Bilan et perspectives 2023 de l'immobilier résidentiel La question du locatif privé - RDV immobilier, BPCE L'OBSERVATOIRE - Groupe BPCE
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Alain Tourdjman
Direction Etudes & Prospective
Pôle Finance et Stratégie
Bilan et perspectives 2023 de l’immobilier résidentiel
La question du locatif privé
RDV immobilier, BPCE L’OBSERVATOIRE
14 décembre 2022
01
Bilan et perspectives 2023
de l’immobilier résidentiel
2
Activité encore soutenue dans l’ancien…
… mais le ralentissement en cours depuis août 2021 se confirme
• Fin oct. 2022, le nombre de ventes annuelles s’élève à 1 130 000 transactions (cumul glissant)
• Il décroît de 5,1% par rapport à oct. 2021, les ventes mensuelles d’oct. 2022 sont inférieures de 3,2% à celles d’oct. 2021
• En 2021 avec 1 177 000 transactions, l’activité a été très supérieure à la moyenne annuelle sur les 20 dernières années (820 000
transactions annuelles)
• Pic d’activité atteint en août 2021 : 1 213 000 ventes de logements anciens, cumulées sur 12 mois glissants
Transactions mensuelles
Transactions cumulées sur 12 mois (milliers d’unités) (milliers d’unités) et en moyenne mobile sur 3 mois
Transactions mensuelles (milliers d'unités)
et en moyenne mobile sur 3 mois
150
Ventes mensuelles de logements anciens (nb. estim)
130
3 Moy. mobile sur pér. (transactions mensuelles)
110
90
70
50
30
Source : CGEDD, estimations Direction Etudes & Prospective Groupe BPCE
3 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMAN
Prix des logements anciens : hausse asymétrique
Atterrissage confirmé en Ile-de-France, poursuite du rattrapage en province
Évolution des indices de prix des
logements au 3ème trimestre 2022
en glissement annuel
ʘ Hausse remarquable en
province : +8,1%
ʘ Ile-de-France en phase
d’atterrissage
ʘ Pression maintenue de la
demande sur les prix des
maisons
• en province (+8,6%)
• en Ile-de-France (+5,6%)
ʘ Hausse plus vive des prix des
appartements dans les zones
plus rurales et les communes
de moins de 10.000 habitants
(9,2%) qu’en Ile-de-France/
hors Paris (+2%)
Source : ADSN-BIEN, Notaires du Grand Paris, Notaires de France, Perval, Insee (Base 100 : moyenne 2007)
4 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMAN
Construction : le « gap » se referme…
Brusque revirement des autorisations et mises en chantier « plombées »
ʘ Écart historique entre autorisations et mises en
chantier : les permis se normalisent progressivement
(+7,5% l’an) et les constructions donnent le « la »
ʘ Dynamique rompue de la hausse artificielle du
nombre de permis de construire engagée fin
2020 : épuisement des demandes formulées avant
mise en application de la RE2020 (janvier 2022)
ʘ Environnement structurellement défavorable à la
production de logements :
• De la crise Covid à la guerre en Ukraine : répercussions
économiques en chaîne sur le secteur de la construction
Source : SDES - Sit@del2, estimations
• Faiblesses structurelles : foncier (prix et choix politiques),
secteur de l’individuel (ZAN, énergie), promotion (rapport ➢ Niveau annuel des mises en chantier à fin octobre 2022 inférieur à celui
prix / qualité, contraintes de coûts vs solvabilité), livret A d’avant crise Covid (-1%) et à la moyenne longue (-2%) :
ʘ Mises en chantier cumulées sur un an (-1,7%) : ➢ 380.800 logements
succession de crises entravant l’appareil de ➢ Volume des autorisations sur un an glissant très supérieur la moyenne de
longue période (+9,3%)
production
➢ 500.700 logements soit +8,9% vs février 2020
5 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMAN
Le marché du crédit ralentit sans rupture
Un ralentissement qui touche surtout les accédants modestes et les investisseurs
Production de crédits à l’habitat aux ménages (Md€ /mois) Part des primo-accédants dans la production de crédits
pour l’acquisition d’une résidence principale (en %)
Moyenne 2014-2022 46%
Source : Banque de France-ACPR, basé sur les remises d’un échantillon de 12 banques
représentant 90% de l’encours total.
Source : Banque de France, estimations Direction Etudes & Prospective BPCE Les ménages modestes sont définis par la Banque de France comme ceux disposant d’un revenu
6 annuel inférieur ou égal à 30 000 €.
RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMAN
Perception du marché : dégradation…
… sans perte de confiance
Un « mauvais moment pour acheter » Une conjoncture globalement perçue comme négative, mais un
pour 44% des Français, un record depuis 2019 rapport toujours plus favorable aux vendeurs qu’aux acheteurs
7 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMAN
Dégradation sans perte de confiance
Vers l’idée d’une stabilisation des prix ?
Les Français continuent d’anticiper une hausse des prix de l’immobilier, mais dans des proportions bien moindre qu’en début d’année.
Chez les patrimoniaux, l’idée d’une stabilisation des prix fait son chemin : une prise de conscience de l’illusion monétaire ?
