Avril 2021 Ranto Rabeantoandro Direction des études économiques - La Banque Postale
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Ranto Rabeantoandro Direction des études économiques Avril 2021
Vue d’ensemble
Les conditions de crédits sont nettement plus favorables en ce début d’année
Début 2021, le marché de l’ancien est resté dynamique après une année 2020 particulièrement résiliente dans un contexte
exceptionnel de crise sanitaire et économique. Les prix dans l’ancien ont encore progressé de manière soutenue en
moyenne sur l’année. Après une décélération sur les trois premiers trimestres, un net rebond a été observé au 4ème trimestre
2020. Du côté du neuf, les mises en chantier dans la construction résidentielle sont toujours en repli. Il en est de même pour la
commercialisation de logements neufs particulièrement affectée par la crise sanitaire. En outre, la progression des prix dans le
neuf s’est modérée tout au long de l’année passée.
La production de crédits nouveaux n’a que faiblement baissé en 2020 et est encore en léger repli depuis le début de l’année. Par
ailleurs, le taux moyen des crédits immobiliers a retrouvé son niveau le plus bas en mars 2021 et les conditions d’octroi
recommandées par les autorités prudentielles se sont aussi assouplies.
Courant 2021, on pourrait observer un effritement du volume de transactions et une décélération des prix même si le
coût du crédit resterait attractif. Cela tiendrait aux effets retardés de la détérioration de la situation économique liée à la crise
sanitaire. A l’horizon 2022, le taux moyen pourrait légèrement remonter suivant le très faible redressement du rendement de
l’OAT. Les banques assoupliraient légèrement les critères d’octroi de crédits à l’habitat à la suite des nouvelles
recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Achevé de rédiger le 28/04/2021
MARCHÉ DU LOGEMENT ET DU CRÉDIT À L'HABITAT 2
Tendances récentes
Marché de l’ancien
• Transactions : début d’année 2021 dynamique
• Prix : rebond au 4ème trimestre 2020 après une décélération tout au long de l’année
Marché du neuf
• Ventes et mises en vente : très fort recul commercialisation de logements neufs
• Stocks des promoteurs : stock de logements neufs et délais d’écoulement en baisse
• Construction de logements : mises en chantier toujours en repli
• Prix : progression au ralenti sur l’ensemble de 2020
Crédit à l’habitat
• Crédits nouveaux : quasi-stabilité en 2020 et léger repli début 2021
• Taux des crédits : taux des crédits immobiliers au plus bas
• Critères d’octroi : conditions d’octroi de crédits un peu plus favorables
• Demande de crédits perçue par les banques : demande de crédits en baisse
MARCHÉ DU LOGEMENT ET DU CRÉDIT À L'HABITAT 3
Perspectives
Marché de l’ancien
• Transactions : effritement possible en 2021 suite aux conséquences de la crise sanitaire notamment la
hausse du taux de chômage
• Prix : décélération progressive à l’horizon 2022
Marché du neuf (d’après l’enquête trimestrielle dans la promotion immobilière de l’Insee) :
• Volumes : possible redressement des transactions en 2021 en correction du fort recul en 2020 mais repli
attendu dans la construction résidentielle
• Prix : possible relance des prix en 2021 en lien avec la hausse des coûts de la construction
Crédit à l’habitat
• Taux des crédits : stabilisation à un bas niveau jusqu’à l’été 2021 puis petite remontée sous l’hypothèse d’un
faible redressement du rendement de l’OAT 10 ans
• Critères d’octroi : assouplissement en soutien au marché affecté par la crise sanitaire sur recommandation du
HCSF (taux d’effort à 35 %, durée de crédit jusqu’à 27 ans)
• Crédits nouveaux : possible effritement courant 2021 en liaison avec l’évolution des transactions et des prix
MARCHÉ DU LOGEMENT ET DU CRÉDIT À L'HABITAT 4TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
Marché de l’ancien - National (transactions)
Début d’année 2021 dynamique
Le marché de l’ancien a été résilient en 2020 malgré un contexte exceptionnel de crise sanitaire et économique. Au total,
1 024 000 transactions ont été réalisées sur toute l’année, soit seulement une baisse de 4,0 % par rapport au record atteint
en 2019. La reprise de l’activité au second semestre a corrigé la forte baisse observée durant le 1er confinement. Le
reconfinement intervenu fin octobre était moins contraignant. L'investissement dans la pierre reste très prisé par les
Français surtout en période de fortes incertitudes où les placements financiers sont plus risqués.
