RÉUSSIR SON PROJET DE RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE EN COPROPRIÉTÉ - Conférence jeudi 13 octobre 2022 - salle VIP palais des sports Besançon
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
RÉUSSIR SON PROJET DE RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
EN COPROPRIÉTÉ
Conférence jeudi 13 octobre 2022 – salle VIP palais des sports Besançon
PROGRAMME Actualités juridiques Sandrine BERNARD juriste Maison de l’Habitat du Doubs La performance énergétique des logements Les nouvelles obligations pour les copropriétés DPE collectif et Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) Les étapes d’une rénovation énergétique réussie Jérémy BERGER responsable de secteur BFC URBANIS Jérémy VERDY ingénieur commercial BLONDEAU INGÉNIERIE Eric WANIUSIOW chargé d’opérations SOLIHA L’équipe projet : qui est qui ? Qui fait quoi ? La mobilisation des copropriétaires : comment lever les freins à la rénovation énergétique ? Retour d’expérience – Copropriété LE BOUGNEY Emilie ANTAL-PACAUD gestionnaire NEXITY Guy COURTOIS copropriétaire SOLIHA assistant à maitrise d’ouvrage
ACTUALITÉS JURIDIQUES
La notion de performance énergétique des logements
Les nouvelles obligations pour les copropriétés
Sandrine BERNARD
Conseillère juridique
Membre du réseau France Rénov’, service public de la rénovation. Avec le soutien de :
1. La performance
énergétique des logements
Valeur
verte
Définir la performance énergétique
des logements
Article L173-1-1 CCH
Les bâtiments ou partie de bâtiments à usage d’habitation sont classés en fonction de leur niveau de
performance énergétique (consommation) et de leurs émissions de gaz à effet de serre (GES)
Extrêmement performants Classe A
Très performants Classe B
Assez performants Classe C
Assez peu performants Classe D
Peu performants Classe E
Très peu performants Classe F
Extrêmement peu performants Classe G
5 La Maison de l’Habitat du Doubs
Le DPE – le document de référence
Le diagnostic de performance énergétique
Le DPE est établi en tenant compte des quantités d’énergie effectivement consommées ou estimées et
des émissions de gaz à effet de serre induites du logement.
Son contenu et la méthode de calcul ont été réformés et sont en vigueur depuis le 1/07/2021.
Pour rappel, le DPE doit obligatoirement être remis en cas de vente et de location d’un bien.
6 La Maison de l’Habitat du Doubs
Quelles conséquences si un logement
est énergivore
obligation de réaliser un audit en cas de vente de maisons individuelle ou vente de monopropriété de
logements classés D, E, F ou G
Gel des loyers des logements loués vides ou meublés considérés comme des passoires énergétiques
ni révision, ni augmentation entre 2 locataires, ni procédure de renouvellement avec augmentation pour les
locations conclues ou renouvelée à compter du 25 août 2022 de logements classés F et G suivant DPE
exclusion progressive du parc locatif des passoires thermiques
1er janvier 2023 , le logement est décent si sa consommation ne dépasse pas le seuil de 450 kWh d’énergie
finale par m² par an
À compter du 1er janvier 2025, la décence est déterminée suivant l’étiquette énergétique du logement. Sont
exclus progressivement les logements classés G, F puis E (échéances 2025/2028/2034)
7 La Maison de l’Habitat du Doubs
La performance énergétique, critère de qualité
Des
dépenses
d’énergie Mise en
maitrisées valeur du
Confort et
Bien être bien à la
vente et à
la location
Logement
performant
Pollution Des
diminuée locataires
Logement qui restent
qui peut
être loué
8
2. Les nouvelles obligations
pour les copropriétés
Fonds de
travaux
10
Le DPE collectif
Le diagnostic de performance énergétique à l’échelle de la copropriété
Rappel des obligations (loi Grenelle II du 12 juillet 2010)
Copropriétés dont le PC est antérieur au 1/06/2001, dotées d’un système de chauffage ou refroidissement collectif
→ DPE collectif obligatoire si copropriété < 50 lots
→ audit thermique obligatoire si copropriété > 50 lots
Toutes ces copropriétés doivent être à jour de leurs obligations depuis 2017
Nouvel article L126-31 CCH
DPE collectif obligatoire pour TOUTES les copropriétés dont le PC est antérieur au 1/01/2013
À réaliser avant le
o 1/01/2024 pour copropriétés + 200 lots
o 1/01/2025 pour 50 lots < copropriétés < 200 lots
o 1/01/2026 pour copropriétés < 50 lots
11 La Maison de l’Habitat du DoubsLe DPE collectif
Réalisation par un professionnel certifié
Présentation du DPE par le diagnostiqueur en assemblée générale
Durée de validité : à renouveler ou mettre à jour tous les 10 ans
Sauf si le DPE réalisé après le 1/07/2021 établit que la copropriété est classée A, B ou C
Qu’en est-il des DPE collectifs déjà réalisés ?
