Construire le futur RAPPORT INTÉGRÉ 2020 - Gecina
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Construire le futur RAPPORT INTÉGRÉ 2020
Message du Président 01
« Une gouvernance
efficace au
service de l’avenir
de Gecina »
2020 aura, encore une fois, démontré la pertinence
44 avenue des Champs-Élysées,
de la stratégie de Gecina et sa solidité financière.
Paris 8
À l’appui de ces atouts, nous avons structuré une gouvernance
efficace, qui, chaque année, se renforce pour créer les conditions
du meilleur service aux clients et répondre, de ce fait,
Sommaire aux attentes de nos actionnaires, tout en étant à la hauteur
de notre responsabilité sociétale et environnementale.
En haut : 101 avenue des Champs-Élysées, Paris 8 JÉRÔME BRUNEL
En bas : 7 rue de Madrid, Paris 8
Président du Conseil
01 Message de Jérôme Brunel C’est ainsi qu’en 2020 nous avons constitué, au sein d’administration
02 Notre raison d’être
du Conseil d’administration, un Comité Responsabilité
04 Éditorial de Méka Brunel
II. Une action qui allie Sociétale et Environnementale qui témoigne
06 Notre patrimoine à Paris
et en région parisienne performance et impact de l’engagement historique de Gecina dans ce domaine.
07 Faits marquants en 2020 22 Nous plaçons nos clients La diminution des émissions carbone, la réduction et valorisation
au coeur de nos attentions des déchets, la protection de la biodiversité guident l’action
I. Un modèle entre 24 Nous créons des lieux de la direction générale et des équipes très impliquées
résilience et proactivité de vie durables
de Gecina pour rester aux meilleurs standards de la profession
10 Trois macro-tendances 26 Nous nous renforçons
et assumer ainsi notre rôle dans la société.
confirmées et accélérées dans les zones de centralité
12 Un socle stratégique enrichi 28 Pour progresser, nous dialoguons
par notre transformation avec nos parties prenantes Cette ambition est servie par une organisation rigoureuse
15 Nos engagements pour
de notre fonctionnement, respectueux du corpus normatif
concrétiser notre raison d’être III. Un projet collectif et de l’éthique qui encadrent l’exercice de nos métiers.
16 Notre résilience confirmée de transformation Dans le prolongement de cette exigence, le Conseil
dans un marché polarisé 34 Notre collectif porte d’administration a mis en place un Comité Conformité
18 Créer des lieux de vie durables la transformation de l’entreprise et Éthique pour toujours s’adapter, dans un élan continu,
au service de nos clients 36 Notre gouvernance,
aux meilleures pratiques.
une diversité de compétences
et de profils
40 Une gestion dynamique Dans la période inédite que nous traversons, Gecina
des risques bénéficie d’une gouvernance solidaire et collégiale.
42 Notre performance boursière, Elle facilite l’adaptation à l’évolution des marchés,
nos notations financières réactivité nécessaire à la réussite de sa direction générale
et extra-financières
dans notre projet collectif de toujours mieux servir
44 Nos indicateurs financiers
Couverture :
et extra-financiers
nos clients pour, ainsi que la Raison d’être de Gecina
Résidence Paris Nation
25 avenue de Saint-Mandé, 46 Bilan et compte de résultat le synthétise, « Faire partager des expériences humaines
Paris 12 48 Notre histoire au cœur de nos lieux de vie durables ».
02 Rapport intégré 2020 Notre Raison d’être 03
Faire partager
des expériences
humaines
au cœur L’environnement Société
de nos lieux Créer, rire, réfléchir, échanger, débattre. Aimer,
étudier, éduquer, innover, se rencontrer. Produire,
Raison d’être
de vie durables se reposer, prendre soin de soi et de sa famille.
Autant d’expériences humaines que les femmes
Collaborateurs Clients
et les hommes qui travaillent dans nos bureaux ou
qui habitent dans nos résidences vivent chaque jour.
Chez Gecina, nous avons la chance de pouvoir construire
des relations dans la durée avec nos clients : les salariés des
entreprises qui choisissent nos bureaux, les familles, les étudiants
et les résidents qui choisissent nos logements. Cette chance
nous la voulons à leur service. Car ce qui fait ultimement
la valeur de ces expériences, c’est la richesse des liens humains,
la qualité de l’échange, la considération quotidienne
et le niveau de service dont ils doivent bénéficier. Performance opérationnelle et financière
Bien sûr, cette ambition guide notre transformation.
Nous retournons à l’un des fondamentaux de l’immobilier :
sa dimension humaine. Quand nous nous mettons
au service de nos clients, c’est en tant que partenaire
de leur vie quotidienne et de leurs ambitions. Quand Une démarche participative qui a associé
nous imaginons et développons de nouveaux immeubles toutes nos parties prenantes
et de nouveaux services, c’est pour répondre aux futurs
usages de nos clients, anticiper leurs besoins et s’adapter
aux évolutions constantes de notre société. 1. 3.
2. 4.
Ces lieux de vie, nous souhaitons qu’ils contribuent
JANVIE R 2020 OC TOBRE À NOVE MBRE
à un vivre ensemble inclusif et aux équilibres d’une ville L ANCEMENT CON SULTATION S
J U ILLET À OC TOBRE JANVIE R 2021
dans laquelle on peut travailler, habiter, faire ses courses DE L A DÉMARCHE
INFORMATION
EX TERNE S
MIS E EN ŒUVRE
et se divertir. Parce que nous espérons avoir des relations Une réflexion impulsée CONTINUE ET Une série d’entretiens OPÉR ATIONNELLE
par le Conseil PARTICIPATION DE S organisés avec nos parties
qui s’inscrivent dans le temps long, nous cherchons COLL ABOR ATEURS
Un déploiement progressif
d’administration. prenantes (fournisseurs,
autour d’actions concrètes
à rendre nos lieux de vie durables, respectueux de En interne, un projet associations partenaires,
et d’objectifs, sur la base
l’environnement tout en s’inscrivant dans un héritage formé collectif avec responsables politiques)
d’indicateurs de suivi
plusieurs ateliers connaissant Gecina
des petites et grandes histoires qui se sont nouées dans et reconnues pour
pilotés par nos organes
et une consultation de gouvernance.
ces immeubles. Les femmes et les hommes qui forment ouverte à l’ensemble leur expertise.
