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VEILLE
JURIDIQUE
FICHE N°83
SEPTEMBRE 2022
SOMMAIRE
ACTUALITÉS ........................................................................................................................... 1
JURISPRUDENCE .................................................................................................................... 5
TEXTES ..................................................................................................................................... 9
ACTUALITÉS
Innovations et tendances des professions immobilières, en bref
A noter depuis notre dernière veille : Oqoro, Marvin, Izi-Home, Meilleurs Biens, IAD…
La start-up lyonnaise Oqoro (anciennement Mon Bel Appart), spécialisée dans la location
meublée et la colocation, qui annonce une plateforme nouvelle génération et souhaite au
maximum digitaliser les process de gestion locative.
La start-up Marvin qui affiche l’ambition de changer le métier d’administration de biens grâce
à son « collègue numérique »…
Izi-Home, l'agence qui devient locataire unique de tous les logements, garantissant un loyer
stable et tout inclus aux propriétaires, et qui après Lyon, Marseille, Nice, Nantes et Bordeaux,
annonce commencer son développement dans la région parisienne.
Le réseau de mandataires Meilleurs Biens, qui fondé en 2018, annonce passer la barre des 3.000
mandataires, et se voit qualifier de « champion de la croissance » par Les Echos, avec une
progression de ses revenus de 60% au premier semestre 2022…
Le réseau de mandataires IAD, qui multiplie les annonces : année record de croissance avec
+30% et franchissement de la barre de 520 millions d’euros de chiffre d’affaires – IAD
représente à présent 6% du marché – et développement à l’international – après la France, le
Portugal, l’Espagne, l’Italie, l’Allemagne et le Mexique, IAD commence à recruter ses premiers
agents immobiliers en Floride…
Risques accrus de blocage de l’octroi des crédits immobiliers en raison du calcul du taux
d’usure
Le taux d’usure est fixé trimestriellement par la Banque de France en fonction de données sur
les taux avec un décalage d’un trimestre. Dans le contexte actuel de hausse rapide des taux, le
Actualité de la transaction immobilière, par le Réseau AAMTI / Avocat-IMMO – Septembre 2022 n°83
Page 1 sur 11taux d’usure risque d’être en décalage pendant un ou deux trimestres et entraîner le blocage de
nombreux dossiers d’emprunt, dont la recevabilité est par ailleurs entravée par les normes
imposées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Ni le gouvernement, ni les autorités
monétaires sollicitées n’entendent modifier les règles pour le moment, au grand dam des
courtiers en crédit qui voient le taux d’usure devenir de loi le premier motif de refus des
dossiers. Six associations professionnelles d’intermédiaires en crédit (IOBSP) ont réalisé un
sondage Opinion System, dans le but de remonter les chiffres du terrain, concernant notamment
le taux de refus. Il est de 40% et plus pour 40% des intermédiaires et de plus de 20% pour 85%
d’entre eux, selon l’APIC (Association Professionnelle des intermédiaires en crédits).
Le reste de l’actualité de l’immobilier de la construction et du financement
En bref depuis notre dernière veille : ministre du logement, marché locatif ; copropriétés de
Sarcelles, l’Appel de Strasbourg de la FPI, déontologie des notaires, Eco-rénovons Paris 2, une
agence immobilière condamnée et l’ANAH…
Premier entretien du nouveau ministre en charge du logement, Olivier Klein, sur France Inter
le 12 juillet, et première formulation de ses priorités : faire repartir et même accélérer la
construction de logements neufs, avec référence aux premiers travaux lancés sous Jean Castex,
suite à la remise du rapport Rebsamen, mais aussi d’autres pistes comme le développement des
baux réels solidaires (BRS) ou celui du logement intermédiaire. Pas question par contre de
revoir le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques, qui doit être tenu, avec
renforcement du déploiement de MaPrimeRénov' pour les particuliers, mais également du
soutien aux bailleurs sociaux.
Les voyants du marché locatif sont en train de virer au rouge. À en croire une étude publiée
récemment par le portail de petites annonces immobilières Bien’Ici, l’offre de biens locatifs est
en train de se réduire de façon significative. Alors qu’il y a deux ans le site recensait 1 bien sur
3 comme étant proposé à la location, il n’y en a désormais plus que 1 sur 4. L’étude note
d’ailleurs que l’offre globale de biens à louer a chuté de 13% entre 2021 et 2022 et que ce sont
les petites surfaces qui souffrent le plus. L’offre de T1 à louer a chuté de 17,5% alors que les
T5 restaient stables (+0,5%), l’offre de T3 de son côté reculait de 13,5%.
