Point de conjoncture du second semestre : quelles dynamiques de reprise ? - Réunion adhérents - 3 septembre 2020 - IEIF
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Réunion adhérents – 3 septembre 2020
Point de conjoncture du second semestre :
quelles dynamiques de reprise ?
Les
intervenants
23 janvier 2020
Matinée prospective IEIF :
2020-2021 : nouveau cycle
ou fin de cycle ?
Après une décennie de mutations
majeures, quelles perspectives
pour l’immobilier ?
Mahdi MOKRANE Pierre SCHOEFFLER
Directeur Recherche & Senior Advisor
Stratégie
PATRIZIA IEIF
De la récession programmée au rebond aléatoire Pierre SCHOEFFLER
Économie 4
Perspectives de l’économie française
Selon la Banque de France, la croissance économique en France devrait chuter de 10% sur 2020
soit une perte de richesse de l’ordre de 220 milliards d’euros
Rebond anticipé de 7% en 2021 et de 4% en 2022, ramenant le niveau de PIB en volume fin 2022 au
niveau de fin 2019
Répartition par emploi des agents économiques: consommation des ménages -10%, investissement
des entreprises -25%, stabilité de la consommation publique
Répartition par revenu des agents économiques: ménages -2%, entreprises -17%, administrations
publiques -24%. Cette répartition est très asymétrique par rapport aux quotes-parts de revenu dans
un contexte normal et traduit les transferts massifs mis en œuvre par les administrations publiques
à destination des ménages et des entreprises portant la dette publique à 120% du PIB fin 2020
La reprise reste conditionnelle à la reprise de la consommation des ménages et de l’investissement
des entreprises
Après un rebond de la consommation en mai et juin à la sortie du confinement, un tassement est
déjà sensible en juillet et en août. Le taux d’épargne des ménages est monté à près de 30% du
revenu disponible durant la période de confinement, cette épargne forcée devient une épargne de
précaution
Le faible taux d’utilisation des capacités n’incite pas les entreprises à investir
En fin d’année 2020 l’activité économique devrait rester 5% en dessous de la « normale »
La mise en place des plans de relance français et européen sera clé pour une sortie par le haut
5
Pétrification de l’économie
Les mesures publiques de soutien à l’économie durant le confinement ont consisté à « pétrifier »
l’économie pour tenter de la faire redémarrer ensuite mais la perte de revenu national doit in fine
être soldée
Avec l’allégement des mesures d’indemnisation du travail partiel, les destructions d’emploi vont
s’accélérer durant l’automne et l’hiver, provoquant par contrecoup une stagnation du revenu
disponible brut des ménages
Le retour à la normale du droit des faillites fin août ainsi que l’échéance principale de
remboursement des prêts garantis par l’Etat au printemps 2021 risquent de déboucher sur une
vague de défaillances d’entreprise au bilan trop dégradé. La hausse des défaillances d’entreprises
devrait être du même ordre de grandeur que lors de la Crise Financière Globale
La conjoncture immobilière risque de devenir de plus en plus incertaine avec un décalage de six
mois par rapport au creux de l’activité économique du 2ème trimestre
L’immobilier résidentiel résiste bien pour le moment mais la montée du chômage et le relatif
durcissement des conditions d’emprunt peuvent peser sur les prix
L’immobilier de bureaux connaît un effondrement de la demande placée avec une forte dégradation
anticipée de l’emploi alors que les conditions d’utilisation des surfaces sont tiraillées entre la
nécessaire distanciation sociale et le développement du télétravail
6
Part des salariés en demande d’indemnisation
en % de l’emploi en France en mars
Source : Datastream, Coface
7
Le plan de relance européen
Le plan de relance européen de 750 milliards d’euros contient les bons ingrédients
La part importante des subventions par rapport aux prêts devrait permettre de renforcer les fonds
propres des entreprises
L’angle de soutien sectoriel en complément du volet national est un gage d’efficacité
La taille de l’ordre de 5 % du PIB de l’Union Européenne est aussi à la hauteur de l’enjeu
