Schéma Directeur de l'Urbanisme Commercial de Nantes Métropole
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Schéma Directeur
de
l’Urbanisme Commercial
de
Nantes Métropole
Mot du Président La préservation d’un tissu commercial dense, qualifié et diversifié contribue au dynamisme d’un territoire. Au-delà de sa fonction économique, le commerce participe également à l’animation urbaine et à la création du lien social tout en apportant une réponse aux besoins quotidiens des habitants. C’est, à ce titre, un élément essentiel d’une politique d’aménagement du territoire. En matière de développement commercial, le rôle des acteurs publics a considérablement évolué au cours des dernières années et doit désormais s’inscrire dans une démarche prospective. En adoptant un Schéma Directeur d’Urbanisme Commercial, Nantes Métropole affiche sa volonté d’orienter et d’accompagner les évolutions du commerce. Ce document s’inscrit dans le prolongement logique de la charte d’orientation commerciale adoptée au mois de juin 2009. Il a vocation à définir les orientations susceptibles de guider nos actions et nos décisions ainsi qu’à proposer un cadre d’intervention souple et évolutif s’inscrivant dans une démarche de développement négocié. L’objectif est de passer d’une logique d’autorisation commerciale à une logique de gestion prospective. Fruit d’un travail partenarial avec les communes et les chambres consulaires, le Schéma Directeur d’Urbanisme Commercial répond à cette ambition. Jean-Marc AYRAULT
Sommaire
Mot du Président
Enjeux et contexte réglementaire
Le diagnostic
Principes de développement
des surfaces commerciales
Principes d’affectation des
surfaces commerciales
Mode de régulation des projets
Stratégie de mise en œuvre
Auran.85.12
1
2
Enjeux
et
contexte
réglementaire
123456
3
Les principaux enjeux
L’équipement commercial est l’une des composantes
essentielles d’un aménagement cohérent du
territoire. Il s’inscrit à ce titre dans une démarche
de développement urbain durable.
Le commerce doit être appréhendé en fonction d’un
triple enjeu :
Un enjeu de nature économique,
L’activité commerciale contribue à l’attractivité et
au dynamisme d’une ville, à la création d’emplois
et de richesses, à la maîtrise des prix par le jeu de
la concurrence.
Un enjeu de nature urbaine et
sociale,
Il s’agit de répondre aux besoins de l’ensemble de
la population en favorisant la diversité de l’offre
marchande et en assurant le maillage du territoire
par un développement équilibré des services
commerciaux de proximité. Au-delà de sa fonction
économique, le commerce participe également à
l’animation urbaine.
Enfin, les magasins sont souvent des lieux
d’échanges et participent par leur seule présence
à la création de lien social, à la convivialité en
particulier dans les quartiers relevant de la politique
de la ville.
Un enjeu en termes
d’aménagement du territoire et
d’environnement,
Si la mise en œuvre d’une politique de développement
commercial doit prendre en compte les enjeux de
nature économique et sociale, elle doit également
intégrer sa dimension en termes d’aménagement
du territoire et d’environnement.
Il appartient à la collectivité de réguler et d’orienter
le développement de l’appareil commercial en
cohérence avec les orientations définies dans le
cadre de l’aménagement du territoire afin d’éviter
des effets déstructurants sur le tissu urbain et
social.
Les projets d’implantation commerciale doivent
répondre à ce titre à des critères d’intégration
urbaine, de mixité et de limitation des déplacements
et de consommation d’énergies qui, ensemble,
participent à la qualité de vie offerte par le territoire.
4
Le contexte règlementaire et législatif
La loi de Modernisation de l’Économie (LME),
adoptée au mois d’août 2008, s’inscrivait dans le
mouvement législatif faisant suite au rapport Attali
destiné à relancer la croissance.
La LME a ainsi instauré plusieurs dispositions
relatives à l’urbanisme commercial marquant une
volonté de libéralisation du dispositif d’autorisation
commerciale par :
• le relèvement des seuils d’autorisation à 1 000
m² au lieu de 300 m².
• la disparition de la référence aux critères
d’appréciation économique pour juger de la
pertinence d’une implantation commerciale.
• la modification de la composition des
CDEC transformées en CDAC (commissions
départementales d’aménagement commercial)
favorisant la représentation de l’État au
détriment des collectivités locales.
• l’instauration de dispositions transitoires
qui ont permis la création de 75 000 m² de
surfaces commerciales dans le département
et de 28000 m² dans l’agglomération sans
autorisation préalable.
La LME constituait un dispositif transitoire et devait
être suivie à court terme par un nouveau texte
législatif visant à intégrer l’urbanisme commercial
dans le droit commun de l’urbanisme, l’implantation
commerciale aujourd’hui subordonnée à des
autorisations préalables d’exploitation n’étant plus
alors soumise qu’au droit des sols.
Sans attendre la parution de ce nouveau projet de
loi, Nantes Métropole a décidé de mettre en œuvre
un dispositif de régulation de l’appareil commercial
afin de prévenir les risques de déstabilisation
du commerce et l’incertitude réglementaire
consécutive au vote de la LME.
Ce dispositif soumis à l’approbation du conseil
communautaire dans une délibération en date du
1er décembre 2008 visait à définir une position
politique commune et un plan d’actions en quatre
points :
• la préparation d’une nouvelle charte
d’orientation commerciale affichant les
priorités stratégiques de l’agglomération
• l’intégration dans les PLU de dispositions
visant à encadrer les conditions d’implantation
commerciale.
