#conferenceMA - MeilleursAgents

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L’actualité                 Les prix de l'immobilier
MeilleursAgents             sont-ils surévalués ?

2019 : un grand millésime   Nos scénarios pour 2020
immobilier
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immobiliers

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La plus grande équipe Data & Science,
en dehors des États-Unis
       Équipe Data & Science                                             Comité Scientifique

   Dr. Thomas Lefebvre       Rémi Ferrez            Dr. Denis Allart                                 Dr. Julien Randon-Furling
   Directeur scientifique    Data Engineering       Directeur de recherche, HDR - INRA               Maître de Conférence, Panthéon-
   - Docteur en finance de   Manager                - Docteur en statistique geospatiale             Sorbonne
   l’immobilier              - EISTI & Paris XIII   - Ecole des mines                                - Docteur en modélisation statistique
   - Paris Dauphine                                                                                  - Cambridge University

                                                    Dr. Michel Baroni                                Dr. Etienne Wasmer
                                                    Doyen, ESSEC Business School                     Professeur- LIEPP, Sciences Po
                                                    & Université Cergy Pontoise                      & NYU Abu Dhabi
                                                    - Docteur en finance                             - Docteur en économie
                                                    - HEC & CNAM                                     - LSE & Polytechnique

                                                    Dr. Frédéric Cherbonnier                         Dr. Frédéric Pascal
                                                    Professeur, Toulouse School of                   Professeur - CentraleSupelec AI Lab
                                                    Economics                                        -Docteur en mathématiques
                                                    -Docteur en mathématique                         appliquées (AI & Datascience)
                                                    - ENS                                            - Paris VII Jussieu

                                                                                           Indice des prix immobiliers (IPI)
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Les données et les modèles avancés les plus
    complets du marché

                  Base MA des propriétés en France

                      Indices de prix immobiliers          Intelligence Artificielle
                       Contributions utilisateurs      Machine learning, Reconnaissance
                                                         d'image, Réseaux de neurones,
                   Annonces (Agences partenaires)      Traitement automatique du langage
                                                                    naturel...
                 Transactions (Agences partenaires)

                            Notaires / BIEN

                 Demande de valeurs foncières (DVF)
                                                           Modèles statistiques,
                                 INSEE
                                                        économétriques et spatiaux
                   Adresses, immeubles & parcelles     Méthode indicielle, Kohonen, Kriging,
                                                      statistiques géospatiales, Modélisation
                              Topographie                        3D, Géomatique...

                            Images satellites

Propriétaire   Commercial         Public
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Une innovation permanente au service de la
       transparence du marché

 2008: Carte de     2010: Première carte                                2015: Carte de Prix au     2016: Prix le long des des    2018: Carte de Prix au     2018: Amélioration de
prix au bâtiment   des prix nationale pour    2014: ITI - Indicateur   bâtiment pour les 20 plus     métro pour les 20 plus     bâtiment pour 20 grandes    l’AVM maison avec de
     à Paris       + 36K villes en France     Tension Immobilière      grandes villes de France     grandes villes de France          villes de plus          une aproche AI/ML

      2009: Carte de prix au 2012: Carte de prix au 2014: Indices des prix immobilier 2015: Carte de prix des         2017: Amélioration     2018: Indices des Prix     2019: App en réalité
       bâtiment en Ile-de- micro-quartier pour les 60 pour 96 départements et 50       loyers à la ville et au         de la carte de prix    Immobilier agrégés      augmentée et carte pour
             France           plus grandes villes             grandes villes              micro-quartier              et de l’AVM en IdF      avec LesEchos (IPI)     explorer les données DVF
                                                                                                                          (6% d’erreur
                                                                                                                       médiane à Paris)
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L’actualité                 Les prix de l'immobilier
MeilleursAgents             sont-ils surévalués ?

2019 : un grand millésime   Nos scénarios pour 2020
immobilier
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Un marché
      très dynamique
      comme annoncé

                                                      + 1,4%                               + 4,4%
                                                  (sept 2018 - sept 2019)                  (en un an)

                      2 606€/m²                                              994 000
                          Prix moyen en France au                               Transactions dans
                            1er septembre 2019                              l'ancien entre juin 2018 et
                                                                                     mai 2019

Sources : IPI MeilleursAgents
CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales
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Il y aura plus d’1 million de transactions en 2019
                                                                                                                   994 000
                                                                                                                    mai 2019

                                                           Nombre de ventes de logements anciens en France (cumulé sur 12 mois)

Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales
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Tous les marchés augmentent à leur rythme
                                                                                                                   Paris
                                                       Les Indices des Prix de l’Immobilier

                                                                                                                   Top 10

                                                                                                                   Top 50
                                                                                                                   France

                                                                                                                   Rural

                                           IPI Paris        IPI Top 10      IPI Top 50        IPI Rural   IPI France

                10 ans                     61,4%              27,9%           11,2%            -4,1%       10,2%

