Au-delà des marchés en 2020, quel(s) immobilier(s) à l'horizon 2030 ?
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Au-delà des marchés en 2020, quel(s) immobilier(s) à l’horizon 2030 ?
EDITO
Ça y est, notre maison commune brûle vraiment…
La fonction première de l’immobilier, c’est d’h éberger : loger les Aujourd’hui, le rappel à la réalité sonn e du rem ent. Nos
individus, accueillir les activités qui les occupent, les ressources sont limitées et donc précieu ses, mêm e si nous
marchandises qu’ils consomment. Pas de produi re des revenus : continuons à faire preuve de t oujours plus d’ingéniosité pour en
ce n’est qu’une résultante, à considérer que cette f onction initiale débusqu er de nouv elles et réutiliser sans cesse celles qu e nous
soit correct ement satisfaite... C ’est ce qu e l’industrie immobilière mobilisons déjà. L’avenir est plus que jamais à la créativité et au
en est train de redécouvri r, à trav ers cett e fameuse révolution de recyclage. Et donc à la reconstruction de la ville sur la ville dans
l’usage : le passage d’un e économi e de l’off re à une économie nos pays de civilisation urbaine ancienne.
de la demande. Où l’utilisateur final retrouv e ainsi sa véritable
place : la première ! Surtout, le progrès n’est pas la croissance matérielle, qui ni e la
dimension spi rituelle, émotionnelle de l’humain. Nous n ’avons
C’est donc la réfl exion su r l’évolution de l’humain, et de ses jamais été aussi riches, nous n’avons jamais été aussi seuls,
comport ements, qui doit présider celle sur l’évolution possible, désabusés et en quêt e de sens dans nos soci étés occidentales
prévisible de l’immobilier. Et plus globalem ent de d’abondance. Mais nou s sommes à l’aube d’une prise de
l’environnem ent qui l’accu eille et qui sera plus qu e jamais conscience, celle des limites d’un systèm e de pensée : le
urbain, ou n e sera pas, optimisation des flux et des ressou rces, libéralisme con çu comm e une prédation égoïste, non comme la
notamment du f oncier, oblige. La digitalisation, les nouv elles voie d’un possible épanouissement, cert es personn el, mais v écu
technologies, l’intelligence artificielle n e sont que des outils, qui au sein d’un collectif indépassabl e. Puisque toujou rs plus
ne sont pas exempts de risqu es, rappelon s-le, pas une finalité en nombreu x, n ous allons devoir apprendre à mieu x fonctionner
soi. Le seul véritable n ouvel horizon, c’est bien celui de la ensemble, et plus que jamais à collaborer pour réussir.
durabilité. Et ne nous t rompons pas de sujet : not re durabilité.
N’oublions pas Darwin… Ni Avatar ! L’urgence climatique sera donc peut-êt re l’occasion, pou r
l’humanité, de revenir à cette notion que l’échec des idéologies
La philosophie des Lumières, en nous libérant de nos peurs, de collectives du XXème siècl e, qui ont toutes conduit aux
nos dieu x, de n os chaîn es, a permis l’ém ergence de l’h omme totalitarismes, nous a fait oublier : celle des biens communs qu e
modern e : éclairé, confiant dans l’espoir d’un aveni r toujours nous devons collectivem ent préserv er, notre plan ète étant le
meilleur, grâce au dév eloppement continu de son intelligence et premier. D e cette notion découlent les principes de coopération,
des technologi es qui en sont le fruit. Mais l’homm e moderne, en de mutualisation et de sobriété qui vont davantage guider nos
croyant pouvoir se libérer de tout es ses contingences, s’est voulu modes de vie, et dessiner ainsi le nouvel horizon de l’immobilier
tout-puissant, démiurge à son tour. pour les décennies à venir.
Dans un contexte où la volatilité croissante semble restreindre l’horizon des prises de décision, nous
croyons chez CBRE qu’il est possible de combiner l’agilité, nécessaire pour piloter au plus près de la
conjoncture, et la prise de hauteur, permettant de fixer les grandes orientations stratégiques.
Dans cette étude, nous développerons les perspectives 2020 pour les différents marchés
immobiliers, avant de porter notre regard à l’horizon 2030, pour tracer 5 pistes probables
engageant le futur de l’immobilier en France.
1
REAL ESTATE MARKET OUTLOOK 2020
PERSPECTIVES
MARCHÉS 2020
2
10
REAL ESTATE OUTLOOK FRANCE
SOMMAIRE
07 13
CONTEXTE BUREAUX RÉGIONS
ÉCONOMIQUE ET
POLITIQUE
▪ Les perspectives de croissance en F rance restent
▪ Les fondam entaux resteront solides, avec des valeu rs
positives (+ 1,2 %) grâce au dynamisme de la
locatives prime ori entées à la hausse, grâce à des
consommation des ménages.
perspectives positives en termes de croissance
▪ L’emploi dev rait rest er dynamiqu e av ec 260 000
économique et d'augmentation des emplois salariés.
recrutements de cadres anticipés à fin 2020.
▪ Le besoin de m odernisation du parc immobilier restera
▪ Les taux d’intérêt se maintiendraient à leu r point bas en
fort et contraindra la demande placée, qui devrait
2020.
connaître un « atterrissage en douceur » .
▪ Des risqu es politiques (guerre comm erciale, Brexit) et
▪ La dynamique des livraison s futures devrait s’accélérer,
économiques (récession) à l’international pèsent sur les
préparant le potentiel de développement des marchés.
perspectives économiques en France.
▪ L’impact des mouv ements sociaux en France est à
surveiller.
11 15
BUREAUX INDUSTRIEL ET
ÎLE-DE-FRANCE LOGISTIQUE FRANCE
▪ La demande placée dev rait se maintenir à son niveau ▪ La croissance du e-commerce, combinée à une
de 2019. consommation favorable, nou rrira la vigueu r du march é
▪ Les valeu rs locatives resteront orient ées à la hausse, locatif en 2020.
tirées par la forte demande des utilisateurs. ▪ Les valeurs locatives dev raient continuer à en registrer
▪ Le coworking se consolidera : plus d’une dizaine une hausse maîtrisée et sélective.
d’ouvertures de centres de coworking prévu es en 2020, ▪ Les investisseurs dev raient confirmer leu r intérêt pour le
soit près de 100 000 m² supplémentaires. marché français, mature et sécurisant.
▪ Le renouvellem ent de l’offre de qualité apportera plus ▪ Déploiement croissant des innovations pour plus
de fluidité su r un marché marqu é par d’importantes d’efficience logistique.
tensions localisées. ▪ La filière logistique tend vers une m eilleure st ructuration
▪ 7 livraisons d’immeubl es n eufs / restructu rés sont et prise en compte de son impact économique.
attendues en 2020 à la D éfense (Tour Trinity, Alto, Eria, ▪ De multiples solutions immobilières déployées pour
Tour Kupka, Akora, Landscape et So Work). pénétrer le cœur des villes.
