2018 Élection provinciale - NBREA

Élection
provinciale

2018

L’Association des agents immobiliers du Nouveau-Brunswick (AAINB) est
une association provinciale d’agents immobiliers travaillant ensemble pour
renforcer et promouvoir les normes de professionnalisme. L’AAINB a été
constituée en 1958 et représente aujourd’hui plus de 800 agents, vendeurs
et membres affiliés dans toute la province.

UN SYSTÈME D’IMPÔT FONCIER QUI
EST JUSTE ET TRANSPARENT

Depuis 2010, les agents immobiliers du Nouveau-
Brunswick préconisent la modernisation du régime
d’impôt foncier et la réforme municipale qui l’accompagne.

L’ampleur même du changement implique une approche progressive,
de sorte que le gouvernement puisse coordonner la modernisation
avec les rajustements des revenues pour les municipalités et le Trésor
provincial. L’Association des agents immobiliers du Nouveau-Brunswick
(AAINB) reconnaît que cette «modernisation fiscale» ne peut se faire sans
répercussions et qu’elle ne peut se faire pour des gains à court terme. Nous
reconnaissons les défis financiers auxquels le gouvernement est confronté
dans l’élaboration de solutions aux questions liées à l’impôt foncier.

L’AAINB a d’abord exprimé ses préoccupations au sujet du régime d’impôt
foncier provincial en 2010 lorsqu’elle a publié un examen exhaustif des
questions d’impôt foncier au Nouveau-Brunswick. Elle a recommandé que
la priorité soit un régime d’impôt foncier équitable pour tous les résidents.

L’Association définit l’«équité» comme une méthodologie statistique
permettant de calculer les augmentations d’évaluation en fonction des
conditions réelles du marché. Cela signifie que le système reconnaît que les
prix peuvent baisser ou rester inchangés et que les augmentations ne sont
pas considérées comme une «norme».

Notre sondage de 2018 auprès des agents immobiliers démontre que les
impôts fonciers sont la plus grande préoccupation en matière d’immobilier
au Nouveau-Brunswick, selon les acheteurs et les vendeurs de maisons. Une
étude réalisée par le site d’études de marché et de recherche immobilière
en ligne Zoocasa.com en juillet 2018 a démontré que parmi les 25 principaux
marchés au Canada, les impôts fonciers étaient les plus élevés à Fredericton
et à Saint-Jean, malgré les prix des logements abordables dans les deux
villes.

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L’ÉQUITÉ DEVRAIT S’APPLIQUER
AUX ÉVALUATIONS FONCIÈRES

La valeur de la propriété ou les évaluations foncières ont été identifiées
comme étant au cœur de la question, car les évaluations ne reflètent pas
les conditions réelles du marché. En tant que principal moteur du régime
d’impôt foncier au Nouveau-Brunswick, de nombreux propriétaires croient
qu’il y a des problèmes quant à la façon dont les évaluations foncières sont
calculées, à leur exactitude et à la façon dont elles sont présentées.

Les statistiques montrent que presque toutes les
transactions immobilières résidentielles au Nouveau-
Brunswick déclarées au moyen du système MLS® en 2017
comportaient des évaluations qui ne reflétaient pas la
valeur marchande réelle.
L’AAINB croit que si une propriété est vendue au cours d’une année
d’imposition, le montant réel pour lequel la propriété est vendue devrait
être utilisé comme évaluation de la valeur foncière. Si une propriété n’est
pas vendue, le montant auquel elle a été vendue auparavant, plus les
augmentations annuelles appliquées équivalant aux augmentations du coût
de la vie, devrait déterminer la valeur imposable. Les rénovations majeures
seraient l’exception.

La vérification du processus d’évaluation devrait porter sur le fait que
lorsqu’une propriété résidentielle est vendue, le montant réel payé devient
alors la valeur imposable.

Cela permettrait d’éliminer les «pointes» potentielles qui se produisent
à cause de nouvelles constructions dans une région ou parce que les
acheteurs paient plus que le prix demandé pour les propriétés.

L’Association note que Services Nouveau-Brunswick a mis au point une
approche plus «haute technologie» en matière d’évaluation, utilisant la
technologie de l’aide visuelle pour déterminer la valeur de la propriété. Il est
à noter que celles-ci doivent encore être vérifiées par des employés ayant
une expertise et une connaissance du marché.

