Projet d'école à Brecht - Formule BFM - Nicolas Fruy Public Real Estate Dexia Banque
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Projet d’école à Brecht - Formule BFM
Nicolas Fruy
Public Real Estate
Dexia Banque
Beez, le 11 octobre 2010
1
Les montages possibles
Description
financier
partenaire
Banque
promoteur
actionnaire
2
Les montages possibles
La banque en tant que financier
PPP
contractuels
Entité Entrepreneur
(semi-) Promoteur
publique ou SPV
Financement
Banque
• Risque d'opérations “ non bancables” du fait du CdC
• Relation client entité publique entrepreneur/promoteur
3
Les montages possibles
La banque en tant que partenaire
PPP
contractuels
Entité Entrepreneur
(semi-) Architecte
publique Société d'entretien
...
Banque
• Rassemblement de responsabilités
• Exigences de solvabilité des autres parties
• Dispersion des responsabilités
4
Les montages possibles
La banque en tant que promoteur
PPP
contractuels
Entité
(semi-) Banque
publique en tant que
promoteur
Sous-traitance
Entrepreneur
Architecte
Société d'entretien ...
• risques/opportunités de la mission
• compétences des "sous-traitants”
• contrats miroirs
5
Les montages possibles
La banque en tant qu’actionnaire
PPP institutionnels
Entité Special
(semi-) Purpose
publique Vehicle
Capital
Entrepreneur
...
Banque
• “ Return on equity “ projeté
• Risque de conflit d'intérêts
6
(D)BFM de Brecht
Un cas concret
7
(D)BFM de Brecht
1. Introduction
2. (D)BFM Brecht – construction d’une école maternelle
2.1. Commune de Brecht
2.2. Historique
2.3. Quelques données
2.4. Intervenants
2.5. Gestion de projet
2.6. Description du projet de construction
2.7. Maintenance
3. Conclusion
8
(D)BFM de Brecht
Commune de Brecht
- est située dans la province d’Anvers (NO de la ville d’Anvers)
-
- le long de l’autoroute E19 Anvers - Breda
-
- comprend Brecht
-
- Sint Job in ’t Goor
- Sint Lenaarts
- environ 27.000 habitants
-
9
(D)BFM de Brecht
Historique
•- école communale De Schakel, Kerkstraat Sint Lenaarts Brecht
•
- 6 classes dans l’enseignement fondamental
-
- constat: diminution du nombre d’élèves
-
- vivier pour des nouveaux élèves
-
-- création de 4 classes de maternelle avec maximum 25 élèves par
- classe
- l’école est demandante depuis 10 ans
-
10(D)BFM de Brecht
Quelques données
- octobre 2008 : la commune décide d’opter pour la formule BFM
- l’architecte est déjà désigné
- annonce de la mission 22/11/2008
- souscriptions 23/01/2009
- analyse de l’offre 30/01/2009
- attribution par la commune 02/02/2009
chantier : début des travaux 06/03/2009
réception provisoire 18/08/2009
période de construction effective : 5,5 mois.
