Quelles stratégies pour réduire son IFI en 2019 ? - GRESHAM Banque Privée

Quelles stratégies
pour réduire son
IFI en 2019 ?

Sommaire

Avant-propos
1. Redéfinir les contours de votre patrimoine
      > Arbitrer son patrimoine immobilier
      > Donation d’un bien taxable
      > Acquérir la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI
      > S’intéresser au foncier rural
2. Un autre moyen de réduction : le don

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Avant-propos

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt de
solidarité sur la fortune (ISF). Une transformation radicale de l’imposition consistant à
ne plus taxer les actifs financiers, en vue de favoriser la réinjection de liquidités dans
l’économie productive selon le vœu formulé par le Président de la République. Cette
réforme s’est traduite pour la plupart des contribuables par une diminution du patri-
moine taxable, et donc de l’impôt dû, voire par une exonération totale d’IFI : de nom-
breux foyers sont passés sous le seuil d’assujettissement, toujours fixé à une valeur
nette de dettes déductibles de 1,3 M€.

Si vous êtes concerné(e) par l’Impôt sur la Fortune Immobilière, des solu-
tions peuvent être mises en oeuvre avec l’aide d’un Conseiller Patrimonial.
En fonction de vos projets et de votre situation financière, de votre appétence aux
risques et de vos objectifs, la composition de votre patrimoine peut en effet être
adaptée à ce nouveau contexte fiscal (1).
Un certain nombre de critères d’analyse devront être étudiés avec un conseiller, tels que
la rentabilité, la liquidité, le coût, la fiscalité à l’impôt sur le revenu, ou encore les problé-
matiques liées à vos projets, comme la transmission de votre patrimoine, votre horizon
de placement, vos objectifs d’investissement et votre appétence aux risques.

 Toute modification de l’organisation de votre patrimoine doit être étudiée avec votre conseiller fiscal habituel et / ou votre centre
(1)

des impôts.

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1. Redéfinir les contours
de votre patrimoine

Expurgée des actifs financiers et mobiliers, l’assiette de l’IFI est centrée sur la détention
directe ou indirecte d’un patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle.
Un changement de base imposable par rapport à l’ISF qui conduit inévitablement à
repenser les méthodes consistant à profiler votre patrimoine pour que la charge fiscale
associée soit moins lourde.

Les lois fiscales ne sont toutefois pas intangibles, toute modification de la légi-
slation en vigueur pourrait rendre vaines les dispositions jusqu’alors prises, ce
qui accroît l’intérêt d’inscrire cette opération au sein d’un objectif patrimonial.

Arbitrer son patrimoine immobilier

La solution la plus intuitive consisterait à procéder à des arbitrages entre patrimoine
immobilier (taxable) et financier (non imposable), en vendant une partie de ses biens
immobiliers. Mais pas sans prendre un certain nombre de précautions préalable : il n’est
pas question de se déposséder du logement familial ni d’un lieu de villégiature cher à
vos enfants et petits-enfants simplement pour éviter de payer l’IFI ou en payer moins.

La première étape revient alors à réaliser un inventaire précis et complet de l’ensemble
de votre patrimoine, en se basant sur votre déclaration d’IFI 2018. Une fois tous les biens
répertoriés, il faut s’interroger sur la vocation et l’utilité de chacun :

> Résidence secondaire :
Mon bien est-il vraiment utilisé ou est-ce que je préfère changer de destination réguliè-
rement ? Les charges sont-elles supportables au regard de l’usage que j’en ai ?

> Immobilier locatif :
Quel est le rendement brut de mon bien (loyer annuel brut ramené au prix d’achat net)
? Quel est mon rendement net de toute charge ? Cette performance est-elle suffisante
pour créer de la valeur ?

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> Tout type de bien immobilier physique :
Quels sont les frais associés à sa détention (éventuels frais d’agence, charges de copro-
priété, dépenses d’entretien, gros travaux à venir) ? Quelle est l’imposition associée (taxe
foncière, taxe d’habitation, surtaxe sur les résidences secondaires meublées, taxe sur
les logements vacants, impôt sur la plus-value à la revente) ? Pourrai-je vendre dans les
temps, avant le 31 décembre ? Comment réinvestir le produit de cession et sur quels
supports ?

> Pierre papier (SCPI, OPCI, SCI) au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un compte
titres : arbitrer les investissements immobiliers permet-t-il une économie d’impôt subs-
tantielle ? Ai-je des alternatives pour réinvestir dans les mêmes conditions (couple rende-
ment-risque équivalent) ?