• l’instauration de périmètres d’études pour
les secteurs faisant l’objet de projets
d’aménagements à court terme
• l’utilisation de l’ensemble des voies de recours
pour faire opposition aux projets significatifs
en contradiction avec les orientations définies
par le conseil communautaire
5Le Schéma directeur d’urbanisme
commercial
L’intégration des dispositions relatives au régime Ce document est le fruit d’un travail partenarial
des autorisations commerciales dans le droit réalisé en concertation avec la Chambre de
commun de l’urbanisme constitue une tendance Commerce et d’Industrie, la Chambre des Métiers
forte qu’il convient de préparer et d’anticiper avec et de l’Artisanat et l’ensemble des communes
un autre mode d’approche reposant davantage sur constituant l’intercommunalité.
une démarche d’aménagement du territoire.
C’est pourquoi, Nantes Métropole a décidé de se
doter d’un schéma d’urbanisme commercial sans
attendre l’adoption de nouvelles dispositions
législatives.
Il s’agit à travers cette démarche programmatique:
• de fixer les orientations en matière de
développement commercial sur le territoire de
Nantes Métropole pour les années à venir
• d’organiser le passage d’une logique
d’autorisation commerciale à une logique
d’anticipation et de gestion prospective
• de préparer l’intégration de la réglementation
commerciale dans le droit commun de
l’urbanisme
• d’aider les collectivités dans la localisation et la
programmation des projets liés aux commerces
et à leur environnement
• de guider et d’orienter les investissements
privés
• de poser les bases d’une priorisation des
interventions publiques
• de mettre en cohérence les données issues de
la charte d’orientation commerciale de 2009
avec les démarches de diagnostic des polarités
commerciales engagées par les services
de Nantes Métropole. L’observation porte
désormais sur 128 pôles répertoriés à l’échelle
de l’agglomération nantaise dont 105 pôles de
proximité.
Le SDUC est un document d’orientation et de
stratégie de développement commercial à l’échelle
du territoire de l’agglomération nantaise, sans
portée réglementaire, s’inscrivant dans une
vision partagée par l’ensemble des partenaires du
commerce. Il est basé sur l’analyse des données
de l’offre issues de l’observatoire du commerce,
des dépenses des ménages et des comportements
d’achat. Sa finalité est de dimensionner l‘appareil
commercial de Nantes Métropole pour les 10 années
à venir (avec évaluation régulière) au regard de
l’intérêt général et d’organiser les conditions de
développement des surfaces commerciales pour
répondre aux besoins des consommateurs avec
la volonté de proposer une offre attractive et
diversifiée, respectueuse de l’équilibre entre les
différentes formes de distribution et répondant à
une logique de développement durable.
6Le Document d’Aménagement Commercial
Conjointement à l’élaboration du SDUC, une
démarche a été engagée par le syndicat mixte
du SCOT en vue de l’adoption d’un document
d’aménagement commercial instauré par la loi
de modernisation économique et défini dans les
conditions prévues au II de l’article L752-1 du code
du commerce
Ce document normatif sera annexé au document
d’orientations générales en attendant la révision
complète du SCoT qui aura lieu en 2016 et devra
prendre en compte les exigences de l’article 17
de la loi Grenelle 2 en matière d’aménagement du
territoire, notamment en matière de revitalisation
de centres-villes, de cohérence entre équipements
commerciaux, desserte en transports notamment
collectifs, et maîtrise des flux de marchandises,
de consommation économe de l’espace et de
protection de l’environnement, des paysages, de
l’architecture et du patrimoine bâti.
En l’état de la législation, le DAC a vocation à :
• localiser des zones d’aménagement commercial
appelées à accueillir préférentiellement les
projets développant une surface supérieure à
1 000 m² SHON
• définir des orientations politiques sur
l’évolution du commerce à l’échelle de Nantes-
Saint Nazaire puis à l’échelle de chaque
intercommunalité
Son élaboration vise à répondre à des objectifs
multiples :
• contribuer à l’attractivité d’une métropole
solidaire
• garantir le dynamisme commercial et la liberté
d’entreprendre en ouvrant des perspectives
organisées de développement aux porteurs de
projet
• dynamiser la fonction commerciale dans une
logique d’aménagement durable du territoire
et avec la volonté de contribuer à :
- la gestion économe de l’espace
- la lutte contre l’étalement urbain
- une économie d’infrastructures et de
déplacements
- une offre qualitative au plus près de l’habitat
- un maillage cohérent du territoire
• apporter une réponse adaptée aux besoins de
la population en garantissant la diversité et la
qualité de l’offre
• préserver les différentes formes de commerce,
en particulier le commerce de proximité,
créateur de lien social, d’animation urbaine
dans les quartiers et les centres-villes
• organiser une offre commerciale adaptée aux
besoins et aux potentiels de chaque territoire
7Ce schéma résume les relations entre les différents
documents de planification. Les implantations
commerciales sont soumises à deux régimes :
• un régime d’autorisation (CDAC) pour les
commerces et ensembles commerciaux de plus
de 1 000 m2 ;
• la réglementation en matière d’urbanisme
au travers des PLU qui autorisent ou non le
commerce dans les zonages.
Orientations stratégiques Règlementation urbanisme Régime d’autorisation commerciale
Charte d’orientation commerciale SCoT
Concertation
Schéma de Developpement
Document d’Aménagement Commercial
de l’Urbanisme Commercial
Compatibilité
PLU
Permis de
Construire
CCOC CDAC CNAC
CCOC : Comité de Concertation et d’Orientation du
Commerce, commission préparatoire aux positions
de Nantes Métropole sur les projets présentés en
CDAC.
