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Bouwfonds en Images 2012-2013
Bouwfonds en Images 2012-2013
INDEX AVA N T- P RO P O S
AVANT-PROPOS 3
VISION SUR LE DÉVELOPPEMENT INTERNATIONAL DES MARCHES DU LOGEMENT
Interview Jean-Philippe Bourgade | Bouwfonds Marignan Immobilier 4
Interview Franz-Josef Lickteig | Bouwfonds Immobilienentwicklung 7
Interview Walter de Boer | Bouwfonds Ontwikkeling 9
NOS PROJETS ET NOS PARTENAIRES
Amsterdam | Oostpoort 12
Annecy-le-Vieux | Les Carrés Solaires 14
Brühl | Parkstraße 16
Cannes | California Park 18
Cologne | Stellwerk 60 20
Düsseldorf | Bilk 22
INTERVIEW DOMINIQUE LEFEBVRE | MAIRE DE CERGY 24
Fondettes | Les Jardins du Bourg 26
Francfort | Europaviertel 28
Hambourg | Winterhude 30
La Haye | Wateringse Veld – De Binnentuinen 32
N
Lille | Kanopée 34
INTERVIEW GIJS VAN DEN BOOMEN | PARTNER KUIPER COMPAGNONS 36 ous avons le plaisir de vous adresser notre nouvelle Property Development et notamment pour Bouwfonds Marignan
publication « Bouwfonds en Images 2012-2013 » qui Immobilier ? Qu’elle est notre stratégie au regard de ceux-ci ?
Lyon | Lyon Islands 38 présente notre activité en France, en Allemagne et aux
Meppel | Berggierslanden 40 Pays-Bas. Au cours des dernières années, nous avons Ensuite, par le biais de thématiques, nous aborderons, dans le
Munich | Zenettiplatz 42 en effet réalisé, dans chacun des trois pays, un grand nombre de cadre de nos activités, un certain nombre de sujets. Dans les trente
Nimègue | Waalfront – Handelskade 44 projets qui, pour une centaine de milliers de personnes, a constitué régions à croissance où nous intervenons et notamment les sites
Oss | Bergh Kwartier 46 un véritable progrès dans l’amélioration de leur logement et de de Bouwfonds Marignan Immobilier, le développement urbain
l’habitat en général. 21 projets sont détaillés dans ce document et est le pilier fondamental de notre activité. En France, mais aussi
INTERVIEW Erhard Rohrbach | Maire de Maintal 48 donnent un échantillon représentatif de notre savoir-faire. Ils se en Allemagne, la plupart des projets sont réalisés dans des sites
caractérisent par leur grande diversité – projets réalisés au cœur urbains à contrario des Pays-Bas où l’objectif est de se repositionner
Paris | Canal Square 50 des villes, sites résidentiels clés en main, projets multifonctionnels dans les villes. De plus, il nous paraît essentiel de profiter de
Saclay | Les Allées d’Organsin 52 guidés par une même ligne directrice : développer en restant l’expérience globale de notre groupe notamment quand cela
Sint Michielsgestel | ParkHagen 54 à l’écoute de la demande et dans le respect des maîtres mots concerne la durabilité et la responsabilité sociale de l’entreprise
Strasbourg | River Park 56 et valeurs de Bouwfonds Property Development – que sont la (RSE), sujets pour lesquels le Groupe est très attentif. Cela peut aller
Wageningen | Nieuw Kortenoord 58 durabilité, l’aménagement de l’espace et la concertation. de la réalisation de logements à faible consommation jusqu’au
sponsoring de projets culturels, des actions dans de nombreux
AU SUJET DE BOUWFONDS Property Development Il va de soi que nous ne travaillons pas seuls à la réalisation de domaines insufflées par Rabobank, notre maison-mère. Hans van
Le plaisir de vivre dans les villes attrayantes 62 tels projets. Comme vous pourrez le constater au travers des der Linden, au nom du Conseil d’Administration de Rabobank
Tirer les enseignements de la situation à l’étranger 64 interviews d’Erhard Rohrbach (Maire de la commune de Maintal), présente, dans cette édition, sa vision du marché actuel et futur.
Rabo Real Estate Group 68 de Dominique Lefebvre (Maire de Cergy) et de l’urbaniste Gijs van
Interview Hans van der Linden | Membre du Conseil den Boomen de la société « KuiperCompagnons », les partenaires Nous espérons que « Bouwfonds en Images 2012-2013 » vous
d’administration de Rabobank 69 avec lesquels nous collaborons jouent un rôle essentiel dans la permettra de mieux connaître et cerner l’activité de notre société
Profil Bouwfonds Property Development 70 réalisation de nouveaux projets. S’appuyant sur leur expertise, internationale, de mieux appréhender le savoir-faire de l’ensemble
Faits & Chiffres 72 ceux-ci nous feront part de leur vision du développement de nos collaborateurs qui mettent toute leur passion et leur
Filiales 74 urbain, évoqueront leur expérience de collaboration menée expertise au service de l’entreprise et de ses clients et ce, pour les
avec les différentes entités du Groupe et les tendances qu’ils générations d’aujourd’hui et de demain.
COLOPHON 76 entrevoient. Jean-Philippe Bourgade et moi-même, ainsi que
Franz-Josef Lickteig pour l’Allemagne – essayeront de répondre à
des différentes problématiques : comment appréhendons-nous le Walter de Boer
futur ? Où se trouvent les marchés de croissance pour Bouwfonds Président de Bouwfonds Property Development
- 3 -
L’analyse de la situation dans trois pays
Sur les pas des régions qui
affichent une croissance
Pour la première fois de son histoire, Bouwfonds Property Development emploie plus de personnes en France et en Allemagne qu’aux
Pays-Bas, sa « patrie ». C’est également dans ces deux pays que Bouwfonds Property Development commercialise davantage de
logements que sur l’ensemble du territoire néerlandais. Ces paramètres illustrent parfaitement l’envergure internationale de
Bouwfonds Property Development. Grâce à cette présence à l’international, nous avons pu interroger les trois dirigeants européens afin
qu’ils nous livrent leur vision sur le développement des marchés. Quelles sont, à leurs yeux, les évolutions majeures auxquelles nous
devons nous préparer en Allemagne, aux Pays-Bas et en France ?