3
REAL ESTATE OUTLOOK FRANCE
SOMMAIRE
17 20
COMMERCE FRANCE INVESTISSEMENT FRANCE
• Malgré l’amélioration de la con sommation en 2019,
l’économie du retail restera conf ront ée à des év olutions ▪ L’économie fran çaise reste comparativem ent bien
structurelles. orientée : les fondam entaux immobiliers apparaissent
• Les fortes difficultés des enseignes de prêt-à-port er les solides sur toutes les classes d’actifs.
poussent à réduire leu r parc immobilier, afin de ▪ L’environnem ent financier sera du rablem ent favorable à
conserver les sites les plus rentables. l’investissement immobilier : les coûts de financements
• Les centres comm erciaux continueront de revoir les rest eront compétitifs et les tau x longs préserveront une
moteurs d’attractivité, mettant l’accent su r la prime de risque très confortable.
restauration et les loisirs. ▪ Les capitaux internationaux continueront de challenger
• La grande distribution et les acteu rs du bricolage et de l’appétit des institutionnels domestiques.
l’équipement de la maison multiplient les petits formats ▪ Les rendements prim e pou rraient encore se compresser
urbains. légèrement sur certaines classes d’actifs.
• Les nouv eaux quartiers mixtes seront propices à ▪ Des interrogations relatives à la faible rotation des actifs
l’installation de commerces. et donc à la rareté des produits core / core +.
• Les investisseurs sembl ent avoir intégré la nouvelle ▪ L’hypothèse d’un soft landing est privilégiée.
donne comm erciale et revi ennent prudemm ent sur la
classe d’actifs.
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RÉSIDENTIEL FRANCE
▪ Malgré des besoins toujours croissants, la production de
logements n eufs reste insuffisante pour répondre aux
besoins du marché.
▪ Le march é résidentiel bloc hexagonal est limité par
l‘offre mais revêt des opportunités qui s’exprimeront à
mesure que le marché se structurera.
▪ La classe d’actifs résidentiels se segm ente en cibles et en
gammes, donnant davantage de profondeur au
marché, qui se spécialise et se professionnalise.
▪ Malgré des taux de rendem ent très bas, la prim e de
risque reste attractive et répond aux st ratégi es long
term e et de diversification des port efeuilles des
institutionnels, de plus en plus internationaux.
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REAL ESTATE OUTLOOK FRANCECONTEXTE
ÉCONOMIQUE
ET POLITIQUE
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REAL ESTATE OUTLOOK FRANCECONTEXTE ÉCONOMIQUE ET POLITIQUE
Face au ralentissement économique mondial, l’économie française fait preuve
de résilience, dopée par l’accélération de la consommation des ménages.
UN E É CO N O MIE F RAN ÇAISE RÉ SILIE N T E Cette vigueur de la demande intéri eure perm ettrait ainsi de
compenser le manque de dynamism e des exportations
Malgré un ralentissem ent de la croissance économiqu e françaises, pénalisées par des perspectives d’activité dégradées
mondiale, l’économie f rançaise se mont re résiliente. Après un e chez nos principaux partenaires commerciaux.
hausse du PIB de + 1,3 % en 2019, la croissance économiqu e
en France dev rait atteindre en 2020 + 1,2 %. La France Après plusieu rs années dynamiqu es, l’investissement dev rait
affiche ainsi une meilleure résistance en comparaison de ses ralentir. Le rythm e de croissance de l’investissement public se
partenaires eu ropéens, où l e PIB devrait progresser en réduirait en 2020, après une ann ée 2019 exceptionn elle dopée
moyenne de + 1,0 %. par l’accél ération des dépenses des collectivités locales à
l’approch e des él ections municipales (mars 2020). Quant à
Ces perspectives positives masquent n éanmoins la présence l’investissement des ent reprises, il continuera à êt re soutenu par
d’une économi e à deux vitesses, av ec, d’un côté, des les taux d’intérêt bas, malgré des perspectives d’activité dans le
exportations f rançaises à la pein e et, de l’autre, un dynamism e secteur de l’industrie plus dégradées.
de la demande intérieu re. En 2020, la consommation des
ménages dev rait s’accélérer, grâce aux récents gains de leu r L’inflation resterait relativement modérée, av ec une hau sse des
pouvoir d’achat (augm entation des salaires, inflation contenue, prix à la consommation de + 1,2 % en 2020. Le risqu e d’une
politiques budgétai res en fav eur du soutien du revenu des remontée des taux d’intérêt à court terme demeure très limité.
ménages). D’après la Banque de France, ce derni er devrait
progresser en moyenne par habitant de + 2,0 % en 2019 et
de + 1,3 % en 2020.
VISUEL 1 : PERSPECTIVES DE CROISSANCE DU PIB
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
Etats-Unis Espagne Royaume-Uni France Allemagne Italie Zone Euro
2019 2020 2021
Source : Oxford Economics.
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REAL ESTATE OUTLOOK FRANCECONTEXTE ÉCONOMIQUE ET POLITIQUE
La Banque Centrale Eu ropéenn e a annoncé, l e 31 octobre DE S RISQ UE S P O LIT IQ UE S E T É CO N O MIQ UE S
2019, n e prévoir aucune remontée de ses taux directeu rs, a À L’IN T E RN AT IO N AL
minima jusqu’à mi-2020, en raison notamm ent du retour du
protectionnisme et des incertitudes géopolitiques. La prise de Les perspectives économiqu es en France restent néanmoins
fonctions de Christine Lagarde, le 1er novembre 2019, en tant soumises aux aléas d’un contexte national et international tendu
que présidente de la Banque C entrale Européenne, écarte et instable.