Parmi les patrimoniaux, 38% pensent que les prix devraient
se stabiliser (+17 pts vs juin), 14% que les prix devraient
baisser (+7 pts) et 7% qu’il pourrait y avoir un krach, c’est-à-
dire une chute importante des prix de plus de 20%.
8 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMAN
L’immobilier, une valeur sûre
L’attrait des Français pour la pierre ne se dément pas
Parmi une liste de 14 supports, Un « placement » perçu comme plus stable
l’immobilier est parmi les mieux évalués que les placements financiers
En fonction de l’opinion que vous en avez, indiquez par une note Il est plus intéressant d'investir dans l'immobilier
de 0 à 10 si chaque solution de placement vous semble adaptée que dans des placements financiers :
pour épargner ou placer votre argent. c'est plus stable (en %)
Résidence principale ou secondaire 6,3
Livrets défiscalisés 6,1 21 17
Immobilier locatif 5,6 60 %
Epargne salariale 5,6 d’accord
5
Assurance-vie en euros 5,6
PEL
Produits d'épargne retraite
5,6
5,3
19 % 14
pas d’accord 43
Assurance-vie en UC 5,2
Placements collectifs dans l'immobilier 5,0
CSL 4,8
Tout à fait d'accord
Actions, PEA, Sicav et FCP en actions 4,8
Plutôt d'accord
Obligations, Sicav et FCP obligataires 4,7
Plutôt pas d'accord
Placements atypiques, alternatifs 4,4 Pas du tout d'accord
Compte courant 4,4 Vous ne savez pas
Source : Dir. Etudes & Prospectives - Baromètre BPCE Epargne & Placements (nov 2022)
9 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMAN
Projets immobiliers : l’érosion
Un recul plus net pour les projets d’achat
Achat Vente Déménagement
24 % 6
9
6
6
6
11
◼◼◼
des Français ont Projet en cours
au moins un projet
d’achat, de vente
ou de déménagement 16% 12% 17% ◼◼◼
Projet prévu
en cours ou prévu dans les 12
dans les 12 mois prochains mois
(- 5 pts vs nov 21)
Source : Baromètre Epargne & Placements BPCE / Audirep, nov. 22
Base : Total
10 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANLe début d’une remontée des taux d’intérêt…
… même si elle est plus lente et plus réduite en France qu’en Zone €
Taux d’intérêt des crédits à l’habitat (TESE) vs. OAT 10 ans Taux d’intérêt des crédits à l’habitat (TESE, en %) en Z€
Source : Banque de France Source : Banque Centrale Européenne
11 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANL’impact de la hausse des taux
17% des Français ont dû reporter, modifier voire renoncer à un projet d’achat immobilier
Les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont nettement augmenté au cours des derniers mois. Quel est l’impact de cette
hausse sur vos projets d’achat de logement (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif…) ?
(base : Total)
18-29 30-49 50-64 > 65 5000
ans ans ans ans € 2500€ 5000€ €
SOUS-TOTAL - A dû renoncer à un projet
d'achat de logement et/ou le reporter 17 32 23 10 3 13 21 16 31
et/ou le modifier
Vous avez renoncé à un projet d'achat de
6 10 8 3 1 5 7 4 12
logement en raison de la hausse des taux
Vous avez décidé de reporter un projet
d'achat de logement en raison de la 7 11 10 4 1 4 9 6 12
hausse des taux
Vous avez modifié votre projet d'achat de
logement pour vous adapter à la hausse 6 13 7 4 1 5 5 6 12
des taux (localisation, prix...)
La hausse des taux n'a pas d'impact
significatif sur votre projet d'achat de 6 5 7 6 5 2 4 7 11
logement
12 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANBPCE_Etudes & Prospective (I. Friquet-Lepage, mai 22)
SNBC et réglementations sur la transition énergétique
Des contraintes à court terme et un effet « crescendo » sur les anticipations
2018 (…) 2021 2022 2023 (…) 2025 (…) 2028 (…) 2030 (…) 2034 (…) 2050
967.000 1 à 1,2 million/ an Net-Zero
A 12% (Estimation : nb de logements anciens vendus en 2021 et 2022)
B 5% Bâtiments
rénovés =
Révision SNBC
C BBC
18%
D
Selon le ministère de la Transition
34% écologique : « Le nombre de
passoires énergétiques global
n’évolue pas avec la réforme ; on en
conserve 4,8 millions »
Estimations initiales du nombre de
logements par classe énergétique
(juillet 2021) avant application des
E correctifs au mode de calcul
24% depuis le 1er novembre 2021
F
11%
G
6%
Parc total de résidences principales en 2018 Location interdite Audit énergétique obligatoire lors d’une vente
28 RDV
13= 620IMMOBILIER,
(milliers)BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMAN
BPCE_Etudes & Prospective (IFL)L’impact de la réglementation thermique
Passoires énergétiques : un motif de vente, une réticence des acheteurs
Le DPE est un critère important pour 78% des ACHETEURS, Un DPE F ou G est un motif de vente
surtout comme un facteur de réticence à se tourner vers des biens classés F ou G pour 1/3 des VENDEURS
Concernant votre projet d'achat, la classe Concernant les logements ayant une faible performance Votre souhait de vendre est-il lié au renforcement
énergétique (DPE) est-elle un critère important de énergétique (classés F ou G), quelle phrase correspond des contraintes sur les logements ayant une faible
choix du logement ? (base : A un projet d’achat) le mieux à votre opinion ? (base : A un projet d’achat) performance énergétique, notamment ceux classés
F ou G ? (base : A un projet de vente)
3 4 11 6
15 16
37 12
14
37
21
30
41 33
Oui, c'est un critère qui a toujours été déterminant Vous vous intéressez particulièrement aux biens 19
pour vous. classés F ou G, on y trouve de bonnes affaires.