Gecina partagent ces engagements et ont à cœur des collaborateurs.
de faire partager des expériences humaines au cœur
de nos lieux de vie durables.
04 Rapport intégré 2020 Éditorial de Méka Brunel 05
« Rendre nos lieux
de vie désirables
pour nos clients »
Il n’est pas facile de faire Les événements ont renforcé Notre marque relationnelle
un bilan à froid de 2020 tant notre conviction : la richesse YouFirst, et ses marques
cette année aura été complexe de Gecina dépend d’abord filles (Bureau, Collaborative,
sur le plan émotionnel. des expériences que nos clients Residence, Campus),
Comme toutes les entreprises, et utilisateurs finaux vivent constitueront demain le vecteur
les collaborateurs de Gecina dans nos lieux de vie. de l’attractivité de Gecina
auront connu des moments Un siège social sans salariés auprès de l’ensemble
d’inquiétude face au n’a pas de valeur. Une résidence de ses clients. Et l’attention
développement de la pandémie, vide non plus. Et que dire que nous porterons
pour leurs collègues, d’une résidence étudiante à ce que cette relation soit d’abord
pour leurs proches et pour sans étudiants pour y étudier, humaine, par nos YouFirst
eux-mêmes. Fort heureusement, y innover, y construire leur futur ? Managers, sera notre boussole.
la communauté des collaborateurs
MÉK A BRUNEL de Gecina aura été épargnée Nous avons certes pu en 2020 Le positionnement de nos actifs
Directrice générale sur le plan sanitaire des maintenir le niveau structuré autour de la centralité
conséquences directes les plus de recouvrement de nos loyers près des nœuds de transports,
graves de la Covid-19. par rapport à 2019. Mais des commerces et des services,
nos revenus futurs et notre sort renforcé des tendances
Si nous avons pu faire face aux crédibilité, y compris financière, de 2020. La métropolisation est
impondérables de cette année, seront intrinsèquement liés là pour durer. Nous poursuivons En 2020, nous avons réussi
c’est parce que nous avions, à notre capacité à répondre donc la concentration également, collectivement
les années précédentes, rénové aux besoins de nos clients. de notre patrimoine dans à formuler la Raison d’être
en profondeur le socle Ceux-ci ont besoin de vivre les zones les plus centrales. de Gecina : « Faire partager
de l’entreprise, notamment une expérience sur leur lieu des expériences humaines
sur le plan technologique. de travail différente et supérieure La digitalisation s’est encore au sein de nos lieux de vie
Aussi, nous avons pu travailler à celle qu’une journée de accélérée pour nos clients, durables ». Elle affirme dans
alternativement en présentiel télétravail pourrait leur apporter. avec la disparition à venir la durée la valeur de notre
et en distanciel cette année Et nos résidences doivent des emplois administratifs contribution pour nos clients
grâce à la qualité de nos apporter une expérience de et le développement de et l’ensemble de nos parties
infrastructures techniques qualité qui se distingue de celle nouveaux emplois de services. prenantes. Nous nous doterons
et aux compétences, d’une simple copropriété gérée Ce qui est vrai pour nos clients des moyens de mesurer
notamment managériales, par des bailleurs privés. l’est également pour Gecina : sa mise en place effective.
de nos équipes. notre transformation digitale À nous de poursuivre
La sensibilité de nos clients nous conduit à une approche son ambition, au quotidien,
à la question du changement plus servicielle, grâce à la avec humilité et détermination.
climatique et de la biodiversité ? formation de nos collaborateurs
C’est aussi la nôtre. et aux mutations de nos métiers.
Par conviction bien sûr, mais
aussi parce que le marché
va se polariser toujours plus
entre des actifs écologiquement
efficaces, sur lesquels la demande
se concentrera, et les autres,
qui risqueront le décrochage.
Nos faits marquants en 2020 07
Centralité et rareté
au cœur de la ville
(Paris et région parisienne)
Nos faits marquants
en 2020
Le Bourget
Saint-Denis
Colombes
Saint-Ouen
Asnières
Nanterre
Levallois-Perret Crise sanitaire Conseil
Courbevoie
17e
18e
Pantin
MARS
d’administration
Neuilly-sur-Seine
Puteaux
9e
Pour aider à faire 2 3 AVRIL
19e face à la crise sanitaire,
Jérôme Brunel est nommé
10
nous hébergeons
e
Président du Conseil
gracieusement
Bagnolet d’administration
8e 2e des personnels soignants
Domaine de la Ronce,
1er 3 e
ainsi que des femmes
Ville d’Avray
16e 11e 20e et leurs enfants
Montreuil
7e victimes de violences,
4 e
nous soutenons nos clients Portefeuille
6e
5e 12e
l1ve les plus fragiles dont résidentiel
15e Vincennes
l’activité s’est arrêtée
Boulogne-Billancourt
10 FÉVRIER et nous renonçons
14e 2 3 AVRIL
Le Boston Consulting Group aux mesures de soutien
13e de l’État Nous filialisons notre
signe un bail de 12 ans
portefeuille résidentiel
Issy-les-Moulineaux Saint-Maurice sur notre immeuble l1ve
Malakoff
Ville-d’Avray Montrouge Ivry-sur-Seine
Arcueil
Vélizy-Villacoublay
Le Plessis-Robinson
Raison d’être Partenariat
24 JUILLET
Nexity
Bureaux Espaces de coworking Nos résidences Nous révélons notre Raison 1 E R OC TOBRE
pour étudiants d’être : « Faire partager
Logements Résidences pour étudiants Nous signons avec Nexity
présentes des expériences humaines
un partenariat pour
dans toute au cœur de nos lieux
Projets en développement développer 4 000 nouveaux
la France de vie durables » 7 rue de Madrid, Paris 8 logements
7 Madrid
Résidence Rémusat, JUILLET
Nos chiffres clés Paris 16 Nous livrons le 7 Madrid,
dans le 8e arrondissement,
1ère acquisition pour accueillir WeWork.
résidentielle Forum International
de la Météo et du Climat,
Paris
19,7 97 % 3,6 9 000 100 000 498 30 JUIN
Nous finalisons l’acquisition
Mds€ du patrimoine
en Île-de-France
Mds€ logements
(y compris
clients et
utilisateurs finaux
collaborateurs d’un premier ensemble
résidentiel au cœur Signature Gecina/Nexity
de patrimoine de projets de logements dans le tertiaire de Paris dans le cadre
immobilier développements étudiants) et le résidentiel de notre nouvelle filiale
I.
