Panorama du marché de l'investissement en commerces en France - JLL
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France 1er trimestre 2020 Panorama du marché de l’investissement en commerces en France Supporting Copy
Panorama du marché de l’investissement en commerces en France – 1er trimestre 2020
Chiffres clés de l’investissement en commerce en France
> Volume d’investissement > Nationalité des acquéreurs
0,668 Md€
BAISSE 79 %
France
Belgique 13 %
-43 % en un an Suède 7%
> Nombre de transactions Globale 1%
35 vs 40
BAISSE
> Type d’actifs > Volumes par type de transaction
28 % Pieds d’immeubles 72 % Actifs unitaires
13 % Centres commerciaux 28 % Portefeuilles
59 % Retail-parks/Boîtes
commerciales
> Taux de rendement prime
2,75 % Pieds d’immeubles
4,75 % Centres commerciaux
5,00 % Retail-parks
Ce qu’il faut retenir
Le niveau d’investissement relevé sur le marché des commerces connaît un recul sur 1 an, avec 668 M€ investis : une baisse de
43 % par rapport au 1er trimestre 2019 (1,2 Md €) mais un niveau quasi-équivalent à la moyenne de long-terme (établie à 690 M€).
Les commerces de périphérie en tête avec plus de 390 M€ (59 % des engagements), suivis par les pieds d’immeubles et les centres
commerciaux et galeries commerciales, avec respectivement 28 % (187 M€) et 13 % du marché (~90 M€).
Les français continuent de dominer le marché capitalisant à eux seuls près de 80 % des volumes. Schéma identique pour les
fonds, qui constituent toujours les principaux investisseurs en commerce, totalisant 1 euro sur 2 investis en commerce en France.
Aucun changement n’est à relever concernant les taux de rendement prime à fin mars, ces derniers restant à 2,75 % pour les pieds
d’immeubles, 4,75 % pour les centres commerciaux et galeries commerciales et 5,00 % pour les retail-parks.
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Panorama du marché de l’investissement en commerces en France – 1er trimestre 2020
Marché de l’investissement
Un début d’année timide
Inflexion des volumes à fin mars trimestre 2020, avec respectivement 186 M€ (28 %) et 482 M€
(72 %).
Après avoir terminé 2019 en apothéose, le marché des
commerces en France s’est tempéré en ce début d’année. Pénalisé par un manque de grande transaction
Près de 668 millions d’euros ont ainsi été échangés au 1 er
trimestre, contre 1,17 milliard d’euros en 2019, soit une Si le marché de l’investissement en commerce affiche un
baisse de volume de l’ordre de 43 % en un an. Un volume repli de manière générale, les résultats sont toutefois à
globalement stable au regard de la moyenne de long terme tempérer. En effet, 2019 a affiché une excellente santé sur le
(-3 %), cette dernière étant établie à 690 millions d’euros. 1er trimestre grâce à une forte activité du segment des
grandes transactions, avec plus de 790 M€ investis sur des
Volumes investis en commerce transactions supérieures à 100 M€, contribuant à hauteur de
En Mds €
2 euros sur 3 investis au T1 2019. S’il est vrai que 2020 a en
7
effet été pénalisé par la crise sanitaire, liée au COVID-19, à
6 laquelle nous faisons actuellement face, il l’a également été
par un manque de grande transaction ; cependant, si une
5
seule opération n’a été recensée sur ce type d’envergure, le
4 segment des grandes transactions représente à lui seul près
d’un euro sur 3 enregistré sur le marché des commerces en
3
2020. Il s’agit de l’acquisition par MATA CAPITAL auprès
2 d’EURAZEO du « Marché CIFA » localisé à Aubervilliers,
1 moyennant 225 millions d’euros.
