Projet de réhabilitation du Pré Madame à Herstal - Etudes de cas concrets - Université de Liège - LEMA

 
Projet de réhabilitation du Pré Madame à Herstal - Etudes de cas concrets - Université de Liège - LEMA
Université de Liège
              Faculté des Sciences Appliquées
                          MCUAT
                Année académique 2009 – 2010

Projet de réhabilitation du Pré‐Madame à Herstal
                                               Etudes de cas concrets

                                                              Brice LESAGE
                                                           Frédéric SIMON
Projet de réhabilitation du Pré Madame à Herstal - Etudes de cas concrets - Université de Liège - LEMA
CONTEXTE URBAIN............................................................................................................................... 4

1 Localisation..................................................................................................................................................... 4

2 Contexte socio‐économique de la commune.................................................................................................... 7

3 Analyse du marché du logement sur la commune ............................................................................................ 9
   1.1 Structuration de l’offre........................................................................................................................................9
   1.2 Niveau financier des transactions .....................................................................................................................10
   1.3 Demande en logements sociaux .......................................................................................................................10

4 Analyse économique et fonctionnelle.............................................................................................................11

HISTORIQUE DU SITE.........................................................................................................................12

PRÉSENTATION DU PROJET.............................................................................................................14

1 Présentation du projet ...................................................................................................................................14
   1.1 La structure de l’édifice.....................................................................................................................................14
            Description générale ..................................................................................................................................14
            Description technique ................................................................................................................................16
   1.2 Les grandes lignes du projet..............................................................................................................................17
            Création de logements...............................................................................................................................17
            Réaffectation des rez‐de‐chaussée ............................................................................................................21
            Aménagement des abords .........................................................................................................................23

2 Acteurs en présence .......................................................................................................................................26
           La S.A. New Market ....................................................................................................................................26
           La SRLH.......................................................................................................................................................26
           Le bureau d'architecture Olivier Dwek.......................................................................................................26
           La commune d’Herstal ...............................................................................................................................26
           La Région wallonne ....................................................................................................................................26
           Le bureau CSD Ingénieurs Conseils ............................................................................................................27
           Le bureau JAMIN Architectes.....................................................................................................................27
           La CCATM ...................................................................................................................................................27
           Le CWEDD ..................................................................................................................................................27
           La population .............................................................................................................................................27

3 Montage juridique et opérationnel.................................................................................................................28
  3.1    Contexte réglementaire préexistant ..........................................................................................................28
         Plan de secteur...........................................................................................................................................28
         Plan communaux d’aménagement ............................................................................................................29
         Protection du patrimoine...........................................................................................................................29
         Périmètre SEVESO ......................................................................................................................................30
  3.2    Outils opérationnels...................................................................................................................................31
         Site à réaménager ......................................................................................................................................31

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Périmètre de revitalisation urbaine ...........................................................................................................34
    3.3       Documents stratégiques ............................................................................................................................34
              Schéma de structure communal ................................................................................................................34
              Plan ancrage logement...............................................................................................................................34
              Plan communal de mobilité (PCM) ............................................................................................................35
    3.4       Chronologie de l’élaboration du projet......................................................................................................39
              Remarque importante................................................................................................................................39

4     Montage financier ....................................................................................................................................40
          La S.A. New Market ....................................................................................................................................40
          La SRLH.......................................................................................................................................................40
          Les fonds européens Jessica.......................................................................................................................40
          Les subsides liés au SAR .............................................................................................................................40
          Le périmètre de revitalisation urbaine (procédure à venir).......................................................................41

ENJEUX À L’ÉCHELLE COMMUNALE...............................................................................................42
              Enjeux pour le quartier ..............................................................................................................................42
              Enjeux pour la commune ...........................................................................................................................42

CRITIQUES DU PROJET PRÉ­MADAME .........................................................................................43

BIBLIOGRAPHIE ...................................................................................................................................45
              Sources papiers ..........................................................................................................................................45
              Sources internet .........................................................................................................................................46
              Visite de terrain..........................................................................................................................................47
              Personnes de contact.................................................................................................................................47

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CONTEXTE URBAIN

Cette partie est consacrée à une présentation du contexte dans lequel s’inscrit le projet étudié :
localisation du site et présentation du volet socio‐économique dans lequel il s’implante. Bien que
n’expliquant pas directement l’essence du projet Pré‐Madame, ces éléments nous serviront à replacer
l’opération dans le contexte communal global.

1 Localisation

Le site Pré‐Madame se trouve au Nord de la ville de Liège, dans la commune de Herstal. Cette dernière,
comprise au sein de l’agglomération liégeoise1, est traversée par de nombreux réseaux de transport, tels
la Meuse et le port autonome de Liège, les autoroutes E25 (Luxembourg‐Maastricht), E313 (Anvers‐
Liège), E40 (Cologne – Bruxelles) et deux lignes de chemins de fer. A cela s’ajoute la proximité de
l’aéroport de Liège‐Bierset.

1
 Van Der Haegen H., Van Hecke E., Juchtmans G., (1996), “Les régions urbaines belges en 1991”, Etudes
Statistiques, n°104, pp.3‐42

                                                                                                        4
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Le tissu bâti se concentre essentiellement dans le fond de vallée, le long de la Meuse. Les ateliers Pré‐
Madame sont situés au cœur de ce tissu, à la limite Nord du centre historique d’Herstal.