E
n France, Bouwfonds Marignan Immobilier fait partie des sept toutes nos opérations sont élaborées avec des permis de construire BBC et
premiers promoteurs et sa croissance repose sur son coeur de nous développons à Lyon et en Île-de-France des bâtiments passifs. Pour
métier, l’habitat résidentiel, mais également sur la diversification imaginer la ville de demain, nous estimons aujourd’hui indispensable de
réussie de ses activités avec l’immobilier tertiaire et les résidences services. s’adjoindre le regard d’universitaires, de chercheurs, de sociologues, afin
En 2010, l’économie française sort de son marasme après quelques années de mieux appréhender les mutations actuelles de la société française,
difficiles (le produit intérieur brut est à 1,7 %). Cette situation économique qu’elles soient liées à la cellule familiale ou à l’impact des technologies
positive s’est confirmée en 2011 et, d’après les estimations, sera nettement sans oublier les nouvelles problématiques sociétales. C’est d’ailleurs cette
moindre en 2012 et en 2013. Toutefois, grâce à des incitations fiscales – dernière préoccupation qui nous a conduits à construire à Nanterre la
notamment la loi Scellier, qui a permis de dynamiser fortement, pendant Résidence pour Jeunes Actifs, réservée à des locataires qui commencent
plus de trois ans, le marché des investisseurs particuliers, et le prêt à taux leur vie professionnelle.
zéro + pour les primoaccédants, lié à des taux de crédits relativement bas –, Notre stratégie est donc fondée sur le suivi et l’analyse de chacun des
la demande en logements est restée forte jusqu’à fin 2011. « Il existe néan- territoires afin de mieux comprendre leur évolution économique. Pour
moins, et cela est encore plus vrai aujourd’hui, des grandes disparités entre Jean-Philippe Bourgade, « notre objectif est la croissance maîtrisée de
les villes et les régions », explique Jean-Philippe Bourgade, Président de Bouwfonds Marignan Immobilier. Il ne s’agit pas de viser la première place
Bouwfonds Marignan Immobilier. Dans les grandes métropoles telles que mais de bâtir une progression stable de l’entreprise en confortant notre
Lyon, Lille, Nantes, Rennes, Strasbourg, Toulouse, Marseille et, bien entendu, image et notre savoir-faire ».
Paris Île-de-France, la demande reste stable, mais la proportion entre acqué-
reurs-utilisateurs et investisseurs est aujourd’hui en train de s’inverser. Le critère essentiel
Outre l’augmentation de la population, qui reste un facteur primordial Selon le Président de Bouwfonds Marignan Immobilier, la satisfaction
pour l’activité de notre secteur, nous notons toutefois l’attrait toujours de nos clients est une priorité à tous les niveaux. C’est pourquoi, depuis
constant pour le centre-ville ou son agglomération. Nous suivons donc de maintenant plus de trois ans, une enquête de satisfaction est adressée
très près les évolutions de chacun de nos marchés et ce, grâce notamment à nos acquéreurs, six mois après la livraison de leur nouveau logement.
à notre organisation régionale et locale. Nous constatons également des Nos études le montrent, l’emplacement reste le critère essentiel, la qualité
flux migratoires en direction de sites où la qualité de vie est vue par les de nos sites est plébiscitée à 80 % par nos acquéreurs. Pour nos clients,
Français comme meilleure. C’est le cas de la région Atlantique, avec Nantes outre le souhait d’améliorer leur habitat, l’emplacement de leur nouvelle
et Bordeaux, et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. C’est la raison pour résidence est essentiel : la présence de commerces, d’établissements
laquelle, en 2013, nous allons ouvrir une agence à Bordeaux, car la ville est scolaires, de services administratifs, culturels ou sportifs, est déterminant,
« Nous suivons de très près les évolutions
en plein essor tant d’un point de vue économique que social et culturel. mais les réseaux de transports, qu’ils soient routiers ou publics, restent
le critère essentiel. Pouvoir se déplacer aisément est en effet devenu un
de chacun de nos marchés grâce à
Les évolutions de la ville critère fondamental non seulement pour des raisons environnementales
Les grandes métropoles et leurs agglomérations représentent près de 80 % mais également parce que, pour bon nombre de Français, c’est un poste
de notre activité avec une concurrence qui s’accroît fortement. Quelle de dépenses conséquent. C’est pourquoi, pour Bouwfonds Marignan
que soit la taille du projet, nous nous mobilisons de manière à anticiper
les évolutions de la ville de demain. Dès 2008, par exemple, nous avons
Immobilier, la qualité de l’emplacement constitue un défi permanent
et le groupe construit là où la ville reflète une vraie qualité de vie. Cette
notre organisation régionale et locale »
été le premier promoteur national à intégrer la démarche Haute Qualité approche qualitative nous conduit à participer activement aux projets Jean-Philippe Bourgade
Environnementale dans l’ensemble de notre production. Aujourd’hui, d’aménagement urbain initiés par les collectivités locales, soit en relation
- 4 - Bouwfonds en Images 2012-2013
« Nous voulons jouer un rôle de
premier plan en matière de
promotion immobilière dans les
régions économiquement fortes »
directe avec elles, soit aux côtés d’aménageurs privés ou publics. Cette Prendre l’initiative
notion de partenariat est un élément essentiel de la culture de Bouwfonds Interrogé sur le rôle du promoteur dans le cadre de la planification de
Marignan Immobilier qui est en mesure d’accompagner, sur plusieurs nouveaux projets, Franz-Josef Lickteig insiste sur le rôle prépondérant
Franz-Josef Lickteig années, la revitalisation des centres-villes et l’aménagement de nouveaux des parties privées. « Les pouvoirs publics allemands n’ont pas de poli-
quartiers. tique nationale d’aménagement du territoire, de même que les länder.
