OPERATION PROGRAMMEE D'AMELIORATION DE L'HABITAT RENOUVELLEMENT URBAIN DU CENTRE VILLE DE VALENCE - Valence Romans Agglo
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Ministère de la
Transition Ecologique et
Solidaire
Ministère de la Cohésion
des Territoires
OPERATION PROGRAMMEE D’AMELIORATION DE L’HABITAT
RENOUVELLEMENT URBAIN DU CENTRE VILLE DE VALENCE
Période 2021-2025
Opération n°026PRO020
Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 1/56
Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 2/56
Chapitre I – Objet de la convention et périmètre d'application. ...................................................... 11
Article 1 – Dénomination, périmètre et champs d'application territoriaux ............................................... 11
1.1. Dénomination de l'opération .................................................................................................................................. 11
1.2. Périmètre et champs d'intervention ....................................................................................................................... 11
Chapitre II – Enjeux de l'opération. .......................................................................................... 13
Article 2 – Enjeux ................................................................................................................................................... 13
Chapitre III – Description du dispositif et objectifs de l'opération ................................................. 15
Article 3 – Volets d'action........................................................................................................................ 15
3.1. Volet urbain ............................................................................................................................................................ 15
3.2. Volet foncier et immobilier...................................................................................................................................... 16
3.3. Volet lutte contre l'habitat indigne et très dégradé ................................................................................................. 17
3.4. Volet copropriété en difficulté................................................................................................................................. 19
3.5. Volet énergie et précarité énergétique, mise en œuvre du programme Habiter Mieux ......................................... 22
3.6. Volet patrimonial et environnemental..................................................................................................................... 24
3.7. Volet économique et développement territorial...................................................................................................... 26
3.8. Volet accession à la propriété ................................................................................................................................ 27
3.9. Volet travaux pour l'autonomie de la personne dans l'habitat................................................................................ 28
3.10 Volet social............................................................................................................................................................ 28
Article 4 – Objectifs quantitatifs de réhabilitation .................................................................................... 30
4.1 Objectifs quantitatifs globaux de la convention....................................................................................................... 30
4.2 Objectifs quantitatifs portant sur les logements subventionnés par l'Anah ............................................................. 30
4.3 Objectifs quantitatifs conventionnement sans travaux ...................................................................................30
Chapitre IV – Financements de l'opération et engagements complémentaires. ............................... 32
Article 5 – Financements des partenaires de l'opération ....................................................................... 32
5.1. Financements de l'Anah ....................................................................................................................................... 32
5.2. Financements de la collectivité maître d'ouvrage, Valence Romans Agglo ........................................................... 33
5.3. Financements du Département ............................................................................................................................. 34
5.4. Financements de la commune de Valence ............................................................................................................ 34
5.5. Financements de PROCIVIS ................................................................................................................................. 35
Article 6 – Engagements de la Banque des Territoires ........................................................................... 36
Article 7 – Partenariat avec Action Logement ......................................................................................... 36
Chapitre V – Pilotage, animation et évaluation. .......................................................................... 38
Article 8 – Conduite de l'opération .......................................................................................................... 38
8.1. Pilotage de l'opération ........................................................................................................................................... 38
8.2. Suivi-animation de l'opération............................................................................................................................... 38
8.3. Évaluation et suivi des actions engagées .............................................................................................................. 39
Chapitre VI – Communication ................................................................................................. 41
Article 9 - Communication ...................................................................................................................... 41
Chapitre VII – Durée, révision, résiliation de la convention .......................................................... 42
Article 10 - Durée de la convention........................................................................................................ 42
Article 11 – Révision et/ou résiliation de la convention ........................................................................... 42
Article 12 – Transmission de la convention ............................................................................................ 42
Signatures
Annexe 1 : Carte de l’OPAH-RU, des îlots en renouvellement urbain et des immeubles prioritaires ...... 52
Annexe 2 : Liste des adresses prioritaires .............................................................................................. 53
Annexe 3 : Liste des parcelles des îlots identifiés pour les opérations de renouvellement urbain .......... 55
Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 3/56
La présente convention est établie :
Entre la Communauté d’agglomération Valence Romans Agglo, maître d'ouvrage de l'opération
programmée, représenté par Nicolas DARAGON, président,
l'État, représenté par Monsieur le préfet du Département de la Drôme, Hugues MOUTOUH,
l’Agence nationale de l’habitat, établissement public à caractère administratif, sis 8 avenue de l'Opéra
75001 Paris, représenté par Monsieur Hugues MOUTOUH, délégué local de l'Anah dans le Département,
agissant dans le cadre des articles R. 321-1 et suivants du code de la construction de l'habitation et
dénommée ci-après « Anah»,
La Caisse des Dépôts et Consignations, établissement spécial créé par la loi du 28 avril 1816 codifiée
aux articles L.518-2 et suivants du code monétaire et financier, dont le siège est sis 56 rue de Lille 75007
Paris, représentée par monsieur Hubert ROCHE, en sa qualité de Directeur Territorial Drôme et Ardèche,
dûment habilité à l’effet des présentes en vertu d’un arrêté portant délégation de signature de Monsieur le
Directeur Général en date du 8 septembre 2020,
Le Conseil Départemental de la Drôme, représenté par sa présidente Madame Marie-Pierre MOUTON,
habilitée à cet effet par l’assemblée départementale en date du 14 décembre 2020,
La Commune de Valence, représentée par son maire, Nicolas DARAGON, habilité à cet effet par
délibération du conseil municipal en date du 14 décembre 2020.