                                         Source : Google Maps 2009

L’analyse de la carte d’occupation du sol met en évidence le système urbain dans lequel sont enclavés
les sites industriels de la FN Herstal et les anciennes halles du Pré‐Madame. Le centre herstalien est
densément bâti et la présence d’espaces verts inexistante. La zone d’activité économique – industrielle –
comprenant le site de Pré‐Madame et la FN Herstal forment une barrière entre les quartiers situés de
part et d’autre.

Il apparait également que pratiquement l’ensemble des réserves foncières du centre d’Herstal sont
bâties.

                                                                                                       5
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Source : Portail cartographique de la Région wallonne (http://cartographie.wallonie.be/NewPortailCarto/index.jsp)

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2 Contexte socio‐économique de la commune

La population de la commune s’élève à 38 000 habitants en 2008, avec une progression de 3,6 % en 20
ans. Elle se concentre essentiellement en bande longeant la Meuse, dans l’ancienne commune d’Herstal,
avec une densité moyenne de 60 habitants par hectare. Cette localisation est à mettre en relation avec
le développement industriel à Herstal qui a concentré la population à proximité des sites de production.
Les autres pôles sont Vottem, Milmort et Liers.

    Source : IUAT ULB et CRAU ULg (2005) , Schéma directeur de rénovation urbaine – Quartier ZIP‐QI (Marexhe) à Herstal

D’après le diagnostic du schéma de structure communal, l’évolution du profil de la population tend vers
une augmentation de la proportion de population de plus de 65 ans et des jeunes induisant une baisse
relative de la part des 15‐64 ans, c’est à dire, la population active de la commune.

                                                                                                                          7
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Au niveau de la composition des ménages herstaliens (INS 2003), nous constatons que la commune suit
la moyenne wallonne avec néanmoins un nombre de femmes isolées supérieurs et corollairement moins
de ménages de 4 personnes et plus.

                         Homme           Femme            2              3              4              5
                          seul            seule       personnes      personnes      personnes      personnes     6 et plus
Herstal                   14,16%         20,20%          31,49%        16,53%         11,58%         4,35%            1,60%
Arrond. de Liège          17,57%         21,02%          29,32%        15,09%         10,94%         4,12%            1,82%
Wallonie                  14,25%         17,79%          30,07%        16,88%         13,23%         5,32%            2,29%
Belgique                  14,19%         17,39%          31,13%        16,40%         13,58%         4,98%            2,17%
Source : IUAT ULB et CRAU ULg (2005) , Schéma directeur de rénovation urbaine – Quartier ZIP‐QI (Marexhe) à Herstal

Avec un revenu moyen par habitant de 10 000 euros, Herstal se place parmi les communes enregistrant
les revenus moyens par habitants les faibles de l’arrondissement, eux même inférieurs à la moyenne
nationale (11 800 euros).

     Source : IUAT ULB et CRAU ULg (2005) , Schéma directeur de rénovation urbaine – Quartier ZIP‐QI (Marexhe) à Herstal

Ajoutons à cette analyse la part de population active demandeuse d’emploi. Le taux de chômage s’élève
à 21,3 % en 2009.

                                                                                                                              8
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3 Analyse du marché du logement sur la commune

1.1 Structuration de l’offre

Les données relatives aux logements proviennent du recensement de 2001 à l’échelle du secteur
statistique.

La commune de Herstal compte 15 273 logements sur son territoire en 2001(+ 4% par rapport à 1991).
La proportion d’appartement est supérieure à la moyenne wallonne de 4 %. Ceci résulte de la
dynamique urbaine de la commune, liée à sa position dans l’agglomération urbaine de Liège.

                                     Maison                               Caravane,
                                                                                          Autre type
                                   unifamiliale     Appartement          chalet, etc.
                   Herstal             78.6%            21.0%               0.25%           0.16%
                   Wallonie            82.2%            17.1%               0.31%           0.43%
                   Belgique            73.3%            24.1%               0.17%           0.45%
    Source : IUAT ULB et CRAU ULg (2005), Schéma directeur de rénovation urbaine – Quartier ZIP‐QI (Marexhe) à Herstal

Au niveau de la propriété de ces logements, comme en Région wallonne, deux tiers des occupants sont
propriétaires de leur logement.

Alors qu’en Région wallonne le pourcentage de logements datant de moins de 25 ans est de 17,1 %, il
tombe à 10,8 % sur la Ville de Herstal. Ce pourcentage est seulement de 5,1% à Liège. La part des
logements        construits       avant       1960        représente      63,8        %        du
total.

                                                   Source : INS (2001)

Les parts les plus importantes de logements anciens se situent dans la partie sud‐est de la commune, le
long de la Meuse. Cette répartition à proximité immédiate des sites industriels développés au 19 et

                                                                                                                         9
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début du 20ème siècle illustre le rôle moteur de l’activité industrielle                      ‐sidérurgique‐        dans le
développement urbain.

Par rapport à la Belgique, la part de logement dont la superficie est inférieure à 85 m² est de 5 %
supérieure à Herstal (60 %).

                        35 à        45 à 54       54 à 64       65 à 84        85 à 104      105 à        > à 125
        < 35 m²
                       44m²           m²            m²            m²              m²        124 m²          m²
           6%            5%           15%           11%           22%           17%          13%            9%
    Source : IUAT ULB et CRAU ULg (2005) , Schéma directeur de rénovation urbaine – Quartier ZIP‐QI (Marexhe) à Herstal

1.2 Niveau financier des transactions

Selon l’INS, le prix de vente moyen d’une maison d’habitation standard était de 82 700 euros en
Wallonie, de 78 000 euros en Province de Liège et de 65 500 euros à Herstal en 2003. Le prix d’un
appartement était inférieur de presque 15 000 euros à Herstal par rapport à la province.