Oui, c'est devenu un critère important, alors que La classe énergétique (DPE), quelle qu'elle soit, a Oui tout à fait
vous ne lui donniez pas d'importance auparavant. finalement peu d'impact sur votre choix. Oui en partie
Non, ce n'est vraiment pas un critère déterminant Vous pourriez envisager d'acheter un logement Non pas vraiment
pour vous. classé F ou G, mais sous certaines conditions. Non pas du tout
Vous ne savez pas ce qu'est le DPE. Vous ne souhaitez pas acheter un logement classé NSP / ne sait pas ce dont il s'agit
F ou G.
Vous ne savez pas, vous n'avez pas d'opinion. Vous ne savez pas, vous n'avez pas d'opinion.
14 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANVers une normalisation des taux de crédit
Un ajustement ralenti par le taux de l’usure mais progressivement marquant
Sous l’hypothèse normative d’une remontée de l’OAT vers 2,7% à partir de fin 2022, la simulation des taux de crédit à l’habitat et
du TEG à 20 ans sous la contrainte du taux de l’usure aboutit à un retour en fin 2023 vers les taux de début 2014 (TEG ~4%)
Evolution des différents types de taux (niveau de la Indicateur de pouvoir d’achat immobilier d’un ménage
moyenne trimestrielle, en %) moyen (indice 100 = T1 2001)
Source : Banque de France, Prévisions Direction Etudes & Prospective BPCE
15 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANUn net repli des transactions en 2023 : - 10%
Un ralentissement graduel des prix : -2,5% en T4 2023
ʘ Facteurs de ralentissement anticipés (DPE, hausse des taux, baisse des projets, contraintes de financement…) renforcés par la
montée des incertitudes géopolitiques et économiques : impact à la baisse d’activité dès 2022 malgré le maintien de facteurs de
soutien
ʘ Avec la force d’inertie du marché, alors qu’ils ont connu une dynamique vigoureuse de revalorisation des zones moins denses, au
cours des derniers mois, les prix pourraient afficher encore une hausse en 2022, mais de façon moins marquée
ʘ L’effet croisé taux – HCSF est de nature à peser sur l’activité mais aussi sur les prix en 2023
Volume de logements vendus 35%
(en milliers de logements) 30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
2022 (prev)
2023 (prev)
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Prix moyen France NB transactions ancien Encours crédits à l'habitat
Sources : Insee-Notaires, CGEDD, modèle FANIE, Prévisions (juin 2022) Direction Etudes & Prospective BPCE
16 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMAN02
La question du locatif privé
A partir d’une enquête exclusive BPCE L’Observatoire menée
auprès de 2050 Français et 446 bailleurs privés en juin 2022
17Panorama du locatif privé : 7,5 M de ménages
1/4 des ménages y sont logés, surtout dans les métropoles et dans le sud
Nombre de locataires du parc privé Part des locataires du parc privé
(en millions, éch. gche, en % éch. dte) par département
• 7,5 millions de ménages locataires de leur résidence principale
dans le parc privé ➔ soit 24,7% des ménages français
Sources : Insee, estimations annuelles du parc de logements, 2021 (Chiffres clés du logement, édition 2022) ; carte SDES, Filocom 2017
Estimations hors Mayotte : 7,4 millions de logements (hors locataire ou sous-locataire d’un logement loué meublé ou d’une chambre d’hôtel ; taille des ménages en 2019 : 2,19 personnes en moyenne
18 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANPanorama du locatif privé : 2ème statut d’occupation
Un parc détenu à 97% par des personnes physiques
Évolution du parc français de 1984 à 2019 Variation annuelle du nb de logements dans le parc locatif
(milliers de logements) privé (milliers de logements)
19 Sources : Mission IGF et CGEDD de 2021, à partir des comptes du logement pour 2019 (graphiques)
RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANPanorama du locatif privé : un long soutien public
Une alimentation par le neuf au gré des aides publiques
• Offre locative • Quasi-disparition
portée par la du paysage
production de immobilier d'une
logements offre intermédiaire
orientée vers des
particuliers • Logements détenus
investissant dans par des bailleurs
l'immobilier locatif privés passés de
sur incitation 5,4 millions en
fiscale (dernier en 1984 à 7,5 millions
date, dispositif « de logements en
Pinel ») et par une 2021
augmentation du
parc social
* Ventes brutes : réservations à la vente avec dépôts d'arrhes (source CGDD)_hors désistements
** ECLN, SDES-CGDD
*** FPI-France
20 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANCombien de bailleurs privés en France ?
