Un Lac Mégantic Durable - Ce projet de recherche a été généreusement subventionné par l'IRAC

 
Un Lac Mégantic Durable - Ce projet de recherche a été généreusement subventionné par l'IRAC
Ce projet de recherche a été généreusement subventionné par l’IRAC:

                                Un Lac Mégantic Durable
Un Lac Mégantic Durable - Ce projet de recherche a été généreusement subventionné par l'IRAC
Executive Summary
 Résumé Exécutif                                                                                                                                table des matières

La reconstruction du centre-ville suivant les évènements tragiques de Juillet 2013 offre une opportunité unique
à Lac-Mégantic d’imaginer et développer un plan de construction afin de devenir la communauté la plus
innovatrice et durable du Québec et du Canada. Ce document a été conçu dans l’optique d’atteindre ces
objectifs ambitieux.

La communauté de Lac-Mégantic s’est démontrée très résiliante, en ayant répondu de façon dévouée à                        Résumé Exécutif                                         2
l’ampleur de la tragédie. Ce document a justement été conçu avec l’intention de renforcer cette qualité et ce
fort sentiment de communauté. Les aspirations présentées sont là pour introduire les principes fondamentaux               Vision // Principes Guideurs                            3
et les meilleures pratiques pouvant donner naissance à une ville exemplaire en terme de résilience et de                  Objective et Contenu de la Stratégie Durable            4
développement durable. Il s’agit de proposer une approche de reconstruction holistique, promouvant un
                                                                                                                          Vision pour lac-mégantic                                8
développement économique, social et environnementale durable, afin de construire un future innovateur,
prospère et résilient.                                                                                                    Opportunité de Change                                  13
                                                                                                                          Bénéfiques Économiques liés au Développement Durable   14
Afin de répondre aux défis futurs, il est indispensable que la ville de Lac-Mégantic se diversifie économiquement,
se développe de façon innovante et socialement inclusive, et démontre ses qualité de gérance par rapport                  Impacts Sociaux de la Durabilité                       24
à son environnement unique et abondant. C’est en allant à la rencontre des responsables en charge du                      Ressource et Énergie                                   23
développement, en étudiant et en intégrant l’histoire et la culture de la communauté de Lac-Mégantic, ainsi               Transport et Mouvement                                 30
qu’en conduisant de nombreuses recherches sur le plan économique, social et écologique, que nous avons
développer cette stratégie, afin de renforcer l’identité de la ville, tout en encourageant l’innovation et une
croissance adaptée.

Ce travail a été produit dans le cadre du cours «Sustainable Design», offert au sein de l’école d’Architecture de
l’Université de McGill durant le semestre d’hiver 2015. Ce cours unique a le mérite de regrouper des élèves
aussi bien de license que de master, provenant de milieux diverses: architecture, urbanisme, géographie,
philosophie, business etc… Chaque élève a su apporter son expertise dans sa matière, contribuant ainsi à
l’élaboration d’une stratégie forte et multi-disciplinaire. Le document suivant est le résultat d’un travail collectif,
ayant pour but d’offrir une possible stratégie de re-développement pour le futur de la communauté de Lac-
Mégantic. Nous sommes privilégiés de contribuer humblement à ce projet.

Cette opportunité nous a été offerte par Bernard D’Arche et Cécile Branco, dans le carde de leur projet du Centre
Magnétique Incubateur Social pour la ville. En temps que professionnels dans le milieu du développement
urbain, il nous paraissait évident que les éléments économiques, sociaux et environnementaux pris en jeu au
sein du projet se devaient d’être appliqués pour le reste de la ville. Nous avons de ce fait concentré nos efforts
afin de produire un document pratique et applicable à la communauté entière de Lac-Mégantic.

Il reste encore cependant beaucoup de travail à faire sur ce sujet, et nous ne prétendons aucunement
répondre à tous les problèmes posés; c’est à la communauté de s’investir pleinement dans un développement
solide et censé afin d’assurer un futur prospère et productif pour les générations à venir. Nous avons souhaité
contribuer à ce projet en étudiant de près les grandes lignes de développement ainsi qu’en présentant une
stratégie basée sur notre propre expertise ainsi que sur un possible futur pour Lac-Mégantic.
                                                                           Michael Jemtrud,
                                                                           Professeur Associé, McGill University
                                                          2                                                                                             3
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VISION //                                                                                                                         OBJECTIF ET CONTENU DE LA
PRINCIPES GUIDEURS                                                                                                                       STRATÉGIE DURABLE

La reconstruction planifiée du centre-ville de Lac Mégantic, détruit suite à la catastro-                 Dévelopment Durable                                         Résilience
phe de 2013, est une opportunité unique de développer une stratégie de développent                        Planeurs urbains, architectes, et autres personnalités      Holling (1973) définit la résilience comme “une
socialement équitable, écologiquement durable et économiquement bénéficiale, qui                          principales dans les processus de construction des          mesure de la persistance des systèmes et de leur
                                                                                                          villes sont en train de créer des lois afin de promouvoir   capacité à absorber le changement et la disruption
adresserait les besoins présents et futurs. Ce document propose une stratégie de dével-                   la durabilité et la résilience (Bosher, 2014). D’après      en maintenant les mêmes relations entre les
oppement durable concentrée autour des objectifs suivants :                                               la première définition du “Développement Durable”           populations ou les variables de l’état.” La résilience
                                                                                                          publiée, le développement est durable quand il              écologique se concentre sur la capacité à persister

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            Promouvoir une économie dynamique                                                             répond aux besoins du présent sans compromettre             et la capacité à l’adaptation, en prenant compte la
                                                                                                          les besoins du futur (Brundtland, 1987). La plupart         possibilité que les systèmes subissent un mode
            L’économie de la ville doit être développée en parallèle avec une vision
                                                                                                          des approches durables soulignent l’importance              alternatif de durabilité au lieu de se maintenir à un
            commune de la communauté pour une base d’emploi durable, concentrée
                                                                                                          d’une considération attentionnée et holistique              équilibre stable. (Adger, 2003; Davoudi et al., 2013).
            sur l’entrepreneuriat local, et qui adresse les défis du 21eme siècle.
                                                                                                          des responsabilités sociales, économiques, et
                                                                                                          environnementales. Des arguments observent que         En parallèle, dans le secteur de l’urbanisme, le
                                                                                                          la durabilité, au sens de celle qui est actuellement   concept de résilience est défini comme l’habileté
                                                                                                          pratiquée dans l’environnement construit, est          à tolérer, répondre, et s’adapter aux accidents et
                                                                                                          prioritairement un exercice de compétence qui          aux stresses. Dans cette vision, les risques envers