Échanger avec son conseiller patrimonial et son notaire permet d’obtenir des éclairages
précieux sur les décisions à prendre.

Donation d’un bien taxable

  La vente d’un bien conduit, par définition, à l’extraire du patrimoine familial. Il
  existe une alternative permettant d’anticiper sa succession tout en conservant
  le bien dans le giron familial : la donation. Cette donation peut s’effectuer en
  pleine propriété, mais il peut aussi s’agir d’une donation temporaire d’usufruit.

Dans les deux cas, la donation de biens immobiliers à votre descendance (enfants ma-
jeurs, petits-enfants) peut présenter plusieurs avantages :

  - pour le donateur : la transmission du patrimoine est anticipée, la valeur du patrimoine
  taxable à l’IFI diminue temporairement (dans le cas d’une donation temporaire d’u-
  sufruit) ou définitivement (dans le cas d’une donation en pleine propriété)

  - pour le donataire (celui ou celle qui bénéficie de la donation) : s’il est générateur de
  revenus, le bien permet de soutenir un projet tel que le financement des études supé-
  rieures ou une création de start-up.

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En revanche, les biens détenus par un enfant mineur sont à inclure dans la déclaration
d’IFI de ses parents. Une donation à votre enfant mineur serait donc sans effet sur la
valeur du patrimoine taxable du foyer fiscal.

Il faut également faire attention aux conséquences fiscales de la donation : au-delà des
abattements fiscaux en vigueur, des droits sur les donations sont dus. En pratique, votre
enfant ou petit enfant restera non imposable à l’IFI après la donation dans la plupart des
cas. Si tel n’est pas le cas, il faut s’assurer qu’il sera en mesure de payer l’IFI s’il franchit le
seuil de 1,3 M€ de patrimoine net taxable au 1er janvier. Enfin, les loyers d’un bien immo-
bilier locatif seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Zoom sur la donation d’usufruit temporaire
En cas de détention d’un patrimoine immobilier générateur de revenus fonciers, on
peut effectuer une donation de ces loyers au travers d’une donation d’usufruit tem-
poraire, sur une durée de quelques années (généralement 5 à 6 ans). Cette stratégie
basée sur le mécanisme de démembrement de propriété doit être utile et avoir un
but autre que fiscal, comme par exemple, aider son enfant majeur à percevoir des re-
venus lors de sa création d’entreprise, ou pour financer des études dans une grande
ville ou à l’étranger, où les frais universitaires sont parfois très élevés. Au terme, la
pleine propriété se reconstitue : le donateur recouvre la pleine propriété du bien et
les loyers associés.

Acquérir la nue-propriété d’un bien ou de parts
de SCPI
Comme auparavant dans le cadre de l’ISF, les contribuables assujettis à l’IFI peuvent
se constituer un patrimoine immobilier sans en subir immédiatement les conséquen-
ces fiscales. C’est ce que permet l’achat de la nue-propriété d’un bien, en profitant du
mécanisme de démembrement de propriété : la propriété est séparée entre l’usufruit,
taxable à l’IFI, et la nue-propriété, qui ne l’est pas, sauf dans certains cas d’exception.
Avantage, le prix d’acquisition fait l’objet d’une décote par rapport à sa valeur en pleine
propriété. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est importante.

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Ce principe s’applique en pratique à deux principaux types d’actifs :

  - appartements anciens ou neufs acquis dans le cadre d’un programme
  immobilier en usufruit locatif social (l’usufruit revient à un bailleur social)
  - parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) démembrées, sur des
  durées plus courtes.

Ce mode d’acquisition présente plusieurs avantages pour le nu-propriétaire :

  - acquisition avec une décote par rapport au prix en pleine propriété.
  - pendant la période de démembrement, la base imposable de l’impôt sur
  le revenu n’est pas augmentée. En effet, le nu-propriétaire ne perçoit pas de
  revenus pendant cette période.
  - valeur de la nue-propriété non imposable à l’IFI pendant la période du dé-
  membrement, l’imposition incombant à l’usufruitier, sauf cas d’exception.