1/3 des Français sont des bailleurs privés ou intéressés à le devenir
13%
Une forte appétence des jeunes,
mais une concrétisation limitée
Part des bailleurs / intéressés par âge
de propriétaires bailleurs 55
en France aujourd’hui Envisage : Oui probablement
Envisage : Oui certainement
35 Bailleurs privés
33
20%
27
18 17
9
14 4
9%
13 16 12
8
intéressés 18-29 30-49 50-64 > 65 ans
à le devenir ans ans ans
Source : Baromètre Epargne & Placements BPCE / Audirep
d’anciens
propriétaires bailleurs
S6bis – En dehors de la résidence principale, détenez-vous des biens ou investissements immobiliers (seul ou (17% parmi les > 65 ans)
à plusieurs, en direct ou via une Société civile immobilière) ? B) Un logement destiné à la location
LocB4 - A l'avenir, pourriez-vous envisager d'investir ou de vous engager dans l'immobilier locatif ?
Source : Dir. Etudes & Prospective - Baromètre BPCE Epargne & Placements (juin 2022)
21 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANQui sont les bailleurs privés ?
Des trajectoires différentes
62% sont des « investisseurs
Origine deslocatifs
biens »
Depuis combien d'années mettez-vous
• 21% des bailleurs en location un ou plusieurs logements ?
(plusieurs choix possibles) privés le sont depuis
21 < 2 ans
62 moins de deux ans
27
• 19% envisagent de 2 à 5 ans
Origine des biens 32 se désengager dans
(plusieurs choix 24 5 à 10 ans
possibles) 15
les 5 prochaines
années 27 > 10 ans
Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022
Investissement Héritage ou Ancienne
locatif donation résidence Dans les 5 prochaines années pensez-vous ...
principale
Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022 17 9
26 41 Continuer à investir,
Au total, parmi l’ensemble des bailleurs : 36
développer votre patrimoine
locatif
• 57% ont eu recours à un crédit immobilier pour financer 39
47 51
Maintenir en l'état,
leur bien locatif (investissement ou ancienne résidence principale) 19
31
conserver vos biens
• 31% ont un crédit immobilier en cours de remboursement 15
19 19 19
• 30% ont acheté un bien neuf 25
Vous désengager, réduire
• 25% ont bénéficié d’un dispositif de défiscalisation votre patrimoine immobilier
locatif (vente, donation...)
Total 18-29 30-49 50-64 > 65 ans
ans ans ans
Source : Dir. Etudes & Prospective - Baromètre BPCE Epargne & Placements (juin 2022) Source : Baromètre Epargne & Placements BPCE / Audirep
22 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANQui sont les bailleurs privés ?
Prééminence d’un profil type mais une grande diversité
Type de location Type de biens
Une concentration du parc locatif
(plusieurs choix possibles) (plusieurs choix possibles)
Nombre de logements en location
Modalités de location
1 2 3à5 6 et plus Location vide ou nue 64 Appartement 70
Location meublée
30 Maison 36
62% 22
38% (LMNP, LMP, bail mobilité...)
sont des sont des Location saisonnière,
13
mono- 62 multi- meublé de tourisme
13
détenteurs détenteurs
3 Studio 31
Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022
2 pièces 42
Modalités de gestion
directement avec le locataire 50
via un professionnel de
Selon l’Insee, 3,5 % des ménages l'immobilier (administrateur de 44 3 pièces et + 41
détiennent la moitié des logements biens, agence immobilière...)
en location. Il s’agit de ménages via le gestionnaire d'une
détenant 5 logements ou plus. résidence services (étudiant, 10
senior, tourisme...)
Source : Dir. Etudes & Prospective - Baromètre BPCE EpargneSource : Baromètre Epargne & Placement
& Placements (juin 2022)
BPCE / Audirep - Juin 2022
Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022
23 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANQui sont les bailleurs privés ?
Un modèle d’investissement long terme, des alternatives…
Parmi les phrases suivantes,
lesquelles vous correspondent le mieux ?
Diriez-vous que, globalement, les loyers que vous percevez … Il faut savoir vendre et acheter
des biens locatifs pour s'adapter Vous souhaitez conserver
aux évolutions du marché le bien sur la durée
constituent un revenu confortable
6 6 Bailleurs privés 32 68
permettent de dégager un revenu Parmi les phrases suivantes,
20 modéré Intéressés lesquelles vous
32 correspondent le 68
mieux ?
37 permettent tout juste de couvrir les
charges (crédit, entretien, fiscalité...) Vous louez plutôt Vos locataires
ne couvrent pas la totalité des charges sur des durées courtes, sont stables, présents
(crédit, entretien, fiscalité...) avec une rotation forte depuis plusieurs années
30
Vous ne savez pas Bailleurs privés 30 70
Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022
Intéressés 21 79
Source : Dir. Etudes & Prospectives - Baromètre BPCE Epargne & Placements (juin 2022)
24 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANRaisons d’engagement
Une logique de sécurisation de l’avenir, notamment en vue de la retraite
Quelles sont les principales raisons qui vous ont poussé(e) Quelles sont les principales raisons qui vous pousseraient
à vous engager dans l’immobilier locatif ? à vous engager dans l’immobilier locatif ?
