Panorama de l'investissement immobilier - Tendances 2020 : le point de vue des investisseurs - EY
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
Panorama de l’investissement immobilier Tendances 2020 : le point de vue des investisseurs
Sommaire Objectifs
méthodologiques
Publié pour la septième année consécutive,
ce panorama offre une vision globale des
4
grandes tendances qui impacteront le marché
de l’investissement immobilier en 2020.
Il constitue une synthèse des échanges que
nous avons menés avec des acteurs majeurs
Un cycle de prospérité du marché immobilier français (foncières
cotées, promoteurs, institutionnels et fund
inédit s’inscrivant dans
managers) lors d’une série de trois rencontres
la durée qui se sont déroulées au mois de décembre
2019. Ce document s’inscrit également dans
la continuité des enseignements de l’édition
2020 du Panorama de l’immobilier et de
la ville (EY − Fondation Palladio − Business
Immo) réalisé à partir d’une enquête menée
entre juillet − septembre 2019 auprès de
8
984 dirigeants de la filière dont 84 dirigeants
du secteur de l’investissement et du
financement de l’immobilier.
Optimistes mais
vigilants : le paradoxe des
investisseurs immobiliers
Remerciements
Nous tenons à remercier vivement les
30 décideurs majeurs du secteur de
l’investissement immobilier qui ont accepté
de contribuer à ce panorama en partageant
11
avec nous leur vision du marché et leur
perception des grands défis à relever.
Nous adressons également nos remerciements
à Erik Sondén qui nous a accompagné dans la
De la transformation préparation de ces rencontres.
voulue à la transformation
durable : les investisseurs
immobiliers se préparent
aux mutations à venir
Les travaux de cette 7e édition ont été
réalisés par EY, sous la supervision de
Jean-Baptiste Schoutteten, avec la
mobilisation de Christophe Lasnier,
Luc Chouzy et Marine Bonnard.
Avant-propos
Loin de se reposer sur ses acquis,
le secteur de l’investissement immobilier
prépare ses défis à venir
2018 l’annonçait, 2019 le confirme : le secteur de l’investissement
immobilier français change d’échelle et semble entrer dans
une nouvelle ère. Les dernières évaluations issues du marché
confirment un niveau élevé de performance. De nouveaux
records ont été atteints, en termes de volumes totaux engagés
en immobilier d’entreprise (plus de 35 milliards d’euros*), ou du
nombre de méga-deals. Soulignons également la consécration de
Jean-Roch Varon la région-capitale comme terrain de jeu privilégié en Europe des
Associé responsable France, investisseurs internationaux, sud-coréens en tête.
Europe de l’Ouest et Maghreb de
l’activité Audit et Conseil Comptable Avec cette septième édition des rencontres investisseurs, EY a
EY & Associés souhaité à nouveau confronter les performances du marché au
regard des dirigeants du secteur, représentatifs de la diversité des
métiers (foncières cotées, fund managers…) et des marchés cibles
(bureau, logistique…). Si nos panélistes observent les excellentes
dynamiques avec satisfaction et confirment la solidité des
fondamentaux de leur activité (maintien de taux bas, attractivité du
site France et en particulier de Paris et des grandes métropoles…),
ils n’en demeurent pas moins conscients des défis à venir pour
ancrer ce changement d’échelle dans la durée.
Jean-Baptiste Schoutteten Alors que le métier même d’investisseur immobilier est bousculé
Associé Real Estate France dans son exercice − analyse et appréhension du niveau de risque,
EY & Associés estimation de la valeur des actifs − les dirigeants du secteur
anticipent les mutations sociétales et environnementales en
préparant leur transformation. De nouveaux métiers viennent
compléter la palette de leurs compétences (vers la gestion ou la
promotion notamment), des territoires sont explorés (en région ou
en Europe) et les opportunités émergentes liées aux différentes
classes d’actifs sont davantage saisies notamment dans le « mixed
use ». Pour pérenniser ce cycle inédit de prospérité, 2020 doit être
*Source : Knight Frank (2020) l’année d’une transformable durable.
Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 1
PÉRIMÈTRE
L’investissement et le financement de
l’immobilier est l’un des huit secteurs
Points clés à retenir
de la filière de l’immobilier et de la ville
Emploi, valeur ajoutée et croissance dans les
1 8 secteurs de la filière (2018 par rapport à 2017)
• Avec 257 Md€ de valeur ajoutée en 2018, la filière de l’immobilier et de la ville
représente 11% du PIB national. Elle constitue la première filière industrielle française
en termes de valeur ajoutée et d’emploi.
• L’immobilier et la ville compte 2,1 millions d’emplois en France en 2018, répartis au
sein de huit grands secteurs interconnectés.
