sanctionner « brigade hygiène » dédidée Police
Centre-ville / Renforcer le volet coercitif du permis de Nombre d’amendes par an CAF, DRIHL
Wilson / 15 louer et étendre le dispositif sur des
Pavillonnaire secteurs ciblés
Toute la ville 16 Renforcer les condamnations Pénales Nombre de PV par an Parquet,
Commissariat
Protéger Toute la ville Amplifier les permanences d’accueil des Nombre de permanences par ADIL, FAP,
17 ménages an ARS, CD, CAF
Nombre de ménages
accompagnés par an
Développer Toute la ville 18 Développer les opportunités de Nombre de places en DRIHL,
l’offre résidence sociale résidence Bailleurs
Axe 5
sociaux
Toute la ville 19 Amplifier la captation de logements Nombre de logements relais Préfecture,
diffus CD,
associations
Toute la ville 20 Accompagner la mise en valeur du Nombre de sites étudiés Région, DRAC,
patrimoine architectural remarquable ABF
- 18 -PILOTAGE ET GOUVERNANCE DU PLAN D’ACTION
Le plan de lutte contre l’habitat indigne est piloté par la direction de l’habitat durable, composée des
services spécialisés en matière d’habitat privé et de lutte contre l’habitat indigne de la ville et de
Plaine Commune. La direction assurera l’animation et la mise en œuvre des actions, mais également
la mobilisation et de la coordination des acteurs de la lutte contre l’habitat indigne au travers des
instances suivantes :
Comité de pilotage
• Objectifs : arbitrages, bilans et perspectives de Comité de
développement du plan pilotage
• Participants : élus, préfet, Parquet, ARS, DRIHL, CAF
• Fréquence : annuelle
EVENEMENTS DE
Évènements de sensibilisation SENSIBILISATION
• Objectifs : sensibiliser et informer un public spécialisé
ou le grand public
• Participants : élus, intervenants institutionnels, GT RELOGEMENT
associatifs ou acteurs locaux ET HEBERGEMENT
• Fréquence : annuelle
Groupe de travail relogement et hébergement GT SUIVI DES
ARRETES
• Objectifs : diagnostic des besoins en offre de D'INSALUBRITE
relogement ou de logement temporaire et
d’hébergement, élaboration des stratégies de
développement de l’offre en relogement.
• Participants : direction des solidarités et du développement social, direction de
l’habitat durable, DRIHL
• Fréquence : biannuelle
Groupes de travail suivi des arrêtés d’insalubrité
• Objectifs : suivi des procédures en cours et en perspectives, échanges autour des
situations complexes et stratégie d’intervention.
• Participants : direction de l’habitat durable, ARS, DRIHL
• Fréquence : biannuelle
- 19 -- 20 -
Une intervention cohérente déclinée
autour de 20 actions opérationnelles
sur l’ensemble du territoire
___
- 21 -ACTION 1
Renforcer les moyens humains dédiés à la lutte contre l’habitat indigne
Objectif(s) : Calibrer les moyens humains à la hauteur des enjeux du
territoire et des ambitions de la ville et gagner en rapidité et en
AXE 1 : SIMPLIFIER, RATIONALISER, ACCELERER L’ACTION PUBLIC EN FAVEUR DES OCCUPANTS
efficacité.
Description des actions • Création de poste et renforcement des équipes en
charge du contrôle et des procédures de traitement de
l’insalubrité et de la mise en sécurité des immeubles, et
assurer le recrutement des effectifs dédiés.
• Pilotage centralisé des services de la ville et de Plaine
Commune pour une meilleure lisibilité de l’action
publique et une efficacité renforcée.
Phasage de la mise en œuvre 1. Création de 6 ETP dédiés à la lutte contre l’habitat
ème
opérationnelle indigne dès 2021. Perspective d’un 7 poste en 2022.
