Portrait et enjeux de l'habitation à Québec - 21 juin 2021 - Ville de Québec
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Portrait et enjeux de
l’habitation à
Québec
21 juin 2021
Logement social et abordable
Logement social et abordable
En ce moment, le nombre d’unités disponibles pour la Ville de
Québec pour démarrer de nouveaux projets AccèsLogis est de 0.
!
Depuis 2008,
Compte tenu du délai moyen de deux ans entre l’attribution des seulement 2 projets
unités et le début de la construction, l’absence de nouvelles sur 59 ont été
unités réservées aujourd’hui (2021) implique une diminution abandonnés après
significative des mises en chantier en 2023-2024 qu’il sera l’étape la réservation
impossible de rattraper. unités (AP)
Il est impératif que la Ville obtienne de nouvelles unités.
• Analyse du projet par la Ville et
Analyse préliminaire (AP)
réservation des unités AccèsLogis (ACL)
DÉLAI MOYEN
Engagement conditionnel (EC) • Vérifications diligentes
2 ANS
Engagement définitif (ED) • Mises en chantier et important décaissement des fonds
3
Logement social et abordable
➢ 51 000 ménages1 de Québec (1 ménage sur 5) dépensent
plus de 30 % de leur revenu pour se loger.
➢ De ce nombre, 20 850 ménages1 avaient des besoins
impérieux en matière de logement.
➢ 2 017 ménages2 sont actuellement admissibles et en attente
d’un logement subventionné.
Source 1 : Recensement 2016 de Statistique Canada.
Source 2 : Registre partagé pour le logement subventionné à Québec.
4
Logement social et abordable - actions
➢ Dans la Vision de l’habitation 2020-2030, le plan
d’action 2020-2025 prévoit la création de 2 600
nouveaux logements sociaux et abordables.
➢ Création d'un fonds de 15 M$ pour soutenir
l’acquisition de terrains à des fins de logements
sociaux et abordables.
* Source : Recensement 2016 de Statistique Canada
5
Logement social et abordable -
un dynamisme rarement observé
➢ À ce jour, avec 511 unités réservées, 2021 constitue l’année
la plus dynamique en termes de démarrage de projets de
logements sociaux.
Depuis l’annonce de la
Vision de l'habitation
le 11 mars 2020, près
de 840 unités ont été
réservées.
6
Document de travail
Projets en suspens
Le manque d'unités dans le programme AccèsLogis empêche la
réalisation de projets prêts à être développés.
➢ PECH BiFröst : Projet visant une approche innovatrice de soutien
en santé mentale sur un terrain situé au coin des rues Prince-
Édouard et Saint-Anselme.
➢ Rue Martel : Développement de l'ancien garage municipal à
Loretteville. Projet en partenariat avec le Centre d'amitié
autochtone de Québec pour des Autochtones hors réserve.
➢ Aréna Gilles Tremblay : Développement d'une coopérative pour
les familles sur le site de l'ancien aréna à Beauport.
7
Programme Accès Famille
Programme Accès Famille
Objectif : faciliter l’accession à la propriété pour
de jeunes familles et ce, à coût nul pour la Ville.
Fonctionnement
Prêter la mise de fonds … pour acquérir une propriété Remboursement
(5,5 %) pour l’acquisition neuve sur le territoire de la du prêt
d’une habitation… ville de Québec… +
Versement d’une
partie de la plus-value
de la propriété
… à une famille admissible… Lorsque la famille :
• Vend / loue / refinance
• À la fin de l’amortissement du prêt (25 ans)
9
Programme Accès Famille -
familles admissibles
Jeunes famille avec Famille Jeune couple
enfants monoparentale sans enfants
• Enfants mineurs ou à • Enfants mineurs ou à • Revenu maximum de
naître; naître; 120 000 $;
• Revenu maximum de • Revenu maximal de • Résidence principale;
120 000 $;
120 000 $; • 1er achat (ou + de 5 ans
• Résidence principale; depuis la dernière
• Résidence principale.
er propriété);
• 1 achat (ou + de 5 ans
depuis la dernière • Être jeune (max. de
propriété). 70 ans combinés).