                   1 an                     8,8%               5,0%           3,1%             0,3%         1,4%

Source : IPI MeilleursAgents - Les Echos
Paris : les 10 000€/m² souvent annoncés sont
vraiment là !
                                                                                                                                  10 115€/m²
                                                                                                                                      sept 2019
                                                                                                                    9 318€/m²
                                                                                                                          sept 2018

                                               8 639€/m²
                                                juin 2011

                                                                                                                                       +8,8%

                                                                                  +17,1%

                                Indice notaires recalé base promesses (-3 mois)   Indice MeilleursAgents base promesses

Source : IPI MeilleursAgents - INSEE Notaire
Deux groupes distincts au sein des grandes villes
                                                        Lille
                                                            +2,9%

                                                            Paris               Strasbourg
                                         Rennes              +8,8%                   +4,3%
                                          +7,0%
                                         Nantes
                                           +9,3%

                    EVOLUTION DES PRIX                                Lyon
                      septembre 2018
                                                                       +10,2%
                            à
                      septembre 2019       Bordeaux
                                            -0,4%            Montpellier
                                                                    +1,9%         Nice
                                              Toulouse                                 -0,4%
                                                                       Marseille
                                                    +7,1%                    +3,7%

Source : IPI MeilleursAgents
8 des 11 plus grandes villes au plus haut

                                                          Bordeaux      +61%
                                                          Paris         +56%
                                                          Lyon          +55%

                                                          Nantes        +39%
                                                          Lille         +34%
                                                          Toulouse      +34%
                                                          Rennes        +31%
                                                          Montpellier   +20%
                                                          Nice          +15%
                                                          Strasbourg +9%

                                                          Marseille     -7%

                                       Indice des prix (base 100 au 1er janvier 2008)

   Source : IPI MeilleursAgents
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immobilier
Comment savoir si un marché est surévalué ?

      1               2                3                   4
Pouvoir d’achat     Emploi et         Temps         Rapport de force
 des résidents    démographie   nécessaire pour     entre l’offre et la
                                amortir un achat       demande
                                 par rapport à la
                                     location
Comment savoir si un marché est surévalué ?

      1               2                3                   4
Pouvoir d’achat     Emploi et         Temps         Rapport de force
 des résidents    démographie   nécessaire pour     entre l’offre et la
                                amortir un achat       demande
                                 par rapport à la
                                     location
Le pouvoir d'achat immobilier
Le coût du crédit a baissé de près de 30% en 8 ans

                                                    Juin 2011
                                                        4,0%

                                                                          Sept 2019
                                                                            1,3%

                                                                Taux d’emprunt immobilier 20 ans

Source : Banque de France et Empruntis - Septembre 19
Le pouvoir d’achat a progressé partout

                                                   Hausse des prix         Baisse du coût du crédit      Gain de pouvoir d’achat

                      Paris                            +17,1%                                                      +13%

                     Top10                             +13,5%                                                      +17%

                     Top50                             +1,6%
                                                                                - 30%                              +28%

                      Rural                            -11,0%                                                      +41%

                     France                             -2,4%                                                      +32%

                                                                 Evolution du pouvoir d’achat du 1er juin 2011 au 1er septembre 2019

 Source : IPI MeilleursAgents / Banque de France
Le pouvoir d’achat est satisfaisant partout
sauf à Lyon, Bordeaux, Nice et Paris

                                                         Surface d’un logement décent :
                                                            36 m² pour 2 personnes

                                                      Pouvoir d'achat immobilier (exprimé en m²)

Source : MeilleursAgents / Banque de France / INSEE
Comment savoir si un marché est surévalué ?

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Pouvoir d’achat     Emploi et         Temps         Rapport de force
 des résidents    démographie   nécessaire pour     entre l’offre et la
                                amortir un achat       demande
                                 par rapport à la
                                     location
500 000 chômeurs en moins =
500 000 potentiels acquéreurs en plus
                                 T2 2015
                                  10,5%

                                                                   T2 2019
                                                                    8,5%

                                                 Evolution du taux de chômage depuis 2015

Source : Taux de chômage (sens du BIT) - INSEE
Les 30-44 ans affluent vers les grandes villes de
région
                                                       Paris                -7,1%

                                                       Top10                +3,8%

                                                       Top50                +1,5%

                                                       Rural                -4,8%

                                                           Evolution du nombre de personnes âgées de 30 à 44 ans entre 2011 et 2016

Source : Recensements Population 2011 & 2016 - INSEE
Emploi et démographie expliquent les dynamiques
immobilières
                                                                                                                                       Nantes
                                                                     Afflux des 30-45
                                                                            ans
                                                                                      Toulouse

                                                                                           Bordeaux
 Montpellier                                                    Lille                                                                         Rennes
                                                                          Strasbourg                     Lyon

Chômage élevé                                                                                                                                 Plein emploi

          Marseille
                                                               Nice

                                                                         Départ des 30-                                       Paris
                                                                            45 ans
                                                                                         Cartographie des villes selon leur taux de chômage et leur démographie

  Source : Recensements Population 2011 & 2016 - Taux de chômage (sens du BIT) - INSEE
Comment savoir si un marché est surévalué ?