Construction des bâtiments Gestion de l’immobilier
1 130 000 emplois 782 000 emplois
91,6 Md€ 137,7 Md€
Architecture, urbanisme et aménagement Promotion immobilière
66 300 emplois 30 400 emplois
6,7 Md€ 6,0 Md€
Ingénierie et prestation techniques Expertise et conseil
50 500 emplois 28 800 emplois
3,6 Md€ 3,8 Md€
Investissement et financement de l’immobilier Commercialisation
20 700 emplois 58 000 emplois
4,5 Md€ 3,3 Md€
Source : analyses EY (chiffres 2018).
L’investissement et le financement de l’immobilier :
2 un secteur, trois grandes typologies d’acteurs
Fonds d’investissement
immobilier non côtés Sociétés Foncières
(SCPI, OPPCI, OPCI grand public d’assurance* côtés (SIIC)
family offices, investisseurs privés…)
167 Md€ 154 Md€
180 Md€
encours au encours au
encours au 31 décembre 2018 31 décembre 2018 31 décembre 2018
* Total des investissements directs et indirects, y compris participations dans des FIA et SIIC.
Sources : ASPIM / AMF, FFA et IEIF.
2 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020
SYNTHÈSE
Les investisseurs immobiliers restent très optimistes pour 2020 mais
1 s’interrogent sur l’évolution des fondamentaux de leur métier
• L’année 2019 a consacré la réalisation de multiples records pour un secteur
pesant 4,5 milliards d’euros de valeur ajoutée, avec 35,4 milliards d’euros
d’engagements en immobilier d’entreprise et 35 « méga-deals » de plus de 94%
200 millions d’euros recensés selon le réseau Knight Frank (2020). des dirigeants du secteur de
l’investissement financement
• Le secteur est le plus optimiste au sein de la filière de l’immobilier et de
demeurent optimistes pour
la ville, et les investisseurs reconnaissent bénéficier d’un environnement
leurs perspectives 2020*
globalement très favorable. Ils relèvent toutefois de nombreuses zones
d’incertitude (conséquences de taux bas sur l’économie générale, implications *Sources : Panorama de l’immobilier
de la décollecte dans les UC par les assureurs…) et assistent à la mutation des et de la ville − 2020, 4e édition.
fondamentaux de l’exercice de leur métier (appréhension du risque et estimation
de la valeur des actifs).
Les investisseurs prennent en considération les enjeux structurels
2 de chaque classe d’actifs et entrevoient de nouvelles opportunités
Bureaux Commerce
Avec 25 milliards d’euros engagés, l’immobilier
de bureau continue de dominer le marché, en
Les commerces continuent à subir un déficit
d’image lié au retail bashing, sur fond de
73%
des entreprises du secteur
particulier au sein de l’agglomération parisienne croissance du e-commerce (9,1% du commerce
où l’acquisition d’actifs prime devient la norme. de détail en France en 2018)*. Les volumes interviennent dans au moins
La multiplication d’espaces de coworking investis restent toutefois importants, avec des deux secteurs d’activités
constitue un relais de croissance malgré opportunités identifiées au niveau des actifs en de la filière de l’immobilier
des interrogations sur le modèle économique reconversion et vers le retail « high street ».
et de la ville*
de cette offre. Source : Fevad (2019).
Logistique Immobilier résidentiel *Sources : Panorama de l’immobilier
et de la ville − 2020, 4e édition.
L’immobilier logistique confirme son attrait Classe d’actifs traditionnellement moins
aux yeux des investisseurs, porté par les prisée des investisseurs, l’immobilier
problématiques liées à la livraison du dernier résidentiel pourra bénéficier d’un contexte
kilomètre. Le projet de loi sur l’artificialisation démographique et d’évolutions sociétales
des sols pourra toutefois représenter un défi favorables au développement de nouveaux
pour les investissements futurs sur ce segment. produits (résidences seniors, co-living…).
Pour répondre aux nouveaux usages, le métier d’investisseur
3 immobilier se diversifie et se transforme
• Les entreprises adaptent leurs • Les investisseurs poursuivent leurs efforts de
stratégies immobilières pour transformation et de diversification, afin de créer
mieux composer avec les nouveaux davantage de valeur sur les actifs en adoptant
besoins de collaborateurs à la des stratégies d’investissement Value Add, ou
fois plus mobiles, plus exigeants en s’engageant dans la décarbonation de leurs
et davantage sensibilisés aux actifs. En interne, certaines entreprises du secteur
thématiques environnementales investissent les champs d’optimisation de leur
et sociétales. métier, notamment grâce à l’innovation numérique.
Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 3
Un cycle de prospérité inédit s’inscrivant dans la durée 4 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020
Avec 35,4 milliards d’euros engagés en
2019, le secteur français de l’investissement
en immobilier franchit un nouveau palier et
change de dimension
Montant de la valeur ajoutée du secteur, volumes Croissances comparées du secteur de
d’investissement, nombre de « méga-deals »… Ces l’investissement, de la filière de l’immobilier et
dernières années, de nombreux records ont été atteint de la ville et de l’économie française en 2018
dans le secteur de l’investissement et du financement
de l’immobilier, confirmant un cycle de prospérité inédit
autant par sa durée que par les niveaux de performance +3,1% +2,9%
observés. Avec 35,4 milliards d’euros engagés et une +1,7%
croissance de 16% par rapport à 2018 (source : Knight
Investissement et Immobilier France
Frank, 2020), le marché français change de dimension. financement de et ville
l’immobilier (4,5 Md€) (257 Md€)
La dynamique de croissance du secteur en 2018 a
Sources : analyses EY (Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020,
ainsi surperformé par rapport à celle du PIB (+3,2%, 4e édition, EY − Fondation Palladio − Business Immo, 2019), INSEE (2019).
contre +1,7% pour l’économie française). Elle dépasse
également celle de la valeur ajoutée de la filière de
Répartition des montants investis en immobilier
l’immobilier et de la ville dans son ensemble (+2,9%).
d’entreprises en France en 2019 par type d’actifs
Avec respectivement 25 Md€ et 5,1 Md€ engagés, (Md€)*
les classes d’actifs bureaux et logistiques confirment
leur franchissement de nouveaux paliers (source :
Knight Frank, 2020). Porté par le rattrapage relatif 15 % 14 %
du e-commerce en France en comparaison des autres Commerces Logistique et industrie
5,3 Md€ 5,1 Md€
économies développées, le segment des locaux
71 %
logistiques confirme son attractivité très forte. Les
solutions immobilières répondant à la problématique
du « dernier kilomètre » et de la logistique urbaine ont Bureaux
particulièrement intéressé les investisseurs. Source : Knight Frank (2020).
25 Md€
Record également du côté de la région capitale, avec
près de 27 milliards d’euros engagés. Les investisseurs
1/3
reconnaissent en particulier son caractère unique en
Europe et les opportunités liées à la forte densité d’un
territoire de 12 millions d’habitants.
Part des investisseurs étrangers dans les
Si les grands investisseurs français sont loin d’avoir engagements réalisés en Ile-de-France en 2019.
boudé la place parisienne, les investisseurs étrangers Parmi eux, les Sud-Coréens ont été les plus actifs
ont renforcé leurs positions en 2019, avec un afflux de (8% du volume total)
capitaux en provenance de Corée du Sud en particulier,
sur le secteur de La Défense et de l’ouest du Grand Paris. Source : JLL (2020).
Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 5
Les investisseurs immobiliers sont les acteurs
de l’immobilier et de la ville les plus optimistes
pour leurs perspectives 2020
Au sein de la filière de l’immobilier et de la ville, les Une série de facteurs politiques contribueront à soutenir
dirigeants du secteur de l’investissement financement l’attractivité du site France :
demeurent les plus confiants, avec un niveau d’optimisme
• Une perception de stabilité politique forte en dépit du
de 10 points plus élevé que la moyenne de la filière (84%).
mouvement des gilets jaunes ;
Les dirigeants estiment pouvoir disposer de fondamentaux
• Une multiplication des zones d’incertitudes chez les
financiers persistants, et en particulier :
voisins européens, liée au ralentissement économique
• Des perspectives de taux bas maintenus par la BCE, sur allemand et à un Brexit de plus en plus perçu comme
fond de croissance et d’inflation faible au sein d’économies durablement pénalisant pour le Royaume-Uni ;
européennes matures ;
• Enfin, des projets majeurs dans le cadre du Grand
• Un environnement obligataire à très faible rendement Paris Express et de la préparation des Jeux Olympiques
incitant les investisseurs à se positionner sur les actifs et Paralympiques 2024 favoriseront l’émergence
immobiliers ; d’opportunités tertiaires en Ile-de-France.
• Des niveaux de valeurs locatives records, en particulier le
loyer prime du QCA parisien.
Part des dirigeants de la filière de l’immobilier
et de la ville se déclarant optimistes sur les
perspectives économiques 2020
Investissement financement 94%
Commercialisation 89%
Promotion 83%
Ingénierie 82%
Gestion 81%
Expertise et conseil 77%
Construction 72%
Architecture 68%
Sources : Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, 4e édition
(enquête auprès de 984 dirigeants de l’immobilier et de la ville dont
84 répondants du secteur de l’investissement et du financement de
l’immobilier, juillet − septembre 2019.