égalem ent l’hypothèse d’une normalisation soudaine et rapide
de la politique monétaire de la BCE. L’intensification des tensions comm erciales ent re les Etats-Unis et
la Chine pourrait accentuer le ralentissem ent du commerce
UN MARCHÉ DU T RAV AIL DY N AMIQ UE mondial et, par conséqu ent, avoi r un impact négatif sur les
exportations f rançaises. L es perspectives d’activité se sont déjà
Les perspectives su r le march é de l’emploi rest eront t rès dégradées ch ez les principaux part enaires commerciaux de la
dynamiques pou r 2020. Malgré les recrutem ents importants France, et notamment l’Allemagne.
réalisés sur l’ann ée 2019, les ten sions restent en core fortes dans
de nombreu x secteu rs d’activité, ce qui contribu era à dynamiser Les risqu es politiques restent présents en Europe. Du côt é du
le march é de l’emploi en 2020. Le tau x de chômage, Royaume-Uni, la victoire du Premier ministre, Boris Johnson, lors
actuellement autou r de 8,3 %, se réduirait à 8,1 %. Selon le des él ections l égislatives l e 12 décembre 2019, confirm e la
récent baromèt re Adecco, les recrutements, tous types de ratification d’une sorti e du Royaum e-Uni de l’Union Européenne
contrats confondus, progresserai ent av ec près de 3,7 millions de le 31 janvier 2020. Les incertitudes su r le calendrier et les
recrutem ents anticipés d’ici mi-juin 2020. L’emploi des cadres se modalités de ce Brexit constituent un e sou rce de préoccupations.
montrera de nouv eau t rès dynamique l’année prochaine. Quant à l’Italie, sa situation économique et financière inquiète
D’après un e récente étude de l’Apec, l’ann ée 2020 se dans un context e de mont ée du populisme et de dérapage
positionnerait comm e un e ann ée record en matière de budgétaire.
recrutem ent des cadres, avec 290 000 embauch es anticipées,
contre 280 600 en 2019 et 266 400 en 2018. Enfin, les récent es manifestations en Fran ce contre la réforme
des retraites, depuis le 5 décembre 2019, pourraient peser sur
l’économie française, et n otamment su r la demande intérieure, si
ces mouvements sociaux étaient amenés à perdurer.
2020 : vers une
nouvelle année
record pour l’emploi
des cadres ?
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REAL ESTATE OUTLOOK FRANCEPERSPECTIVES
MARCHÉS
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REAL ESTATE OUTLOOK FRANCEBUREAUX ÎLE-DE-FRANCE
2020 sera marquée par une demande forte des utilisateurs, des tensions à la
hausse sur les loyers et un renouvellement de l’offre de qualité.
RÉ SILIE N CE DE LA DE MAN DE LO CAT IV E Le segment des surfaces de moins de 5 000 m², socle
traditionnel de l’activité du march é tertiaire en Ile-de-France,
L’année 2019, avec plus de 2,3 millions de m² placés, aura demeu rera dynamique sur l’ann ée 2020. Dans Paris, l e
été marquée par une forte recherch e de centralité, renforcement du maillage des opérat eurs de coworking et les
l’augmentation des loyers et la pénu rie d’offres. La résilience ouvertu res de nouv eaux centres prévu es en 2020 permettront
de l’économie française, l es perspectives de recrutem ents en d’apport er un peu d’air au marché parisien , dont le taux de
Ile-de-France et le dynamisme du secteu r des services sont vacance a atteint un point bas au 3T 2019, à 2,2 %, sans pour
autant de fondam entaux favorables au march é locatif de autant répondre à l’intégralité de la demande. A l’instar de
bureau x pour 2020. Le niveau des t ransactions dev rait donc se 2019, l es valeu rs locatives et l e manqu e d’offres dans Paris
stabiliser par rapport à celui de 2019. Centre Ouest cont raindront certains utilisateurs à s’ori enter vers
d’autres pôles t ertiaires majeu rs dans Paris (12ème, 13ème, 14ème,
Sur le segm ent des grandes surfaces, deux m éga-deals, pou r 15ème arrondissem ents), et égalem ent dans certaines zones
une su rface total e cumulée de 240 000 m², seront signés en tertiaires bien établies dans l e Croissant Ouest et en
2020 et doperont le volume placé su r ce crén eau, où l’activité 1ère Couronne (Montrouge, Malakoff , Issy-les- Moulineaux,
devrait rest er relativement stable, avec un e soixantaine de Boulogne...).
transactions signées. Le renouv ellement de l’off re de qualité
disponible à la Défense devrait attirer des utilisateurs en quêt e
de grandes surfaces.
VISUEL 2 : DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE ET TAUX DE CROISSANCE DU PIB
EN FRANCE
3 000 000 m² 3,0%
2 500 000 m² 2,5%
2 000 000 m² 2,0%
1 500 000 m² 1,5%
1 000 000 m² 1,0%
500 000 m² 0,5%
0 m² 0,0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Demande placée Croissance du PIB
Sources : CBRE Research et Oxford Economics, 4T 2019.
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REAL ESTATE OUTLOOK FRANCEBUREAUX ÎLE-DE-FRANCE
LE C O WO RK IN G , E N CO MP LÉ ME N T ARIT É l’accessibilité par les t ransports en commun, certains marchés
AV E C L’O F F RE T RADIT IO N N E LLE tertiaires voient leu r attractivité renforcée, ce qui pourrait
également favoriser ce mouvement.
Le maillage des opérateu rs de coworking s’est intensifié, ces
deux dernières années, afin de répondre aux besoins de flexibilité En revanche, l es propri étaires d’immeubles localisés dans des
des utilisateurs et aux nouv eaux modes de t ravail, dopant secteu rs sur-off reurs pourraient se montrer plus soupl es en cas de
quelque peu la demande placée, n otamment dans Paris. En difficultés d’absorption du stock (sous f orm e de f ranchises de
2019, plus d’une soixantaine de prises à bail d’opérat eurs de loyers ou de financem ents des t ravaux d’aménagem ent). Le
coworking ont été enregistrées, pour un total de 188 000 m². niveau de pré-commercialisation étant actuellem ent peu él evé,
un renforcem ent des mesures d’accompagnem ent pourrait
apparaître épisodiquement au cours de l’année.
La dynamique de ces prises à bail ral entira très certain ement en
2020, notamm ent su r le segment des surfaces supéri eures à
5 000 m². En revanch e, l’activité su r le marché n e devrait pâtir DE S O P P O RT UN IT É S À SAISIR
que marginalem ent de l’arrivée des opérat eurs de coworking. Le
parc des centres de coworking ne représente, actuellem ent, que Le manque d’offres sur l e marché locatif des bu reaux en Ile-de-
3 % du parc des bu reaux dans Paris C entre Ouest et s’inscrit en France serait légèrement moins prégnant en 2020 qu ’en 2019.
complémentarité, plutôt qu ’en concu rrence, de l’off re Dans Paris, plus d’un e dizain e d’ouvertures suppl émentaires de
traditionnelle, répondant à des problématiques spécifiques centres de coworking sont att endues, représentant près de
(manque de visibilité à moyen terme de l’activité de l’entreprise, 100 000 m² supplém entaires. Elles permett ront d’apporter un
besoins d’extension ponctuels ou souhait d’attirer des tal ents en peu d’air à un marché parisien très tendu.