Les prix à la location sont aussi inférieurs à la moyenne provinciale.

1.3 Demande en logements sociaux

La part de logements sociaux dans la commune est de 13 %, propriété de la Société régionale du
logement de Herstal (SRLH). Ces dernières années, la société reçoit quelque 400 demandes et n’octroie
qu’une centaine de logements. D’après l’étude IUAT ULB et CRAU ULg (2005), la typologie des
logements demandés était la suivante :

                                      Type de logement        Part de la demande
                                      1 chambre                         33%
                                      2 chambres                        34%
                                      3 chambres                        20%
                                      4 chambres                        9%
                                      5 chambres                        3%
                                      6 chambres                        1%
                                      7 chambres                        0%
                                      Total                             100%
                                       Source : SRLH in IUAT ULB et CRAU ULg (2005)

Plus de la moitié des demandes (55 %) sont comprises dans le périmètre de l’ancienne commune
d’Herstal.

                                                                                                                          10
4 Analyse économique et fonctionnelle

Herstal jouit d’une localisation spécifique au sein de l’agglomération liégeoise. Elle est en effet très bien
desservie en voies de communication, moteur du développement économique : la Meuse, les
autoroutes E25 (Luxembourg‐Maastricht), E40 (Ostende ‐ Aix‐La‐Chapelle) et E313 (Anvers‐Liège), les
lignes de chemin de fer (avec les gares de Herstal, Liers et Milmort), ainsi qu’une des principales entrées
de Liège, la RN 671.

Au niveau des grandes entreprises, les activités industrielles se localisent dans les parcs d’activités de la
Spi+ (situés le long des autoroutes, au nord de la commune) ou dans la zone industrielle du cœur
d’Herstal (FN Herstal, site de Pré‐Madame). Une étude de la CPDT réalisée en 2007 prévoit une
saturation des parcs d’activité de la Spi+ dans la région urbaine liégeoise en 2019 pour les parcs
généralistes et en 2023 pour ceux spécialisés.

A l’inverse, les principaux nodules commerciaux sont les centres urbains pour le commerce de proximité
(rue E. Dumonceau et place Jean Jaures pour le centre d’Herstal) et le boulevard Zénobe Gramme pour
les moyennes à grandes surfaces commerciales.

                                                                                                          11
HISTORIQUE DU SITE

A la suite de l’obtention d’un important contrat, une association d’armuriers crée, le 3 juillet 1989, la
société Fabrique nationale d'Armes de Guerre est créée. Une usine est créée au cœur d’Herstal pour
assurer la commande de 150 000 armes pour le gouvernement belge.

Dès 1920, les activités de la FN Herstal, en croissance, arrivent à saturation sur leur site en cœur de ville.
Après neuf années de tergiversation, l’entreprise s’étend en créant de nouveaux ateliers sur le champ
du Pré‐Madame. À l’origine, ceux‐ci sont réservés au développement de nouveaux produits comme la
construction de motos, de bus, de véhicules utilitaires, moteurs d’avions, etc. Résultat d’années de
guerre et afin d’assurer une production de pièces lourdes sur les deux étages que comptent les ateliers,
ces derniers sont construits selon des normes de résistance importantes. Ce point sera développé dans
le chapitre relatif à la description du projet.

                                             Source : New Market S.A. (2008)

La FN connait ses premières difficultés économiques en 1965, elle décide alors de déplacer ou de
supprimer une partie des activités du Pré‐Madame. A la fin des années 80, alors que la FN subit une
seconde période de récession, l’activité au Pré‐Madame est à nouveau sensiblement réduite, presque
nulle : « En 1975, FN Herstal occupait 10 286 personnes à Liège. En 1990, l’emploi était réduit à 1 516
unités (il faut toutefois tenir compte des 1 710 emplois repris dans FN Moteurs, qui deviendra
Techspace Aero en 1992). En 2001, FN Herstal n’offre plus que 914 emplois et Techspace Aero 1 291 »2.

2
    Citation provenant du site Wikipedia (http://fr.wikipedia.org/wiki/FN_Herstal)

                                                                                                           12
Enfin en 1991, le site, à l’état d’abandon, est mis en vente par la FN. La S.A. New Market l’acquiert pour
y installer un centre de PME. Elle se charge de la rénovation sommaire du bâtiment : la restauration des
façades, l’aménagement des abords, la modernisation des équipements techniques (chauffages,
distribution d’eau, etc.) et la rénovation des halls (bureaux, sanitaires, etc.).

Depuis cette réhabilitation, la société New Market a mis en location une surface équivalente à 50% de la
surface louable, soit 31.750 m² occupés par 33 PME fin 2008, principalement au rez‐de‐chaussée. Le site
représente à l’heure actuelle +/‐ 250 emplois. Les prévisions budgétaires approximatives communiquées
par la S.A. New Market pour 2009 annonçaient :

Recettes de location brutes         1 000 000 €

Charges                             ‐ 500 000 €
                            eau           16 000 €

                             gaz        187 000 €

                      électricité         17 000 €

                   maintenance          150 000 €

               taxes et pc immob          90 000 €

                     assurances           30 000 €

           annonces ‐ publicité           10 000 €

Bénéfice net                         500 000 €
                   Source: New Market S.A. (2008)

                                                                                                       13
PRÉSENTATION DU PROJET

Le projet présenté par la société New Market S.A. propose la réhabilitation de deux halles industrielles
(ex FN Herstal) en surfaces commerciales et d’accueil de PME ainsi que la création de logements à
l’étage supérieur de ces halles.

