Bien se loger pour bien vieillir - dans son logement notre maison adaptée à nos futurs besoins !
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Bien se loger
pour bien vieillir
dans son logement
COMPTE RENDU DU SÉMINAIRE
DU 25 JUIN 2012
notre
maison
adaptée à
nos futurs
besoins !
AGENCE DEPARTEMENTALE
D’INFORMATION
SUR LE LOGEMENT DU LOIRET
AGENCE DEPARTEMENTALE
D’INFORMATION
SUR LE LOGEMENT DU LOIRET
introduction :
Hugues SAURY, Président de l’ADIL-Espace Info Énergie du Loiret, Vice-Président du Conseil général du Loiret.
L’ADIL a choisi d’organiser un séminaire autour du thème du vieillissement de la population et leur
logement. Cela représente en effet un enjeu majeur qui doit être anticipé par les collectivités locales
et les acteurs de l’habitat. L’ADIL, au cœur des préoccupations des ménages, a pu recenser un
besoin croissant en la matière.
Pourquoi cet enjeu est-il majeur aujourd‘hui ? : La France vieillit, c’est une réalité. L’hygiène de vie,
l’amélioration des conditions de travail, les progrès de la médecine sont autant de raisons qui expli-
quent l’allongement de l’espérance de vie. Depuis 20 ans environ, l’espérance de vie progresse d’un
trimestre tous les ans.
Elle est ainsi en 2012 est de 84,8 ans pour les femmes et de 78,2 ans pour les hommes. La France fait
partie des pays d’Europe où les femmes vivent le plus longtemps, avec l’Espagne et l’Italie, mais elle
ne se situe que dans la moyenne pour les hommes.
Cela se traduit corrélativement par un vieillissement démographique. Selon les projections de l’INSEE,
dans le Loiret, alors que le poids des moins de 20 ans en 2007 est de 25,5 % contre 21,2 % pour les plus
de 60 ans, il serait de 23,4 % en 2040 contre 30,8 % pour les plus de 60 ans.
Cette transformation dans la société induit inévitablement une évolution des services à proposer à
la population (que ce soit en termes d’aménagement urbain, de transports, de commerces...) mais
aussi une adaptation des logements qui doit accompagner le vieillissement. La « vieillesse » n’est
forcément synonyme de handicap et de dépendance. Par ailleurs, le souhait des ménages est de
rester le plus longtemps à domicile et de reporter au maximum l’entrée en établissement médicalisé.
C’est la raison pour laquelle l’ADIL a souhaité centrer ce colloque sur l’adaptation du logement et
non pas sur les autres réponses existantes (plus médicalisées ou collectives) sans pour autant négliger
leur importance.
Comment disposer de logements adaptés ? Il convient d’une part d’adapter les logements existants
(le challenge est d’ailleurs celui-ci compte tenu de leur poids dans le parc existant) et d’autre part
d’adapter la production neuve.
Mais l’enjeu est complexe car il concerne des ménages à revenus souvent modestes logés dans le
secteur de la propriété et dans une moindre mesure dans celui du locatif. Cela suppose donc une
maîtrise des coûts pour assurer la faisabilité de cette adaptation.
Nul doute que les collectivités locales ont un rôle à jouer, au même titre que les professionnels pour
accompagner au mieux les personnes vieillissantes dans leur habitat.
Citation d’Érik SATIE « Si vous voulez vivre longtemps, vivez vieux ».
2
SOMMAIRE
1 • Le contexte loiretain
• Quelques éléments statistiques sur le vieillissement dans le Loiret (ADIL du Loiret)
• Les attentes et besoins des personnes âgées (CLIC d’Orléans Val de Loire)
2 • Adapter les logements existants : quelles solutions pour bien vieillir à domicile ?
• Les actions du Conseil général du Loiret
• Les actions de l’Agglomération d’Orléans
Focus : Action pilotée par la maison de l’habitat « une bourse du logement social
adapté » sur le territoire de l’agglomération d’Orléans
• La politique des bailleurs sociaux pour répondre à la demande des personnes âgées (Logemloiret)
3 • Adapter la production neuve : comment prendre en compte les besoins
des personnes vieillissantes ?
• L’anticipation des promoteurs privés (Fédération des Promoteurs Immobiliers)
• Les initiatives des bailleurs sociaux (Logemloiret)
• L’impulsion des collectivités dans les opérations innovantes (Ville de Saint Hilaire Saint Mesmin)
ANNEXE : QUELQUES ÉLÉMENTS STATISTIQUES SUR LES PERSONNES ÂGÉES
3
Le contexte
1
Loiretain
Quelques éléments statistiques sur le vieillissement dans le Loiret :
AGENCE DEPARTEMENTALE
Magali BERTRAND, directrice de l’ADIL-Espace Info Énergie du Loiret
D’INFORMATION
SUR LE LOGEMENT DU LOIRET
La France vieillit et le Loiret n’échappe pas à la règle, comme l’atteste
AGENCE DEPARTEMENTALE
quelques chiffres issus du recensement de la population de l’INSEE.
D’INFORMATION
Entre 1999 et 2008, la population du Loiret a augmenté de 5 %. Sur la
SUR LE LOGEMENT DU LOIRET
même période, la population des 75 ans et plus a augmenté de 18 %.
Ainsi, la population des séniors augmente trois fois plus vite que celle de la population totale.
Ce sont les cantons de l’agglomération Orléanaise qui enregistrent les plus fortes progressions des 75 ans et plus
entre 1999 et 2008. Il est probable que cela traduise le souhait de certains séniors de se rapprocher des services
et qui pour cela n’hésitent pas à vendre une maison trop grande et trop difficile à entretenir.