6 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020
Ces bonnes perspectives et le niveau Part des dirigeants de
élevé d’optimisme des investisseurs l’investissement financement
se traduisent autant par l’éclosion de
nouveaux projets que dans leur volonté
déclarant vouloir recruter
dans les 3 prochaines années 89%
de recruter. Ils sont ainsi 89% à déclarer (moyenne de la filière de
vouloir recruter dans les 3 années l’immobilier et de la ville : 78%)
à venir (+11 points par rapport à la
moyenne de la filière de l’immobilier et Sources : Panorama de l’immobilier et de la ville −
2020, 4e édition (enquête auprès de 984 dirigeants
de la ville). Au sein de la filière, le secteur de l’immobilier et de la ville dont 76 répondants du
se classe ainsi en seconde position, juste secteur de l’investissement et du financement de
l’immobilier, juillet − septembre 2019).
derrière celui de l’ingénierie.
Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 7
Optimistes mais vigilants : le paradoxe des investisseurs immobiliers 8 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020
En dépit de ses très bonnes performances,
le secteur est en proie à une série
d’interrogations majeures
Malgré un niveau de confiance très élevé, les investisseurs Des enjeux structurels pourront impacter spécifiquement
n’en demeurent pas moins vigilants, interrogeant autant les différentes classes d’actifs :
les perspectives moyen terme de l’attractivité du territoire
• Une segmentation croissante entre les marchés de bureau
français, les ressorts financiers des performances du marché
à Paris, contraint en termes d’offres disponibles avec une
de l’investissement que les enjeux spécifiques aux différentes
articulation plus forte du marché autour des actifs « prime »,
classes d’actifs.
et la première couronne ;
Des facteurs propres à l’Hexagone seront pour certains
• L’impact de la loi sur l’artificialisation des sols sur le segment
investisseurs susceptibles de pénaliser à moyen terme
des actifs logistique, bien que celle-ci puisse contribuer à
l’attractivité du territoire, parmi lesquels :
renforcer les positions existantes à court terme ;
• Une croissance de l’économie nationale atone ;
• Le retail semblant poursuivre sa profonde mutation, sous
• Un possible renforcement du malaise social, conséquence l’effet de la montée du e-commerce, et les actifs sont
d’un taux d’effort immobilier plus lourd accentué par globalement jugés plus difficiles à financer ;
l’évolution des prix à l’achat et à la location, en particulier
• Bien que considéré par une partie des investisseurs
à Paris ;
(assureurs notamment) comme une classe d’actifs
• Une raréfaction du foncier, accroissant les prix des biens particulièrement résiliente, le résidentiel présente de
voire limitant les opportunités immobilières. nombreux freins structurels pouvant limiter la liquidité
des actifs (espérance de rentabilité moins forte, cadre
Certains investisseurs interrogent la pertinence
réglementaire mouvant, arbitrages politiques souvent
économique du maintien de taux négatifs sur le long terme,
défavorables aux propriétaires).
et ses conséquences sur une possible fragilisation du système
bancaire. L’afflux de liquidité observé ces dernières années a
par ailleurs entraîné une dilution de la rentabilité des actifs,
inquiétant une partie des investisseurs.
Evolution des loyers de Taux de vacances comparés des
l’agglomération parisienne
(€/m²)
bureaux au sein de Paris QCA
et à La Défense (T4 2019) Objectif zéro
artificialisation
+0,8 %
+1,7% 4,6% nette
+0,4% 1,3%
dans le cadre du plan biodiversité du
2016 2017 2018 Paris QCA La Défense ministère de la Transition écologique
et solidaire (4 juillet 2018)
Sources : Olap − Observatoire des Sources : JLL (2020).
loyers de l’agglomération parisienne
(2018 et 2019).
Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 9Plus complexe, bousculé sur ses fondamentaux :
l’exercice du métier est en profonde mutation
Au-delà des enjeux de conjoncture, de nombreux Part des entreprises du secteur de l’investissement
investisseurs ont souligné la mutation profonde et la financement intervenant dans au moins deux secteurs
complexité grandissante de l’exercice même de leur d’activités de la filière de l’immobilier et de la ville
métier. Marqueur fort de cette évolution : en un an, les
2018 2019
dirigeants des entreprises du secteur intervenant dans au
moins deux secteurs d’activités de la filière de l’immobilier
66% 73%
et de la ville a augmenté de 7 points, atteignant 73% en
2019 (5 points au-dessus de la moyenne de la filière). Le
secteur se classe ainsi en troisième position, derrière la
gestion de l’immobilier (79%) et la promotion immobilière
(74%), à égalité avec le secteur de la construction.