CDAC : Commission Départementale d’Aménage-
ment Commercial, commission chargée d’octroyer
les autorisations d’exploitation commerciale pour
les projets de plus de 1 000 m2
CNAC : Commission Nationale d’Aménagement
Commercial, organisme d’appel au niveau national
des décisions prises en CDAC
À noter qu’une demande de permis de construire à
vocation commerciale de plus de 1 000 m2 ne peut
précéder une demande d’autorisation auprès de la
CDAC.
89
10
Le diagnostic 123456 11
L’appareil commercial de l’agglomération
nantaise
L’agglomération nantaise compte 872 150 m2 de 3 pôles spécialisés sont amenés à se développer
surfaces commerciales répartis dans près de 4 100 dans les années à venir. Ils totalisent aujourd’hui
points de vente : 5 100 m2 de surfaces de vente.
• 89 % de commerces de 300 m2 et moins : 2 pôles « Automobile » : Route de Vannes, Rezé
- totalisent 220 550 m2 Océane
- pour une taille moyenne de 61 m2 1 pôle « Équipement Extérieur de la Maison » :
Route de Paris
• 11 % de commerces de plus de 300 m2 :
- totalisent 651 600 m2
14 % des surfaces ne sont pas intégrées à un
- pour une taille moyenne de 1 474 m2
pôle et constituent le commerce dit « diffus ». Ils
totalisent 126 000 m2 de surfaces de vente, chiffre
Les commerces de plus de 300 m2 représentent
qui est en régression depuis 2009 (130 000 m2).
donc les ¾ des surfaces commerciales de
Cet infléchissement est le résultat d’une volonté de
l’agglomération mais seulement 11% des points de
polariser le commerce et de maîtriser ses secteurs
ventes.
d’implantation.
Les ensembles commerciaux de l’agglomération se
structurent en plusieurs polarités :
Six constats qui plantent le décor et posent
les problématiques
L’hypercentre : Le centre-ville de Nantes concentre
des fonctions urbaines diversifiées et centrales. Il
remplit une fonction commerciale majeure. Il s’agit
Constat 1 : un hypercentre au rayonnement faible
du premier pôle commercial de l’agglomération en
superficie avec 126 400 m2 de surface de vente. Le Si l’on analyse la répartition des surfaces de
centre-ville constitue une destination rayonnant à ventes par type de polarités, il apparaît que
une échelle régionale, dont la force repose sur la l’hypercentre concentre seulement 15 % des
puissance et la diversité de l’offre, ainsi que sur les surfaces commerciales de l’agglomération (20 %
atouts du centre-ville : patrimoine architectural, en moyenne dans les agglomérations françaises
pôle économique et culturel, forte densité comparables). Cette faiblesse relative nuit au
d’emplois… rayonnement du centre de l’agglomération.
L’Enquête « Nouveaux regards sur nos modes de
12 pôles majeurs : ensembles commerciaux vie » (AURAN, CAP, 2010) confirme ce constat :
d’influence régionale ou métropolitaine, ils totalisent seulement 11 % des habitants de Nantes Métropole
447 300 m2 de surface de vente. Organisés autour font régulièrement des courses dans le centre-
d’une locomotive « Hypermarché » et d’une ville de Nantes. Il est donc nécessaire pour le
galerie, ils accueillent aussi de grandes surfaces rayonnement de l’agglomération d’en renforcer la
spécialisées. Les plus gros pôles de l’agglomération fonction commerciale.
proposent aussi une offre complète de services
(restauration, hôtellerie, loisirs…)
Surface totale en m2 Part
11 pôles intermédiaires : ensembles commerciaux en %
dont la surface de vente est inférieure à 10 000 m2 Pôle centre 126 400 15 %
organisés autour d’un hypermarché et dont le
rayonnement dépasse la commune ou le quartier Pôles majeurs 447 300 51 %
d’implantation. Les 11 pôles intermédiaires Pôles intermédiaires 44 900 5%
représentent 5% des surfaces de vente, soit près de
45 000 m2. Ils assurent des fonctions alimentaires
Pôles de proximité 122 400 14 %
(51 %) mais proposent aussi des produits plus Pôles spécialisés 5 100 1%
rares comme l’équipement de la maison (16 %) ou
Diffus 126 050 14 %
les produits culturels (11 %)
Total 872 150 100 %
Une centaine de pôles de proximité : ces pôles
comprennent un nombre minimum de commerces Sources :
traditionnels associés ou non à une moyenne surface Observatoire du commerce, CCI Nantes/Saint Nazaire, AURAN
alimentaire de type « supérette ». Ils totalisent
122 400 m2 de surfaces de vente. Ils répondent
principalement aux besoins alimentaires d’une
population résidante et, selon les localisations, à
une clientèle de flux ou d’actifs non résidents.
12>>> Le diagnostic
Constat 2 : une densité commerciale de Grandes
Surfaces Spécialisées supérieure aux autres
agglomérations françaises
La densité commerciale est un rapport entre les
surfaces de vente et le nombre d’habitants. Ce
graphique montre une surdensité des Grande
Surfaces Spécialisées dans l’agglomération nantaise
comparativement à d’autres agglomérations
françaises.
Sources :
Observatoire du commerce, CCI Nantes/Saint Nazaire, AURAN
La répartition des surfaces commerciales par
secteur et par type de pôle fait apparaître une
forte spécialisation des pôles majeurs autour de
l’équipement de la maison. Cette forte concentration
des Grandes Surfaces Spécialisées en équipement
de la maison impacte directement les déplacements
car elle créé de l’attraction longue distance.