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            Encourager l’enrichissement                                                                   repose sur des solutions techniques pour résoudre      les villes peuvent être réduits grâce à l’adaptation
            social et culturel et l’opportunité                                                           des problèmes que le système en lui-même a crée        aux conditions environnementales. La location,
                                                                                                          (Reed, 2007; Lohmann, 1990). Par exemple, l’usage      structure, et les aspects opérationnels des villes sont
            La   ville doit offrir la  création de    développements résidentiels                         de systèmes de mesures environnementales               les facteurs principaux pour la réduction de risque
            abordables et un environnement sain adapté aux besoins des familles.                          et autres mécanismes de certification pour             et de vulnérabilité. Par exemple, la planification
                                                                                                          performance durable se concentrent sur les             de l’usage de terrain peut identifier les zones
                                                                                                          solutions techniques possibles pour alléger les        plus appropriées pour la sécurité des habitants
                                                                                                          impacts négatifs reliés à l’utilisation et l’extractionen cas soudain de danger naturel. De même,
                                                                                                          de ressources.                                         les infrastructures urbaines pour la canalisation

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            Protéger et diversifier l’environnement                                                                                                              de l’eau, l’hygiène, l’énergie, et les systèmes de
            Pour une vision au long terme, la ville doit entreprendre des opportunités pour capturer      Alors que le modèle de la durabilité souligne les communication et de transportation jouent un rôle
            les pertes de chaleur, d’énergie, et réutiliser l’eau, ou ceci est possible. Ce plan se       solutions pour réduire l’impact sur l’environnement, extrêmement important pour l’accomplissement
            concentre sur l’objectif de réduire la vulnérabilité de zones à environnement sensible.       le modèle de résilience met en valeur les manières d’objectifs d’augmentation de résilience et de
                                                                                                          dont la communauté peut se renforcer pour développement durable.
                                                                                                          mieux supporter les futures imprévisions et par
                                                                                                          conséquent, éviter les désastres démarrés au
                                                                                                          sein de l’environnement. Chacun des modèles est
                                                                                                                                                                 Le contexte global
            Améliorer la mobilité et les modes de transportation                                          de plus en plus reconnu comme une fondation de la durabilité