1 Présentation du projet

Le propriétaire s’est rendu compte que pour continuer le développement du site, il est indispensable de
changer son affectation car il s’avère très difficile d’implanter des activités PME à l’étage.

De plus, la démolition des constructions en vue de créer un nouveau quartier est impossible
économiquement du fait de la robustesse des constructions existantes et des 650 piles de béton de 6m³
servant de fondation. Cette solution a été évaluée comme deux à trois fois plus coûteuse qu’une
réhabilitation.

La solution choisie est de maintenir la structure mais de changer son affectation. Ainsi, la New Market
S.A. propose la réhabilitation de deux halles industrielles en vue d’accueillir des commerces et des
services aux habitants aux rez‐de‐chaussée, les étages étant réservés au développement de logements.

1.1 La structure de l’édifice

Description générale

                                         Source : Bing Maps (2009)

                                                                                                     14
Le terrain délimité par les rues du Tige, des Monteux, André Deprez et John Moses Browning couvre une
superficie de 4,8 ha. Signalons que le bâtiment gris clair en haut d’image ne fait pas partie du projet, il
s’agit de la cartoucherie de la FN qui est toujours en activité.

Les bâtiments qui nous intéressent ont les caractéristiques suivantes :

                                                    Bâtiment 1                                  Bâtiment 2
Dimension                               94 m x 180 m                                   73 m x 180/210 m
Nombre de niveaux                       2 niveaux (5 pour la tour)                     2 niveaux (partiellement 3
                                                                                       niveaux rue du tige)
Surface rez‐de chaussée                 16.920 m²                                      15.330 m²
Surface étage                           16.920 m² + 630 m² par niveau                  14.070 m² +1.505 m² rue du
                                        pour la tour                                   tige
Hauteur libre au rez‐de‐chaussée        5,4 m                                          5,4 m
Hauteur libre au 1er étage              4,6 m et 4,5 m par étage de la tour            4,6 m
                                                Source : SRLH 2007

La surface plancher totale des deux bâtiments avoisine les 70.000 m².

                           Source : photos personnelles de visite de terrain, octobre 2009

                                                                                                               15
Les illustrations précédentes permettent de mieux visualiser le type de quartier dans lequel est inclus le
site, à savoir un quartier résidentiel au bâti ancien et aux rues étroites.

De plus, nous pouvons percevoir les qualités architecturales des constructions qui poussent le
propriétaire à vouloir conserver les structures et les formes existantes comme nous le verrons dans la
suite.

Description technique
Attardons‐nous un bref instant sur les caractéristiques architecturales du bâtiment qui constituent des
contraintes importantes pour la mise en place du projet.

Les bâtiments dans leurs dimensions et leurs caractéristiques avaient été conçus pour résister aux
bombardements, n’oublions pas que la FN était (et est encore) une des principale fabrique d’armes à
l’échelle nationale. En pratique, cela se traduit par la structure suivante :

    ‐   Aux rez‐de‐chaussée, l’espace est divisé par des colonnes tous les 7 m dans un sens et tous les
        7,5 m dans l’autre sens.

    ‐   Aux étages, on retrouve des colonnes tous les 21 m dans un sens et 15 m dans l’autre.

    ‐   La toiture en shed est soutenue par des poutres Vierendeel qui permettent d’atteindre la portée
        de 21 m (une des poutres, plus courte, ne fait que 10 m). De plus, des poutres sont placées
        perpendiculairement tous les 3,5m pour renforcer la structure.

L’illustration suivante montre la structure de la toiture. Tandis que les deux plans ci‐dessous permettent
de visualiser la structure interne de l’ensemble du bâtiment. La première montre les écartements de
7 m au rez‐de‐chaussée et 21 m à l’étage grâce aux Vierendeel. La seconde illustre la disposition des
colonnes tous les 7,5 m au rez‐de‐chaussée et 15 à l’étage, on peut aussi voir la toiture en shed et les
poutres.

                                       Source : NEW MARKET S.A. 2008

                                                                                                       16
Source: NEW MARKET S.A. 2008

1.2 Les grandes lignes du projet

Le projet se structure en trois parties. La première visant la construction de 350 à 400 logements aux
étages, sur la « dalle ». La seconde planifiant la réaffectation des rez‐de‐chaussée en accueillant des
activités plus compatibles avec les logements implantés aux étages. Et enfin, la troisième s’attachant à
aménager les abords du site.

Développons d’abord le premier volet important de ce projet, la création des logements.

Création de logements
Ce premier volet a été élaboré en collaboration avec la Société Régionale du Logement de Herstal
(SRLH). Ce partenariat implique d’avoir 15% de logements sociaux intégrés dans ce projet.

Le principe est d’évider 56% de la toiture tout en conservant de la structure pour maintenir le caractère
industriel de l’architecture.

A terme, les espaces libérés seront dévolus à la création de zones de circulation piétonne. L’illustration
suivante nous montre en rouge les « promenoirs » en plein ciel d’une largeur de 10m, sorte d’artères
piétonnes de chaque dalle. Tandis qu’apparaissent en orange les chemins et placettes dont certains sont
couverts.

Sur une surface d’approximativement 32.000 m² pour les deux dalles, 17.500 seront consacrés aux
circulations piétonnes.