Concernant le profil des personnes âgées de plus de 80 ans dans le Loiret, il s’agit :
• Dans 60 % des cas, de personnes seules (veufs ou veuves, divorcé(e)s…).
• Dans 85 % des cas, de personnes vivant hors institutions, c’est-à-dire à domicile.
• Dans 77 % des cas, de propriétaires-occupants, 11% de locataires du parc privé et 9 % de locataires
du parc social.
• Dans 76 % des cas, de personnes occupant une maison individuelle
• Dans 61 % des cas, de personnes disposant d’un logement de 3 ou 4 pièces, bien qu’ils vivent seuls.
Dans 41 % des cas, les retraités du Loiret habitent dans leur logement depuis plus de 20 ans.
Le revenu médian* s’élève à 21 000 €, ce qui est bien inférieur à celui des actifs mais très proches de ceux
perçus par les moins de 30 ans, c’est-à-dire ceux dont les parcours professionnel et personnel commencent.
En résumé, au vu des éléments statistiques, il convient de disposer d’une offre de logements adaptés à des
personnes :
• Majoritairement féminines
• Plutôt urbaines
• Dont la durée de vie ne cesse de s’allonger
• Majoritairement propriétaires
• Plutôt peu mobiles car attachées à leur logement
(*Définition du revenu médian : la moitié des ménages a un revenu inférieur à ce montant et la moitié des ménages a un revenu supérieur).
Les attentes et besoins des personnes âgées : Bernard MASSON, coordonnateur
au CLIC d’Orléans Val de Loire
Les CLIC sont les Centres Locaux d’Information et de Coordination. Ils constituent :
• Un centre car ils sont ouverts aux personnes âgées, à leur entourage et aux professionnels ;
• Un centre local car chaque CLIC intervient sur un territoire ;
• Un centre d’information gratuit, neutre, confidentiel qui peut être complété par des réorien-
tations vers des partenaires ;
• Un centre de coordination car ils harmonisent au mieux les actions qui permettent à une personne
âgée de réaliser son projet, soit de maintien à domicile soit d’entrée en établissement.
L’augmentation de l’espérance de vie créée des sentiments partagés : des craintes individuelles pour son
propre avenir (on entend parfois « je ne souhaite pas vivre si vieux ») et à l’inverse, une admiration face à des
personnes âgées qui vivent en pleine forme une vieillesse dynamique. Une autre crainte existe : celle de la
prise en charge collective des dépenses liées au vieillissement et aux recherches nécessaires sur les maladies
liées au grand âge.
Mais, il est un fait constant, le maintien à domicile est un vœu partagé et une réalité. En effet, les personnes
âgées qui iront en établissement sont minoritaires et la durée de leur séjour est généralement courte. Le loge-
ment a une valeur affective très grande pour les personnes âgées, quand bien même celui-ci ne répond plus
aux besoins nouveaux de l’occupant.
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Pour satisfaire le souhait des personnes âgées, le CLIC conseille sur les différents dispositifs susceptibles d’être
mobilisés pour permettre aux personnes âgées de rester à leur domicile :
• L’APA (allocation personnalisée d’autonomie), gérée par le département, intervient dans la prise en
charge des aides au maintien à domicile des personnes en perte d’autonomie.
• Les caisses de retraite peuvent en complément intervenir pour l’octroi d’aides favorisant le maintien
à domicile.
• D’autres dispositifs plus spécialisés existent. Ils répondent à des politiques plus ciblées : aides au trans-
port (pour les inciter à sortir de chez elles) ; aides à l’accompagnement...
• Il faut également citer les dispositifs de prise en charge par les assurances maladies qui contribuent
à maintenir la personne dans son logement (SSIAD : services de soins infirmiers à domicile ; HAD :
hospitalisation à domicile ; ...).
Une autonomie réussie est celle qui permet de vivre dans un cadre où les obstacles ne sont pas infranchis-
sables, notamment :
•À l’intérieur du logement. La décision de modifier l’aménagement incombe le plus souvent à
l’occupant mais celui-ci peut prétexter des empêchements. Le premier évoqué est d’ordre finan-
cier. Des aides existent certes, elles sont étudiées. Mais, elles ne couvrent pas l’intégralité des
dépenses. Par ailleurs, les travaux inquiètent. Ils vont créer des contraintes, des embarras.
Souvent, il est dit « à notre âge, cela ne vaut plus le coup ». Dans ce cas là, la solvabilité n’est pas
l’unique obstacle. N’aurait-il pas été plus judicieux d’engager les modifications plus tôt ? Cela pose
la question de l’anticipation des travaux.
• Dans les parties communes notamment des immeubles collectifs. Certains aménagements
semblent avoir suivi des modes ou des concepts architecturaux. Les bâtiments des années 60-70
peuvent avoir l’ascenseur à mi-étage, voire pas d’ascenseur. Le 1er niveau est surélevé et il faut
grimper 8 à 10 marches pour l’atteindre. Les décennies suivantes semblent avoir privilégié les halls
d’entrée assez larges avec des marches d’ornement, qui deviennent de réels obstacles pour les
personnes âgées. Ces agencements conduisent des personnes à ne plus pouvoir sortir de chez elles.
• Sur la voierie. Les trottoirs, les pavés ou les travaux, certes nécessaires dans une ville, peuvent
transformer un trajet, même court, en réel parcours du combattant.