4           La ville doit encourager l’accessibilité au voyage sécuritaire et pratique grâce à            opérationnelle pour “faire la bonne chose” et De 1992 à 2012, la Conférence des Nations
            la mobilité des transports publics, des vélos, et des piétons, afin de minimiser les          adopté couramment par les professionnels du Unies pour l’Environnement et le Développement
            impacts de carbone et promouvoir l’accès équitable a la mobilité. L’amélioration des          design et les spécialistes de la construction en tant (UNCED) a crée une liste d’objectifs universellement
            liens avec les centres économiques proches de Sherbrooke, Québec et Montréal                  qu’arrangement “hors-livre” pour un raisonnement applicable pour un développement durable qui
            faciliterait le flux de capital et accélèrerait en conséquence le développement de la ville   éthique.                                               constitue un modèle intégratif et indivisible de
                                                                                                                                                                 priorités globales. Ces mesures sont définies
                                                                                                                                                                 comme des objectifs globaux aspirants et
                                                   4                                                                                                           5
Un Lac Mégantic Durable - Ce projet de recherche a été généreusement subventionné par l'IRAC
généraux, suivis par la mise en place d’objectifs
                                                                                                                                                                    Bibliographie
                                                            3. Réduire l’impact environnemental                          Adger, W Neil. (2000). Social and ecological resilience: are they related? Progress in human geography,
nationaux par chaque gouvernement en réponse                4. Protéger la nature                                             24(3), 347-364.
aux circonstances locales.                             IEn réponse, le FSDA s’est entrepris de réduire                   Adger, W Neil. (2003). Building resilience to promote sustainability. IHDP Update, 2(2003), 1-3.
                                                       les émissions de gaz à effet de serre de 17% en                   Alexander, David E. (2013). Resilience and disaster risk reduction: an etymological journey. Natural Hazards
Ces objectifs espèrent intégrer les aspects dessous des niveaux de base de 2005 pour
                                                                                                                              and Earth System Sciences Discussions, 1, 1257-1284.
économiques, sociaux et environnementaux, en 2020. Parallèlement, le Ministre Canadien de
                                                                                                                         Bosher, Gonzalo Lizarralde Ksenia Chmutina Lee. (2014). Sustainability and resilience in the built
reconnaissant les liens principaux entre ceux ci, afin l’Environnement a issu les Régulations sur les
                                                                                                                              environment. geography, 24(3), 347-364.
d’accomplir un développement durable en toute Emissions de Gaz a Effet de Serre pour les
                                                                                                                         Brundtland, Gro Harlem. (1987). Report of the World Commission on environment and development:” our
dimension. D’après le Département des Affaires Véhicules Passagers et les Camions Légers afin de
                                                                                                                              common future.”: United Nations.
Economiques et Sociales des Nations Unies (2015), créer des standards nationaux de fonctionnement
                                                                                                                         Davoudi, Simin, Brooks, Elizabeth, & Mehmood, Abid. (2013). Evolutionary resilience and strategies for
les objectifs suivants sont compréhensifs pour une véhiculaire. D’après ces régulations, le taux
                                                                                                                              climate adaptation. Planning Practice & Research, 28(3), 307-322.
stratégie de développement durable :                   d’émissions de gaz à effet de serre des nouveaux                  Holling, Crawford S. (1973). Resilience and stability of ecological systems. Annual review of ecology and
1. Assurer des vies saines et promouvoir le bien- véhicules pour le modèle annuaire de 2016 serait                            systematics, 4, 1-23.
    être pour tous à tout âge.                         approximativement 25% plus bas que ceux des                       Lohmann, Larry. (1990). Whose common future? The Ecologist, 20(3), 82-84.
2. Assurer l’accès à l’énergie abordable, véhicules vendus en 2008.                                                      Reed, Bill. (2007). Shifting from ‘sustainability’to regeneration. Building Research & Information, 35(6), 674-
     fonctionnelle, durable et moderne pour tous.                                                                             680.
3.   Promouvoir la croissance économique soutenue,               Afin de réduire les niveaux d’émissions de gaz a        Riddell, Robert. (2008). Sustainable urban planning: tipping the balance: John Wiley & Sons.
     inclusive et durable, l’emploi plein et productif et        effet de serre et de réduire les impactes sévères       Sen, Amartya. (2011). The idea of justice: Harvard University Press.
     du travail suffisant pour tous.                             et inévitables au changement climatique, l’Acte         Sustainable Development Act - Quebec Government, 118, Thirty-Seventh 6 § II (2006).
4.   Construire      une     infrastructure    résiliente,       Canadien de Protection Environnementale (CEPA)          Sustainable Development Office Environment Canada, SDOEC. (2010). PLANNING FOR A SUSTAINABLE
     promouvoir l’industrialisation inclusive et                 a développé une stratégie agressive afin de                  FUTURE: A FEDERAL SUSTAINABLE DEVELOPMENT STRATEGY FOR CANADA. Retrieved April 2015
     durable et encourager l’innovation.                         permettre des actions solides pour construire une            from https://www.ec.gc.ca/dd-sd/F93CD795-0035-4DAF-86D1-53099BD303F9/FSDS_v4_EN.pdf
5.   Faire des villes et des habitations humaines                économie basse en carbone et faire du Canada            Soubbotina, Tatyana P. (2004). Beyond economic growth: An introduction to sustainable development:
     inclusives, sécuritaires, résilientes et durables.          un leader global dans la génération d’énergie                World Bank Publications.
6.   Prendre action urgemment pour combattre le                  propre (Bureau de Développement Durable                 United Nations Department of Economic and Social Affairs, UNDESA. (2015). Open Working Group proposal
     changement climatique et ses impacts.                       Environnement Canada, 2010).                                 for Sustainable Development Goals. Retrieved April 2015, from https://sustainabledevelopment.
                                                                                                                              un.org/sdgsproposal
Contexte Fédéral                                                 Contexte Provincial                                     Van der Leeuw, Sander E, & Aschan-Leygonie, Chr. (2000). A long-term perspective on resilience in socio-
                                                                 Le gouvernement provincial du Québec                         natural systems. System shocks–system resilience, Abisko, Sweden.
BA partir des objectifs globaux de développement
                                                                 s’engage activement avec le passage de l’Acte           Weichselgartner, Juergen, & Kelman, Ilan. (2014). Geographies of resilience Challenges and opportunities
durable, le Gouvernement Fédéral du Canada
                                                                 de Développement Durable (Bill 118), un élément              of a descriptive concept. Progress in Human Geography.
a développé l’Acte Fédéral de Développement
Durable (FSDA) en 2008 “…pour offrir le contexte légal           central du Plan de Développement Durable que
afin de développer et d’implémenter une Stratégie                le gouvernement avait présenté au public en
Fédérale de Développement Durable qui permettrait                Automne 2004, et qui permettrait de guider les
à la prise de décisions environnementales d’être                 actions du Service Publique.
plus transparente et responsable au Parlement”
(Bureau de Développement Durable Environnement                   Basés sur une compréhension critique des
Canada, 2010). Dans le FDSA, le Gouvernement du                  concepts de résilience et de développement
Canada adopte quatre thèmes majeurs qui sont                     durable, ainsi que sur diverses échelles
systématiquement mis en priorité:                                contextuelles, les prochains chapitres discuteront
     1. Adresser le changement de climat et la                   les stratégies potentielles de durabilité qui peuvent
     qualité de l’air                                            être adoptées pour la reconstruction de la ville de