7 rue de
Madrid, Paris 8
Un modèle
entre
résilience
et proactivité
Centralité et rareté : telles sont les spécificités
du patrimoine que nous détenons et gérons.
Cette orientation stratégique définie il y a plusieurs
années montre toute sa pertinence dans la crise
inédite que nous traversons. Face aux évolutions
qui transforment notre marché, c’est aussi
un atout pour accélérer l’innovation servicielle
qui réinvente notre offre et la relation
avec nos 100 000 clients finaux. Désormais,
nous pouvons aussi compter sur les engagements
pris dans le cadre de notre raison d’être pour
dynamiser notre capacité à créer de la valeur tout
à la fois sociétale, environnementale et financière.
10 Rapport intégré 2020 I. Un modèle entre résilience et proactivité 11
Trois macrotendances « L’immobilier, en tant qu’industrie peut jouer un rôle énorme en matière de
confirmées et accélérées Évolution développement durable. Le secteur a une empreinte importante. Lorsque nous
améliorerons et connecterons nos bâtiments, leur contribution s’améliorera.
des usages La technologie des matériaux est, par exemple, une frontière passionnante. »
À grande vitesse BRENDAN WALLACE
Les crises ne créent pas de nouvelles tendances Cofondateur et dirigeant de Fifth Wall
mais accélèrent les transformations déjà à l’œuvre.
L’année 2020 en est l’implacable illustration. Ces tendances
lourdes qui modèlent nos villes et nos expériences
2020 a bousculé le rythme Nos atouts
dans les lieux de vies bouleversent notre marché
de la transformation digitale
de notre économie en poussant + 500 M
et nous stimulent à poursuivre notre transformation. les entreprises à s’adapter de participants par jour
à des réunions Zoom Notre marque relationnelle, YouFirst,
rapidement au contexte sanitaire.
et Teams en avril 2020 pour développer sur un temps long
La digitalisation et l’automatisation
une relation de qualité avec nos clients
de nombreuses tâches se sont
2 200 Mds€
et imaginer pour eux des services
accélérées, menaçant ainsi certains à haute valeur ajoutée
emplois administratifs et renforçant contribution, d’ici à 2030,
les plus qualifiés à haute valeur des nouvelles technologies INNOVATION
ajoutée et les emplois de services. digitales au PIB de l’Union
Les usages évoluent à une vitesse européenne, soit + 14,1 % Une démarche d’innovation pour faire
évoluer notre proposition de valeur (bien-
sans précédent. Nous sommes par rapport à 2017
être des occupants, valorisation des
encore plus mobiles, plus flexibles
espaces, personnalisation des services)
et aussi plus exigeants sur notre
bien-être au travail. Plus l’économie
TRANSFORMATION DIGITALE
se digitalise, plus le besoin
« La force de l’urbanisation et du
de liens et de relation humaine Accélération de la digitalisation
développement urbain est bien plus forte
Métropolisation que les pandémies et les épidémies. »
devient important. Les lieux
de vie doivent s’adapter rapidement
de nos processus et déploiement
de projets digitaux au service
RICHARD FLORIDA de nos clients et de notre productivité :
Le besoin de centralité accentué Professeur d’Urban Studies, auteur du best-seller
à ces évolutions.
espaces partenaires et prospects,
The Rise of the Creative Class (2002) espaces client, CRM, etc
Nos atouts Urgence climatique
31,1 % Un impératif renforcé
du PIB national produit CENTRALITÉ
par l’Île-de-France
qui concentre 42,2 % Centralité et rareté des actifs,
des dépenses de recherche qui va encore croître Nos atouts
et développement,
23,4 % des emplois, 34 %
avec le Grand Paris Express
97 % de nos immeubles situés 25 %
des cadres français et 18,4 % au sein de l’Île-de-France, des émissions de CO2 DES PROGRÈS RAPIDES
de la population nationale (1) dont 67 % dans Paris intra-muros en France proviennent
de l’immobilier - 53 % d’émissions de CO2/m²/an
Ibox 5-9 rue Van-Gogh, Paris 12
depuis 2008, soit l’équivalent
Concentration des populations 90 % MIXITÉ
1re foncière de bureaux 20 000
des émissions annuelles
de 40 000 parisiens évitées
qualifiées, des activités des habitants de l’Île-de-France
économiques et culturelles, à moins de 2 km d’une gare
avec le Grand Paris Express
en Europe et 1er parc résidentiel
privé parisien
Forum International de la Météo et du
Climat dont Gecina est partenaire, Paris à 30 000 (objectif 2020 dépassé de 42 %)
Objectif : neutralité carbone
des services, des hubs Nos immeubles organisés hectares d’espaces naturels, en exploitation en 2030
de transports, des investissements : en réseau pour mettre en commun La crise sanitaire est une crise globale, agricoles ou forestiers
la dynamique de métropolisation espaces et services tout comme le défi climatique. disparaissent chaque année MOBILISATION COLLECTIVE
n’est pas remise en cause. Elle sonne comme un avertissement en France dont la moitié
du fait de l’étalement 13 projets de décarbonation portés
Au contraire, la crise accroît l’attrait PLUSIEURS LEVIERS face à la crise climatique qui arrive.
des logements (2) par les collaborateurs soutenus
pour la centralité́ car elle va renforcer DE DÉVELOPPEMENT La transition écologique s’impose
par notre fonds carbone interne
le besoin de mixité d’usages à tous : nécessité de sobriété
Capacité de développement
– travailler à proximité de là de projets, de nouveaux immeubles
environnementale, nouveaux DES RÉSULTATS RECONNUS
où l’on vit – et de raccourcir les temps et, surtout, de rénovations modèles de production, amélioration
de déplacement. À Paris, en économie circulaire du bien-être des occupants Reconnaissance de notre performance
le développement du super-métro Filialisation du résidentiel et des utilisateurs. Ces impératifs, RSE : note maximale au Carbon
Grand Paris Express conforte et partenariat avec Nexity pour que la crise décuple, sont au cœur Disclosure Project, 92/100 au Global
(1) Source : CCI Paris. développer jusqu’à 4 000 logements (2) Ministère de la Transition écologique. Real Estate Sustainability Benchmark
l’attractivité des zones centrales en de notre stratégie d’innovation
réduisant les temps de transports. et de notre politique RSE.
