Zone d'Aménagement Concerté Le Clos de l'Aumône - Mardié
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Département du Loiret
Commune de Mardié
Zone d’Aménagement Concerté
Le Clos de l’Aumône
Dossier De création
. apport de présentation
Z.A.C. créée par délibération du Conseil Municipal en date du
Vu pour être annexé à la délibération du Conseil Municipal en date du
Le Maire,
Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
SOMMAIRE
PREAMBULE P.3
PREMIERE PARTIE : OBJET ET JUSTIFICATION DE L’OPERATION P.5
1. LOCALISATION ET CONTEXTE SOCIODEMOGRAPHIQUE DE LA COMMUNE P.5
Localisation géographique P.5
Accessibilité P.6
Cadre paysager et historique P.8
Caractéristiques urbaines générales P.8
Caractéristiques socio-démographiques P.9
2. L’EXPRESSION D’UNE VOLONTE : DEVELOPPER UNE POLITIQUE
ACTIVE DU LOGEMENT ET MAITRISER L’OFFRE D’HABITAT P.13
Comment envisager un développement cohérent sur la commune ? P.13
Pourquoi développer cette offre de logements et pour qui ? P.13
Où envisager la mise en œuvre d‘une telle politique ? P.14
3. LES MOYENS MIS EN ŒUVRE POUR REPONDRE AUX ENJEUX COMMUNAUX P.15
La mise en œuvre d’une opération d’ensemble P.15
Les justifications des contours de l’opération P.16
L’engagement de l’aménageur à travers une charte d’objectifs d’aménagement durable P.18
4. REPONDRE AUX OBJECTIFS SUPRA-COMMUNAUX EN MATIERE D’HABITAT P.18
Le Schéma de Cohérence Territoriale P.18
Le Programme Local de l’Habitat P.19
Le Plan Local d’Urbanisme P.24
DEUXIEME PARTIE : DESCRIPTION DU SITE ET DE SON ENVIRONNEMENT P.26
1. LOCALISATION ET DESSERTE DU SECTEUR P.26
2. ANALYSE DU SITE ET DE SON ENVIRONNEMENT P.27
Milieu physique P.27
Milieu naturel P.32
Les réseaux P.38
Les risques P.39
Pollutions et nuisances P.42
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Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
TROISIEME PARTIE : INDICATION DU PROGRAMME PREVISIONNEL DES CONSTRUCTIONS
ET PROJET D’AMENAGEMENT P.43
1. LE PROGRAMME PREVISIONNEL DES CONSTRUCTIONS P.43
2. LE PROJET D’AMENAGEMENT P.44
Le schéma et les principes d’aménagement P.44
structurer l’aménagement autour d’une coulée verte centrale animée, aux multiples
ambiances
un réseau viaire hiérarchisé : un quartier adapté à toutes les mobilités
développer une organisation urbaine basée sur le langage des clos et maitriser la qualité
architecturale du bâti.
valoriser les qualités paysagères du site
soigner le volet paysager dans les espaces prives
tendre vers un quartier écoresponsable : intégrer les objectifs environnementaux à
l’aménagement du quartier
QUATRIEME PARTIE : RAISONS POUR LESQUELLES LE PROJET A ETE RETENU
AU REGARD DE L’INSERTION DANS LE SITE P.48
IMPACTS DU PROJET SUR L’ENVIRONNEMENT ET MESURES ENVISAGEES
POUR SUPPRIMER, REDUIRE OU COMPENSER CES EFFETS P.51
ANNEXE : CHARTE D’OBJECTIFS D’AMENAGEMENT
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Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
PREAMBULE
Le projet de Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) du Clos de l’Aumône est situé à proximité du centre bourg.
Cette opération représente une superficie totale d’environ 12,7 hectares, classés en zone AUa, destinés à
recevoir de l’habitat. L’aménagement de ce site doit permettre à la Commune de mettre en œuvre sa politique
de développement de l’habitat, de conforter son image dans son environnement et de renforcer sa position sur
le territoire intercommunal.
Mardié est une commune de 2 650 habitants (population 2017), située dans le département du Loiret, à 12
kilomètres à l’Est d’Orléans. Elle constitue la porte Est de l’agglomération orléanaise. Bâtie sur le coteau Nord
de la Loire, elle couvre une superficie de 1 728 hectares et s’étire du Nord au Sud sur 8 kilomètres et sur 5
kilomètres d’Est en Ouest.
Membre de la Communauté d’Agglomération Orléans‐Val de Loire depuis le 1er janvier 2002, elle est désignée
en tant que «commune à forte empreinte rurale» dont l’identité doit être confortée.
Les paysages sont variés et présentent beaucoup de cachet : les bords de Loire, le canal et la vallée du Cens,
des bois assez vastes et des cultures, un centre bourg très attachant autour d’une belle église romane et
gothique, quelques hameaux ayant conservé un habitat rural traditionnel.
La commune bénéficie des principaux services et commerces, est très bien desservie par les transports en
commun vers Orléans. Malgré la croissance démographique, qui reste mesurée, elle a gardé un caractère rural
assez marqué et demeure, par bien des aspects, un "village" où il fait bon vivre.
Dans cette optique, la commune souhaite mettre en œuvre sur son territoire un projet urbain visant à maîtriser
l’évolution de la Commune, dans le cadre d’un schéma d’ensemble, et à adapter l’offre en logements aux
évolutions de la population, en proposant notamment un programme à l’économie maîtrisée.