     2. Maintenir la qualité et la disposition de                Lac-Mégantic, Québec.
     l’eau
                                                             6                                                                                                                 7
Un Lac Mégantic Durable - Ce projet de recherche a été généreusement subventionné par l'IRAC
vision pour lac-mégantic
                                                                                                                      néo-gothique, sur la rue Laval, et devint un symbole         régional et d’une école technique polyvalente.
                                                                                                                      des nouvelles couches de services sociaux,
                                                                                                                      d’éducation, et de rituel collectif qui enrichissaient       A partir de la fin du 20ème siècle, le taux de la
                                                                                                                      maintenant ce qui avait été une communauté                   population décline lentement, exemplaire de la
                                                                                                                      créée purement pour l’objectif économique. En                hiérarchie d’économie urbaine pentue et compétitive
Contexte du Site                                              large investissement dans l’extraction de ses
                                                                                                                      parallèle, la ville de Mégantic assuma son identité          d’un Canada globalisé. La migration rurale ne
Situé dans la région québécoise de l’Estrie (les              ressources et son potentiel de manufacture. En
                                                              1860, l’industrialiste Américain John H. Pope, ayant    en tant que centre commercial de la région et des            bénéficie plus que les villes les plus larges ; les taux
Townships de l’Est), à l’est de la ville de Sherbrooke,
                                                              généré une richesse importante avec la propriété        alentours, en animant sa rue Frontenac de magasins           de naissance n’excède jamais le remplacement de
Lac-Mégantic profite d’un décor Appalachien au
                                                              de scieries dans la Vallée du St. Laurent, s’investit   commerciaux.                                                 la population ; et l’immigration internationale est
milieu de collines et de lacs. La ville s’asserte d’une
                                                              dans un chemin de fer pour extraire du bois des                                                                      pratiquement inexistante en dehors de la métropole.
économie construite sur la transformation du bois
                                                              forêts vierges des Appalaches Québécoises. Le           Ralentie par la Grande Dépression, mais alimentée            Alors que ces motifs démographiques affectèrent
et du granite en produits finis et à valeur ajoutée.
                                                              haut de la Rivière Chaudière à l’extrémité Nord du      par le flux régulier de migrants ruraux, l’économie          Lac-Mégantic, la ville maintint une perspective
C’est aussi un centre régional d’administration pour
                                                              large Lac Mégantic offrait une source importante        de Lac-Mégantic grandit à une vitesse raisonnable            relativement saine à son entrée dans le 21ème
la région du Granit.
                                                              d’énergie mécanique, à une location pratique pour       jusqu’à la fin de la Seconde Guerre Mondiale, au             siècle. Le désastre de 2013 frappe alors au cœur
                                                              les villes de Québec, Sherbrooke et Montréal.           moment où la construction résidentielle explose à            de l’identité de Lac Mégantic, détruisant l’artère
Les décennies récentes ont été témoins de
                                                              Ceci devint le site naturel de l’investissement de      l’échelle nationale et le bois de Lac Mégantic est           principale qu’était la rue Frontenac.
stagnation dans les profiles économiques et
                                                              Pope, d’où les ressources de la région pouvaient        extrêmement demandé. Pendant ce temps, des
démographiques de la ville. Le secoue de la
                                                              être réunies, puis transformées par des ouvriers        changements rapides dans la société québécoise               Pour une ville construite par un chemin de fer,
catastrophe récente offre une chance unique de
                                                              importés avant d’être mises en vente sur le marché.     laissent une trace sur le paysage physique et social         l’accident fut un choque commun et ressenti. Par
réinventer un futur collectif prospère et durable.
                                                                                                                      de la ville. Des usines à textiles sont construites          la suite, des contemplations collectives amenèrent
                                                              Terminée en 1879, le chemin de fer de Pope qui          dans les années 1950, afin de diversifier la base            à de nouvelles convictions réclamant que la ville
Histoire Économique                                           allait de Sherbrooke à Lac Mégantic devint le           industrielle de la ville, et par conséquent, employant       développe diverses nouvelles sources d’emploi.
La combinaison d’isolation et de croissance                   fil connecteur qui permit un flux de ressources         des femmes locales en masse pour y travailler. La            Dans ce sens, la crise présente l’opportunité
économique de Lac Mégantic encourage une                      humaines, énergétiques, et capitales dans la            demande croissante de main d’œuvre dans les                  d’adresser la stagnation économique qui règne
fierté communautaire établie sur les industries               région. La Compagnie Nantaise, une colonie              années qui suivirent la Seconde Guerre Mondiale              depuis les années 1980 avec une réponse
prospères et la cohésion sociale de la ville, petite          d’ouvriers immigrant du Nord de la France, construit    encouragea les unions à se mobiliser pour des                innovatrice qui renforcerait l’économie existante,
de taille. Remis en épreuve après le désastre                 et opéra des scieries le long du flanc West du          meilleures conditions de vie pour la classe ouvrière,        tout en créant les bases pour un futur diversifié et
récent, ce narratif collectif permet néanmoins une            chemin de fer, nourries par un bateau à vapeur qui      et Lac Mégantic évolua d’une ville d’ouvriers à une          dynamique.
                                                                                                                      ville de cols bleus de classe moyenne.
                                                              collectait le bois des bordes distantes du lac. Un                                                                   Situation Économique Actuelle
                                                              centre ville multi-nucléaire grandit rapidement le                                                                   En dépit de la croissance du secteur de services
                                                              long de ce que sont aujourd’hui les rues Laval et       A une échelle provinciale, la Révolution des
                                                                                                                                                                                   au long du dernier demi-siècle, l’industrie de
                                                              Frontenac. Au 20ème siècle, il y avait un groupe        années 1960 précipita une retraite immédiate de
                                                                                                                                                                                   manufacture continue de représenter une proche
                                                              de villages incessamment grandissant habité par         l’église dans la vie publique, pour être remplacée
                                                                                                                                                                                   majorité des emplois locaux, une exception
                                                              des immigrants Écossais, Canadiens, et Français,        par des formes séculaires d’identités collective
                                                                                                                                                                                   remarquable à l’échelle régionale. Le secteur
                                                              qui formaient la main d’œuvre peu chère pour            et personnelle. Par la suite, la propagation
                                                                                                                                                                                   secondaire (manufacture) consiste d’une base