En 2017, les cinq chambres immobilières du Nouveau-Brunswick ont déclaré
un total de 7 935 transactions résidentielles par l’entremise du Multiple
Listing Service® (MLS). Les rapports MLS® démontrent que 42 % des
ventes ont été effectuées pour un montant supérieur à la valeur imposable
au moment de la vente. 56 % des propriétés résidentielles vendues
au Nouveau-Brunswick en 2017 l’ont été à un prix inférieur à la valeur
imposable.

Cela signifie que 98 % des transactions résidentielles
MLS® au Nouveau-Brunswick en 2017 comportaient des
évaluations qui ne reflétaient pas la valeur marchande.
C’est le taux d’imposition qui devrait assurer la répartition équitable
du fardeau de l’impôt foncier, et non l’évaluation. En d’autres termes,
l’évaluation sert uniquement à déterminer la valeur du bien immobilier
taxé, tandis que le taux de taxe sert à déterminer les recettes fiscales ou
à répartir le fardeau fiscal. L’utilisation de l’évaluation à d’autres fins que
la détermination de la valeur marchande réelle d’une propriété ne fait
qu’aggraver les lacunes du système.

Il est essentiel d’augmenter la fréquence des réinspections, mais il y a
d’autres implications dans l’application équitable du concept de «valeur
marchande réelle» qui doivent également être abordées. Cela comprend
également la reconnaissance de la possibilité que la valeur marchande
réelle puisse diminuer. Les marchés immobiliers sont basés sur l’offre et la
demande pour déterminer le prix de vente approprié d’une propriété. Il y
a des vendeurs et des acheteurs motivés qui s’entendent sur un prix, et ce
prix reflète la valeur marchande actuelle de la propriété.

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L’ÉQUITÉ DEVRAIT S’APPLIQUER À LA FAÇON
DONT LES TAXES SUR LE TRANSFERT DE BIENS
RÉELS SONT CALCULÉES

La politique actuelle qui consiste à utiliser soit le prix
d’achat, soit la valeur imposable (le plus élevé des deux)
est injuste.

Avec d’autres produits, les consommateurs sont taxés sur le prix réel et il
ne devrait pas en être autrement pour les transactions immobilières. La
politique actuelle ne peut pas non plus refléter les conditions réelles du
marché pour les biens concernés. S’il y avait un ralentissement du marché
au cours du cycle d’évaluation de 12 mois, il se refléterait immédiatement
dans le prix réel payé. Elle ne peut être reflétée dans la valeur imposable
que des années plus tard. Dans l’immobilier, la valeur réelle d’une propriété
est ce qu’un acheteur est prêt à payer, et non ce que quelqu’un pense
qu’elle pourrait valoir.

La politique du gouvernement devrait être d’appliquer la taxe sur le prix
d’achat réel si le bien immobilier est transféré à la suite d’une transaction
enregistrée. Tout comme d’autres taxes provinciales sont appliquées
au prix réel, la même politique devrait s’appliquer lors d’une transaction
immobilière. Le gouvernement ne devrait pas appliquer la taxe sur un
montant qu’il croit plus élevé; la taxe devrait être appliquée sur ce que le
consommateur a réellement payé.

En 2017, selon les registres de ventes MLS® au Nouveau-Brunswick, 56
% des acheteurs ont payé la taxe sur le transfert de biens réels sur un
montant supérieur à celui qu’ils ont réellement payé pour la propriété. En
effet, la valeur imposable était plus élevée que le prix de vente réel, et le
gouvernement a opté pour le montant le plus élevé. En d’autres termes, 56
% de toutes les ventes de propriétés résidentielles au Nouveau-Brunswick
comportaient un paiement de la taxe sur le transfert de biens réels
supérieur à celui qui aurait été exigé si la taxe avait été calculée sur le prix
réel payé.

Qu’est-ce qui est juste? Payer la taxe sur ce qui est, pas sur «et si».

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L’ÉQUITÉ DEVRAIT S’APPLIQUER À LA FAÇON
DONT LES BIENS IMMOBILIERS SONT IMPOSÉS, ET
IMPOSÉS EN FONCTION DES SERVICES FOURNIS

Toutes les propriétés au Nouveau-Brunswick devraient être imposées sur
une base annuelle selon la même méthode. Dans notre système actuel,
certaines propriétés résidentielles sont admissibles à un remboursement
intégral de l’impôt foncier provincial. D’autres ne le sont pas. Il s’agit d’un
système mis en place il y a plus de cinquante ans pour aider à financer
l’expansion des programmes des gouvernements provinciaux. C’est injuste
parce que les biens sont imposés en fonction de la façon dont ils sont
utilisés ou occupés, et non en fonction du type et de la valeur du bien.