La future ZAC du Clos de l’Aumône, initiée par la commune, vise à réaliser un programme de l’ordre de 110 à
140 logements pour le périmètre ferme, une trentaine d’unités sera autorisée sur le périmètre conditionnel.
Le périmètre porte sur une superficie d’environ 12,7 hectares afin d’apporter une réponse aux objectifs
suivants :
- Révéler et tirer parti des éléments paysagers existants, afin de garantir la bonne intégration du futur
quartier dans son environnement immédiat, d’offrir un cadre de vie de qualité à ses futurs habitants et
de maintenir les continuités écologiques.
- Intégrer les ouvrages nécessaires à la gestion des eaux pluviales au projet paysager, et privilégier leur
gestion raisonnée afin qu’ils contribuent au rétablissement d’une biodiversité.
- Assurer l’intégration fonctionnelle du futur quartier, en permettant une réflexion sur les impacts des
trafics générés par la future opération et en prenant en compte de manière efficace les franges avec
les habitations voisines.
- Proposer un réseau viaire hiérarchisé et un maillage de cheminements doux efficaces offrant une
alternative aux déplacements automobiles.
- Respecter les orientations en termes de programmation (mixité du parc de logements) et de maîtrise
de la consommation d’espace exprimées par les documents supra communaux : PLH et le SCOT.
L’aménagement du secteur du Clos de l’Aumône permettra à la commune de proposer une gamme de
logements répondant aux besoins locaux, tout en proposant une évolution urbaine respectueuse de son
patrimoine paysager et historique.
Consciente de l’importance stratégique de ce secteur, de la complexité du montage, de la durée de réalisation
de l’opération, et désireuse de garder la maîtrise des choix fondamentaux de l’aménagement, la commune de
Mardié a souhaité inscrire la mise en œuvre de sa politique d’habitat et d’équipements dans le cadre d’une
Zone d’Aménagement Concerté (ZAC).
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Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
Conformément à l’article L300-4 du Code de l’Urbanisme, le Conseil Municipal par délibération en date du 18
juin 2015 a arrêté :
- le bilan de la concertation prévue à l’article L103-2 du Code de l’urbanisme.
En effet, pour un projet partagé, la commune a engagé une démarche participative dès les études de
faisabilité.
L’ambition est de mener ce dialogue tout au long de l’élaboration et de la réalisation du projet, selon
des modalités adaptées à chaque étape.
> Au stade des études de faisabilité, les habitants de Mardié ont été conviés à participer à la réflexion
dans le cadre du Comité Consultatif pour échanger et proposer des orientations pour la création d’un
cadre de vie de qualité dans le Clos de l’Aumône.
Suite à l’appel à participation, une vingtaine d’habitants se sont inscrits. Afin d’établir un groupe à
parité hommes-femmes et d’avoir une représentation des différentes classes d’âge, quatorze
personnes ont été sélectionnées pour participer aux 4 ateliers de réflexion sur le projet et à une réunion
de restitution de leurs propositions aux élus. Parmi ces participants, onze sont riverains de l’opération.
- et a délibéré sur les enjeux, l’objectif de l’opération, son périmètre d’intervention, son programme et
son bilan financier prévisionnel, et le mode de réalisation de la future ZAC, la concession
d’aménagement.
Lors de ce même Conseil Municipal, la Collectivité a procédé au lancement de la consultation d’aménageurs
conformément aux nouvelles dispositions de la Loi ALUR de mars 2014.
Ainsi, le Conseil Municipal en date 16 mars 2016, a attribué la concession à Nexity Foncier Conseil.
Le présent document est l’une des pièces du dossier de création de la ZAC. L’article R.311-2 du Code de
l’urbanisme dispose :
« Le rapport de présentation :
- expose notamment l’objet et la justification de l’opération,
- comporte une description de l’état du site et de son environnement,
- indique le programme global prévisionnel des constructions à édifier dans
la zone,
- énonce les raisons pour lesquelles, au regard des dispositions
d’urbanisme en vigueur sur le territoire de la commune et de l’insertion
dans l’environnement naturel ou urbain, le projet faisant l’objet du
dossier de création a été retenu. »
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Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
PREMIERE PARTIE
OBJET ET JUSTIFICATION DE L’OPERATION
1. Localisation et contexte socio-démographique de la commune
Situation géographique de Mardié
Source : geoportail.fr
Mardié est une commune de la région Centre, située dans le département du Loiret, à 12 kilomètres à l’Est
d’Orléans. Elle constitue la porte Est de l’agglomération orléanaise. Bâtie sur le coteau Nord de la Loire, elle
couvre une superficie de 1 728 hectares et s’étire du Nord au Sud sur 8 kilomètres et sur 5 kilomètres d’Est en
Ouest. Elle est la seconde du canton de Chécy pour sa superficie.
Entre Loire et Canal d’Orléans, Cens et Forêt d’Orléans, de par sa situation privilégiée, qualifiée aujourd’hui de
« poumon vert » de l’agglomération orléanaise.
Situation administrative de Mardié
Mardié est limitrophe de sept communes : à l’Ouest la commune de Chécy, au Sud-Ouest la commune de Bou,
au Sud la commune de Jargeau, à l’Est la commune de Saint-Denis-de-l’Hôtel, au Nord-Est les communes de
Donnery et Trainou, ainsi qu’au Nord-Ouest la commune de Boigny-sur-Bionne.