En ce début d’année, le marché de l’ancien est toujours très dynamique. D’après nos estimations, le volume de
transaction sur les deux premiers mois de l’année est en hausse de 13,1 % par rapport à la même période de 2020. Le
marché reste soutenu par des conditions d’emprunt globalement favorables notamment des taux des crédits immobiliers
toujours attractifs ainsi qu’un léger assouplissement des recommandations des autorités prudentielles concernant l’octroi des
crédits à l’habitat.
Nombre de transactions de logements anciens Estimation du nombre de transactions mensuelles
1 100
cumulé sur 12 mois, en milliers de logements anciens, en milliers
120
1 050
110
1 000
950 100
900 90
850
80
800
750 70
700
60
650
50
600
550 40
mai 2016
mai 2017
mai 2018
mai 2019
mai 2020
févr. 2016
févr. 2017
févr. 2020
févr. 2021
févr. 2018
févr. 2019
août 2016
août 2017
août 2018
août 2019
août 2020
nov. 2016
nov. 2017
nov. 2018
nov. 2019
nov. 2020
500
Corrigée des variations saisonnières (CVS) Non CVS
Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales, LBP Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 6Marché du neuf – National (ventes promoteurs)
Très fort recul de la commercialisation de logements neufs
En 2020, La commercialisation de logements neufs a été considérablement affectée par les mesures de confinement
entre mi-mars et mi-mai. Malgré la reprise de l’activité à la suite du déconfinement dès la seconde quinzaine de mai, le repli n’a
pas pu être corrigé.
Pour l’ensemble de l’année, les ventes ont reculé de 24,1 % par rapport à 2019. Le repli a été plus marqué pour les
logements collectifs (- 24,2 %) que pour les logements individuels (- 22,0 %). Du côté des mises en vente la baisse a été un
peu plus forte (- 27,5 %). Une contraction plus importante de l’offre a été observée du côté des maisons (- 28,6 %) que de celui
des appartements (- 27,5 %).
Au 4ème trimestre 2020, les annulations de réservations ont augmenté de 17,0 % sur un an ( représentant 19,2 % des
réservations).
Ventes et mises en vente de logements Ventes et mises en vente de logements
neufs (CVS) - par trimestre neufs (CVS) - par trimestre
42000
37000
35000
37000
33000
32000 31000
29000
27000 27000
25000
22000
23000
17000 21000
19000
12000 17000
janv.-09
janv.-20
janv.-98
oct.-00
oct.-11
juin-04
juin-15
déc.-98
août-02
déc.-09
août-13
déc.-20
févr.-97
nov.-99
févr.-08
nov.-10
févr.-19
sept.-01
sept.-12
avr.-06
avr.-17
mars-96
mai-05
mars-07
mai-16
mars-18
juil.-03
juil.-14
Ventes Mises en vente Ventes Mises en vente
Source : Ministère du Logement, LBP Source : Ministère du Logement, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 7Marché du neuf – National (ventes promoteurs)
(suite)
Pour le 2ème trimestre 2021, de plus en plus de promoteurs immobiliers estiment que la capacité des ménages à financer
l’acquisition de logements neufs va augmenter dans le mois à venir. Ils sont plus nombreux à avoir constaté une hausse de l’apport
personnel des acquéreurs depuis le début de l’année. Ainsi, l’opinion des promoteurs immobiliers sur la demande de logements neufs
s’améliore nettement (source : enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l’Insee d’avril 2021).
Corrigée des variations saisonnières, la part des ventes aux investisseurs (49,4 % au 4ème trimestre 2020) s’est progressivement
redressée après l’inflexion survenue au 2ème trimestre.
NB : En raison des difficultés liées à la période de confinement, aucune enquête n’a pu être effectuée pour le 2ème trimestre.