Dans ce contexte, les fondamentaux du métier évoluent,
Sources : Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, 4e édition (enquête auprès
en premier lieu desquels celui de définir une espérance de 984 dirigeants de l’immobilier et de la ville dont 84 répondants du secteur de
l’investissement et du financement de l’immobilier, juillet − septembre 2019).
de rendement face à un risque, dont l’appréhension
parait plus incertaine. Certains investisseurs soulignent
notamment que l’évolution des taux d’intérêt impacte
davantage l’évolution des rendements des actifs que leur Part des placements immobiliers dans la structure de
propre performance opérationnelle. Sur fond d’évolution l’ensemble des placements des sociétés d’assurance
des stratégies traditionnelles de déploiement de capital françaises (en valeur de bilan)
des assureurs, augmentant leur allocation immobilière, 5,0%
certains investisseurs notent un transfert du risque
vers l’épargnant, qui n’est pas nécessairement perçu 4,3%
ou pleinement maîtrisé. 3,7 %
L’estimation réelle de la valeur intrinsèque des actifs 2014 2016 2018
est elle-même rendue plus complexe, en raison :
Sources : FFA (2018).
• d’une croissance générale des valeurs vénales, sur fond
de concurrence frénétique, avec des espérances de
rendements parfois moindre des investisseurs ;
• d’une décorrélation croissante entre la valeur des actifs
et la valeur intrinsèque du foncier ;
• d’une difficulté à valoriser certains actifs complexes,
notamment ceux ne permettant d’envisager leur
réversibilité future.
10 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020De la transformation
voulue à la transformation
durable : les investisseurs
immobiliers se préparent
aux mutations à venir
Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 11Mobiles, exigeants et citoyens : les nouveaux
besoins des collaborateurs transforment les
usages de l’immobilier d’entreprise
Les usages immobiliers se transforment et les investisseurs observent avec une attention particulière l’évolution accélérée des
besoins et des attentes des salariés, devenus « clients » à part entière de leurs propres entreprises. Les dirigeants interrogés
notent plus particulièrement 3 tendances de fond impactant directement ou indirectement les stratégies d’investissement en
immobilier d’entreprise.
COLLABORATEURS MOBILES
• « Guerre des talents », pénurie de profils qualifiés, turnover élevé… Les superlatifs ne
manquent pas dès lors qu’il s’agit d’évoquer la difficulté des entreprises à recruter. Et les
1 sur 2
investisseurs en conviennent : les collaborateurs sont de plus en plus mobiles, ce dont 57% des entreprises qui
témoignent des cycles de carrière plus courts au sein des organisations. prévoient d’embaucher
anticipent des difficultés
• Les investisseurs immobiliers et les acteurs de la filière de l’immobilier et de la ville dans
pour y parvenir
son ensemble en sont les premiers impactés, les trois quarts d’entre eux* estimant être
confrontés à des difficultés pour recruter. Source : Pôle emploi − CREDOC (enquête
BMO 2019).
* Sources : Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, 4e édition, EY − Fondation Palladio − Business Immo (2019).
COLLABORATEURS EXIGEANTS
Les investisseurs observent une exigence croissante des collaborateurs au regard de deux
critères clés :
29%
des salariés français ont
• Une volonté de rapprochement de l’hypercentre des grandes métropoles, disposant à recours au télétravail en
la fois d’une bonne accessibilité et des aménités culturelles et récréatives favorisant un 2019 contre seulement
environnement de travail qualitatif ;
7% en 2006
• La recherche de modes d’organisation du travail plus flexibles, ce dont témoigne
Source : Malakoff Médéric Humanis
la généralisation progressive du télétravail, avec une part des salariés recourant au (2019), Pierre Morel-à-L’Huissier (2006).
télétravail multipliée par trois en moins de 10 ans.
COLLABORATEURS CITOYENS
• Le Panorama de l’immobilier et de la ville 2020, réalisé par EY en partenariat avec la 46%
Fondation Palladio et Business Immo notait déjà un tournant en 2019 dans la prise de
des futurs diplômés
conscience des enjeux environnementaux : 74% des dirigeants interrogés estimaient
jugent qu’ils choisiront
que la filière devait davantage s’adapter aux enjeux climatiques et au défi de la
leur entreprise avant tout
transition énergétique.
en fonction de sa politique
• Les collaborateurs et les jeunes diplômés se saisissent des thématiques et de son image RSE
environnementales et sociétales et en font un critère de sélection de leur future
entreprise. Près de la moitié des futurs diplômés font ainsi de la politique RSE un critère Source : EDHEC NewGen Talent Centre
(2019).
prioritaire de sélection de leur future entreprise.