13Nantes Métropole Aménagement commercial du te
Saint-Nazaire Rennes
Vannes
Brest
Orvault Centre
Sautron Centre Le Bois Raguenet
La Bugallière
Le Moulin Brulé
Pôle spécialisé
“Automobile” ROUTE DE VANN
Le Tillay
Châtaigniers
Derv
La Chabossière
Couëron Centre Preux
Tertre-Allende
ATLANTIS
Cremetterie
Les Tilleuls
Saint Herblain Centre La Harlière
Bellevue Bellevue Les Bo
Ilot Casino
Le Pellerin Centre Indre Centre Chan
Les Lauriers Jean
Paimbœuf Saint Jean de Boiseau
Centre
ATOU
Typologie provisoire des pôles commerciaux La Montagne Centre
L
MONTAGNE PLUS
Bouguenais Centre
Surfaces de vente (m ) 2
Centre-ville
100 000 Brains Centre Croix Jeannette
50 000
Pôles majeurs 10 000 5 000
1 000
Pôles intermédiaires
Bouaye Centre
Pôles de proximité Bouaye SUPER U
Pornic
Surfaces communales Noirmoutier
Saint Aignan de Grand Lieu
Centre
Pôles spécialisés
Hypermarchés
Source : OC 2007 réactualisé en 2010 à partir des chartes
commerciales réalisées, CCI - AURAN – 293.10
14erritoire
Ancenis
Angers
Laval
Le Mans
Paris
La Chapelle sur Erdre
Centre
La Fleuriaye
Carquefou
Centre Mauves sur Loire
Centre
La Désirade
VIV'ERDRE
Pôle spécialisé
“Equipement exterieur de la maison”
St Joseph de Porterie
GRAND VAL Gesvrine Thouaré sur Loire
Centre
BEAUJOIRE
Santos Dumont
Boissière Thouaré
Petit Rive Droite
Chantilly Rte de
La Chapelle La Cadoire
NES Bourgeonnière Halveque
Pont du Cens Sainte Luce sur Loire
La Ferrière Centre
Les Collines
Plaisance du Cens
Éraudière PARIDIS
Beauséjour
Octroi Bottière
Schuman Croissant Jules Verne
Longchamp Tortière Bottière Chenaie
Breil Malville R.Pt R.Pt de Paris Vieux Doulon
St Félix Coudray Montbazon
de Rennes Chalâtres
Pitre- Mitrie
vallières R.Pt de Vannes Chevalier St Donatien
Toutes Aides Doulon
Haut Pavés Nord
La Contrie
Haut Pavés Viarme Joffre Dalby
HYPERCENTRE St Clément
Chaussée de la Champ de Mars
s Madeleine Malakoff
Zola
René La Galarne Pas Enchantés Basse Goulaine
ourderies Bouhier Saint Sebastien Centre
Ste Anne sur Loire
République BEAULIEU Centre
ntenay
Macé La Martellière La Fontaine
Pce Mangin
SAINT SEB’
Les Châtelets BOULEVARD
POLE SUD
UT SUD St Jacques
8 Mai Lion d’Or
Pont Rousseau
Château de Rezé
Les Couëts
Beautour La Grammoire
St Paul
Aristide La Blordière
La Galarnière Briand
La Houssais
Butte de Praud SUPER U
OCEANE Vertou Centre
Cholet
Pôle spécialisé Poitiers
“Automobile”
Les Sorinières Centre
L’analyse de ces polarités
au regard des grands
équilibres du territoire
AURAN amène six constats qui
posent les problématiques
actuelles du commerce
Sources : CCI - CMA - Nantes Métropole - AURAN dans l’agglomération.
2011
La Roche sur Yon
La Rochelle
Niort
Bordeaux
15Constat 3 : une sous représentation des supermarchés Près des ¾ des surfaces de vente de l’agglomération
par rapport aux hypermarchés nantaise relèvent de la grande distribution. Les 19
hypermarchés et 60 supermarchés et discounts
totalisent ¼ des surfaces de ventes. Les Grandes
Surfaces Spécialisées représentent quant à elles
46 % des surfaces de ventes.
On observe aussi une sous-représentation des
supermarchés. Ce constat illustre une mutation
des supermarchés (surface > 2 500 m²) en
hypermarchés (surface < 2 500 m²) suite à des
extensions régulières.
Constat 4 : un équilibre Nord/Sud en densité
commerciale
Dans l’agglomération, la population se répartit
pour ¾ dans les communes du nord et ¼ dans
les communes du sud. La mesure de la densité
commerciale fait apparaître un taux d’équipement
plus important sur la partie Sud Loire avec une
densité commerciale de :
• 1 440 m²/1000 hab. pour la partie Nord Loire
• 1 690 m²/1000 hab. pour la partie Sud Loire
Sources :
Insee - CCI - Auran - Observatoire du commerce 2007 et
estimation mars 2010
16Constat 5 : une faible densité bâtie dans les pôles
majeurs
Surface zone Surface Surface Bassin Surface Stationnement Coefficient
Nom du pôle
UEc Emprise Bâtie d'orage voirie couvert/aérien densité
ATLANTIS 476 200 132 800 24 900 76 170 9 936 0,36
BEAUJOIRE 152 800 37 030 19 210 0,28
GRAND VAL 121 400 38 140 23 850 14 170 0,46
MONTAGNE PLUS 45 970 16 800 3 200 0,39
OCEANE 194 200 61 443 2 670 13 810 0,35
PARIDIS 187 400 49 990 2 300 18 540 12 710 0,32
POLE SUD 206 600 59 160 24 280 0,32
VIV'ERDRE 92 500 20 810 9 824 0,25
SAINT
211 100 51 520 30 860 12540 0,31
SEB'BOULERVARD
Moyenne 0,34
Du point de vue de l’aménagement, certains pôles
majeurs se caractérisent par une faible densité du
bâti. C’est les cas des pôles suivants : Viv’erdre,
Beaujoire, Paridis, Pôle Sud et Saint Seb’ Boulevard.