                                                              les opérations d’extraction. Les deux plus grands       de méthodes de contraception et la fin de la
                                                                                                                                                                                   diversifiée de produits de bois (principalement
                                                              villages, situés de part et d’autre de la rivière, se   participation Catholique en masse réduisirent les
                                                                                                                                                                                   des panneaux à particules et du mobilier fini), des
                                                              transformèrent en 1907 en une seule ville, celle de     taux de naissance sévèrement. Parmi ce nouvel
                                                                                                                                                                                   produits en granite fini, et des textiles (Fig. 2). Le
                                                              Mégantic.                                               espace apparurent les forces de la consommation
       Lac Megantic en 1904                                                                                                                                                        secteur tertiaire, qui encapsule les professions
                                                                                                                      personnelle et une vague de nouveaux services
                                                                                                                                                                                   de vente, loisirs, et tourisme, présente un chiffre
base de support pour le futur développement d’une Une génération d’expansion industrielle présenta                    sociaux fournis par l’état. A Lac Mégantic, ce
                                                                                                                                                                                   similaire d’emplois. Le secteur primaire, comprenant
économie innovatrice et résiliente.               des conditions favorables pour développer un                        développement s’exprima spatialement le long de
                                                                                                                                                                                   l’extraction de granite ainsi que les restants
                                                  centre permanent et polyvalent. La grande Église                    la rue Laval, où des grands magasins, des parkings,
                                                                                                                                                                                   d’extraction forestière, représente une petite, mais
Comme beaucoup de plus petites villes Catholique fut rapidement construite, dans un style                             et des motels surgissaient aux côtés de l’hôpital
                                                                                                                                                                                   importante portion des emplois, spécifiquement
canadiennes, Lac Mégantic existe grâce à un
                                                          8                                                                                                                    9
Un Lac Mégantic Durable - Ce projet de recherche a été généreusement subventionné par l'IRAC
pertinente à l’industrie.                                    Les démographiques de la population racontent            participants du projet de la reconstruction de la ville En vue du futur, Lac-Mégantic
                                                             une histoire moins positive que celle de l’industrie.    de communiquer, partager, et débattre une nouvelle
Les industries de panneaux à particules, comme               Le taux de croissance de Lac Mégantic a                  signature architecturale pour le Plan de la ville. possède trois caractéristiques
celle du granite, sont toutes deux compétitives à des        considérablement suivi celui de la RCM du Granit,        Les citoyens présents à l’événement souhaitaient uniques qui l’aideront à se
échelles plus larges : du granit minés localement et         de l’Estrie, et de la province entière. Ceci indique     redévelopper un centre ville fort qui préserverait
manufacturés sur place a récemment été utilisé pour          que la durabilité de l’économie existante au long-       et enrichirait les aspects culturels, commerciaux repositionner dans son rôle
de larges monuments commémoratifs à New York et              terme est en danger à cause d’un manque de               et résidentiels de la ville, tout en créant un endroit économique :
à Washington, D.C., alors que l’usine de raffinement         croissance et de dynamisme, une observation              beau et unique caractérisé par les formes naturelles
de bois Tafisa fournit plus de 10% des panneaux à            fréquemment répétée par les Méganticois avec             et impressionnantes du paysage. Lac Mégantic a le 1. Un pole persistent de manufacture,
particules en Amérique du Nord, principalement               qui nous nous rencontrâmes lors d’une visite de          potentiel pour devenir un endroit innovateur où le
pour la construction de mobilier dans des nouveaux                                                                    bien-être et le bonheur sont ressentis à travers le
                                                                                                                                                                                comprenant plusieurs épaisseurs à la
                                                             recherche en Janvier 2015.
bâtiments. Plusieurs usines de textile persévèrent                                                                    développement d’un environnement durable pour             chaine de production, et compétitive à
aussi, une circonstance presque miraculeuse étant                                                                     le travail, la culture et les interactions sociales.      l’échelle globale.
donné le déclin provincial de ce qui représentait            Consultation avec la                                                                                                2. Une promesse pour s’investir dans
avant une source importante d’emploi en masse.                                                                        Un réseau de participants en
                                                             Communauté                                                                                                             l’entreprenariat, de la part de plusieurs
                                                             Suivant la tragédie de 2013, Lac-Mégantic mit en         support de l’innovation                                       importants participants régionaux pour
                                                             priorité la participation publique et l’investissement                                                                 encourager l’innovation
                                                             communautaire pour le redéveloppement de                 Pendant l’hiver de 2015, un réseau de participants
                                                                                                                      régionaux des secteurs privés et publics ont               3. Une     opportunité      unique     pour
                                                             la ville. Plusieurs projets à court terme furent
                                                             implémentés en réponse au désastre, mais des             exprimé du support pour la construction du                    l’imagination collective, pour une future
                                                             décisions au long terme continuent à animer les          Centre Magnétique, un concept reconnu pour la                 économie résiliente.
                                                             débats parmi la communauté. La charrette la plus         création d’un centre d’entreprenariat initié par
                                                             récente eut lieu dans le Centre Sportif de la ville      deux étudiants de l’Université McGill. Constitué du
                                                             le 29 Novembre 2014. Elle permit aux architectes,        professeur d’entreprenariat de l’école technique
                                                             aux urbanistes, aux résidents locaux, et autres          locale, des représentatifs des industries du bois
                                                                                                                      et du granite, ainsi que le maire de la région, ce
                                                                                                                      groupe réaffirme continuellement son support
                                                                                                                      pour l’alimentation d’une culture d’entreprenariat
                                                                                                                      comme la future direction économique de la ville.

