BK OPCI OPPCI Murs de Restaurants Burger King en France - Document mis à jour : 6 mai 2021 - INTENCIAL
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BK OPCI
OPPCI
Murs de Restaurants Burger King en France
Document mis à jour : 6 mai 2021
NOTE D’AVERTISSEMENT AUX LECTEURS Ce document a été réalisé dans un but d’information uniquement et ne constitue ni une offre, ni une sollicitation, ni une recommandation personnalisée au sens de l’article 412-56 du Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers. L’attention de l’investisseur est attirée sur le fait que les informations concernant les produits financiers figurant dans le présent document ne sauraient se substituer à l’exhaustivité des informations contenues dans la documentation légale (prospectus, statuts et DIC) qui lui a été remise et/ou qui est disponible sur simple demande auprès de Pierre 1er Gestion. Il est rappelé que les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures. La responsabilité de Pierre 1er Gestion ne saurait être engagée en vertu d’une décision prise sur la base des informations contenues dans ce document. Ce document est destiné aux seules personnes initialement destinataires et il ne peut être utilisé dans un but autre que celui pour lequel il a été conçu. Il n’est ainsi ni reproductible, ni transmissible, en totalité ou en partie, sans l’autorisation préalable écrite de Pierre 1er Gestion, laquelle ne saurait être tenue pour responsable de l’utilisation qui pourrait être faite du document par un tiers. Les noms, logos ou slogans identifiant les produits ne peuvent être utilisés de quelque manière que ce soit sans l’accord préalable écrit de Pierre 1er Gestion. Ce document à caractère promotionnel a été réalisé par Pierre 1er Gestion, SAS au capital de 500 000 € immatriculée au RCS de Paris sous le N°813 903 390, ayant son siège social sis 33 avenue du Maine, 75755 Paris cedex 15.
SOMMAIRE
1. PRÉSENTATION DE PIERRE 1er GESTION
2. CONTEXTE
3. PRESENTATION
4. STRATEGIE D’INVESTISSEMENT
5. OBJECTIF DE GESTION
6. RISQUES
7. FISCALITE DES ACTIONNAIRES
8. POLITIQUE DE LIQUIDITE
9. FRAIS & COMMISSIONS
10. CARACTÉRISTIQUES
1. PRÉSENTATION DE PIERRE 1er GESTION
Pierre 1er Gestion (« PPG ») est une Société de Gestion indépendante agréée par l’AMF au titre de la Directive AIFM (agrément le 21
octobre 2015 sous le n° GP-15000024).
PPG gère plus de 650 M€ d’actifs répartis sur plusieurs OPPCI (Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier) et FPCI
(Fonds Professionnel de Capital Investissement).
Joseph Châtel - Associé fondateur de Pierre 1er Gestion
Joseph Châtel cofonde en 2000 le groupe DNCA Finance, leader français de la gestion d’actifs, qu’il préside
de 2006 à 2015. Il est également actionnaire de tous les fonds de Pierre 1er Gestion.
Joël Vacher - Président et Associé fondateur de Pierre 1er Gestion
Après avoir dirigé plusieurs opérations de promotion immobilière ou de restructuration lourde en France, Joël
Vacher participe au lancement en 2009 d’une foncière d’investissement, Phone Capital, aujourd’hui transformée
en OPPCI. Il est également actionnaire de tous les fonds de Pierre 1er Gestion.
Alexandre Chaudhry - Gérant Immobilier spécialiste des actifs de commerce
Alexandre Chaudhry rejoint en 2012 la société Beauvau Capital, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF,
pour prendre en charge la gestion et de l’investissement d’un véhicule de type OPPCI lancé en 2011.
Il rejoint Pierre 1er Gestion en 2019 en qualité de gérant des fonds BK OPCI et PPG RETAIL.
12. CONTEXTE DU FONDS BK OPCI
Fondée en 1954 à Miami et propriété depuis 2010 du fonds d’investissement brésilien 3G Capital (leader mondial dans
l’industrie agroalimentaire – Heinz, Kraft, etc.), Burger King est le second acteur mondial de la restauration rapide.