2. Spécialisation et montée en compétence des équipes
3. Renforcement de partenariats avec les écoles de
formation
4. Renforcer l’attractivité des postes par une
diversification et une rationalisation des missions
Partenaires IUT de Saint-Denis, universités, écoles d’architecture, Etat
Indicateurs de suivi et Nombre d’ETP dédiés à la lutte contre l’habitat indigne à
d’évaluation l’échelle du plan
• % de vacance de poste à l’échelle du plan
•
ème
Calendrier Créations des postes / 2 semestre 2020
• Recrutements / 2021
- 22 -ACTION 2
Mettre en place un guichet unique de l’habitat indigne
Objectif(s) : Garantir aux usagers un service accessible et lisible et
d’une réponse systématique.
AXE 1 : SIMPLIFIER, RATIONALISER, ACCELERER L’ACTION PUBLIC EN FAVEUR DES OCCUPANTS
Description des actions Mise à disposition d’une fiche de signalement unique à
remplir par les particuliers, les professionnels et les
accompagnants sociaux des ménages sur l’ensemble du
territoire et sur l’ensemble des thématiques afférents aux
problématiques d’habitat dégradé.
Phasage de la mise en œuvre
opérationnelle 1. Elaboration de la fiche signalement et du
guichet unique pour la réception des
signalements courrier ou courriel
2. Développement web d’une plateforme de
signalement en ligne complémentaire
3. Information aux particuliers
4. Envoi de courriers d’accusé de réception aux
signalements complets
Partenaires Locataires, propriétaires, voisinage, accompagnants
sociaux, partenaires, professionnels de l’immobilier,
services de police, Etat, CAF.
Indicateurs de suivi et d’évaluation • Nombre de signalements enregistrés par an
• Nombre de signalement traités par an
•
ème
Calendrier Elaboration de la fiche signalement unique / 2
semestre 2021
•
ème
Envoi des courriers d’accusé de réception / 2
semestre 2021
• Développement d’une plateforme en ligne / 2022
- 23 -ACTION 3
Renforcer le repérage ciblé des situations potentielles d’habitat indigne
Objectif(s) : Centraliser et analyser l’ensemble des données disponible sur le parc
immobilier privé dionysien afin de mieux le comprendre et donc de
mieux anticiper sa dégradation. Notamment dans les quartiers ciblés
présentant une concentration d’habitat privé dégradé : Centre-Ville,
Wilson, Bel-Air, Mutuelle, Pleyel.
AXE 2 : MIEUX PREVENIR LA DEGRADATION DE L’HABITAT PRIVE DYONISIEN
Description des actions Organiser et suivre la remontée du traitement des informations à
travers des opérations « coup de poing » d’arpentage sur des poches
d’habitat indigne, et des conventions de partage d’information avec les
partenaires de terrain (CAF, Enedis, Veolia, La Poste, etc.)
Phasage de la mise en 1. Organisation des process internes d’information interservices
œuvre opérationnelle
2. Organisation et pilotage d’opérations « coup de poing »
3. Elaboration et mise en œuvre d’une convention avec la CAF
4. Elaboration et mise en œuvre d’une convention avec Enedis,
Veolia, La Poste
Partenaires Acteurs de terrain, services publics et opérateurs publics, services
sociaux, service urbanisme, police municipale, commissariat, voierie,
Indicateurs de suivi et • Nombre d’opérations « coup de poing » à l’échelle du plan
d’évaluation
• Nombre de situations signalés par an
Calendrier • Opérations de repérage secteur Wilson / 2021 - 2022
• Opérations de repérage secteur Pavillonnaire / 2022 - 2023
•
er
Convention avec la CAF / 1 semestre 2021
•
er
Convention avec Enedis /1 semestre 2022
• Poursuite des partenariats / 2022
- 24 -ACTION 4
Etude en vue de la création d’un syndic d’intérêt général pour le redressement des
copropriétés en difficultés
Objectif(s) : Organiser un accompagnement renforcé des copropriétés les
plus en difficulté via la mobilisation d’un syndic dédié à