10Programme Accès Famille -
habitations admissibles
• Unifamiliale individuelle / jumelée / • Propriétaire occupant;
en rangée / copropriété divise; • Prix maximum de 300 000 $ taxes
• Construction neuve sur le territoire de et ristournes incluses.
la ville de Québec;
• Construction clé en main;
• Minimum 2 chambres et rangement.
11Programme Accès Famille
Nombre de ventes et prêts totaux, 2018-2020
Depuis 2015 :
1 678 familles admissibles 167 ventes
(2,5 M$)
116 ventes
564 ventes conclues 99 ventes (1,6 M$)
(1,2 M$)
7,8 M$ en prêts
83 habitations / année 2018 2019 2020
1,1 M$ / année
13 800 $ en prêt / famille ➢ 69 % plus de ventes en 2020 qu’en 2018;
33 remboursements effectués :
365 000 $ de prêt et 22 000 $ ➢ 103 % plus de prêts en 2020 qu’en 2018.
de plus-value
12Programme Accès Famille -
coûts de construction à la hausse
Coût moyen des propriétés financées, 2016*- 2021
280 k$
271 k$
258 k$ ➢ [2016-2021] : + 16 %
252 k$
245 k$
241 k$ ➢ Moyenne annuelle : + 3,0 %/an
2016 2017 2018 2019 2020 2021
*année 2015 exclue, car trop peu de transactions.
13Programme Accès Famille
Données de janvier à avril 2021 à comparé la même
période en 2020 :
Nombre de familles admissibles similaire (2020 : 146; 2021 : 141).
Nombre de contrats de ventes en baisse de 20 % (2020 : 80; 2021 : 64).
→ Environ une vente de moins par semaine depuis le début de l’année.
Prêts totaux en baisse de 16 % (2020 : 1,2 M$ vs 2021 : 1,0 M$).
Prêt moyen en hausse de 5 % (2020 : 14 935 $ vs 2021 : 15 681 $).
14Programme Accès Famille -
hypothèses de diminution
Entrepreneurs Familles
• La hausse du coût des matériaux diminue • Incertitude par rapport à l’avenir →
l’intérêt pour construire de l’unifamiliale report de la décision de devenir
sous les 300 000 $ à Québec. propriétaire.
• Rareté des terrains abordables disponibles • Diminution de la capacité d’emprunt
sur le territoire. pour ce type de ménages (perte
d’emploi et diminution des revenus).
« À un prix maximum de 300 000 $,
je n’arrive pas à fabriquer autant de
maisons que souhaité et je dois
diminuer la qualité. »
Un entrepreneur consulté dans le cadre PAF
15Programme Accès Famille
Pour maintenir l’abordabilité de l’accession à la propriété pour
les familles et s’adapter au contexte économique, le
programme Accès Famille sera ajusté :
HAUSSE DU PLAFOND DU COÛT MAXIMAL DE
L’HABITATION DE 300 000 $ À 330 000 $
dès septembre 2021
16Marché immobilier
4 juin 2021Document de travail
Marché immobilier
Marché en effervescence, on le
constate par la forte hausse des :
• Permis résidentiels délivrés par la Ville;
• Mises en chantier;
• Reventes de résidences existantes.
18Marché immobilier
La valeur des permis
délivrés à ce jour en
2021 est la plus
élevée depuis la
création de la
nouvelle Ville de
Québec en 2002
(pour une même
période de 5 mois).
Source : Ville de Québec
19Marché immobilier
Les mises en
chantier sont en
voie de dépasser
l’année record 2019.
On recense 2 200 unités d’habitation en construction depuis
le début de l’année 2021, près de deux fois plus que la
moyenne des cinq années précédentes pour la même période Source : SCHL
de cinq mois (près de 1 000 en moyenne par an).
20Marché immobilier
+ 101 %
+ 64 % + 60 % C’est à Québec et à
Ottawa où les mises
+ 27 % en chantier ont le
+5% plus augmenté entre
-5% -9% +3%
2016 et 2021.
Source : SCHL
Moyenne des 12 mois se terminant en mai.
Note : Comparaisons entre régions métropolitaines.
21Marché immobilier
Forte hausse
des ventes
résidentielles.
Depuis le début de 2021, les ventes ont augmenté
de 10 % par rapport à la même période en 2020 et Source : ACIPQ
de 35 % par rapport à 2019.