Les DPE établis entre le 1/01/2013 et 31/01/2017 sont valides jusqu’au 31/12/2022
Les DPE établis entre le 1/01/2018 et 30/06/2021 sont valides jusqu’au 31/12/2024
Est-ce que le DPE collectif peut encore valoir DPE individuel ?
Non car il ne pourrait pas prendre en compte la situation propre au logement.
Néanmoins il peut permettre d’établir un DPE individuel (conditions : arrêté 31/03/2021).
12 La Maison de l’Habitat du DoubsLe plan
pluriannuel de
travaux -PPT
13 La Maison de l’Habitat du DoubsLe PPT – plan pluriannuel de travaux
Qu’est-ce qu’un PPT ?
Un outil de planification des travaux collectifs à
entreprendre dans les 10 années à venir
Pour quoi faire ?
Garantir la sauvegarde de l’immeuble, l'entretien des parties
collectives et des équipements communs, et l'amélioration
de l'efficacité énergétique
Qui l’établit ?
Le projet de PPT doit être établi par un tiers ayant des compétences et des garanties qui
seront établies par décret.
14 La Maison de l’Habitat du DoubsLe PPT – plan pluriannuel de travaux
Le contenu du plan pluriannuel de travaux
Sur la base d’une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble,
du DPE collectif et, le cas échéant, du diagnostic technique global (DTG), le professionnel établit :
liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des
occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
estimation du niveau de performance que les travaux envisagés permettent d'atteindre
estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années
Les informations contenues dans le projet de PPT ou le PPT adopté
→ doivent figurer au registre d’immatriculation
→ doivent être diffusées à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la
promesse de vente
15 La Maison de l’Habitat du DoubsLe PPT – plan pluriannuel de travaux
Copropriétés concernées et échéances
Les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation de + 15 ans
Exception : dispense au cours des 10 ans suivant l’élaboration d’un DTG ne faisant apparaitre aucun
besoin de travaux
Composition de l’immeuble Entrée en vigueur de l’obligation de Entrée en vigueur de l’obligation de
réaliser un projet de PPT transmettre le projet ou le PPT aux
acquéreurs de lots
Copropriétés + 200 lots 1/01/2023 1/01/2024
50 lots < copropriétés < 200 lots 1/01/2024 1/01/2025
Copropriétés < 50 lots 1/01/2025 1/01/2026
16 La Maison de l’Habitat du DoubsLe PPT – plan pluriannuel de travaux
En pratique
AG 1 AG 2 AG 3 AG 4 AG … AG …
2023 2033
Commande PPT Commande PPT
Majorité simple Majorité simple
o Présentation du projet de PPT
o Question adoption du projet PPT
Majorité simple
Si PPT adopté : vote des travaux suivant échéancier
Si PPT rejeté : l’adoption du PPT doit être à l’OJ de chaque AG
17 La Maison de l’Habitat du Doubs18 La Maison de l’Habitat du Doubs
Le fonds de travaux
Les modifications
Nouvel article 14-2-1 loi du 10/07/1965
Le fonds de travaux est désormais obligatoire pour un immeuble de + de 10 ans (au lieu de 5 ans) et
pour TOUTES les copropriétés, quel que soit le nombre de lots (plus d’exception)
Une utilisation recentrée : le fonds de travaux permet de financer les dépenses résultant de
o L’élaboration du projet de PPT ou d’un DTG
o La réalisation des travaux prévus au PPT
o De travaux d’urgence
o De travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et sécurité des
occupants et à la réalisation d’économie d’énergie non prévus au PPT
Une utilisation votée en assemblée générale
À la même majorité que les travaux qu’il finance en respectant l’existence de parties communes
spéciales ou clés de répartition des charges
19 La Maison de l’Habitat du DoubsLe fonds de travaux
Une contribution obligatoire
Pour rappel:
- versement suivant les mêmes modalités que le budget prévisionnel
- cotisations non remboursables en cas de vente
Le montant de la contribution
o Avec PPT adopté : a minima 2,5% du montant des travaux prévus au PPT et 5% du budget prévisionnel
o Sans PPT, a minima 5% du budget prévisionnel
o Dans les 2 cas, un montant supérieur peut être adopté à la majorité des voix du syndicat