Action Logement Services sis 14-66 avenue du Maine 75682 PARIS CEDEX représenté par
le Directeur Régional Auvergne Rhône-Alpes, Monsieur Nicolas BONNET ci-après dénommé
Action Logement
La Fondation du Patrimoine, représentée par M. son délégué régional,
PROCIVIS Vallée du Rhône, représentée par son Directeur Général Monsieur Stéphane SAUTIER,
Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 4/56
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 303-1, R. 321-1 et suivants, Vu le règlement général de l'Agence nationale de l'habitat, Vu la circulaire n°2002-68/UHC/IUH4/26 relative aux opérations programmées d'amélioration de l'habitat et au programme d'intérêt général, en date du 8 novembre 2002, Vu le Plan Départemental d'Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées 2019-2024, signé en date du 21 décembre 2018 Vu le règlement du Fonds Unique Logement Habitat (FULH) adopté en commission permanente le 4/07/2016, Vu le plan logement du Département de la Drôme 2015-2020, prorogé jusqu'en 2022 par décision du 27 avril 2020 Vu le Programme Local de l'Habitat, adopté par Valence Romans agglo, le 7 février 2018, Vu la délibération du conseil municipal de la Commune de Valence, en date du 14 décembre 2020, autorisant la signature de la présente convention, Vu l'avis de la Commission Locale d'Amélioration de l'Habitat de de la Drôme, en application de l'article R. 321-10 du code de la construction et de l'habitation, en date du 15 septembre 2020, Vu la mise à disposition du public du projet de convention d'OPAH-RU 26/10/2020 au 27/11/2020 Vu l'avis du délégué de l'Anah dans la Région en date du ….. Vu la convention cadre Action Cœur de Ville 2018-2022 de Valence, signée le 21 septembre 2018, Vu l’arrêté préfectoral n°26-2020-02-27-001 portant création de l’opération de revitalisation territoriale (ORT) de la Communauté d’agglomération Valence-Romans en date du 27 février 2020, Il a été exposé ce qui suit : Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 5/56
Préambule
La ville de Valence compte 62 477 habitants en 2016. Située au carrefour de la vallée du Rhône et de l’extrémité
ouest de l’arc alpin, elle est le pôle principal d’un bassin d’emploi d’environ 350 000 habitants. L’A7, l’A49 et la gare
de Valence TGV relient idéalement la ville au reste du territoire national.
Depuis le Moyen-Âge, l’emplacement stratégique à la confluence de l’Isère et du Rhône a fait de Valence une place
militaire importante et a plus généralement contribué à son développement urbain. A partir des XIXème et XXème
siècles, la ville accueille une activité industrielle conséquente (métallurgie, puis agroalimentaire, électronique, et
haute technologie). Elle demeure aujourd’hui un carrefour commercial majeur dont le nombre d’emplois ne cesse
de croître, notamment grâce au développement récent de son port fluvial. Néanmoins, la baisse démographique
qu’enregistre la commune de Valence depuis le début des années 2000 (-4.2 % entre 2006 et 2016), illustre la
tendance générale de dévitalisation des villes moyennes en France, en concurrence avec des espaces
périphériques au cadre de vie plus attrayant et aux prix de l’immobilier plus abordables pour les familles.
Si dans la plupart des cas, le centre-ville est le secteur le plus touché par cette perte d’attractivité, celui de Valence
constitue une exception car la population s’y maintient. Il convient cependant de différencier deux secteurs : le
centre historique à l’ouest (intra-boulevard) au sein duquel le taux de croissance démographique est nul (-0,3 %/ an
entre 2010 et 2015) mais où les écarts de revenus tendent à augmenter (l’écart-interquartile des revenus déclarés
des ménages a augmenté de 12,6 % entre 2010 et 2015) ; les faubourgs à l’est (Faubourg Saint Jacques, Avenue
de Chabeuil, Rue Faventines, Rue des Alpes), où la population diminue légèrement (- 1,5 %/an entre 2010 et 2015)
mais où les revenus progressent dans leur ensemble (+ 5,3 % entre 2010 et 2015). Malgré la stabilité
démographique, le centre de Valence fait face à une proportion de logements et commerces vacants en hausse,
ainsi qu’à une dégradation de l’état du bâti.