Par son financement, il contient aussi un germe de solidarité budgétaire de type fédéral qui permet
de consolider la construction européenne au-delà de la solidarité monétaire assurée par la BCE en
zone euro
L’émetteur est l’Union Européenne elle-même, la charge de la dette sera servie par le budget
européen et d’éventuels impôts européens
Ce plan communautaire de soutien à l’investissement prévu en 2021 complète l’activation en mars
du Mécanisme Européen de Stabilité et de la Banque Européenne d’Investissement
Les lignes de crédit du Mécanisme Européen de Stabilité, qui s'établissent à 2 % du PIB de tout pays
en faisant la demande, seront débloquées sans conditions restrictives
Un fonds de garantie de la Banque Européenne d’Investissement abondé par les états membres
permet de garantir 200 milliards d’euros de prêts supplémentaires
8
Perspectives économiques dans le monde
D’après la Banque Mondiale, la croissance mondiale devrait fléchir de 5% en 2020
Un rebond de 4% en 2021 serait insuffisant pour combler le manque à gagner
En 2020, le choc à la baisse sur le PIB serait de 9% en zone euro et de 6% aux Etats-Unis, le PIB en
Chine progresserait de 1%
En 2021, la zone euro rebondirait de 5%, les Etats-Unis de 4% et la Chine de 7%
Le commerce international devrait chuter de 13% en 2020 et ne repartir que de 5% en 2021
9
Fortes différences entre pays dans la perte d’activité
par rapport à la normale en avril
Source : OFCE, WIOD
10L’impact du confinement sur l’emploi salarié en avril est absolument majeur
Entre avril et juillet, le télétravail a baissé de moitié en France et d’un tiers au Royaume-Uni
Source : OFCE, OIT
11Des mesures d’endiguement à la hauteur des enjeux
Que ce soit en Europe, aux USA ou au Japon, le schéma est le même : les Etats supportent les revenus des
agents privés sous forme de prêts et de subventions et se financent à taux zéro de façon permanente
auprès des banques centrales
La transmission des politiques monétaires accommodantes à l’économie est pour le coup très efficace,
beaucoup plus que lorsqu’elle passait par le système bancaire lors de la Crise Financière Globale
Alimentées par les dépôts à vue des agents privés, la croissance des masses monétaires accélère
fortement un peu partout
Plus de 5 % en rythme annuel au Japon en mai, le plus haut niveau depuis 30 ans, près de 10 % en zone
euro, plus de 20 % aux USA, record historique : c’est beaucoup pour des économies en récession
Cette liquidité est certes une condition nécessaire pour un redémarrage de la demande, mais elle peut
aussi alimenter une épargne de précaution investie dans les actifs financiers et immobiliers
Le calibrage des mesures d’endiguement, correspondant grosso modo à 20 % du PIB mondial, apparaît en
effet bien dimensionné pour faire face au déficit mondial de croissance de l’ordre de 5 % en 2020
Il y a un effet de double comptage entre les mesures fiscales et les mesures monétaires
Dans certains pays, ce calibrage apparaît tout de même surdimensionné : plus de 40 % du PIB aux USA, 30
% en zone euro et au Japon contre seulement 15 % en Chine. Avec ces niveaux de stimulus, on ne peut pas
exclure l’hypothèse d’une sur-réaction de l’économie par la demande
12Un stimulus fiscal et monétaire parfois surdimensionné
La Chine a beaucoup moins monétisé la crise du Covid-19 que les Etats-Unis
Source : FMI
13Marchés financiers 14
Les marchés financiers apparemment de retour au monde d’avant
Les marchés financiers ont dans l’ensemble réagi beaucoup moins violemment que lors de la crise
Internet en 2001 ou de la crise financière globale en 2008. Le bear market sur les actions a duré
trois semaines en mars-avril, celui suivant la crise Internet a duré quatre ans et celui suivant la crise
financière globale deux ans et demi
A ne considérer qu’eux, on aurait du mal à imaginer le tsunami économique en cours
Pourtant ils sont passés par une période d’extrême stress de liquidité en Europe, qui a motivé une
intervention d’urgence de la BCE avec le lancement du Pandemic Emergency Purchase Programme.