La ville de Sarcelles et le préfet du Val-d'Oise ont signé le 28 juillet une convention d'opération
de requalification des copropriétés en difficulté sur le quartier des Lochères. Sur 7 ans, 47
millions d'euros sont investis par l'Agence nationale de l'habitat pour rénover les bâtiments.
Pascal Boulanger, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) a lancé, le 5
juillet à Strasbourg dans le cadre du 50e congrès de la fédération, « L’Appel de Strasbourg » :
Objectif : bâtir, en France, une véritable stratégie nationale du logement conduite autour de cinq
grands axes prioritaires : libérer à la source l’offre de foncier constructible, en inversant le
régime fiscal des plus-values sur la détention foncière, encourager les maires à construire et à
en être fiers, en instaurant une servitude positive de densité, et en redistribuant aux communes
« bâtisseuses » une part de la TVA immobilière, redonner des marges de manœuvre pour la
solvabilité des ménages, en appliquant une TVA réduite (10 %) aux logements issus
d’opérations de démolition reconstruction (sobriété foncière), sous condition de ressources des
accédants, comme le permet désormais la directive européenne TVA modifiée en avril 2022 et
comme l’a mis déjà en œuvre la Belgique, libérer les acteurs de la chaîne du logement des
contraintes inutiles, en mettant en œuvre une pause normative, et enfin soutenir les particuliers
qui investissent dans le logement et renforcent l’offre de biens à la location, en créant un
véritable statut du bailleur professionnel.
Actualité de la transaction immobilière, par le Réseau AAMTI / Avocat-IMMO – Septembre 2022 n°83
Page 2 sur 11Prévu par l'ordonnance relative à la déontologie et à la discipline des officiers ministériels prise
en application de la loi pour la Confiance dans l'institution judiciaire (notre ressource du
26/12/2021 «Publication de la loi pour la confiance dans l'institution judiciaire» ), le Conseil
supérieur du notariat (CSN) a annoncé l'installation officielle du collège de déontologie notarial,
qui participera à l'élaboration d'un décret à paraître dans les prochains mois. Les avocats au
Conseil d'Etat et à la Cour de cassation, les commissaires de justice et les greffiers des tribunaux
de commerce vont procéder de la même façon pour leur propre corps de métier.
La mairie de Paris a présenté le 7 juillet le dispositif Eco-rénovons Paris 2, qui prévoit la
rénovation énergétique de 22.500 logements privés d’ici 2026. Objectif : parvenir à rénover 100
% des 47.000 copropriétés d’ici 2050. Le tout, avec une enveloppe de 58 millions d’euros..
Un propriétaire d’appartement du 20ème arrondissement à Paris, mais aussi pour la première
fois son agent immobilier mandaté pour sa location, ont été condamnés le 29 juin par le tribunal
judiciaire de Paris pour avoir mis en location sans autorisation un appartement sur les
plateformes Airbnb et Booking.
Dans un communiqué, l’ANAH indique avoir procédé, pour la première fois depuis 2009, à la
révision en profondeur de son règlement général afin de le rendre plus lisible et de simplifier le
travail des services instructeurs de l’Agence. Parmi les mesures adoptées, une nouveauté
concerne la prorogation des délais de travaux pour les copropriétés. Pour les syndicats des
copropriétaires bénéficiaires d’une avance, les délais de démarrage des travaux sont portés à un
an, contre six mois auparavant. Ces délais peuvent désormais être prorogés si le syndicat
rencontre des difficultés (finances, gestion…) retardant le commencement des travaux. En
outre, les délais d’achèvement passent de trois à quatre ans pour les copropriétés en difficulté,
hors plan de sauvegarde et peuvent également être prolongés si le syndicat des copropriétaires
rencontre des difficultés.
La loi pouvoir d’achat en commission mixte paritaire
Après adoption dans un climat houleux le 21 juillet par l’Assemblée nationale du projet de loi
« portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat », le Senat l’a adopté à son
tour le 29 juillet avec de nombreuses modifications. Le gouvernement ayant opté pour la
procédure accélérée, le texte doit être débattu en commission mixte paritaire dans les prochains
jours. En cas d’échec, l’Assemblée nationale aura le dernier mot. Les mesures concernant
l’immobilier sont les suivantes :
l’article 6 instaure complète l’article L823-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH)
relatif à la révision en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers) du barème des aides
personnelles au logement, pour préciser la date de l’indice prise en compte pour cette révision
est celle du deuxième trimestre de l’année en cours ;
le même article plafonne à 3,5% la variation en glissement annuel de l’IRL pour la fixation des
indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l’année 2022 et le deuxième
trimestre de l’année 2023 ; cette disposition s’applique aussi à toutes les dispositions faisant
référence pour la révision des valeurs à l’IRL. Une disposition spécifique à la Corse permet au
préfet, après consultation pour avis de l’assemblée de Corse, de moduler cette variation dans la
limite de 1,5 %, mais cette disposition a été supprimée par le Sénat.