La seule politique régionale qui soit mise en oeuvre consiste à soutenir
Une forte demande des régions dans lesquelles la population diminue. Les communes alle-
Poursuivons avec le pays qui, d’un point de vue économique, se positionne mandes n’ont pas de réelle influence sur la réalisation de nouveaux projets,
le mieux. Depuis quelques années, le produit intérieur brut de l’Allemagne contrairement aux Pays-Bas. Les communes et les Kreise se contentent
croît régulièrement et le chômage est en baisse. Cette croissance se justifie d’élaborer des schémas directeurs d’aménagement dans lesquels ils
par la bonne santé des secteurs industriels, une politique économique incluent les thèmes du logement, du travail et de la circulation. Les parties
rigoureuse et une forte demande des consommateurs. Selon Franz-Josef prenantes du marché disposent d’un champ d’action beaucoup plus
Lickteig, directeur de Bouwfonds Immobilienentwicklung, cette situation a large notamment parce que les communes ne possèdent quasiment pas
un impact positif sur le marché du logement : « Après une phase de stagna- de terrains ». Selon Franz-Josef Lickteig, il appartient donc à Bouwfonds
tion des prix et de la demande en logements, nous constatons depuis 2009 Immobilienentwicklung de prendre lui-même l’initiative. Il faut notam-
une forte demande de rattrapage. Plusieurs causes à cela : une plus grande ment s’intéresser à des projets de promotion immobilière qui concernent
demande de logements destinés à un usage personnel, un regain de des propriétaires de terrains privés ou bien encore des groupes d’utili-
l’investissement dans l’immobilier – ce que nous appelons « l’or en béton » sateurs. « Ces deux types de clients sont à la recherche d’un partenaire
– et une reprise de l’exode vers les villes de ce fait, les régions urbaines solide pour la conception et la réalisation d’un projet et dans le cadre de
s’étendent contrairement au milieu rural, dont la part de marché diminue. leur recherche d’un promoteur, ils sont mis en relation avec Bouwfonds
Pour exemple, la région du lac de Constance dans le sud et Hambourg dans Immobilienentwicklung. Notre expertise, nous permet d’évaluer le poten-
le nord sont des régions qui connaissent une véritable croissance. tiel d’un projet déterminé et, ensemble, nous élaborons un projet viable ».
Toutefois, il arrive aussi que les projets soient discutés et arrêtés en colla-
Apport personnel boration avec les communes, nous indique Franz-Josef Lickteig : « C’est
Bouwfonds Property Development a accordé une attention toute parti- d’ailleurs ce qui s’est passé dans le cadre du projet Ackermannbogen, à
culière aux régions à fort potentiel. Elles occupent en effet une place Munich, où nous avons construit sur un ancien terrain militaire. Nous
fondamentale et centrale dans notre future stratégie pour les années à avons nous-mêmes approché la commune en lui proposant un plan pour
venir. Franz-Josef Lickteig précise également que : « Notre stratégie est cette zone. Nous sommes parvenus à la convaincre que notre plan, consis-
d’assurer l’expansion de nos agences actuelles – qui se trouvent toutes tant en la réalisation d’environ 340 logements et d’un certain nombre
dans des régions à croissance – et d’accroître notre part de marché en de commerces, méritait d’être mis en oeuvre. La commune a été séduite
poursuivant notre expansion pour vendre au moins 1 500 logements par par l’intégration des logements avec l’imposant espace vert existant ».
an. Dans les régions économiquement fortes, nous voulons occuper une Le projet propose une grande variété de typologies de logements : des
place de premier plan dans le développement de l’immobilier résidentiel appartements, des penthouses, mais aussi, par exemple, des maisons de
et nous installer définitivement dans le top-5 des promoteurs immobiliers. ville et même des logements dits « multi générationnels ». D’après Franz-
Cela signifie également que nous souhaitons intervenir dans des régions Josef Lickteig, c’est un processus courant en Allemagne : « Bouwfonds
où Bouwfonds Immobilienentwicklung n’est pas encore implanté. À titre Immobilienentwicklung réalise des projets très divers pouvant concerner,
d’exemple, Berlin, qui, à moyen et long terme, deviendra un marché inté- par exemple, la construction de logements collectifs au bord d’une rivière
ressant. Nous allons y ouvrir un bureau afin d’avoir une appréhension – comme ce fut le cas avec le projet « Riverside », à Francfort – jusqu’à la
précise du marché et de ses évolutions ». Franz-Josef Lickteig explique réalisation de maisons individuelles dans un splendide environnement
que Bouwfonds Immobilienentwicklung réalise la majorité de ses projets de verdure à Königstein. La qualité du site et la situation du marché déter-
dans des régions urbaines. La migration des Allemands au profit des minent le processus qui sera suivi en vue de la réalisation du projet. Nous
zones urbaines est un phénomène qui mérite d’être souligné : « Il s’agit faisons à chaque fois, pour ainsi dire, du travail sur mesure ».
