2016 LOCAUX COMMERCIAUX - La détente se poursuit La pression reste forte, les prix élevés. L'offre en bureaux est pléthorique. Dans le secteur ...
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Hors série
de la Feuille des avis officiels
No 89 du vendredi 4 novembre 2016
2016 LOCAUX
COMMERCIAUX
La détente se poursuit
La pression reste forte, les prix élevés.
L’offre en bureaux est pléthorique.
Dans le secteur artisanal, c’est le contraire.
Page 2 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 89 / 4 novembre 2016
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SOMMAIRE Page 3 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 89 / 4 novembre 2016
2016 Locaux commerciaux
Catégories et régions Etat des lieux 5
Analyse Une détente légère et hétérogène 7-8
Pros du marché Vaud s’en sort bien 11-13
Rédaction: Bureau d’information et de communication de l’Etat de Vaud ; Patricia Bernheim, USPI.
Données statistiques: Statistique Vaud
Editeur: Chancellerie d’Etat du Canton de Vaud
Conception et mise en page de la partie rédactionnelle: PCL Presses Centrales SA
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CATÉGORIES ET RÉGIONS
Page 5 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 89 / 4 novembre 2016
Surfaces commerciales : état des lieux
nomique à laquelle elles sont destinées :
ars digital
bureaux, cabinets médicaux, magasins,
locaux de vente, ateliers, usines, hangars,
dépôts, entrepôts. La catégorie la plus re-
présentée est celle des bureaux ou cabinets
médicaux, avec 69 282 m2 (contre 53 071 m2
en 2015), suivis par les locaux destinés
à d’autres affectations (33 000 m2 contre
23 062), les locaux pour magasins et locaux
de vente (29 000 m2 contre 25 000), les ate-
liers et usines (28 577 m2 contre 50 140) et en-
fin les entrepôts, dépôts et hangars (23 800
m2 contre 21 091).
La situation par district est très disparate.
Sur les 631 objets recensés, 33 se trouvent
à Aigle (16 628 m2), 13 dans le Gros-de-Vaud
(5031 m2), 108 à Lausanne (25 451 m2) et 117
à Nyon (16 206 m2).
La vacance en matière de locaux commer-
Dans le canton de Vaud, les bureaux et cabinets médicaux vacants totalisent plus de ciaux est aussi très variable en fonction de
69 000 m2 l’affectation des locaux. Pour les bureaux et
cabinets médicaux, 262 locaux vacants ont
Au 1er juin 2016, le canton de Vaud totalisait cances s’inscrit dans une tendance qui va en- été recensés dont trois pour Aigle et un pour
631 locaux vacants d’une surface totale de core se poursuivre un certain temps, jusqu’à le Gros-de-Vaud, 63 pour Lausanne, 60 pour
184 069 m2, soit 12 000 m2 de plus que l’année arriver à une situation d’équilibre. Ce sont Nyon et 22 pour la Riviera–Pays-d’Enhaut.
précédente à la même date, selon les chiffres des cycles assez ordinaires. Ces vacances Dans le secteur des magasins et locaux de
publiés en septembre dernier par Statistique sont nécessaires et elles sont plutôt faibles en vente, 28 des 103 objets recensés sont lo-
Vaud. « Loin d’être inquiétante, l’information comparaison de la fin des années 90. En 1997, calisés à Lausanne et dans l’Ouest lausan-
est plutôt positive d’un point de vue écono- par exemple, le taux de locaux commerciaux nois, 13 à Aigle, 2 dans le Gros-de-Vaud, 15
mique », relève Jean-Baptiste Leimgruber, vacants a culminé à 406 285 m2. à Morges et 18 sur la Riviera–Pays-d’Enhaut.