Solde d'opinion des promoteurs sur la tendance de la
Part des ventes de logements neufs aux
demande de logements neufs, en %, CVS
investisseurs 40
57%
30
52% 20
10
47% 0
-10
42%
-20
-30
37%
-40
32% -50
-60
nov.-02
nov.-15
janv.-05
janv.-18
juil.-98
mai-09
juil.-11
oct.-01
juin-10
oct.-14
août-99
août-12
mars-07
mars-20
sept.-00
sept.-13
déc.-03
févr.-06
déc.-16
févr.-19
avr.-08
avr.-21
Corrigée des variations saisonnières (CVS) Non CVS
Source : FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) Source : enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l'Insee, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 8Marché du neuf – National (stocks promoteurs)
Baisse du stock de logements neufs et du délai d’écoulement
L’encours de logements proposés à la vente a connu une nette baisse en 2020 (- 9,1 % par rapport à 2019) en lien avec un niveau
plus élevé des ventes par rapport aux mises en vente. Pour faire face à la crise, les promoteurs ont aussi adapté leur politique en
s’orientant vers d’autres modes de commercialisation des logements neufs, notamment la location et les ventes en bloc aux bailleurs
sociaux ou privés.
De fait, la durée moyenne d’écoulement des stocks est descendue à 11 mois de vente au 4ème trimestre 2020 (après 11,6 mois au 3ème
trimestre et 12,4 mois au 2ème trimestre 2020).
Stock de logements neufs à la vente -
21
France métropolitaine 120000
19
100000
17
15 80000
13
60000
11
9 40000
7
20000
5
3 0
janv.-98
janv.-09
janv.-20
oct.-00
oct.-11
juin-04
juin-15
nov.-99
nov.-10
déc.-98
sept.-01
août-02
déc.-09
sept.-12
août-13
déc.-20
févr.-97
avr.-06
févr.-08
avr.-17
févr.-19
mars-96
mai-05
mars-07
mai-16
mars-18
juil.-03
juil.-14
Stock (ech. D)
Stock en mois de ventes (ech. G)
Source : Ministère du Logement, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 9Marché du neuf - National (construction)
Mises en chantier toujours en repli
Après une chute de près de 40 % durant les mois affectés par le confinement (mars à mai par rapport aux 3 mois précédents), les permis
de construire se sont redressés au second semestre 2020. Depuis la fin d’année, ils se sont quasi-stabilisés (+ 0,5 % sur la période
décembre 2020 à février 2021 sur 3 mois glissants) mais sont encore en dessous de leur niveau d’avant-crise (- 12,4 % par rapport à la
période décembre 2019 à février 2020). L’évolution est cependant contrastée entre les autorisations de logements individuelles (+ 4,0 %) et
les logements collectifs ou en résidence (- 2,1%).
De leur côté, les mises en chantier se sont repliées depuis le confinement au mois de novembre 2020 (- 3,1 % sur la période
décembre 2020 à février 2021 par rapport aux 3 mois précédents et - 7,1 % sur un an). Le recul est plus marqué pour les logements
collectifs ou en résidence (-3,9 %) que pour les maisons individuelles (- 1,8 %). Les études menées par la Fédération Française du
Bâtiment anticipent un recul de l’activité cette année suite au retard observé sur les permis de construire. En outre, le nombre de
promoteurs immobiliers indiquant une augmentation des mises en chantier est en baisse (source : enquête trimestrielle de
conjoncture dans la promotion immobilière de l’Insee d’avril 2021).
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 10PRIX IMMOBILIERS
Marché de l’ancien - National (prix)
Net ralentissement attendu pour 2021
Les prix de l’immobilier dans l’ancien sont restés très dynamiques en 2020 (5,6 % en moyenne sur l’année). Si une décélération a été
observée sur les 3 premiers trimestres, le 4ème trimestre a été par un rebond (+ 6,4 % sur un an). Cette hausse généralisée au niveau
national a été soutenue par le dynamisme des transactions l’année dernière. Cependant, les indicateurs des avant-contrats des notaires
indiquent une évolution contrastée des prix dans les prochains mois tant en Île-de-France qu’en province. La demande s’orienterait
plus vers les maisons maintenant ainsi une pression toujours haussière sur les prix de ces dernières. Pour les appartements,
l’augmentation des prix ralentirait nettement à l’image de ce qui a été observé dans la capitale depuis le 3ème trimestre 2020. Dans
certaines grandes villes, les prix pourraient même baisser comme à Bordeaux (baisse attendue de 5 % sur un an fin mai 2021).