Sans cette intervention, certains segments de marché peu liquides tels que celui des obligations
High Yield mais également le marché monétaire auraient été affectés
Sur les marchés d’actions, après avoir plongé de 30%, l’indice CSI300 est 10% au dessus de son
niveau de début d’année, l’indice S&P500 a gagné 5% et l’indice Europe STOXX600 est encore 10%
en recul
Ces rebonds des indices sont trompeurs car la composition des indices a profondément changé : les
secteurs de la technologie et de la santé ont nettement progressé, les secteurs du tourisme et des
transports sont sinistrés
15Les marchés financiers apparemment de retour au monde d’avant
Sur le marché des dettes souveraines, le taux des emprunts d’Etat à 10 ans en France et en
Allemagne est 30 points de base en dessous du niveau de début d’année, le taux des US Treasuries
est 125 points de base en dessous
C’est une des explications de la bonne tenue des actifs risqués
Sur le marché des obligations d’entreprise en Europe, le taux des obligations Investment Grade est
au niveau de début d’année et celui des obligations High Yield 100 points de base au dessus
Mi mars, le taux des obligations Investment Grade avait progressé de 150 points de base et le taux
des obligations High Yield de 580 points de base
Une forte hausse du nombre de rétrogradation des obligations Investment Grade notées BBB en
High Yield est anticipée dans les prochaines mois, à l’instar de ce qui s’est produit lors de la Crise
Financière Globale ou de la Crise de l’euro
Sur les actifs alternatifs, l’indice Hedge Funds Global est au niveau de début d’année, l’or gagne 25%
Quand les marchés sont très secoués, ils deviennent difficiles à arbitrer et l’incertitude profite à l’or,
qui joue le rôle de monnaie refuge d’autant plus facilement qu’aucune grande devise aujourd’hui ne
porte d’intérêt, voire porte un taux réel négatif
Les stratégies de diversification n’ont pas joué durant la période de stress en mars-avril
16Marchés
immobiliers
17La question de l’inflation
A court terme, l’inflation en France devrait rester très faible, proche de 0,5 % en rythme annuel
Ceci malgré une hausse des prix de l’alimentation et des coûts salariaux unitaires en forte progression,
conséquence de la baisse des heures travaillées et l’apparition de coûts sanitaires
La dégradation du marché de l’emploi va peser sur les salaires
Faiblesse du prix des matières premières dans le monde
A moyen terme, les mesures de soutien de la demande et les relocalisations régionales des chaînes de
valeur devraient raffermir l’inflation
La déglobalisation de la production pourrait aussi conduire à une déglobalisation financière, c’est-à-dire
à une réduction des déséquilibres des balances courantes permettant d’envisager un meilleur bénéfice
de la diversification de portefeuille entre zones économiques et monétaires
A long terme, l’excès de création monétaire non converti en production pourrait exercer une pression à
la hausse sur l’inflation
En particulier si la demande de monnaie faiblit par perte de confiance dans les institutions publiques
Tout dépendra de la vitesse de circulation de la monnaie qui, sur le long terme, est liée au niveau de taux
d’intérêt. L’équilibre est précaire pour les Banques centrales qui doivent à la fois fournir des liquidités à
l’économie alimentant la masse monétaire et des taux d’intérêt bas pour contenir sa vitesse de
circulation
18L’or devise refuge et l’immobilier
Source : CBRE, LME
19Baisse temporaire de l’indexation des loyers
La chute du PIB en volume et la faiblesse de l’inflation vont avoir un impact direct sur
l’indexation des loyers tertiaires
L’ILAT pourrait baisser de plus de 5% en 2020 et l’ILC de plus de 6%, suivi d’une reprise de
1,5% en 2021 et 2022
L’effet de ces ajustements sur les valorisations réalisées à partir de l’actualisation de revenus
locatifs est faible, inférieur à 1%
20Baisse temporaire de l’indexation des loyers
Source : INSEE, IEIF
21Quel comportement de la prime de risque ?