12 Rapport intégré 2020 I. Un modèle entre résilience et proactivité 13
Un socle Un modèle en pleine
transformation Accompagner Placer l’utilisateur au cœur
de nos attentions.
stratégique
enrichi L’utilisateur, et avec lui les nouveaux
19,7 Mds€
par notre
usages de l’immobilier urbain,
Hier est au cœur de notre modèle.
de valeur du patrimoine (stable
à périmètre constant en un an)
Avec le déploiement de notre marque
transformation relationnelle YouFirst, nous nous
concentrons sur la qualité
de la relation client, la mise
Collecter des loyers en réseau de notre patrimoine,
et le développement de services
Le choc de l’année 2020 a mis en évidence à haute valeur ajoutée.
des transformations nécessaires, L’innovation durable est pour
nous un moteur clé. Elle nous permet
tout en validant nos choix stratégiques.
d’accompagner nos clients
Dans un contexte incertain, dans la ville de demain et de répondre
nous avons démontré la solidité à leurs attentes émergentes,
et la résilience de notre modèle autour Depuis tout en favorisant les performances
RSE et opérationnelles de notre
de 4 grands piliers de création de valeur : fin 2014
patrimoine. YouFirst - Résidence Rémusat, Paris 16
gérer notre patrimoine au service
de nos clients, transformer
notre portefeuille immobilier Collecter des loyers
pour le rendre plus responsable,
durable et performant, cibler Gérer proactivement
Transformer Répondre aux nouveaux usages
avec des immeubles responsables.
des opportunités d’acquisitions des actifs
à fort potentiel, et céder des actifs
non stratégiques ou matures Gestionnaire actif de notre patrimoine.
Les utilisateurs d’immobilier urbain existants, destinés à se substituer
sont à la recherche d’une centralité à des immeubles obsolètes
ne satisfaisant plus à cette ambition. Approche par le rendement global autour
désirable, respectueuse et peu vertueux sur le plan
de 4 piliers de création de valeur au service
Notre transformation digitale d’une modernité urbaine durable (Acquérir,
de l’environnement, qui apporte environnemental. Ces immeubles
et culturelle est venue dynamiser bien-être et performance sanitaire responsables, flexibles, durables,
Transformer, Accompagner, Vendre)
et économique. Avec le pipeline sont générateurs de bien-être
et renforcer notre socle stratégique. de projets de bureaux et de productivité pour ceux
en restructuration le plus important qui les occupent. Ainsi, face à l’enjeu
au cœur de Paris et avec d’ambitieux de la métropolisation et au défi
projets de logements, nous menons climatique, nous accompagnons
en majorité des opérations la transformation de la ville vers
de transformation d’immeubles une modernité durable.
Préparer
l’avenir
Collecter des loyers
L1ve, 75 avenue de la Grande-Armée,
Transformation Paris 16
digitale Gérer proactivement
des actifs
et culturelle
Développer des services
3,6 Mds€
Un pipeline total de l’ordre de 3,6 Mds€
7 rue de Madrid, Paris 8 et 9 projets livrés entre 2019 et 2020
14 Rapport intégré 2020 I. Un modèle entre résilience et proactivité 15
Acquérir Saisir des opportunités
d’investissements à fort potentiel. Nos engagements pour concrétiser
notre raison d’être
En saisissant des opportunités
d’investissements à fort potentiel
56 M€
de création de valeur, nous voulons
d’acquisitions en 2020 Notre raison d’être est le socle de nos orientations Ce cadre est cohérent avec plusieurs Objectifs
renforcer notre présence stratégiques. Sa mise en œuvre fait aussi l’objet de Développement Durable (ODD) définis
sur les zones les plus centrales d’engagements spécifiques, articulés autour au niveau mondial par l’Organisation des Nations
de la Région parisienne et capter de cinq dimensions qui couvrent la performance Unies pour orienter les actions des acteurs
de nouvelles opportunités financière et extra-financière de notre activité, publics et privés vers les grands défis sociétaux
d’extraction de valeur. nos clients, nos collaborateurs, et notre impact et environnementaux du xxie siècle. Ainsi,
Nous accompagnons ainsi sociétal. Pour chaque engagement, nous nous fixons les engagements pris par Gecina dans le cadre
une tendance de fond observée des objectifs clairs et nous construisons les indicateurs de sa raison d’être permettent d’y contribuer
sur le bureau comme qui permettront de les mettre en œuvre dans la durée. de façon significative.
sur le logement : la recherche
de centralité. Nous évaluons
la performance RSE actuelle
et potentielle de nos projets
d’acquisition avec le calcul
d’un «TRI Carboné». Et grâce
au savoir-faire de nos équipes,
nous pouvons identifier et saisir
ces opportunités d’acquisitions
159 avenue Charles-de-Gaulle,
Neuilly-sur-Seine
1. 4.
dans des conditions conformes
à nos exigences. ENVIRONNEMENT PERFORMANCE
45-47 rue Saint-Dominique, Paris 7
Bas carbone Moyens d’agir
Atteindre la neutralité Donner les moyens
carbone en exploitation financiers et techniques
en 2030 d’agir sur l’ensemble
Vendre Réinventer en permanence des dimensions
Biodiversité
de notre raison d’être
notre patrimoine. Faire certifier tous
nos développements Financements
et évaluer la performance responsables
biodiversité Avoir une structure
de tout le patrimoine financière responsable
Pour optimiser l’allocation de notre
en exploitation
capital, et renforcer le positionnement
de notre patrimoine dans les zones Économie circulaire Ibox 5-9 rue Van-Gogh, Paris 12
les plus centrales, nous sommes Développer l’économie
particulièrement présents circulaire et le réemploi
de matériaux (entrants
2. 5.
sur le marché en matière
et sortants)
de cessions d’actifs matures
3.