Un nouveau lieu de vie peut être proposé mais règlera t’il pour autant tous les problèmes ? Quitter son logement
pour une personne âgée est source d’inquiétudes : il faut supporter les tracas d’un déménagement. Il faut entre-
prendre des démarches pour vendre son bien. Par ailleurs, l’idée de quitter des souvenirs sont des raisons bien
légitimes pour ne pas quitter son logement. Envisager de déménager peut engendrer une forme d’amertume
et être source de plaintes. Entre la mémoire de la maison que l’on a construite, ce logement qui a vu grandir les
enfants et la réalité présente, comment faire un choix ? Même si certaines personnes parlent de « prison ».
Au delà du logement, il faut également entretenir une vie sociale harmonieuse. Il faut pour cela favoriser au
maximum les capacités de la personne âgée à assurer le plus de tâches possibles, et plus particulièrement
celles qui l’amènent à rencontrer d’autres personnes.
Elles doivent ainsi être encouragées à se rendre dans les commerces de proximité (la pharmacie, la boulan-
gerie), qui leur permettent non seulement de s’approvisionner mais également de rencontrer les commerçants
avec qui elle établit souvent des relations privilégiées. C’est aussi l‘occasion de côtoyer d’autres consomma-
teurs. Elles disent se rendre dans les commerces aux mêmes heures que les autres acheteurs afin de « rester
dans la vraie vie ».
Elles sont incitées à aller dans des lieux conviviaux structurés (foyers clubs ou toute autre association) qui repré-
sentent un espace public adapté aux rencontres.
En résumé, pour répondre pleinement aux besoins des personnes âgées, plusieurs conditions indissociables
doivent être réunies : un logement, un immeuble et des voieries adaptés dans des secteurs où une vie sociale
harmonieuse est possible.
INTERVENTIONS DE LA SALLE
Micheline PRAHECQ, Conseillère générale
Les chiffres présentés en préambule, notamment ceux portant sur les revenus des personnes âgées, ne cor-
respondent pas à la réalité. Dans le cadre de la commission des affaires sociales à laquelle Mme PRAHECQ
siège, les revenus des personnes âgées sont bien inférieurs.
Alexandrine LECLERC, adjointe d’Orléans
L’augmentation des personnes âgées particulièrement marquée sur l’agglomération Orléanaise peut
s’expliquer par le fait qu’elle concentre de nombreuses structures spécialisées qui leurs sont dédiées.
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Adapter les logements existants :
2
quelles solutions pour bien vieillir à domicile ?
Les actions du Conseil général du Loiret :
Christophe PERDEREAU, Responsable du pôle Aménagement et Économie au Conseil général du Loiret
La question de la prise en charge des personnes âgées représente un enjeu majeur
pour le Département. À ce titre, le Conseil général pilote le schéma départemental
en faveur des personnes âgées, gère l’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA),
l’aide sociale à l’hébergement, favorise le développement des services à domicile,
participe à la gestion des établissements d’hébergement...
Le Département accompagne cette politique notamment avec :
• L’APA : C’est une prestation en nature attribuée par le Président du Conseil général et destinée à
couvrir les frais générés par la perte d’autonomie.
Elle permet de dresser un plan d’aide qui diagnostique la perte d’autonomie et les mesures à
prendre. Elle peut financer des services à domicile, le portage de repas, un dispositif de télé-alarme,
la prise en charge de frais liés au transport, l’achat d’équipements mais également l’aménagement
du logement.
Au 31 mai 2012, 9 096 personnes âgées sont bénéficiaires de l’APA dans le Loiret.
• Les CLIC : Le Conseil général finance 7 comités Locaux d’Information et de Coordination et 1 coor-
dination gérontologique, situés sur le territoire.
Ils apportent de vraies solutions adaptées pour améliorer la vie quotidienne des usagers.
Ils apportent des informations sur le soutien à domicile, l’adaptation à domicile, les établissements
d’accueil, les aides financières, les mesures de protection juridique, les loisirs proposés dans les
communes.
• Les permanences d’information de l’ADIL : Le Département a également confié une mission spéci-
fique d’information à l’ADIL sur cette thématique (une douzaine de permanences pour être au plus
proche des habitants).
Par ailleurs, la politique d’adaptation des logements est une véritable priorité pour le Département. Elle se
manifeste :
• D’une part avec l’aide en faveur des propriétaires-occupants âgés au titre de l’APA :
En effet, au titre de l’APA, le Conseil général du Loiret octroie, après évaluation de la pertinence des
travaux par l’équipe médico-sociale, une aide complémentaire.
Les travaux concernés sont par exemple la motorisation des volets et des portes dans les pièces de
vie, l’aménagement de la salle de bain et les travaux annexes sur la base d’un tarif minimal, la créa-
tion de pièces en rez-de-chaussée pour réaliser une unité de vie...
• D’autre part dans le cadre de la délégation des aides à la pierre :
Le Département, tout comme la Communauté d’Agglomération Val de Loire, est délégataire des
aides à la pierre. La convention a été renouvelée en mars 2012 jusqu’en 2017.
Elle consiste pour le Département en la gestion des aides de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat)
auxquelles s’ajoutent les aides propres du Conseil général en vue de la réhabilitation
des logements de propriétaires-occupants et propriétaires-bailleurs selon certaines conditions.
Les aides de l’Anah se déclinent suivant 3 axes prioritaires :
• La lutte contre l’habitat indigne et très dégradé
• Le redressement des copropriétés en difficulté
• La lutte contre la précarité énergétique (programme « habiter mieux »)
Dans ce cadre, des aides de l’Anah peuvent être mobilisées pour la réalisation de travaux pour l’autonomie de
la personne selon les conditions suivantes. Ces travaux doivent permettre d’adapter le logement et ses accès
aux besoins spécifiques d’une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie liée au vieillisse-
ment. Le demandeur doit pouvoir justifier de la nécessité de ces travaux en fournissant :
• un justificatif de handicap ou de perte d’autonomie (décision de la commission des droits et
de l’autonomie des personnes handicapées ou évaluation de la perte d’autonomie en groupe
iso ressource GIR),
• un document permettant de vérifier l’adéquation du projet à ses besoins réels (rapport d’ergothé-
rapeute, diagnostic autonomie ou évaluation réalisée de la perte d’autonomie du groupe iso-
ressources GIR).