(base : bailleurs privés) (base : intéressés)
Pour avoir un complément Pour avoir un complément
20 40 20 53
de revenu à la retraite de revenu à la retraite
Pour vous constituer un capital, Pour vous constituer un capital,
14 38 23 56
développer votre patrimoine développer votre patrimoine
Parce que la rentabilité Parce que la rentabilité
12 31 19 49
vous semble intéressante vous semble intéressante
Pour avoir un bien à transmettre Pour avoir un bien à transmettre
11 30 10 32
à vos enfants, à vos proches à vos enfants, à vos proches
Pour bénéficier d'un dispositif Pour bénéficier d'un dispositif
10 22 5 18
de défiscalisation de défiscalisation
Parce que vous avez un capital Parce que vous avez un capital
10 21 5 15
à placer à placer
Pour conserver un bien que vous ne souhaitez En 1er Pour conserver un bien que vous ne souhaitez En 1er
9 18 6 12
pas vendre pour des raisons affectives, familiales En 2e pas vendre pour des raisons affectives, familiales En 2e
En 3e En 3e
Pour y loger vos enfants, vos proches 7 15 Pour y loger vos enfants, vos proches 5 16
Parce que c'est un domaine que vous Parce que c'est un domaine que vous
4 11 5 10
connaissez bien, qui vous intéresse connaissez bien, qui vous intéresse
0 10 20 30 40 50 0 10 20 30 40 50 60
Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022 Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022
25 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANQuels critères de choix ?
La rentabilité et la valorisation mais aussi de multiples critères
Critères dans le choix d'un bien immobilier locatif Critères dans le choix d'un bien immobilier locatif
(base : bailleurs privés) (base : intéressés)
Deux principaux critères Critère déterminant Deux principaux critères Critère déterminant
La rentabilité locative 49 81 La rentabilité locative 61 88
Les perspectives de hausse Les perspectives de hausse
24 75 27 79
de la valeur du bien de la valeur du bien
Les dispositifs de défiscalisation 21 62 Les dispositifs de défiscalisation 13 66
Ne pas avoir à faire de travaux, Ne pas avoir à faire de travaux,
20 69 23 65
le bon état du logement le bon état du logement
Le coup de coeur, le charme du logement Le coup de coeur, le charme du logement
14 66 17 72
et de son environnement et de son environnement
La qualité de l'environnement immédiat La qualité de l'environnement immédiat
11 77 12 83
et de la copropriété le cas échéant et de la copropriété le cas échéant
Un bien à rénover, Un bien à rénover,
11 60 11 58
avec un prix intéressant avec un prix intéressant
Une localisation pas trop éloignée Une localisation pas trop éloignée
7 56 7 51
de votre résidence principale de votre résidence principale
localisation dans une zone localisation dans une zone
7 57 3 55
non soumise à l'encadrement des loyers non soumise à l'encadrement des loyers
Un DPE favorable (étiquette A à D) 6 64 Un DPE favorable (étiquette A à D) 7 69
Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022 Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022
26 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANEt les risques ?
Des craintes marquées sur les relations avec les locataires et la réglementation
Principaux risques auxquels pourrait faire face une personne souhaitant se lancer Principaux risques auxquels pourrait faire face une personne souhaitant se lancer dans
dans l'investissement immobilier locatif aujourd'hui l'investissement immobilier locatif aujourd'hui
(base : bailleurs privés) (base : intéressés)
Les difficultés avec les locataires Les difficultés avec les locataires
21 41 26 62
(impayés, nuisances, dégradation...) (impayés, nuisances, dégradation...)
L'augmentation de la fiscalité (revenus locatifs, L'augmentation de la fiscalité (revenus locatifs,
13 35 15 43
taxe foncière, fiscalité du patrimoine...) taxe foncière, fiscalité du patrimoine...)
Le fait d'avoir à financer des travaux importants Le fait d'avoir à financer des travaux importants
10 30 11 31
(dans le logement ou la copropriété) (dans le logement ou la copropriété)
La vacance locative, La vacance locative,
9 23 6 17
la difficulté à trouver des locataires la difficulté à trouver des locataires
Les difficultés à rembourser Les difficultés à rembourser
10 22 9 29
les échéances du crédit bancaire les échéances du crédit bancaire
L'impossibilité de louer L'impossibilité de louer
9 22 3 12
en raison des normes DPE en raison des normes DPE
Les incertitudes réglementaires 6 21 Les incertitudes réglementaires 5 16
En 1er En 1er
Les complexités de gestion 10 20 En 2e Les complexités de gestion 10 29 En 2e
La baisse des aides au logement, En 3e En 3e
7 17 La baisse des aides au logement,
qui peut affecter la solvabilité des locataires 5 16
qui peut affecter la solvabilité des locataires
Le risque de moins-value à la revente Le risque de moins-value à la revente
6 16 9 21
(baisse de la valeur du logement) (baisse de la valeur du logement)
0 10 20 30 40 50 0 10 20 30 40 50 60 70
Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022 Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022
27 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANLa relation avec les locataires
Une problématique commune, des vécus très différents
BAILLEURS : Avez-vous déjà été confronté(e), LOCATAIRES NON BAILLEURS : Avez-vous déjà
dans votre rapport avec les locataires, à ... rencontré les difficultés suivantes :
Souvent Parfois Jamais
Des dégradations légères
14 42 43
du logement loué Un décalage
Des demandes de report d'échéances 20 27 53
Un besoin de reporter le paiement
10 entre la vision
d'échéances de loyer bailleur et la
Des dégradations importantes vision locataire
14 32 54
du logement loué
Des impayés de loyer 14 32 54 Des impayés de loyer 7
La vacance locative, la difficulté Des difficultés à trouver un logement
16 28 56 42
à trouver des locataires en location
Des nuisances de la part des locataires
12 26 62
(bruit, relations de voisinage...)