ou non stratégiques. Cette exigence
de rotation du patrimoine impulse
une dynamique vertueuse
SOCIÉTÉ COLLABORATEURS
à notre stratégie : elle nous place
constamment en situation de devoir Mixité des usages CLIENTS Responsabilisation
réinventer notre patrimoine. Favoriser la mixité Responsabiliser
des usages et l’ouverture Satisfaction clients nos collaborateurs
sur les quartiers dans Développer la satisfaction
de nos clients Modes de travail
lesquels nos immeubles
Favoriser le travail
se situent
Simplification collaboratif
Mixité sociale Simplifier les démarches et la transversalité
Favoriser un vivre- de nos clients
Égalité professionnelle
ensemble inclusif
Bien-vivre Renforcer les engagements
Contribuer à la santé, et résultats en matière
16 rue des Capucines, Paris 2 au confort et au bien-vivre de parité et d’égalité
de nos clients salariale
539 M€
d’actifs cédés ou sous promesse
en 2020
16 Rapport intégré 2020 I. Un modèle entre résilience et proactivité 17
Notre résilience confirmée
dans un marché polarisé
Avec un portefeuille de bureaux concentré sur les zones centrales, Un portefeuille largement Évolution des investissements
exposé aux zones immobiliers tertiaires
un patrimoine résidentiel faisant preuve de résilience en Région parisienne
de centralité et de rareté
et un bilan sain, nous avons pu minimiser les impacts de la crise ayant fait preuve de résilience depuis 15 ans
sanitaire saluant ainsi les décisions stratégiques de ces dernières
années sur notre patrimoine et notre bilan financier. En milliards d’euros
67 % 30 % 30,00
Paris Région
parisienne
25,00
-33 %
20,00
19,1
16,4
15,00
3% 10,00
Autres régions
Investissement :
5,00
dynamique
mais plus sélectif
0,00
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Le marché de l’investissement
immobilier est resté dynamique T1 T2 T3 T4
Moyenne
en 2020. Après une année 2019 Mondo 145 rue de Courcelles, Paris 17 Moyenne 2020
exceptionnelle, les volumes baissent
de – 33 % mais restent supérieurs
de près de + 16 % à la moyenne
long terme (15 ans), et proches Locatif : la prime À Paris, Pertinence en 2020 d’ores et déjà encaissés.
des niveaux de 2017. aux meilleurs actifs un retour de nos décisions Sur le premier trimestre 2021, c.99 %
Dans un contexte de taux et à la centralité au bureau rapide stratégiques ce taux est en ligne avec le niveau
Taux de collecte
durablement bas, l’appétit pour habituellement observé. À moyen
des loyers 2020
l’immobilier se trouve conforté et long termes, nous sommes
par une prime de risque attractive
et soutenable. Mais l’incertitude
Sur le marché locatif de bureaux,
les transactions se contractent
À la fin janvier 2021, les données
publiques (2) indiquaient que la baisse
Ces dernières années, nous avons
renforcé notre exposition aux zones
convaincus que la centralité
et la qualité de notre portefeuille 93,3 %
économique amène les investisseurs de – 45 % sur un an, en raison de fréquentation des bureaux à Paris les plus centrales de la Région restent plus que jamais Taux d’occupation
à privilégier les classes d’actifs surtout de leur arrêt pendant n’était plus que de 31 % par rapport parisienne, et nous avons confirmé des promesses de performance, financier moyen 2020
les plus résilientes, notamment le confinement du deuxième à la normale, alors qu’elle affichait nos ambitions sur le résidentiel. de productivité et de bien-être
le logement et/ou le bureau core
dans les zones les plus centrales.
trimestre. Dès la rentrée, le nombre
de marques d’intérêt sur notre
– 55 % à Londres. Des chiffres
conformes au sondage réalisé
Avec 20 % de notre portefeuille
aujourd’hui constitué
des locataires et qui orienteront
plus encore demain les préférences
33,6 %
LTV droits inclus
Cette tendance à la polarisation patrimoine s’est toutefois orienté auprès de certains de nos locataires. de logements, et près de 70 % de nos clients.
91 %
valide notre positionnement renforcé en forte hausse, témoignant Enfin, une étude (3) confirme de nos bureaux situés au cœur Nous pouvons également
ces dernières années sur les zones de l’appétit des locataires que les immeubles performants de Paris ou à Neuilly-sur-Seine, nous appuyer sur un bilan sain,
de rareté et de centralité. dont les process de décisions renforcent l’efficacité au travail nous sommes maintenant avec un LTV (Loan to Value) droits du patrimoine de Gecina
En conséquence, les variations ont cependant été ralentis des utilisateurs comparé au solidement positionnés inclus à 33,6 %, reflet de notre est core / core + / trophy
de valeurs indiquent des tendances dans un contexte incertain. télétravail. 70 % des immeubles sur les secteurs de l’immobilier politique prudente d’endettement, ou résidentiel
contrastées (1) entre les actifs Là encore, les zones de rareté, de Gecina sont plus performants les plus résilients à l’incertitude une maturité moyenne de la dette
les plus résilients (+ 6,5 % sur un an
pour le logement en Île-de-France
où l’offre immédiate et future reste
faible, ont montré une bien
que le standard de marché selon
le référentiel utilisé dans l’étude,
économique qui prévaut. À court
terme, la localisation de notre
de 7,1 années, et 4,5 milliards d’euros
de lignes de crédit non tirées
72 %
du patrimoine de bureaux
(Notaires de Paris), et + 12 % meilleure résistance. Les loyers rendant ainsi notre patrimoine plus patrimoine devrait constituer permettant de faire face dans les zones centrales
sur les bureaux du Quartier Central de première main sont restés résilient à la montée du télétravail. un atout permettant d’amortir à l’ensemble des échéances de Paris ou Neuilly-sur-Seine
des Affaires étendu) et les actifs stables, voire en hausse modérée, le choc économique qui pourrait jusqu’à mi-2024.
plus périphériques (– 2 % dans sur les zones centrales (+ 5 % dans Paris (1) Source : Immostat. en résulter. Le taux de collecte
(2) Google Mobility Workplaces.