Enfin, pour améliorer la circulation entre les deux bâtiments, un troisième pont sera ajouté.

                                                                                                       17
Source : SRLH 2007

La volonté en matière de logement est de créer 350 à 400 habitations pour une surface habitable totale
de 32.500 m² (environ 14.500m² par dalle auxquels s’ajoutent les trois étages de la tour). L’offre
imaginée proposera des :

   ‐   studios 30 à 35 m² ;

   ‐   appartements 1 chambre : 45 à 55 m², location maximale fixée par la SRLH : 375 € ;

   ‐   appartements 2 chambres : 70 à 80 m², location maximale : 500 €;

   ‐   appartements 3 chambres : 90 à 120 m², location maximale : 700 € ;

   ‐   appartements 4 chambres : 115 à 130 m².

Ce qui porte la densité du projet grosso modo à 75 logements par hectare auxquels s’ajoutent les
activités du rez‐de‐chaussée.

                                                                                                   18
La coupe suivante présente un exemple de disposition imaginée pour deux appartements de quatre
chambres chacun.

Les plants illustrent l’organisation intérieure des différentes pièces pour un appartement de 4 chambres.

                                       Source : NEW MARKET S.A. 2009

                                                                                                      19
Rez‐de‐chaussée de l’habitation,          Premier étage           Second étage
     1er étage du bâtiment

                                   Source: NEW MARKET S.A. 2009

                                                                                 20
Réaffectation des rez‐de‐chaussée

L’objectif du réaménagement des rez‐de‐chaussée est de transférer progressivement les activités
incompatibles avec l’habitat et de les remplacer par des commerces, des services aux habitants, des
PME à faibles nuisances…

Le plan ci‐dessous illustre les futures affectations des surfaces importantes disponibles aux rez‐de‐
chaussée.

Développons ici les utilisations planifiées :

‐ 3.000 m² de commerces avec la volonté de se différencier de l’offre existante (250 petits commerces
dans un rayon réduit) en visant une offre écologique, développement durable, commerce équitable ;

‐ maintenir des espaces pour les PME en s’orientant aussi vers les secteurs environnementaux et
l’artisanat ;

‐ services aux habitants (crèche, garderie, salle de spectacle de 100 places, salle polyvalente) ;

‐ un hôtel trois étoiles devrait s’y installer, il occupera 1.500m² pour 40 chambres ;

‐ un espace d’activités culturelles communale occupant 17.000m² (hypothétique) ;

‐ enfin, les parties enclavées seront réservées aux parkings sur deux étages pour un total de 800 places.

                                                                                                       21
Source : NEW MARKET S.A. 2009

La coupe ci‐après en travers du bâtiment 2 permet de mieux visualiser l’organisation et la mise en
œuvre des multiples espaces.

                                         Source : SRLH 2007

                                                                                               22
Aménagement des abords

L’objectif des aménagements extérieurs est de réintégrer le bâtiment dans la ville, de le rendre
perméable au passage des habitants du quartier.

La première tâche sera de détruire le mur d’enceinte qui isole le site du reste de la ville, ensuite les
voiries intérieures seront raccordées au réseau public existant de manière à permettre la traversée du
site.

De plus, le projet prévoit de créer 12 points d’accès à la dalle supérieure (en rouge sur l’illustration
suivante) et un nouveau pont pour y faciliter les déplacements.

                                      Source : NEW MARKET S.A. 2009

Enfin, les terrains non bâtis ainsi que les voiries seront cédés à la commune de Herstal pour un 1€. De
son côté, la ville s’engage dans le cadre d’un plan de revitalisation urbaine à aménager les abords pour
intégrer ce site dans son environnement. Ci‐dessous, le plan masse des abords du site.

                                                                                                     23
Source : SRLH 2007

                     24
Voici quelques images de synthèse permettant de comprendre l’aménagement du projet.

                                    Source: NEW MARKET S.A. 2009

                                                                                      25
2 Acteurs en présence

 La S.A. New Market
La S.A. New Market est propriétaire et gestionnaire du site du Pré‐Madame à Herstal. Ces activités
actuelles sont la location de surfaces industrielles différemment équipées à des PME dans l’entité
d’Herstal. La S.A. est maitre d’ouvrage du projet.

La SRLH
La Société régionale de logement d’Herstal, opérateur public, est associée dès le départ du projet. Elle
devait en effet obtenir un droit réel à long terme sur les constructions que New Market érigera sur les
dalles. En échange, elle devait signer un contrat de location sur 30 ans. Cepedant le projet se réorientant
vers de la vente, ce montage va évoluer (voir Remarque importante, p. 39).

Le bureau d'architecture Olivier DWEK
Concepteur du projet, ce bureau bruxellois est spécialisé dans la réhabilitation et la rénovation d'anciens
ateliers, de manufactures ou de demeures plus conventionnelles. « Mais d'un projet à l'autre, c'est le
même esprit loft qui s'impose »3.

La commune d’Herstal
La commune n’est en rien liée au pilotage du projet. Au contraire, le service urbanisme déclare ne pas
être au fait de l’état d’avancement de ce dernier. Par contre l’administration communale remplit
d’autres fonctions :

    ‐   délivrance des permis d’urbanisme ou unique et imposition de conditions à la délivrance du
        permis ;

    ‐   imposition potentielle de diverses charges d’urbanisme au maitre d’ouvrage ;

    ‐   émission d’un avis sur la mise en œuvre d’un SAR ;

    ‐   organisation des consultations populaires.