Des contentieux, des sinistres, Des contentieux, sinistres, procédures
14 20 66 9
des procédures judiciaires judiciaires avec votre propriétaire
Une procédure d'expulsion 9 19 72 Une procédure d'expulsion 3
36% ont souscrit une garantie loyers impayés
Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022 Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022
7% seraient intéressés
Source : Dir. Etudes & Prospectives - Baromètre BPCE Epargne & Placements (juin 2022)
28 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANEn synthèse : 3 stratégies
Ne dégage pas Profil des bailleurs locatifs
de revenu Valeur d’usage et attachement
Pour bénéficier d'un dispositif de Pour y loger vos enfants,
Optimisation fiscale et diversification VARIABLES
Ces bailleurs ACTIVES
le sont depuis moins
défiscalisation vos proches
longtemps (< 5ans), le plus souvent
L’immobilier locatif fait partie d’une Le coup de coeur, le charme du
Nb de/ logements enparce
location
logement et de son par héritage donation ou
stratégie de diversification pour ces
environnement qu’ils avaient un capital à placer.
Rentabilité
investisseurs aux revenus et au Loyers_Permettent tout juste de
Ce sontNeuf
surtout de jeunes actifs,
et défiscalisation
patrimoine élevés. Ils s’appuient plus Les dispositifs
couvrir les charges (crédit,
entretien, fiscalité...) dont certains issus des classes
souvent sur des professionnels de de défiscalisation Loyers_Ne couvrent pas la Rentabilité_ Origine duune
bienpart important
Héritage Vous ne savez pas moyennes, avec
l’immobilier pour la gestion de leur totalité des charges (crédit, ou donation Raisons d'engagement
d’indépendants (32%). Ils sont plus
bien (66%). La question de entretien, fiscalité...)
souventCritères
propriétaires ded'un
de choix petites
bien
l’optimisation fiscale est centrale et Pour conserver un bien que vous
A acheté un bien neuf ne souhaitez pas vendre pour surfaces (studio) et mono-
pour ce groupe, la principale raison Parce que vous aviez
détenteurs (74%). Ils ont plus
de désengagement serait l’arrivée à un capital à placer des raisons affectives, familiales
A bénéficié d'un dispositif souvent des difficultés avec leur
échéance d’un dispositif d’aide
de défiscalisation 1 logement locataire.
(Pinel, Duflot…).
2 logements
Ne pas avoir à faire de travaux,
Défiscalisation le bon état du logement
Attachement
Achat pour investissement
locatif
Profil
Pour avoir des bailleurs
un bien locatifs
à transmettre
Rente et patrimoine à vos enfants, à vos proches
Pour bénéficier d'un dispositif de La rentabilité locative
Pour y loger vos enfants,
Parce que c'est un domaine que VARIABLES ACTIVES
Ce groupe comprend la plupart des Les perspectives de hausse de la valeur du bien
défiscalisation vos proches
vous connaissez bien, qui vous
multi-détenteurs (30% ont 3
Pour vous constituer un capital, intéresse
Le coup de coeur, le charme du
logements ou plus). Ce sont des Nb de logements en location
développer votre patrimoine Pour avoir un complément logement
de et de son
investisseurs installés, dont 71% revenu à la retraite environnement Rentabilité
tirent des revenus de leurs biens Loyers_Permettent tout
Parce que la rentabilité vous juste de
locatifs (vs 43% en moyenne). IlsLes dispositifs couvrir
semble les charges (crédit,
intéressante Ancienne Neuf et défiscalisation
entretien, Loyers_Permettent
fiscalité...) résidence principale
Rentabilité_
s’inscrivent dans une perspectivede de
défiscalisation Loyers_Ne couvrent pas la Héritage
de dégager un revenu
Origine du bien
long terme, visant une stabilité de totalité des charges (crédit, Vous ne savez pas
ou donation Raisons d'engagement
leurs investissements locatifs et de entretien, fiscalité...) 3 logements ou plus
leurs locataires. Pour conserver un bien que vous Critères de choix d'un bien
A acheté un bien neuf ne souhaitez pas vendre pour
Parce que vous aviezDégage
des raisons affectives, familiales
un capital à placerun revenu
29 A bénéficié d'un dispositif
RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMAN
de défiscalisation 1 logementLes raisons de désengagement
Un rôle majeur de l’âge… et un besoin de récupérer le capital
… mais en pratique surtout un besoin
Une crainte sur la fiscalité
de récupérer le capital
Age
Quelles raisons pourraient vous inciter à vendre vos biens immobiliers locatifs ? 18-29 30-49 50-64 > 65 Pour quelle(s) raison(s) ne détenez-vous
(base : bailleurs privés) ans ans ans ans plus d'immobilier locatif aujourd'hui ?