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Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
La commune de Mardié est membre de la
Communauté d’agglomération d’Orléans, qui Communauté
d’Agglomération d’Orléans
compte aujourd’hui 22 communes.
Depuis le 1° janvier 2017, la communauté
d’agglomération s’est transformée en
communauté urbaine pour devenir « Orléans
Métropole »
Mardié fait partie également du périmètre de
transport urbain de l’agglomération orléanaise
(22 communes). À ce titre, la commune bénéficie
du service de transport collectif.
Source : Extrait du SCoT en cours de révision
Accessibilité de Mardié
Le réseau viaire :
La commune est traversée par 3 axes structurants
mais elle n’est réellement desservie que par les deux
derniers :
‒ La RD 2060, axe de transit Est/Ouest avec
22 900 véhicules/jour (dont 18,4 % de poids
lourds), permettant de relier les autoroutes
A77, A6 et A10. Elle devient rocade de
l’agglomération orléanaise une fois passé
Semoy avec 52 000 véhicules/jour.
‒ La RD 960, liaison principale Est/Ouest
entre St-Jean-de-Braye et Gien, avec 4 700
véhicules/jour (dont 2,4 % de poids lourds).
Elle draine le Nord du val de Loire.
C’est aussi un tronçon de l’itinéraire
Est/Ouest de l’agglomération orléanaise
pour les transports exceptionnels de 3ème
catégorie (super E).
‒ La RD 8, liaison principale Sud/Nord de
Chécy en direction de Pithiviers avec 3 150
véhicules/jour (dont 4,4 % de poids lourds).
Elle dessert Mardié sur 1,5 km dans le
secteur des Breteaux.
Source : Extrait du PLU
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Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône Deux voies communales entourent la zone d'étude, côté Sud (rue des Moulins) et Ouest (rue de la Garenne). Elles sont respectivement rattachées à la RD809 et à la RD960. Transport en commun : Mardié bénéficie du transport collectif de l'Agglomération orléanaise (SEMTAO). Deux lignes permettent de relier la commune au cœur de l'Agglomération : la ligne n°8 qui mène directement au terminus da la ligne B du Tramway à St-Jean de Braye, et la ligne n°34 qui dessert le quartier des Breteaux pour conduire au Lycée Jacques Monod et au terminus de la ligne B du tramway à St-Jean de Braye. Deux lignes sont également réservées au transport scolaire (64 et 65). La commune est également desservie par deux lignes de transport de car du réseau départemental Ulys. Liaisons douces : Il existe de nombreuses venelles et chemins ruraux qui permettent de sillonner en déplacement doux la commune, comme par exemple la venelle des Iris, qui part de la rue des Basroches, traverse le site du Clos de l'Aumône et rejoint le stade à l'Ouest. La zone d'étude est également parcourue de chemins ayant pour point d'accroche les deux voies communales précédemment citées (rue des Moulins et rue de la Garenne). On recense le CR n°51 dit des Cailloux, le CR n°70 dit de Pont-aux-Moines, le chemin d'exploitation n°31 dit de la Garenne aux Basroches et le chemin d'exploitation n°34 dit de l'Aumône. Dossier de création - Rapport de présentation Page 7 sur 52
Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
Réseau ferroviaire :
Un réseau ferroviaire est présent sur la commune. Il ne sert actuellement qu'à du transport de fret. Un projet
de réouverture de la ligne Orléans/Châteauneuf-sur-Loire est à l'étude. Il se situe à environ 85 m au Nord de la
zone d'étude.
Cadre paysager et historique
Assez vaste, la commune a une superficie de
17,3 km² et s’étire sur 12 km environ du Nord-
Ouest au Sud-Est pour une largeur de 4 à 5 km
seulement. Le relief n’est marqué que par les
coteaux qui délimitent les vallées de la Loire et
de la rivière, le Cens (anciennement Oussance).
L’altitude est comprise entre 100 et 120 m.
Le coteau de Mardié domine la plaine de la
Loire. Entre Loire et forêt, une partie de son
territoire appartient au périmètre du Val de
Loire classé au patrimoine mondial de l’UNESCO.
Source : ville-mardie.fr
« Le site de Mardié pourrait avoir été occupé avant l’époque romaine comme semble l’attester la découverte
d’une sépulture en tumulus, la «Butte Moreau», située dans le bois des E pinières à la limite entre Mardié et
Donnery. Ce vestige daterait de l’époque dite de Hallstatt, soit environ 500 ans avant l’ère chrétienne.
La forme la plus ancienne du nom de la commune, Mardiacus, remonte à l’époque romaine.
L’importante voie romaine qui reliait Orléans à Auxerre et Autun, puis rejoignait Lyon et l’Allemagne,
franchissait l’Oussance (ou Cens) par un gué situé à Pont-aux-Moines. En 1075, des moines clunisiens établirent
un prieuré à « Pons Ossantiae » qui devint ainsi « Pons Monachorum », c’est à dire Pont-aux-Moines.
L’existence du prieuré, le point de passage obligé sur l’Oussance (ou Cens), les nombreux voyageurs utilisant la
route, la présence du port du canal plus tard, contribuèrent à faire de Pont-aux-Moines un site idéal pour
l’établissement de nombreuses activités commerciales tels que relais et auberges. Aujourd’hui, c’est toujours à
cet endroit qu’est concentrée la majeure partie du commerce mardésien.