là d’une évolution des comportements que nous avions déjà relevée, et
nous y adaptons la stratégie qui s’impose. On constate par ailleurs que Un « Double-dip »
nos clients s’orientent – actuellement – massivement vers l’achat d’une Pour conclure, analysons la situation aux Pays-Bas. Le troisième pays clé de
maison à titre d’investissement. En outre, l’acheteur allemand dispose Bouwfonds Property Development, est actuellement le plus affecté par les
d’un apport personnel beaucoup plus important qu’en France ou qu’aux conséquences de la crise économique en Europe. Après une légère reprise
Pays-Bas. Le régime fiscal s’appliquant dans ces deux pays diverge grande- économique, le pays se trouve à nouveau en phase de récession. Le scénario
ment du système allemand : les pouvoirs publics stimulent le marché du tant redouté d’un « double-dip » s’est donc vérifié. Pour l’année 2012, les
logement au moyen d’incitations fiscales, ce qui n’est pas du tout le cas en analystes prévoient une récession de 0,75 %, alors que l’année 2011 avait
Allemagne. En revanche, la confiance des clients est plus élevée et les pers- été marquée par une croissance de 1,3 %. D’après les prévisions, ce n’est
pectives économiques sont meilleures ». qu’en 2014 que les chiffres de l’économie retrouveront un niveau supérieur
- 7 -
« En notre qualité de promoteur immobilier,
la connaissance des marchés régionaux à celui du premier trimestre 2008. Nous aurons connu une période de notamment dans les régions à croissance : « Certaines personnes nous
d’un pays constitue un avantage indéniable » six années sans aucune croissance économique. Il s’agit d’une situation
jamais vue aux Pays-Bas depuis la Deuxième Guerre mondiale. En 2011, le
disent que le développement territorial, sous la forme d’une collaboration
entre les communes et les autres opérateurs sur le marché, est un système
Walter de Boer taux de chômage est resté à un niveau relativement bas, touchant 5,4 % qui touche à sa fin. Mais je réponds à cela : qui va alors faire le travail et
de la population active. Les premiers mois de l’année 2012 ont toutefois qui va payer l’addition ? Certainement pas les entreprises du secteur de
été marqués par une augmentation du chômage. On s’attend par ailleurs la santé ou de l’énergie ! Non, la réponse doit venir de notre secteur lui-
à ce qu’il atteigne son niveau le plus haut en 2013. Lorsqu’il analyse la même. Bouwfonds Ontwikkeling est convaincu que le succès repose sur
relation entre l’économie et le marché du logement, le Président, Walter une offre de sites et d’habitats innovants. Ceci est la raison pour laquelle
de Boer, constate que, même dans un petit pays comme les Pays-Bas, les nous mettons tout en oeuvre pour faire la différence sur le marché du
différences entre les régions s’accentuent. « À la périphérie, on constate développement territorial. Nous mettons ainsi en place des conditions qui
un recroquevillement du marché qui, en outre, se détend, tandis que, dans permettront une activité de promotion immobilière promise au succès ».
la zone économique centrale du Randstad (la conurbation réunissant les Lorsqu’il regarde la situation dans les régions des deux autres pays, Walter
villes d’Utrecht, d’Amsterdam, de La Haye et de Rotterdam, entre autres), la de Boer remarque que la présence locale est, là-bas, bien plus importante
croissance se poursuit à un rythme soutenu. Les agglomérations urbaines qu’aux Pays-Bas : « Dans ces régions, il faut être vraiment présent au
actives continuent d’attirer de nouveaux habitants et, dans le même niveau local. Ainsi, un promoteur de Brême n’a pas sa place dans la région
temps, les entreprises à la recherche de personnel qualifié restent dans de Hambourg. Aux Pays-Bas ce sentiment a disparu depuis longtemps.
leur sillage ». Selon Walter de Boer, il s’agit là d’une tendance qui s’observe Notre qualité de promoteur immobilier nous impose d’avoir une connais-
de plus en plus en Europe : « Cela se remarque chez les jeunes générations : sance pointue du marché immobilier régional d’ un pays, ce qui constitue
les frontières deviennent quelque chose de plus en plus abstrait pour elles. un avantage certain. Car la promotion immobilière reste toujours une
Elles bougent pour suivre une formation ou exercer un emploi à l’étranger. question de «business local» ».
Je crois – il est vrai, un peu, à contre-courant de l’état d’esprit actuel – que
nous verrons émerger à terme de vrais Européens. Les marchés fusionnent, Possibilités
et pas uniquement dans les régions frontalières. Nous nous dirigeons en Lorsque l’on demande à Walter de Boer ce qu’il pense du rôle des pouvoirs
effet vers une Europe dans laquelle des sujets tels que le mode de finance- publics, celui-ci explique : « Aux Pays-Bas, les pouvoirs publics ont toujours
ment d’une acquisition, l’octroi d’emprunts immobiliers et la fiscalité sont joué un rôle prépondérant en matière de développement territorial. Cela
de plus en plus similaires. Il deviendra donc de plus en plus facile de s’éta- est maintenant de moins en moins le cas si bien que, sur ce point, nous
blir dans un autre pays ». ressemblons de plus en plus à l’Allemagne et la France. Toutefois le prin-
cipe reste le même : différentes parties interviennent dans le cadre de
Une offre variée la construction de logements, et l’on a même vu émerger une véritable
Aux Pays-Bas, la croissance la plus importante s’observe dans les villes profession de conseillers et d’experts du marché de l’immobilier. Nous
telles qu’Amsterdam et Utrecht avec une ramification en direction des sommes aujourd’hui dans une rationalité apparente. Il faut savoir manoeu-
grandes villes du Brabant-Septentrional. Il s’agit par conséquent des vrer entre les différentes administrations et ne pas oublier que le client
régions auxquelles Bouwfonds Ontwikkeling s’intéressera tout particuliè- reste le véritable point central ». D’après Walter de Boer, la politique menée
rement, précise Walter de Boer. Celui-ci fait par les pouvoirs publics en termes de niveau d’équipements et de services
toutefois remarquer : « Nous trouvons très intéressantes les études menées proposés reste un point positif : « Contrairement à l’Allemagne et à la
par le ‘Planbureau van de Leefomgeving’, qui illustrent qu’Amsterdam France, il n’est pas nécessaire aux Pays-Bas d’habiter une grande ville pour
peut atteindre une population de 900 000 habitants. On est toutefois en bénéficier d’un bon réseau de services publics. Aux Pays-Bas, il est en effet
droit de se demander, à la lecture de celles-ci, si nous disposons des sites possible d’élever ses enfants dans d’excellentes conditions à l’extérieur des
nécessaires pour accueillir cette population et si nous serons en mesure villes. En Allemagne et en France, il existe une différence et un contraste
de créer de bonnes conditions d’habitat. Ce n’est que si l’on peut répondre plus marqué entre les zones urbaines et les zones rurales. Dans ces pays,
positivement à ces questions que l’on pourra satisfaire véritablement la campagne se dépeuple véritablement contrairement aux Pays-Bas ».