102 182 141 81 (base : anciens détenteurs)
Une fiscalité trop lourde sur les loyers 33 27 30 36 39
Une gestion du ou des bien(s) Vous aviez besoin de
29 27 34 24 26 41
qui devient trop lourde récupérer le capital
Pour réaliser d'autres investissements locatifs 20 24 26 19 9 C'était trop compliqué à gérer 25
La nécessité de réaliser des travaux en raison de la classe Ce n'était pas intéressant
18 24 18 17 18
énergétique (DPE) du logement 25
financièrement
Le souhait de faire une donation 18 14 15 15 29
La fiscalité était trop lourde 12
L'arrivée à échéance d'un dispositif d'aide (Pinel, Duflot...)
14 10 16 17 8
permettant de vendre sans pénalité fiscale Vous avez effectué une
5
donation de ce logement
Une anticipation de baisse des prix de l'immobilier 13 24 18 6 9
Autre (divorce…) 14
Aucune raison particulière 15 14 8 19 23
Source : Baromètre Epargne & Placements BPCE / Audirep Source : Baromètre Epargne & Placements BPCE / Audirep
Source : Dir. Etudes & Prospectives - Baromètre BPCE Epargne & Placements (juin 2022)
30 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANLa question de la rénovation énergétique
Des ambitions politiques fortes… pas très réalistes ?
Le DPE, kesako ?
Instauré en 2007 et réformé en 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) comporte une étiquette
énergie-climat (de A à G) intégrant deux volets : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de
serre. Toutes les annonces immobilières doivent désormais afficher cette étiquette.
En application de la loi Climat et résilience,
les logements considérés comme des
A passoires thermiques (notés F ou G
notamment) seront progressivement
B interdits à la location :
C
Interdiction
Interdiction
d’augmenter
D de location
les loyers
E E 2034
F F 2028
1,6 M 2022
G de passoires G 2025
thermiques
31 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANPerformance énergétique : le flou
En pratique, une méconnaissance et une sous-estimation des enjeux
Une probable surestimation par les bailleurs de la classe
Côté locataire, une étiquette très largement méconnue
énergétique de leur(s) bien(s)
Classe énergétique (DPE) du/des logement(s) mis en location Classe énergétique (DPE) du/des logement(s) loués
La moitié des bailleurs connaissent 18% des locataires connaissent la classe
la classe énergétique (DPE) énergétique (DPE) de leur logement
des logements proposés à la location (6% de ceux qui occupent leur logement
(plusieurs choix possibles) 82 depuis plus de 10 ans)
49
dont 8% « ne 27 25
voient pas ce
dont il s’agit »
3 9 6 3
Ne connaît pas A, B ou C D ou E F ou G Ne connaît pas A, B ou C D ou E F ou G
la classe la classe
énergétique énergétique
Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022
Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022
32 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANEt côté locataires ?
Un jugement mitigé sur la qualité des logements
Sur une échelle de 0 à 10, comment évaluez-vous la qualité de votre logement
sur chacun des critères suivants :
100%
90%
80% 6,9
70% 6,1 6,3 6,1 Excellent (9-10)
5,8 5,9
60% 5,4
Bon (7-8)
50% Correct (4-6)
40%
Mauvais (0-3)
30%
Note moyenne
20%
10%
0%
Confort Confort Qualité de la Niveau de Qualité de l'air Environnement Moyenne
thermique phonique construction consommation intérieur immédiat
énergétique (aération, (copropriété,
(électricité, gaz, ventilation) voisinage...)
fioul, bois)
A votre avis, le locataire peut-il exiger des travaux de la part du propriétaire si la
performance énergétique n'est pas bonne (étiquette F ou G par exemple) ?
Non : 13% NSP : 39% Oui : 48%
Source : Dir. Etudes & Prospectives - Baromètre BPCE Epargne & Placements (juin 2022)
33 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANLa rénovation énergétique
Une difficile équation
Principales raisons qui pourraient vous conduire Principaux freins pour conduire
à envisager des travaux de rénovation énergétique des travaux de rénovation énergétique
(base : bailleurs privés) (base : bailleurs privés)
Le coût trop important,
Les contraintes réglementaires (DPE) 30 43 37 55
la difficulté à financer
Parce que je peux bénéficier L'incertitude sur le rapport
15 32 17 34
d'une aide ou d'un avantage fiscal coût / bénéfices
Pour améliorer le confort La difficulté à trouver des artisans
16 31 15 30
de vos locataires compétents et fiables
Parce que c'est important La présence du locataire
14 27 13 25
pour l'environnement dans le logement
Faciliter la vente du logement, Le manque de temps, d'énergie
13 24 En 1er 9 17 En 1er
le vendre plus cher pour se lancer dans des travaux
En 2e En 2e
Pouvoir louer plus cher, Le manque d'expertise,
9 21 8 17
trouver plus facilement des locataires le défaut d'accompagnement
Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022 Source : Baromètre Epargne & Placement BPCE / Audirep - Juin 2022
34 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANRecours aux aides et dispositifs
Des projets de rénovation énergétique importants chez les jeunes
36% Un recours significatif aux dispositifs,
mais un potentiel encore important
déclarent avoir réalisé des travaux de rénovation
énergétique dans le(s) logement(s) proposés
Avez-vous recouru ou envisagez-vous de recourir
à la location au cours des 5 dernières années
(isolation, système de chauffage...) aux dispositifs d’aide à la rénovation suivants ?