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Page 3 sur 11un article 6 ter nouveau créé par amendement au Sénat plafonne à 3,5% la variation en
glissement annuel de l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour la révision du loyer
applicable aux petites et moyennes entreprises pour les trimestres compris entre le deuxième
trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle sera
définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision
postérieure ne pourra prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux
supérieure à 3,5 % sur cette même période.
Les petites et moyennes entreprises concernées sont celles répondant à la définition de l’annexe
I au règlement (UE) n°651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines
catégories d’aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du
traité (en clair les entreprises qui occupent moins de 250 personnes et dont le chiffre d'affaires
annuel n'excède pas 50 millions d'euros ou dont le total du bilan annuel n'excède pas 43 millions
d'euros).
un article 6 bis nouveau créé par amendement et modifié par le Sénat interdit, pour la fixation
du loyer dans les secteurs où s’applique l’encadrement des loyers par plafonnement (article 140
de la loi ELAN du 23 novembre 2018 – notre ressource du 26/11/2018 «Publication de la loi
ELAN : mesures intéressant l’immobilier d’application immédiate et mesures soumises à
décret» ) d’ajouter au loyer de référence majoré, un complément de loyer au titre des logements
« présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison
avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique », dans les
cas suivants : lorsque le logement dispose de sanitaires sur le palier, de signes d’humidité sur
certains murs, d’un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de
l’article L173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, de fenêtres laissant
anormalement passer l’air hors grille de ventilation, d’un vis-à-vis de moins de dix mètres,
d’infiltrations ou d’inondations provenant de l’extérieur du logement, de problèmes
d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, d’une installation électrique dégradée ou
d’une mauvaise exposition de la pièce principale. »
(1) Projet de loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat – dossier
législatif du Senat
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Page 4 sur 11JURISPRUDENCE
Une commission divisée lorsque le même bien a été proposé par deux agences
différentes.
En l’espèce des propriétaires ont confié le même mandat de vente simple à deux agences
distinctes. La première agence a fait visiter la maison à un couple et il s’avère que la seconde
agence a également fait visiter le logement au même couple.
Ce couple a envoyé une offre à chacune de ces agences. Les desdites agences ont assigné les
vendeurs pour le paiement de commission.
La Cour d’Appel a divisé en deux le montant de la commission, chaque moitié revenant
respectivement aux deux agences immobilières. Elle justifie son raisonnement en indiquant
notamment qu’il s’agissait :
- Du même bien visité,
- Du même couple acquéreur,
- D’une offre d’achat au même prix.
- D’une vente conclue grâce à la participation équivalente des deux agences.
La seconde agence qui juge être lésée forme un pourvoi en cassation en visant l’article 6 de la
loi Hoguet du 2 janvier 1970, relatif au droit à honoraires.
Selon les dispositions de la loi, en cas de mandat non exclusif de vente du même bien, le vendeur
est tenu de rémunérer l’intermédiaire qui a effectivement permis la vente.
La Haute Cour confirme la décision de la Cour d’Appel et rejette le pourvoi.
Elle motive notamment sa décision sur les faits relevés par la Cour d’Appel et énonce le verdict
suivant :
« 9. Elle a pu en déduire, procédant à la recherche prétendument omise, que les deux
agences avaient participé à la vente effectivement conclue et ce, sans qu'il ne fût
démontré que l'activité de l'une ait été plus essentielle et déterminante que celle de
l'autre, de sorte que la commission devait être partagée par moitié entre les deux
agences immobilières. »
Par conséquent, dans cette décision le juge décide de procéder à un partage, à défaut de savoir
quelle agence a permis la conclusion de la vente.
Cette affaire montre les inconvénients de la rédaction des avant-contrats de vente par le notaire
car pour prouver l’intervention décisive il vaut mieux rédiger soi-même ses actes.
Par ailleurs, cet arrêt met en exergue la nécessité de bien informer le client que l’acceptation de
plusieurs offres d’achats peut lui être défavorable.