L’église Saint-Martin date des X IIe et X IIIe siècles. Elle est bâtie sur le coteau entre Loire et vallée de l’Oussance,
à l’abri des inondations et à proximité de la route principale. Il est certain que la Loire, au moins à l’occasion des
grandes crues, venait jusqu’au pied du coteau après avoir submergé la plaine de B ou. Alors que Pont-aux-
Moines s’est constitué essentiellement en lien avec l’activité commerciale et marchande, le développement du
bourg autour de l’église semble plutôt lié à l’activité agricole, et plus particulièrement viticole. » (PLU)
Caractéristiques urbaines générales
Les paysages sont variés et présentent du cachet : les bords de Loire, le canal et la vallée du Cens, des bois
assez vastes et des cultures, un centre bourg articulé autour d’une église romane et gothique, quelques
hameaux ayant conservé un habitat rural traditionnel. Au fil du temps, Mardié a gardé un caractère rural assez
marqué, même dans un contexte de croissance démographique « mesurée ».
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Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
Caractéristiques sociodémographiques de Mardié
Le développement sociodémographique de Mardié apparaît comme relativement singulier et se caractérise par
une récente baisse de population.
> La régularité du développement urbain chahutée depuis 2008
La population de Mardié augmente constamment depuis 1968 (avec néanmoins une diminution de son taux de
croissance), mais subie une légère baisse depuis le dernier recensement. L’augmentation la plus importante se
situe entre 1975 et 1982, où la commune a gagné plus de 500 habitants en 7 ans (+40%), soit en moyenne 73
habitants/an. Entre 1982 et 1999, la croissance est moins soutenue avec un gain de 580 en 17 ans soit environ
34 habitants/an. Entre 2008 et 2013, la population a diminué de 83 habitants en 5 ans, soit environ 17
habitants/an. La commune aurait actuellement, pour l’année 2017 une population communale de 2650
habitants (site internet de la commune), soit +140 habitants en 4 ans donc environ un gain de 35 habitants/an.
Il faut donc modérer les résultats des récemment de la population au regard du nombre d’habitant actuel.
En effet, la population communale a plus que doublé depuis 1968. Le dynamisme démographique est lié autant
à la population en place, grâce à l’excédent des naissances sur les décès, qu’à l’arrivée de nouveaux habitants.
En effet, la proximité du pôle principal (Orléans) et la bonne desserte de la commune vers celui-ci explique
l'attractivité de la commune. On observe également une très forte augmentation de la densité de population.
> Le vieillissement de la population
Le tableau ci-après représente la structure par âge de la population de Mardié en 2013.
La tranche d'âge la plus représentée en 2013 est celle des 45-59 ans, alors qu'en 2008 il s'agissait de la tranche
précédente. On constate un vieillissement de la population entre ces deux recensements et cela se confirme
dans toutes les tranches d'âge (baisse des 0-44 ans et augmentation des 45-75 ans et +). Ce phénomène peut
être dû en partie à des départs d’habitants, pour des raisons liées au cursus scolaire (étudiants), à l’emploi, à la
prise d’autonomie familiale… et à une offre insuffisante de logements adaptés à leur demande (analyse PLU).
La croissance démographique est donc essentiellement liée au solde naturel pour la commune de Mardié.
Dossier de création - Rapport de présentation Page 9 sur 52Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
> Des ménages en mutation
Les familles les plus représentées en 2013 sont à quasi part égale les couples avec enfant(s), qui regroupent
46,4% des ménages, et les couples sans enfant (45,5 %). Ce classement est identique à celui de 2008 même si la
part des couples avec enfant(s) était supérieure. Comme le montre le graphique ci-après, le nombre de
personnes par ménages a continuellement baissé depuis 1968 (excepté en 1982), passant de 3,1 personnes en
2008 à 2,6 personnes en 2013. Cette baisse s'explique en partie par les évolutions sociétales au niveau
national : séparations, croissance des familles monoparentales, décohabitation des jeunes…
Le vieillissement de la population est synonyme d’un faible renouvellement de la population communale de
Mardié. Ce phénomène implique en général de construire d'avantage de logements pour une population
constante.
> La stabilité du parc de logements
"La commune s’est urbanisée depuis le Sud, à partir de deux points géographiques : Pont-aux-Moines,
important lieu de passage situé à l’endroit où l’ancienne voie romaine d’Orléans à Autun (RD960 aujourd’hui)
franchissait le Cens ; l’église, située non loin de la RD960, sur la ligne de crête surplombant la plaine de Bou,
autour de laquelle s’est constitué le bourg. À l’extrémité Nord-Ouest de la commune - séparé des autres
secteurs urbanisés par la voie ferrée, le canal, le Cens, la RD960 et une importante étendue boisée - le hameau
des Breteaux s’est développé, à partir de quelques fermes, sous forme d’habitat individuel diffus" (PLU).
Le nombre de logements sur la commune ne cesse d'augmenter depuis 1968 (environ 400 en 1968 contre 1048
en 2013), en lien avec la progression démographique constatée ci-avant. Le nombre de pièces des maisons est
également en augmentation, passant de 4,7 en 1999 à 5,2 en 2013.
Les tableaux suivant résument l'évolution des logements au travers des deux derniers recensements :
Dossier de création - Rapport de présentation Page 10 sur 52Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
On constate une certaine stabilité entre les deux recensements, avec néanmoins une légère augmentation des
résidences principales, et moins de logements vacants. La part des appartements sur la commune n'est que de
4,8 % en 2013. Sur un total de 968 résidences, 85,4 % des occupants sont propriétaires.