C’est ce qu’on appelle la double imposition.

Le Nouveau-Brunswick est la seule province à avoir
adopté cette méthode d’imposition, et elle a été
identifiée comme un facteur dissuasif à la fois pour les
investissements immobiliers et le développement des
entreprises.
En plus des propriétés résidentielles, lorsque le propriétaire n’occupe pas
la propriété, elle s’applique aux propriétés commerciales, aux propriétés
locatives, aux chalets, aux usines et aux immeubles à appartements.

Par exemple, les propriétés résidentielles non occupées par un propriétaire
paient un impôt foncier municipal et un impôt foncier provincial. Quiconque
envisage l’achat d’une maison ou d’un chalet au Nouveau-Brunswick à titre
d’investissement doit calculer ces deux taxes comme un coût annuel, et
AUCUN service supplémentaire n’est fourni.

Comme l’a fait remarquer l’«Apartment Owners Association», cette politique
de double imposition touche environ 250 000 locataires au Nouveau-
Brunswick. L’Association note que les impôts fonciers pour les appartements
au Nouveau-Brunswick sont presque deux fois plus élevés que ceux du
reste des Maritimes et plus de 2,5 fois plus élevés que ceux du reste du
Canada. Au Nouveau-Brunswick, il faut l’équivalent de plus de deux mois de
loyer pour qu’un propriétaire paie l’impôt foncier, comparativement à
un mois dans les autres provinces. L’Association estime que l’élimination
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de la double imposition permettrait à chaque locataire d’économiser 600 $
par année.

La double imposition n’est pas une simple question d’investisseur
immobilier. C’est aussi une question d’affaires. Par exemple, selon les taux
d’imposition de 2017 pour un immeuble évalué à 5 millions de dollars,
un propriétaire de Saint-Jean aurait payé 242 800 $ en impôts fonciers
municipaux et provinciaux combinés. Par comparaison, le propriétaire d’un
immeuble évalué à 5 millions de dollars à Halifax aurait payé 167 000 $ en
impôts fonciers.

En décembre 2017, l’Institut C.D. Howe a publié une étude sur les niveaux
d’imposition des entreprises dans les grandes villes canadiennes. Le
rapport note qu’il existe des lacunes dans la façon dont les gouvernements
mesurent le fardeau fiscal global sur l’investissement des entreprises,
principalement parce qu’ils ne tiennent pas compte des droits de propriété
des entreprises et de la taxe sur le transfert de biens réels. Le rapport
indique que ces taxes représentent environ les deux tiers du fardeau
fiscal total des investissements et, lorsqu’on les inclut dans les calculs, le
fardeau fiscal des entreprises le plus élevé dans toutes les grandes villes
canadiennes était au Nouveau-Brunswick. Cette distinction douteuse est à
nouveau le résultat de la «double imposition».

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Nous demandons à tous les candidats et à tous les partis
politiques de s’engager à élaborer un régime fiscal
foncier équitable pour le Nouveau-Brunswick.
Le système d’imposition foncière est un élément essentiel du financement
global tant pour la province que pour nos municipalités. Il a une incidence
sur notre potentiel de croissance économique. L’AAINB recommande la
création d’un groupe de travail ayant pour mandat de recommander des
changements au régime d’impôt foncier afin qu’il soit équitable, raisonnable
et fondé sur une méthodologie solide. Les membres du groupe de travail
devraient inclure non seulement les membres de la législature, mais aussi
la représentation des parties prenantes. Le mandat devrait comprendre
l’examen de tous les aspects de ce qui est requis pour un régime d’impôt
foncier juste et équitable. Cela comprend des recommandations sur les
personnes qui effectuent l’évaluation, les lignes directrices qui sont utilisées
et les droits et procédures d’appel.

L’AAINB recommande un examen complet de toute
la structure de l’impôt foncier de la province afin de
s’assurer que le Nouveau-Brunswick suit les meilleures
pratiques et qu’il est concurrentiel dans un marché
mondial avec un régime fiscal juste et équitable.
Les membres de l’AAINB sont là pour aider à résoudre ces questions
complexes, offrant l’expertise des agents immobiliers du Nouveau-
Brunswick qui s’occupent de ces questions d’impôt foncier tous les jours et
qui aident aux familles à faire le plus gros investissement de leur vie.

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Pour de plus amples renseignements, veuillez communiquer avec:

Victoria Clowater
Coordinateur des communications et de la technologie
L’Association des agents immobiliers du Nouveau-Brunswick
communications@nbrea.ca
(506) 459-8055