PRIX IMMOBILIERS 12Marché de l’ancien - Paris (prix)
Inflexion des prix dans la capitale
A Paris, les transactions immobilières n’ont baissé que de 4,0 % au 4ème trimestre 2020 par rapport à la même période de 2019. Sur
l’ensemble de l’année la baisse a été plus importante (- 16,0 % par rapport à 2020) suite aux conséquences de la crise sanitaire.
Du côté des prix des appartements anciens, la progression a encore été soutenue (+ 5,4 % sur un an au 4ème trimestre 2020) mais
un net ralentissement a été observée depuis le début de l’année (+ 8,1 % sur un an au 2ème trimestre et +7,0 % sur un an au 3ème
trimestre). D’un trimestre à l’autre, les prix sont même en baisse de 0,2 % au 4ème trimestre. D’après les avant-contrats des notaires
du Grand Paris, le prix moyen redescendu à 10 680 euros le m² en février 2021 devrait se stabiliser à ce niveau d’ici fin juin
(source : Notaires-Insee).
Globalement, le marché francilien qui a connu une baisse de 12,0 % sur un an du volume de transactions en 2020 devrait aussi
connaître une décélération des prix dans les mois à venir. Le prix des appartements n’aurait augmenté que de 2,0 % sur un an en avril
2021 (contre + 6,0 % fin décembre 2020). Le ralentissement du côté des maisons aurait été plus modéré (+ 5,5 % sur un an fin avril 2021
contre + 7,0 % fin décembre 2020), ces dernières ayant récemment retrouvé plus d’attractivité.
Prix des appartements anciens - Paris Nombre de ventes trimestrielles d'appartements anciens à Paris au 4ème trimestre
11000
10000 20
10000
9000 15
8000
10 8000
7000
6000 5
6000
5000
0
4000 4000
-5
3000
2000 -10 2000
juin-04
juin-15
mars-96
mars-07
mars-18
sept.-01
sept.-12
avr.-06
avr.-17
févr.-97
août-02
févr.-08
févr.-19
janv.-98
janv.-09
août-13
janv.-20
mai-16
nov.-99
mai-05
nov.-10
juil.-03
juil.-14
déc.-98
déc.-09
déc.-20
oct.-00
oct.-11
0
Glissement annuel (%, ech. D)
Prix en euro/m² (ech. G) moyenne 1999-2007 2018 2019 2020
Source : Notaires Paris - Île-de-France, LBP Source : Notaires Paris - Île-de-France, LBP
PRIX IMMOBILIERS 13Pouvoir d’achat immobilier dans l’ancien par grandes villes
Au 1er trimestre 2021, l’évolution du pouvoir d’achat immobilier des ménages français est contrastée dans les métropoles. Par
rapport à fin 2020, les seules villes ayant connu un gain de pouvoir d’achat sont Marseille et Montpellier. Pour la plupart, la capacité à
acquérir un bien immobilier est restée stable et pour Lille, Strasbourg ainsi que Bordeaux, une baisse a été observée. En outre, cette
baisse est généralisée pour l’ensemble des grandes villes en comparaison à 2019, période d’avant crise. Le pouvoir d’achat n’arrive
pas à s’améliorer à cause du niveau conséquent des prix et ce malgré une très forte attractivité des taux de crédits à l’habitat
Pouvoir d'achat immobilier des ménages dans l'ancien - en m2 Pouvoir d'achat immobilier des ménages dans l'ancien - en m2
Ville déc-20 mars-21 Rang Progression déc-19 déc-20 mars-21
Marseille 64 68 1 Marseille
70
Montpellier 64 66 2 Paris
60
Montpellier
Lille 62 61 3 50
Toulouse 60 60 4 Bordeaux
40
Toulouse
30
Strasbourg 60 57 5
20
Nantes 53 53 6
Nice 50 50 7 Lyon Lille
Bordeaux 45 44 8
Lyon 39 39 9 Nice Strasbourg
Paris 21 21 10 Nantes
Source : LBP à partir des données meilleurtaux.com Source : LBP à partir des données meilleurtaux.com
Lecture : nombre de m2 qu’un ménage peut acheter dans une ville donnée pour 1 000€ de mensualité sur 20 ans au meilleur taux fixe proposé dans la ville.