quête de centralité et de n ouveaux m odes de t ravail). La
demande placée au sein des centres de coworking pourrait tout Sur le marché de la Défen se, les opportunités à saisir seront
au plus ent raîner un léger ralentissem ent du volume de nombreu ses. 329 800 m² seront nouvellem ent disponibles en
transactions pour les surfaces inférieures à 1 000 m². 2020, dont 284 000 m² d’off re future certaine et 45 800 m²
d’offre future probable. Sept livraisons d’immeubles neuf s /
DE S P E RSP E C T IV E S DE HAUSSE DE S V ALE URS rest ructurés sont attendu es en 2020 (219 500 m²) : la Tour
LO C AT IV E S Landscape (56 900 m²), Alto (47 700 m ²), la Tour Trinity
(46 700 m²), E ria (24 000 m² disponibles), la Tou r Kupka A
Dans un contexte de pénu rie d’offres, de forte demande et (16 600 m²), Akora (16 100 m²) et So Work (11 500 m²). Ce
d’arrivée des opérateu rs de coworking, les loyers prime et les renouv ellement de l’off re de qualité proposée à la Déf ense, à
loyers moyens ont n ettement progressé en 2019, dans les des valeu rs locatives attractives, dev rait favoriser un report des
secteu rs l es plus prisés (Quartier Cent ral des Affaires, Paris utilisateurs de Péri-Déf ense vers le quartier d’affaires. Le
Centre Ouest), mais aussi au sein de localisations m oins renforcement d’une demande exogèn e, déjà en march e en 2019
premiums (Paris intra-muros, 1ère Couronn e). Le loyer prime pour (Les Petites Affiches, Comet , Trapil), dev rait contribu er en partie
des surfaces neuv es/restru cturées dans les secteu rs les plus prisés à l’absorption de cette offre à la Défense.
est désormais à 880 € (H T HC/m²/an). La poursuite de ces
augmentations dépendra, sur l’ann ée à venir, du degré Enfin, le projet du Grand Paris Express (avec 200 km de lignes
d’acceptation des utilisateurs ainsi que de la concu rrence pour de mét ro supplém entaires et les prolongements de certaines
ces immeubl es haut de gamme. Il est envisageable que des lignes existant es) crée de nouv elles opportunités. A titre
transactions puissent être signées ent re 880 € (HT HC/m²/an) et d’exemple, le prolongem ent de la ligne 14, de la gare Saint-
900 € (H T HC/m²/an) sur l’ann ée 2020, dans les zones l es plus Lazare jusqu’à la Mairie de Saint-Ouen (mise en service prévue
attractives. C ette t ension su r les loyers pou rrait se diffuser v ers pour l’été 2020), a permis de dynamiser le volum e de
d’autres zones tertiaires bénéficiant de reports d’utilisateurs (Paris transactions réalisées à Clichy, favorisant le lancem ent de
Sud, Paris Nord-Est et 1ère Couronne). Grâce au renouvellem ent nouveaux proj ets. C es t endances devrai ent perdu rer su r l’ann ée
de l’offre de qualité et à une am élioration anticipée de 2020.
10
REAL ESTATE OUTLOOK FRANCEBUREAUX RÉGIONS
Un marché structurellement porteur mais la demande placée devrait se tasser,
par manque d’offres qualitatives.
V E RS UN S OFT LA N DIN G DE LA DE MAN DE LA RARE T É DE P RO DUIT S N E UF S V A P E RDURE R
P LACÉ E ? À CO URT T E RME
Depuis 2014, les volumes placés se situent sur un e t endance Les bon s résultats de commercialisations observ és ces dernières
haussière régulière et forte, tirés par la dynamiqu e de années ont asséch é, en régions, le stock de su rfaces neuv es,
métropolisation de l’économi e dans les principales grandes alors qu e la seconde main pein e davantage à s’écouler. De ce
villes de région s. Bénéficiant d’un positionnement économiqu e fait, les grandes mét ropol es régionales affichent globalem ent
bien orient é, basé su r un tissu diversifié de filiales de grands une offre limitée, avec un taux de vacance moyen légèrem ent
groupes et de PME-PMI innovantes, ces dernières attirent de inférieu r à 5 %, vieillissante et parf ois mal localisée, donc de
plus en plus de nouveaux acteu rs économiques et polarisent la plus en plus inadaptée aux besoins des utilisateurs. Certes, les
croissance de l’emploi, notamm ent de l’emploi à valeu r mises en chantier et les lancements en blanc ont pris plus
ajoutée. En parallèle, l es différents projets urbains men és par d’ampleur, perm ettant de doper la demande placée mais aussi
les collectivités ont permis aux mét ropol es d’enclench er un e d’enclench er le mouvem ent de remise à niveau des parcs à
dynamique d’en sembl e, l eur perm ettant d’att eindre un e l’échelle des métropoles. Cependant, le niveau t rès élev é des
nouvelle masse critique. pré-commercialisations a réduit l’impact de ces livraisons su r le
niveau des disponibilités neuves.
La demande de bureaux y est égal ement soutenu e par les
besoins croissants de modernisation de leur immobilier par les
entreprises, les réflexions autou r des nouv eaux modes de
travail faisant évoluer les attentes des utilisateurs. C e qui se
traduit, en régions, par la forte préférence pou r les surf aces
neuves, et par un retou r v ers les zon es u rbaines cent rales,
proposant des immeubles de dernière génération. O r, face à La nouvelle dimension
la raret é des disponibilités immédiat es, en particulier sur de
gros gabarits, les utilisateurs sont am en és à se positionner su r
des solutions clés en main, de compt es propres, voi re de pré-
des marchés tertiaires
commercialisation. Si la dynamique reste donc t endan-
ciellement port euse, l’hypothèse d’un soft landing pour 2020
en régions devrait
pourrait donc se confirm er. L’ampl eur de la consolidation du
marché dépendra toutef ois des différents mouvem ents de
faciliter les futurs
report dont pou rrai ent bénéficier de nouveaux pôles tertiaires
en développement, grâce à une meilleure accessibilité. développements
tertiaires.
