Le taux de disponibilité industrielle chute, les loyers nets grimpent - GRAND MONTRÉAL - Devencore
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GRAND MONTRÉAL
PREMIER SEMESTRE 2018
MARCHÉ INDUSTRIEL
Le taux de disponibilité industrielle
chute, les loyers nets grimpent
GRAND MONTRÉAL
PREMIER SEMESTRE 2018
MARCHÉ INDUSTRIEL
La demande pour des locaux industriels Analyse du marché – Grand Montréal
modernes sur l’île de Montréal dépasse
l’offre
Loyer demandé net et disponibilité
7$ 8%
• L’économie montréalaise a dépassé toutes les attentes en 2017. Le PIB 6$ 7%
s’est accru de 3,5 % (sa plus forte hausse en vingt ans), l’emploi a subi une
croissance de 3,6 % et le secteur manufacturier et la construction ont 5$ 6%
prospéré. Si la croissance doit s’atténuer en 2018, elle demeurera sans
4$ 5%
doute robuste.
• Les améliorations tant attendues aux infrastructures, tel le nouveau pont 3$ 4%
Champlain, l’échangeur Turcot, le Réseau express métropolitain (REM, qui
2$ 3%
facilitera l’accès aux parc industriels, surtout dans l’ouest de l’île) ainsi que T1(14) T1(15) 1Q16 T1(17) T1(18)
la mise à niveau de la rue Sainte-Catherine sont bien avancés. De plus, le
gouvernement provincial s’est engagé à investir environ un milliard de Loyer demandé net (Prix par pied carré) Disponibilité (%)
dollars au cours des prochaines années pour l’amélioration des routes dans
Montréal et sa périphérie. Une fois complétés, ces projets de réfection
rendront la ville beaucoup plus accessible et conviviale pour les affaires.
Absorption nette
• L’inventaire de locaux industriels du Grand Montréal (GM) se situe à 345,5 Pieds carrés (milliers)
millions de pieds carrés, ce qui en fait le deuxième marché industriel en
importance au pays. Le taux de disponibilité global des locaux industriels 3 000
du GM a diminué de 1 % au cours des deux derniers trimestres pour 2 000
s’établir à 5,2 %. Conséquemment, les loyers nets demandés, toutes
1 000
catégories confondues, sont passés de 5,88 $/ pi2 à 6,09 $/ pi2 au cours
de la dernière année. 0
• Les taux de disponibilité les plus élevés se trouvent généralement dans les -1 000
catégories B et C, qui présentent de faibles hauteurs libres (24 pieds ou -2 000
moins) et moins d’installations modernes comme de vastes aires de
-3 000
chargement. T1(14) T1(15) T1(16) T1(17) T1(18)
• Les locaux de plus de 10 000 pieds carrés contigus avec une gamme
complète d’installations de pointe (tel des hauteurs libres de 28 à 36 pieds
avec possibilité d’accueillir des remorques de 53 pieds) sont loin de suffire
à la demande. Construction et livraison
Pieds carrés (milliers)
• Une bonne partie de l’activité de location et de développement industriels
en cours sont attribuables aux grandes entreprises qui ont des besoins 1 600
logistiques et d’entreposage considérables. Les secteurs des technologies, 1 400
du commerce électronique et des crypto-monnaies (qui peuvent profiter de 1 200
la conjoncture montréalaise et de ses coûts énergétiques relativement 1 000
faibles) amplifient également la demande en locaux industriels. 800
• La rareté de terrains viabilisés disponibles sur l’île de Montréal pousse bon 600
nombre d’organisations nécessitant de grands blocs d’espace contigu à se 400
déplacer hors de l’île, principalement sur la Rive-Sud et la Rive-Nord. Alors 200
que Molson Coors déménage ses opérations dans des installation de 600 0
T1(14) T1(15) T1(16) T1(17) T1(18)
M$ à Longueuil et que Costco se construit un centre de distribution de 550
000 pieds carrés à Varennes, Ikea s’installera bientôt dans un centre de En construction Livraison
distribution de 1,2 millions de pieds carrés à Beauharnois et Structube
quitte l’île pour un immeuble de 600 000 pieds carrés à Laval.