Le parc de logements de Mardié est donc peu diversifié, composé presque essentiellement de grandes maisons
individuelles (67,1% des logements ont 5 pièces ou plus), et ne se développe que très peu de 2008 à 2013. Mais
ces statistiques sont également à modérer en considérant la validation du Permis d’Aménager du lotissement
« Les jardins de Miromesnil » qui a enclenché la réalisation de 70 lots, ce qui a vraisemblablement contribué
depuis 2013 à l’accueil de nouvelle population au sein de la commune.
La commune, en réponse aux évolutions démographiques : vieillissement de la population, desserrement des
ménages…soutient la production de logements au travers de récentes opération, dont la ZAC du « Clos de
l’Aumône ». L’objectif étant de créer un marché immobilier adapté aux moyens et aux jeunes ménages, afin de
redynamiser la population et d’assurer le maintien des équipements communaux, notamment scolaires.
> La commune souhaite réamorcer les conditions de sa croissance démographique passée, depuis 2013. Pour
ce faire, elle multiplie les opérations d’urbanisme, et envisage de maîtriser et d’initier la réalisation d’un
nouveau quartier pour les quinze prochaines années. La réalisation d’environ 140 logements sur rythme de 12
à 15 logements nouveaux par an qui génèreront environ 30 habitants nouveaux, pour atteindre environ 3 000
habitants à horizon 2025.
> Un nombre d’emploi par actif quasi-nul
L'activité de la population de Mardié a modérément augmenté entre 2008 et 2013, avec néanmoins une
hausse marquée du chômage. 87,9% des actifs travaillent dans une autre commune que Mardié ; le principal
pôle d'emploi étant Orléans. En 2013, les catégories socioprofessionnelles se répartissent comme suit (en
nombre de personnes) :
- agriculteurs, exploitants : 8,
- artisans, commerçants et chefs d'entreprises : 92,
- cadres et professions intellectuelles supérieures :
20,
- professions intermédiaires : 88,
- employés : 124,
- ouvriers : 102.
Dossier de création - Rapport de présentation Page 11 sur 52Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
La commune dispose de 429 emplois pour 1185 actifs résidants à Mardié, soit 0,36 emploi/actif ce qui est
relativement faible.
L'offre en commerces est néanmoins satisfaisante à Mardié. Ils sont concentrés sur Pont-aux-Moines et le long
de la RD960. Néanmoins, ce pôle de proximité de Mardié ne constitue qu’une offre de « dépannage » ou de «
passage ».
Les habitants de la commune vont donc plutôt à Chécy, à 3 kms, qui offre un centre‐ville mieux équipé
commercialement ainsi qu’un pôle commercial majeur d’agglomération (Belles‐Rives) qui permettent de
répondre à l’ensemble des besoins mardésiens. On notera l'absence de marchés hebdomadaires.
C'est le secteur tertiaire qui domine sur la commune, tout comme à l'échelle national, et plus particulièrement,
pour Mardié, le service aux entreprises ou aux particuliers.
Une zone artisanale est présente sur la commune (ZA de la Fosse Longue).
Face à une population dont la proportion d’actifs ayant un emploi reste importante, le faible nombre d’emplois
proposés par le territoire communal contribue à intensifier les migrations domicile-travail. Un renforcement
mesuré du nombre d’établissements dans le domaine de l’artisanat, des TPE et des services, compatible avec
les capacités d’accueil existantes et futures de la commune et avec les besoins d’une population dont la
croissance reste positive, apparaît souhaitable.
« Dans le domaine commercial, le pôle assez complet constitué sur l’axe de l’avenue de Pont-aux-Moines joue
un rôle essentiel en matière de services de proximité. Son maintien, au minimum, ou son renforcement, qui peut
être souhaitable, constitue un enjeu essentiel pour la cohérence de la structure communale et son identité.
Activité traditionnelle de la commune, l’agriculture s’y trouve, comme presque partout ailleurs, en danger
imminent de disparition. Contribuer à la sauvegarde de cette activité sur le territoire communal apparaît
culturellement, socialement et économiquement essentiel. La préservation des terres agricoles en est l’un des
moyens, favoriser le développement ou l’adaptation des exploitations au marché ou encore faciliter la
transmission ou la reprise des exploitations en sont d’autres. » (PLU)
> Des équipements et services bien présents
La commune bénéficie de nombreux équipements au titre des fonctions sportives, de loisirs, culturelles : salle
multi-loisirs dans le bourg, salle polyvalente, salle de réunion, bibliothèque, pôle Info tourisme cantonal,
terrains de sport (le stade se trouve au bord de la rue des Garennes, soit à l'Ouest du projet.
En terme d'équipement scolaire, on recense une école maternelle et une école primaire, un restaurant scolaire,
une garderie pré et postscolaire.
Dans le domaine de la santé, on recense un cabinet médical, un médecin, des infirmières, des masseurs-kiné,
une pharmacie.
Dossier de création - Rapport de présentation Page 12 sur 52Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
2. L’expression d’une volonté communale : Développer une politique active du
logement et maitriser l’offre d’habitat
La commune de Mardié a donc décidé de mettre en œuvre une politique de développement cohérente et en
phase avec les besoins communaux, locaux et intercommunaux exprimés à travers le Programme Local de
l’Habitat et de celui du Schéma de Cohérence Territorial.
Plusieurs questions se sont posées aux élus :
Comment envisager un développement cohérent sur la commune ?