11
REAL ESTATE OUTLOOK FRANCEBUREAUX RÉGIONS
Le nouveau dimensionn ement des marchés t ertiaires des DE S LO Y E RS P E U V O LAT ILS MAIS T O UJO URS
grandes métropoles régionales, allié à la maîtrise de la SO US P RE SSIO N
production n euve, qui permet d’affich er des taux de vacance
sécu risants, dev rait off rir aux investisseurs des él éments Du fait de la rareté de produits n eufs, en particulier dans les
d’appréciation positive quant au x perspectives de remplissage secteu rs centraux les plus prisés, les valeu rs locatives moyennes
des proj ets, ce qui facilitera les futurs développements dans le n euf connaissent une hausse qui reste maîtrisée,
tertiaires. C’est pou rquoi la production dev rait s’accélérer à tendance qui dev rait se pou rsuivre en 2020. Cette tension sur les
horizon 2020-2023, av ec, d’ores et déjà, 800 000 m² dan s le loyers pourrait égalem ent s’observ er su r certains pôles tertiaires
pipeline. Le dim ensionnem ent et l e phasage de cette en développem ent. A l’inverse, les valeu rs dans la seconde main
production neuv e de bureau x dem eurent, dès lors, un enjeu devrai ent subir une correction, conséqu ence de l’off re qui peine
essentiel pou r le maintien de la dynamique de à s’écouler. Dès lors, cet ajust ement des loyers dans les
commercialisations sur l’ensemble des mét ropol es régionales. immeubles anciens, amplifié par des m esu res d’accompa-
Parallèlement, la m obilisation de fonci ers importants et bien gnement élev ées, pou rrait permett re à ces produits de retrouv er
desservis, permettant le développement en relais de nouv eaux de l’attractivité auprès d’utilisateurs en qu ête de coûts
projets, apparaît indispensabl e pou r conserver et attirer de immobiliers maîtrisés.
nouvelles entreprises, et ainsi renforcer l’att ractivité croissante
des métropoles régionales à moyen terme.
VISUEL 3 : TAUX DE VACANCE ET OFFRE FUTURE CERTAINE NEUVE DANS LES PRINCIPA UX MARCHÉS
TERTIAIRES RÉGIONAUX
250 000
200 000
Lyon
Offre future certaine neuve
150 000
Lille
100 000
Nantes Aix en Porvence - Marseille
Bordeaux
50 000
0
0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0%
Taux de vacance
Source : CBRE Research, 3T 2019
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REAL ESTATE OUTLOOK FRANCEIN D U ST RIE L E T LO G IST IQ U E F RA N C E
La croissance du e-commerce, combinée à une consommation favorable,
nourrira la vigueur du marché logistique et le déploiement des innovations.
UN CO N T E XT E F AV O RABLE AU DÉ P LO IE ME N T V E RS UN E ST RUCT URAT IO N DU SE CT E UR
DE S N O UV E AUX USAG E S
La filière logistique représente, aujou rd’hui, près de 10 % du PIB
En 2020, l e sect eur logistique dans son ensemble sera tiré par national et 1,8 million d’emplois. L’amélioration de sa
un contexte de consommation favorable (le pouvoir d’achat compétitivité constitue donc un enjeu majeu r du développem ent
des m énages continuera de progresser) et par la poursuite de de l’économi e, de l’emploi et des t erritoires f rançais, qui
la poussée du e-comm erce. Les mutations profondes qui en commence à être reconnu par l es pouvoirs publics, comme en
découlent pour le retail et la supply chain nou rrissent la filière témoigne la parution du rapport d’Etat du 16 sept embre 2019
logistique, qui se consolide et redéfinit ses formats immobiliers « Pour une logistique plus compétitive au service des entreprises
afin de répondre au x n ouveaux usages de consommation. La et du dév eloppem ent durabl e ». C e dernier préconise un certain
perm éabilité et la conv ergence entre les deux mondes nombre de m esures, telles qu’un e fiscalité raisonnable et
apparaissent de plus en plus marquées. Les utilisateurs de la prévisible ainsi que l e raccourcissem ent des procédu res pou r les
supply chain considèrent comme un e priorité opérationn elle constructions, et un e st ructuration du secteu r, via la création
l’accompagnem ent de la croissance de leu r ent reprise (61 % d’instances de coordination et de gouvernance, à l’instar de la
des répondants à l’Indice 2019 de confiance des utilisateurs de Plateforme F rance Logistique regroupant l es principaux act eurs
CBRE), plus que la réduction des coûts (16 % des répondants) . du sect eur. Grâce à la percée des modes de consommation
Cela se tradui ra par le déploiem ent de plus en plus poussé de online, l’importance du rôle de la chaîne logistique et ses enjeux
l’automatisation et de la robotisation pour am éliorer leu r sont également progressivement mieux perçus du grand public.
chaîne logistique.
VI SUEL 4 : TAUX DE PÉNÉTRATION DU E-COMMERCE DANS LES VENTES RETAIL
14%
+ 30 %
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Sources : CBRE Research et Eurosat, 4T 2019.
13
REAL ESTATE OUTLOOK FRANCEIN D U ST RIE L E T LO G IST IQ U E F RA N C E
V E RS UN RÉ É Q UILIBRAG E DU MARCHÉ LO C AT IF … Ces n ouveaux produits voi ent le jour, principalement en Ile-de-
France, en complém ent des plates-form es XXL situées plus en
Le march é locatif s’est ajusté en volumes en 2019, av ec plus de périph érie. Souv ent h ybrides pou r davantage d’agilité, ils ne
3.8 millions de m² placés, mais reste à un niveau élev é, très au- répondent pas à un modèle unique de construction et
dessus de la moyenne décennal e, car l es besoins exprimés d’agencement : les solutions déployées sont multiples et
demeu rent vifs, largem ent soutenus par la demande en e- témoignent d’un e imbrication croissant e ent re l es circuits de la
commerce. C ette cont raction résulte d’un ajustem ent mécanique distribution traditionnelle et les circuits du e-commerce
du march é après trois années record, en raison de la fin de la (éclatem ent des flux et multiplication des canau x de livraison).
refont e des opérateu rs de la grande distribution, qui s’était L’intérêt des investisseu rs pour la logistique u rbaine apparaît
accompagnée par une croissance des deals XXL les ann ées grandissant (y compris pour des investisseu rs traditionnellem ent
précédentes, et par des poch es de tension s à l’off re sur certains portés su r d’autres classes d’actifs), notamm ent du fait des
marchés de la dorsale. Ce manque d’off res immédiates dans le niveaux de loyers élevés qu’elle offre.
parc existant, parallèlem ent au dév eloppement limité imputable
à la contrainte des disponibilités foncières, a frein é le placem ent Par ailleurs, le déficit d'offres en zon es cent rales et le manque de
d’une partie de la demande pourtant bien vigou reu se. Mais foncier, au regard de besoins croissants, génèrent un report de
2020 laisse ent revoi r une dét ente sur certains secteu rs, qui la demande v ers d'autres produits, comme les parcs d’activités.
offriront plus de solutions au x utilisateurs. En région, on assist e à Les grands prestataires peinent, en eff et, à s'adapter au caractère
une bonn e tenu e des march és, grâce à des opérations de atypique de la logistique urbaine et se t ourn ent donc v ers des
grande taille ainsi qu’au dynamisme des enseignes de la grande formats plus familiers, tandis qu e les utilisateurs di rects
distribution et du commerce spécialisé. L es valeu rs locatives apparaissent plus opportunistes et s'adaptent plus facilement aux
devrai ent donc continuer à enregistrer une h ausse maîtrisée et produits naissants.
sélective.