Figure 1 : Périmètres ORT et d’intervention (OPAH) sur le centre-ville de Valence
Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 6/56Un centre historique qui constitue à lui seul un ensemble patrimonial Le centre-ville de Valence regroupe des tissus urbains divers. La partie intra-boulevard est la plus ancienne, sa trame viaire a très peu évolué depuis le Moyen-Âge. A l’ouest, les faubourgs se sont développés progressivement et de manière réticulaire autour d’axes majeurs à partir du XIXème siècle (du nord au sud : faubourg Saint Jacques, avenue de Romans, avenue de Chabeuil, rue Faventines, rue des Alpes, rue du Pont du Gât). En revanche, l’arrivée du chemin de fer au milieu du XIXème siècle et les bombardements de la seconde guerre mondiale entraînent de grandes recompositions des franges du centre-ville, notamment la partie basse à l’est. Encore aujourd’hui, la trame urbaine est dans son ensemble lisible et aérée et permet de disposer d’appartements lumineux. Des immeubles d’époques très différentes se côtoient, formant un ensemble hétérogène et original. Le nombre d’édifices classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques fait que l’ensemble du centre-ville est dans un périmètre de protection du patrimoine, faisant de lui un ensemble patrimonial à conserver. Pour ce faire, un SPR (Site Patrimonial Remarquable) est en cours d’élaboration en vue de mieux organiser et réglementer la protection du patrimoine valentinois. Un périmètre d’intervention devrait être approuvé en 2021. Le caractère patrimonial constitue autant un atout qu’un inconvénient pour la revitalisation d’un centre ancien : sa préservation contribue au cadre de vie pittoresque et attractif, mais cela peut également compliquer les projets de réhabilitation. Il convient donc de mettre en regard les enjeux patrimoniaux avec les besoins actuels des ménages. Un parc de logements spécialisé, fortement orienté vers le locatif à destination des petits ménages Le parc de logements du centre-ville de Valence est de 7725 logements en 2016, soit 21 % de l’ensemble des logements à Valence. L’âge du bâti et ses caractéristiques y sont particulièrement hétérogènes : l’hyper-centre (intra-boulevard) qui a conservé une trame urbaine médiévale, compte 80 % de bâtiments construits avant 1850. Les faubourgs sont majoritairement composés d’immeubles et maisons de villes anciennes (certains présentant une forte valeur patrimoniale) et de copropriétés des années 1960. Enfin, la basse-ville a été reconstruite dans les années 1950 après avoir été bombardée pendant la guerre. Cette hétérogénéité architecturale cache pourtant une homogénéité typologique : le parc est très majoritairement composé de petits logements (40 % de T1/T2), dans des immeubles collectifs (92 % des logements). Ces biens attirent des étudiants (les 15-29 ans représentent 34,4 % de la population de l’hyper-centre), des retraités, des professionnels en mobilité et dans une moindre mesure des familles monoparentales. A l’inverse, les familles avec enfants (4 personnes et plus) cherchent peu à se loger dans le centre ancien du fait d’un manque de grands logements, de places de stationnement ou encore d’extérieurs privatifs. Dans les faubourgs où la densité du bâti est moins élevée, on trouve des maisons de ville (15 % des logements) et appartements de taille moyenne (principalement des T3), plus propices à l’emménagement de familles. Par ailleurs, le parc de logements du centre-ville a une vocation locative majeure (67 % des logements loués, logements sociaux compris), et notamment l’hyper-centre et le début des faubourgs. On dénombre également 410 logements conventionnés Anah sur le périmètre d’étude en 2019, ainsi que 302 logements sociaux. Ainsi, 9 % de l’ensemble du parc de logements est à prix social. Une offre prisée car souvent qualitative par rapport à celle du parc locatif privé libre. Les logements locatifs privés souffrent en effet, pour une part, d’un manque d’entretien et ont tendance à attirer un public modeste et parfois captif : étudiants, personnes seules, professionnels en mutation, femmes avec enfants. Par ailleurs, s’il existe quelques appartements de cachet, prisés par une population aisée, l’offre de logements reste insuffisante pour les ménages de la classe moyenne, notamment les familles. Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 7/56
Un entretien insuffisant des logements et des réhabilitations à moindre coût, qui nuisent à l’attractivité
du centre-ville
Un travail de repérage terrain, réalisé dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle, a permis d’identifier 305
immeubles vétustes ou dégradés (dont 9 très dégradés), représentant 1240 logements (16 % de l’ensemble du
parc) sur le périmètre de l’OPAH-RU. On observe notamment des poches de dégradation sur les axes structurants
des faubourgs : le long de l’Avenue Sadi Carnot (du 1er au 60), depuis le 1 faubourg Saint-Jacques jusqu’au 80
Avenue de Chabeuil, le long de la rue des Alpes (à partir du 50 jusqu’au bout de la rue), du 30 au 100 rue du Pont
du Gât. La dégradation touche également l’hyper-centre, essentiellement des immeubles ou petits îlots isolés (rue
Farnerie, rue du Coq, rue Bouffier). Cette dégradation est le fait de propriétaires occupants n’ayant pas les
ressources nécessaires à la réhabilitation de leur bien ou de bailleurs peu soucieux de la qualité des logements
qu’ils louent. Les procédures de péril sur le parc de logements privés sont en revanche peu nombreuses (3 lors de
l’étude au 7 rue Briffaut, 4 rue Championnet et 14 place Saint Jean, toutes trois levées en 2020) et aucun arrêté
d’insalubrité n’a été pris dans les dernières années. L’étude pré-opérationnelle réalisée a montré qu’il y avait très
peu de bâtiments dans un état critique, mais une dégradation diffuse causée par un entretien insuffisant des
logements et des réhabilitations à moindre coût, qui nuisent à l’attractivité du centre-ville et conduisent à des
situations de précarité énergétique pour certains ménages. Les copropriétés sont nombreuses dans le parc
dégradé (53 %), et particulièrement dans l’hyper-centre. Ce sont principalement de petites copropriétés (88 %
d’entre elles comportent moins de 10 logements) qui n’ont pas de problèmes de gestion au quotidien mais peuvent
avoir des difficultés à financer des travaux lourds. Ces problématiques concernent ponctuellement des copropriétés
de grande taille : le Saint-Exupéry dans le quartier Polygone, et le Vauban sur la frange nord du centre ancien.