12 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020Face à ces mutations, les stratégies
d’investissement s’adaptent
Critères de localisation des investissements, recherche de solutions immobilières flexibles et plus variées, performance
environnementale des actifs… Les décisions d’investissement évoluent et s’adaptent en performance pour mieux répondre
aux besoins utilisateurs, clients et salariés.
LOCALISATION 1ers
• Les stratégies de localisation des investissements en immobilier d’entreprise L’accessibilité et
évoluent pour répondre à l’exigence d’hypercentralité des salariés dans les grandes l’accès aux talents
métropoles. Les investisseurs interrogés notent une forte compétition pour saisir les sont les premiers
opportunités immobilières et foncières en proximité des nœuds de transports, avec des critères opérationnels
prix d’acquisition jugés toujours plus élevés. des dirigeants pour
• En Ile-de-France, le projet du Grand Paris Express, en réduisant les temps de trajet, l’implantation de leurs
permettra toutefois de rebattre les cartes à l’échelle de la métropole avec une éclosion fonctions tertiaires
de nouveaux territoires porteurs d’opportunités tertiaires.
Source : Baromètre des implantations
de services en France, EY (2019).
FLEXIBILITE ET DIVERSITE
Les mutations rapides des modes de travail, en particulier pour les fonctions tertiaires,
invitent les stratégies d’investissement immobilières à prendre en compte :
• La recherche de solutions hybrides et flexibles, avec la prise de baux précaires et
1 700
l’implantation de certaines activités au sein d’espaces de coworking, y compris pour espaces de coworking
les grands groupes ; en France en 2019
(contre 600 en 2017)
• La volonté d’intégrer des immeubles multi-occupants, favorisant la proximité avec
une diversité d’acteurs, notamment des start-up, pouvant favoriser l’open innovation ; Sources : Bureaux à partager (2019).
• L’accès à un panel de services à destination des collaborateurs (conciergerie, salles
de sport, etc.).
PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE
• La question de la performance environnementale est ainsi devenue un enjeu
prioritaire des investisseurs : 76% des investisseurs institutionnels ont un suivi
de bilan carbone et 40% des SIIC publient un plan d’action engageant sur leur
39%
impact social*. des émissions de gaz
à effet de serre issues
• Le critère de la performance énergétique du bâtiment est devenu en quelques
années un incontournable de l’investissement en immobilier d’entreprise. Certains de l’immobilier et de
investisseurs soulignent toutefois que cette tendance contribue à complexifier l’équation la construction
économique déjà difficile de la décision d’investissement : si les travaux d’upgrading
Sources : UN Environment and
permettent d’assurer la liquidité des actifs sur le long terme, ceux-ci pourront contribuer International Energy Agency (2017).
à amputer partiellement les rendements espérés.
Sources : OID, penser l’immobilier responsable - 2018.
Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 13Les investisseurs immobiliers
perçoivent les défis de leur secteur
comme autant d’opportunités nouvelles
de se transformer et de se diversifier
La volonté plus forte de créer de la valeur sur les actifs, Du côté du retail, les investisseurs soulignent deux
avec l’adoption de stratégies d’investissement Value Add perspectives favorables vers le retail en reconversion, avec
en particulier à Paris, a favorisé un rapprochement soutenu la restructuration d’actifs anciens intégrant de nouveaux
des métiers de l’investissement et de la gestion, en particulier concepts expérienciels et plus innovants ; et le retail « high
vers l’asset management. La recherche de rendements street » bénéficiant encore de bonnes profondeurs de
locatifs plus élevés, d’optimisation de la gestion des marché.
charges et d’une plus forte longévité des actifs ont invité
Les produits répondant à la problématique de la logistique
les investisseurs à rendre leur patrimoine plus vertueux.
du « dernier kilomètre » intra-muros sont pour certains
Certains notent également que leur métier évolue même
dirigeants interrogés encore à inventer et à développer,
vers la promotion de leurs propres actifs.
sources d’opportunités futures pour ceux d’entre eux
Certains investisseurs conduisent également les qui sont spécialisés dans les actifs logistiques.
stratégies de diversification vers de nouveaux actifs
Des collaborations avec les coworkers (dont le modèle
« alternatifs » ou en proposant de nouveaux services.
économique continue pourtant d’interroger) pourront
Pour le résidentiel, les offres de coliving, le logement
permettre d’intégrer de nouveaux services, proposer
intermédiaire et les résidences étudiantes et seniors
des baux de courte durée et diversifier les opportunités
sont considérés par une partie des investisseurs comme
du côté du bureau.
de véritables relais de croissance dans un contexte
démographique changeant.