Il apparaît possible de densifier ces pôles dans les
années à venir avant de créer de nouveaux pôles
majeurs. Hormis le pôle de Grand Val, tous les
pôles sont susceptibles d’être densifiés.
Constat 6 : une offre relativement équilibrée avec
des secteurs à renforcer
L’analyse des besoins du territoire au regard
des besoins de la population, menée par le
Cabinet KEDROS CONSEIL, indique une situation
relativement équilibrée. L’équipement de la maison
est surreprésenté car il capte une clientèle sur une
vaste zone de chalandise.
Focus Culture Loisirs
L’analyse fait aussi apparaître un léger déficit
en alimentaire (2 000 m2 de surfaces de vente
potentielles) et un déficit plus fort en offre Culture/
Loisirs. Un Focus spécifique a été établi sur cette
offre. Le potentiel serait de 15 000 m2 de surfaces
commerciale en sport/détente et de 7 000 m2 en
bricolage.
17Évolution des modes de consommation
Quatre tendances fortes des modes de vie Tendance 2 : Une forte croissance des services à
et des modes de consommation doivent être caractère commercial (location, livraison, conseil,
intégrées à la réflexion sur l’organisation bien-être…)
urbaine du commerce de demain
Tendance 1 : l’évolution de la structure de la
population
Les mutations démographiques attendues vont
modifier en profondeur les comportements d’achats
dans les années à venir.
En premier lieu, le vieillissement attendu de la
population nécessitera une demande accrue en
commerces de proximité. En effet, ce sont les inactifs
et les plus de 55 ans qui sont les consommateurs
les plus en demande de services de proximité. L’augmentation croissante de la part des services
dans l’économie s’explique par une demande accrue
Ensuite, on observe depuis plusieurs recensements du consommateur d’associer un achat à un service.
une baisse du nombre moyen de personnes par On n’achète plus un téléphone mais des minutes de
ménage sur l’agglomération. L’arrivée massive téléphonie, on préfère louer son vélo ou sa voiture
d’étudiants et l’augmentation importante des plutôt que l’acheter, etc.
ménages monoparentaux, qui se relocalisent Pour les achats de biens, cette tendance se
dans les centres-villes pour des raisons pratiques traduit par une demande accrue en services de
d’accès aux services et de réduction des temps livraison (équipement de la maison) ou de drive-in
de transports, expliquent la baisse de la taille (alimentaire).
moyenne des ménages et l’émergence d’une La location est aussi amenée à se développer dans
nouvelle demande dans les centres-villes. une logique de consommation qui vise de plus en
Enfin, une flexibilité accrue du temps de travail plus à privilégier l’achat d’un service plutôt qu’un
et l’émergence de nouveaux comportements bien.
de transport pour les relations domicile-travail
devraient bénéficier en termes de consommations
aux lieux de travail et d’échanges modaux (gare, Tendance 3 : Une part de marché du e-commerce très
arrêts de tramway) qui deviennent de nouveaux importante sur les produits culturels, les services et
lieux de polarisation du commerce. l’équipement de la personne
Les pôles commerciaux de périphérie, dont
la clientèle est majoritairement composée de
couples avec enfants habitant en périphérie, ne
semblent donc plus correspondre aux profils des
consommateurs de demain.
Le schéma suivant illustre ces tendances :
Sources : Auran 2010 Le baromètre de la FEVAD indique les évolutions
18des produits et services achetés en ligne. Les
grands gagnants sont les services et les produits
techniques et culturels, suivis de près par les biens
d’équipement de la personne.
Localement, seulement 9 % des ménages font leurs
courses alimentaires sur Internet. On observe des
proportions plus élevées chez les ménages aisés
(13 %) et les moins de 35 ans (13 %). On peut
donc s’attendre à voir ce chiffre progresser dans
les années à venir, la moyenne nationale se situant
aujourd’hui autour de 14 %
.
19Tendance 4 :
Une demande de proximité en augmentation pour
les besoins du quotidien
Les deux facteurs qui jouent le plus sur le choix
d’un point de vente pour satisfaire les besoins
alimentaires et quotidiens sont le prix et la
proximité.
Le prix est le critère majeur pour les locataires
sociaux, les ouvriers et les moins de 35 ans,
tandis que la proximité prime pour les cadres, les
locataires privés et les accédants à la propriété.
On peut s’attendre dans les années à venir à ce
que les arbitrages budgétaires et les gains de
temps continuent d’être les facteurs décisionnels
prépondérants dans le choix du lieu principal de
consommation.
.
2021
22
Principes
de
développement
des
surfaces
commerciales
123456
23Le développement de l’appareil commercial doit proximité.
s’adapter à la politique d’aménagement du territoire Cette offre de proximité constitue une réponse
dont il est une des composantes essentielles. adaptée aux nouveaux comportements d’achat
qui réclament des services plus proches des lieux
Dans un contexte de mutation des pratiques de de vie. Elle satisfait d’autre part aux attentes des
consommation, la logique de développement personnes dont la mobilité est réduite.
durable impose une évolution maîtrisée des L’intégration architecturale, paysagère et urbaine
surfaces commerciales tenant compte à la fois de la des commerces contribue à la qualité du cadre de
croissance démographique, du niveau d’équipement vie. Elle doit également participer aux efforts de la
commercial et du potentiel marchand des zones de collectivité en vue d’une utilisation plus rationnelle
chalandise pour limiter le risque d’apparition de de l’espace et des énergies.
friches commerciales.