M. Santo, administrateur de New Market a émis le souhait d’intégrer un équipement culturel dans le
projet. La commune sera certainement associée à cette idée.

La Région wallonne
Les rôles de la Région wallonne (et de son Fonctionnaire délégué) dans le type de dossier concernant le
cas traité sont multiples :

    ‐   délimitation du périmètre du site à réaménager (SAR) ;

    ‐   approbation du rapport d’incidences environnementales (RIE) ;

3
 Propos recueillis en 2005 par La Libre Essentielle
(http://www.lalibre.be/free_dossiers/lless_immo/n33/portrait.html)

                                                                                                        26
‐   injection de subsides dans la réalisation du projet ;

   ‐   agrément des auteurs des diverses études.

Le bureau CSD Ingénieurs Conseils
Bureau d’étude multidisciplinaire agréé chargé de l’élaboration du rapport d’incidences
environnementales (RIE) imposé par le CWATUPE pour mettre en œuvre un site à réaménager (SAR).

Le bureau JAMIN Architectes
Bureau choisis par New Market pour réaliser l’étude d’incidence relative au permis unique qui sera
introduit à la commune d’Herstal. Cette étude doit mettre en évidence les impacts potentiels du projet
sur l’environnement et proposer des solutions à ces derniers.

La CCATM
Organe consultatif, la Commission Consultative Communale de l’Aménagement du Territoire et de la
Mobilité remet un avis sur la conformité du projet et l’étude d’incidence s’y référant.

Le CWEDD
Le Conseil Wallon pour l’Environnement et le Développement Durable a 2 rôles essentiels dans le
processus d’élaboration du projet :

   ‐   remise d’un avis sur la réalisation du rapport d’incidences environnementales (RIE);

   ‐   avis sur l’agrément de bureau d’étude réalisant le RIE.

La population
Consultée lors de l’élaboration du rapport d’incidences environnementales et de l’enquête publique liée
au dépôt du permis d’urbanisme, elle peut s’opposer au projet en motivant ses choix.

                                                                                                    27
3 Montage juridique et opérationnel

3.1 Contexte réglementaire préexistant

Sur les différents plans présentés ci‐dessous, la localisation du site est marquée par une étoile jaune.

Plan de secteur
Au niveau du plan de secteur, le site se trouve en zone d’activité économique industrielle (mauve).
Comme le montre l’extrait ci‐dessous, la dite zone est enclavée dans la zone d’habitat (rouge) du centre
herstalien.

                                             Source : SPW – DGO4

                                                                                                           28
Plans communaux d’aménagement
Comme illustré ci‐dessous, aucun plan communal d’aménagement ne concerne le site de Pré‐Madame.

                                         Source : SPW – DGO4

Protection du patrimoine
Aucun périmètre de protection du patrimoine ne couvre le site de Pré‐Madame.

                                                                                              29
Périmètre SEVESO
Le site de Pré‐Madame est contigu à la cartoucherie de la FN. L’entièreté du site de New Market se situe
dans la zone à risque du périmètre SEVESO4. Suite à la directive européenne SEVESO II (Directive
96/82/CE) et sa transcription dans le droit belge, l’Etat fédéral a signé un accord de coopération avec les
Régions obligeant ces dernières à effectuer des contrôles sur « des nouveaux aménagements réalisés
autour d'établissements existants, tels que voies de communication, lieux fréquentés par le public,
zones d'habitation, lorsque le lieu d'implantation ou les aménagements sont susceptibles d'accroître le
risque d'accident majeur ou d'en aggraver les conséquences.

Les Régions veillent à ce que leur politique d'affectation ou d'utilisation du sol […] tiennent compte de la
nécessité, à long terme, de maintenir des distances appropriées entre, d'une part, les établissements
visés par le présent accord et, d'autre part, les zones d'habitation, les zones fréquentées par le public et
les zones présentant un intérêt naturel particulier ou ayant un caractère particulièrement sensible […].
Ces procédures sont conçues pour que, au moment de prendre les décisions, un avis technique sur les
risques liés à l’établissement soit disponible, sur la base d'une étude de cas spécifique ou sur la base de
critères généraux. »5

                                                Source : SPW – DGO3

4
  Zone vulnérable basée sur un risque de probabilité d’effets dangereux supérieurs à E‐6 et sur une distance de
200m autour du site SEVESO (DGRNE)
5
  Article 24 de l’Accord de coopération entre l’Etat fédéral, les Régions flamandes et wallonne et la Région de
Bruxelles‐Capitale concernant la maitrise des dangers liés aux accidents majeurs impliquant des substances
dangereuses.

                                                                                                                  30
3.2 Outils opérationnels

Site à réaménager
Un SAR est « un bien immobilier ou un ensemble de biens immobiliers qui a été ou qui était destiné à
accueillir une activité autre que le logement et dont le maintien dans son état actuel est contraire au bon
aménagement des lieux ou constitue une déstructuration du tissu urbanisé […]. Le périmètre peut
également s’étendre à un ou des biens immobiliers ou parties de biens immobiliers encore affectés à une
activité, à la condition que le réaménagement du site permette la poursuite de cette activité »6.

Deux périmètres de site à réaménager concernent directement les propriétés de la société New Market.
Il s’agit des sites de Clawenne et Pré‐Madame repris ci‐dessous.