et convenablement cette demande. Dans le passé, les pouvoirs publics Walter de Boer n’est cependant pas pessimiste en ce qui concerne la
accordaient des subventions pour redynamiser les quartiers difficiles situation de Bouwfonds aux Pays-Bas : « Aux Pays-Bas, la demande de
des villes; cette époque est aujourd’hui révolue ». Walter de Boer estime logements n’a pas disparu mais elle a seulement été ajournée. Il y a et
que Bouwfonds Ontwikkeling devra, dans les villes et à leur périphérie, il continue d’y avoir une demande substantielle en logements, même si
proposer un large éventail de types de logements. Il insiste sur la nécessité celle-ci ne s’exprime pas actuellement. Certes, les thèmes du financement
de faire de l’identité des sites accueillant les projets et des souhaits du et du caractère abordable d’un projet joueront dans les années à venir
client, le fil directeur de notre démarche : « Dans le cadre de la construction un rôle de plus en plus important pour le client. Il est fondamental que
d’appartements, nous devons faire attention à ne pas dépasser un certain Bouwfonds Ontwikkeling soit préparé au upswing du marché qui, n’en
seuil de densité par une trop grande proximité des immeubles. S’il existe doutons pas, va se produire. Nous avons maintenant l’opportunité de
une demande d’appartements dans des immeubles construits en hauteur, renforcer notre assise en tant que promoteur. Nous pouvons, par exemple,
nous ne devons pas perdre de vue que cette demande est limitée. Il est porter notre attention sur un certain nombre de questions qui seront
tout aussi important de réaliser, par exemple, pour les familles désireuses importantes pour nous dans le futur : rendre la notion de développement
de continuer à vivre en ville, des maisons individuelles ». Walter de Boer durable plus importante pour le client mais encore produire à un meilleur
continue également à croire aux potentialités de la promotion territoriale, prix et de manière plus efficace. Voilà les défis que nous devons relever ».
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Amsterdam | Oostpoort
Annecy-le-Vieux | Les Carrés Solaires
Brühl | Parkstraße
Cannes | California Park
Cologne | Stellwerk 60
Düsseldorf | Bilk
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Saclay | Les Allées d’Organsin
Sint-Michielsgestel | ParkHagen
Strasbourg | River Park
Wageningen | Nieuw Kortenoord
Nouveau
centre-ville
pour
Amsterdam-
Oost
Amsterdam | Oostpoort
Créer le nouveau centre de l’arrondissement « Amsterdam Oost », Nombre et type de logements
780 logements dont 200 logements sociaux et 580 logements
voilà l’ambition du projet Oostpoort. Les opportunités telles que destinés à la vente (appartements et maisons individuelles)
celle-ci dans une ville existante sont peu fréquentes. Le défi à sur deux sites ; Oostpoort West et Oost
relever fut notamment de trouver l’espace nécessaire sur un grand Equipements et infrastructures
terrain encore inexploité pour la réalisation d’un programme 17 000 m2 accueillant un centre commercial, un parking
souterrain de 875 places, une école, la mairie
mixte dans un contexte de densité urbaine. Le site proposera d‘arrondissement « Stadsdeelhuis Oost », le « Centrum voor
Beeldende Kunst » (centre des beaux-arts) ainsi que des
à terme toutes les infrastructures permettant de se loger et de commerces et des cafés et restaurants
travailler mais aussi des commerces et des écoles. Les possibilités
Architectes
proposées sont diverses et variées. Ainsi, ce sont quelque 70 types Heren 5 architecten, Hollands Zicht, Molenaar & Van Winden,
de logements qui sont développés sur le site. Sur celui-ci sont en Mulleners + Mulleners Architecten, Soeters Van Eldonk
architecten et Tekton Architecten
effet proposés des appartements destinés à la vente ainsi que des
Architecte paysagiste
logements sociaux mais également des résidences services. Le BGSV
partenariat « Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied » (un
Urbaniste
partenariat entre Bouwfonds Ontwikkeling, Ymere et Stadgenoot) Soeters Van Eldonk Architecten
tient compte, dans une large mesure, des souhaits individuels des
Partenariat
utilisateurs en intégrant une certaine flexibilité dans la conception Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied
des logements. Bouwfonds MAB Development a été associé au Début du développement
développement du centre commercial. Pour la réalisation d’Oost- 2005
poort, une étroite collaboration avec la commune d’Amsterdam Début de la construction Oostpoort West
a été engagée. En effet, dans le cadre du projet, celle-ci développe 2010
l’école, la mairie d’arrondissement « Stadsdeelhuis Oost » et le Livraison Oostpoort West
2013
« Centrum voor Beeldende Kunst » (centre des beaux-arts). La réali-
sation du plan urbanistique a été confiée à « Soeters Van Eldonk Développement Oostpoort Ost
2013 - 2018
architecten » ayant déjà conçu à Amsterdam, entre autres, la « Java-
eiland ». C’est donc sous leur contrôle que les différents architectes
réalisent le projet de sorte à garantir la cohésion de l’ensemble
tout en laissant une place suffisante à l’expression architecturale
individuelle. En bref, l’arrondissement « Stadsdeel Oost » s’enrichira
prochainement d’un nouveau quartier très différent des autres.