l’accompagnement et au redressement des copropriétés en
difficulté de gestion principalement
AXE 2 : MIEUX PREVENIR LA DEGRADATION DE L’HABITAT PRIVE DYONISIEN
Description des actions Elaborer et accompagner la mission du syndic d’intérêt général
pour le redressement des copropriétés
Phasage de la mise en œuvre 1. Audit pour le montage du dispositif
opérationnelle
2. Diagnostic des copropriétés éligibles
3. Pilotage du dispositif
Partenaires Plaine Commune Habitat
Indicateurs de suivi et d’évaluation • Nombre de copropriétés accompagnées à l’échelle du
dispositif
• Réductions du taux d’impayés à l’échelle du dispositif
• Budget de travaux réalisés par an
Calendrier Lancement d’une étude / 2022
- 25 -ACTION 5
Former, accompagner et sensibiliser les propriétaires et professionnels de l’immobilier
Objectif(s) : Apporter une aide et un conseil aux propriétaires, particuliers
et professionnels de l’immobilier
Description des actions Accompagner les propriétaires, bailleurs ou occupants, syndics
AXE 2 : MIEUX PREVENIR LA DEGRADATION DE L’HABITAT PRIVE DYONISIEN
professionnels et bénévoles et conseils syndicaux, permettra
de fluidifier l’accès aux aides financières existantes pour
l’amélioration de l’habitat privé et la mise à dispositions
d’outils leur permettant de mieux appréhender les droits et
obligations des propriétaires, et plus particulièrement les
règles s’appliquant aux copropriétés
Phasage de la mise en œuvre 1. Elaboration d’un programme de formation
opérationnelle
2. Organisation des sessions de formation
3. Elaboration d’évènements d’information
4. Programmation des évènements
Partenaires Organismes de formation, ADIL, FNAIM, professionnels de
l’immobilier
Indicateurs de suivi et d’évaluation • Nombre de formations et de stagiaires par an
• Nombre d’évènements et de participants par an
Calendrier • Mise en œuvre de la formation / 2021
• Organisations d’évènements thématiques / 2022
- 26 -ACTION 6
Faciliter la réalisation par les propriétaires et copropriétés de travaux de rénovation et
d’amélioration de la performance énergétiques des logements
Objectif(s) : Renforcer l’initiative privée
Description des actions • Organiser une permanence à destination des
propriétaires et copropriétaires pour l’aide au
montage de dossiers de subvention et le conseil dans
AXE 2 : MIEUX PREVENIR LA DEGRADATION DE L’HABITAT PRIVE DYONISIEN
la réalisation de leurs travaux de rénovation et
d’amélioration de la performance énergétique des
logements et immeubles du territoire.
• Etudier l’optimisation des locaux de la Maison de
l’habitat.
1. Elaboration d’un programme de formation
Phasage de la mise en œuvre 2. Organisation des sessions de formation
opérationnelle
3. Elaboration d’évènements d’information
4. Programmation des évènements
Partenaires Organismes de formation, ADIL, FNAIM, professionnels de
l’immobilier, ALEC
Indicateurs de suivi et d’évaluation • Nombre de formations et de stagiaires par an
• Nombre d’évènements et de participants par an
Calendrier
• Mise en œuvre de la formation / 2021
• Organisations d’évènements thématiques / 2022
- 27 -ACTION 7
Elaborer une stratégie d’intervention sur le secteur Wilson et le centre-ville élargi
Objectif(s) : Elaborer une stratégie opérationnelle d’intervention sur le
secteur Wilson et le centre-ville appuyé par un dispositif
d’accompagnement
Description des actions Lancement d’une étude sur l’axe Wilson et ses franges, et du
bilan de l’Opah du centre-ville, afin de définir une stratégie
cohérente d’intervention sur l’habitat privé dégradé au regard
de la dynamique du territoire, de la morphologie urbaine et
AXE 3 : SE DEPLOYER SUR TOUT LE TERRITOIRE
des objectifs de prévention et de lutte contre l’habitat indigne
sur ces secteurs.