• Quelques projets spéculatifs ont été lancés, bien que l’on ait vu très peu de
ce type d’initiative dans la dernière décennie. Sur la Rive-Sud, par Résumé du marché – Grand Montréal
exemple, Quintcap construit un immeuble multilocataires de 55 000 pieds
carrés. Sur l’île de Montréal, l’un des grands projets tout juste annoncés est Trimestre Trimestre Trimestre année Prévision
l’immeuble de Bentall Kennedy à St-Laurent, à 216 000 pieds carrés. Ce courant précédent précédente 12 mois
bâtiment affichera des hauteurs libres de 32 pieds. Ces deux constructions
devraient être terminées cette année. Inventaire (PI2) 345,5 M 345,5 M 345,0 M
• Les investisseurs se sont aussi montrés actifs dans le marché immobilier Taux de disponibilité 5,2 % 5,6 % 5,9 %
industriel de Montréal. La demande continue d’entraîner les taux de
capitalisation à la baisse et les prix de vente sont en hausse. Parmi les plus Absorption nette (PI2) 1 582 609 1 671 756 676 658
importantes transactions institutionnelles des derniers mois, l’achat par Loyer demandé net 6,09 $ 6,04 $ 5,88 $
Fiera Properties du portefeuille de 9 immeubles d’Investors Group, soit 925
000 pieds carrés, une transaction d’environ 82,5 M$. On note aussi En construction (PI2) 1 441 085 1 129 600 575 663
l’acquisition par PIRET du 2200, rue de l’Aviation à Dorval, un complexe Livraison (PI2) 0 235 463 397 529
moderne de 292 000 pieds carrés. Le prix d’achat était de 32,5 M$.
2 (Source : Altus Insite)GRAND MONTRÉAL
PREMIER SEMESTRE 2018
MARCHÉ INDUSTRIEL
• En outre, au deuxième trimestre, Ivanhoé Cambridge et Blackstone ont • À Vaudreuil-Dorion, une ville en forte croissance située face à la pointe
acquis toutes les unités de fiducie émises et en circulation du PIRET, ouest de l’île, le taux de disponibilité est à 38,3 %, le plus élevé du GM.
soulignant la robustesse continue du marché immobilier industriel. • Outre Montréal, à Québec, le grand détaillant Simons a annoncé la
construction d’un centre de distribution de 570 000 pieds carrés livrable en
Les sous-marchés du Grand Montréal 2020.
• L’est de Montréal est le sous-marché au plus fort volume avec environ 75
millions de pieds carrés. Toutefois, une bonne partie de l’inventaire
Perspectives
disponible est constituée de locaux vieillissants de catégories B et C qui ne
Les tendances observées ces dernières années devraient continuer de
conviennent pas aux grandes exploitations. Le taux de disponibilité, toutes
s’ancrer. L’offre de locaux contemporains de grande superficie ne suffisant
catégories confondues, est passé de 5,3 % à 4,1 % cette année.
pas à la demande, la hausse de projets spéculatifs devrait se poursuivre. De
• Le sous-marché de Saint-Laurent, le deuxième en importance dans le GM, plus, nous pouvons prévoir que certaines entreprises, particulièrement celles
a subi beaucoup d’activité, le taux de disponibilité passant de 6,8 % à 6,2 avec des besoins en distribution et entreposage, continueront d’opter pour des
% cette année. Son inventaire industriel totalise 67,4 millions de pieds constructions sur mesure.
carrés et abrite un grand nombre d’entreprises de technologie de pointe.
Le loyer net moyen y est parmi les plus élevés de l’île, à 6,67 $/pi2. Comme l’espace disponible pour la construction sur l’île de Montréal continue
• Dans les secteurs centre-nord et centre-sud, le taux de disponibilité est de diminuer, l’attrait des investisseurs et des promoteurs pour la Rive-Nord et
stable, dépassant à peine 4 %, et le loyer net demandé varie de 5,98 $/pi2 la Rive-Sud s’amplifiera. Or, si l’on s’attend à ce que l’économie de Montréal
(au nord) à 6,67 $/pi2 (au sud). se stabilise quelque peu en 2018, elle demeurera forte et sa conjoncture
économique se renforcera davantage lorsque les travaux d’infrastructure
• Le sous-marché en plus forte croissance dans la région est la Rive-Sud,
seront complétés. Dans la plupart des secteurs du grand Montréal, le marché
devenue une plaque tournante pour l’entreposage et la distribution, avec
industriel favorise les bailleurs; les utilisateurs d’espaces et leurs conseillers
Costco, Ikea, Jean Coutu et Molson Coors. En outre, Amazon ouvrira un
devront donc être prêts à analyser leurs besoins à long terme ainsi que les
centre de données à Varennes. Le taux de disponibilité total a subi une
options d’occupation disponibles.