32%
50 50 54
Vous en avez déjà bénéficié
32 24
18 19
10 Vous n'en avez pas bénéficié mais
envisagent des travaux de rénovation 32 31 22 31
vous envisagez d'y recourir
énergétique dans les 5 prochaines années
31 28 36 28 Vous ne voyez pas ce dont il s'agit
Un taux fortement corrélé à l'âge
42 19 22 18
38 33 Vous n'êtes pas intéressé
28
20
Ma Prim Prime Eco-PTZ TVA à taux
Rénov' énergie, réduit
certificats Source : Dir. Etudes & Prospectives - Baromètre
18-29 ans 30-49 ans 50-64 ans > 65 ans BPCE Epargne & Placements (juin 2022)
d'économie
35 d'énergie
RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMAN03
Annexes
36Environnement économique
La montée du pessimisme, la persistance du choc inflationniste
Une montée du pessimisme, y compris chez les jeunes Une morosité notamment portée par des anticipations
et les patrimoniaux, traditionnellement préservés dégradées en termes de pouvoir d’achat
37 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANPromotion immobilière au T3/2022
L’affaiblissement de la demande s’ajoute aux difficultés du secteur à reconstituer son offre
ʘ 21.432 logements mis en
130 000 18,0
vente au cours du 120 000
17,0
117 145
3 ème trimestre 2022 :
16,0
110 000 104 976
14
•
14,0
-9,8% vs T3/2021 100 000 95 053
90 000
• L’écart à la moyenne 80 000
91 608 12,0
décennale des ventes 70 000
10,0
10
réalisées au cours des 3ème 60 000
69 097
9 8,0
8,5
trimestres se dégrade (-11%) 50 000
7,2
6,0
ʘ Encours de logements 40 000
28 885
34 025
36 025
33 389
35 300 35 160 35 095 35 048 35 356
28 076
32 195
30 602
30 000 26 783 26 700 4,0
24 002 24 501
neufs proposés à la vente à 20 000
21 565 20 951
22 993 22 745 22 123
18 481
21 610 20 378
2,0
fin septembre 2022 : 98.677 10 000
unités, en légère hausse 0 0,0
+0,9% vs T3/2021. Logements mis en vente Nb de logements réservés Encours de logements à la vente en fin de trimestre Stock en mois de commercialisation
au cours du trimestre par trimestre
• Niveau inférieur de 5% à la Source : SDES, ECLN
moyenne décennale
ʘ 20.378 logements neufs réservés par des particuliers au cours du
• Avec la forte baisse du rythme
des réservations au cours du 3ème trimestre
3ème trimestre, le stock de • L’activité chute de 16,8% par rapport au T3/2021 et s’approche des points bas (2012, 2014)
logements rebondit à 15 mois • Activité très en retrait de la moyenne décennale des T3 (-17,7%) et niveau inférieur de 29,7%
de commercialisation comparé à celui du T3/2019
38 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANAccalmie relative des prix des logements
Les tendances reflètent encore les tensions d’avant l’été et l’intérêt pour l’habitat individuel
Appartement ancien/ récent 3 pièces Prix moyens (K€)
Prix moyens au m² à fin septembre 2022 (sur un an) et Maison ancienne/ récente Type 4 et 5 pièces
évolution en glissement annuel À fin sept. 2022 (sur un an) et évolution an glissement annuel
39 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 Source
– ALAIN: TOURDJMAN
Les Prix Immobiliers, prix moyens calculés sur une année glissanteProjets de vente
Un maintien des projets, mais une crainte sur les délais et les prix de vente
40 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANPrévisions immobilières (1/2)
À horizon 2023
41 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANPrévisions immobilières (2/2)
À horizon 2023
Sources : Banque de France, CGEDD, SDES ECLN, Notaires-Insee, Sit@del DRE, Modèle Fanie, Prévisions Direction Etudes & Prospective/ Groupe BPCE
42 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANFocus investisseurs locatifs
Un profil davantage premium, avec une vision patrimoniale de moyen-long terme
Un profil plus masculin, plus âgé et plus aisé Des investisseurs plus souvent multipropriétaires,
que la moyenne des bailleurs privés qui recourent au crédit et s’intéressent au neuf
50% 79%
41% 59% ont acheté
ont eu recours au crédit immobilier
sont sont pour financer au moins un
au moins un bien neuf
des des de leur(s) bien(s) locatif(s)
(vs 30% des bailleurs)
femmes hommes (vs 57% des bailleurs)
(vs 45% / 55% pour les bailleurs) Un horizon de moyen-long terme
Investisseurs locatifs Population française
60%
ont plus de 50 ans Vous essayez d'anticiper des projets
(vs 52% des bailleurs) ou des changements à plus long 27
13
terme
Vous essayez de préparer des projets
38% 40% ou des changements à moyen terme, 52
43
ont des revenus ont un patrimoine à 3 ou 5 ans
foyer > 5000 € financier > 100 k€ Vous envisagez les choses seulement
(vs 33% des bailleurs) (vs 31% des bailleurs) à court terme, au-delà c'est trop 21
45
difficile de prévoir
Source : Dir. Etudes & Prospectives - Baromètre BPCE Epargne & Placements (juin 2022)
43 RDV IMMOBILIER, BPCE L’OBSERVATOIRE, 14 DEC 2022 – ALAIN TOURDJMANgroupebpce.com
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