Amsterdam-Oostpoort propose une intéressante mixité
d’infrastructures permettant de se loger et de travailler mais aussi
des commerces, des équipements sportifs et des activités culturelles.
- 12 - Bouwfonds en Images 2012-2013 - 13 -
La durabilité
comme maître
mot
Annecy-le-Vieux | Les Carrés Solaires
Fin 2008, Bouwfonds Marignan Immobilier a remporté un Nombre et type de logements
65 appartements et 5 locaux commerciaux
concours pour le réaménagement d’une ZAC à Annecy-le-Vieux.
La ville était très volontariste à l’égard de la qualité des logements Équipements et infrastructures
En face d’un parking public
et de la démarche Haute Qualité Environnementale. Les données
essentielles ont donc été l’intégration dans le site, le respect de Architectes
De Jong Architects
l’environnement, la construction d’un bâtiment HQE et l’exigence
Début de développement
énergétique. Bouwfonds Marignan Immobilier a misé sur le choix 2009
d’un architecte bien intégré à Annecy-le-Vieux et ayant une bonne
Début de la construction
connaissance des questions environnementales. La décision a été 2010
prise d’aller encore plus loin sur le plan énergétique avec la mise
Livraison
en place du label BBC (Bâtiment Basse Consommation), décision 2012
qui a été également justifiée par les avantages fiscaux inhérents à
ce label et la proximité de la Suisse où les habitudes énergétiques
sont plus ancrées. Le projet a été conçu dans la continuité urbaine
et la proximité du parc public. Les bâtiments sont orientés sud
et sud est, avec des appartements majoritairement traversants
aux larges baies vitrées. Les choix techniques : isolation par
l'extérieur, rupture des ponts thermiques, chauffage collectif gaz
avec panneaux solaires en toiture pour la production d’eau chaude.
Cette réalisation soignée avec des matériaux de qualité en façade
s’intègre parfaitement dans le site et répond à la démarche de la
Haute Qualité Environnementale.
Les bâtiments sont orientés sud et sud-est à la périphérie d’un très joli parc.
Les logements répondent
aux normes strictes du label
environnemental HQE®.
- 14 - Bouwfonds en Images 2012-2013 - 15 -
Le Bauhaus
avant la lettre
Brühl | Parkstraße
À Brühl, des maisons de grand standing ont été développées bien Nombre et type de logements
21 maisons individuelles et 8 maisons mitoyennes
intégrées autour du Buchenwäldchen. Entre les centres Cologne et
Bonn, Bouwfonds Immobilienentwicklung a réalisé un concept de Architectes
aci, Schwittmann&Bertrams
maisons familiales individuelles, formule d’habitat la plus prisée en
Allemagne. Ce projet a permis de répondre, dans une zone à forte Architecte paysagiste
ISR
densité de population, aux exigences des clients. Trois typologies
Début du développement
de logements ont été développées dans la tradition du Bauhaus. La 2008
maison traditionnelle a fait peau neuve et il offre désormais, sur un
Début de la construction
seul étage, près de 150 m2 de surface habitable. Les formes précises 2009
et les généreux volumes créent une ambiance inégalée. Avec ses
Livraison
espaces, la maison Cubus offre une élégance toute particulière. La 2010 - 2012
Galerie dotée de vides et de fenêtres jusqu’au sol crée un bel espace
de vie. Ces maisons individuelles offrent la qualité d’architecture
et de design d’une maison mitoyenne. Les fenêtres hautes et
étroites, le toit en pente et la terrasse sur le toit mettent pleinement
en valeur le style Bauhaus. Avec ce concept de grande qualité,
Bouwfonds Immobilienentwicklung répond à l’ensemble des
critères stricts et des souhaits formulés par les clients.
Trois types de logements
très en vogue construits
dans le style Bauhaus et
répondant à de strictes
exigences de qualité ainsi
qu’aux souhaits individuels
de leurs habitants.
- 16 - Bouwfonds en Images 2012-2013 - 17 -Elégance et
durabilité au
bord de la mer
Cannes | California Park
Le quartier « La Californie » est sans contexte le quartier le plus Nombre et type de logements
18 appartements
prisé de Cannes. Idéalement situé sur les pentes d’une colline
tournée vers la mer et le soleil, il réserve à ses habitants un cadre Équipements et infrastructures
Piscine collective et piscines privatives en toiture terrasse
de vie exceptionnel. Dans ce quartier situé à quelques minutes
à pied de la Croisette, California Park offre des prestations très Architecte
Renaud d’Hautserre
haut de gamme. Son architecture résolument contemporaine se
Prix
glisse avec élégance au cœur d’un parc paysager classé, composé Lauréat des Pyramides d'Or et Grand Prix Régional 2009 de la
d’essences rares. La résidence compte seulement 18 luxueux Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers
appartements, de 2 à 4 pièces, dont certains bénéficient d’une Début du développement
piscine privative en toiture terrasse et pour la résidence d’une 2007
confortable piscine avec pool house. Le respect de l’environnement Début de la construction
2008
fait également partie des caractéristiques de l’opération et se
concrétise notamment par un système de production de chaleur Livraison
2010
et de rafraichissement thermodynamique par pompe à chaleur,
des menuiseries extérieures à rupteur de pont thermique avec
vitrage peu émissif (gain de 5 % par rapport à la réglementation
thermique en vigueur) un système d’arrosage programmable
avec division des zones de végétation en fonction des besoins.
Enfin, California Park a été, en 2009, lauréat des Pyramides d’Or et
Grand Prix Régional, suite au concours organisé par la Fédération
Nationale des Promoteurs Immobiliers.