6
    CWATUP (janvier 2010), coordination officieuse, pp. 118‐119.

                                                                                                        31
Source : SPW – DGO4

L’arrêté ministériel du 1er décembre 2009 fixe provisoirement le réaménagement du site SAR/LG8 dit
« Pré‐Madame » à Herstal.

D’après l’article 169 du CWATUP, la procédure de détermination du périmètre d’un site à réaménager
« s’articule selon les phases principales suivantes :

   1. la décision du Gouvernement déterminant qu’un site, dont il fixe le périmètre, doit être
      réaménagé ;

                                                                                                     32
2. la demande d’avis adressée à divers destinataires, la réalisation par le collège des bourgmestre
       et échevins d’une enquête publique, …, qui rencontrent les exigences visées par la convention sur
       l’accès à l’information, la participation du public au processus décisionnel et à l’accès à la justice
       en matière d’environnement, signée à Aarhus le 25 juin 1998 et dénommé "convention
       d’Aarhus" ;

    3. la décision définitive et sa publication au Moniteur belge ainsi qu’au Journal officiel des
       Communautés européennes aux fins d’assurer non seulement un maximum de publicité à chaque
       projet de réaménagement mais également de susciter l’intérêt pour la mise en œuvre et le
       financement de la politique de réaménagement des sites, le cas échéant, par la création de
       partenariat ou par des appels à projet.

        »7

Selon l’article 168, le périmètre est accompagné « d’un rapport sur les incidences environnementales
(RIE) qui comprend :

    1. la justification du réaménagement du site ;

    2. les caractéristiques humaines et environnementales du site, ses potentialités ainsi que l’évolution
       probable de la situation environnementale si le site n’est pas réaménagé ;

    3. les mesures à mettre en œuvre dans le cadre du réaménagement du site pour éviter ou réduire
       les effets négatifs qui caractérisent le site ;

    4. les objectifs pertinents de la protection de l’environnement et la manière de les prendre en
       considération dans le cadre du réaménagement du site ;

    5. la présentation des alternatives possibles de réaménagement du site et de leur justification ;

    6. une description de la méthode d’évaluation retenue et des difficultés rencontrées ;

    7. les mesures envisagées pour assurer le suivi de la mise en œuvre du réaménagement du site ;

    8. un résumé non technique des informations visées ci‐dessus.

        »8

Cette démarche permet au propriétaire d'un bien immobilier d’obtenir une subvention pour travaux de
réhabilitation, de rénovation, de construction ou de reconstruction de bâtiments destinés à accueillir du
logement ou des activités économiques (voir le chapitre dédié au montage financier).

7
  Citation provenant du site internet de la DGATLP
(http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/DAU/Pages/PouvPubl/Aides.asp)
8
  CWATUP (janvier 2010), coordination officieuse, pp. 118‐119.

                                                                                                           33
Périmètre de revitalisation urbaine
La commune s’est engagée à déposer une demande de reconnaissance d’un périmètre de revitalisation
urbaine. Lors d’un partenariat public‐privé (PPP) relatif à une opération de revitalisation urbaine (Article
172 du CWATUP), la Région peut accorder à la commune une subvention (voir chapitre dédié au
montage financier).

3.3 Documents stratégiques

Schéma de structure communal
Aucun schéma de structure communale n’existe actuellement à Herstal. Cependant, un schéma est en
cours de finalisation, les premiers travaux entamés en 20049 devraient amener à une finalisation dans le
courant de l’année 2010.

Certains documents de ces premiers travaux sont déjà accessibles. Ainsi, les objectifs sont structurés en
sept thématiques :

    ‐   structurer le territoire ;

    ‐   planifier l’activité économique dans le respect du territoire et des habitants ;

    ‐   améliorer le cadre de vie ;

    ‐   gérer la mobilité ;

    ‐   préserver et valoriser le patrimoine ;

    ‐   contribuer au bien‐être des Herstaliens ;

    ‐   faire avancer le projet communal.

Le projet agit presque sur toutes ces thématiques, mais il est particulièrement stratégique en matière
d’amélioration du cadre de vie par la création d’espaces verts et d’aménagements de qualité. Il est aussi
intéressant pour répondre à l’objectif de préservation et valorisation du patrimoine en réhabilitant un
site désaffecté.

Plan ancrage logement
Le Code wallon du Logement confie à chaque commune l’élaboration de programmes communaux
d'actions en matière de logement : « l'article 187 dispose que les pouvoirs locaux, c'est‐à‐dire les
communes, les C.P.A.S. et les provinces, fixent les objectifs et les principes des actions à mener en vue de
mettre en œuvre le droit à un logement décent, dans les six mois suivant le renouvellement de leur
conseil respectif.

9
 IUAT‐ULB et CRAU‐Ulg – Schéma de structure de la Commune de Herstal, Tome 1 – Situation existante de fait et
de droit, Août 2004

                                                                                                            34
Les pouvoirs locaux prennent toutes les mesures tendant à diversifier les types de logements disponibles
sur leur territoire, à permettre la réalisation de logements sociaux assimilés, d'insertion, de transit et
moyens ainsi qu'à lutter contre l'inoccupation et l'insalubrité des logements.

Chaque commune est tenue d'établir un programme bisannuel d'actions en matière de logement. Dès
après l'approbation de ces programmes par le gouvernement, la direction en assure le suivi et
l’évaluation »10.