Cour de Cassation, 3ème chambre civile du 11 mai 2022 pourvoi n° 21-15.943
Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/627b53b34d359c057dd01d43
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Page 5 sur 11L’obtention de la réduction d’une commission d’un agent immobilier n’est possible qu’en
cas de préjudice réel.
Dans ce cas d’espèce, la superficie du terrain d’une propriété en vente ne correspondait pas aux
indications de l’annonce et une servitude conventionnelle non aedificandi interdisait toute
construction supplémentaire.
Les acheteurs ont invoqué le défaut de conseil et d’information de l’agent immobilier et ont
refusé après réitération de l’acte authentique de lui verser sa commission.
Après assignation pour le paiement de la commission par l’agent immobilier, les acquéreurs ont
fait une demande reconventionnelle pour la réduction des honoraires.
Les juges du fond avaient choisi de ne pas faire droit à la demande des acquéreurs. Selon leur
analyse les acquéreurs ont signé l’acte de vente sciemment car l’existence de la servitude avait
été révélée par le notaire.
Après avoir été débouté de leur demande, les acquéreurs ont formé un pourvoi. Ils veulent non
seulement contester le paiement de la commission mais également le paiement de 15 000 euros
au titre du préjudice moral de l’agent immobilier.
En ce qui concerne la réduction de la commission la Cour de Cassation rejette le pourvoi.
Elle adopte le même raisonnement que les juges du fond et énonce que le défaut d’information
ne peut être pris en compte car les acquéreurs ont sciemment signé l’acte de vente malgré la
mise en garde du notaire.
La Cour de Cassation énonce également que dans ces circonstances le manquement commis
par l’agent immobilier ne justifie pas de la réduction de la rémunération qui lui est normalement
due.
Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile du 16 mars 2022, pourvoi n° 20-20.334
Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000045421791
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Page 6 sur 11Une vente avec une offre intitulée « Lettre d’intérêt concernant l’acquisition d’un local
commercial » est parfaite s’il existe un bon pour accord du propriétaire dans cette offre.
Après la mise en vente de locaux commerciaux par une société civile immobilière (SCI), une
autre société a donné son accord pour le rachat au prix fixé.
La SCI ayant mis en vente des locaux a assigné le potentiel acheteur pour obtenir le paiement
et prouver que la vente a bien été conclue. Elle a également demandé que la société ayant émis
l’offre soit condamnée au paiement de dommages et intérêts pour rupture abusive des
négociations.
Le juge de première a rejeté les demandes de la SCI, car il considère que le courrier de la société
émettrice de l’offre d’achat exprimait sa volonté d’entrer en négociation pour l’acquisition du
bien.
La SCI débouté de ses demandes interjette appel et revendique l’existence d’un contrat liant les
deux parties.
La Cour d’appel va infirmer le jugement de première instance, en se fondant sur le raisonnement
suivant :
- Le délai validité de l’offre et le respect du vendeur de ce dernier.
- La réponse du vendeur était claire et précise.
- Le vendeur a apposé un bon pour accord.
- Le vendeur a accepté le prix proposé et un accord sur la superficie avait été trouvé.
Donc il en résulte un accord sur la chose et sur le prix ce qui oblige la société ayant émise l’offre
de respecter son engagement à savoir le paiement du bien.
Ainsi, la Cour d’Appel considère que le contrat a été conclu. Les juges condamnent la société
ayant émis l’offre indemniser la SCI pour manquement de ses obligations contractuelles.
Cette décision réaffirme le principe selon lequel la mention « lu et approuvé, bon pour accord »
équivaut à un accord entre les parties.
Décision de la Cour d’Appel de Paris du 3 juin 2022, 3 juin 2022 - RG n° 20/02107
Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/629af7cf366eb6a9d4302e22
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Page 7 sur 11Quelles sont les conséquences de la sous-location pour un logement conventionné ?
S’agissant des faits, un contrat de location interdisant la sous-location a été signé entre un
bailleur social et un preneur. Le bailleur a assigné par la suite de locataire car ce dernier louait
une partie du logement via une plateforme dédiée à cet effet.
Si la Cour d’Appel déboute le locataire et le condamne à restituer la somme des loyers
illégalement perçus, la Cour de Cassation ne manque pas d’apporter certaines précisions.
Premièrement, sur l’appréciation de la sous-location, la Haute Cour vient rappeler les articles
1728 et 1729 du Code Civil.
Selon les dispositions de ces articles, le bailleur peut résilier le bail si le preneur fait un mauvais
usage du bien, c’est-à-dire qu’il l’emploie à un autre usage que celui qui lui est destiné.