Avant la crise du Covid-19, la prime de risque sur les bureaux Prime Paris QCA, exprimée
comme l’écart entre le taux de capitalisation et le taux d’intérêt réel des OAT à 10 ans, était
supérieure de 1 % à son niveau moyen observé depuis 1996
Le marché était globalement à l’équilibre, voire sous-valorisé
Les marchés d’actions reflètent le fait que les secteurs économiques sont très diversement
impactés par la crise et les marchés obligataires témoignent d’une forte discrimination dans
la prise en compte du risque de crédit : la dispersion de la prime de risque locatif a donc
fortement augmenté selon l’activité et la qualité des entreprises locataires
La crise va révéler, accélérer ou modifier de nombreux comportements qui vont toucher
l’usage des bureaux, des commerces et des logements. Ceci va impacter l’investissement
immobilier dans ses fondements et dans sa valorisation
Il faudra attendre quelque mois pour en tirer des leçons pérennes sur l’équilibre entre l’offre
et la demande locative, ainsi que sur les primes de risque d’obsolescence et de liquidité
exigées par les investisseurs
22Signaux de marché
En France, l’indice EDHEC IEIF de prix des SCPI investies en immobilier d’entreprises est en
hausse de 0,6% sur le premier semestre
En mai l’indice enregistrait une baisse de 2,0% par rapport au début de l’année
En Europe, le rendement en capital de l’indice INREV All Funds s’inscrit en recul de 2,0% sur le
premier semestre
Cet indice couvre 330 fonds totalisant 200 milliards d’euros d’actif net avec un LTV moyen de
20%
Les performances de l’immobilier coté en Europe sont très diversifiées selon les segments
immobiliers
L’indice de prix du résidentiel est 10% au dessus de son niveau de début d’année et celui de la
logistique au même niveau, les autres segments sont en dessous : les bureaux de 30%,
l’hôtellerie de 50% et les commerces de 65%
23La valeur de parts des fonds immobiliers non cotés en France varie peu
Source : EDHEC, IEIF
24L’immobilier coté en Europe discrimine fortement les segments
Source : EPRA
25Perspectives 26
Entre ligne de crête, risque de dislocation et risque de bonne surprise
Même sans considérer la possibilité d’un retour de la pandémie, la ligne de crête qui permet d’envisager
un retour sans heurt à la normale est étroite
Derrière l’observation des agrégats économiques moyens se cache une très forte augmentation des
disparités de situation entre ménages, entreprises, secteurs économiques, pays
De façon générale les plus faibles financièrement sont pénalisés et les plus solides sortent renforcés, la
cohésion de l’ensemble est fragilisée
A part certains segments comme les commerces ou l’hôtellerie, le marché immobilier va-t-il enjamber la
crise sans choc majeur de performance?
Pour de multiples raisons invoquées précédemment, notamment le poids de la dette, si l’investissement
et la consommation ne repartent pas, l’activité économique peut rester moribonde
Dans ce cas la baisse de l’activité immobilière pèsera sur les loyers
Mais si la demande repart, le stimulus fiscal et monétaire massif peut réserver de bonnes surprises en
termes de croissance
Les investissements dans la transition vers une économie décarbonée en particulier dans les secteurs du
transport et de l’énergie (« Green New Deal ») peuvent être un des vecteurs de croissance
Un tel redémarrage aurait des effets sur les anticipations d’inflation à long terme, l’immobilier
changerait progressivement son statut de valeur de rendement à valeur d’indexation
27Le règne de l’incertitude
L’exceptionnelle violence du choc provoqué par le confinement durant deux mois de près de la moitié de
l’humanité rend toute perspective incertaine par impossibilité de se raccrocher à un épisode comparable
ou commensurable pour en tirer une modélisation
Se rajoute l’amplification extrême des politiques monétaires accommodantes qui en elle-même
constituaient déjà une terra incognita pour les économistes et les financiers depuis le début de leur mise en
œuvre en 2009 aux USA
Un fil rouge relie néanmoins tous les scénarios que l’on peut ébaucher : celui de la nécessaire confiance des
ménages dans l’économie, les institutions et ultimement la monnaie
28Quel rebond pour l’immobilier en Europe Mahdi MOKRANE
Quel rebond pour
l’immobilier en Europe?
Point de conjoncture IEIF
3 Septembre 2020
Mahdi Mokrane
Head of Investment Strategy and Research
PATRIZIA | © 2020PATRIZIA overview
Local footprint for direct real estate investments
19 offices in Europe provide unrivalled pan-European transaction & asset management platform
Local teams across Europe
to offer our clients in depth knowledge
32% 26%
Fund Management & Asset & Development
Services Management
Stockholm
10% 5%
> 800 Transactions
Management
Capital Markets,
Client Services & Research
employees Copenhagen
6% 22% Manchester
Hamburg
Digitalisation, Tech & Corporate Finance, Legal & Dublin
Amsterdam
Innovation Other corporate
Berlin
Thames Valley
Warsaw
London Frankfurt
Brussels
Augsburg (HQ)
Luxembourg
65% 16% Paris
Munich
Germany & CEE UK & Ireland Zurich
4% 9%
18 Nordics BeNeLux
Milan
countries 4% 3%
South-West Europe Other (ex-Europe)
Madrid
PATRIZIA real estate investment & management offices, Markets with PATRIZIA management & capital markets operations.