responsable de l’Unité économie régionale Les 136 dépôts et hangars vacants sont
au Service de la promotion économique et Situations disparates quant à eux situés essentiellement dans le
du commerce (SPECo) [lire l’interview en Les surfaces commerciales vacantes sont Jura-Nord vaudois (33) ainsi que dans les
page 11]. Pour le spécialiste, « ce taux de va- différenciées selon le type d’activité éco- districts de Lausanne (24) et Nyon (23). ■
SURFACE DE BUREAUX VACANTS PAR DISTRICT DU CANTON DE VAUD AU 1ER JUIN 2016
Bureau, Magasin, Dépôt,
En tout Atelier, usine Autres
cabinet médical local de vente entrepôt, hangar
nombre m2 nombre m2 nombre m2 nombre m2 nombre m2 nombre m2
VAUD 631 184 069 262 69 282 103 29 386 69 28 577 136 23 808 61 33 016
Aigle 33 16 628 3 330 13 11 773 4 930 7 1 097 6 2 498
Broye-Vully 23 14 610 7 1 484 8 968 2 600 4 845 2 10 713
Gros-de-Vaud 13 5 031 1 37 2 222 6 4 118 0 0 4 654
Jura-Nord vaudois 62 13 761 9 373 6 568 8 6 477 33 6 133 6 210
dont La Vallée 2 1 000 0 0 0 0 2 1 000 0 0 0 0
Lausanne 108 25 451 63 20 318 10 1 917 9 1 476 24 1 418 2 322
Lavaux-Oron 45 10 884 7 2 728 4 555 20 4 080 11 2 285 3 1 236
Morges 77 43 032 34 13 836 15 5 762 7 8 073 15 6 003 6 9 358
Nyon 117 16 206 60 7 389 9 784 6 1 356 23 1 544 19 5 133
Ouest lausannois 100 30 262 56 18 303 18 4 302 6 1 217 11 4 330 9 2 110
Riviera- 53 8 204 22 4 484 18 2 535 1 250 8 153 4 782
Pays-d’Enhaut
dont Pays-d’Enhaut 4 520 1 110 2 210 0 0 0 0 1 200
Statistique Vaud
Page 6 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 89 / 4 novembre 2016
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PROS DU MARCHÉ
Page 7 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 89 / 4 novembre 2016
Locaux commerciaux : Vaud s’en sort bien
Comment le marché actuel est-il perçu par les professionnels ?
Coup de sonde auprès de deux d’entre eux.
les prix sont élevés, à la vente comme à situation est toujours délicate dans le
Jean-Bernard Sieber ARC
la location. » canton du Jura, qui reste sinistré. Ge-
Si les agglomérations sont saturées, tout nève compte toujours très peu d’offres,
comme l’est l’Arc lémanique, restent à des prix inabordables, et beaucoup de
plusieurs zones en plein développement demandes. Le marché neuchâtelois est
ou destinées à se développer prochaine- stable et celui du Valais stagne. Vaud se
ment. La région Villeneuve–Noville–Ren- porte bien, en particulier la région Yver-
naz, à côté du futur hôpital, connaît un dé- don–Nord vaudois qui connaît de nom-
veloppement accéléré ces cinq dernières breuses demandes.
années. « Cela va beaucoup bouger dans « Si Lausanne, Yverdon, Fribourg et Bulle
la zone Vufflens–Aclens où il reste de s’en sortent bien, cela ne doit rien au ha-
nombreuses possibilités de construction. sard. Ces agglomérations sont bien des-
Les travaux de construction de la RC 177 servies et situées sur des axes centraux
ayant démarré, les permis qui étaient en qui permettent d’être rapidement en
attente vont désormais être débloqués », Suisse alémanique. »
explique le directeur de LVTiC. La région
d’Avenches–Payerne–Champagne est Forte demande
également appelée à se développer ainsi Parmi ses clients, LVTiC compte un cer-
que certaines zones situées sur les axes tain nombre d’entreprises, notamment
autoroutiers telles que Rossens et Châtel dans la logistique, qui ont besoin de
ou encore la région d’Aigle, où il reste grandes surfaces et n’en trouvent pas.