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Les aides de l’Anah peuvent financer les travaux de perte d’autonomie à hauteur de 20 % ou 50 % (selon les
revenus des personnes) dans la limite d’un coût de travaux de 20 000 € HT.
Le Conseil général, sur ses fonds propres, soutient l’amélioration des logements des personnes âgées de plus de
70 ans. Pour cela, il abonde les aides de l’Anah à hauteur de 20 % du montant de la dépense subventionnée
pour les travaux d’adaptation, que la perte d’autonomie soit reconnue ou non. Il abonde également à hau-
teur de 10 % du montant de la dépense subventionnée par l’Anah pour la réalisation d’autres travaux compris
dans la liste des travaux éligibles aux subventions de l’Anah.
En 2011, 188 logements ont ainsi été financés à l’attention des personnes âgées pour un montant de 131 690 €.
Les actions de l’Agglomération d’Orléans : Séverine SOUVILLE, Chargée de mission habitat
privé à la Direction de la Cohésion Sociale de la Communauté d’Agglomération d’Orléans Val de Loire.
L’AgglO intervient depuis 2005 sur la question de l’adaptation du logement au vieillissement
et au handicap, avec pour objectif de favoriser le maintien à domicile dans les meilleures
conditions et le plus longtemps possible. Il s’agit de répondre à une demande d’autonomie
exprimée par la plupart des ménages concernés, propriétaires occupants.
Cette action s’articule depuis le début autour de 2 axes :
• un diagnostic technique du logement et de ses abords au regard des capacités de la personne.
Il est réalisé selon la complexité de la situation, par un technicien ou un ergothérapeute missionné
par l’AgglO (gratuité pour le propriétaire). Ce diagnostic a un rôle essentiel pour aider les ménages
à définir les travaux à réaliser, leur faire prendre conscience de la nécessité de réaliser certains amé-
nagements et leur proposer les solutions techniques les plus adaptées.
• des aides financières permettant la réalisation des travaux pour les ménages modestes. Il s’agit
d’aides accordées par l’Anah, l’AgglO et la Région Centre qui sont associées sur ces programmes
mais également d’autres partenaires (Conseil général 45, caisses de retraite, SACICAP, Maison
Départementale des Personnes Handicapées).
De 2005 à 2009, une première opération thématique, sous la forme d’un programme d’intérêt général, s’adres-
sait aux personnes âgées de plus de 70 ans ou aux personnes en situation de handicap.
L’Agglo a recensé 836 contacts. 768 diagnostics ont été réalisés (dont 60 par l’ergothérapeute). 375 aides
aux travaux ont été attribuées (1,5 millions de subventions dont 1,157 de l’Anah et 0,438 de l’AgglO / Région)
Les demandeurs étaient essentiellement des propriétaires occupants d’une maison individuelle, ils étaient âgés
de 80 ans. Parmi les principales préconisations, on retrouve l’aménagement de la salle de bains et des WC
(90 %), mise en sécurité des installations électriques (80 %), motorisation des volets (80 %), création de main
courante (69 %), remplacement des menuiseries extérieurs (58 %).
L’opération a connu une réelle montée en puissance sur toute sa durée (y compris sur l’année de prolonga-
tion), grâce notamment au bon relais assuré par les partenaires et les réseaux d’aide aux personnes âgées
(services santé, aides à domicile, association, etc.)
Depuis 2011, une nouvelle opération d’amélioration de l’habitat a pris le relais, intégrant l’ensemble des pro-
blématiques sur lesquelles l’AgglO souhaite soutenir les propriétaires, parmi lesquelles la question de l’adapta-
tion à l’âge et au handicap.
Parallèlement, l’Anah a modifié son intervention sur cette problématique, en resserrant les conditions d’éligi-
bilité (obligation d’un justificatif du handicap) et en réduisant son caractère prioritaire ainsi que le nombre de
dossiers finançables.
Dans cette nouvelle opération, la question du maintien à domicile ne s‘aborde plus seulement sous l’angle de
l’adaptation, mais de manière plus générale sous celui du risque pour la sécurité et la santé et celui du coût
de fonctionnement du logement, qui se cristallisent notamment autour des aspects énergétiques.
Le bilan de la première année sur la thématique de l’adaptation est le suivant :
• 60 contacts ;
• 47 diagnostics adaptation (dont 5 réalisés par l’ergothérapeute) ;
• 44 aides aux travaux d’adaptation ont été attribuées ;
• Le coût de l’animation de l’OPAH s’élève à 148 562 €. Le coût d’un dossier est de 170 € pour un
diagnostic et de 45 € pour le montage ;
• Le coût du soutien aux travaux s’élève à 209 050 € dont 80 500 € prévisionnel sur la thématique âge
et handicap ;
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Focus : Action pilotée par la maison de l’habitat « une bourse du logement
social adapté » sur le territoire de l’agglomération d’Orléans.
Hélène QUENOUILLE, Directrice de la Maison de l’Habitat.
Cette action a été créée et animée dès 2008 par la Maison de l’habitat. Elle consiste en un suivi et une codi-
fication des logements ayant fait l’objet de travaux d’accessibilité ou d’adaptation par les bailleurs sociaux.