Facteur d’animation de la vie urbaine, le commerce
Les politiques publiques d’aménagement de notre concourt sur un autre plan à la création de lien
territoire reposent sur une articulation et une social, de convivialité et à la sécurité dans la ville.
répartition cohérente de ses différentes fonctions Ce rôle sociétal doit être encouragé à travers un
(habitat, activités économiques, espaces naturels, soutien aux initiatives des commerçants en matière
déplacements) dans un souci de raccourcir les d’animation ou de promotion et de mise en valeur
distances et d’offrir aux citoyens un accès à des points de vente.
l’ensemble des services et équipements.
C’est la recherche et la préservation de cet équilibre
qui permettra de répondre aux attentes de la
population tout en garantissant le développement
économique à long terme.
La réponse aux besoins de la population s’exprime
au travers de la diversité des différentes formes
de distribution : commerces de détail, moyennes
ou grands surfaces généralistes ou spécialisées,
magasins de proximité, de destination ou
d’itinéraires.
Le commerce est une activité en constante
mutation. Cette évolution résulte de l’apparition
de nouveaux produits, services et modes de
distribution. Parallèlement, les changements dans
les modes de vie induisent de nouvelles pratiques
de consommation.
Il importe d’une part de prendre en compte
ces mutations, d’autre part d’accompagner et
d’encourager l’adaptation de l’appareil commercial
de l’agglomération nantaise.
L’objectif de la collectivité est de construire
une politique volontariste en matière
d’urbanisme commercial et de passer d’une
logique d’autorisation à une logique de
gestion prospective.
Pour créer les conditions favorables au dévelop-
pement du commerce à long terme, cette adaptation
doit intégrer des critères environnementaux avec
un objectif d’économie de déplacements motorisés,
de moindre consommation d’espaces et d’énergies
ainsi que de mixité urbaine.
La réduction des effets négatifs et des coûts
liés aux déplacements motorisés passe par une
amélioration du maillage du territoire en pôles de
24Le schéma directeur d’urbanisme commercial éléments architecturaux, touristiques et culturels,
sur le nombre de ses services et sur l’animation
traduit la volonté des partenaires d’orienter d’un lieu urbain et convivial.
le développement du commerce en fonction Cette dynamique doit être accompagnée par la
des principes suivants : mise en œuvre d’un environnement favorable au
commerce : valorisation de l’espace public en
particulier pour le piéton, accessibilité par l’ensemble
1. Respecter les volumes des modes de déplacement, développement de
globaux de surfaces nouveaux programmes immobiliers ayant vocation
à accueillir des surfaces commerciales qualitatives
commerciales à développer et innovantes.
L’installation d’une offre supplémentaire et
Afin de préserver un développement équilibré de novatrice passe par la recherche et l’orientation
l’appareil commercial et de permettre l’adaptation préférentielle vers le centre-ville d’enseignes
de l’offre marchande aux besoins, les partenaires nationales et de concepts novateurs apportant
du SDUC ont décidé après analyse du tissu une réelle valeur ajoutée. Le centre-ville doit être
commercial, des projections d’évolution de la un lieu d’attractivité avec des enseignes haut de
démographie et du pouvoir d’achat des ménages, gamme mais il doit aussi répondre aux besoins
de mettre en œuvre les conditions permettant la quotidiens de la population (mixité des fonctions
création d’environ 130 000 m² de surfaces de vente commerciales).
supplémentaires à l’horizon de 10 ans.
La confortation des secteurs d’activités dominants :
Cet objectif constitue également un plafond qui équipement de la personne, bien-être, culture-
pourra être revu à la hausse ou à la baisse sur loisirs et décoration demeure un objectif prioritaire.
la base d’un bilan réalisé au terme de 3 années
d’application. L’attractivité du centre-ville résulte à la fois de la
densité et de la lisibilité de l’offre marchande. Il
Nantes Métropole, garante de l’équilibre des importe donc de structurer et d’étendre les linéaires
territoires, sera particulièrement attentive au commerciaux empruntés par la clientèle du centre-
respect des valeurs des mètres carrés à créer. ville tout en évitant les ruptures des continuités
marchandes.
2. Faire de l’offre de centre-
Pour y parvenir, il convient :
ville un élément d’attractivité - d’encourager la réalisation d’opérations
contribuant au développement nouvelles à vocation commerciale tendant à
élargir les circuits marchands et permettant
économique et touristique de d’attirer des enseignes de notoriété nationale
l’agglomération ainsi qu’à son -
ou internationale
d’inciter les promoteurs immobiliers à
rayonnement aménager des surfaces de vente au rez-de-
chaussée dans le cadre de leurs nouveaux
programmes
Au-delà de la réponse à apporter aux besoins de - de favoriser la reconversion des friches
proximité, il convient d’assurer le rayonnement immobilières
métropolitain et de conforter une attractivité - d’utiliser les moyens réglementaires dont
économique et touristique qui résultera notamment dispose la collectivité dans le domaine de
de la consolidation de l’offre de centre-ville et de la l’urbanisme afin d’éviter des évolutions
modernisation de son appareil commercial. d’affectation des surfaces commerciales vers
les services tertiaires (banques, assurances…)
Le centre-ville de Nantes joue un rôle commercial - de sensibiliser les acteurs du commerce
de premier plan dans l’agglomération nantaise. aux orientations définies en matière de
développement commercial.