Volumes investis en commerce par tranche
0 En Mds €
de montant
2018 2019 2020
7
T1 T2 T3 T4
Source : JLL 6
5
Le nombre de transaction suit lui aussi la tendance générale
et affiche un retrait de 13 % en un an, avec un total de 35 4
signatures recensées entre janvier et mars 2020, contre 40
3
l’an passé. Par effet induit, le panier moyen fléchit et perd
plus de 10 M€, soit plus d’un tiers de sa valeur d’une année 2
sur l’autre (-35 %), passant de 29 M€ au T1 2019 à près de 1
19 M€ à fin mars. Par ailleurs, le marché d’ordinaire porté
0
par les transactions réalisées dans le cadre de portefeuille,
2018 2019 T1 2020
l’a davantage été par les transactions unitaires au 1er Moins de 10 M€ De 10 à 30 M€
De 30 à 100 M€ Plus de 100 M€
Source : JLL
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. Tous droits réservés. 3Panorama du marché de l’investissement en commerces en France – 1er trimestre 2020
Le segment des transactions intermédiaires – situées entre l’acquisition par AB SAGAX d’un portefeuille composé de 19
30 et 100 M€ – affiche quant à lui une bonne santé d’une BUFFALO GRILL auprès de KLEPIERRE pour 42,7 M€.
année sur l’autre. Avec 5 signatures enregistrées à fin mars
(identique à 2019), ce dernier totalise près de 277 millions Volumes investis selon la nationalité des
d’euros d’investissements (41 % du marché), contre 197 M€ acquéreurs - T1 2020
en 2019, soit un volume en hausse de 41 % sur un an. Parmi
les signatures les plus significatives, notons par exemple 7% 1%
l’acquisition par ASCENCIO du portefeuille « Matisse »,
13%
incluant 5 CASINO, auprès du distributeur éponyme pour
84,9 M€.
Enfin, avec 29 signatures à fin mars 2020 contre 32 à iso-
période l’an passé, le segment des transactions de petite 79%
envergure (< 30 M€) totalise 166 M€ (vs 189 M€ en 2019) et
affiche une baisse de résultats de l’ordre de 12 % en 1 an.
France Belgique Suède Globale
Les français continuent de dominer le marché
Source : JLL
A l’image du marché de l’investissement français dans sa
globalité, le marché des commerces a été dominé par les Enfin, les fonds sont, à l’accoutumée, demeurés le véhicule
investisseurs domestiques en ce début d’année. Une d’investissement privilégié, concentrant à eux seuls plus
prédominance constatée tant sur le nombre que sur les d’un euro sur 2 engagé sur le marché français. Les SIIC ont-
volumes : les français sont à l’origine de plus de 9 elles aussi été actives en ce 1er trimestre représentant 27 %
transactions sur 10, et représentent grâce à ces dernières des volumes. D’autres acteurs sont également intervenus
près de 80 % des volumes enregistrés sur le marché des sur le marché comme les investisseurs privés (9 % du
commerces. Outre celle réalisée sur le « Marché CIFA » marché), les foncières (8 %) ou encore les promoteurs (5 %).
(225 M€), notons parmi leurs acquisitions les plus
significatives celle d’EMERIGE d’un portefeuille de 18 actifs
parisiens pour 31,9 M€ ou encore celle de KEYS AM de 3
actifs auprès de la COMPAGNIE DE PHALSBOURG pour près
de 25 M€.
Les investisseurs internationaux ne sont pour autant pas
restés en reste et sont, à leur habitude, demeurés actifs (en
volumes tout du moins) sur des actifs de taille plutôt
significative. Deux pays ont été représentés ce trimestre sur
le marché des commerces français : tout d’abord la
Belgique, avec l’acquisition par ASCENCIO du portefeuille
« Matisse » pour 84,9 M€ mais également la Suède, avec
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avenue Victor Hugo (Paris 16) pour 21,5 M€ pour ne citer que
Les commerces de périphérie reprennent l’avantage
les plus importantes. Pour autant, si ces derniers n’arrivent
pas en tête sur les volumes, ils sont largement majoritaires
Alors minoritaires en 2019, les commerces de périphérie ont en nombre, avec 26 transactions sur les 35 recensées, soit
renversé la tendance et se trouvent désormais à la tête du près de 3 signatures sur 4 enregistrées sur le marché des
marché au 1er trimestre. A fin mars, ces derniers totalisent commerces français.
près de 393 millions d’euros et représentent près de 60 % du
marché des commerces en France. Une performance Enfin, les centres commerciaux clôturent le podium avec
possible grâce à leur présence sur le segment des grandes une part de marché de l’ordre de 13 % ce trimestre, soit un
transactions, avec notamment l’acquisition du « Marché volume d’investissement de près de 90 M€ à fin mars.