Elle constitue ainsi une base d’information sur l’offre de logements adaptés aux handicaps des demandeurs.
La maison de l’habitat assure la maîtrise d’ouvrage de cette bourse du logement social adapté. Ses parte-
naires sont les bailleurs sociaux, les associations du handicap et l’État.
La Maison de l’Habitat a enregistré 117 demandes concernant des ménages en attente d’un logement
adapté (37 % en handicap lourd).
Au total, la Bourse du logement adapté contient 136 logements codifiés dans le parc public (après visite
des lieux) répartis comme suit :
• 70 logements peuvent accueillir des personnes âgées relativement autonomes ;
• 38 s’adressent à des personnes en situation de perte de mobilité (difficultés à la marche)
mais « adaptables » pour des personnes au handicap plus lourd ;
• 28 logements pourraient accueillir des personnes en situation de handicap lourd et circulant
en fauteuil roulant.
Il ne restera en 2012 que 9 logements à codifier par rapport au recensement initial réalisé par la Maison de
l’Habitat. Fin 2011, la mission était d’ores et déjà réalisée à 94 %. La mise à jour de la codification pour les
opérations récentes de logement social est à prévoir. Par ailleurs, un travail en lien avec la direction des
déplacements de l’agglomération permettra de codifier l’accessibilité extérieure des logements.
La politique des bailleurs sociaux pour répondre à la demande
des personnes âgées : Christelle LECOMTE, Chargée d’Action Sociale à LogemLoiret.
LogemLoiret est un Office Public de l’Habitat qui gère 15 500 logements
repartis sur 143 communes du Loiret.
Chaque bailleur social définit sa propre politique concernant les aména-
gements dans le parc existant afin de répondre aux besoins des personnes
âgées. Il n’y a aucune obligation en la matière.
LogemLoiret traite depuis 2009 environ 65 dossiers par an de personnes
âgées demandant des aménagements spécifiques au sein de leur loge-
ment. Au début des années 2000, LogemLoiret n’en traitait que 7 par an. La demande a donc fortement
augmenté au cours des ces 10 dernières années.
Les aménagements nécessaires concernent essentiellement la salle de bains, notamment le remplacement
de la baignoire par un receveur de douche. Certaines personnes âgées sollicitent parfois LogemLoiret pour
la pose de volets roulants, de main courante supplémentaire à l’entrée des immeubles ou parties communes,
mais également la pose de wc rehaussé.
Même si LogemLoiret souhaite répondre au mieux aux attentes de ses locataires, les aménagements deman-
dés ne sont pas toujours simples à réaliser d’un point de vue technique. À titre d’exemple, la hauteur d’un
receveur de douche peut être plus ou moins importante selon que l’évacuation des eaux est au dessus du
niveau du sol ou non. Or, pour une personne âgée, le receveur de douche doit être le moins haut possible.
Telle est la difficulté dans le parc existant à laquelle peut être confronté LogemLoiret.
Il n’est prévu aucune participation financière pour le locataire. Ce type d’aménagement est financé dans le
cadre de l’exonération de la TFPB (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties), pour les bâtiments de plus de 15 ans.
Pour les immeubles de moins de 15 ans, le financement peut se faire en partie grâce au soutien du Conseil
général (avec l’APA) ou celui des caisses de retraite complémentaire.
Quelle que soit la situation, LogemLoiret participe systématiquement financièrement à l’opération, notam-
ment par la prise en charge des travaux annexes (réfection de la peinture ou du sol suite à la dépose de la
baignoire).
Compte-tenu de la forte progression des demandes sur les 5 dernières années, LogemLoiret a d’une part
retenu quelques critères pour la réalisation de travaux d’adaptation. Les travaux d’aménagement sont réalisés
dans les logements de type T1-T2 ou T3 (au-delà, LogemLoiret privilégie les échanges de logement) et situés en
RDC ou 1er étage maximum si il n’y a pas d’ascenseur.
D’autre part, LogemLoiret a souhaité réaliser en 2009 une enquête de satisfaction auprès des locataires âgés
ayant bénéficié d’aménagements en 2008 et 2009 afin de vérifier si les travaux correspondaient bien à leurs
besoins.
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Pour 92 % des locataires interrogés, la satisfaction est très grande. Pour les personnes âgées étant autonomes,
la majorité a estimé que les travaux avaient permis de repousser les limites de la dépendance à une tierce
personne.
Ces résultats ont mis en évidence la nécessité de poursuivre la démarche déjà engagée par LogemLoiret
auprès de ses locataires.
LogemLoiret a également profité du travail mené avec la Maison de l’Habitat sur la codification des logements
adaptés et leur recensement sur l’agglomération, puisqu’il a recensé et codifié les logements ayant bénéficié
de travaux d’adaptation pour personne âgée sur l’ensemble de son patrimoine.
Ainsi, ces logements pourront être fléchés « personne âgée ou à mobilité réduite », l’enjeu étant de parvenir à
une adéquation de l’offre de logement à la demande.
LogemLoiret intervient également auprès des locataires âgés lors des travaux lourds de réhabilitation. Cela
passe par un accompagnement afin de la rassurer, l’écouter... afin qu’elle ne subisse pas la réalisation des
travaux.
Enfin, LogemLoiret est soucieux de ses locataires âgés et de leur bien être au quotidien. Ainsi lors de remise aux
normes des ascenseurs, lorsque ceux-ci sont immobilisés pendant 3 ou 4 semaines consécutives, LogemLoiret
met à disposition différents services (courses, promenades de l’animal de compagnie...) dans le cadre d’un
partenariat avec des associations d’aide à domicile.