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Pouvoir d’achat     Emploi et         Temps         Rapport de force
 des résidents    démographie   nécessaire pour     entre l’offre et la
                                amortir un achat       demande
                                 par rapport à la
                                     location
Combien faut-il d’années pour amortir le surcoût lié
à l’achat ?
                            Achat                            Location

Coûts initiaux   Frais d'agence & Droits de mutation              -

                           12,5%
                        du prix du bien

                             Intérêts                          Loyer
Coût mensuels           Assurance crédit               Charges de copropriété
                      Charges de copropriété
                          Taxe foncière
La durée d'amortissement d'un achat est
historiquement courte
                                                            Paris    6 ans et 1 mois

                                                            Top10    4 ans et 3 mois

                                                            Top50    3 ans et 8 mois

                                                            Rural    2 ans et 5 mois

                                                            France   2 ans et 5 mois

                                                                            Durée d'amortissement d'un achat par rapport à la location

  Source : MeilleursAgents - Empruntis - Banque de France
2011 - 2019 : les règles ont changé

                                                            Durée d'amortissement d'un achat par rapport à la location

  Source : MeilleursAgents - Empruntis - Banque de France
Comment savoir si un marché est surévalué ?

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Pouvoir d’achat     Emploi et         Temps         Rapport de force
 des résidents    démographie   nécessaire pour     entre l’offre et la
                                amortir un achat        demande
                                 par rapport à la
                                     location
Indicateur de Tension Immobilière (ITI)

➔ L’ ITI mesure le rapport de force entre la demande et l'offre dans une
  zone et à un moment donnés

➔ Indicateur avancé (6 à 12 mois) de l’évolution des volumes et des prix

          ITI < 0%                ITI = 0%               ITI > 0%
    déficit de demande        équilibre entre la    excès de demande
                             demande et l’offre
Excès de demande dans les grandes villes

                                                            Paris    26%

                                                            Top10    20%

                                                            Top50    15%

                                                            Rural    -2%

                                                            France   4%

                                                                           Indicateur de tension immobilière / septembre 2019

Source : Indicateur de Tension Immobilier MeilleursAgents
Forte tension sauf à Bordeaux et à Nice
                                                                              Lille
                                                                              37%

                                                                             Paris            Strasbourg
                                                            Rennes            26%                      26%
                                                              18%
                                                            Nantes
                                                               23%

                                                                                       Lyon
                                                                                            20%

                                                              Bordeaux
                                                                 11%         Montpellier
                                                                                      22%             Nice
                                                                 Toulouse              Marseille         6%
                                                                       27%                    16%

                                                                                                  Indicateur de Tension immobilière / septembre 2019

Source : Indicateur de Tension Immobilier MeilleursAgents
Bilan
Pouvoir d’achat                            Durée
                           Démographie/Emploi                     ITI   Potentiel de hausse
          des résidents                         d’amortissement

Paris

Top10

Top50

Rural

France
Pouvoir d’achat                        Durée d’amortissement   Rapport Offre /
                                Démographie/Emploi                                             Potentiel de hausse
               des résidents                               d'un achat          Demande

  Nantes

 Toulouse

   Lyon

   Paris

   Lille

 Rennes

Strasbourg

Montpellier

 Marseille

Bordeaux

   Nice
L’actualité                 Les prix de l'immobilier
MeilleursAgents             sont-ils surévalués ?

2019 : un grand millésime   Nos scénarios pour 2020
immobilier
Perspectives globales

➔ Les taux d'intérêt vont rester bas, et   ➔ Annonces rassurantes de la BCE et
  pourraient même baisser encore un peu      OAT 10 ans en territoire négatif

➔ Le chômage va continuer sa baisse pour   ➔ Récession de grands pays européens
  atteindre 8,3% fin 2019 selon INSEE        et tensions internationales
D’ici septembre 2020,

          +1,5%
       d'augmentation des prix en France
D’ici septembre 2020,

              +6%
        d'augmentation des prix à Paris
D’ici septembre 2020,

              +5%
 d'augmentation des prix dans les Top 10 des
               grandes villes
D’ici septembre 2020,

              +3%
 d'augmentation des prix dans les Top 50 des
               grandes villes
D’ici septembre 2020,

         +0,5%
d'augmentation des prix dans les zones rurales
Potentiel de croissance   D'ici septembre 2020

  Nantes                                       +9%

 Toulouse                                      +9%

   Lyon                                        +6%

   Paris                                       +6%

   Lille                                       +6%

 Rennes                                        +6%

Strasbourg                                     +3%

Montpellier                                    +3%

 Marseille                                     +2%

Bordeaux                                       +2%

   Nice                                         0%
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