California Park est idéalement situé sur une colline avec vue sur la mer. California Park propose 18 appartements de luxe dont un certain nombre équipés d’une piscine privée.
- 18 - Bouwfonds en Images 2012-2013 - 19 -Habiter dans
un quartier
interdit à la
circulation
Cologne | Stellwerk 60
Partant des plans de la ville de Cologne et d’une initiative Nombre et type de logements
430 logements (maisons individuelles, logements,
citoyenne, Bouwfonds Immobilienentwicklung a réalisé, à logements locatifs)
Cologne-Nippes, avec les différents acteurs de la ville, la réalisation
Équipements et infrastructures
du premier quartier piéton de toute la république fédérale. Le Habitat interdit à la circulation, maisons et logements équipés
terrain de l’ancien atelier de réparation des chemins de fer est ainsi d‘un système d‘énergie solaire passif
en cours de réhabilitation au profit de l’habitat. Une offre riche et Architectes
MB Planungs GmbH Manfred Brausem, Josef Dzionsko,
variée en typologie de logements a vu le jour : logements en Bergisch-Gladbach, Gesellschaft für computergestützte
résidence principale, logements urbains munis d’un système Bauplanung mbH, Büro für Architektur Horst Hanrath, Stellwerk 60 est un bon exemple d’un quartier interdit à la circulation.
Architekturbüro Schneider-Sedlaczek, Architekten Schönborn
d’énergie solaire passif, ainsi que des logements locatifs financés
sans subvention ou subventionnés par les pouvoirs publics Architecte paysagiste
Lill + Sparla Landschaftsarchitekten
s’ajoutent aux différents types de maisons individuelles.
Prix
Idéalement intégrés à l’environnement, les excellentes connexions Konrad-Adenauer-Stiftung 2007,
au réseau routier et les prestations de service et de mobilité Initiative Deutschland – Land der Ideen 2007
soigneusement organisées (covoiturage, râteliers à vélos, locaux Début du développement
souterrains à vélos accessibles par des rampes) offrent des 2001
solutions alternatives aux véhicules personnels. La circulation et le Début de la construction
2005
stationnement de véhicules sont interdits sur l’intégralité de
l’opération. Pourtant, tous les habitants se déplacent sans aucun Livraison
2006 - 2013
problème. Les familles, célibataires ou couples de tous âges,
peuvent donc cohabiter en profitant de plus de sérénité et de
verdure au centre de la grande ville animée de Cologne.
- 20 - Bouwfonds en Images 2012-2013 - 21 -Une gare de
marchandises
transformée en
site résidentiel
Düsseldorf | Bilk
À Düsseldorf-Bilk, l’un des plus anciens quartiers de la capitale Nombre et type de logements
66 logements et 78 logements locatifs
du Land de Rhénanie-du-Nord- Westphalie, les 144 logements
construits par Bouwfonds Immobilienentwicklung clôturent la Équipements et infrastructures
Chauffage collectif, parkings en sous-sol
reconstruction sur le terrain de l’ancienne gare de marchandises.
Dans les années à venir, sur un haut plateau à proximité du Architectes
Konrath & Wennemar Architekten
nouveau centre commercial, en face du Florapark, Bouwfonds
Architecte paysagiste
Immobilienentwicklung construira au total quatre résidences Greenbox Landschaftsarchitekten
avec parkings en sous-sol comprenant cinq bâtiments. Grâce à la
Début du développement
position privilégiée de ce site, les étages supérieurs bénéficieront 2011
d’une vue magnifique sur la ville. L’astucieux projet prévoit
Début de la construction
des logements du studio au quatre pièces, d’une superficie 2012
totale de 156 m2 au maximum. Il s’agira, pour la plupart, de Livraison
logements locatifs luxueusement aménagés au bénéfice d’un 2014
investisseur. L’autre moitié sera mise en vente comme logement
en résidence principale. En réalisant ce concept, Bouwfonds
Immobilienentwicklung répond aux exigences d’une clientèle
très variée et assure, avec le commerce de détail, la poursuite du
développement et la valorisation de ce quartier situé en centre-
ville. L’approche permet de conserver à long terme la qualité de vie
en ville et le plaisir d’y habiter.
Dans l’un des plus anciens quartiers de
Düsseldorf ont été construits des logements
de qualité destinés à la vente ou à la location.