Adapter la production neuve : comment prendre
3 en compte les besoins des personnes vieillissantes ?
L’anticipation des promoteurs privés : Benoit AIGLON, Président de la Fédération
des Promoteurs Immobiliers de la Région Centre.
Compte tenu de la législation en vigueur, les promoteurs immobiliers sont d’ores et déjà en mesure de produire
des logements adaptés et accessibles. Même si les textes visent en priorité les personnes handicapées, les
personnes âgées en bénéficient également.
Les textes obligent les opérateurs à produire des logements présentant des caractéristiques spécifiques,
notamment :
• Des cheminements extérieurs accessibles ;
• Des circulations intérieures avec des largeurs minimales ;
• Des salles d’eau équipées de douches accessibles avec WC à l’intérieur.
Ces caractéristiques ne répondent pas toujours aux souhaits des familles qui par exemple préfèreraient une
baignoire dans la salle de bain ainsi que des WC séparés. À trop vouloir légiférer, les familles vont prochaine-
ment habiter dans des logements dont les salles de bain risquent de ressembler à celles des hôpitaux.
Ainsi, même si elles s’avèrent nécessaires et indispensables pour certaines personnes, la systématisation et la
généralisation des normes peuvent engendrer une inadéquation entre l’offre et une demande dite plus clas-
sique. La complexité du droit, l’accumulation des règles ne sont en fait pas pensées en fonction des besoins de
la majorité des ménages. Les opérateurs privés pourraient parfaitement répondre au cas par cas aux besoins
plus spécifiques.
Il est nécessaire qu’un urbanisme de projet se mette en place pour permettre aux personnes âgées de disposer
de logements adaptés. Cela permettrait en effet de proposer des projets ambitieux et différents. Cela ne signi-
fie pas pour autant que les projets ne respecteraient pas la règlementation et qu’ils seraient « hors normes ».
Cela permettrait simplement d’aboutir à plus de souplesse dans la mise en œuvre de projets plus innovants
et même exemplaires. Pour cela, les pratiques doivent changer et s’inspirer d’exemples jugés efficaces en la
matière.
Il suffit d’adapter, simplifier, clarifier notre cadre législatif et réglementaire, pour qu’il permette aux opérateurs
d’apporter des réponses en adéquation avec les attentes de leurs clients actuels et futurs.
Quoiqu’il en soit, les personnes âgées peuvent aujourd’hui trouver une réponse à leurs besoins dans la promo-
tion immobilière
9
Les initiatives des bailleurs sociaux :
Christelle LECOMTE, Chargée d’Action Sociale à LogemLoiret.
Avec la circulaire du 30 novembre 2007 prise en application de la loi du 11 février 2005 relative à l’accessibilité,
tous les logements, dont le permis de construire a été déposé après Janvier 2007, sont désormais accessibles.
La notion d’accessibilité dans les textes vise à permettre l’accès au logement sans obstacle (marche…) ainsi
qu’une circulation aisée dans le logement.
On parle d’une unité de vie accessible (cuisine/séjour/1 chambre/ Sdb/wc).
Les logements ne sont pas forcément adaptés mais il convient de prévoir, par de simples aménagements,
l’installation ultérieure d’équipements accessibles, par exemple : siphon de sol, évier sur jambage…
Les bailleurs sociaux répondent à la volonté des élus pour la réalisation de logements neufs dédiés aux per-
sonnes âgées.
LogemLoiret a ainsi récemment livré :
• 20 pavillons à Epieds en Beauce ;
• 6 pavillons à Marcilly en Villette ;
• 26 appartements sur 2 niveaux avec ascenseur + 13 logements individuels à Saint Jean de la Ruelle ;
• 20aine de pavillons à Checy.
10Il est prévu pour 2013 la construction de 10 pavillons à Ormes.
Ces différents exemples présentent plusieurs points communs :
- Ce sont des petits logements ;
- Ce sont des logements individuels exclusivement de plain pied ;
- Ils sont équipés d’une douche et sont situés à proximité d’une structure dédiée aux services
des personnes âgées.
À titre d’exemple, une salle communale à Marcilly en Villette est mise à disposition des personnes âgées pour
rompre leur isolement (jeux...), ainsi qu’une structure ou espace intergénérationnels à Chécy et Ormes afin de
favoriser le rapprochement des générations à travers des moments partagés.
Les loyers de ces logements sont également un atout puisque la fourchette de prix des loyers s’étend de
290 euros à 600 euros. Le coût est évidemment moins important qu’une entrée en foyer logement par exemple
(ex : MARPA : 42 euros/jour).
L’impulsion des collectivités dans les opérations innovantes :
Stéphane CHOUIN, Maire Adjoint de Saint Hilaire Saint Mesmin.
La commune de Saint Hilaire Saint Mesmin a souhaité développer une offre de logements loca-
tifs sociaux ou non dits « intelligents ».
En effet, les élus sont sensibles au fait que beaucoup de personnes âgées sont contraintes de
vendre leurs biens voire même de quitter la commune pour des structures, du fait de l’inadap-
tation de leur logement à leur usure physique qui entraîne une réduction de leur mobilité ou une
prise de risques supplémentaire.
Le parc locatif social de la commune ne permettait pas d’accueillir décemment les personnes souffrant d’un
handicap moteur, voir visuel ou auditif ou de maladies invalidantes.
Au début de ce mandat municipal, un bailleur social était sur le point de déposer un permis de construire. Une
démarche a donc été engagée par la mairie auprès de ce bailleur pour modifier son projet et ainsi proposer
des logements adaptés au vieillissement et au handicap. Dans le cadre de cette opération de 6 logements, il
a été acté de favoriser une mixité dans tous les sens du terme et notamment intergénérationnelle.