Information as at 31 March 2020 except offices as at 1 May 2020. Figures may not add up due to rounding. Regional split based on real estate professionals.
PATRIZIA | © 2020 | 2PATRIZIA overview
Assets under management
Our pan-European investment strategies are designed to achieve the objectives of our institutional clients
EUR
45.3 bn 17 m sqm > 70 %
assets under assets under resilient core/core+
management management strategies
13% 7%
4%
24%
4%
11% 34%
7%
AuM by AuM by AuM by
5% geography sector risk style 55%
60%
11% 26% 21%
18%
Germany UK & Ireland Office Retail Core Core+
Logistics &
Netherlands France & Belgium Residential Industrial Value add Opportunistic
Other
Nordics Rest of World Infrastructure (healthcare, hotel, etc.)
Information as at 1 June 2020. AUM allocations based on forecast financials. Figures may not add up due to rounding.
AUM based on total real estate under management and administration. AUM by risk style based on vehicle level breakdown.
PATRIZIA | © 2020 | 3PATRIZIA overview Products overview Direct & indirect investment opportunities allow our clients to achieve their individual portfolio objectives Commingled Funds Club Deals/ JVs Separate Accounts Multi Manager Products Management Mandates • Open-/ • Targeted business • Individual, nimble • Indirect real estate in- • Advisory services closed-ended funds strategy strategies vesting across the globe • Asset, development • Specific themes • Small club of like-minded • Designed to achieve • Allows broad mgmt. and/or platform • Institutional & retail institutional partners specific objectives of diversification of clients’ for direct real estate clients institutional client property exposure investments or funds PanEuropean Gran Via 21 European Diversified 1 PMM Global IV Madame Tussauds Europe, commercial ES, retail & hotel Europe, diversified Global, diversified London, leisure PATRIZIA | © 2020 | 4
Outlook: the New Normal
COVID-19 will be a recession trigger, trend accelerator and a paradigm shifter
COVID-19 will cause one of the largest global
recessions on record
• Some countries will bounce back fast, others will lag
with a deeper and slower recovery
• But there is a downside risk linked to COVID-19
resurgence
• Many of our tenants will be unsettled & forced to
rethink their optimal occupational needs
COVID-19 will accelerate trends and be a
disruptor
• Trends: e.g. e-commerce and retail, de-globalisation
and nearshoring, increasing importance of operational
real estate and technology,
• Disruptor: hyper-urbanisation and the 24h city will be
challenged, emergence of the 18h city?, rethinking
speed of recovery
office occupation, rethinking health systems, life
science and healthtech
PATRIZIA | © 2020 | 5Outlook: the New Normal
COVID-19 will change the investment cycle from “Late” to “New” cycle
Lower for longer means more appetite for real assets
• Interest rates will stay low for even longer, even if we see a modest return of fiscally-boosted inflation
• Investors will continue increasing their allocations to real assets as a substitute for fixed income (a
dying asset class)
Follow the (fiscal) money consumers will benefit more than corporates
• End of monetary dominance and prompt the emergence of fiscal dominance – few countries will win
(Northern Europe mainly)
• B-to-C (consumer fundamentals and e-commerce) with pricing power will do better than B-to-B (
“Businesses” will run for cash)
Value beats growth – general preference for income over capital growth
• Multi-asset class portfolios: Investors will favour “value” (discount to fundamentals – often high
dividend) over “growth” (bet on future potential ie capital appreciation) investment strategies.