Cotisation suspendue lorsque
o Fonds de travaux ˃ budget prévisionnel
o Fonds de travaux > 50% du montant des travaux prévus au PPT adopté
20 La Maison de l’Habitat du DoubsDes questions ? Des remarques ?
LES ÉTAPES D’UNE RÉNOVATION RÉUSSIE
L’équipe projet : Maitre d’ouvrage, assistant à maitrise d’ouvrage (AMO) et maitre d’œuvre
Qui est qui et qui fait quoi
La mobilisation des copropriétaires
Jérémy BERGER Jérémy VERDY Eric WANIUSIOWL’équipe projet :
qui est qui, qui fait quoi ?
Assistant à
maitrise
d’ouvrageQui est qui ?
VOUS !
Syndicat des copropriétaires
MAITRE
D’OUVRAGE
Prestataire qui permet la
Prestataire qui concrétisation du projet du
accompagne le maitre point de vue technique
d’ouvrage dans son projet = conception, consultation
= rôle de conseil et de des entreprises et suivi de
facilitateur VOTRE chantier
PROJET
ASSISTANT A
MAITRE
MAITRISE
D’OEUVRE
D’OUVRAGE
24Qui fait quoi ?
VOUS recensez vos besoins & ce qui a déjà
été fait pour la copro’
MAITRE
VOUS imaginez un programme de travaux,
D’OUVRAGE Donnez vos orientations et
Les copropriétaires Contrôlez vos prestataires
VOUS votez votre programme de travaux
conseil syndical et syndic
jouent un rôle central
25sollicitez une prestation d’AMO adaptée à la situation de la copropriété 26
Qui fait quoi ?
Conseille le maître d’ouvrage sur
- Le choix du programme de travaux
- La recherche des maîtres d’œuvre
ASSISTANT
A MAITRISE Informe les copropriétaires sur le projet
D’OUVRAGE Sur le plan financier:
Conduit une enquête socioéconomique
Recense les aides collectives & individuelles
Etablit des plans de financements individuels
= AMO Prépare l’AG de vote des travaux avec
le syndic
27Qui fait quoi ?
Avant l’engagement dans un projet, l’assistant à maitrise d’ouvrage va :
contrôler les données disponibles au sein de la copropriété.
Audit énergétique / DPE / Calcul thermique
DTG / Analyse technique / Rapport d’expertise technique
Appréciation de la santé financière (impayés…)
Devis de travaux (entretien, rénovation, amélioration)
vérifier le niveau d’information et maturité des copropriétaires
Les données disponibles ont elles été présentées aux copropriétaires
Le projet de rénovation a t-il déjà été évoqué en AG ou en réunion spécifique
Les copropriétaires se mobilisent il autour d’un futur projet
28Qui fait quoi ?
Adapte le programme de travaux aux besoins du
bâtiment et aux règles d’urbanisme
Actualise les calculs thermiques selon les
MAITRE travaux retenus
D’OEUVRE
Établit le cahier des charges pour la consultation
des entreprises
Conseille le maitre d’ouvrage sur le plan
technique
Prépare et organise le chantier
Suit le chantier et vérifie les facturations
29EQUIPE DE MAITRISE D’ŒUVRE
ARCHITECTE BUREAUX D’ETUDES
• Plans d’ensemble état futur • Etude techniques :
- Structure / réseaux divers
- Thermique/chauffage, ventilation
• Etude coloristique - Electricité
• Economie du bâtiment :
• Autorisations administratives - Dossier de Consultation des Entreprises
- Déclaration Préalable (DP) - Estimation du coût des travaux
- Permis de construire (PC)
• Organisation & suivi des travaux
301 2 3
CONCEPTION CONSULTATION REALISATION DES TRAVAUX
- Quels matériaux ? - Avec quelles - Les travaux sont-ils conforment à ce qui est
- Quelle quantité ? entreprises ? prévu ?