11(D)BFM de Brecht
Intervenants
Promoteur + gestion de projet : Dexia Banque SA
Entrepreneur gros-œuvre et parachèvements : Van Roey
Entrepreneur techniques/maintenance : Cofely Services (précédemment Axima)
Coordination de sécurité : Regnard
Bureau de contrôle : Seco
PEB : Axis (précédemment IKP)
Architecte : Jort Moors
Commune de Brecht
12Rôle de Dexia dans le (D)BFM de Brecht
Adminsitration
Communale de
Brecht
Promoteur ( promoteur )
Bouwteam
D: / B: Van Roey F: Dexia M: Cofely
13Rol van Dexia in de (D)BFM van Brecht
AC de Brecht
Droit de superficie
D B F M
0 1a 28 a 33 a
1a 27 a
construction • Dexia = propriétaire
• Brecht dispose du bâtiment contre
payement d’une indemnité périodique
Choix
14(D)BFM de Brecht
Gestion de projet :
Dexia Real Estate Banking – Technical Team
Description
Gestion, planning et coordination pendant la période de construction
Contrôle du planning d’exécution
Conduite et coordination de l’équipe de construction
Contrôle financier (gestion du budget + surveillance des coûts)
Contrôle de qualité
Avis d’experts
Assistance lors des diverses procédures de réception
Suivi de la maintenance
15(D)BFM de Brecht
Description du projet de construction
Location
- Kerkstraat à Brecht, terrain situé à l’arrière de l’école fondamentale actuelle
Projet de construction
Ecole maternelle
- 4 classes avec duplex, sanitaires compris
- plaine de jeux intérieure
- réfectoire
- local des professeurs et du directeur
- espace de repos
- sanitaire + local de douche
Local technique séparé (y compris débarras)
Abords (cour de récréation et aire de jeux, bac à sable, clôtures, portail)
16(D)BFM de Brecht 17
(D)BFM de Brecht
Superficie
- bâtiment de l’école : 680 m² y compris 150 m² pour la plaine de jeux intérieure
- local technique séparé : 25 m²
Les entités sont reliées avec un auvent
18(D)BFM de Brecht
Architecture
Bâtiment compact – sans cave et sans étage
forme : utilisation optimale de la superficie sans perte d’espace
orientation : façade nord : la plaine de jeux intérieure sert de tampon entre
l’aménagement extérieur et les locaux des classes. Revêtement de façade fermé à
l’exception de la plaine de jeux intérieure.
Façade sud – façade ouverte avec utilisation de vitrage avec protection solaire.
matériaux
menuiserie : aluminium
Revêtement de façade en volkern (anti-griffe et anti-usure)
Murs intérieurs en blocs de béton (localement blocs de béton acoustiques) – pas de
plafonnage intérieur
Revêtement de sol en lino
19(D)BFM de Brecht
Chaque classe dispose de sa propre terrasse + jardin
20(D)BFM de Brecht
Sanitaire dans la classe
21(D)BFM de Brecht
Eclairage
Details de décoration
22(D)BFM de Brecht
Lignes de jeu sur le lino et sur le vitrage
23Classe rouge Classe jaune
Classe bleue
24(D)BFM de Brecht Façade avant nord 25
(D)BFM de Brecht Façade arrière sud 26
(D)BFM de Brecht
Installations techniques
Sanitaire
- récupération des eaux de pluie pour les toilettes
HVAC
- système de ventilation D – extration + pulsion via centrale d’air
- chauffage : chauffage par le sol en combinaison avec une pompe à chaleur
Détection incendie
- centrale incendie, détecteurs de fumée, systèmes d’alarme incendie + sirènes
- dévidoirs + extincteurs
Détection intrusion
27(D)BFM de Brecht
Niveau K = 43
Niveau E = 87
Abords
Utilisation de klinkers en béton perméable
Accessibilité optimale : pour les jeunes utilisateurs et personnes à mobilité réduite
28(D)BFM de Brecht
Maintenance
Cofely Services
Entretien technique et génie civil construction
27 ans
SLA
Délais d’intervention
Suivi du plan d’entretien préventif
Convention sur le climat intérieur
Convention sur les délais d’exécution
Suivi par Dexia via webtool
29Matrice des risques : exercice élémentaire en DBFM & PPP
Identification et allocation
Opportunité Public
Conception (Design) Architecte
Construction (Build) Entrepreneur
Financement (Finance) Banque
Entretien (Maintain) Maintenance
Exploitation (Operate) Public
Demande (Market) Public
Législation Public
Force majeure Public
Solvabilité partenaires privés Public
Inflation / prix / taux Banque
D’où importance de :
une bonne préparation (état & qualité du sol…)
un cahier spécial des charges et un montage juridique raisonnable
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une répartition équilibrée des critères programme/prix/maintenanceConclusion: (D)BFM: quelques réflexions
AVANTAGES POINTS D’ATTENTION
Synergies entre D, B & M grâce au Allocation judicieuse des risques
bouwteam
Impact risque de disponibilité sur le coût
Garantie de résultat de financement
Budget fermé
Procédure simplifié
Risque de disponibilité?
Entretien propriétaire entretien locatif
3 composantes :
entretien technique des installations
entretien architectural
réparations et remplacements des installations techniques
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