En mettant en œuvre une politique de développement permettant l’aménagement des zones
ouvertes à l’urbanisation :
- Par un développement de l’offre à la primo-accession et au locatif social, sur des
petites et moyennes surfaces (maisons de ville), ainsi que sur des terrains libres
de constructeurs.
- Par un échelonnement graduel et maîtrisé des tranches de réalisation de façon à
ce que les installations de Mardié puissent faire face à l’accroissement de
population et par conséquent aux besoins générés.
Pourquoi développer un parc de logements et pour qui ?
Pourquoi :
- Pour permettre l’accueil d’une population nouvelle.
- Pour conforter les équipements, les commerces et les services.
- Pour permettre l’accès au logement à tous.
- Pour adapter le parc de logements à la population communale.
Pour qui :
- Pour les jeunes actifs n’ayant pas les moyens d’acquérir.
- Pour les familles monoparentales.
- Pour des jeunes désireux d’acquérir leur premier logement.
- Pour des seniors désireux de se rapprocher des centres de vie (commerces,
services, …).
- Pour des familles souhaitant s’installer sur la commune.
La Commune entend proposer une gamme de logements répondant à plusieurs types de demandes. Elle
souhaite ainsi ouvrir à l’urbanisation des terrains permettant de satisfaire la demande locale, en tenant compte
de la morphologie urbaine et des atouts paysagers du territoire.
Dossier de création - Rapport de présentation Page 13 sur 52Commune de Mardié Zone d’Aménagement Concerté Le Clos de l’Aumône
Objectifs :
permettre l’accueil des jeunes ménages qui souhaitent s’installer sur la commune,
diversifier l’offre de logements afin de satisfaire les demandes des jeunes
ménages, des jeunes décohabitants, des familles monoparentales et des
personnes âgées.
réaliser un programme prévisionnel global entre 110 et 140 logements, assurant
une mixité des formes construites et répondant à une composition valorisant la
qualité des espaces publics et le cadre de vie proposé aux futurs résidents,
le développement d’un habitat raisonné, avec des objectifs environnementaux
forts.
Assurer la pérennité des commerces et des services en place dans le centre-bourg.
Où envisager la mise en œuvre d’une telle politique ?
Mardié s’est développé, de façon modérée. La commune a classé le secteur « du Clos de l’Aumône »
en zone d’urbanisation future. C’est sur ce secteur, voué à l’extension modérée de la commune, que
porte la politique communale de l’habitat.
La lo c a li sa tio n du sec te ur d u Clo s de l’ Aumô ne
Extrait de la pièce n°1 - plan de situation
Source : IGN – Géoportail – Conception : Siam Conseils
Situé à proximité immédiate du centre bourg, le site du « Clos de l’Aumône » se présente comme un secteur
non urbanisé en lien direct avec le tissu existant.
Le projet d’aménagement consistera à urbaniser ce secteur à vocation d’habitat.
A cet effet, dans le cadre du PLU en vigueur, le secteur du Clos de l’Aumône a été classé en zone à usage
principal d’habitation, actuellement non équipée, réservée pour une urbanisation future réalisable à court ou
moyen terme.
L’ amé nag emen t du se c teur d es « C outu re s » s’ ins c ri t com me
une rép onse au x é vo lut i ons d e M a rd ié .
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3. Les moyens mis en œuvre pour répondre aux enjeux communaux
DEVELOPPER L’OFFRE DE LOGEMENTS
Face au déséquilibre entre le parc de logements et l’évolution de la démographie constaté sur Mardié,
l’opération consiste à aménager un secteur de la commune d’une superficie totale de 12,7 hectares : le secteur
du « Clos de l’Aumône ».
Le projet de ZAC permet à la commune de Mardié de maîtriser son développement urbain et démographique
tout en assurant la pérennité des équipements, et tout en maîtrisant le renouvellement de sa population par
la diversification de son parc de logements. L’opération permet également d’assurer la qualité architecturale
et paysagère du quartier projeté ainsi que son intégration dans l’environnement.
La diversité de logements envisagée permettra en particulier de répondre aux besoins de jeunes désireux
d'acquérir leur premier logement, de jeunes souhaitant rester ou s’installer sur le territoire communal, ainsi
que de faciliter le parcours résidentiel de la population actuelle.
LA MISE EN ŒUVRE D’UNE OPERATION D’ENSEMBLE
La mise en œuvre d’une opération d’ensemble à l’initiative de la commune porte sur un périmètre d’environ
12,7 hectares, le secteur du « Clos de l’Aumône ».
Ce périmètre comprend un périmètre ferme et un périmètre conditionnel pour les raisons évoquées ci-après.
Afin d’assurer la qualité de vie, développer les services à la population, accroître son attractivité et mettre en
valeur son patrimoine, la commune de Mardié souhaite en sus de la création de logements prévoir la création
d’équipements publics.
Révéler et tirer parti des éléments paysagers existants, afin de garantir la bonne intégration du futur
quartier dans son environnement immédiat, d’offrir un cadre de vie de qualité à ses futurs habitants et
de maintenir les continuités écologiques.
Intégrer les ouvrages nécessaires à la gestion des eaux pluviales au projet paysager, et privilégier leur
gestion raisonnée afin qu’ils contribuent au rétablissement d’une biodiversité.
Assurer l’intégration fonctionnelle du futur quartier, en permettant une réflexion sur les impacts des
trafics générés par la future opération et en prenant en compte de manière efficace les franges avec
les habitations voisines.