Les efforts engagés en vue de favoriser un
rééquilibrage qualitatif et quantitatif de l’offre La volonté de consolider la mixité urbaine du
marchande entre le centre-ville et la périphérie centre-ville en favorisant l’installation d’une
doivent, à ce titre, être poursuivis. population résidente importante, véritable cœur de
vie d’une cité dynamique, aux côtés des activités
L’attractivité du centre-ville repose sur la diversité tertiaires et commerciales constitue par ailleurs
de son offre marchande, sur la richesse de ses un enjeu majeur de la politique menée en matière
25d’urbanisme. technique des surfaces de vente aux caractéristiques
des futurs commerces.
Cet objectif s’est traduit par la réalisation de En cas de carence de l’initiative privée, des
programmes immobiliers ayant contribué à opérations de restructuration ou de requalification
conforter le poids de la population résidente du commerciale pourront être engagées à l’initiative
centre-ville qui a augmenté de 1,2 % par an entre des collectivités en particulier dans les quartiers
1999 et 2008. d’habitat social.
Répondre aux besoins quotidiens de cette L’intervention publique encouragera le recours à
population impose de poursuivre l’effort en vue de des structures d’investissement immobilier pour
développer l’offre de proximité en encourageant sortir du régime des copropriétés éclatées.
l’implantation de supérettes ou de supermarchés
dans les espaces commerciaux susceptibles d’être L’activité de commerce non sédentaire (halles,
créés ou libérés. marchés de plein air) participe de la réponse aux
besoins de la population et doit à ce titre être
soutenue.
3. Conforter et renforcer
l’offre de proximité dans les 4. Maintenir l’équilibre
centralités de communes et de Nord/Sud
quartiers
La réponse aux besoins et aux attentes des
Les pôles de proximité assurent un rôle structurant consommateurs est la première finalité du
dans l’architecture commerciale de l’agglomération commerce. Il appartient à la collectivité de veiller à
nantaise dont ils constituent la trame. Ils ont d’abord ce que chaque habitant puisse accéder à un niveau
vocation à répondre aux besoins de consommation d’offre et de service équivalent à proximité de son
courante en développant une offre prioritairement lieu de vie.
alimentaire.
La densité commerciale au nord de l’agglomération
Le maillage du territoire par la création de pôles s’établit à 1 440 m² pour 1 000 habitants alors
de proximité dans les nouveaux quartiers de qu’au sud elle représente 1 690 m² pour 1 000
manière à répondre à la croissance démographique habitants.
doit être poursuivi. Il convient en parallèle de
soutenir et d’accompagner le développement de Cette situation relativement équilibrée devra être
centralités (centres-villes, centres-bourgs, cœurs préservée.
de quartiers), véritables lieux de vie associant
différentes fonctions.
5. Pas de création de
Parallèlement, des actions seront menées pour
organiser et renforcer les polarités existantes en :
nouveau pôle majeur sur le
• densifiant l’offre marchande territoire de Nantes Métropole,
dans un souci de gestion
• favorisant l’implantation de surfaces
alimentaires assurant un rôle de locomotive
commercial économe de l’espace
• veillant à ce que les potentiels de clients
soient suffisants pour garantir la pérennité
des polarités et en évitant des situations de Depuis leur création, les pôles majeurs installés
suréquipement ou de sous-équipement en périphérie ont orienté davantage leur
• concentrant l’offre dans les centralités de développement sur la croissance des surfaces de
communes ou de quartiers. vente plutôt que sur la qualité de leurs équipements
et des services apportés aux consommateurs.
Un plan d’actions spécifique sera établi afin de
développer et de conforter l’offre commerciale de Leur poids relatif dans l’appareil commercial
proximité dans la communauté urbaine. de l’agglomération est de nature à créer des
déséquilibres entre les formes de distribution.
Dans les nouvelles opérations d’aménagement
urbain, la programmation veillera à intégrer la
continuité des circuits marchands et l’adaptation Pour cette raison, la mise en œuvre des objectifs
d’évolution de surface de vente figurant dans le
26SDUC ne justifie pas la création de nouveau pôle 8. Pas de croissance des
périphérique.
pôles intermédiaires, ni de
Les extensions de surfaces de vente seront
subordonnées à la réalisation d’opérations globales
création nouvelle
de requalification et de densification intégrant
des objectifs d’insertion urbaine et de mixité Les pôles intermédiaires ont une influence qui
fonctionnelle. dépasse le cadre d’un quartier ou d’une commune.
Les pôles majeurs ont vocation à accueillir
préférentiellement les projets commerciaux Ils sont en général organisés autour d’un
développant une surface supérieure à 1 000 m². hypermarché (+ de 2 500 m²) , assurent une
fonction intermédiaire entre les polarités de
proximité et les pôles périphériques et développent
6. Faciliter la création une offre tendant à évoluer vers le commerce de
d’une offre minimale de chaque
destination.
secteur d’activité commerciale Leur développement fait souvent obstacle à
l’émergence de nouveaux pôles de proximité car il
(Équipement de la personne, fragilise les petits commerces de détail situés dans
équipement de la maison, leur zone de chalandise.
Culture-loisirs) dans chaque pôle Une des caractéristiques de l’appareil commercial
majeur de l’agglomération tient à une sur-représentation
des hypermarchés (surfaces généralistes de
plus de 2 500 m² de surface de vente) au
L’objectif, en développant une offre minimale détriment des supermarchés qu’il convient de
couvrant les différents secteurs d’activité corriger progressivement si l’on veut garantir le
commerciale au sein de chaque pôle majeur, est développement du commerce de proximité.
de limiter les déplacements longue distance des
consommateurs et des personnes ne disposant pas Dans un souci de préservation des équilibres
de moyens de transport individuels. territoriaux, aucun nouveau pôle intermédiaire, y
compris par extension d’un pôle de proximité, ne
pourra être créé pendant la durée du SDUC.