Il a ainsi été demandé au bailleur social de proposer 2 logements permettant le maintien à domicile de
personnes âgées ou à mobilité réduite, notamment par le respect de normes d’espaces et de giration d’un
fauteuil roulant, mais surtout par la mise en place d’outils domotiques.
L’ambition de la commune était de considérer qu’il fallait apporter des outils d’autonomie et de confort à des
personnes vieillissantes, et/ou handicapées, et/ou physiquement diminuées, pouvant même être alitées pour
une durée importante.
Des recherches ont du être engagées pour recueillir des exemples. Il s’est avéré que les régions Alsace et
Limousin en disposaient, avec des développements déjà opérants à travers notamment la mise en place de
packs domotiques simplifiés. M. Bertrand LAPOTRE de la Communauté de communes de Guérêt Saint Vaury
doit être remercié pour son accueil, sa pédagogie et son retour d’expérience particulièrement utiles.
Les interlocuteurs rencontrés ont permis de travailler le raisonnement fonctionnel de l’habitation selon les divers
handicaps.
11Il a fallu ensuite réfléchir à la mise en place d’une technologie que la commune souhaitait évolutive, afin que
l’investissement de départ soit réalisé en fonction du handicap présent. Mais, l’adaptation devait d’une part
être évolutive pour tenir compte de la croissance du handicap ou du vieillissement, et d’autre part simple afin
qu’elle n’engage pas de gros travaux supplémentaires mais juste l’ajout de nouveaux modules.
La recherche s’est avérée difficile pour trouver une technologie très évoluée et surtout adaptable rapidement
et simplement. Des nombreuses technologies existent actuellement mais une grande majorité d’entre-elles
suppose des travaux réalisés une fois pour toutes dès le départ. Finalement, la commune a fini par trouver une
petite filiale de l’un de ces groupes très innovante dont les produits répondaient à ses attentes.
L’intérêt de cette démarche est qu’elle s’est faite en parfaite collaboration commune / bailleur social. Peut-
être permettra t-elle la démocratisation de ce type de programme ?
Il a fallu trouver un installateur techniquement capable d’installer la domotique car cela demande un réel
savoir faire, qui tarde également à se développer.
Le projet : deux T3
Au final, ce sont deux logements de T3 qui ont été proposés. De plain pieds, ils sont équipés de sols antidéra-
pants dans la salle de bain et la cuisine, de barres de maintien dans la salle de bain et les toilettes, la douche
est à l’italienne, et les ouvrants sont dimensionnés pour le passage de fauteuils roulants. À cela s’ajoute la
domotique qui permet de traiter :
• l’éclairage : le système permet l’extinction de l’ensemble de l’éclairage, mais aussi de la plaque de
cuisson gaz ou électrique lorsque les personnes quittent leur maison. Des variateurs sont installés dans
le salon et les chambres. Un éclairage extérieur sur la porte d’entrée est relié à un portier avec une
fonction crépusculaire.
12• Des volets roulants électriques sont installés avec une possibilité d’ouvrir et de fermer ces volets
individuellement ou de façon centralisée.
• Au niveau du portillon d’entrée à la maison et de la porte d’entrée : Un contrôle d’accès par
portier vidéo sur le mur de clôture est mis en place permettant l’ouverture du portillon et de
la porte d’entrée (ventouses électromagnétiques et serrure).
• Sur la platine extérieure est mise en place une tête VIGIK permettant à un médecin, une infirmière,
ou toute autre personne souhaitée par les locataires d’accéder au logement par un badge
d’accès.
• Des alarmes techniques sont mises en place : sur le réseau gaz pour la chaudière et le point
de cuisson ainsi que sur le réseau d’eau, pour la salle de bain et la cuisine. L’installation
d’électrovannes sur ces deux réseaux permet une coupure en cas de détection de fuite.
• Des prises de courant commandées sont installées sur la prise 32 ampères de la cuisine, sur la prise
rasoir de la salle de bains, en tête de chaque lit dans les deux chambres, sur deux prises à hauteur
sur le plan de travail dans la cuisine.
• La porte de garage est équipée d’une motorisation avec télécommandes, l’accès au logement
se faisant ensuite par le garage sans avoir besoin de passer par l’extérieur.
• Des chemins de lumières sont installés afin de permettre la nuit d’aller de la chambre à la salle de
bain et aux toilettes.
• Les équipements installés sont aussi gérés par une télécommande ou commandés par l’intermé-
diaire de la télévision.
• Une dalle tactile est installée au centre du logement permettant la commande de l’ensemble des
fonctions électriques et domotiques du logement à partir d’un point central.
Tous ces équipements et cette technologie permettent une évolution dans le futur en fonction du locataire
ou de son handicap.
Des équipements complémentaires sont envisagés et seront mis en place si cela s’avère nécessaire tels que
des dormants de portes lumineux, des robinets avec indicateurs lumineux de température (bleu pour le froid,
rouge pour le chaud), un nombre suffisant de prises réseaux pour la mise en place de webcam permettant
de « surveiller » la ou les personnes à distance si celles-ci le souhaitent et après mise en place d’une sorte de
protocole pour ne pas être intrusif, une prise réseau permettant de décrocher automatiquement le téléphone
avec un boitier sur la personne dépendante.
Toute construction neuve devrait être équipée, puisque la technologie le permet, à titre privé et plus encore
lorsqu’il s’agit de logements locatifs privés ou publics de façon à permettre à une personne qui y passerait
toute sa vie d’y rester le plus longtemps possible.