La marque Burger King s’implante en France depuis décembre 2013 grâce à une master franchise signée par le Groupe Bertrand,
groupe indépendant leader de la restauration en France :
• + 900 restaurants sous enseignes (Hippopotamus, La Coupole, Au Bureau, Léon de Bruxelles,…) ;
• 35 000 collaborateurs en France et dans le monde.
L’enseigne Burger King compte plus de 360 restaurants en France à ce jour et a l’objectif d’en exploiter 450 d’ici fin 2021.
Fin 2015, les équipes du Groupe Bertrand et de Pierre 1er Gestion ont appréhendé les intérêts réciproques de créer un fonds
d’investissement dédié à l’enseigne Burger King afin de permettre :
Au Groupe Bertrand d’accélérer le développement de l’enseigne.
A Pierre 1er Gestion d’offrir un support d’investissement performant.
2 Burger King de Besançon Miserey-Salines3. PRESENTATION DU FONDS BK OPCI
BK OPCI est une Société Professionnelle de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPPICAV) agréée par
l’Autorité des Marchés Financiers depuis le 31 mai 2016 sous le n°SPI20160021 dont le siège social est situé 33, avenue du Maine – Tour
Maine Montparnasse – BP 30 – 75755 Paris Cedex 15 et inscrite au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le N°820125839.
Au 31 mars 2021 :
• Le fonds est détenu par 601 actionnaires,
• Au 1er rang desquels les associés fondateurs de Pierre 1er Gestion.
La performance 2021 (Year To Date) de la Part A est de + 3,32%* et de + 86,43%* depuis sa création le 28 juin 2016. Les performances
affichées sont nettes de frais de gestion et de fonctionnement mais hors commissions de souscription.
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Date limite de réception des souscriptions en 2021
Souscription dématérialisée via « L’espace Distributeur » du site internet de Pierre 1er Gestion (mot de passe « ppg2020 »)
1er Trimestre 2ème Trimestre 3ème Trimestre 4ème Trimestre
Vendredi 19 mars Vendredi 25 Vendredi 24 Vendredi 17
2021 juin 2021 septembre 2021 décembre 2021
34. STRATEGIE D’INVESTISSEMENT DU FONDS BK OPCI
La stratégie d’investissement du fonds vise à proposer la performance d’un portefeuille investi principalement dans des immeubles
commerciaux à usage de restauration rapide sous l’enseigne Burger King situés en France et constitués principalement :
• d’immeubles construits, en construction ou à construire,
• détenus en pleine propriété ou en copropriété,
• de terrains ou de droits sur des terrains, objets de baux à construction ou baux emphytéotiques pour y édifier des immeubles.
Les actifs pré-sélectionnés par le Groupe Bertrand au terme d’une étude d’implantation multi-critères (flux, visibilité, accessibilité
et bassin d’emplois) sont acquis après analyse et validation du Comité d’Investissement de PPG selon :
• l’emplacement, l’environnement et la concurrence,
• les valeurs locatives,
• le taux d’effort (loyers/CA prévisionnel ou réel).
Concomitamment à l’acquisition des murs, un bail commercial d’une durée de 12 ans ferme est mis en place avec le Groupe Bertrand.
Les acquisitions sont financées à hauteur de 65% environ par emprunt bancaire (pour un levier maximum autorisé de 75%).
Prorogation éventuelle
La poche immobilière du fonds représentera 80 à 99,6% de l’actif net de la SPPPICAV. Les actifs immobiliers n’ont pas vocation à être
(2 x 1 an maximum)
régulièrement arbitrés : la détention à long terme des actifs immobiliers est privilégiée.
Il n’a pas été créé de poche financière à ce jour.
45. OBJECTIF DE GESTION DU FONDS BK OPCI
L’objectif est de proposer aux Investisseurs Autorisés des performances à long terme par la perception de revenus locatifs servant
principalement au remboursement de la dette bancaire et permettant une augmentation régulière de la valeur de l’action.
La mise en place de la stratégie d’investissement vise à atteindre un Taux de Rendement Interne (TRI) de 7% (Part A), net des
frais supportés par le fonds mais hors commissions de souscriptions, sur la durée de vie restante de la SPPPICAV.