Méthodologie : chaque mois, meilleurtaux.com établit le classement des taux les plus compétitifs dans les dix plus grandes villes de France sur la base des meilleurs taux
négociés (sous conditions) entre le 1er et le 10ème jour du mois par les agences MeilleurTaux auprès des partenaires bancaires de leur région. Le classement est établi
sur la base du taux sur 20 ans. Meilleurtaux.com calcule le pouvoir d'achat immobilier pour 1 000 € de mensualité sur 20 ans avec les prix de vente relevés par
Seloger.com.
PRIX IMMOBILIERS 14Marché du neuf - National (prix des appartements)
Décélération progressive des prix
En 2020, Les prix des appartements neufs ont progressivement décéléré tout au long de l’année, n’augmentant que de 0,8 % sur un
an au 4ème trimestre (après + 0,6 % sur un an au 3ème trimestre, + 2,4 % sur un an au 2ème trimestre et + 3,7 % sur un an au 1er trimestre).
Le marché du neuf a été particulièrement affectée par la crise sanitaire et le repli de l’activité s’est fait progressivement sentir sur
les prix.
Toutefois, l’écart entre l’offre et la demande dans le neuf contribue toujours à la résistance des prix. De plus, la hausse récente
des prix de certains intrants (métaux, redressement du prix du pétrole) a renchéri les coûts de la construction, une composante
essentielle des prix dans le neuf. Par ailleurs, le nombre de promoteurs indiquant une augmentation du prix moyen dans le neuf est
resté stable depuis le début de l’année mais il est tout de même en hausse par rapport à la fin d’année 2020 (source : enquête
trimestrielle dans la promotion immobilière de l’Insee d’avril 2021.
Prix des appartements neufs - France entière Indice du coût de la construction (base 100 au
12
4300
4ème trimestre 1953)
10 1800
1780
3800
8
1760
3300 6 1740
1720
4
2800 1700
2 1680
2300 1660
0
1640
1800 -2 1620
sept.-01
sept.-12
juin-04
juin-15
mars-07
mars-18
mars-96
août-02
août-13
avr.-06
avr.-17
févr.-97
nov.-99
févr.-08
nov.-10
févr.-19
janv.-98
janv.-09
janv.-20
juil.-03
juil.-14
mai-05
mai-16
oct.-00
oct.-11
déc.-98
déc.-09
déc.-20
1600
Glissement annuel (%, ech. D)
Prix en euro/m² (ech. G)
Source : Ministère du Logement, LBP Source : Insee, LBP
PRIX IMMOBILIERS 15CRÉDIT À L’HABITAT
Crédit à l’habitat (ensemble du marché) – Crédits nouveaux
Début d’année en léger repli
Malgré le resserrement des conditions d’octroi des financements en 2020 et la situation exceptionnelle liée à la crise sanitaire, la
production de crédits immobiliers ne s’est pas effondrée l’année dernière. Elle a avoisiné le niveau atteint en 2019 (autour de
206 Md€ y compris les rachats externes). Rappelons que la production mensuelle de crédits habitats a fortement reculé pendant le
confinement du printemps en 2020 mais le rattrapage des opérations suite au déconfinement mi-mai a permis un rebond de la
production avec un pic de juin (données corrigées des variations saisonnières). En effet, la production de crédits à l’habitat est fortement
corrélée à l’évolution des transactions surtout dans l’ancien. Cette reprise a été par la suite marquée par des phases intermittentes de
baisse et de redressement liées au décalage dans la réalisation des opérations ainsi que par le reconfinement fin octobre 2020.
D’après nos estimations, la production de crédits nouveaux (y compris rachats externes) serait en baisse de 2,6 % pour les
deux premiers mois de l’année par rapport au début d’année 2020.