Etienne Baudriller, directeur de LVTiC : « Sur certains terrains constructibles. « D’une part il n’y a plus beaucoup de
le marché des bureaux, l’offre est plétho- disponibilités sur le marché, de l’autre,
rique et on assiste à une baisse des prix. » Le dynamisme vaudois même dans ce secteur, les prix prennent
La société LVTiC couvre les cinq cantons l’ascenseur. Certaines sociétés sont en
Créée en juin 2012, la société LVTiC, spé- romands, ce qui lui offre une vue globale attente de parcelles dézonées, d’autres
cialisée en immobilier d’entreprise en de la situation. « Etablir des comparaisons décident de délocaliser faute d’avoir trou-
Suisse romande, se porte bien, active n’est pourtant pas possible. Ce ne sont vé des surfaces correspondant à leurs at-
qu’elle est dans le domaine de la vente pas les mêmes demandes, ni les mêmes tentes dans le canton. »
et la location de locaux commerciaux, marchés, ni les mêmes prix », constate Pour l’heure, de nombreux projets sont
industriels et artisanaux. Comme l’an Etienne Baudriller. bloqués, en attente des modifications
dernier à la même époque, son directeur, Reste que, de manière générale, Fribourg qui découleront de la révision de la
Etienne Baudriller, a même pu procéder est « le canton en devenir », là où l’éco- LAT. Parmi elles figurent des sociétés
à un nouvel engagement, preuve que le nomie connaît un fort développement. de toutes les tailles. Les plus fortes de-
travail ne manque pas et que le volume Fribourg et Bulle sont très dynamiques mandes concernent des surfaces de 150
d’affaires est conséquent. « Mais jusqu’à et il y a toujours plus de demandes. La à 500 m2. ■
quand ? », s’interroge-t-il.
Lorsqu’il commente le marché actuel,
DGMR
Etienne Baudriller précise qu’il faut bien
différencier les secteurs. « Sur le marché
des bureaux, l’offre est pléthorique par
rapport à la demande. On assiste d’ail-
leurs actuellement à une baisse des prix.
Les propriétaires préfèrent louer moins
cher que laisser les locaux vides. Dans
le secteur artisanal, c’est le contraire.
Nous avons beaucoup de demandes pour
des dépôts, des ateliers, des surfaces de
production, mais il y a très peu d’offres.
Vu la rareté et du fait du prix de vente
élevé des terrains, certains promoteurs
ont construit ce type d’objets, mais à
des loyers inabordables pour le secteur
tertiaire. Ceux qui existent sont soit très
onéreux, soit mal adaptés. »
Appel d’air
Toutes les régions que son entreprise
couvre ne sont pas à la même enseigne.
« La situation dans le canton reste très A l’image de la zone industrielle Vufflens–Aclens qui offre encore de nombreuses possibi-
disparate. Plus on se rapproche de Lau- lités de construction, plusieurs secteurs connaissent un développement accéléré ces cinq
sanne, moins il y a de vacances et plus dernières années.
PROS DU MARCHÉ
Page 8 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 89 / 4 novembre 2016
LOIN DE LA BULLE IMMOBILIÈRE...
DR
Créée en 2015 à Etoy, la Régie VPI Vaud SA est active dans tous les domaines
de l’immobilier et spécialisée dans les locaux commerciaux. Son directeur,
Arnaud Duret, souligne que la tendance qu’il observe depuis deux ans, « c’est
beaucoup plus de locaux vacants et moins de demandes. L’explication, il faut la
trouver dans la conjoncture mondiale. Les groupes extérieurs qui viennent s’ins-
taller en Suisse sont moins nombreux, donc les prix stagnent sensiblement ». Et
le directeur de préciser : « Si on se fie aux prévisions d’une certaine banque,
nous serions dans la même situation qu’en 1989-1990, c’est-à-dire à la limite de
la bulle immobilière. Il convient de modérer ce propos. On assiste plutôt à une
période de stagnation liée au cycle du marché en question. »
Pénurie ou prix surfaits
Lorsqu’il analyse la situation par district, Arnaud Duret souligne qu’il est « clai-
rement plus compliqué de louer une arcade commerciale dans un petit village,
là où la demande est presque inexistante, qu’à Lausanne ou à Morges. Cela
étant, le problème de ces deux villes, c’est qu’il y a plus d’offres que dans le
passé, dès lors les vacances sont plus longues et cela prend donc plus de temps
pour finaliser les contrats, avec le bon locataire ».