le Croissant Ouest et La Défense, par exemple), alors que les tendances (3) Étude Institut Français pour la Performance
des loyers traduit d’ailleurs cette
– 4 % en Deuxième Couronne). sont moins favorables en périphérie. du Bâtiment (IFPEB)/Goodwill management. résilience, avec c.99 % des loyers dus18 Rapport intégré 2020 I. Un modèle entre résilience et proactivité 19
Créer des lieux
de vie durables au service
de nos clients
Notre création
Nos ressources Notre stratégie de valeur
Humaines Économique
498 collaborateurs Résultat récurrent net
Expertises intégrées par action de 5,72 €
Transformer Accompagner ANR EPRA de continuation (NTA)
de 170,1 € par action
Intellectuelles 658,0 M€ de loyers bruts
Expertise d’un acteur intégré
(Investissement, gestion locative, gestion Environnementale
du patrimoine)
1er - 53 % de CO2/m2 depuis 2008,
propriétaire soit l’équivalent des émissions annuelles
Produits de bureaux de 40 000 parisiens évitées
en Europe
409 000 m2 de surfaces végétalisées
19,7 Mds€ de patrimoine Acquérir Vendre sur les immeubles en exploitation,
Plus de 2 millions de m2
l’équivalent de 58 terrains de football
ou 2 fois le jardin des Tuileries à Paris
Économiques 262 tonnes de matériaux réemployées
en 2020 sur nos chantiers
7,0 Mds€ de dette nette
LTV (1) droits inclus de 33,6 % Au service de
1er
bailleur Sociétale
100 000
213 M€ de capex
résidentiel
privé à Paris 70 % des immeubles de bureaux
clients
Sociétale de Gecina contribuant davantage
Centralité, à la productivité de leurs occupants
80 % des surfaces de bureau certifiées rareté, effet Expertises qu’un immeuble standard
HQE Exploitation de réseau intégrées 3 500 emplois indirects environ générés
178 000 m2 de surface labellisée du patrimoine par l’activité de Gecina
ou en cours de labellisation WELL ®
300 000 m2 de surface labellisée
ou en cours de labellisation BiodiverCity® Customer lifetime value
Lancement du CRM avec la formation
Environnementales de 160 collaborateurs pour enrichir
Référence
Une marque la relation avec nos clients
13 projets de décarbonation portés en matière
relationnelle
par les collaborateurs soutenus par notre de RSE
fonds carbone interne depuis 2 ans
Des AMO réemploi sur chaque projet
100 % des immeubles dont le processus
d’amélioration continue de la performance
énergétique est certifié ISO 50001 Nos atouts
(1) Loan to value.
Tendances Métropolisation Évolution des usages Urgence climatiqueII.
L1ve
75 avenue de la
Grande-Armée,
Paris 16
Une action
qui allie
performance
et impact
Performance opérationnelle et financière,
et responsabilité sociétale et environnementale :
c’est la double exigence qui nous guide
dans la gestion de notre patrimoine. En 2020,
nous avons mobilisé tous nos leviers d’acteur
intégré pour progresser sur tous ces fronts.
Le déploiement de notre marque relationnelle
YouFirst est une étape majeure pour accompagner
dans la durée les besoins de nos clients.
La restructuration de nos immeubles renforce
leur sobriété et flexibilité d’usages. Et la rotation
de nos actifs consolide un peu plus la centralité
de notre patrimoine et sa valeur ajoutée au service
des occupants qui y vivent et y travaillent.22 Rapport intégré 2020 II. Une action qui allie performance et impact 23
Nous plaçons nos clients
au cœur de nos attentions
La crise sanitaire, en jouant un rôle de catalyseur de tendances déjà à l’œuvre
dans l’immobilier, consacre plus que jamais l’utilisateur final. Acteur de long terme,
nous gérons les lieux de vie durables que nous concevons et construisons en plaçant
nos 100 000 clients au centre de nos préoccupations, qu’ils soient habitants,
étudiants ou salariés travaillant dans nos immeubles de bureau. Les servir
est pour nous une formidable opportunité de création de valeur qui s’inscrit
dans la durée et dans leur quotidien grâce à notre innovation servicielle.
Résidence Paris Saint-Charles, Paris 15
Accélérer Poursuivre notre
Accompagner
le développement digitalisation
du résidentiel pour accompagner
VALEUR ÉCONOMIQUE et préparer l’avenir YouFirst
1 815 000 m2 d’immeubles
en exploitation, de bureaux Nous consacrerons plus de Le déploiement de YouFirst, notre
ou de logements 300 millions d’euros d’investissement marque relationnelle et servicielle,
300 M€ d’investissements pour créer de la valeur en densifiant implique une forte digitalisation
identifiés pour améliorer et en rénovant notre patrimoine de nos process pour faciliter l’accès
la qualité de nos immeubles résidentiel. Nous visons les meilleurs à notre offre, simplifier les démarches
en exploitation, et pour capter Carré Michelet, Puteaux standards du marché pour améliorer de nos clients et gagner
un potentiel de réversion le confort et le cadre de vie de nos en efficacité et en performance.
sur le résidentiel clients, et capturer ainsi un potentiel En 2020, nous avons accéléré
61 M€ de capex de maintenance de réversion locatif. Nous voulons notre transformation digitale avec
en 2020 pour maintenir et accroître VALEUR SOCIÉTALE renforcer l’offre locative de logements la montée en puissance de nos outils
l’attractivité de nos immeubles
de bureaux 70 % de nos surfaces de bureau 658,0 M€ à destination des classes moyennes,
aujourd’hui insuffisante
de relation client (CRM). Objectifs :
approfondir la connaissance de nos
Campus Lecourbe, Paris 15
contribuent davantage de loyers bruts en 2020
Optimisation des performances dans les grandes métropoles. clients et prospects, mieux les servir
à la productivité de leurs occupants (+ 2,3 % à périmètre constant)
opérationnelles à terme Avec la filialisation au quotidien et sur le temps long.
qu’un immeuble standard
portée par le déploiement de notre patrimoine résidentiel, Sur cette base, nous avons lancé :
de la digitalisation des process
(Santé, Accès transports, Services,
Luminosité, Qualité de l’air…) 1 815 000 m2 en avril 2020, et la signature sur YouFirst Bureau, un portail
de patrimoine d’un partenariat avec Nexity, partenaires et un catalogue
Plus de 5 % de notre patrimoine
en exploitation nous confirmons notre ambition prospects pour faciliter
VALEUR parisien pourrait à terme
être dédié à la mutualisation d’accentuer la dynamique la commercialisation proactive
100 000
ENVIRONNEMENTALE
d’espaces pour accroître de performance opérationnelle de nos immeubles.