PATRIZIA | © 2020 | 6Fixed income looks to be a dying asset class
Drastic evolution of multi-asset class portfolios since the early 1990s
US public pension fund allocation Asset mix required to earn 7.5%
100% 100%
12%
90% 24% 90%
27%
80% 35% 80%
47% 52%
70% 70%
43%
72% 76% 60%
60% 100%
96% 94% 50%
50%
40%
40% 76%
73% 30% 39% 33%
30% 65%
53% 20%
20% 10%
28% 24% 5% 12%
10% 0% 4%
0% 4% 6% 1995 2005 2015
1952 1962 1972 1982 1992 2002 2012 2018 Private Equity Real Estate
Equities & Private Assets Fixed Income Equities Fixed Income
Private Assets 0% 9% 45%
Source: Federal Reserve 2019, Callan Associates,
PATRIZIA | © 2020 | 7Where to focus in the New Normal?
Residential, logistics and food retail will continue to prove resilient and have lasting fundamental pricing power
Residential multifamily Logistics Food retail
(Incl. senior living) Hub (motorway big box) and urban Food retail and food-anchored retail
• NOI growth of residential investments is • Logistics came into COVID-19 strong and • We see value (income yield) in food retail and
significantly less volatile than commercial NOI proved resilient during the worst part of the food anchored retail outlets and recommend a
(office, retail or industrial) episode selective approach
• The general demand-supply imbalance is • Structural tailwinds (e-commerce) • We recommend focussing in Germany, the UK
unchanged, supporting the market accelerating and the Netherlands
fundamentally
Other property types will offer opportunities as pricing adjustments may over-react (offices, hotels, student housing, …)
PATRIZIA | © 2020 | 8Alternatives are already part of the solution in the US
A somewhat similar evolution is to be expected in Europe
NCREIF 2018 NAREIT 2019
Manufactured housing;
Hotels; 1%, Single-family; 2% 2%
Industrial; Diversified; 5% Office; 9%
16%
Office; 36% Storage; 5%
Apartments; 12%
Data centres; 7%
Healthcare; 10%
Retail; 13%
Retail; 23% Cell towers & other; 22% Industrial; 10%
Apartments; Hotels; 3%
24%
Alternative sector 56% Core Sectors 44%
Alternative sectors make up 56% of the NAREIT Public RE index in 2019
Source: Green Street Advisors, NCREIF NPII, NAREIT
PATRIZIA | © 2020 | 9European residential as a bond substitute
Residential offers stability and attractive income growth over time: portfolio stabiliser and income enhancer
Long term comparison of NOI performance (by sector – Europe) Indexed NOI in sectoral comparison (index 2000 = 100)
200
180
160
140 160
120
100 120
80
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
80
FR DE NL SE
Avge Residential Avge Office
residential office retail industrial
Avge Retail Avge Industrial
Heftier
400 residential spread vs Gilts in Europe than in the US (bps) Govt bonds vs. Residential - Total Return Index (Base 100 in 2000)
350 450
300 400
250 350
200 300
150 250
100
200
50
150
0
-50 100
-100 50
-150 0
Europe Avg. US EMU 10 YEAR. GOVT. TOT Return INDEX Resi TOT Return
Source: PATRIZIA, * Average NOI/sqm in Germany, France, Netherlands, Sweden
PATRIZIA | © 2020 | 10European residential transactions mirror sector’s attractiveness
From €5bn to €50.8bn, in other words from less than €100m per week to almost €1bn per week shows the high
attraction of residential investments for institutional investors
70 bn €
60 bn €
50 bn €
40 bn €
30 bn €
20 bn €
10 bn €
0 bn €
2008 Q1
2009 Q1
2010 Q1
2011 Q1
2012 Q1
2013 Q1
2014 Q1
2015 Q1
2016 Q1
2017 Q1
2018 Q1
2019 Q1
2020 Q1
Source: RCA
PATRIZIA | © 2020 | 11Un-Supervised Machine Learning in investment strategy
Clustering areas based on the availability of amenities
Amenities used on a Amenities with negative
daily basis vs. association
Source: PATRIZIA with R-studio, R-markdown, via google API, Empirica API, EC2 engine in AWS.
PATRIZIA | © 2020 | 12Location, location, location has now become: data, data, data
Which locations would a machine propose to select as potential investment areas based on local amenities ?
Highest
Munich amenity score
supply
of positive
amenities What were the top 10 most
100% important features used for
the score outcome of this
specific location?