                                                                                                                      De plus, la puissance industrielle de Lac Mégantic
                                                                                                                      a animé le développement de beaucoup de plus
                                                                                                                      petits commerces reliés à la chaine de production
                                                                                                                      des larges usines. La fierté communautaire de ces
                                                                                                                      petits commerces est évidente, et se situe au sein
                                                                                                                      d’un narratif plus large, qui célèbre l’économie
                                                                                                                      collective comme preuve d’emplois spécialisés
                                                                                                                      et d’entreprises prospères et compétitives. Un
                                                                                                                      conseil de développement déjà existant, et
                                                                                                                      relié au gouvernement régional, ainsi que le
                                                                                                                      support du secteur privé, a beaucoup aidé à la
                                                                                                                      coordination des initiatives de levée de fond pour
                                                             Table ronde organisée par les étudiants de McGill        des nouveaux commerces, en supplément des
                                                             et le Centre Magnétique                                  fonds de développements fédéraux et provinciaux.

                                                        10                                                                                                                  11
Un Lac Mégantic Durable - Ce projet de recherche a été généreusement subventionné par l'IRAC
Opportunité de Changement
                                          Bibliographie
Centre local de développement de la MRC du Granit. “Le secteur manufacturier: moteur de l’économie
      de la MRC du Granit.” Accessed March 30, 2015. http://www.cldgranit.qc.ca/industrie.php.
                                                                                                               Tous les bâtiments du centre-ville excepté l’hôtel            Ce procédé est développé dans le manuel tech-
Centre local de développement de la MRC du Granit. “Une région dynamique: Une économie dy-
                                                                                                               de ville, l’ancienne gare ainsi que le centre Bell se-        nique de BREEAM Communautés : un guide de
      namique et diversifiée.” Accessed March 30, 2015. http://www.cldgranit.qc.ca/economie.php.
                                                                                                               ront démolis pour cause de contamination. La dé-              design pour les promoteurs immobiliers, les ur-
Centre local de développement de la MRC du Granit. “Vision – Stratégie 2014-2017: Plan d’action local
                                                                                                               contamination totale du site reqiert l’extraction et          banistes, les politiques et les communautés.
      pour l’économie et l’emploi (PALÉE).” Accessed March 30, 2015. http://www.cldgranit.qc.ca/docu-
                                                                                                               le remplacement du sol sur l’intégralité du terrain.
      ments/CLDGranit-Strategie2014-2017-public.pdf.
                                                                                                               Les évènements de 2013 présentent le choix ain-               BREEAM mesure le niveau de développe-
Emploi Québec. 2013. “Portrait de l’emploi et du marché du travail.” Estrie. Accessed March 29, 2015.
                                                                                                               si que l’opportunité de prendre un tout autre tour-           ment durable du master plan en trois étapes :
      http://www.emploiquebec.gouv.qc.ca/en/regions/estrie/portrait-de-lemploi-et-du-marche-du-travail/.
                                                                                                               nant quant à la reconstruction du
Fournier, Marcel. La colonie nantaise de Lac-Mégantic : Une implantation française au Québec au XIXe
      siècle. Quebec: Septentrion, 2012.
                                                                                                               centre-ville. Plus que de simplement                                         1. Établir les principes du
                                                                                                               reconstruire la ville, cette opportu-                                        développement
Institut de la statistique du Québec. 2015. “Estimation de la population des régions administratives.” Ac-
                                                                                                               nité unique permet de repenser ce                                            BREEAM mesure le niveau au-
      cessed April 3. http://www.stat.gouv.qc.ca/statistiques/population-demographie/structure/ra_total.
                                                                                                               que le centre-ville peut évoquer                                             quel l’équipe de design com-
      htm.
                                                                                                               pour les habitants et les visiteurs                                          prend les opportunités d’amélio-
Institut de la statistique du Québec. 2015. “Le Granit.” L’Estrie ainsi que ses municipalités régionales
                                                                                                               de Lac-Mégantic. Les stratégies et                                           ration pour le développement
      de comté (MRC). Accessed April 3. http://www.stat.gouv.qc.ca/statistiques/profils/region_05/re-
                                                                                                               les objectifs de ce document invi-                                           durable, nécessitant l’engage-
      gion_05_00.htm.
                                                                                                               tent les citoyens de Lac-Mégantic                                            ment de la communauté entière.
Kesteman, Jean-Pierre. Histoire de Lac-Mégantic. Lac-Mégantic: Ville de Lac-Mégantic, 1985.
                                                                                                               à se réinventer afin de devenir une
Pagé, Lucie. 2013. “Lac-Mégantic: Lucie Pagé nous raconte.” Chatelaine. 10 July. Accessed April 3.
                                                                                                               ville durable, et leader en matière
      http://fr.chatelaine.com/societe/lac-megantic-lucie-page-nous-raconte/.                                                                                                               2. Déterminer les étapes du
                                                                                                               d’infrastructures        écologiques
Statistics Canada. 2011. “Census Profile: Lac-Mégantic.” Accessed March 21, 2015. http://www12.                                                                                             développement
                                                                                                               au Québec, et au Canada.
      statcan.gc.ca/census-recensement/2011/dp-pd/prof/details/page.cfm?Lang=E&Geo1=CS-                                                                                                     Inclue les détails précis con-
                                                                                                               .
      D&Code1=2430030&Geo2=PR&Code2=24&Data=Count&SearchType=Begins&Search-                                                                                                                 cernant la mobilité, l’accessi-
      PR=01&B1=All.                                                                                            Procédés et                                                                  bilité ainsi que la localisation
Statistics Canada. 2011. “Census Profile: Le Granit.” Accessed March 21, 2015. http://www12.statcan.                                                                                        des infrastructures dans la ville.
      gc.ca/census-recensement/2011/dp-pd/prof/details/page.cfm?Lang=E&Geo1=CD&Code1=2430&-
                                                                                                               Standards
                                                                                                               Afin de réaliser ces objectifs de
      Geo2=PR&Code2=24&Data=Count&SearchText=le%20granit&SearchType=Begins&Search-
                                                                                                               développement durable, cette                                                 3. Conception des détails
      PR=01&B1=All&Custom=&TABID=1
                                                                                                               stratégie s’inspire des standards de                                        Inclue   les    spécifications  et
Tremblay, Danielle. “Lac-Mégantic: entre montagnes et rivières, une ville se raconte.” Continuité
                                                                                                               BREEAM (Building Research Estab-                                            les détails de l’aménagement
      59 (1994): 38-42. Accessed April 1, http://www.erudit.org/culture/continuite1050475/continu-
                                                                                                               lishment Environmental Assessment                                           paysagé,     des   solutions   de
      ite1054131/108ac.pdf.
                                                                                                               Methodology). BREEAM est la méthode la plus                   drainages durables, des systèmes de trans-
Ville de Lac-Mégantic. “Historique.” Portrait de la ville. Accessed March 30. http://www.ville.lac-megantic.
                                                                                                               acceptée et la plus connue en terme d’expertise,              port ainsi que du design urbain en général.
      qc.ca/la-ville/portrait-de-la-ville/historique/.
                                                                                                               de classification et de certification de bâtiments
                                                                                                               écologiques. Cette méthode se fonde sur la résolu-            Pour les bénéfices de cette stratégie en particuli-
                                                                                                               tion de nombreux problèmes environnementaux et                er, nous nous sommes concentrés sur le premier
                                                                                                               fonctionne avec un système de notation clair et pré-          point de BREEAM. Les standards associés à cette
                                                                                                               cis. Un des points les plus important de BREEAM est           étape sont intégrés au sein de ces trois piliers
                                                                                                               d’améliorer, mesurer et de certifier la création d’un             1.   Bien-être économique et social
                                                                                                               environnement social, économique et environne-
                                                                                                               mental durable, à travers le design du master plan.               2.   Ressources et Énergie