La remise sur le marché de logts vacants devra donner lieu à des projets ambitieux de rénovation
En 2019, sur le périmètre d’OPAH-RU, on recense 24 % de logements privés vacants (soit près de 1740
logements). Parmi eux, 431 logements (soit 6 % de l’ensemble du parc) le sont depuis plus de 2 ans, ce qui
correspond à des situations de vacance structurelle (biens familiaux en dormance, biens inadaptés ou très
dégradés, etc.). Dans l’hyper-centre, ce phénomène touche principalement des bâtiments anciens puisque 55 %
d’entre eux ont été construits avant 1850. Dans les faubourgs, la vacance touche également le parc des années
1960, du fait de sa mauvaise isolation phonique et thermique et les charges de copropriétés élevées. On recense
également sur l’ensemble du périmètre d’étude 49 immeubles complètements vacants depuis 2 ans et plus, dont 21
dans l’hyper-centre et 28 dans les faubourgs. Ce qui représente un potentiel de remise sur le marché d’une
centaine de logements.
La vacance « frictionnelle » (de 0 à 2 ans) est particulièrement importante sur le centre de Valence. Cependant, la
rotation naturellement importante d’un parc de logements de centre-ville n’explique pas tout. C’est aussi la qualité
médiocre du parc locatif qui explique aussi ces périodes de vacance, liées à la difficulté de retenir un locataire ou
d’en trouver un pour les logements peu qualitatifs.
Un marché immobilier en mutation : une opportunité pour l’OPAH-RU
Le marché de l’acquisition du centre-ville, stable depuis 5 ans, connaît récemment une dynamique d’augmentation
des prix. Plus précisément, les agences immobilières du secteur identifient un marché à deux vitesses :
- Des biens dans le neuf qui se commercialisent facilement, et attirent des familles aux revenus modestes et
moyens avec des budgets entre 150 000 € et 250 000 €. Mais si la dynamique de construction
de logements s’est accélérée depuis 2012 elle a imparfaitement répondu aux besoins des valentinois (prix
de vente inadaptés aux budgets des ménages, faible proportion des produits d’accession sociale, etc.) et a
entraîné des phénomènes de report sur les communes péri-urbaines.
Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 8/56- Des biens dans l’ancien qui attirent peu les primo-accédants (réticents à l’idée de devoir réaliser des
travaux de réhabilitation), mais plus largement les propriétaires bailleurs à la recherche de bonnes
opportunités. Si certains entreprennent des travaux de rénovation (parfois via l’Anah), garantissant une
bonne qualité des logements loués, la plupart font des rénovations à minima ou louent en l’état pour
rentabiliser rapidement leur achat, au détriment des locataires. Les biens loués attirent les étudiants,
personnes seules ou ménages aux revenus modestes. Plus récemment, les jeunes couples avec un
budget autour de 100 000 euros semblent de plus en plus intéressés par des biens à rénover.
Le marché à l’acquisition reste donc relativement détendu et les prix demeurent abordables, surtout dans l’ancien
sans ascenseur. Mais sans intervention publique, une hausse des prix à moyen terme est envisageable, ce qui
compliquerait l’accession à la propriété des ménages, et pourrait conduire à l’extension d’un parc locatif de qualité
médiocre.
Des démarches déjà engagées par les collectivités pour la redynamisation du centre-ville de Valence
Devant ce constat, les collectivités ont déjà engagé des démarches pour tenter d’infléchir le marché du centre
ancien et le rendre plus attractif :
Le PLH
A échelle intercommunale, le PLH en vigueur définit la politique de l’habitat sur la période 2018-2023. Son objectif
principal est d’enrayer la dynamique de marché actuelle qui se caractérise par une faible attractivité des centres
villes au profit des périphéries. Pour ce faire, il est prévu de requalifier en priorité le parc ancien des pôles urbains,
« disqualifié de fait par la production neuve » et de limiter l’étalement urbain. Dans le cadre du Plan Climat Air
Energie, une attention particulièrement est portée sur les besoins en matière d’amélioration énergétique. De fait, il
s’agit à la fois d’aider les personnes modestes propriétaires en centre ancien qui n’ont pas les moyens d’engager
des travaux lourds, mais aussi de diversifier l’offre de logements afin d’être en mesure d’accueillir des familles et de
favoriser la mixité sociale. Ces objectifs passeront par le développement de stratégies foncières nouvelles pour
faciliter les opérations de renouvellement urbain.
Le PLU
Approuvé en 2013, puis révisé en 2015 et 2016, le PLU de la Ville de Valence découpe le centre-ville en trois zones
auxquelles il attribue des fonctions différentes :
- L’hyper-centre : sa vocation résidentielle et commerciale est confirmée et maintenue. Sa valeur
patrimoniale est réaffirmée ;
- Les faubourgs : Leur morphologie urbaine est conservée afin de maintenir le caractère résidentiel, les
opérations de requalifications sont facilitées (Latour-Maubourg) ;
- La Basse-Ville : Elle fait l’objet d’un projet de renouvellement urbain qui vise à ouvrir ce secteur aujourd’hui
enclavé et dégradé, vers la ville à l’est et le fleuve à l’ouest.
Une révision du PLU est engagée et aura pour objectif de faciliter la réhabilitation du parc ancien, en prévoyant
éventuellement un assouplissement de certaines règles pouvant être aujourd’hui un frein à la dynamique de
rénovation.
Les dispositifs précédents d’intervention sur l’habitat privé
La ville de Valence a déjà fait l’objet d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) entre 2011 et
2015, qui a permis de rénover et de conventionner une centaine de logements avec les aides de l’Anah.