Autre problème lié aux villes : les loyers y sont plus élevés qu’en périphérie, « ce
qui freine les PME qui rêvent de s’agrandir ». Inquiétante la situation ? Arnaud
Duret préfère la qualifier de préoccupante. « Mais je suis de nature optimiste. Le
Arnaud Duret, directeur de VPI Vaud : « On marché de l’immobilier vit des cycles. Dans les années 2000 à 2010, il a vécu
assiste à une période de stagnation liée au une décennie euphorique. Aujourd’hui, on stagne, mais ça va repartir. Il suffit
cycle du marché. » d’être patient ».
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Jean-Baptiste Leimgruber :
«La détente est légère et très hétérogène»
Le nombre de locaux commerciaux vacants a globalement augmenté depuis l’an dernier et c’est plutôt
une bonne nouvelle économique, même si elle peut inquiéter les propriétaires immobiliers.
à souligner que ces chiffres sont à consi- chaient preneur, soit deux fois et demi de
Céline Michel
dérer comme des tendances. « En matière plus qu’actuellement. Ce sont ces locaux
de locaux commerciaux, les chiffres sont qui ont, pour partie, permis d’accueillir
à pondérer puisqu’ils dépendent des pro- la très forte croissance économique que
cessus d’annonce des locaux vacants. nous avons connue ces dix dernières an-
Une analyse plus fine montre parfois nées. Aujourd’hui, à l’inverse, un certain
qu’un bien est nouvellement introduit nombre de sociétés délocalisent parce
dans les statistiques alors qu’il aurait pu que les biens vacants ne répondent pas à
être recensé l’année d’avant déjà. » leurs attentes en termes financiers, quali-
tatifs et quantitatifs. Nous ne sommes pas
Situation tendue encore au niveau où le marché s’adapte
Pour bien comprendre la situation ac- complètement à la demande. »
tuelle, une lecture historique est néces-
saire. « Ce que nous vivons actuellement, Surfaces de bureaux
c’est une première ébauche de détente Une lecture historique permet aussi de
après une situation de pénurie qui a relativiser la vacance en matière de sur-
culminé en 2005. Nous étions alors dans faces de bureaux. « Il y a quelques bu-
une situation de pénurie aigüe en matière reaux vides parce qu’ils ne sont pas en
de locaux commerciaux. Aujourd’hui, la adéquation avec la demande. Il ne faut
situation reste toujours tendue et nous ne jamais oublier que ce sont des chiffres
Jean-Baptiste Leimgruber, responsable de sommes encore de loin pas dans la flui- absolus et que les besoins de l’économie
l’Unité économie régionale au Service de la dité. La preuve, c’est que les prix restent se sont accrus dans le même temps. On
promotion économique et du commerce élevés. » ne peut pas parler, comme on l’entend
Pour parvenir à la fluidité, une analyse parfois, d’une explosion des vacances.
Loin de représenter un phénomène in- purement macro-économique plaiderait Par ailleurs, il faut une certaine vacance,
quiétant, les 631 locaux commerciaux pour un taux de vacance légèrement su- c’est la loi du marché. Il faut que l’offre
vacants recensés au 1er juin 2016, soit une périeur. « Si le taux de vacance le plus bas soit légèrement supérieure à la demande
surface totale de 184 069 m 2, sont une a été enregistré en 2012, avec 86 000 m 2, il pour que les prix restent abordables. »
bonne nouvelle, tout comme le sont les faut se rappeler qu’en 1996, 400 000 m 2 de Pour que la situation se détende,
quelque 12 000 m 2 supplémentaires enre- locaux industriels et commerciaux cher- Jean-Baptiste Leimgruber évoque dif-
gistrés depuis le 1er juin 2015. La situation
s’inscrit dans une tendance déjà obser-
vée en 2014 et 2015 et marque la pour-
suite d’une détente. SURFACES DES LOCAUX INDUSTRIELS
Ce qui frappe le spécialiste, néanmoins, ET COMMERCIAUX VACANTS
c’est l’hétérogénéité régionale. « Il y a
une grande disparité entre les districts,
puisqu’on oscille entre une augmentation
de la disponibilité dans certains et une
diminution dans d’autres. » Ainsi, en com-
paraison avec 2015, le Gros-de-Vaud a vu
la surface de ses locaux commerciaux
vacants diminué de moitié, Lausanne a
4000 m 2 vacants en moins, l’Ouest lausan-
nois 2500 m 2 en plus et Morges 6000 m 2.