Cet objectif de performance, établi à partir de la valeur d’expertise des actifs immobiliers détenus par le fonds au 31/12/2020 et de
l’effet de levier mis en place (dette bancaire), est construit sur la base des hypothèses suivantes :
Pas de plus-values sur les actifs immobiliers ;
Un taux moyen de la dette bancaire à 15 ans inférieur à 2% ;
Une indexation moyenne des loyers commerciaux à hauteur de 0,75% par an ;
Pas de dépenses d’investissement durant les 10 premières années.
L'objectif de performance ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou performance.
Prorogation éventuelle
(2 x 1 an maximum)
56. RISQUES DU FONDS BK OPCI
Il s'agit principalement des risques liés aux actifs immobiliers ou encore ceux liés à la stratégie d'investissement :
• Risques liés au marché immobilier : les investissements réalisés par le fonds sont soumis aux risques inhérents à la
détention et à la gestion d’actifs immobiliers. La performance et l’évolution du capital investi sont exposées à l’évolution de cette
classe d’actifs.
• Risques de pertes en capital : compte tenu de la stratégie d’investissement opportuniste, le risque de perte en capital est élevé
et le capital investi peut ne pas être restitué ou ne l’être que partiellement.
• Risques de gestion discrétionnaire : compte tenu de la sélection discrétionnaire des actifs, la performance du fonds peut être
inférieure à l’objectif de gestion.
• Risques de liquidité : le fonds détient des immeubles dont la vente exige des délais qui dépendent de l’état du marché
immobilier.
• Risques liés à l’effet de levier : le fonds peut avoir recours à l’endettement pour le financement de ses investissements dans la
limite du ratio d’endettement de 75%. L’effet de levier a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement mais également les
risques de pertes.
L’investisseur est invité à appréhender l’ensemble des risques décrits aux articles 4.4 et suivants du Prospectus avant toute
souscription. Prorogation éventuelle
(2 x 1 an maximum)
67. FISCALITE DES ACTIONNAIRES DU FONDS BK OPCI
Le régime fiscal applicable aux actionnaires résidents fiscaux français est le suivant :
Pour les investisseurs personnes physiques, les revenus distribués et les plus-values de cessions d'actions sont soumis au
prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux global de 30%1 ou sur option au barème progressif de l'impôt2.
En fonction du revenu fiscal de référence3 , les revenus et plus-values peuvent être soumis à la contribution exceptionnelle sur les
hauts revenus (CEHR).
Pour les investisseurs personnes morales soumis à l'impôt sur les sociétés (IS), les revenus distribués et les plus-values de cession
d'actions seront inclus dans le résultat imposable de la société et imposables au taux de droit commun6.
En l'absence de distribution de dividendes par la SPPICAV, il n'y a pas d'imposition (ou de déduction) à la clôture de l'exercice des
écarts positifs (ou négatifs) sur la valeur liquidative.
Par ailleurs, les investisseurs redevables de l'IFI4 devront, en principe, inclure dans l'assiette taxable la fraction de la valeur de
leurs actions représentative de biens immobiliers détenus par la SPPICAV5 . Coefficient IFI 2021 : 31,18%.
Avant tout investissement, il est recommandé aux investisseurs de se rapprocher de leur conseiller fiscal afin d'obtenir une analyse
du régime applicable à leur situation fiscale personnelle.
1 12,8% au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux Prorogation éventuelle
2 Article 200 A 2 du CGI. L'option est globale et porte sur l'ensemble des revenus gains et plus-values entrant dans le champ
(2 x 1 d'application
an maximum)du PFU
3 Article 223 sexies | 1° du CGI - Taxe de 3% ou 4% à partir de 250 000 euros de revenu fiscal de référence
4 Impôt sur la fortune immobilière sur la valeur nette de patrimoine immobilier supérieure à 1 300 000 euros au 1er janvier
5 Article 965 2° du CGI
6 Et le cas échéant à la contribution sociale sur les bénéfices
78. POLITIQUE DE LIQUIDITE DU FONDS BK OPCI
La valeur liquidative des parts BK OPCI est établie trimestriellement (au 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre) et sa
publication intervient au plus tard 15 jours ouvrés suivant la date d’établissement de la valeur liquidative.