Par ailleurs, par principe, en matière de logement conventionné les sous-locations sont interdites
sauf rares exceptions.
C’est la raison pour laquelle la Cour de Cassation précise que le non-respect de cette interdiction
est une circonstance aggravante du manquement de l’obligation du locataire qui peut justifier
de la résiliation du bail.
En outre, la Haute Cour énonce notamment dans les termes suivant que le :
« loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-
location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi[…] »
Ainsi, la Cour de Cassation condamne le preneur à reverser au bailleur les sous-loyers déjà
perçus.
Cependant, reste à se poser la question de savoir dans quelle mesure le locataire auteur de cette
infraction peut-il être un possesseur de la chose louée de bonne foi ?
Décision de la Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 juin 2022, pourvoi 21-18.612,
Publié au bulletin
Lien :
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000045967842?init=true&page=1&query=
Q+21-18.612&searchField=ALL&tab_selection=all
Actualité de la transaction immobilière, par le Réseau AAMTI / Avocat-IMMO – Septembre 2022 n°83
Page 8 sur 11TEXTES
Le tirage au sort des notaires devient automatisé
L’arrêté du 30 mai 2022 vient fixer les nouvelles règles de tirage au sort des notaires.
Ce texte permet de déterminer l’ordre d’instruction des candidatures à un office de notaire
déclaré vacant.
Désormais, le tirage au sort sera automatisé. La date du tirage est annoncée 10 jours sur le site
ministériel consacré aux officiers publics et ministériels.
Après l’enregistrement des candidats durant les 24 heures suivant l’ouverture de la procédure
le 1er juin 2022. Ces candidats sont classés de manière aléatoire et leurs données deviennent
anonymes.
Les agents du bureau de la gestion des officiers ministériels se chargent de la bonne organisation
du tirage au sort. Ce dernier s’effectue en présence d’un représentant du Conseil supérieur du
notarial et d’un magistrat administratif ou judiciaire.
A la suite de ce classement, les résultats sont verrouillés sur le logiciel et enregistré sous un
format qui ne peut être falsifié.
Enfin, un procès-verbal date et signé par toutes les personnes présentes lors du tirage au sort
récapitule le classement des candidats avec l’heure et la date de chaque enregistrement.
8 jours plus tard, ce procès-verbal est publié sur le site ministériel dédié à cet effet.
Arrêté du 30 mai 2022 fixant les modalités du tirage au sort prévu à l'article 56 du décret n°
73-609 du 5 juillet 1973 relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux
conditions d'accès aux fonctions de notaire.
Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045836861
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Page 9 sur 11Les contrats d’assurance garantissant un emprunt immobilier évoluent en faveur des
assurés.
Depuis le 1er juin 2022, le droit à la résiliation est permis dans tous les nouveaux contrats
d’assurance garantissant un emprunt immobilier.
Ce droit de résiliation infra-annuel est rentré en vigueur depuis le 1er septembre 2022 pour tous
les anciens contrats d’assurance garantissant un emprunt immobilier.
La fin partielle du questionnaire médical est une avancée majeure favorable aux
consommateurs. En effet, pour les consommateurs empruntant moins de 200 00 euros et avec
une échéance avant 60 ans ce questionnaire est supprimé.
Ce sont les dispositions de loi n°2022-270 du 28 février 2022 dite loi « Lemoine » qui ont
permis ces évolutions.
Ces nouvelles réglementations sont inscrites dans la fiche standardisée d’information (FSI).
Par ailleurs, celles-ci viennent distinguer la notion d’invalidité de la Sécurité Sociale ou tout
autre organisme avec les conditions énoncées dans le contrat d’assurance relatives à la garantie
d’invalidité.
Ainsi, même si un organisme reconnaît le consommateur comme personne invalide, l’assureur
n’est plus obligé de le prendre en compte. La définition de l’invalidité du contrat d’assurance
sera prise uniquement en considération.
Arrêté du 27 mai 2022 modifiant l'arrêté du 29 avril 2015 modifié précisant le format et le
contenu de la fiche standardisée d'information relative à l'assurance ayant pour objet le
remboursement d'un prêt
Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045833541
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Page 10 sur 11AVERTISSEMENT
Cet ouvrage constitue une aide.
C’est un document régulièrement mis à jour ; les informations qu’il contient sont actualisées
à la date du trimestre précédant sa parution.
Il y a lieu de l’adapter en tout état de cause aux situations que vous rencontrerez.
Son usage demeure de la seule responsabilité de son utilisateur.
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