Dans d’autres communes, en revanche,
comme dans la Broye, le taux de vacance
est similaire à celui de 2015, à quelques
mètres carrés près.
Vacances nécessaires
Si certains s’inquiètent de voir des pan-
neaux « à louer » sur des vitrines de lo-
caux commerciaux, l’analyse menée l’an
dernier par Jean-Baptiste Leimgruber
reste néanmoins d’actualité. « Ces va-
cances sont nécessaires et elles sont plu-
tôt faibles en comparaison de celles de la
fin des années 90. » De même que dans
le marché du logement, la pression reste
forte, même si le taux de vacance recom-
mence à monter. Le spécialiste tient aussi Statistique VaudPage 12 / SUPPLÉMENT LOCAUX COMMERCIAUX / No 89 / 4 novembre 2016
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1997 132 968 68 173 70 758 95 563 38 823 406 285
1998 129 530 66 751 73 727 63 139 34 840 367 987
1999 107 541 59 741 79 754 62 397 32 716 342 149
2000 63 201 38 532 103 345 43 451 28 601 277 130
2001 57 946 41 055 61 366 55 710 6 170 222 247
2002 78 891 38 851 58 905 46 376 8 334 231 357
2003 82 009 24 229 50 742 46 754 14 783 218 587
2004 80 040 34 036 51 184 51 704 11 254 228 218
2005 77 336 32 880 47 738 59 564 8 263 225 781
2006 65 926 30 975 24 893 30 553 5 698 158 045
2007 61 267 24 333 33 101 23 139 7 175 149 015
2008 47 901 25 793 24 061 21 168 1 526 120 449
2009 41 434 18 431 22 738 12 942 9 670 105 215
2010 97 664 18 952 15 582 31 698 9 899 173 795
2011 44 980 26 589 9 215 42 097 42 965 165 846
2012 37 182 18 759 9 282 12 560 8 923 86 706
2013 41 033 15 755 41 522 19 151 9 891 127 352
2014 52 038 37 226 19 332 34 906 10 224 153 726
2015 53 071 25 003 50 140 21 091 23 062 172 367
2016 69 282 29 386 28 577 23 808 33 016 184 069
Statistique Vaud
férentes pistes. « Plusieurs facteurs sont Les locaux qui manquent le plus tion entre le prix demandé et le prix sup-
en jeu, à commencer par celui du coût. A l’échelle cantonale et régionale, la portable par l’entreprise est la plus diffi-
L’effort devrait porter sur le loyer des mise en place d’un système de gestion cile à obtenir.
surfaces destinées à accueillir des ac- des zones d’activités permettra, quant La conclusion du responsable de l’Uni-
tivités, y compris celles à valeur ajou- à elle, de disposer d’informations plus té économie régionale au Service de la
tée moindre. Certaines démarches de actualisées sur les demandes des entre- promotion économique et du commerce
maîtrise foncière publique peuvent prises et sur les surfaces effectivement est donc toute en nuances. « On ne peut
également contribuer à faire baisser disponibles. Ce système de gestion per- pas dire qu’il n’y a plus de problèmes. En
les prix, à l’image des collectivités qui mettra très probablement d’améliorer ce moment, c’est encore difficile pour les
achètent des terrains et les mettent en- de manière sensible la connaissance entreprises. Ce n’est pas parce qu’il y a
suite à disposition d’acteurs immobi- de l’offre et de la demande en matière quelques panneaux “À LOUER” qu’on est
liers avec la mission d’y réaliser des bâ- d’usines, d’ateliers et de dépôts. Ces lo- sorti de la zone de danger. Il ne faut pas
timents offrant des surfaces à des coûts caux sont finalement ceux qui manquent confondre situation de détente et situa-
raisonnables. » le plus actuellement et ceux où l’adéqua- tion de pléthore. » ■
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