Marché : Evolution de la production de crédit et des Production de crédits habitat aux ménages,
transactions dans l'ancien - corrigée des variations saisonnières tous établissements
(hors renégociations internes, en milliards d'euros cumulés sur 12 mois)
25 120
23 250
110 221
21 208 206
100 200 193 189
19 180
170
183 181
90 166
17
15 80 150 141 140
124 122 125
112 114
13 70
109 … 104
11 100
60
9
7 50 50
5 40
-
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Production mensuelle de crédit, en Md€ - Ech. G
Production y compris rachats externes
Transactions mensuelles dans l'ancien, en milliers - Ech. D Production hors rachats externes
Source : CGEDD, ACPR, LBP Source : ACPR, LBP
CRÉDIT À L’HABITAT 17Crédits à l’habitat – Rachats
Une part des rachats importante en 2020
En 2020, la part des rachats dans la production de crédits habitats est restée élevée en moyenne (12,1 % contre 9,4 %
en 2019). Elle a été surtout importante au cours du 1er semestre (14,1 % en moyenne contre 9,1 % à la même période en
2019). Au second semestre, cette part des rachat a été comparable au niveau atteint qu’au second semestre 2019 (9,6 %
en moyenne).
Les taux des crédits sont restés relativement faibles en moyenne en 2020 malgré une légère hausse au 2ème trimestre.
Cette attractivité des taux a encore soutenu les rachats de crédits l’année dernière.
Rachats de crédits externes - en milliards d'euros et en % de la production
de crédits à l'habitat - données mensuelles
9 45%
8 40%
7 35%
6 30%
5 25%
4 20%
3 15%
2 10%
1 5%
0 0%
janv.-11
janv.-18
juin-17
oct.-12
oct.-19
nov.-16
sept.-15
mars-12
avr.-16
mars-19
août-11
déc.-13
juil.-14
août-18
déc.-20
févr.-15
mai-13
mai-20
Montants des rachats externes du marché, Md€
Part des rachats externes du marché
Source : ACPR, LBP
CRÉDIT À L’HABITAT 18Crédits à l’habitat (ensemble du marché) – Taux des crédits
Taux des crédits immobiliers au plus bas et allongement des durées
D’après les données de l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 1,11 % fin
mars 2021 (hors frais de gestion et assurance) retrouvant ainsi le niveau le plus bas de décembre 2019. Les taux des
crédits restent relativement faibles pour soutenir la demande malgré la montée des risques liés à l’incertitude sanitaire
et économique.
Par ailleurs, la durée moyenne des prêts s’est encore allongée (236 mois en mars 2021, soit 7 mois de plus que fin 2020).
Les ménages les plus modestes ont le plus bénéficier de cette augmentation de durée en ce début d’année.
Le taux réel des crédits (c’est-à-dire net de l’inflation) est de nouveau proche de zéro en raison d’un regain récent de
l’inflation.
Taux des nouveaux crédits immobiliers aux Taux des nouveaux crédits immobiliers aux
particuliers (%) - ensemble des marchés particuliers (%) - ensemble des marchés
Taux des crédits immobiliers (%) 5,5
5
Taux des crédits immobiliers net d'inflation (%) 5
4 4,5
4
3
3,5
2 3
2,5
1 Mars 2021 : 1,11
2
0 1,5
1
-1
juil.-08
juil.-10
juil.-12
juil.-14
juil.-16
juil.-18
juil.-20
mars-07
mars-09
mars-11
mars-13
mars-15
mars-17
mars-19
mars-21
nov.-07
nov.-09
nov.-11
nov.-13
nov.-15
nov.-17
nov.-19
mars-07
mars-09
mars-11
mars-13
mars-15
mars-17
mars-19
mars-21
nov.-07
nov.-09
nov.-11
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juil.-20
Source : Crédit Logement/ CSA, Insee, LBP Source : Crédit Logement/ CSA, LBP
CRÉDIT À L’HABITAT 19Crédits à l’habitat (ensemble du marché)
Taux de l’OAT 10 ans en redressement mais taux des crédits immobiliers stable à bas niveaux
Historiquement, les taux des obligations d’Etat et les taux des crédits immobiliers partagent une même tendance d’évolution.
Cependant, une déconnexion entre l’évolution des taux des crédits immobiliers et celle du taux de l’OAT 10 ans a été observée depuis que ce
dernier est passé en territoire négatif en juillet 2019.
En février 2021, le taux moyen des contrats nouveaux de crédits habitat (y compris assurances et garanties) était de 1,21 %. Celui de
l’OAT 10 ans semble se redresser depuis le début de l’année mais il est toujours négatif. Rappelons que suite au choc économique lié
à la crise sanitaire mondiale, les banques centrales (dont la BCE) mènent des politiques monétaires visant à peser sur le niveau des taux
d’intérêt des emprunts d’Etat.