Bus stops
Butcher
Fast food
Fuel
Ca. 40% Greengrocer
Park
Pharmacy
0% Playground
Restaurant
Lowest Supermarket
supply
of positive
amenities
Source: PATRIZIA with R-studio, R-markdown, via google API, Empirica API, EC2 engine in AWS.
PATRIZIA | © 2020 | 13European real estate markets overview
European logistics – robust market conditions
Strong demand in 2019 yet the supply cycle is more mature than a few years ago
European logistics take-up remained robust in 2019 Speculative development activity rising yet still under control in
(sum of key 24 cities) most European markets
12 60 %
Take-up (key 24… 2016 2017 2018 2019
Share of Speculative development (%)
10 50 %
European take-up, mn sqm
8 40 %
6 30 %
4 20 %
2 10 %
0 0%
UK
Spain
German
CEE
France
Benelu
Italy
Nordics
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
x
y
Source: PATRIZIA, PMA.
PATRIZIA | © 2020 | 14European real estate markets overview
European logistics came into COVID-19 strong
Demand boost from e-commerce and a relatively low supply environment have put downward pressure on vacancy
Rental growth by type of location – urban logistics Declining availability across Europe (with exceptions e.g. UK
outperforming hub logistics cities, Madrid)
110 120
Std / Urban indutrial (12 cities)
Availability Index, European
Logistics - Key 30 Cities average
Average prime Logistics rents (€/sqm/pa)
110
100 Logistics - 2nd Tier Cities
100
Availability Index (2013=100)
90
90
80
80
70
70
60 60
50 50
20…
20…
20…
20…
20…
20…
20…
20…
20…
20…
20…
20…
20…
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Source: PATRIZIA, PMA.
PATRIZIA | © 2020 | 15Retailers already facing multiple headwinds before COVID-19
E.g. the rise of online retailing and margin erosion
Online is taking the “lion’s share” of the growth Margin erosion (especially for mainstream & value retailers)
100 25 Last 3 years Previous 7 years
90
20
Net operating margin (% of sales)
80
15
Cumulative growth (2014=100)
70
10
60
50 5
40
0
30
-5
20
-10
10
0 -15
Dixons
TK Maxx
Primark
H&M
Bijou Brigitte
Fnac
LPP
Geox
Inditex
Media-Saturn
Douglas
Esprit
Sephora
Food
Fashion
e-commerce
HH goods
Total
Source: PATRIZIA, Eurostat, PMA, Various
PATRIZIA | © 2020 | 16COVID-19 impact on high street and shopping centres
• No alternative uses for high street shops
• Restaurants also suffering
• Query lifespan survivability during the next 12 months (including the chains)
Social Distancing Index - Retail & Recreation YOY Seated Diners - walk-in and reservations
20 40
0 20
-20 0
-40 -20
-60 -40
-80 -60
-100 -80
-120 -100
15/02/2020 15/03/2020 15/04/2020 15/05/2020 18/02/2020 18/03/2020 18/04/2020 18/05/2020
Europe UK DE FR IT ES Germany Ireland United Kingdom
Source: PATRIZIA, Global Mobility Report Google (03/06/2020)
PATRIZIA | © 2020 |Office sector – robust demand and supply conditions pre-Covid
Sector-wide outlook downgraded but undersupplied Northern European cities to emerge stronger from the recession
Take-up: sharp fall in take-up expected in 2020 (albeit EU Supply cycle: lower vacancy than 2008, lower net additions
services confidence expected to bounce back strongly in H2) (2020), fewer pockets of oversupply
11000 40 12 4,0
10000 30 3,5
10
9000 20 3,0
8
NET ADD, % of stock
Vacancy, % of stock
Annual take-up, 000 sqm
8000 10 2,5
index
7000 0 6 2,0
6000 -10 1,5
4
5000 -20 1,0
2
4000 Take-up (23 markets), LHS -30 0,5
EU services confidence (1y lead), RHS
0 0,0
2003…
2004…
2005…
2006…
2007…
2008…
2009…
2010…
2011…
2012…
2013…
2014…
2015…
2016…
2017…
2018…
2019…
2020…
3000 -40
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019e
Net additions (Europe), LHS
Source: PATRIZIA, PMA, European Commission
PATRIZIA | © 2020 | 18Office demand during the Covid-19 pandemic
Growing evidence of the nature of the impact on office demand
Short-term demand outlook: more resilient demand in Northern Europe “Have you returned to working at your normal location?” July
than in Southern Europe & UK survey – UK is the outlier/laggard (# respondents in brackets)
100%
Return to the office: UK lagging due to the longer lockdown and concerns 90% 17% 24% 27% 30%
in London regarding mass public transit and office density 80% 32%
Offices opening with social distancing measures: reconfiguring 70% 66%
60%
social spaces, renting additional flexible office space considered,
50%
continued use of homeworking as an offsetting mechanism to supplement No
40% 83% 76%
demand needs 73% 70% 68% Yes
30%
Different approaches taken by companies across Europe: e.g. 50/50 20% 34%
rule, employee surveys, remote working until September/next year/TBD 10%
0%
No one-size-fits-all conclusion or solution – different cultures, France Italy Spain Germany Europe 5 UK
structures, employee/employer typologies (809) (925) (896) (916) (4,297) (751)
Different responses by region: urban flight and suburban offices being Office best practice in the ‘new normal’
discussed in the US but far less in Europe
shift to a more remote working model Ventilation Hand washing Face Clinical-quality
?