Voici la liste des logements publics repris dans le plan d’ancrage de Herstal 2009 ‐2010 :

                                                                                  Type
N°doss                                                             Type de        d'opéra   Nombre de
ier        Commune     Province    Opérateur    Adresse            logement       tion      logements   Année
     134   HERSTAL        LI          6130       Rue du Tige, 13        LS          CN         20        2009
     134   HERSTAL        LI          6130         non localisé         LT           R          2        2010
     134   HERSTAL        LI          6130         non localisé         LI           R          2        2010
                                  Source : DGATLP – Département Logement (2010)

Actuellement, le projet de New Market n’est pas encore introduit dans le plan d’ancrage de la
commune. Bien que le patrimoine bâti de la commune d’Herstal compte déjà plus de 10 % de logements
publics (13 %), la circulaire relative au programme 2009 – 201011 précisait ceci : « Des logements
moyens pourront être créés, en priorité, dans les communes dont le patrimoine immobilier, situé dans
son territoire, compte plus de 10% de logements publics ou subventionnés. »

Ainsi, le 30 juin 2010, l’échevin du logement Marc HAEKEN a transmis le dossier du plan d’ancrage 2011
‐ 2012 a la Région wallonne, afin d’obtenir des subsides. La réhabilitation du site Pré‐Madame fait partie
de ce dossier.

Plan communal de mobilité (PCM)
Dans la dernière version d’élaboration du plan communal de mobilité de la commune, réalisé par le
bureau TRITEL12, le projet de construction de logement sur le site de New Market n’est pas pris en
compte. Ainsi, aucune mesure spécifique n’est recommandée concernant les voiries desservants et
entourant le Pré‐Madame.

On notera cependant la volonté de limiter la vitesse dans les rues adjacentes au site à 30 km/h (voir
carte ci‐dessous).

10
   Site de la DGATLP : http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/Pages/Ancrage/Ancrage.asp
11
   Stratégie communale d’actions en matière de logements 2007 – 2012, Circulaire relative au programme
communal d’actions 2009‐2010, envoyée par le Ministre du Logement, des Transports et du Développement
territorial
12
   TRITEL – Plan communal de mobilité de Herstal : rapport de phase 3 (plan de mobilité), Janvier 2009

                                                                                                           35
Source : PCM de Herstal

Au niveau du stationnement, le plan de mobilité de Herstal prévoit d’implanter les places de parking
unilatéralement pour assurer une largeur de voirie suffisante pour circuler. Il est également proposé de
placer ce quartier en “zone verte” pour maintenir un stationnement rotatif à l’exception des riverains.

                                                                                                     36
Source : PCM de Herstal

Enfin, l’accessibilité en transport en commun est illustrée sur la planche ci‐dessous. Ainsi, le site est déjà
bordé d’une ligne TEC importante (trait vert) à laquelle viendrait s’ajouter la ligne à réorganiser (jaune).
Il faut également ajouter le passage du futur tram de l’agglomération liégeoise à proximité du site, voire
à travers ce dernier (trait bleu).

                                                                                                           37
Source : PCM de Herstal

                          38
3.4 Chronologie de l’élaboration du projet

En 1991, la société New Market achète les ateliers du Pré‐Madame à la FN Herstal. D’après Monsieur
Santo, cet achat est motivé par la qualité structurelle des bâtiments, le prix « raisonnable » et la
localisation spécifique du site permettant l’installation de PME à la fois dans un centre urbain et proche
des réseaux autoroutiers.

Dans les années 90’s, la société entreprend de lourds travaux de restauration : façades, chauffage,
réseaux électriques, locaux de bureaux. Les aires de circulation et les abords immédiats du site sont
également réaménagés.

La société désire ensuite augmenter la rentabilité du site, notamment l’étage supérieur alors
presqu’inoccupé, où l’installation des PME s’avère complexe. Comme il n’est pas économiquement
rentable de démolir les ateliers (coût de production par m² au minimum doublé), New Market se penche
sur la construction de logements à l’étage.

En 2005, Olivier DWEK, jeune architecte bruxellois spécialisé dans la réhabilitation de sites industriels,
est choisi pour proposer un projet de réhabilitation globale du site.

New Market s’associe alors avec la société régionale du logement d’Herstal. Une convention est signée
en 2007. New Market finance l’investissement (construction et maintenance) alors que la SRLH prend en
charge le risque d’occupation en contrepartie d’un droit d’emphytéose pour 30 ans.

En février 2009, New Market envoie une lettre demandant une reconnaissance du site Pré‐Madame en
tant que SAR. Un rapport d’incidences environnementales est réalisé par CSD Ingénieurs Conseils s.a.
deux mois plus tard. Ainsi, sous réserve de l’avis favorable du fonctionnaire délégué de la Région
wallonne, l’affectation future du SAR peut différer du plan de secteur.

La CWEDD devait se réunir le 11 janvier 2010 pour remettre son avis relatif à la reconnaissance en tant
que SAR du site « Pré‐Madame ». L’avis du CWEDD, repris en annexe est favorable. Néanmoins, il
s’associe aux recommandations émises par le bureau CSD dans le RIE.

Le bureau JAMIN est en train de finaliser l’étude d’incidences du permis unique. La réunion
d’information préalable aura lieu le 10 septembre 2010 sous la direction de la commune. Si aucune
opposition n’empêche le dépôt de permis, celui‐ci sera remis à la commune en novembre 2010.

Remarque importante
Courant 2010, New Market réoriente la gestion du projet par de la vente des logements à la SRLH plutôt
que de la location. Suite à des coûts de production plus élevés qu’estimés au départ, le respect du prix
plafond pour la location à la société de logement s’avère trop élevé.

                                                                                                       39
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