CIFA » pour 225 M€. Les acquisitions de portefeuilles d’actifs
ont également été bénéfiques aux commerces de
périphérie, avec les acquisitions, par exemple, de « Matisse »
(5 CASINO) par ASCENCIO ou encore des 19 BUFFALO GRILL
par AB SAGAX, ajoutant respectivement 84,9 M€ et 42,7 M€
aux volumes sur ce type d’actif.
Volumes investis par typologie d'actif
100%
80%
59%
60%
40%
13%
20%
28%
0%
2018 2019 T1 2020
Pieds d'immeubles Centres commerciaux
Commerces de périphérie
Source : JLL
Si 2019 a été synonyme de résultats exceptionnels, les pieds
d’immeubles n’ont pas transformé l’essai en ce début
d’année et arrivent en 2ème position, avec 187 M€ soit 28 %
du marché dans son ensemble. Parmi les transactions les
plus significatives au T1, constatons l’acquisition d’un
portefeuille de 18 commerces parisiens par EMERIGE
(31,9 M€), ou encore celle par un investisseur privé du 25
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Stabilité des taux de rendement au T1 2020
A l’instar des actifs bureaux, logistiques ou encore locaux
d’activités, les taux de rendement sont restés stables pour
les actifs commerciaux au 1er trimestre, toutes typologies L’épidémie de Covid-19 a créé un environnement
confondues. d’incertitude sur l’économie mondiale et la
performance des marchés immobiliers. L’Europe et la
Taux de rendement prime au T1 2020 France se trouvent dans une situation totalement
En % évolutive la fin du 1er trimestre 2020. Dans ce contexte,
8 nous ne sommes pas en mesure de communiquer
7 d’estimation fiable sur les taux de rendement prime au
6 31 mars 2020, ni de communiquer de prévisions pour
5 la fin d’année. Les taux prime sont ainsi arrêtés au 31
décembre 2019.
4
3
2
1
0
Pieds Centres Retail Parks
d'immeubles commerciaux
Amplitude des taux de 2007 à 2009
Source : JLL
Taux de rendement au T1 2020
Ainsi, les taux de rendement en pieds d’immeubles
demeurent toujours à une valeur historiquement basse à
2,75 %, ceux des centres commerciaux à 4,75 % et enfin à
5,00 % pour les retail parks.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. Tous droits réservés. 6Panorama du marché de l’investissement en commerces en France – 1er trimestre 2020 Perspectives 2020, l’incertitude plane sur le marché de l’investissement La réaction des investisseurs en France est assez hétérogène produits ne devrait pas être suffisante pour impacter les prix. avec une partie ayant décidé de poursuivre ses opérations en Pour les actifs plus risqués, un rééchelonnement de la prime cours et une autre partie préférant suspendre son activité de risque pourrait se manifester avec une décompression des jusqu’à la fin du confinement afin d’avoir une meilleure taux dans les prochains mois. visibilité sur les conditions de marché. Si le 1er trimestre s’est déroulé de manière « classique », les effets de la crise sanitaire actuelle liée au COVID-19 devraient se ressentir à partir du 2ème voire du 3ème trimestre. Il est donc impossible, pour l’heure, de prévoir les volumes d’investissement sur l’ensemble de l’année 2020. Pour autant, d’importantes transactions actuellement en cours de négociation devraient venir alimenter le marché dans les mois à venir ; si l’on s’attend à voir un ralentissement du marché, un point positif reste cependant à souligner : nous n’avons pour l’heure déploré aucun deal avorté ni même de repricing à ce stade. Les français ont largement dominé le marché en 1er trimestre, et cette tendance devrait se confirmer dans les trimestres à venir, avec des investisseurs domestiques toujours actifs et/ou en veille stratégique, favorisés par une activité de financement certes ralentie, mais maintenue. En effet, les investisseurs étrangers devraient être moins actifs en 2020, se concentrant sur leurs marchés domestiques, du fait, d’un côté, de la difficulté logistique de voyager pour visiter les actifs, mais également dans une logique du « buy what you know » en réaction à la situation de crise qui impose le risque zéro. Enfin, concernant les prix des transactions, les taux devraient rester stables pour les actifs prime vers lesquels les investisseurs se tourneront en priorité dans la logique du « flight to quality » en période de crise, d’autant plus que le marché français est sous-offreur en produits prime de qualité et par conséquent une baisse même de la demande sur ces COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. Tous droits réservés. 7
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