Depuis 2016, un Programme d’Intérêt Général (PIG) à échelle intercommunale (2016-1018), suivi d’une animation
Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 9/56dans le cadre du contrat Etat-Anah départemental (2019-2021) entendent faciliter les démarches de réhabilitation grâce à l’accompagnement des propriétaires par un opérateur et la mobilisation d’aides financières de l’Agglo en complément de celles de l’Anah. L’objectif est triple : lutter contre la précarité énergétique, adapter les logements des propriétaires modestes à la perte d’autonomie et développer une offre locative de logements à loyer conventionné. Entre 2016 et 2019, 54 dossiers de propriétaires occupants et 21 de propriétaires bailleurs ont été déposés concernant des logements situés dans le centre de Valence. Ces opérations ont amorcé une réelle dynamique de rénovation des logements qu’il s’agit de prolonger pour cibler plus directement le centre valentinois. Le dispositif Action Cœur de Ville : un cadre de projet opportun Devant le constat de dévitalisation de nombreux centres de villes moyennes en France, l’Etat a lancé en novembre 2017 le programme Action Cœur de Ville, qui réunit près de 222 villes dont celle de Valence. L’objectif général de revitalisation des centres-villes se décline en plusieurs axes d’intervention : AXE 1 : De la réhabilitation à la restructuration : vers une offre attractive de l’habitat, AXE 2 : Favoriser un développement économique et commercial équilibré, AXE 3 : Développer l’accessibilité, la mobilité et les connexions, AXE 4 : Mettre en valeur les formes urbaines, l’espace public et le patrimoine, AXE 5 : Fournir l’accès aux équipements et services publics. La transition énergétique et écologique, l’innovation, le recours au numérique et l’animation du cœur de ville sont intégrés au projet comme thématiques transversales. Par l’adhésion à ce dispositif, la Ville de Valence se donne les moyens de revitaliser son centre ancien en bénéficiant d’un cadre de projet multithématique. Plusieurs études ont appuyées la réflexion de la Ville de Valence concernant l’intervention sur le centre-ville : stratégie globale d’attractivité du centre-ville, commerces, repérage des gisements fonciers potentiels pour du renouvellement urbain, etc. En février 2020, la ville a souhaité renforcer sa volonté par son engagement dans un nouveau dispositif. En partenariat avec Valence Romans Agglo, Romans-sur-Isère et Bourg-de-Péage, elle a ainsi conventionné avec l’Etat une Opération de Revitalisation du Territoire. Sur le volet habitat, l’ORT permet de disposer d’une batterie d’outils complémentaires, mobilisant plus directement les partenaires financeurs, et ouvrant des possibilités de défiscalisation (loi dit « Denormandie »). L’OPAH-RU, outil central de ce volet, est donc pensée en lien avec les autres thématiques du programme, faisant d’elle un outil efficace de transformation du centre-ville dans son ensemble. Une étude pré-opérationnelle d’OPAH-RU réalisée entre septembre 2019 et juillet 2020 Au préalable de l’OPAH-RU, une étude pré-opérationnelle pour la requalification de l’habitat privé du centre ancien de Valence a été menée par le groupement SOLIHA Drôme/Le Creuset méditerranée/Atelier Skala, sous la maîtrise d’ouvrage de Valence Romans Agglomération. Elle a confirmé la pertinence de mettre en place un dispositif d’intervention sur l’habitat privé pour le centre-ville de Valence, en complément des actions d’aménagement urbain et de revitalisation commerciale déjà en place. À l'issue de ce constat il a été convenu ce qui suit : Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 10/56
Chapitre I – Objet de la convention et périmètre d'application.
Article 1 – Dénomination, périmètre et champs d'application territoriaux
1.1. Dénomination de l'opération
La communauté d'agglomération Valence Romans Agglo, la Ville de Valence, l'État, l'Anah, le Département de la
Drôme, Action Logement, Procivis, la Banque des Territoires, la Fondation du Patrimoine, décident de lancer une
Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat de Renouvellement Urbain (OPAH-RU) dénommée OPAH-RU
du centre-ville de Valence.
Cette opération constitue un des volets d’action du programme Action Cœur de Ville auquel participe la ville de
Valence.
1.2. Périmètre et champs d'intervention
Périmètre géographique
La carte présentée en annexe 1 à la convention précise le périmètre de l’étude. Ce périmètre recouvre l’emprise du
du centre historique de Valence ainsi que le début des faubourgs (à l’exception du secteur gare) dont les limites
sont :
• au Nord : la rue du Docteur Schweitzer, la rue de la Manutention, la partie sud du boulevard du Ciré, le
boulevard Vauban, l’avenue Dupré de Loire, la rue Quiot, la partie nord de l’avenue du Président Herriot, et
la partie ouest de l’Avenue de Verdun ;
• à l’Est : la rue de Narvik, l’avenue Georges Clémenceau, l’allée Raymond Mias, l’avenue de Romans, le
chemin de Ronde, la rue de l’armée belge, la rue de Coulmiers, et la rue Faventines ;
• Au Sud : la rue du Pont du Gât, la rue Berlioz, la rue des Moulins, la rue Châteauvert, la rue Julien
Veyrenc, la rue des Alpes, le boulevard Général de Gaulle, la place de la République, et l’avenue
Gambetta ;
• A l’Ouest : l’avenue du Tricastin.
Ce périmètre comporte au total 7725 logements.