- 22 - Bouwfonds en Images 2012-2013 - 23 -I N T ERV I E W D ’ U N PA R T EN A I RE
Au sujet de la
densification
et de
l’architecture
Dominique Lefebvre – Maire de Cergy
« Sur la voie d’un
nouvel équilibre urbain »
D
ominique Lefebvre est le maire à cet acte de construire qui est toujours un Les clés en main
socialiste de Cergy. Depuis qu’il acte politique extrêmement sensible. Je Un deuxième point important est la
est en place, la ville - qui se crois que nous avons impulsé une dyna- densification de la ville. En effet, Cergy -
situe en Île-de-France - est devenue une mique en faisant des villes plus belles et nous indique son maire - se caractérise,
commune attrayante dans laquelle il fait plus agréables ». en divers endroits, par de grands espaces
bon vivre. La construction de logements inoccupés. C’est notamment le cas du
est en effet un thème qui reçoit l’attention Mixité sociale centre-ville où, dans les années à venir,
nécessaire des pouvoirs publics. La poli- Selon Dominique Lefebvre, cette dyna- un programme de construction portant
tique menée en la matière s’est traduite mique de développement est importante sur 350 000 m2 de logements, de bureaux
par un programme dont ont aussi bénéficié pour deux raisons. Il est nécessaire tout et de commerces sera réalisé. Espace et
le centre-ville et ses quartiers adjacents. d’abord de remédier à la pénurie de mixité sociale permettent de générer un « La première question politique et sociale en
Au cours des années à venir, la ville fera logements dans la région : « La première meilleur équilibre dans la ville auquel
l’objet d’une densification urbaine grâce à question politique et sociale en Île-de- d’ailleurs Les-Hauts-de-Cergy ainsi que Île-de-France est celle du logement »
la mise en œuvre d’un certain nombre de France est celle du logement. En tant que le nouveau éco-quartier des Linandes
programmes mixtes auxquels Bouwfonds commune, nous avons une importante contribuent aussi. Dans cette logique de
Marignan Immobilier participera. responsabilité vis-à-vis de ceux qui veulent densification de la ville, la commune doit
Dans son approche, Dominique Lefebvre accéder au logement. À Cergy, nous avons trouver des partenaires l’aidant à déve- sa qualité professionnelle. « Le vrai défi à construire pendant de très nombreuses un programme tout à fait intéressant avec
voit sa ville poursuivre son développement en permanence 4 000 demandes de loge- lopper sur le plan urbain et architectural. relever, c’est la qualité architecturale des années. Et il s’agit là d’une bonne motiva- une identité très urbaine. Ce programme
dynamique au cours des années à venir. À ments. Ceci s’inscrit dans une crise générale Dominique Lefebvre précise à cet égard immeubles que l’on construit. De plus, tion pour nos partenaires. Globalement, est important puisqu’il porte l’équipement
cet égard, le rôle de la commune s’est, ces en Île-de-France. Je fais partie de ces maires que : « Cergy est dans une situation très les développeurs doivent tenir compte nous n’avons pas de problème de commer- commercial de ce quartier et marque par
dernières années, renforcé nous indique-t- bâtisseurs qui pensent qu’il est absolument particulière parce que nous sommes une de nos objectifs d’équilibre et de mixité cialisation à Cergy ». conséquent clairement les lieux de son
il : « Lorsque je suis arrivé à Cergy, il y avait fondamental pour la cohésion sociale ex-Ville Nouvelle. Nous avons de ce fait la sociale. Nous procédons généralement empreinte. Et à côté de l’hôtel de ville, ils
encore un établissement public d’aména- de répondre à ces besoins. J’ai un slogan totale maîtrise foncière de la ville. Tous nos par appel à projet de manière restreinte. Un programme intéressant nous ont proposé des formes architectu-
gement. L’une de mes premières missions simple : l’équilibre d’une ville ne se déter- programmes de développement se font Ce qui est souvent déterminant, c’est la Le développeur idoine est celui capable rales vraiment intéressantes ». Dominique
politiques a consisté à mettre fin à l’opéra- mine pas en fonction de la hauteur des au sein de ZAC (Zones d’Aménagements manière dont les opérateurs ont intégré à de concilier de façon intelligente l’équi- Lefebvre nous précise par ailleurs que,
tion d’intérêt national parce que tout cela immeubles ni du nombre d’habitants qui y Concertés) pour lesquelles nous avons la fois les objectifs généraux de la ville et libre urbain avec les réalités du marché outre la qualité architecturale de l’immobi-
se révélait très déresponsabilisant. Notre vivent mais il est déterminé par l’équilibre toutes les clés en main pour l’aménage- les objectifs particuliers du quartier dans du moment nous indique Dominique lier, la commune fait également grand cas
commune devait redevenir une commune social et par la conception urbaine. Cergy ment et le développement urbain, ce qui lequel le programme doit s’inscrire. Nous Lefebvre : « Quand on construit, il faut du respect des principes du développement
normale pouvant décider de sa propre est une ville exemplaire en termes de nous permet de faire travailler les promo- avons quatorze critères de choix, qui vont trouver des opérateurs qui soient en durable : « Bien entendu, nous sommes très
politique en la matière. Dans la région mixité sociale et nous voulons préserver cet teurs et leurs architectes, de discuter des de la perception du marché en passant par mesure de bien réaliser les opérations envi- attentifs au développement durable. Entre
Île-de-France, construire est devenu une équilibre. Nous avons besoin de logements typologies et des prix de logements de le développement durable, la qualité des sagées. Bouwfonds Marignan Immobilier mon arrivée voici quinze ans et aujourd’hui,
priorité des maires. Entre le moment où je sociaux pour le grand nombre d’ouvriers manière extrêmement précise ». architectes proposés, les charges foncières est un promoteur qui, manifestement, est tous nos programmes sont passés en haute
suis devenu maire en 1996 et le moment où vivant dans notre ville mais nous sommes ou le prix de vente prévisionnel des loge- en capacité de s’adapter aux contextes performance environnementale ou en BBC
je passerai la main en janvier 2013 à mon également attractifs dans nos programmes Une forte demande de logements ments ». La forte demande de logements du quartier et aux objectifs de la collec- (Bâtiment Basse Consommation). Nous ne
maire adjoint, j’aurais construit ou lancé de construction pour les classes moyennes Pour choisir un développeur immobilier, exerce, dans ce cadre, une influence posi- tivité. Bouwfonds Marignan Immobilier construisons pas en effet seulement pour
la construction de 17 000 logements sur la supérieures. Je fais par conséquent en sorte les critères fondamentaux que retient la tive nous indique Dominique Lefebvre : fait en outre toujours appel à des archi- les générations actuelles mais également
seule ville de Cergy, qui comprend 58 000 que soient construits entre 400 et 600 loge- commune sont la relation de confiance « Nous avons la chance d’être un terri- tectes de talent. Sur les Hauts de Cergy, pour les générations futures ».
habitants. Nous avons levé l’angoisse face ments par an dans ma ville ». pouvant s’établir avec l’opérateur ainsi que toire sur lequel on sait que l’on va encore Bouwfonds Marignan Immobilier réalise
- 24 - Bouwfonds en Images 2012-2013 - 25 -Vous pouvez aussi lire
