Plan de prévention des tissus pavillonnaires franciliens fragiles - DRIHL-IF Marion Le Carrer
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PREFET DE LA REGION ILE DE FRANCE
Direction Régionale et Interdépartementale
de l'Hébergement et du Logement
Plan de prévention des tissus
pavillonnaires franciliens
fragiles
Marion Le Carrer
DRIHL-IF
CRHH du 18 octobre 2019
Contexte
Le pavillonnaire, un segment de parc en pleine mutation qui fait
l’objet de préoccupations croissantes en Île-de-France
Nécessité de mieux connaître ce parc et ses occupants afin de
mieux orienter l’action publique
Inscrit dans les objectifs du SRHH (Axe IV, action 4 : Lutter
contre les spirales de dégradation du parc privé )
« Le SRHH favorisera les mesures de repérage des tissus
concernés et favorisera l’émergence d’une stratégie régionale sur
la diversification des tissus pavillonnaires en mutation.»
2
I) Diagnostic régional sur les
tissus pavillonnaires
franciliens
3
Données de cadrage régional
1,5 millions de maisons individuelles en
Île-de-France en 2015 (25% du parc)
En Seine-et-Marne, plus d’un logement
sur deux est une maison
70% du parc individuel francilien est
situé en grande couronne…
…Mais la Seine-St-Denis compte à
elle seule 150 000 maisons
(près d’un logement sur quatre)
Les occupants sont à près de 90%
des propriétaires
4
Les principales caractéristiques du parc
En moyenne, une maison sur deux a plus de 95m² de surface
habitable…
… Mais 40% des maisons de la Seine-St-Denis ont une
surface inférieure à 75m²
Près de 60% des maisons ont été construites avant 1975,
et 1/3 avant 1949
Les maisons individuelles représentent ¼ du parc mais
sont responsables de 40% des consommations
énergétiques du secteur résidentiel en Île-de-France
Près de 144 000 maisons sont chauffées au fioul en
2015 (10% du parc individuel) surtout en zone rurale
5
Les occupants du parc Les ménages nombreux (au moins 6 personnes)
Les personnes seules individuel
La problématique
des personnes
seules touche à
la fois le cœur de
l’agglomération
et les franges de
l’Île-de-France
Des occupants
moins mobiles
qu’en copropriété
Un vieillissement
Les ménages de moins de 40 ans
généralisé mais très
Les ménages de 75 ans et plus
marqué en petite
couronne
Beaucoup de
ménages jeunes
dans le cœur de la
Seine-et-Marne
6
Volume et prix de vente moyen des maisons individuelles entre 2011 et 2015 par EPCI-EPT
Le niveau de vie des
ménages dans les tissus
pavillonnaires
Des ménages dans l’ensemble
moins pauvres qu’en copropriété
Mais de fortes polarisations selon
les revenus des ménages qui
s’illustrent dans le marché
immobilier
Les maisons occupées par des ménages du parc privé dont les
revenus sont inférieurs à 60% des plafonds d’attribution HLM Les maisons occupées par des ménages du parc privé dont les
revenus sont supérieurs à 150% des plafonds d’attribution HLM
7
Evolutions de CSP entre vendeur et acquéreur de maison entre 2011 et 2015
Les effets de gentrification / 100%
toutes CSP vers retraité
paupérisation liés au marché 90%
maintien CSP
immobilier 80%
intermédiaires
autres mouvements
70% (CSP intermédiaires,
35% des personnes ayant acheté une maison entre sortie retraite)
2011 et 2015 sont cadres / artisans / commerçants / 60%
maintien CSP+
chefs d’entreprise / professions libérales
(contre seulement 10% d’ouvriers) 50% "vers le haut"
40%
Des effets de gentrification très marqués dans le parc
ouvrier à CSP+
individuel : les ménages vendant leur maison sont 30%
ouvrier à ouvrier
majoritairement remplacés par des ménages d’une
CSP « plus élevée »… 20%
"vers le bas"
10%
… Mais des phénomènes de paupérisation existent CSP+ à ouvrier
dans les territoires moins valorisés de l’agglomération 0%
75 77 78 91 92 93 94 95 source : PNS-Base Bien;
Traitement : DRIHL-OEE-MLC
8
Maisons inconfortables, suroccupées,
insalubres : le parc individuel n’échappe
pas aux problématiques d’habitat indigne
dans les territoires déjà fragilisés
11,5% du parc individuel de Plaine Commune est surocccupé
(moyenne régionale : 1%)
Effet de « report » des problématiques d’insalubrité aux franges des
quartiers d’habitat collectif fragilisés
Mais les territoires ruraux sont également concernés par l’habitat
individuel ancien vétuste
Une maison sur 100 divisée en 10 ans en
Seine-St-Denis (0,5 sur 100 sur l’ensemble de
la région)
Typologie des EPCI
• Groupe 1 : EPT fragiles avec problématique « habitat indigne » prononcée
nombreux facteurs de fragilité du tissu : beaucoup de suroccupation, maisons anciennes et petites,
part importante de maisons en confort partiel, beaucoup de ménages nombreux (6 personnes ou plus), part
importante de ménages à faibles ressources , part importante de PPPI, beaucoup de divisions pavillonnaires.
• Groupe 2 : EPCI/EPT « riches et vieillissants »
part très importante de ménages aisés, des prix de vente de maison très élevés, et des ménages âgés
• Groupe 3 : Grappe d’EPCI « dynamiques » présentant peu de signes de fragilité
Ces EPCI se distinguent par une part importante de grands logements, des habitants relativement aisés, des taux de PPPI très faibles et très peu de division
pavillonnaire. Les prix de vente des maisons restent élevés mais moins que dans le groupe 2. La part de maisons construites avant 1949 y est faible.