7. Limiter et encadrer
fortement les créations
Des adaptations des pôles intermédiaires existants
pourront être envisagées à condition que les pôles
ou extensions de galeries soient intégrés à une centralité.
marchandes dans les pôles Ces adaptations seront strictement encadrées
majeurs et appréciées en fonction de l’évolution
socioéconomique de la zone de chalandise.
L’objectif est d’éviter l’émergence d’une offre
en équipement de la personne qui viendrait
directement concurrencer l’offre du centre-ville et,
à terme, en affaiblir son rayonnement.
En outre, il s’agit de préserver avec ce principe les
polarités commerciales de proximité qui pourraient
souffrir d’un développement important des galeries
marchandes (délocalisation de points de vente,
baisse de la demande…).
279. Reconnaissance de 3 pôles
spécialisés :
Automobile :
Route de Vannes, Rezé Océane
Équipement extérieur de la Maison :
Route de Paris
Ces pôles spécialisés ont été créés pour répondre
aux besoins importants en terme de surfaces de
vente de certains secteurs d’activités spécialisés
(distribution automobile, équipement extérieur
de la maison) que la bonne gestion de l’espace
imposait de regrouper.
Ils couvrent de ce fait des emprises très importantes
pouvant représenter plusieurs dizaines d’hectares
qu’il ne serait pas possible de reconstituer dans
l’agglomération à court ou à moyen terme sans
engager des opérations lourdes d’aménagement.
Leur mutation vers des commerces de détail
n’apparaît donc pas souhaitable car elle pourrait
remettre en cause les stratégies du SDUC.
Afin d’avoir une analyse consolidée des enjeux et
des mutations du secteur automobile sur ces pôles,
une réflexion sera lancée en concertation avec les
acteurs économiques pour redéfinir au mieux la
stratégie à venir en terme d’urbanisme commercial
sur les pôles automobiles de l’agglomération.
Ce travail devra être réalisé d’ici à la fin de l’année
2013.
Dans l’attente de ces travaux, les mutations
commerciales ne seront pas autorisées.
2829
30
Principes
d’affectation
des
surfaces
commerciales
123456
31Au terme du diagnostic, les partenaires du SDUC ont Les pôles majeurs de l’agglomération ont vocation
décidé d’une répartition des surfaces commerciales à accueillir les commerces dits de destination.
à créer résultant de 3 objectifs opérationnels : Leur poids relatif dans l’appareil commercial de
l’agglomération peut fragiliser certaines formes de
développer l’offre de proximité en assurant distribution et leur croissance ne doit pas conduire
un maillage cohérent du territoire à générer des déséquilibres concurrentiels.
26 000 m² seront affectés au développement de Les opérations visant à favoriser leur intégration
l’offre de proximité. urbaine et environnementale ainsi que la
modernisation de leurs équipements doivent être
Les pôles commerciaux de proximité jouent un rôle encouragées.
structurant dans l’architecture de l’agglomération
nantaise. Ils constituent le premier niveau de Un potentiel de 60 000 m² pourra être dédié à ces
réponse aux besoins des habitants. opérations.
Les partenaires du SDUC souhaitent poursuivre Ces 60 000m², qui constituent un plafond, ont été
le maillage du territoire en favorisant la création répartis par typologie d’activités sur la base d’une
de polarités dans les nouveaux quartiers, en segmentation du territoire de l’agglomération en
densifiant l’offre marchande dans les centralités quatre quadrants selon les critères suivants :
(communes et quartiers) et en structurant chaque - capacités de densification de chaque pôle
polarité autour de surfaces alimentaires assurant majeur
une véritable fonction de locomotive commerciale. - objectifs d’homogénéisation de l’offre
marchande entre les pôles majeurs
renforcer le rayonnement du pôle centre - préservation de l’équilibre nord/sud
de l’agglomération en poursuivant les - dessertes en transports en commun
efforts de rééquilibrage par rapport aux structurants (tramway, busway , chronobus)
pôles majeurs périphériques
prioriser l’installation de secteurs
Pour permettre au centre-ville de Nantes de commerciaux sous représentés :
jouer un rôle commercial de premier plan sport/ détente et bricolage
dans l’agglomération nantaise, 50 000 m²
supplémentaires de surface de vente pourront être À la lecture du diagnostic, il apparaît un déficit en
créés afin de consolider ses secteurs dominants : surfaces commerciales sport / détente et bricolage
- équipement de la personne qu’il convient de combler pour que chaque habitant
- bien-être, hygiène-santé puisse accéder à un niveau d’offre et de services
- culture-loisirs équivalent.
- nouvelles technologies
- décoration Une action prioritaire sera menée afin de compenser
les déficits constatés pour ces deux secteurs
Ces 50 000 m2 constituent un seuil minimum particulièrement.
nécessaire au renforcement de l’attractivité
commerciale du centre-ville.
L’installation d’enseignes de notoriété, de concepts Il est proposé d’affecter :
novateurs apportant une réelle valeur ajoutée et
de commerçants indépendants garantissant la
diversité de l’offre passe par le développement de - 26 000 m2 au développement de
nouveaux programmes immobiliers. l’offre de proximité
- 50 000 m2 au développement de
Cette dynamique doit être accompagnée par la l’offre de centre-ville
mise en œuvre d’un environnement favorable au
commerce aussi bien en termes de valorisation
- 60 000 m2 au développement
de l’espace public et d’animation commerciale que des pôles majeurs.
d’ouverture de nouvelles opportunités foncières.
encourager la restructuration/
densification des pôles majeurs
en l’inscrivant dans une logique de
développement maîtrisé
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