                                                                                                                                                                                 3.   Usage du Terrain
                                                                                                                                                                                 4.   Transport et Mouvement
                                                    12                                                                                                                  13
Un Lac Mégantic Durable - Ce projet de recherche a été généreusement subventionné par l'IRAC
Bénéfiques Économiques liés au
    Développement Durable                                                                                                   L’Entreprenariat                                           secteur technologique ayant commencées dans
                                                                                                                                                                                       une petite ville ont tendance à être relocalisées
                                                                                                                            Cultiver un esprit d’entreprenariat est nécessaire
                                                                                                                            au redéveloppement de Lac-Mégantic. La structure           dans de plus grands centres urbains, d’où le fait
                                                                                                                            économique globale continue de s’éloigner                  de promouvoir le développement de technologies
Sustainable development for Lac Mégantic                              que l’amélioration des parcs garantit une hausse                                                                 adaptées et de haute qualité au sein des petites
                                                                                                                            des méthodes du 20ème siècle liées à la haute
affects more than just environmental resilience                       de la valeur immobilière locale et augmente le                                                                   économies.
                                                                                                                            consommation, à l’emploie et à la surexploitation
or aesthetics; this section demonstrates that                         nombre de visiteurs dans la région. De plus, les IV
sustainable development has tangible economic                         ont été prouvées plus efficaces que des solutions
                                                                                                                            des ressources naturelles. Au contraire, le système        L’Entrepreneuriat ralentit de
                                                                                                                            actuel s’oriente vers une production caractérisée
benefits. First, it will address some salient definitions,            techniques en terme de réduction de la pollution
                                                                                                                            par la globalisation, l’individualisation des biens, le    Départ des Jeunes Résidents
then it will move into evidence-based arguments                       et d’inondations, ceci permettant d’investir dans                                                                D’après les résultats obtenues suite à une étude
                                                                                                                            sous-emploie et l’émergence de risques mondiaux
that green infrastructure, social entrepreneurship,                   d’autres domaines (Gore, 2014).                                                                                  sur les chalenges auxquels les petites économies
                                                                                                                            comme le changement climatique (Mayer et Knox,
and green building methods all have great potential                                                                                                                                    américaines doivent faire face (aux Etats-Unis,
                                                                                                                            2010). Au sein de ce nouveau contexte économique,
to benefit Lac-Mégantic’s local economy.                                                                                                                                               moins de 10 000 habitants), il semblerait que le
                                                                                                                            les petits secteurs d’activités sont constamment
                                                                                                                            exposés aux fluctuations du système de production          départ des jeunes vers de grandes agglomérations
Terminologie                                                                                                                global qui peuvent avoir des conséquences                  soit un problème majeur (Arzu et al., 2011). Ces
Il est tout d’abord essentiel de distinguer l’impact                                                                        néfastes à la croissance économique des petites            jeunes résidents peuvent être retenus si les
économique (effet du PIB ou du taux de chômage                                                                              villes. L’entreprenariat est un moyen pour les             petites agglomération pouvaient leur procurer un
positif ou négatif) de la valeur économique (effet                                                                          petites économies de remédier à ses risques tout           environnement prône au développement créatif
total du bien-être social d’un individu causé par des                                                                       en participant à l’économie globale.                       et entrepreneurial. Selon un sondage conduit en
changements de biens de consommation ou encore                                                                                                                                         2014, les jeunes canadiens (nés entre 1980 et 1995)
par des changements intangibles comme la beauté                                                                             L’approche traditionnelle pour le développement            sont deux fois plus susceptibles que la moyenne de
du paysage). Cette distinction est essentielle à la                                                                         économique d’une petite ville est d’utiliser le            commencer leur entreprise au courant de l’année
compréhension des aspects économiques de cette                                                                              procédé de « smokestack chasing » qui consiste à           prochaine (Leong, 2014). Ces jeunes entrepreneurs
stratégie : le développement durable des villes a un                                                                        attirer les industries dotées d’importants avantages       sont généralement attendus de commencer leur
effet sur la communauté en générale et ajoute de la                                                                         financiers. Cette stratégie est de haut-risques, car       affaire seul :
valeur économique au niveau de vie des citoyens..                                                                           les avantages économiques ne sont pas garantis             • 68% des jeunes entrepreneurs financent leur
                                                                                                                            (Glasmeier, 2000).                                             business grâce à leurs économies personnelles
                                                                      Le parc Highline à New York a augmenté la val-                                                                   • 38% des jeunes entrepreneurs entreprennent
Les Infrastructures Vertes                                            eur des propriétés de voisinage de 10% (Levene,                                                                      des prêts bancaires
Payent                                                                2014)                                                 L’Entrepreneuriat et la                                    • 18% des jeunes entrepreneurs dépendent de
                                                                      La santé publique est aussi grandement
Les infrastructures vertes (IV) comme les arbres, les
                                                                      améliorée lorsque les communautés investissent
                                                                                                                            Croissance Économique                                          leurs amis ou de leur famille (Leong, 2014)
jardins, les toits verts, les forêts, les parcs, les rivières,                                                              Afin de permettre à Lac-Mégantic de développer
                                                                      dans les IV. La qualité de l’environnement
les canaux ainsi que les zones humides (wetlands)
                                                                      extérieur encourage l’exercice d’une activité
                                                                                                                            une économie résiliente et durable, une nouvelle           L’Entreprenariat peut être
ont de nombreux bénéfiques économiques pour la                                                                              approche fondée sur l’entreprenariat et sur
communauté ainsi que pour les citoyens.                               physique régulière et contribue au bien-être
                                                                                                                            le développement de petites entreprises doit               Durable
                                                                      mental des habitants (Gore, 2014). D’un point                                                                    L’Entreprenariat Social et l’Innovation Sociale sont
                                                                                                                            être adoptée. Des études ont démontré que la
Une étude conduite en 2013 par Natural England                        de vue économique, cet aspect contribue à une                                                                    deux secteurs qui connaissent une importante
                                                                                                                            croissance du taux d’entreprenariat résultait à une
sur les effets des IV sur le développement de                         amélioration de la productivité des employés et                                                                  croissance depuis une dizaine d’années.
                                                                                                                            baisse du taux de chômage et à une hausse du PIB
l’économie locale en conclue que : « les critiques                    réduit les dépenses liées au secteur médical.                                                                    L’entreprenariat donne le pouvoir aux individus
                                                                                                                            (Thurik et Wennekers, 2004 ; Bahamania et Galindo,
littéraires ainsi que les exemples d’infrastructures                                                                        2012). Les petites entreprises ont tendances à             de rendre leurs idées concrètes. Les centres
vertes montrent clairement que les investissements                                                                          employer des travailleurs sur le long terme, assurant      comme le MARS Solutions Lab à Toronto ont
liés à ces constructions ont contribué à la croissance                                                                      l’augmentation de la valeur économique, et ainsi           su promouvoir la convergence des innovations
économique locale ». Les résultats ont démontré                                                                             améliorant l’économie locale. Les entreprises du           des secteurs technologiques, des organisations
                                                                                                                                                                                       non gouvernementales et des municipalités