- 53 % d’émissions de gaz la performance économique et financière. Nous nous mettons sur YouFirst Residence et YouFirst
clients
à effet de serre soit - 6 % par an du patrimoine et réduire en situation de mieux répondre aux Campus, des espaces en ligne
entre 2008 et 2020 les impacts environnementaux besoins des villes en zones tendues pour faciliter les démarches
L’équivalent de 39 % de la surface
à surfaces constantes 80 % souffrant d’un déficit structurel de nos clients au quotidien :
des parcelles de notre patrimoine Systématisation progressive des surfaces de bureau d’offre locative de logements l’accès à leurs documents,
est végétalisé en pleine terre de l’approche responsable sont certifiées HQE pour les classes moyennes. le paiement en ligne, le traitement
dans la politique d’achat globale Exploitation ou BREEAM in Use de leurs demandes, etc.
13 projets soutenus par
du Groupe alors que 11 % des surfaces Le déploiement de ces premières
le fonds carbone interne dont
de bureau parisiennes sont plateformes s’inscrit dans
4 en 2020 (Décarbonation, Énergie,
certifiées la construction d’un socle
Agriculture urbaine, Réemploi)
technologique commun à l’ensemble
des activités de Gecina.24 Rapport intégré 2020 II. Une action qui allie performance et impact 25
Nous créons des lieux Transformer les lieux
de vie pour penser la ville de demain
de vie durables
Pour rendre la densité désirable, la transformation
de l’existant est un levier puissant pour accélérer la transition
énergétique et répondre aux nouveaux usages.
Transformer
VALEUR ÉCONOMIQUE Nouveaux projets de Mondo : près de 7 MADRID, PARIS 8
restructurations labellisés BBCA
avec des émissions carbones
30 000 m2 réinventés 11 000 m2 de bureaux
Rendement attendu Création de nouvelles surfaces
de l’investissement estimé inférieures de - 38 % aux projets au cœur de Paris en structure bois
sur le pipeline de 5,3 %, lancés 4 ans plus tôt Végétalisation urbaine
contre 3,0 % pour le taux prime (jardins, patios, terrasses)
moyen pondéré à fin 2020 Au cœur du 17e arrondissement, Riche en services pour
VALEUR SOCIÉTALE
Mondo reflète les ambitions les utilisateurs
Potentiel locatif supplémentaire
Création d’une offre de services de notre offre YouFirst bureau, Excellence environnementale,
de 120 à 130 millions d’euros
facilitant le bien-être avec une restructuration menée énergétique, bien-être,
sur le périmètre engagé,
avec le déploiement de la marque en collaboration avec l’agence connectivité et biodiversité
à engager ou récemment livré
YouFirst, et les certifications d’architecture Bechu pour labellisée L1VE, PARIS 16
(vs loyers à fin 2020)
WELL et WiredScore s’adapter aux usages de demain. 33 200 m2 de bureaux et 2 800 m2
37 % de précommercialisations d’espaces végétalisés accessibles
Avec notre objectif de neutralité Ouvert sur la ville, Mondo développera
sur les projets de bureaux engagés Économie circulaire : 79 %
carbone sur l’exploitation une offre de services favorisant
livrés en 2021 et 2022 des matériaux audités réutilisés
d’ici à 2030 nous contribuons une multitude d’expériences :
100 000 m2 livrés entre 2019 (416 tonnes de CO2 évitées,
et nous prolongeons l‘ambition conciergerie, zone de fitness,
et 2020, plus de 153 000 m2 83 tonnes de déchets évités, 140 h
de la Ville de Paris, qui vise mais aussi une offre variée
attendus entre 2021 et 2024 supplémentaires d’emplois créés)
- 50 % d’émissions de CO2 de restauration de qualité, Riche en services
Transformation de bureaux Portes de La Défense, Colombes et l’omniprésence de la végétalisation. pour les utilisateurs
VALEUR en logements engagée, Pour un investissement total Excellence environnementale,
ENVIRONNEMENTALE et développements de nouveaux de 377 millions d’euros et avec une énergétique, bien-être,
logements dans les zones tendues rentabilité attendue (yield on cost) connectivité et biodiversité
Une moyenne visée de 66 kWhEF en déficit de logements locatifs entre 5 et 6 %, le projet offre labellisée
/m2/an pour nos projets (31 700 m2)
un potentiel de création de valeur
en développement, soit 3 fois Des actions d’urbanisme important, dans un environnement
moins que la consommation transitoire : 150 places mises dynamique, au cœur du QCA
moyenne d’un bureau en France
6 certifications et labels visés :
à disposition de familles
et de femmes sortant de maternité
3,6 Mds€ parisien où les taux prime
de projets engagés,
sont maintenant en deçà de 3 %.
HQE Bâtiment durable Excellent sur un immeuble à Paris en attente
à engager ou probables Après restructuration, sa capacité
ou Exceptionnel, LEED Gold de restructuration en partenariat
d’accueil devrait augmenter de 45 %, PARIS NATION, PARIS 12
ou Platinum, BiodiverCity®, BBCA avec l’association France Horizon
Rénovation, WELL et WiredScore. YoC 5,3 % révélant d’importantes synergies
immobilières. Le projet porte
Création de 700 m2 de logements
Bâtiment intégralement en bois
Restructuration plutôt Rendement estimé une ambition forte en matière Végétalisation, nouveaux jardins
que démolition-reconstruction
de responsabilité environnementale : accessibles aux locataires
à neuf afin de limiter l’impact
environnemental des travaux 282 M€ il poursuit un objectif de neutralité
carbone s’appuyant sur la production
Excellence environnementale
certifiée (BiodiverCity ®, HQE
DAREAU, PARIS 14
Transformation de surfaces
Réemploi de 262 tonnes de création de valeur de bureaux en logements
d’énergies renouvelables et vise Exceptionnel)
de matériaux sur les projets sur les actifs livrés Près de 5 500 m2
en 2019 et 2020 5 labellisations (WiredScore,
en développement en cours de logements traditionnels
LEED Platinum, BiodiverCity ®, WELL ®,
et livrés dans l’année soit Excellence
l’équivalent de 318 tonnes
de CO2 évitées
66 HQE Bâtiment Durable niveau
Excellent ou Exceptionnel).
environnementale visée
Espaces extérieurs
KWhEF/m2/an visé pour
pour chaque logement,
les projets en moyenne
jardins et terrasses partagés
Services aux locataires26 Rapport intégré 2020 II. Une action qui allie performance et impact 27
Nous nous renforçons
dans les zones de centralité
Nous renforçons encore notre réseau d’immeubles au cœur de Paris, avec des actifs
qui présentent un fort potentiel de restructuration durable. Nos choix de cessions
sont aussi déterminants que notre stratégie d’acquisitions. Ils nous permettent
de nous renforcer dans ces zones de prédilection, de répondre aux besoins de centralité Vendre
et de contribuer à la transition énergétique de la ville.