Proposer un réseau viaire hiérarchisé et un maillage de cheminements doux efficaces offrant une
alternative aux déplacements automobiles.
Respecter les orientations en termes de programmation (mixité du parc de logements) et de maîtrise
de la consommation d’espace exprimées par les documents supra communaux : PLH et le SCOT.
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LA DELIMITATION DU PERIMETRE DU PROJET : LES JUSTIFICATIONS DES CONTOURS DE L’OPERATION
Le périmètre de la ZAC est de 12,7 hectares et reprend quasiment les limites de la zone AUa du PLU en vigueur.
Source : Plan de délimitation – Annexe de la délibération du 18 juin 2015
Les justifications des contours de l’opération sont :
► Intégrer le nouveau quartier à Mardié, en conservant l’esprit «village» :
‐ en assurant les transitions avec les espaces naturels, agricoles et les habitations
‐ en préservant les vues remarquables repérées.
‐ en développant une organisation urbaine basée sur le langage des clos et maîtriser la
qualité architecturale du bâti.
‐ en valorisant les qualités paysagères du site
‐ en donnant à chaque «clos» une identité propre
► Assurer un équilibre entre espace bâti et espace «vert» :
‐ en créant un espace vert central structurant, connectant l’ensemble des Clos.
‐ en offrant des espaces conviviaux et récréatifs aux habitants.
‐ en soignant le volet paysager dans les espaces privés
► Développer l’offre d’habitats pour faciliter les parcours résidentiels dans la commune :
‐ en répondant aux besoins des habitants par une offre diversifiée de logements, facilitant
le parcours résidentiel sur la commune.
‐ en assurant une mixité sociale et spatiale en répartissant les différentes typologies
bâties au sein du quartier.
► S’engager pour l’apaisement de la circulation automobile et le confort des parcours «actifs» :
‐ en rendant les déplacements actifs vers les équipements (école, pôle sportif), la future
gare, les commerces et services plus courts et plus confortables que les déplacements en
voiture.
‐ en rendant les rues aux habitants.
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► Limiter les impacts du projet sur les ressources naturelles : air, eau, énergie, sol :
‐ en privilégiant la gestion extensive des eaux pluviales
‐ en favorisant le développement d’une riche biodiversité ordinaire
‐ en intégrant l’approche bioclimatique à la conception et à la construction
‐ en encourageant le développement des énergies renouvelables
‐ en développant des aménagements sobres, adaptés aux besoins et au moindre impact
environnemental
► Concevoir un projet partagé dans le dialogue et dans le temps avec les parties prenantes :
‐ en établissant et mettant en œuvre un schéma de prise de décision transparent
‐ en donnant à chaque intervenant un rôle de contributeur
‐ en poursuivant la conception du projet avec le comité consultatif
‐ en impliquant les futurs résidents et usagers dans la conception des espaces publics
partagés ou de leur cadre de vie
‐ en conservant une adaptabilité des îlots du quartier dans le temps pour répondre aux
nouvelles demandes, s’adapter au marché et tester des fonctions urbaines nouvelles.
‐ en réalisant le projet par tranche pour respecter le rythme de 12 à 15 logements
nouveaux par an.
Les particularités du périmètre et ses modalités
de mise en œuvre :
Le périmètre de la ZAC comprend un périmètre
ferme et un périmètre conditionnel. La distinction
entre ces deux périmètres concerne les modalités
d’acquisition du périmètre (engagement
contractuel).
En d’autres termes, le périmètre ferme à acquérir
représente 99 500 m², et le recours éventuellement à
la procédure de Déclaration d’Utilité Publique, et
donc l’expropriation, est possible.
Les engagements de la Collectivité pour le périmètre conditionnel (environ 25 000 m²)
Les propriétaires riverains de ce secteur auront trois possibilités :
Soit garder leur terrain
Soit le vendre à l’aménageur
Soit réaliser une partie de l’opération eux‐mêmes moyennant le versement de participation aux
travaux d’aménagement.
Les propriétaires riverains inclus dans ce périmètre gardent l’initiative de l’évolution de leur terrain.
Le recours à la procédure de Déclaration d’Utilité Publique n’est pas autorisé.
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L’ENGAGEMENT DE L’AMENAGEUR AU TRAVERS UNE CHARTE D’OBJECTIFS D’AMENAGEMENT
DURABLE
L’aménagement du Clos de l’Aumône marquera une nouvelle étape dans le développement de Mardié.
L’ambition de la commune est de créer un cadre de vie qui réponde aux besoins de la population en place et
des nouveaux habitants, en intégrant l’évolution des modes de vie et d’habiter la ville.
Dans un contexte marqué par les enjeux écologiques, la commune souhaite également que ce quartier
participe à réduire son impact sur l’environnement, tant dans sa conception que dans son fonctionnement.
C’est pourquoi, la charte (en annexe du présent rapport) a été signée par le concessionnaire de la ZAC au
moment de sa désignation.
Ainsi, consciente de l’importance stratégique du secteur à urbaniser, de la
complexité du montage, de la durée de réalisation de la totalité de
l’opération et désireuse de garder la maîtrise des choix fondamentaux de
l’aménagement, la commune a souhaité inscrire la mise en œuvre de ces
objectifs dans le cadre d’une Zone d’Aménagement Concerté.