- Quels équipements ? - Quel est le prix - Combien de temps vont-ils durer ?
- Quelle puissance ? final ?
- Est-ce que tout fonctionne correctement ?
- A quel endroit ?
- On passe par où ?
- Combien ça coûte
(estimation) ?
6 à 10 mois 3 à 4 mois 12 à 24 mois
3132
1- Finalisation du programme
2- Réalisation des études
3- Estimation du coût des travaux
1
4- Autorisation administratives (DP, PC)
6 à 10 mois
CONCEPTION
5- Dossier de Consultation Entreprises
(descriptifs, quantitatifs, plans)
1- Appel d’Offres entreprises
2- Analyse des offres des entreprises
2
3 à 4 mois
3- Aide et conseil aux copropriétaires
CONSULTATION
pour le choix des entreprises
1- Préparation et information
2- Suivi des travaux:
- Planning - Calendrier
- réunions de chantier
- Conformité des travaux
3
- Visa des factures entreprises
12 à 24 mois
3- Réception des travaux
REALISATION DES TRAVAUXL’équipe projet
plus qu’un jeu de rôles, un jeu coopératif
UN OBJECTIF COMMUN
proposer un programme de travaux cohérent, performant & financièrement optimisé
En produisant des plans de financement individualisés précis, à partir des devis rassemblés par
le maître d’œuvre…
…pour que chaque copropriétaire connaisse ce que lui coûte le projet après déduction des aides,
connaisse ses éventuels remboursements de prêt…
… avant le vote des travaux en AG !
33 La Maison de l’Habitat du DoubsLes étapes, en résumé…
Analyser Concevoir le Réaliser les
les besoins projet travaux
Mobiliser, informer les copropriétaires
34Mobiliser les copropriétaires :
anticiper certains préjugés
On n’a pas
les moyensMobiliser les copropriétaires
anticiper certains préjugés
Ce sera trop
cher …
36Mobiliser les copropriétaires
anticiper certains préjugés
Je suis trop
vieux…
37Mobiliser les copropriétaires
anticiper certains préjugés
Les aides
c’est pour les
autres…
38Mobiliser les copropriétaires
anticiper certains préjugés
Ce sera trop
long à mettre
en place …
39Mobiliser les copropriétaires
anticiper certains préjugés
Ce sera
jamais
rentable
40Mobiliser les copropriétaires
anticiper certains préjugés
Comment
voulez-vous,
avec tous ces
impayés…
41Mobiliser les copropriétaires
anticiper certains préjugés
Comment
voulez-vous,
avec tous ces
impayés…
42Mobiliser les copropriétaires
anticiper certains préjugés
Les aides Non, il y aura un
vont payer reste à charge +
100% des ou - élevé
travaux
43Mobiliser les copropriétaires
anticiper certains préjugés
Nos appart’
vaudront le
double
44Mobiliser les copropriétaires
anticiper certains préjugés
Nos factures Non car il y a
seront divisées toujours des
par 4 frais fixes
45Mobiliser les copropriétaires
anticiper certains préjugés
Il faut des
panneaux
solaires !
46La communication est un axe primordial à la réussite…
…pour apporter des réponses à ces préjugés
Dès le démarrage et tout du projet de la copropriété, la sensibilisation des copropriétaires à l’ensemble de
l’environnement d’une rénovation est un élément clé de la bonne réussite de celui-ci.
Ce rôle de pédagogie, de sensibilisation et de vulgarisation incombe à l’AMO, accompagné des différents prestataires
qui aideront la copropriété à mettre en place ses travaux de rénovation.
47Des questions ? Des remarques ?