VALEUR ÉCONOMIQUE
Acquérir 539 M€ de cessions réalisées
ou sous promesse dont 474 M€
en 2020 avec une prime moyenne
sur les dernières valorisations
VALEUR ÉCONOMIQUE VALEUR SOCIÉTALE Nous revenons de l’ordre de + 4,7% Gérer notre patrimoine Ces cessions ont non seulement
sur le marché Avec un taux de privation moyen de manière dynamique contribué à l’augmentation du poids
8,3 Mds€ d’acquisitions Acquisitions sur des territoires
réalisées depuis 2015, en transformation durable, de l’investissement de l’ordre de 3,1 %, réemploi
et responsable de notre portefeuille de bureaux
du capital au travers du pipeline
dont 56 M€ en 2020 comme l’axe Porte Maillot-Étoile résidentiel (avec un rendement attendu
au cœur de Paris (à 66 % fin 2020),
mais ont également permis
72 % situées dans Retrait du marché d’immeubles de l’ordre de 5 %)
des localisations stratégiques énergivores peu vertueux en vue Les cessions d’actifs matures de maintenir notre endettement
La crise sanitaire nous a rappelé Contribution au renforcement à forte visibilité locative et faible dans sa zone de confort
pour le Groupe d’une transformation responsable
l’importance de notre logement, de la solidité du bilan du Groupe création de valeur nous permettent (avec un LTV droits inclus à 33,6 %).
(Paris et Croissant Ouest)
Renforcement de notre réseau avec un LTV maintenant
lieu d’habitation devenu pour de renforcer notre exposition Elles se sont par ailleurs traduites sous
198 M€ de revalorisation lors d’immeubles pour créer à 33,6 % droits inclus (vs 40,0 %
des premières expertises suivant une offre complète de services
certains lieux d’école ou de travail aux zones les plus centrales. la forme d’une prime sur les dernières
fin 2017)
les acquisitions depuis 2015 à l’échelle du territoire lors des confinements. Après avoir Nous avons cédé en 2020 pour près valorisations, relutives sur les ANR
suspendu nos opérations Grâce à la cession d’actifs de 453 millions d’euros hors droits, du Groupe. Les produits de cessions
7 actifs sur 15 acquis depuis 20 millions de dollars non stratégiques, renforcement
d’acquisitions sur le secteur d’immeubles tertiaires dont 84 % permettent en outre de contribuer
2015 ont fait, font ou feront d’investissement dans le fonds de l’exposition de notre portefeuille
résidentiel pendant de longues se situaient dans des zones au financement de notre programme
l’objet de restructurations Fifth Wall dédié aux technologies de bureaux aux zones les plus
créatrices de valeur dans l’immobilier et 5 millions années, nous avons marqué centrales : de 55 % (3,5 Mds€)
que nous jugeons peu stratégiques, de restructurations visant à extraire
d’euros dans Paris Fonds Vert notre retour sur ce secteur porteur au cœur de Paris fin 2014, et dont le potentiel de création le potentiel de création de valeur
dédié à la ville durable de visibilité et de potentiel à 66 % (10,5 Mds€) fin 2020 de valeur financière ou extra-financière de notre patrimoine et à l’optimisation
VALEUR pour l’avenir, avec l’acquisition nous paraissait limité au regard de sa performance environnementale
Étude d’opportunités
ENVIRONNEMENTALE d’un immeuble de logements au cœur des exigences du Groupe. et sociétale.
d’investissement dans le résidentiel
afin de proposer un parcours de Paris, dans le 8e arrondissement VALEUR
Des actifs à fort potentiel ENVIRONNEMENTALE
résidentiel étendu pour les classes pour 36 millions d’euros. Cette
de transformation responsable
moyennes parisiennes opération témoigne de la renaissance
Des actifs dans les zones Cession envisagée d’actifs
de nos ambitions sur ce secteur.
les plus centrales sur lesquels la valeur
Par ailleurs nous avons signé environnementale a déjà été
afin de limiter les émissions
un partenariat historique avec optimisée (12 kgCO2/m2/an
de gaz à effet de serre liées
le promoteur Nexity, leader de en moyenne contre
aux déplacements domicile-travail
et à l’étalement urbain la promotion résidentielle en France, 14 kgCO2/m2/an pour
pouvant permettre de développer les immeubles de bureau)
Création d’un outil
d’évaluation de la performance
4 000 logements sur 4 ans à Paris, Cessions conduisant à nous 5,6 Mds€
en Région parisienne et dans renforcer dans les zones de cessions réalisées depuis
RSE actuelle et potentielle
utilisé lors de l’étude
les grandes métropoles régionales les plus denses et les mieux 2015 dont 474 M€ en 2020
des acquisitions envisagées françaises, pour le compte de notre desservies, ce qui contribue
filiale résidentielle. Ce partenariat à limiter les émissions de gaz
357 M€
8,3 Mds€ novateur se veut une réponse
au besoin d’offres de logements
à effet de serre dues aux trajets
domicile-travail et à éviter de prime sur expertises
volume d’acquisitions depuis l’étalement urbain dont 22 M€ en 2020
locatifs, en particulier dans les zones
2015 dont 56 M€ en 2020
tendues. Les opérations développées
VALEUR SOCIÉTALE 84 %
51 % privilégiant les constructions
bas carbone, notamment en bois des cessions de bureaux
Contribution à la rénovation
des acquisitions depuis 2015 et le recours à l’économie circulaire, réalisées en 2020 en dehors
énergétique avec la cession
(hors Eurosic) ont fait, font permettront d’offrir une expérience de Paris
d’immeubles performants
ou feront l’objet d’une opération de qualité dans des lieux de vie en RSE à des acteurs
de création de valeur durables aux clients de notre marque qui n’ont pas notre savoir-faire
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