stations coverings cleaning
shrink office footprint
flexible workspace becoming a vital part of their future
workspace strategy Thermal imaging Concierge Phone
Signage
cameras requests booths
Source: Various, AlphaWise, & Morgan Stanley
PATRIZIA | © 2020 | 19Urbanisation vs suburbanisation and 24h cities vs 18h cities New debate has emerged on the future of urbanisation trends – too early to opine but density still has a future PATRIZIA | © 2020 | 20
Office investment more resilient than expected in Continental
Europe in H1
Germany and Northern European countries have dominated the Some degree of dislocation in buyer-seller expectations emerged during
office investment market in 2020 YTD* the investment hiatus in Q2 2020:
140 • In the UK: lower transaction activity and a higher number of ‘busted
deals’ could indicate price adjustments when markets reopen
120 • An MIT analysis documented bid-ask spreads in the region c.15% in
London and small single digit range for German A Cities and Paris
100
• Commercial Property Price Indices indicate first fall in prices in core
markets – Central German A Cities and Central Paris – since 2014/15
Investment volume, € bn
• PMA recorded mild yield de-compression (25 bps) in a few cities in Q2
80
France and Germany saw the highest activity during Q2 and first part
60 of Q3
4% 11% UK
7%
40 German
12% y
Benelux
20
2% 25% Nordics
0 France
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020 YTD
18% Iberia
UK Germany Benelux 8% Italy
Nordics France Iberia 13%
Italy CEE Other
Source: RCA (*data up to mid-August), MIT Centre for Real Estate
PATRIZIA | © 2020 | 21COVID-19 and rising remote working impact on office markets
Short-term: accelerated teleworking adoption, letting decisions on hold in some very dense cities (London, NYC)
Medium-term: cultural change leading to more efficient use of office space, hence more obsolete secondary space
0%
Milan
Work from home - sometimes or usually (%)
5%
Budapest
Madrid & Barcelone Stuttgart, Cologne Past
10% Prague & Dusseldorf
Berlin & Frankfurt & Oslo
Warsaw Hamburg Munich
15%
Lisbon
Paris Dublin
20%
London Vienne
Brussels Present
Manchester
25%
Copenhagen
30%
Future Stockholm
35%
Amsterdam
40%
6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Workspace per employee (sqm)
Bubble colour indicates annual prime rent (€/sqm): Red > 800, Orange > 500, Amber > 300, Green < 300
Source: Colliers International, PMA, Statista (Share of employed people aged between 15 and 64 that sometimes or usually work from home in selected European countries in 2018)
PATRIZIA | © 2020 | 22Summary view by property type: Europe
Short-term impact (6-12 months) Medium-term impact (2-5 years)
Rented Residential / MFH*
Logistics
Office
Student Housing
Food retail
Comparison Retail
Hotel
* MFH: Multifamily Housing
Mildly negative Moderately negative Strongly negative
Source: PATRIZIA (July 2020)
PATRIZIA | © 2020 | 23Merci pour votre attention
www.patrizia.com
PATRIZIA | © 2020 24Les prochains rendez vous de l’IEIF
10 septembre 2020
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en matière de bureaux
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webinaires
adhérents 17 septembre 2020
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