45%
des investisseurs déclarent intervenir également
sur le secteur de la gestion de l’immobilier
Sources : Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, 4e édition (enquête
auprès de 984 dirigeants de l’immobilier et de la ville dont 84 répondants
du secteur de l’investissement et du financement de l’immobilier, juillet −
septembre 2019).
10 à 20%
du chiffre d’affaires des investisseurs pourrait
provenir de prestations de services d’ici à 2030
Sources : FSIF (2019).
14 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020Les investisseurs interrogés estiment enfin que Top 3 des catégories d’innovation où les investisseurs
les champs d’optimisation de leur activité restent déclarent avoir le plus progressé ces dernières années
nombreux, en priorité vers la digitalisation du métier.
L’innovation numérique est ainsi la première catégorie 72%
d’innovation où ils estiment avoir le plus progressé ces
dernières années. Certains investisseurs notent une
diversification des profils de candidats recherchés, 48%
avec notamment le recrutement de data analysts et 38%
de spécialistes en cybersécurité.
55% 35%
Moyenne de
39%
la filière de
l’immobilier
et de la ville
Innovation Innovation Innovation
par les usages numérique durable et circulaire
Sources : Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, 4e édition (enquête auprès
de 984 dirigeants de l’immobilier et de la ville dont 73 répondants du secteur de
l’investissement et du financement de l’immobilier, juillet − septembre 2019).
Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 15Les perspectives 2020 des
investisseurs en quelques verbatims
“
Dans un contexte où les investisseurs
sont obligés d’investir, ils peuvent
“
On a parfois l’impression d’assister à
un climat de « surchauffe », avec
être amenés à faire davantage des loyers hauts, des taux bas, des
d’impasses sur les risques, coûts de construction en baisse, et
qu’ils soient locatifs ou juridiques… des investisseurs étrangers toujours
L’objectif restant d’investir au mieux plus nombreux, Japonais et Coréens
dans un marché qui est ce qu’il est. en tête.
“
En adoptant des stratégies Value Add
à Paris, on peut raisonnablement
“
Les grandes sociétés internationales
sont désormais malmenées
espérer 15% de retour sur par leurs collaborateurs, qui
investissement. recherchent l’hypercentre et qui ne
veulent plus se rendre à La Défense,
quitte à aller travailler pour de plus
“
petites entreprises mais installées
à République.
Le projet du Grand Paris
permettra d’élargir de 10 ou 15 km
le rayon du cercle dans lequel les
salariés acceptent de venir travailler.
Cela représente un potentiel de
“
Quelle est la plus-value réelle d’un
immeuble loué en coworking
surface immobilière énorme. versus un immeuble loué à un
locataire classique ? La réponse n’est
“
pas encore très évidente aujourd’hui.
On assiste à la fin du début du
Brexit. Une période assez instable
de plusieurs années va s’ouvrir pour
trouver des accords commerciaux,
“
On assiste à une décollecte très
forte dans les UC (Unités de
ce qui freinera la Grande Bretagne. Comptes) de la part des assureurs,
A terme, elle ne reviendra pas aussi se traduisant par une collecte plus
forte qu’avant, même si l’impact favorable à l’immobilier, avec pour
ne sera probablement pas aussi corolaire un transfert de risques vers
important que ce que l’on croyait. l’épargnant.
16 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020“
Les taux bas sont devenus le
« new normal » des économies
“
La conséquence la plus visible du
projet de loi sur l’artificialisation
matures qui ne disposent plus de des sols : les prix immobiliers
nouveaux relais de croissance. Les taux en logistique vont exploser, plus
vont probablement rester très bas, sauf fortement que le résidentiel.
en cas d’incidents géopolitiques ou
environnementaux majeurs.
“
La conséquence sur le long terme
de taux bas pour une économie
“
Il y a une prise de risques aujourd’hui
au niveau du retail, mais personne
qui vieillit, avec un système de n’est encore en mesure de savoir si
protection sociale important, c’est ces prises de risques vont permettre
un effondrement de valeurs de compenser la baisse des loyers.
immobilières, comme cela s’est
produit au Japon.
“
L’accès au crédit n’a jamais été
aussi simple, ce qui participe aussi
“
Ce que l’on observe aujourd’hui
c’est que les valeurs des actifs de
à la hausse des prix. Pourtant on l’immobilier logistique continuent
voit toute une frange de population d’augmenter, et le spread par rapport
qui n’arrive plus à se loger aux taux et par rapport aux autres
correctement, notamment à Paris. classes d’actifs reste inchangé.