Le point commun à ces deux march és est la rech erche croissante
…MAIS UN F O RT AP P É T IT DE S IN V E ST ISSE URS d’efficience. Les bâtiments intègrent de plus en plus, dès leur
conception, l es notions de durabilité, voi re de réversibilité, avec
Le march é de l’investissem ent, a contrario, a signé en 2019 un des niveau x d’exigence en matière de performances én ergétiques
record historique, avec un peu plus de 5 milliards d’eu ros de plus en plus élevés. Les aspects digitaux et l’intégration de la
engagés, soit un e hau sse de plus de 50 % par rapport à l’ann ée data (intelligence artificielle, Intern et des objets) seront
précédente. Le march é a été port é, notamm ent, par les également mieux embarqués en 2020.
portef euilles, l’attrait du e-commerce et la logistique urbaine. La
hausse des volum es s’accompagne de la compression des taux
de rendem ent prime , qui s’approchent du seuil des 4 %. Les
investisseurs devraient confirmer, en 2020, leur intérêt pou r le
marché f rançais, qui apparaît comm e un marché matu re et
sécu risant, off rant un context e de stabilité, malgré certaines
La quête de formats
interrogations eu égard aux niveaux de valorisation atteints.
immobiliers efficients
LA V ILLE , UN E N JE U C LÉ DE LA P E RF O RMAN C E
LO G IST IQ UE
pour pénétrer le cœur
Depuis quelqu es ann ées, l’immobilier logistique est boul eversé
des villes.
par des utilisateurs qui rest ructurent leu r suppl y chain. Si les
bâtiments de logistique dit e « classiqu es » t endent à se
standardiser, un autre marché, encore naissant et peu structu ré,
émerge pour pénétrer le cœur des villes : la logistique urbaine.
14
REAL ESTATE OUTLOOK FRANCECOMMERCES
Face aux profonds changements que traverse le secteur, les enseignes comme
les investisseurs continuent de s’adapter pour répondre aux nouveaux enjeux.
LE S MUT AT IO N S DE LA CO N SO MMAT IO N N O UV E AUX BE SO IN S, N O UV E LLE O F F RE
Au-delà des al éas conjoncturels, la consommation a Le comm erce ph ysique est, aujou rd’hui, confront é à des
structurellement évolué en F rance en 2019 : hausse du poids évolutions structu relles associées au changem ent des modes de
du logem ent dans l es dépenses globales des ménages consommation, qui sont liés aux nouvelles aspi rations du
(qui s’établit désormais à 20 %), effondrement de l’équipem ent consommateu r, et à la montée du e-comm erce. L’économie du
de la personne (passé sous les 3 %), baisse de l’alimentaire retail continue de se reconst ruire, à t ravers la rech erche de
(avec 10 %), alors que les loisirs et le bien- être progressent nouveaux concepts, le dév eloppem ent des services et de
pour s’établir à, respectivem ent, 13 % et 3,5 % du total, nouveaux modes de distribution. Tous les act eurs du brick an d
mettant en exergu e de nouv eaux besoins et les arbitrages qui mortar passent par l’implém entation d’un e st ratégie omnicanale.
en résultent. Le digital devi ent un moyen de démultiplication des services à la
clientèle (click and collect, driv e, livraison à domicile, etc.). La
L’équipem ent de la personne est un des secteu rs qui connaît les croissance et la survie des commerces dépendent donc de plus
plus grandes difficultés. Le chiffre d’affaires des distribut eurs en plus de leur capacité à s’adapter à ces évolutions.
français du textile et de l’habillement ne cesse de diminuer
(- 2,8 % en 2018, et - 1,3 % su r les neuf premi ers m ois de Alors qu’en 2019, l es premiers centres commerciaux en F rance
2019). Les mauvaises nouv elles en provenance des enseignes ont célébré l eur cinquantième anniversaire, le m odèl e
de prêt-à-port er mass market f rançaises comm e internationales traditionnel, aujou rd’hui, interroge. L e proj et d’Eu ropacity en
s’enchaînent, t émoignant d’un secteu r en crise : plans Seine- Saint-Denis, avec ses 230 000 m² de comm erces, a ét é
d’écon omies successifs des groupes Vivarte et Happy Chic, abandonné, car jugé « daté et dépassé ». En eff et, la
ret rait du territoire français de Forev er 21 et de New Look, construction de n ouveaux centres se f ait désormais de façon plus
mauvaises performan ces de Gap... Les enseign es de prêt-à- modérée, l’accent étant davantage mis su r la consolidation des
porter, telles qu e H&M, Inditex ou Camaïeu, procèdent à des équipem ents existants. De nombreu x cent res commerciaux sont
arbitrages, pou r se concentrer sur les localisations l es plus en effet à la peine, subissant de pl ein fouet les arbitrages de
rentables. consommation et la concurrence d’Internet.
VISUEL 5 : INVESTISSEMENT COMMERCES (en Mds €)
Autres Commerces de périphérie
Centres commerciaux Boutiques
Part du commerce dans le total France (%)
7 30%
6 25%
5
20%
4
15%
3
10%
2
1 5%
0 0%
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Source : CBRE Research, 4T 2019
15
REAL ESTATE OUTLOOK FRANCEC O M M E RCE S
Ils inventent de n ouveaux concepts, développent de LE CE N T RE -V ILLE , CIBLE P RIV ILÉ G IÉ E
l’évén ementiel, incorporent du loisir et une offre de DE S IN V E ST ISSE URS
restau ration plus étoff ée et originale, eu égard au x évolutions
des préf érences des con sommateu rs. Par exemple, l’extension L’immobilier commercial a ét é, pendant qu elques ann ées,
de Cap 3000 inclut un aquarium ; Créteil Soleil accueillera six victime d’une v éritable désaffection des investisseurs,
salles de cinéma et quinze n ouveaux restau rants ; le nouveau déstabilisés par l es mutations secouant l e secteu r. Son poids
centre Lillenium, prévu pou r av ril 2020, disposera d’un e off re était ainsi tombé de 24 %, en 2012, à 13 %, en 2017, du total
importante de restauration et dédi era 1 266 m² à une Cité des des investissem ents en immobilier d’entreprise banalisé en
enfants. France. La confiance dans la pérennité de la classe d’actifs
revient toutefois progressiv ement, comm e l’atteste le bon
N O UV E AUX LIE UX, N O UV E AUX F O RMAT S volume d’engagem ents 2019 (5,7 Mds €). La tendance est
désormais à la stabilisation, et l es v olumes inv estis devrai ent se
Les enseignes dév eloppent de nouv eaux formats adaptés à la maintenir, en 2020, à des niveaux en léger recul.