Crédit à taux fixe (taux moyen des contrats nouveaux de crédits habitat) : il s'agit des taux moyens effectivement offerts à la clientèle, relevés
par la Banque de France chaque trimestre. Ils comprennent les frais de dossier, l'assurance invalidité décès et l'assurance chômage.
CRÉDIT À L’HABITAT 20Crédits à l’habitat – Enquête de la Banque de France auprès des banques
Des critères un peu plus favorables pour Demande de crédits en baisse au 1er trimestre
soutenir l’activité en 2021
L’année 2020 a été marquée par un resserrement des critères
Sur la seconde moitié 2020, le solde d’opinion quant à la
d’octroi des prêts. Cela a eu pour effet de pénaliser particulièrement
perception de la demande de crédit à l’habitat s’est
les acquéreurs moins dotés en apport personnel.
nettement redressé suite à la reprise de l’activité et le
Récemment, les règles se sont cependant légèrement assouplies moindre impact du 2ème confinement.
grâce aux nouvelles recommandations du HCSF de janvier dernier :
Au 1er trimestre de cette année, Les banques ont perçu
- Taux d’effort passant de 33 % à 35 % (mais maintenant y.c une baisse de la demande malgré l’assouplissement des
assurance) critères d’octroi.
- Durée de crédit inchangée (25 ans) mais possibilité d’une période
différée d’amortissement maximum de 2 ans.
- Marge de manœuvre de dérogation à ces recommandations un peu
plus élevée (20% au lieu de 15% en 2020)
CRÉDIT À L’HABITAT 21PROJECTIONS
Crédits à l’habitat – Taux de crédits
Perspectives : stabilisation à un bas niveau jusqu’à l’été 2021 puis petite remontée
En 2021, après un début d’année marqué par la persistance des contraintes sanitaires, la situation économique pourrait
s’améliorer au second semestre grâce à la montée en puissance des vaccins contre la Covid-19 et le soutien persistant des
politiques budgétaires. De fait, le rendement de l’OAT 10 ans pourrait se raffermir. Il repasserait en territoire positif courant
2022 mais resterait faible. Sous ces hypothèses, le taux moyen des crédits immobiliers devrait se stabiliser à un bas niveau
jusqu’à l’été 2021 en soutien au marché. Une petite remontée est probable à l’horizon fin 2022 suivant l’évolution du rendement
de l’OAT 10 ans.
Projection du taux des crédits immobiliers
(définition Crédit Logement/CSA)
5,5%
Tx Crédit observé
5,0%
4,5% Tx Crédit Estimé projeté
4,0% OAT 10 ans
3,5% OAT 10 ans projeté
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
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déc.-06
déc.-07
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déc.-09
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déc.-11
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déc.-17
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déc.-19
déc.-20
déc.-22
Source : Crédit Logement/ CSA, Banque de France, perspectives LBP
PROJECTIONS 23Perspectives des prix des logements anciens
Probable décélération des prix cette année
Les prix augmenteraient encore en 2021 mais à un rythme moins soutenu. Ils bénéficieraient toujours de la faiblesse des
taux de crédits. La remontée du chômage exercerait une pression négative mais la réserve d'épargne accumulée par les
ménages en 2020 pourrait neutraliser en partie cet effet.
Variation des prix des logements observée puis projetée (%)
17
15,015,5
12,1 11,9 12,0
12 11,0 10,8
8,8 8,7 8,6
7,9
7,1 6,9 6,5
7 5,6 5,9 5,6
5,1 5,2 5,1
4,6
3,9
3,3 3,0 3,0 3,3 3,0
2,0
2 0,9 0,9 0,8
-0,2 -0,4 -0,5
-0,9
-1,4
-3 -2,4 -2,1 -1,8 -1,9
-8 -7,1
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
Source : notaires INSEE, perspectives LBP
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Direction des études économiques :
Philippe Aurain, Directeur des études économiques
Alain Henriot, Responsable des études économiques
Romain Sarron, Adjoint au responsable des études économiques
Flore Deschard, Économiste
Ranto Rabeantoandro, Chargé d’études statistiques sur les marchés de l’épargne, du crédit et de l’immobilier
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