• Groupe 4 : EPCI « intermédiaires »
Groupe d’EPCI assez disparates (CU, CA, CC) marqués par un marché immobilier assez dynamique, des logements plus grands que la moyenne, une part
importante de logements construits après 1975.
• Groupe 5 : « EPCI aux franges nord, ouest et sud de l’IDF + centre du 77»
Les EPCI de ce groupe comptabilisent moins de maisons que les précédents, du fait de leur caractère plus rural et moins densément peuplé. L’habitat individuel
représente néanmoins le type d’habitat dominant de ces territoires. Ce groupe regroupe majoritairement des communautés de communes comportant une part
importante de maisons construites après 2000, avec des taux de vente relativement élevés.
• Groupe 6 : « franges fragiles de la Seine-et-Marne »
Comme pour le groupe 5, le volume de maisons y est plus faible mais représente le type d’habitat dominant de ces territoires.
Ces EPCI se distinguent par la part importante de maisons construites avant 1915, des ménages plus pauvres que dans les autres EPCI de même type, et des
prix de vente plus faibles. La part de personnes seules y est relativement importante, et les ménages de plus de 5 personnes très rares
10II) Ciblage des communes
selon les enjeux du plan de
prévention
11Les quatre axes du plan de prévention
1) Repérage des situations à risque au regard de l’évolution du peuplement
Alerter sur le risque de paupérisation et de dépréciation liés au renouvellement du quartier
Indicateurs : âge des ménages (> 60 ans et > 74 ans) ; marché immobilier en décrochage ; effet de vieillissement
des acquéreurs par rapport aux vendeurs, ; effets de paupérisation
2) Habitat indigne et division pavillonnaire à risque
Prévenir les risques de division pavillonnaire et les concentrations d’habitat indigne
Indicateurs : PPPI ; suroccupation ; maisons vacantes ; marché immobilier en décrochage ; maisons divisées ;
présence d’une gare (actuelle ou en projet) de transports en commun à proximité
3) Amélioration énergétique
Lutter contre la précarité énergétique et massifier les travaux de rénovation énergétique
Indicateurs : ressources des occupants ; maisons construites avant 1975 ; maisons chauffées au fioul ou à
l’électricité
4) Adaptation au vieillissement
Cibler les concentrations de publics précaires et y valoriser les aides de l’Anah
Indicateurs : âge des ménages (> 60 ans et > 74 ans) ; effets de vieillissement par les acquéreurs ; ressources des
occupants
12Axe 1 – Repérage des situations à risque au regard de l’évolution du peuplement
Les actions :
Identifier les territoires à
risque à partir d’une
cartographie régionale
Accompagner les
collectivités
territoriales concernées :
Présentation des enjeux
communaux et infra-
communaux en fonction
des besoins
soulevés (séminaire
régional)
Inscrire les risques de
dégradation dans les
politiques locales de
l’habitat afin d’orienter les
actions à effectuer via la
rédaction du porter-à-
connaissance des PLH
13Axe 2 – Division pavillonnaire à risque et habitat indigne
Les actions :
Identifier les
territoires à forte
concentration d’habitat
indigne et présentant
des risques de division
pavillonnaire
Communiquer sur les
différents outils
permettant de
développer une offre
locative de qualité
(réalisation de fiches
réglementaires pour
accompagner les
propriétaires)
Développer un
partenariat avec
différents organismes
pour construire des
outils de repérage et de
signalement,
notamment l’EPFIF pour
orienter les actions de la
SIFAE sur les territoires
à risque
14Repérage des quartiers pavillonnaires sensibles :
Analyse infra-communale sur les marchés immobiliers dépréciés
Objectif : faire ressortir, au sein des communes ciblées comme prioritaires, les
quartiers potentiellement les plus à risque de subir des phénomènes de
« décrochage », de paupérisation, et en particulier de division pavillonnaire à
risque
Méthode : Recherche « d’effets de grappe » au niveau infra-communal à partir de
l’analyse géolocalisée des ventes de maisons individuelles croisée avec les
périmètres d’intervention publique et les servitudes ayant des effets sur les 15
marchés immobiliers (QPV, ZSP, PPRT, PEB)Axe 3 – Amélioration énergétique Les actions : Pour lutter contre la précarité énergétique : Identifier les territoires concernés et les mobiliser en promouvant les dispositifs opérationnels de rénovation énergétique (OPAH, PIG…) Cibler les propriétaires occupants et les encourager à réaliser des travaux de rénovation complète et performante (campagne de communication ciblée) Pour massifier les travaux dans les quartiers pavillonnaires homogènes : Définir une méthode pour identifier les quartiers présentant les mêmes modes constructifs Lancer un appel à manifestation d’intérêt afin d’identifier les territoires volontaires pour cette expérimentation 16
Axe 4 – Adaptation des pavillons au vieillissement des ménages
Les actions :
Identifier les territoires
concernés par le
vieillissement
Accompagner les
propriétaires occupants
ayant des difficultés à
accéder aux prêts dans
la réalisation des travaux
d’adaptation de leur
logement (campagne de
communication sur les
aides existantes)
Accompagner les
propriétaires vers la
rénovation énergétique
de leur logement (actions
de communication)
17Prochaines échéances
Mise en ligne du diagnostic régional (rapport complet)
novembre 2019
Organisation du séminaire régional avec les collectivités
11 décembre 2019
Massification des travaux de rénovation :
Lancement d’une première expérimentation – à partir de
novembre 2019
Lancement d’un AMI « rénovation/massification dans les
quartiers pavillonnaires » – 2nd trimestre 2020
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