clientèle et à la localisation. Les nouvelles implantations sont
guidées aussi bien par le flux qu e par l es critères de Sur l e segment des centres commerciaux, l’appét ence des
distribution et de zon e de chalandise. Ainsi, les enseignes investisseurs institutionnels restera fort e pou r les actifs bien
traditionnelles de périphérie s’installent dans les centres-villes localisés et lisibles, à l’exemple d’Italie 2, qui a été cédé à
afin d’être plus proches du consommateur. A l‘instar de la 75 % à A XA IM. Mais, dans la droite ligne des nouv elles
grande distribution, les acteu rs du bricolage et de l’équipem ent logiques de localisation des enseign es, l es commerces de pieds
de la maison innovent avec des f ormats plus petits, en phase d’immeubles de centre-ville resteront l e produit le plus
avec un e clientèle u rbaine. Ikea a ouvert son premier magasin rech erché. Le segment du luxe, qui en registre des chiffres
de cent re-ville dans le quartier de la Madeleine à Paris, Gifi d’affaires déconn ectés du rest e du secteu r, continuera de
développe des concept-stores urbains et L eroy Merlin lance des performer en 2020.
ateliers de bricolage en plein Marais. En plus de la
multiplication des petits formats u rbains, les acteu rs de la
grande dist ribution, habitués aux très grandes su rfaces,
revoi ent la surface de vent e de leu rs h ypers à la baisse, en se
recentrant sur l’alimentaire tout en procédant à un e mont ée en
gamme de leurs produits.
VISUEL 6 : TAUX DE RENDEMENT
De leur côté, les lieux de transit (gares, aéroports ou aires
T y pologie Localisation Dé cembre 2019
d’autorout e) développent un e off re commerciale adaptée à la
nature de la population. Si le commerce dans les lieu x de IDF 2,75 % - 3,75 %
Centre-ville n°1
transit n’est pas nouv eau, ses bonn es performances illustrent la Régions 3,25 % - 5,50 %
péréquation entre la st ructuration / étoffem ent de l’off re
Centre-ville n°1 IDF 3,85 % - 5,25 %
commerciale et les nouveau x besoins des consommateurs. Par bis ou 2 Régions 5,50 % - 8,25 %
ailleurs, si l e modèle est encore à éprouver, l’implantation de
Centres
commerces dan s l es nouveau x quartiers mixtes se renforce IDF 3,90 % - 6,00 %
commerciaux
Régions 4,00 % - 7,00 %
progressivement, pou r répondre au x enjeux de l’urbanité, de la régionaux
proximité et du service.
Parcs d’activités IDF 4,75 % - 7,75 %
commerciales Régions 5,00 % - 9,00 %
Source : CBRE Research, 4T 2019.
16
REAL ESTATE OUTLOOK FRANCERÉSIDENTIEL
Basé sur des fondamentaux solides et pérennes, le marché résidentiel revêt
un potentiel de croissance important. Cependant, le manque d’offre constitue,
aujourd’hui, le principal frein à l’appétit croissant des investisseurs.
DE S F O N DAME N T AUX SO LIDE S Pragmatisme oblige, la notion d’« habiter » restera centrale, et
donc l’immobilier qui lui répond un investissement porteu r su r
Face à la demande de logem ents en F rance, l es pouvoirs le long terme.
publics développent, depuis plusieurs décennies, des politiques
visant à stimuler la produ ction de logem ents, notamment au UN MARCHÉ DE L’IN V E ST ISSE ME N T
travers de m esu res fiscales incitatives souv ent dédiées à À ST RUCT URE R
l’investisseur particulier. Parallèl ement, les F rançais restent très
attachés à la propri été, qui revêt une dimension socio-culturelle Le marché de l’investissem ent résidentiel en bloc a atteint près
ainsi que patrimoniale forte. Par conséquent, le marché de 4 milliards d’eu ros en 2018 – résultat sans dout e
français apparaît particulièrem ent f ragment é et très peu minimisé –, et devrait se situer dans les mêm es volumes en
institutionnalisé. 2019. En 2018, la France se positionnait à la sixi ème place
européenne, derrière notamm ent les Pays-Bas ou bi en l e
Si l’accession à la propri été des particuliers est perçue comme Danemark. Si ces derni ers sont st ructurellement davantage
un objectif de réu ssite écon omique et sociale, la réalité des prix orientés vers l e locatif, l’arithmétique parle d’elle-m ême : l e
élevés sur le march é ainsi que les év olutions socio- poids de la population française, largem ent supérieu r à celui
démographiques (m obilité prof essionn elle, accroissement du de nos voisins d’Europe du Nord, renforce la conviction que l e
nombre de coupl es séparés, de l’espérance de vie, recul de marché hexagonal revêt des opportunités qui s’exprimeront à
l’âge de la pert e d’auton omie) impactent les parcours mesure que le marché se structurera.
résidentiels et les choix qui en résultent. La part de
propriétaires-occupants rest e malgré tout plutôt stabl e à La réalité de ce pot entiel, conjuguée à un contexte d’OA T
l’échelle nationale depuis dix ans. Selon Eurostat, 36 % de la extrêm ement bas, incite l es investisseu rs à accroître leu r
population française est locatai re, un niveau supéri eur à la exposition au marché résidentiel. L es tau x de rendem ent y sont
moyenne européenne. compris ent re 2,30 % et 3,50 % pou r de bons actifs de
logements classiques. Malgré ces niveaux t rès bas, la prime de
VISUEL 7 : INVESTISSEMENT RÉSIDENTIEL BLOC FRANCE
5
4
3
2
1
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019(p)
En Mds d’€
Source : CBRE Research, 4T 2019.
17
REAL ESTATE OUTLOOK FRANCER É S I D E N T IE L
risque rest e att ractive et répond aux st ratégi es à long term e de UN E SE G ME N T AT IO N C RO ISSAN T E DU MARC HÉ
diversification des portef euilles des institutionnels. RÉ SIDE N T IE L
Parallèlement, l es fonds internationaux ch erchant un e
exposition sur le résidentiel français sont en forte croissance et Cette difficulté pour les investisseu rs professionnels à se
viennent renforcer la concurren ce, su r un marché où l’offre est positionner sur le march é résidentiel dit classiqu e, ou
déjà limitée, av ec des prix qui, in fine, risquent donc de multifamily, explique pou r parti e le succès croissant des
continuer à augment er. Compt e tenu de l’éclatement du nouveaux produits qui ém ergent. L es m odes d’habit er évoluent ,
marché résidentiel f rançais, la disponibilité de l’offre en bloc l’immobilier avec. D’un immobilier résidentiel autonome à un
rest e donc le frein majeu r au pl ein dév eloppement du potentiel immobilier géré, le busin ess model se transforme et produit des
de croissance de l’investissement institutionnel. opportunités de création de valeu rs pou r les acteu rs,
investisseurs comme opérateurs.