Cette démarche volontariste s’est aussi traduite par un effort financier important pour la commune car pour
ces deux logements l’investissement est de l’ordre de 54 000 euros.
Cette démarche est la bonne. Elle doit être poursuivie afin de favoriser le bien vieillir mais également de per-
mettre d’avoir dans les quartiers une mixité intergénérationnelle. C’est d’ores et déjà le cas sur la commune
de Saint Hilaire Saint Mesmin, où, à titre d’exemple, certains retraités gardent des enfants de jeunes actifs,
surveillent leur maison quand ils sont absents et où les jeunes actifs font des courses pour les personnes âgées
ou à mobilité réduite, les véhiculent dans certains cas ou leurs font de menus travaux.
Focus de la salle :
Florence CHASSINAT, directrice du Crédit Immobilier de France
Le prêt hypothécaire cautionné est un prêt hypothécaire sans assurance dédié aux séniors (60 ans et plus).
La banque finance le projet d’un sénior en prenant une hypothèque sur le bien à laquelle est associée une
caution. Le prêt bénéficie ainsi d’une double garantie : caution et hypothèque. Pour ces raisons, aucune
assurance décès ni aucun examen de santé ne sont exigés de la part de la banque.
Le sénior, qui ne disposerait pas de liquidités mais d’un patrimoine, peut ainsi obtenir un financement pour
réaliser des travaux de maintien à domicile par exemple.
Les critères d’acceptation du prêt hypothécaire cautionné sont sommes toutes classiques : la mensualité
du prêt doit notamment être compatible avec les revenus de la personne. Le montant maximum du prêt
hypothécaire cautionné correspond généralement à 70 % de la valeur du bien hypothéqué. Son taux est
celui des prêts bancaires immobiliers (actuellement inférieurs à 4 %).
En cas de décès de l’emprunteur, la banque peut obtenir le remboursement de sa créance. Les héritiers
pourront choisir de régler le capital restant dû ou laisser l’organisme prêteur vendre le bien immobilier.
13INTERVENTIONS DE LA SALLE
Thierry DEBON, notaires
Le vieillissement est indissociable des enfants. Le décès d’un des époux fait que les enfants peuvent avoir
leur mot à dire et venir contrarier le pouvoir décisionnel. Pour contrer cela, il est possible de changer le
régime matrimonial qui permet au survivant, au décès du 1er époux, de conserver le droit sur le logement :
décision de le vendre ou de l’adapter par la réalisation de travaux. Si l’on ne souhaite pas changer son
régime matrimonial, il faut alors compter avec les enfants. Mais la personne aura-t-elle les moyens de réaliser
les travaux ?
Pourquoi ne pas alors envisager le viager ? Il se réalise environ 500 000 ventes par an de logements anciens
en France, seulement 1 % sont des ventes en viager. 95 % des ventes en viager sont faites alors que logement
est occupé. Les personnes veulent conserver l’usage de leur bien mais le vendent car elles ont besoin de
moyens financiers. Cet outil est très largement déconsidéré en France compte tenu du « syndrome Jeanne
CALMENT ».
Pour trouver des moyens financiers, il est également possible d’impliquer sa succession future. En droit fran-
çais, il existe la « réserve » qui partage l’héritage à parts égales entre les enfants. Or, si un enfant accom-
pagne davantage un parent, il existe les donations rémunératoires qui permettent de l’indemniser de ses
actes au quotidien mais également de sa participation financière à la réalisation de travaux.
Enfin, lorsque les enfants refusent d’aider leurs parents malgré l’obligation légale alimentaires, ils peuvent
y être contraints par voie judiciaire.
Alexandrine LECLERC, adjointe au maire d’Orléans
Le guichet unique d’information pour la personne âgée et son entourage est le CLIC. Les CLIC peuvent
orienter, selon la problématique rencontrée, vers des collectivités ou des institutions qui accompagneront et
répondront aux besoins des personnes âgées.
Xavier DESCHAMPS, vice-Président du Conseil général du Loiret et maire de Marcilly en Villette
En secteur rural, les CLIC sont peu accessibles pour les personnes âgées. Pour obtenir les informations dont
elles ont besoin et qui peuvent s’avérer complexes, elles s’adressent souvent aux services de leur mairie, à
l’adjointe en charge des questions sociales, à leur CCAS ou directement à leur maire.
Les bulletins municipaux sont un vecteur de communication important susceptibles d’être mobilisés, notam-
ment pour informer sur l’existence et le rôle des CLIC.
Sabine BRUN, administratrice à l’UDAF et membre de l’association Habitat et Humanisme
la solidarité intergénérationnelle est importante pour améliorer les conditions de vie des personnes âgées. Le
parc social propose des solutions innovantes en la matière, à l’exemple du béguinage ou des babayagas,
qui permettent d’organiser une vie en communauté et de réunir les générations.
Habitat et Humanisme a un projet de maison intergénérationnelle sur le territoire de l’agglomération
d’Orléans. Se pose néanmoins la question du financement du fonctionnement de ce type de projet.
CLIC sur le secteur d’Epieds en Beauce
Le CLIC est un interlocuteur privilégié. Même si les locaux des CLIC ne sont toujours adaptés pour l’accueil
des personnes âgées et handicapées, les CLIC se déplacent à domicile afin notamment de bien mesurer
le besoin d’adaptation des logements.
Jacques MAYER, Président de l’UNPI
Les conditions de ressources pour bénéficier des aides de l’Anah sont très faibles. Compte tenu de la modi-
cité des revenus des propriétaires, il leur est très difficile de pouvoir financer les travaux malgré le versement
d’une subvention.
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