Pour l’investisseur, l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI permet de ré-
pondre à différents objectifs :

  - constitution d’un patrimoine avec une décote à l’achat
  - préparation de la retraite, afin de disposer à terme d’un capital générateur de
  revenus complémentaires (à l’issue de la période du démembrement)
  - optimisation de la base imposable à l’IR et/ou à l’IFI pendant la période du
  démembrement

À noter :
Depuis le 1er janvier 2018, un changement de législation a modifié les modalités
d’imposition des situations où le démembrement de propriété a pour origine la dé-
volution légale, dans le cadre d’une succession (application de l’article 757 du code
civil). Cependant, en présence d’un testament ou d’une donation au dernier vivant,
accordant au conjoint survivant l’usufruit de la totalité des biens figurant dans la
succession, les règles d’imposition sont inchangées et le patrimoine de l’usufruitier
reste imposable pour sa valeur en pleine propriété.

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S’intéresser au foncier rural
Certaines exonérations partielles en vigueur dans le calcul de l’ISF ont été transposées
dans le cadre de l’instauration de l’IFI. C’est notamment le cas du foncier rural.

Un contribuable assujetti à l’IFI amateur de grands vins peut joindre l’utile à
l’agréable en souscrivant des parts d’un groupement foncier viticole (GFV). Cela
revient à détenir les parts d’une société civile détentrice de biens fonciers viticoles dont
l’exploitation est confiée à un viticulteur par bail à long terme. En contrepartie, le por-
teur de parts obtient une rémunération sous forme de dividendes, mais il peut aussi
opter pour un paiement en bouteilles (attribution à prix préférentiel).

L’investissement dans un GFV ouvre droit à une exonération d’IFI de 75% dans la
limite d’une valeur des parts de 101.897 €. Au-delà de ce seuil, la réduction d’as-
siette est limitée à 50% de la valeur des parts. Pour en bénéficier, il faut détenir ses parts
depuis 2 ans minimum au 1er janvier de chaque année, soit avant le 1er janvier 2017
pour l’IFI 2019. Un investissement fin 2018 fera donc l’objet d’une exonération d’IFI en
2021.

La forêt constitue une autre opportunité de placement alternatif permettant
d’allier diversification d’un patrimoine et maîtrise du patrimoine taxable. Les
investissements dans les bois et forêts sont en effet exonérés d’IFI à hauteur de 75%
(soit une prise en compte dans le patrimoine taxable pour 25% de leur valeur). Un avan-
tage similaire est accordé aux propriétaires de parts d’un groupement forestier, sous
réserve d’une durée de détention d’au moins 2 ans et d’un engagement à reboisement
des friches et landes pendant 5 ans.

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2. Recourir au don
pour réduire son IFI

Pour obtenir une réduction de son IFI, il est désormais de faire preuve de générosité en
ayant recours au dispositif IFI dons, applicable dans les mêmes conditions que l’ancien
dispositif ISF dons. En effet, la réduction d’impôt ISF PME, qui consistait à accor-
der un avantage fiscal maximum de 45 000 € en contrepartie d’un investisse-
ment direct ou indirect à des PME ou des start-up, s’est éteint au 31 décembre
2017, veille de l’instauration de l’IFI.

Vous pouvez ainsi faire un don à des organismes d’intérêt public (y compris les fonda-
tions abritées sous la Fondation de France comme la Fondation Gresham ou d’autres
fondations abritantes) ou à tout autre organisme d’intérêt général éligible. Pour l’IFI
2019, le don peut être consenti à tout moment jusqu’à la date limite de déclaration, au
printemps prochain.

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La réduction d’impôt, égale à 75% des versements, est soumise à un plafond de 50.000
€ entre deux déclarations. Ce qui correspond à un don ou à un cumul de dons d’un
montant maximum de 66 666 €.

En utilisant ce mécanisme, un don de 10 000 € ne représente qu’une dépense réelle de
2 500 €, une déduction de 7500 € sera en effet opérée sur l’IFI du donateur.

Les dons ouvrant droit à réduction d’IFI peuvent prendre plusieurs formes. Outre les
dons en numéraire (chèques, espèces, virement), il est également possible de donner
en pleine propriété des titres de sociétés cotées en Bourse. Ces différentes modalités
n’influencent pas le montant ou le calcul de la réduction d’IFI.

Attention
Toutes les associations et autres organismes à but caritatif ne sont pas éligibles à
ce dispositif (la plupart des organisations éligibles sont des fondations reconnues
d’utilité publique). Aussi, un même versement ne peut simultanément vous procurer
une réduction d’IFI et une réduction d’impôt sur le revenu, le cumul des avantages
fiscaux n’étant pas permis.

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          11 I JUIN 2018 I GRESHAM