L’O F F RE N E UV E , UN E N JE U MAJE UR
Au-delà des considérations dém ographiqu es, qui soulignent l e
Malgré des besoins croissants sous l’eff et d’une dém ographie vieillissement inexorable de la population française, les
toujours porteu se, la production de logements neufs rest e évolutions comportem entales et sociétales modifient l es parcours
insuffisante pou r y répondre. En effet , si le volume construit résidentiels et f orgent de nouveau x besoins. En réponse, la
annuellement en France atteint un niv eau supérieu r au x vingt classe d’actifs résidentiels se segment e en cibles (étudiants,
derni ères ann ées, il est orienté à la baisse depuis 2017. séniors, j eunes actifs) et en gammes, se spécialise et se
Lourdeu rs des procédu res administratives, récu rrence des prof essionnalise pour y répondre : rech erch e de flexibilité
recours, hausse des coûts de con struction, probl ématique de locative, de services, sans oublier l es enj eux humains autou r des
disponibilités du foncier, autant de contraintes qui pèsent su r valeurs de la convivialité et de l’entraide. Pou r illustration, la
ce secteu r pourtant porteu r. O r, le n euf constitue sans dout e colocation est un ph énom ène relativement récent, qui m et en
un des segm ents pouvant répondre rapidem ent à la demande exergu e l e besoin de se ret rouver et de mutualiser un certain
massive des investisseurs institutionnels. Seulement, l es nombre de coûts, en réponse aux prix parf ois devenu s
dispositifs d’incitation en place restent orient és vers l es inabordables du logement. Ces produits nouv eaux poussent
investisseurs particuliers, malgré leur efficacité en mati ère de l’ensembl e des act eurs à développer un e approche plus fine des
ciblage des besoins qui fait débat. produits et des populations auxquelles ils s’adressent.
VISUEL 8 : CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS EN FRANCE
250 000 m²
COLLECTIFS
200 000 m²
MAISONS
150 000 m² INDIVIDUELLES
100 000 m²
LOTISSEMENTS
50 000 m²
EN RÉSIDENCE
0 m²
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Source : MEDDTL / Sit@del, 3T 2019.
18
REAL ESTATE OUTLOOK FRANCEINVESTISSEMENT FRANCE
Malgré un scénario de soft landing, le marché immobilier continuera d’attirer
les investisseurs en 2020, grâce à une prime de risque élevée et des
fondamentaux solides.
DE L’IN V E ST ISSE ME N T C LASSIQ UE… pour les zones en mutation urbaine, au potentiel tertiaire boosté
par des proj ets d'urbanisation. En régions, les grandes
Alors que l e cont exte financi er de taux et de coûts bas perm et métropoles, et notamment Lyon, se positionnent désormais dans
de faire ressortir un e prim e de risqu e historique, l’immobilier la compétition européenne. Fort es du pot entiel de croissance
d’entreprise apparaît plus que jamais comme un e valeu r structurel de l eurs march és locatifs, l eur poussée sur le marché
refuge, auprès des investisseurs en quêt e de placem ents avant de l’investissement devrait se poursuivre, comm e l’attest e le
tout sûrs et pérenn es. L’intérêt pou r l’immobilier d’ent reprise n e mouvement de convergen ce av ec Paris des taux prim e de
se dément donc pas, ann ée après ann ée, perm ettant aux bureaux actuellement à l’œuvre.
records historiqu es de se succéder, avec une ann ée 2019 qui
dépasse pou r la première fois le seuil des 36 milliards d’euros … AUX ACT IF S ALT E RN AT IF S
sur le banalisé.
Pour les investisseu rs en qu ête de rendem ents mais en rech erche
Le retou r des investisseu rs ét rangers sur le marché f rançais est , de lisibilité, l'autre approche en vogu e est de miser su r des
notamment, sans précédent. C’est un e première, en 2019, tendances démographiques ou sociétales de long term e, comme
Paris a dét rôn é la capitale britannique au classem ent des villes le vieillissement de la population, la croissance du nombre
mondiales les plus attractives pou r les capitaux immobiliers d’étudiants, ou les besoins en stockage de données. Face à la
internationaux. Parmi les act eurs phares du marché, les Sud- concurrence accrue su r le marché de l’immobilier banalisé, en
Coréens ont ét é particulièrement dynamiques, en se raison notamm ent de la faible rotation des actifs, les investisseurs
positionnant notamment su r des gros volumes unitaires. Mais, n’hésitent plus à sortir de leu r zone de confort pour miser su r des
après ce millésime exceptionnel, ils devraient s’effacer un peu produits alt ernatifs, des nich es naissantes ou très peu explorées
dès l’an prochain, ce qui impactera légèrement à la baisse la auparavant.
part des investissem ents étrangers. D’aut res fonds asiatiques,
singapouriens, japonais ou en core hongkongais, devraient Data cent er , EHPAD, résidences gérées… Ces bâtiments,
malgré tout prendre l e relais. L es Américains et les Allemands répondant à de nouv eaux besoins, v oient leu rs loyers et l eurs
seront toujours présents, mêm e si leu r nombre restera limité. taux de rendem ent stimulés par un e demande moins exposée
L’Australie et le Moyen-O rient, quant à eu x, resteront aux fluctuations du cycle écon omique. Ils deviennent, dès lors,
attentistes. Du côté des capitaux domestiques, après l e repli de plus attrayants pour les investisseu rs, ce qui conduit à une
la collecte des grands gestionnaires d’épargne auprès du compression modérée des taux. A mi-ch emin ent re
grand public en regist ré en 2018, le mouvem ent est reparti à la l'hébergement et l'hospitalité, le march é du coliving présente
hausse en 2019, laissant entrevoir des volumes inédits. Les égalem ent un fort pot entiel de croissance à cou rt / moyen
SCPI et les OPCI se dirigent donc, pou r les mois à v enir, v ers term es. Dans l es ann ées à veni r, la tran sition énergétique et
une forte activité à l’acquisition. l'innovation technologique sont deux autres tendances qui
devraient être intégrées par les investisseurs.
Au final, le march é apparaît liquide, avec d'importants volumes
de capitaux encore disponibles et prêts à être investis. Si les L'immobilier connaît donc des changem ents majeurs, qui
prix atteignent des niveau x élevés, les inv estisseu rs resteront impactent la st ructure des flux de rev enus des pat rimoines, et
toujours f riands d’actifs core. Plus exigeants, ils recherch ent des donc le modèl e économique des investisseurs, en qu ête d’un
produits situés dans les secteu rs les plus établis, ou en devenir, difficile équilibre entre rech erch e de rendement et sécu risation à
mais lisibles. Leu r appét ence se confirm e notamm ent long terme.
19
REAL ESTATE OUTLOOK FRANCEVous pouvez aussi lire