Principes de la stratégie d’intervention
La stratégie est construite à partir de deux types d’interventions complémentaires :
- Le renouvellement urbain d’îlots, qui sont les secteurs concentrant les problématiques liées à l’habitat
(vacance, dégradation, etc.), mais aussi ceux présentant des opportunités de renouvellement fortes
(localisation stratégique, besoin de recomposition urbaine). Ils feront l’objet d’une maîtrise foncière
publique et de démolitions reconstructions ou de restructurations afin de créer de nouveaux logements
attractifs, susceptibles d’attirer de nouvelles clientèles en centre-ville.
- L’accompagnement des propriétaires privés à la réhabilitation de leurs logements. Il s’agit à la fois
d’améliorer la qualité de l’offre locative dans le cas des bailleurs, et d’aider les propriétaires occupants à
effectuer des travaux de réhabilitation, notamment sur le plan énergétique et de l’adaptation à la perte
d’autonomie.
Sur le centre-ville de Valence, pour un dispositif de revitalisation efficace, ces deux volets doivent s’articuler
finement.
Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 11/56Ilots en recyclage
Cinq îlots, situés sur les boulevards, à la jonction entre le centre-ancien et les faubourgs, ont été retenus comme
prioritaires pour la mise en œuvre de projets de renouvellement urbain. Ils feront partie d’une liste élargie d’îlots,
retenus sur l’ensemble de la ville de Valence.
Il est à noter que ce volet reste dépendant des conclusions en termes de faisabilité technique et financière d’une
étude préalable, pilotée par la Ville de Valence, afin d’explorer les conditions de mise en œuvre d’une concession
d’aménagement sur ces îlots.
Ils sont représentés sur la carte en annexe 1. Les références cadastrales sont listées en annexe 3.
Sur ces îlots, seront mobilisées des aides au financement du déficit d’opération d’aménagement par les partenaires
de l’opération : éventuellement Anah (si présence de péril ou insalubrité), agglomération et Ville. Une première
évaluation du calibrage de ces aides a été réalisée en phase « faisabilité » dans le cadre de l’étude pré-
opérationnelle. L’étude préalable à la concession permettra d’affiner les participations financières ou en nature
(foncier) de chaque partenaire.
Les immeubles qui, à l’issue de l’opération de portage public, seront remis en vente à la découpe, sous forme de
logements en VIR (Vente d’Immeubles à Rénover), pour de l’accession sociale ou de la location privée
conventionnée, pourront faire à terme l’objet des aides de l’OPAH (aides mobilisées à destination des propriétaires
privés acquéreurs).
Adresses prioritaires et demandes spontanées
Les actions de réhabilitation de logements mises en œuvre dans le cadre de l’OPAH-RU iront en priorité en
direction des adresses identifiées comme prioritaires (liste en annexe 2 et localisation des adresses présentée sur
la carte en annexe 1).
29 immeubles prioritaires sur 33 parcelles cadastrales sont retenus. A noter que les copropriétés St Exupéry et Le
Vauban ont été comptabilisées comme constituant un immeuble chacune, alors qu’elles regroupent respectivement,
à l’heure actuelle, 6 et 4 copropriétés constituées de lot d’habitations.
D’après les fichiers fiscaux de 2016, cela représente 353 logements dont 119 occupés par leurs propriétaires, 145
locatifs, 89 vacants. Ils comprennent également 50 locaux commerciaux.
Si on retire les deux grandes copropriétés des années 60-70, le taux de vacance dans les immeubles prioritaires
est de 44 % (48 logements vacants).
Sur les deux grandes copropriétés St Exupéry et Vauban, le taux de vacance est de 17% (41 logements).
Parmi ces adresses :
- 14 comprenant 293 logements sont en copropriété ;
- 9 comprenant 36 logements sont des monopropriétés locatives ;
- 4 comprenant 15 logements sont des monopropriétés totalement vacantes ;
- 1 est en monopropriété occupante ;
- 1 ne comprend pas de logement mais fait partie d’un périmètre d’intervention dans l’îlot Farnerie-Balthazar,
et présente dans ce cadre un potentiel d’évolution vers du logement.
Sur ces adresses, l’opérateur et les partenaires de l’OPAH-RU conduiront un suivi pro-actif, basé sur un plan
d’action individualisé proposé par l’opérateur et suivi en comité technique. L’objectif est de mettre tous les moyens
en œuvre, coercitifs et incitatifs, pendant la durée de l’OPAH, pour que ces immeubles soient réhabilités. 9
immeubles prioritaires sont situés dans des îlots de renouvellement urbain, ils participent donc d’une stratégie plus
large qui vise à combiner intervention publique et incitation du privé.
Cette liste est évolutive et pourra être modifiée dans le courant de l’OPAH sur décision du comité de pilotage.
Enfin, les aides et l’assistance à maîtrise d’ouvrage assurée par l’animateur de l’OPAH-RU, s’appliquent également
à toute demande spontanée de propriétaires occupants ou bailleurs possédant un/des logements dans le périmètre
de l’OPAH-RU.
Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 12/56Chapitre II – Enjeux de l'opération. Article 2 – Enjeux Enjeu 1 : Remettre sur le marché les logements vacants, en accordant une attention particulière aux immeubles avec un intérêt patrimonial ou urbain Le centre de Valence est touché par une vacance importante et en hausse. Cette situation constitue pour les élus de la Ville une préoccupation première. En 2019, 6 % du centre ancien, soit 431 logements sont vacants depuis au moins 2 ans, et correspondent peu ou prou à de la vacance structurelle. Il peut s’agir d’immeubles familiaux de qualité patrimoniale, partiellement ou complétement vacants, non valorisés en l’absence d’incitation forte ou de contrainte à le faire. Il peut aussi s’agir de situations de blocages (héritage, indivision) ou être lié à des dysfonctionnements dans la gestion, l’entretien d’une copropriété. Pour ces immeubles ou logements, il y a un enjeu fort à mettre en place une action pro-active (immeubles prioritaires) pour décider les propriétaires à faire. Ces opérations de rénovation globale de logements vacants sont coûteuses, et il y a un enjeu à soutenir, par un financement multi partenarial, les projets les plus complexes (forte dégradation, mise en valeur d’un immeuble patrimonial, fusion de logements). Ceci pour permettre la remise sur le marché de logements qualitatifs et adaptés aux attentes des ménages. Ces logements vacants constituent en effet une opportunité de développer une offre de logements complémentaire sur le secteur demandé du centre-ville. Le choix des îlots de renouvellement urbain s’est en partie fait en fonction de la vacance présente dans les immeubles. De fait, une partie importante de la vacance de longue durée devrait être résorbée lors du renouvellement urbain des îlots. La remise sur le marché de logements vacants présente aussi un enjeu de communication dans le cadre de l’OPAH-RU, pour inciter les propriétaires. Enjeu 2 : Réorienter l’offre de logements disponible pour favoriser l’installation de familles en propriété occupante Les logements du centre historique sont majoritairement des logements de petites tailles, offrant peu de confort : exiguïté des logements, peu de luminosité, pas ou peu d’espace extérieur, pas de place de stationnement… Ils accueillent en grande partie des ménages de petite taille. C’est également un parc en grande majorité locatif (67 % des logements). Le parc de logements est ainsi, par nature, en inadéquation avec les souhaits des familles susceptibles d’accéder à la propriété en centre-ville. En conformité avec le PLH, l’un des objectifs de la Ville de Valence est de faire revenir des familles dans le centre historique et de développer l’accession. Cet objectif d’attractivité passe par une réorientation typologique des logements, et la production de logements de taille moyenne à grande (T3 et plus). Le renouvellement urbain des îlots doit en priorité répondre à cet enjeu, en proposant une programmation adaptée à l’accueil de familles, et grâce à des atouts à mettre en valeur : le caractère patrimonial de certains bâtiments, la proximité des services, commerces, et équipements publics. Pour concurrencer l’offre de logements en périphérie, des efforts de qualité architecturale et du cadre de vie pour des prix peu élevés devront être visés. La présence de jardins et d’extérieurs sera très largement incitée. Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 13/56
Enjeu 3 : Accompagner les copropriétés en difficulté dans un dispositif à géométrie variable
Certaines copropriétés présentent des situations complexes lorsqu’il s’agit d’engager des travaux de rénovation,
car cela met en lumière des problématiques d’organisation ou de gestion de la copropriété. Il est important de
pouvoir les accompagner au plus tôt afin d’éviter une dégradation avancée du bâti, pouvant mener à des situations
de péril ou d’insalubrité.
Sur le centre-ville de Valence, plusieurs types de copropriétés ont été identifiés comme présentant des fragilités :
- Les grandes copropriétés des années 1960-70, en voie de dégradation, peu performantes sur le plan
énergétique, présentant un niveau de charges important et en décrochage marché par rapport au prix
immobiliers pratiqués sur le secteur. Deux d’entre-elles (Le Saint-Exupéry et le Vauban) ont été inscrites à
la liste des adresses prioritaires. Une évolution juridique de ces copropriétés est un préalable avant de
pouvoir envisager un projet de travaux. Compte tenu de la complexité des situations de chacune, il y a un
enjeu à proposer pour chacune d’elles une animation spécifique et calibrée sur mesure.
- Les petites copropriétés dégradées et souvent non constituées. Dans un bâti souvent très ancien,
elles ne souvent pas constituées, se composent de logements locatifs et ont réalisé des travaux de
rénovation à minima. Certaines d’entre elles présentent aujourd’hui des situations potentielles de péril. Une
douzaine sont inscrites dans les adresses prioritaires. Il y a un enjeu à préciser les interventions
nécessaires sur ces copropriétés, qui pourront concerner :
o Des questions d’organisation de la propriété
o L’apurement des impayés
o La définition d’un programme de travaux
Enjeu 4 : Améliorer la qualité du parc locatif privé en réhabilitant des logements dégradés, voire
indignes
L’étude pré-opérationnelle a permis de repérer 305 immeubles d’habitat privés avérés ou présumés dégradés
(1240 logements), localisés de manière diffuse sur l’ensemble du périmètre. Ce parc de logements dégradés est
essentiellement locatif (70 %, hors vacance) et, dans certains cas, assume un rôle de parc social de fait. A cette
dégradation s’ajoute un phénomène de vacance importante sur ces logements (27 % des logements dégradés).
Il y a ainsi un enjeu à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation globale au service d’un parc
locatif de qualité.
De même, il y a un enjeu à poursuivre, avec les partenaires, l’identification des situations de mal logement pour
contraindre les propriétaires indélicats à réaliser les travaux de mise en conformité des logements, et ainsi protéger
la santé et de la sécurité des ménages.
Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 14/56Chapitre III – Description du dispositif et objectifs de l'opération
Article 3 – Volets d'action
3.1. Volet urbain
3.1.1 Descriptif du dispositif
Le projet de revitalisation du centre ancien de Valence repose sur un ensemble d’interventions inscrites dans le
dispositif Action Cœur de Ville, en particulier :
- Recomposition de l’offre de logements :
o Projets Valence 2020 (îlot Cardonnel, îlot Farnerie, îlot Barrière, îlot Amblard, îlot Chauffour) en
vue de proposer une offre de logements diversifiée et de qualité à destination des familles et des
seniors ;
o Concession d'aménagement portée par un opérateur à déterminer, pour une quinzaine d’îlots
stratégiques à identifier dans le cadre d’une étude préalable dédiée ;
- Requalification des espaces publics : requalification des places (place Manouchian, place de la Liberté,
place Charles Huguenel, place d’Armes, place Dunkerque au Polygone dans le cadre du NPNRU), et des
artères commerçantes (rue Madier de Montjau, Grande rue, rue Vernoux, rue Emile Augier) Ces travaux
doivent contribuer à l’amélioration du cadre de vie, et au redéveloppement de l’attractivité du centre
ancien.
- Développement culturel et touristique : Construction d’une halte fluviale en vue de capter le tourisme de
croisière sur le Rhône, construction de Halles Gourmandes, restructuration du Palais des Congrès,
dévoiement de la Viarhôna.
- Redynamisation commerciale : la vitalité du centre-ville passe par sa capacité à préserver son offre
commerciale existante. La réponse à cet enjeu passe par une mise en lumière des commerces et une
adaptation de l'offre aux nouveaux modes de consommation. L'attractivité globale du centre-ville induit
également de développer l'offre commerciale en facilitant et accompagnant l'implantation de nouveaux
porteurs de projets. Une étude « commerce » a été réalisée en vue d’identifier les rues sur lesquelles une
activité commerciale doit être maintenue : Grande rue, rue Madier de Montjau, rue Emile Augier, faubourg
Saint-Jacques.
- Développement des atouts patrimoniaux : Une étude en vue de créer un Site Patrimonial Remarquable
est en cours dans le cadre de la révision générale du PLU et devrait aboutir en 2021 ; la Maison des Têtes,
monument historique abritant le centre d’interprétation de l’architecture et du patrimoine (Pays d’art et
d’histoire, Valence Romans Agglo), a été récemment rénovée.
3.1.2 Objectifs
Objectifs Indicateurs de résultats
Nombre de projets d’espaces publics amorcés
Requalifier les espaces publics Nombre de projets finalisés
Consommation de l’enveloppe financière dédiée
Nombre d’installations de nouveaux commerces
Evolution du chiffre d’affaires cumulé sur le centre-ville
Redynamiser l’offre commerciale du centre-ville Evolution du nombre de commerces vacants
Evolution du nombre de touristes par an
Valoriser les atouts patrimoniaux du centre-ville Nombre de projets façades financés
Convention d’OPAH-RU du centre-ville de Valence 15/563.2. Volet foncier et immobilier
3.2.1 Descriptif du dispositif
Cinq îlots prioritaires ont été identifiés sur le centre-ville pour des opérations de recyclage foncier et immobilier, afin
de renouveler l’offre de logements disponibles sur le centre-ville. Une étude préalable devra préciser les modalités
d’intervention à retenir pour le traitement de ces îlots.
L’étude préalable devra aussi interroger l’élargissement du périmètre de la concession à d’autres îlots, sur le
périmètre de l’OPAH-RU et en dehors.
Sur l’ensemble des îlots, il est prévu :
- Le portage et la réhabilitation de plusieurs immeubles en vue de remettre sur le marché des logements en
accession, sociale et libre, en encore de logements sociaux, le cas échéant.
- Lorsque cela est nécessaire, la démolition-reconstruction d’immeubles en vue d’adapter les nouveaux
logements aux standards actuels (éclairement, taille des logements, création d’extérieurs etc.).
- L’aménagement des espaces non bâtis, afin de créer du stationnement, ainsi que des jardins communs.
Les partenaires de l’OPAH-RU s’engagent à mobiliser des moyens conséquents pour permettre la réalisation de
ces opérations de portage (aides au financement du déficit d’opération).
En fonction des conclusions de l’étude préalable, une concession publique d’aménagement, commanditée par la
ville de Valence, pourrait avoir en charge la mise en œuvre de ces axes d’intervention foncière et immobilière
comprenant :
- l’acquisition et la veille foncière ;
- la préparation aménageur sur les îlots d’habitation en recyclage (comprenant la démolition/déconstruction
ou les travaux de structure sur les bâtiments à réhabiliter) ;
- les travaux sur les espaces publics attenants ;
- le portage et la réhabilitation des locaux vacants ;
- la commercialisation ;
- les études d’ingénierie y compris de faisabilité, éventuellement éligibilité et calibrage Anah.
Le CA de l’Anah du 17 juin 2020 prévoit un soutien de l’Anah sur les opérations visant à acquérir des biens
immobiliers dégradés et à développer une offre à loyers maîtrisés ou de les céder à des propriétaires occupants
modestes. Une aide de 25% du montant de l’opération à destination des opérateurs institutionnels et parapublics
(EPF, HLM, SPL, etc.).
La mise en œuvre d’Opération de Restauration Immobilière (ORI) pourra être étudiée par l’opérateur, en accord
avec les services de la Ville, pour résoudre certaines situations bloquées sur les immeubles prioritaires, notamment
sur les immeubles vacants.
3.2.2 Objectifs
Objectifs Indicateurs de résultats
Nombre d’acquisitions réalisées
Nombre de logements en accession libre et accession sociale remis
Recyclage de 5 îlots d’habitat vacant et dégradé sur le marché
Nombre de logements locatifs sociaux produits
Nombre d’espaces publics réaménagés
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