                                                                 14                                                                                                                   15
Un Lac Mégantic Durable - Ce projet de recherche a été généreusement subventionné par l'IRAC
afin de remédier aux problèmes sociaux liés au               entreprise de la sorte, dédiée à la création de        Rentabilisation des Bâtiments                                    Les économies liées aux coûts d’opération
développement durable. Cette association entre               produits digitaux serait grandement bénéfique pour                                                                      peuvent rapidement rentabiliser les coûts de
les différents secteurs permet la participation              la région, et deviendrait le bureau de création pour   Écologiques                                                      départ associés aux constructions vertes. En
intégrale des citoyens au sein système politique et          les nouvelles jeunes entreprises.                      Construire pour l’économie d’énergie accroît la                  effet les coûts de construction de départ sont
économique de la ville. Afin que Lac-Mégantic puisse                                                                croissance économique et augmente la valeur                      généralement plus élevés (+7.8% pour LEED
bénéficier de cette convergence d’innovation, il                                                                    ajoutée pour les individus. Les bâtiments certifiés              Platinium et +1% pour LEED Silver) (Miller, 2008).
est nécessaire d’introduire de nouvelles niches de                                                                  LEED ou EnergyStar ont augmenté leur valeur de                   Sachant que les constructions de standard
production dans lesquelles les différentes entités                                                                  vente de 2% à 17%, mais ont aussi augmenté leur                  Maison Passive sont encore relativement
pourront ensemble évoluer vers un avenir durable.                                                                   prix de location (5.8%-35%), leur taux d’occupation              nouvelles, les coûts additionnels d’exemples
                                                                                                                    (0.9%-18%) et ont aussi augmenté leur bénéfices net              en Amérique du Nord sont difficiles à estimer.
                                                                                                                    d’exploitation (5.9%) (Institute for Building Efficiency,        Cependant, les constructions présentent en
                                                                                                                    2012). D’autre part, réduire le nombre de congés                 Europe ne présentent qu’une hausse de 6% à
                                                                                                                    maladies en améliorant l’éclairage et la luminosité              9%, et de 10% au Canada (Passive House, 2014).
                                                                                                                    du lieu de travail a entraîné d’importants gains de              Même en admettant une hausse de 10% initiale,
                                                                                                                    productivité au sein des petites entreprises.                    les économies d’énergie d’une Maison Passive
                                                                                                                    La construction de bâtiments écologiques permet                  de 2,700 p2 de 300,000$ rentabiliseront les
                                                                                                                    également une grande économie sur les coûts                      coûts initiaux en 11 ans seulement.
                                                                                                                    d’opération et de maintenance. Les dépenses
                                                                                                                    énergétiques associés aux coûts d’opération et                   Lac-Mégantic se doit de favoriser les constructions
                                                                                                                    de maintenance sont en moyenne de 30% aux                        de type Maison Passive et de standards Net-Zéro,
                                                                                                                    États-Unis (Eichholtz, 2013). Toute réduction de ces             car s’en suivent de grandes économies en terme
                                                                                                                    dépenses est bénéfique pour les individus sur le                 d’opération, de maintenance et d’énergie.
                                                             Places like the Centre for Social Innovation in
                                                                                                                    long-terme, bien que celle-ci soit déterminée par le             Dans des efforts concentrés autour du
                                                             Toronto serve as hubs for innovation
                                                                                                                    type de construction écologique choisie.                         développement urbain, le document guide des
                                                             L’Entreprenariat en Pratique:                          En Pratique : Encourager les                                     Communautés BREEAM explore les avantages
                                                                                                                                                                                     d’une gouvernance durable et le bien-être
Digital fabrication technologies like 3D printing            Créer un Lieu pour la                                  Constructions Net-Zéro                                           social et économique associé avec une stratégie
can help entrepreneurs create their ideas                    Collaboration                                          Les standards de construction Net-Zéro ont les                   durable. Ils existent plusieurs définitions au terme
                                                             Les petites entreprises se basent souvent en           plus bas coût d’opération et de maintenance parmi                durabilité sociale, comme celui énoncé par
L’Entreprenariat en Pratique :                               fonction de son lieu, de son gouvernement régional,    tous les bâtiments écologique. Maison Passive est                l’Institut pour le Développement Durable à Oxford,
                                                             de ses organisations ainsi que des collaborateurs      une méthode de construction qui se rapproche                     qui le voit comme “concernant la façon dont
Créer Un Lieu de Production                                  présents. L’incubateur du Centre Magnétique fera       des standards Net-Zéro. En utilisant des murs de                 les individus, les communautés et les sociétés
Locale                                                       office de lieu de collaboration et d’échanges entre    haute isolation, des panneaux solaires ainsi que                 vivents ensemble et se déterminent pour achever
                                                             les entrepreneurs de tous secteurs. Des études         des échangeurs de chaleur, il est possible de                    les objectifs des modèles de développement
Le coût d’apporter un nouveau produit sur le marcher         ont annoncé que les gouvernements souhaitant           réduire la consommation d’énergie globale du                     qu’ils ont choisi pour eux-mêmes, tout en restant
à été grandement réduit grâce au développement               encourager les jeunes entreprises avaient mis          bâtiment de près de 90% (Zeller, 2010). Bien que                 conscient des limites physiques de leurs espaces
de logiciels de fabrications digitales (CAD systèmes)        l’accent sur le développement de compétences           cette méthode soit typiquement utilisée pour les                 et de la planète terre entière.” (Colantonio and
ainsi que des systèmes de distributions (machines            au sein de l’éducation, favorisaient la mobilité       bâtiments résidentiels, il est également possible de             Dixon, 2012)
CNC, imprimantes 3D). Les « Makerspaces » et les             des employeurs autonomes, tout en réduisant les        l’appliquer sur des constructions commerciales. La
« Fablabs » sont des lieux publics dans lesquelles           charges sociales associées (Thurik et Wennekers,       facture d’une des Maisons Passives de 2,700 p2
toutes ces technologies sont disponibles afin de             2004). Toutes ces qualités devraient être présente     construite à Whistler, BC, est de 280,00USD par
créer ces nouveaux produits digitaux. Bien que ces           au cœur du Centre Magnétique afin de produire,         année, tandis qu’une construction standard de la
endroits aient été créés dans certaines zones du             créer, collaborer et échanger au delà des frontières   même superficie s’élèverait à 3,000$ par année
Québec, elles restent toutefois difficiles d’accès           de la ville.                                           (Sichello, 2012).
au grand public. Équiper Lac-Mégantic avec une
                                                        16                                                                                                                      17
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                                                                                                                    Lyons, T. S. (2000). Building social capital for sustainable enterprise development in country towns and
                                                                                                                         regions: successful practices from the United States. Paper presented at the First National Confer-
                                                                                                                         ence on the Future of Australia’s Country Towns, LaTrobe University, Center for Sustainable Regional
                                                                                                                         Communities, Australia. June.
                                                                                                                    Martin, R. L., & Osberg, S. (2007). Social entrepreneurship: The case for definition. Stanford social innova-
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                                                                                                                    Masutha, M., & Rogerson, C. M. (2014). Small business incubators: An emerging phenomenon in. Urbani
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                                                                                                                    Mayer, H., & Knox, P. (2010). Small-town sustainability: Prospects in the second modernity. European Plan-
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                                                                                                                    Miller, N., Spivey, J., & Florance, A. (2008). Does green pay off? Journal of Real Estate Portfolio Manage-
                                                                                                                         ment, 14(4), 385-400.
                                                                                                                    Paul, B. K., & Che, D. (2011). Opportunities and challenges in rebuilding tornado-impacted Greensburg,
                                                                                                                         Kansas as “stronger, better, and greener”. GeoJournal, 76(1), 93-108.
                                                                                                                    Pivo, G., & Fisher, J. (2009). Investment Returns from Responsible Property Investments: Energy Efficient,
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                                                                                                                         Property Investing Center, Boston College, University of Arizona, Benecki Center for Real Estate
                                                                                                                         Studies, and Indiana University, Working Paper WP-08-2, rev.
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