22Marché immobilier – forte activité résidentielle
Un phénomène financier :
– Niveau très bas des taux d’intérêt;
– Épargne plus élevée des ménages en raison de la pandémie.
Un phénomène démographique :
– Baby-boomers se dirigent en grand nombre vers l’appartement haut de gamme;
– Milléniaux : forte demande pour l’appartement locatif et la maison unifamiliale.
À ces phénomènes, on constate une baisse de l’offre de résidences à vendre
au cours de la dernière année en raison de la pandémie :
– Les personnes âgées retardent ou évitent leur déménagement en résidences pour
aînés limitant ainsi l'offre, notamment de maisons unifamiliales.
– Les vendeurs potentiels retardent leur projet en raison de l’état du marché et des
difficultés à trouver une nouvelle résidence.
23Marché immobilier
Après une pause
de quelques
années, les prix
de vente
résidentiels ont
recommencé à
s’accélérer
depuis trois ans.
• Le prix de revente résidentielle moyen de tous types
(unifamiliale, copropriété et plex) a augmenté de façon
importante entre 2000 et 2013.
• Les hausses de prix ont pris une pause entre 2013 et 2018, Source : ACIPQ
TCAM : Taux de croissance annuel moyen
mais ont recommencé à s’accélérer avec l’effervescence
24
actuelle du marché immobilier.Marché immobilier
Les prix résidentiels
dans la région de
Québec sont les plus
faibles au pays.
Malgré les hausses de prix dans les dernières années et,
en particulier depuis 2020, le marché de Québec est le
moinsélevé des grandes villes canadiennes. Source : MLS
25Marché immobilier
+ 55 %
+ 68 %
+ 81 % + 61 % + 63 %
+ 77 % + 76 % + 73 % L’écart des revenus de
la population s’est
rétréci entre Québec et
les grandes villes
ontariennes et
albertaines.
Le revenu personnel par habitant a augmenté plus vite
dans la région de Québec au cours des 20 dernières
années que dans toutes autres grandes régions
Source : Conférance Board du Canada
métropolitaines canadiennes.
26Marché immobilier
Malgré les hausses
de prix, Québec
demeure abordable
pour le ménage
moyen de Québec.
En raison de faibles taux d’intérêt et du revenu des
ménages qui se sont accrus, les paiements
hypothécaires représentent 20 % du revenu médian du
Source : Banque Nationale du Canada
ménage moyen, le pourcentage le plus faible
depuis 2004.
27Marché immobilier
De toutes les grandes
villes canadiennes, c’est à
Québec que les ménages
consacrent la plus faible
part de leur revenu aux
paiements hypothécaires
Les ménages de Québec déboursent en moyenne un peu
plus de 21 % de leur revenu mensuel à l’hypothèque. En
contrepartie, les paiements hypothécaires représentent près
de 60 % du revenu des ménages de Toronto et près de 80 % Source : Banque Nationale du Canada
de celui des ménages de Vancouver.
28Logement locatif
4 juin 2021Logement locatif
Le taux
d’inoccupation
se rapproche de
l’équilibre est
de 3 %.
Le taux d’inoccupation a augmenté en raison d’une forte
Source : SCHL
hausse de l’offre, mais aussi de la demande plus faible de * Note : Les données sur le logement locatif sont disponibles
la part des nouveaux arrivants et des étudiants en raison une fois par année et porte sur le mois d’octobre.
de la pandémie de COVID-19.
30Logement locatif
Il y a plus de
logements locatifs
disponibles au
centre-ville et moins
en périphérie.
• En 2020, le marché s’est détendu dans les secteurs
centraux de Québec et s’est resserré ailleurs. Source : SCHL
Note : Les données sur le logement locatif sont disponibles
• C’est en bonne partie dû à une demande plus faible de une fois par année et portent sur le mois d’octobre.
la part des nouveaux arrivants et des étudiants qui
sont plus présents dans ces secteurs.
31Logement locatif
C’est à Québec que
la hausse du taux
d’inoccupation a été
la plus faible parmi
les grandes régions
métropolitaines
canadiennes.
Source : SCHL
• Les taux d’inoccupation des logements ont augmenté Note 1 : Les données sur le logement locatif sont disponibles
partout au Canada en 2020. une fois par année et porte sur le mois d’octobre.