“
Le spread est devenu tellement
important que tous les assureurs
“
Dans nos métiers, les capitaux
sont là, tout comme la technicité
commencent à prendre de plus en plus et les compétences. La qualité des
de risques et augmentent mondialement personnes et des équipes sont
leur allocation immobilière avec des beaucoup plus décisives : elles font
montants colossaux. la différence.
Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 17Retrouvez les études EY sur l’immobilier
et l’attractivité des territoires
Panorama de l’immobilier 1re étude socio-économique Baromètre des implantations
et de la ville des fonds d’investissement de services en France
immobilier non cotés
L’économie en 4 dimensions Sièges, back office, choix
L’investissement immobilier, de localisation et priorités
une dynamique au service des dirigeants
des territoires
18 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020Sources principales utilisées
dans le cadre du panorama
• Baromètre des implantations de services en France
(EY 2019)
• Bilan 2019 et Perspectives 2020 − L’immobilier
d’entreprise en France (Knight Frank, 2020)
• Enquête Besoins en Main-d’Œuvre − BMO (Pôle emploi −
CREDOC, 2019)
• Évolution en 2017 des loyers d’habitation du secteur
locatif privé dans l’agglomération parisienne (Observatoire
des Loyers de l’Agglomération Parisienne − Olap, 2018)
• Évolution en 2018 des loyers d’habitation du secteur
locatif privé dans l’agglomération parisienne (Observatoire
des Loyers de l’Agglomération Parisienne − Olap, 2019)
• Indice du coworking (Bureaux à partager, 2019)
• INSEE (2019)
Baromètre d’attractivité des • Le Comptoir de la nouvelle entreprise − Télétravail, regards
quartiers d’affaires mondiaux croisés salaries & dirigeants (Malakoff Médéric Humanis,
Performance de Paris La Défense 2019)
parmi 17 quartiers d’affaires
• Les chiffres clés (Fédération e-commerce et vente à
mondiaux
distance − Fevad, 2019)
• Les SIIC, construire la ville de demain (FSIF, 2019)
• NewGen for Good, Comment la nouvelle génération va
transformer l’entreprise (EDHEC NewGen Talent Centre,
2019)
• Rapport 2018 (Fédération Française de l’Assurance − FFA,
2019)
• Rapport au Premier ministre − Du télétravail au travail
mobile, un enjeu de modernisation de l’économie française
(Pierre Morel-à-Lhuissier, 2006)
• Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, 4e édition
(EY − Fondation Palladio − Business Immo, 2019)
• Panorama des bureaux en Ile-de-France − France
4e trimestre 2019 (JLL, 2020)
• Penser l’immobilier responsable (Observatoire de
l’immobilier durable − OID, 2018)
• Towards a zero-emission, efficient, and resilient buildings
and construction sector. Global Status Report 2017 (UN
Environment and International Energy Agency, 2017)
Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 19NOTES 20 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020
Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 21
EY | Audit | Conseil | Fiscalité & Droit | Transactions EY est un des leaders mondiaux de l’audit, du conseil, de la fiscalité et du droit, des transactions. Partout dans le monde, notre expertise et la qualité de nos services contribuent à créer les conditions de la confiance dans l’économie et les marchés financiers. Nous faisons grandir les talents afin qu’ensemble, ils accompagnent les organisations vers une croissance pérenne. C’est ainsi que nous jouons un rôle actif dans la construction d’un monde plus juste et plus équilibré pour nos équipes, nos clients et la société dans son ensemble. EY désigne l’organisation mondiale et peut faire référence à l’un ou plusieurs des membres d’Ernst & Young Global Limited, dont chacun est une entité juridique distincte. Ernst & Young Global Limited, société britannique à responsabilité limitée par garantie, ne fournit pas de prestations aux clients. Retrouvez plus d’informations sur notre organisation sur www.ey.com. © 2020 EY & Associés. Tous droits réservés. Studio BMC France — 1912BMC465 Crédits Photos : Shutterstock Score n° 2020-011 ED None Document imprimé conformément à l’engagement d’EY de réduire son empreinte sur l’environnement. Cette publication a valeur d’information générale et ne saurait se substituer à un conseil professionnel en matière comptable, fiscale ou autre. Pour toute question spécifique, vous devez vous adresser à vos conseillers. ey.com/fr Contacts Jean-Roch Varon EY & Associés Associé − Responsable France, Europe de l’Ouest et Maghreb de l’activité Audit et Conseil Comptable +33 1 46 93 63 89 jean-roch.varon@fr.ey.com Jean-Baptiste Schoutteten EY & Associés Associé +33 1 46 93 84 72 jean-baptiste.schoutteten@fr.ey.com
Vous pouvez aussi lire