Phasage de la mise en œuvre 1. Lancement d’une étude pré-opérationnelle
opérationnelle
2. Lancement du dispositif d’intervention
3. Pilotage opérationnel des interventions ciblées
ANAH, CDC
Partenaires
Indicateurs de suivi et d’évaluation
• Nombre de copropriétés accompagnées et montant
de travaux réalisés par an
• Nombre d’arrêtés d’insalubrité et de péril par an
Calendrier • Lancement de l’étude / 2021
•
ème
Engagement du dispositif / 2 semestre 2022
- 28 -ACTION 8
Mettre en œuvre une stratégie urbaine de lutte contre l’habitat indigne sur le pavillonnaire
Objectif(s) :
Préserver la qualité bâti et architecturale du patrimoine
pavillonnaire, optimiser le potentiel de développement
paysager et renforcer les trames vertes et bleues, et lutter
contre la division pavillonnaire.
• Piloter de manière rapprochée une intervention
Description des actions coercitive combinée à une action de veille et de
prévention de l’habitat indigne sur le tissu
pavillonnaire. Sensibiliser les propriétaires aux
AXE 3 : SE DEPLOYER SUR TOUT LE TERRITOIRE
règlementations en vigueur en matière d’habitat et
d’urbanisme. Réaliser des études d’opportunité pour
le portage d’opérations d’acquisitions ou
d’acquisitions amiables.
• Poursuivre la mobilisation nationale en faveur d’une
évolution législative ou réglementaire du permis de
diviser
Phasage de la mise en œuvre 1. Mobilisation de partenariats EPF/ SIFAE
opérationnelle
2. Lancement d’une étude pré-opérationnelle sur les
quartiers pavillonnaires Bel-Air et Mutuelle
3. Interventions ciblées urbanisme/habitat sur les
pavillons signalés
4. Opérations de repérage
Partenaires EPF, SIFAE, ANAH, CDC
Indicateurs de suivi et d’évaluation Nombre de pavillons étudiés à l’échelle du plan
Calendrier • Engagement des partenariats / 2021
• Sensibilisation et repérage / 2022
• Etudes d’opportunités et acquisitions / 2022
- 29 -ACTION 9
Etudier les opportunités d’intervention sur l’habitat privé dégradé en zones
d’aménagement concerté (ZAC)
Piloter une stratégie de recyclage de l’habitat privé dégradé en
ZAC intégrée au projet urbain
Objectif(s) :
Description des actions Etudier les opportunités d’intervention public/privé à l’échelle
de l’immeuble et de l’îlot au sein des périmètres de ZAC du
territoire, et piloter le montage opérationnel des opérations de
AXE 3 : SE DEPLOYER SUR TOUT LE TERRITOIRE
recyclage foncier.
Phasage de la mise en œuvre 1. Etudes d’opportunité
opérationnelle
2. Montages opérationnels
3. Recherche de subventions
4. Recyclage foncier
Partenaires Aménageurs, ANAH, CDC, partenaires privés
Nombre d’immeubles recyclés à l’échelle des durées de
concession des ZAC
Indicateurs de suivi et d’évaluation
Calendrier • Etudes et élaboration de la stratégie à l’échelle de
chaque ZAC / 2022
• Montage d’opérations de recyclage / 2023
- 30 -ACTION 10
Elaborer un diagnostic du stock d’arrêtés et une stratégie de traitement
Objectif(s) : Partager un diagnostic exhaustif et mis à jour du stock d’arrêtés
d’insalubrité et de péril de la ville, et élaborer une stratégie de
traitement opérationnel pour le traitement du stock
AXE 3 : SE DEPLOYER SUR TOUT LE TERRITOIRE
Lancement d’une étude sur le stock d’arrêté pour la mise à jour
Description des actions administrative et organisation d’opérations de contrôle et de
suivi des arrêtés, élaboration d’une stratégie de priorisation et
AXE 3 : SE DEPLOYER SUR TOUT LE TERRITOIRE
développement des outils nécessaires au traitement du stock
Phasage de la mise en œuvre 1. Etude, mise à jour et diagnostic du stock
opérationnelle
2. Organisations d’opérations de contrôle et de suivi
des procédures échues et non suivies d’effet
3. Intervention ciblées incitatives et coercitives
ANAH, CDC
Partenaires
Nombre d’arrêtés mis à jour à l’échelle du plan
Indicateurs de suivi et d’évaluation
ème
Calendrier • Etude et diagnostic / 2 semestre 2021
er
• Repérage / 1 semestre 2022
• Traitement ciblé / 2022
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