Note 2 : Les comparaisons sont faites entre régions
• Le taux de Québec est devenu l’un des plus bas au métropolitaines et non entre villes.
Canada en 2020, alors qu’il était un des plus élevés en
2019.
32Logement locatif
Loyers mensuels moyens
Ville de Québec et arrondissements, Octobre 2020
Loyer moyen Croissance p/r à
Territoire
($) octobre 2019
La Cité-Limoilou 825 $ 2,6 %
Les Rivières 978 $ 8,8 %
Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge 901 $ 3,3 %
Charlesbourg 848 $ 4,8 %
Beauport 841 $ 7,8 %
La Haute-Saint-Charles 863 $ 4,7 %
Ville de Québec 875 $ 4,5 %
• Le loyer moyen dans la ville de Québec a augmenté
de 4,5 % entre octobre 2019 et octobre 2020. Source : SCHL
• Le loyer moyen atteint désormais 875 $.
33Logement locatif
Québec demeure la
région la plus
abordable au Canada
pour les locataires.
Source : SCHL
Le loyer mensuel moyen de la RMR de Québec est le Note : Les données sur le logement locatif sont
disponibles une fois par année et porte sur le mois
moins élevé des principales régions canadiennes, bien d’octobre
qu’il se rapproche de celui de Montréal.
34Logement locatif
Depuis 2015, plus
de 2 600 logements
locatifs sont
construits chaque
année en moyenne
à Québec.
Source : SCHL
35Logement locatif - enjeux
Disponibilité et abordabilité :
– Le prix du loyer moyen a augmenté de façon importante à Québec, mais le
taux d’inoccupation est très près du taux d’équilibre.
– La situation est cependant meilleure à Québec que dans toute autre
grande région métropolitaine canadienne.
Les "rénovictions" :
– Avec la hausse de la demande, il existe une crainte que, sous le prétexte
de réaliser des rénovations, certains propriétaires cherchent plutôt à
augmenter les loyers au-delà des normes du Tribunal administratif du
logement (T.A.L., ex-Régie du logement).
– Le phénomène est sous surveillance à Québec.
36Requalification des centres commerciaux
Requalification des centres commerciaux
Multiples centres commerciaux à
requalifier en raison de :
• Demande de superficie commerciale à la baisse;
• Désuétude des installations ;
• Enjeux urbanistiques reliés à l’aménagement
des centres.
Réflexion en cours sur le futur des
résidences pour personnes âgées.
38Requalification des centres commerciaux –
avancement de la démarche
39Requalification des centres commerciaux
Projets - Mail Cap-Rouge Après Avant
• Démolition de 40 % du centre
commercial;
• Construction d’une résidence pour
personnes âgées de 5 étages :
• 365 nouveaux logements
• 36 unités de soins
• Phase 1 complétée en 2019.
40Requalification des centres commerciaux
Projets – Galeries de la Canardière
NUVO quartier
• Investissement total de 135 M$
– Phase 1 : 126 log. + espace commercial
– Phase 2 : 120 log. + espace commercial
– Phase 3 : 150 log. ou hôtel + espace commercial
– Phase 4 : 200 log. + espace commercial
– Phase 5 : 150 log. + espace commercial
Environ 900
– Phase 6 : 150 log. + espace commercial unités
d’habitation et
• Phase 1 en réalisation espaces
commerciaux
Phase 1
41Conclusions
• Les taux intérêt à la baisse et les salaires à la hausse ont favorisé une très
forte demande sur le marché de l’habitation.
• Par ses actions, la Ville a facilité la création d’une offre diversifiée de
logements en mesure de suivre la forte demande.
• Il n’y donc pas de crise du logement en général : les ménages des classes
moyennes et plus élevées devraient bien s’en tirer.
• Cependant, certains groupes en sont plus affectés, en particulier les
ménages à très
42Conclusions
• Il s’agit donc d’une crise du logement abordable destiné à ces groupes, en
particulier le logement social.
• Les solutions viendront de l’obtention de plus d’unité de logements
sociaux (ACL) ou subventionnés (PSL) ainsi que le soutien de la Ville pour
faciliter et accélérer les projets résidentiels, notamment en bonifiant le
programme Accès Famille.
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