baisse, passant de 8,7 % à 7,7 % cette année.
• Dans l’ouest de l’île, le taux de disponibilité pour toutes catégories
confondues est à 4,9 % avec une absorption de plus de 300 000 pieds
carrés cette année.
Statistiques du marché –Grand Montréal
Inventaire En construction Taux de Absorption Absorption cumulative Loyer demandé
(pi2) (pi2) disponibilité (%) trimestrielle (pi2) à ce jour (pi2) net (Prix/pi2)
Laval 19 610 555 0 6,2 219 000 219 000 6,67 $
Montréal secteur Nord 52 196 672 0 4,3 366 789 366 789 5,98 $
Montréal secteur Sud 31 497 642 0 4,1 -584 052 -584 052 6,67 $
Est de l’île 75 263 734 29 600 4,1 62 513 62 513 5,70 $
Rive-Nord Lanaudière 3 812 493 0 7,3 107 839 107 839 5,83 $
Rive-Nord Laurentides 5 691 423 0 8,4 25 412 25 412 7,00 $
Rive-Sud 19 308 490 298 235 7,7 175 023 175 023 6,69 $
Vaudreuil Dorion 1 329 150 13 250 38,3 67 554 67 554 5,50 $
Ouest de l’île 45 425 464 0 4,9 303 553 303 553 5,72 $
Lachine 23 890 176 0 5,5 191 366 191 366 5,18 $
Saint-Laurent 67 441 929 0 5,8 647 612 647 612 5,64 $
Source : Altus Insite
Transactions de locations importantes
Locataire Bâtiment Sous-marché Type de transaction Superficie (pi2)
Ideal Centre Logistique Montréal 150, Montreal-Toronto Lachine Renouvellement et expansion 229 046
Pelican International 15300-A, Sherbrooke E. Est de l’île Nouveau bail 219 348
Surplus R.D. Inc. 150, Montreal-Toronto Montréal secteur sud Nouveau bail 159 046
Socadis 420, Stinson Saint-Laurent Renouvellement 143 927
Ross Ellis Printing Inc. 795, 90e Avenue Montréal secteur sud Renouvellement 125 000
Transactions de ventes importantes
Adresse Sous-marché Prix de vente Prix par pi2 Superficie (pi2)
225, avenue Lafleur Montréal secteur sud 7 975 000 $ 9,56 $ 833 815
5505-5559, avenue Royalmount Montréal secteur Nord 39 000 000 $ 121,08 $ 322 110
800, boul. Hymus Saint-Laurent 82 300 000 $ 274,49 $ 299 830
2345, boul. des Sources Ouest de l’île 26 275 000 $ 119,29 $ 293 275
2200, de L'Aviation Ouest de l’île 32 500 000 $ 56,30 $ 272 435
3 Source : Groupe de recherché DevencoreGRAND MONTRÉAL
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Devencore ltée
Agence immobilière
800, boul. René-Lévesque Ouest
Bureau 900
Montréal (Québec) H3B 1X9
Canada
Pascal Easton
Directeur, marketing et
développement de marque Bureaux de Devencore au Canada
Tél. : 514-392-9389
peaston@devencore.com
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CRITÈRES D’ANALYSE
Comme les critères utilisés pour établir les données statistiques peuvent être assujettis à certaines modifications au fil du temps, il pourrait être délicat de comparer les données publiées aujourd’hui et dans le futur
avec celles fournies dans les études de marché précédentes.
Pour toute reproduction partielle ou totale, la mention de la source fera foi d’autorisation.Vous pouvez aussi lire