Les demandes de rachat seront exécutées soit à partir de la poche de liquidités (poche cible de 5%) soit par la capacité
d’endettement du fonds.
Conformément aux dispositions du prospectus (article 5.5.3) les demandes de rachats supérieures à 0,1% de l’actif net du fonds
peuvent être suspendues («gates») sur décision de la société de gestion, pour la fraction des ordres qui excède au total 0,1% du
nombre total d’actions de la SPPICAV.
L’actionnaire peut également céder à un investisseur ses titres de gré à gré sous réserve du respect des conditions définies par la
société de gestion.
Les parts de BK OPCI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification du
patrimoine.
La liquidité n’est pas garantie.
Prorogation éventuelle
(2 x 1 an maximum)
89. FRAIS & COMMISSIONS DU FONDS BK OPCI
FRAIS A LA CHARGE DE L’INVESTISSEUR PRELEVES LORS DE LA SOUSCRIPTION
Assiette Taux / barème
Commission de souscription non acquise à la SPPPICAV Valeur liquidative x nombre d’actions souscrites 5% Max
Commission de souscription acquise à la SPPPICAV Valeur liquidative x nombre d’actions souscrites 7% Max
FRAIS ANNUELS SUPPORTÉS PAR LE FONDS
Assiette Taux / barème
Frais de gestion Part A (Pierre 1er Gestion) Actif net 1,30% TTC
Honoraires de gestion locative facturés par la filiale de Pierre
Actif net 0,18% TTC
1er Gestion, Pierre 1er Real Estate Management
Commission de surperformance Non applicable Non applicable
Commissions de mouvement liées aux opérations
Non applicable Non applicable
d’investissement et d’arbitrage
Les frais et commissions présentés ci-dessus sont ceux actuellement facturés et sont susceptibles de modification annuelle.
L’investisseur est invité à appréhender l’ensemble des frais et commissions décrits aux articles 6 et suivants du Prospectus avant
toute souscription.
910. CARACTÉRISTIQUES DU FONDS BK OPCI
INVESTISSEURS AUTORISES
BK OPCI est un fonds réservé aux investisseurs de l’article 423-14 du Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers :
• investisseurs mentionnés à l'article L. 214-150 du Code Monétaire et Financier (investisseurs professionnels par nature) ;
• investisseurs dont la souscription initiale est supérieure ou égale à 100 000 euros ;
• investisseurs dont la souscription ou l'acquisition est réalisée en leur nom et pour leur compte par un prestataire de services d'investissement agissant
dans le cadre d'un service d'investissement de gestion de portefeuille, dans les conditions fixées au I de l'article L. 533-13 du Code Monétaire et Financier
et à l'article 314-60 du Règlement Général de l’AMF.
POINTS CLÉS ACTEURS
Souscription hors commissions 100 000 € minimum
de souscription
Société de gestion
Modalités de souscription En ligne en nominatif pur - accès distributeur
du site de PPG- ou en format papier
Dépositaire & Valorisateur
Valeur liquidative Calculée et publiée trimestriellement
Commissaire aux comptes
Inscription des Actions Nominatif pur ou administré (compte titre)
Prorogation éventuelle
Evaluateur indépendant
(2 x 1 an maximum)
Documentation réglementaire Prospectus, statuts, DIC et rapport de
gestion périodique (trimestriel et annuel)
10NOUS CONTACTER
Julien Cayuela Gérald Prouteau
RELATIONS PARTENAIRES ET INVESTISSEURS DIRECTEUR DU DÉVELOPPEMENT- ASSOCIÉ
Ligne directe : +33 1 40 47 49 93 Ligne directe : +33 1 40 47 49 92
Mobile : +33 7 82 49 71 37 Mobile : +33 6 76 83 83 28
juliencayuela@pierrepremiergestion.com geraldprouteau@pierrepremiergestion.com
Pierre 1er Gestion
Tour Maine Montparnasse - BP30 - 55ème étage
33, avenue du Maine 75755 Cedex 15
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