RETOUR D’EXPERIENCE M. COURTOIS, Mme ANTAL-PACAUD, Copropriétaire bailleur gestionnaire copro
Copropriété Le Bougney, Besançon
La copropriété en bref
o Construite dans les années 50, 2 immeubles (30 + 10 logements)
o 1/3 copropriétaires occupants, 2/3 copropriétaires bailleurs
50Copropriété Le Bougney, Besançon
1. Trois éléments déclencheurs
o Le ressenti : faible confort thermique, niveau de consommation de gaz, une image de la copropriété qui
se détériore avec des façades vieillissantes
o La rationalisation du ressenti : réalisation d’un audit thermique avec les aides Effilogis
o Volonté du conseil syndical de corriger les dysfonctionnements
2. Constitution d’une équipe projet & genèse du projet
o Début de la réflexion fin 2018 avec le vote de l’audit thermique, de l’assistance à maîtrise
d’ouvrage & de la maîtrise d’œuvre
o Une équipe projet composée de 6-7 copropriétaires, du syndic et des prestataires AMO et MOe
o Participation de l’ensemble de l’équipe aux réunions d’avancement, assemblées générales…
51Copropriété Le Bougney, Besançon
Le programme de travaux retenu
o Intervention sur l’ensemble des parties communes : ITE, isolation plancher bas,
menuiseries extérieures, ventilation
o Gain énergétique 46 % : étiquette E (240) à C (130)
o 530 000 € TTC toutes dépenses confondues
Des interrogations lors de la mise au vote du projet : AG durant confinement (
vote par correspondance)…
o Votre travaux novembre 2020,
o Des informations de l’AMO jugées claires : validation du projet par les
copropriétaires !
52Copropriété Le Bougney, Besançon
Le montage financier retenu
o Plan de financement moyen : 13 500 €/log (11 à 17 000 €), soit 110 € mensualité prêt
individuel classique sur 10 ans
o Mobilisation de l’aide collective AMO GBM (3 000 €), de l’aide collective travaux Habiter Mieux copropriété
(ancêtre MaPrimeRénov’ copropriété, 210 000 €)
o Mobilisation d’aides complémentaires individuelles (GBM : 29 000 €, Département Doubs 4 000 €, caisses
retraites & mutuelles : 3 000 €
Pas de prêt collectif… aucun établissement bancaire ne s’était pas positionné
favorablement pour un prêt collectif
Préfinancement Procivis
o Avance de la subvention collective : paiement des entreprises jusqu’à la
fin de l’opération, sans attendre le versement de l’aide collective
53Copropriété Le Bougney, Besançon
Craintes & difficultés réelles : la part des choses
o Pédagogie nécessaire, avec des interventions en parties privatives : entrées d’air pour la ventilation…
o Être prêt à faire face à un travail conséquent : syndic, CS
o Informer les occupants sur les interventions travaux à venir
o Déblocage de l’avance une fois les appels de fonds réunis, adaptation aux règles (PV AG pour
obtenir notification subvention)
o Approvisionnement matériaux : décalage calendrier
Eu égard au chauffage individuel, la performance objective sera
malgré tout difficile à évaluer : variété des chaudières, modes
de vie des occupants. Chaque copropriétaire pourra faire ses
propres comparaisons à partir des consommations en kW
54Copropriété Le Bougney, Besançon
Aujourd’hui ? Une opération qui n’est pas encore totalement terminée…
o Points de vigilance : décalage entre l’impression de travaux terminés et
la réalité facturée (impacts sur versements des aides individuelles, et
remboursement avance Procivis)
o Un fonctionnement en équipe qui perdure, des convictions communes
sur l’intérêt du projet, un partage informations qui aboutissent à…
55Copropriété Le Bougney, Besançon
… mais une opération déjà considérée comme une réussite
o Qualité esthétique
o Un investissement qui devrait avoir un impact sur l’attractivité du bien
(vente, location)
o Une anticipation sur les obligations locatives…
o … et une anticipation involontaire vis-à-vis du contexte énergétique actuel…
56Des questions ? Des remarques ?
Une dernière information :
les actions engagées sur Grand Besançon pour les copropriétés
L’aide à la décision : l’accompagnement dans les projets de rénovation énergétique
ET
Le Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés
(POPAC)MERCI
pour votre attention et votre
participationVous pouvez aussi lire