4. Répondre aux objectifs supra-communaux en matière d’habitat
Orléans Métropole est située dans le département du Loiret et la région Centre-Val de Loire. Créée en 1964
comme SIVOM regroupant 12 communes d'Orléans et de son agglomération, elle a adopté successivement les
statuts de communauté de communes en 1999 (en s'associant avec le district de l'est orléanais et regroupant
ainsi 20 communes puis 22 en 2001), communauté d'agglomération en 2002 puis communauté urbaine en
2017.
Le Schéma de Cohérence Territoriale
Le SCoT de l’agglomération d’Orléans Val de Loire est actuellement en révision en révision. Son approbation est
prévue en mai 2018, après l’accomplissement des modalités de concertation (prévues en octobre 2017).
Extrait de la fiche synthèse du SCoT 2016
Le SCoT de l’agglomération orléanaise organise le développement d’un territoire qui rassemble 22 communes
et plus de 270 000 habitants, pour une surface de 33 700 hectares. Il s’applique sur un territoire et marqué par
des paysages très variés : ruraux, naturels, urbains et industriels. A compter du 1er janvier 2017, la
communauté d'agglomération se transforme en communauté urbaine sous l’appellation « Orléans
Métropole », dénomination retenue dans la perspective d’une mutation de la commune d’Orléans en
métropole.
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Dans le SCoT de 2008 (approuvé le 18 décembre 2008), Mardié est identifiée comme un « bourg ou village
existant » dont il est nécessaire de conforter l’identité. En effet, ces bourgs ou villages, participent à « l’image
nature » de l’agglomération et donc le calme et le cadre de vie offerts à leurs habitants y seront préservés.
Néanmoins, il est possible pour la commune d’accueillir des activités et des équipements pour participer
pleinement au dynamisme de l’agglomération dans le cadre de l’équilibre entre emploi / habitat et nature.
Les préconisations du PADD du SCoT de 2008 sont les suivantes pour les « bourgs et villages existants » :
‒ L’urbanisation sera restreinte dans les territoires non desservis par les transports en commun.
‒ L’extension urbaine se fera en continuité des masses bâties existantes selon des périmètres laissés à
l’appréciation des collectivités concernées.
‒ Certains espaces naturels ou agricoles seront, le cas échéant, le lieu de réserves urbanisables, mais
uniquement à long terme, et sans remettre en cause l’identité rurale de ces communes.
SOUTENIR ET ORGANISER L’EFFORT DE CONSTRUCTION
Les perspectives de croissance démographique nécessiteront de loger près de 20 000 ménages supplémentaires à l’horizon 2020. Tous les
acteurs seront mobilisés pour répondre à cet objectif, sous peine d’handicaper la croissance attendue. Sans nier le droit au développement
des communes périurbaines, la réponse en logements devra s’effectuer de façon organisée et prioritairement au sein du territoire de
l’agglomération, afin de minimiser les conséquences d’une extension urbaine incontrôlée, dommageables sur les plans économique, social,
et environnemental.
DIVERSIFIER L’OFFRE DE LOGEMENTS
En réponse à l’extrême diversité des ménages et des modes de vie, la diversification du parc de logements sera poursuivie (statuts
d’occupation, localisations, tailles, prix) afin que chacun puisse trouver une solution logement à chaque étape de son parcours de vie.
La diversification géographique des logements par taille et statut d’occupation entre les différents secteurs sera plus particulièrement
visée, dans la mesure où les équilibres sociaux du territoire en dépendent largement.
FACILITER LES PARCOURS RÉSIDENTIELS DES MÉNAGES
L’objectif central est de favoriser un développement de l’agglomération dynamique, harmonieux et équilibré, où chacun trouve sa solution
en matière de logements, où chaque ménage à le choix de son parcours résidentiel.
En ce qui concerne l’offre de logements sociaux dont le taux à l’échelle de l’agglomération avoisinerait le seuil de 20 % fixé par la loi SRU,
une meilleure répartition est à rechercher, sachant que certaines communes sont confrontées au problème de l’inondabilité du val. Le
logement social permet de satisfaire de nombreux publics qui font la diversité et la richesse d’une commune : jeunes célibataires et jeunes
ménages avec enfants, famille monoparentale, personnes âgées à faibles ressources…, pour lesquelles il constitue une étape primordiale à
un moment où un autre d’un parcours résidentiel.
Extrait du PADD du SCoT 2008
« […] les formes urbaines et architecturales doivent être plus diversifiées : petits collectifs, logements
intermédiaires, individuel groupé, etc. en tenant particulièrement compte des conditions d’insertion du
bâtiment dans son environnement, sans le « copier-coller » d’une parcelle à une autre. Il convient de rappeler
que la compacité de la ville n’est pas une fin en soi mais contribue à préserver l’identité et les spécificités
paysagères en limitant l’urbanisation extensive, à maintenir un développement dynamique sans épuiser les
ressources (foncières, écologiques, économiques), à proposer également une offre de logements bon marché
pour répondre aux besoins de chacun, (familles, étudiants, séniors, etc.), à rentabiliser au mieux les
investissements publics, à optimiser leurs frais d’entretien et à offrir une proximité de services.
D’un point de vue formel, le SCoT devra présenter des objectifs chiffrés de réduction de la consommation des
sols et tirer le bilan de cet engagement. Il reviendra par la suite à chaque commune d’imaginer les formes
urbaines qui permettent de conjuguer la qualité de vie et consommation économe des sols en complémentarité
avec les actions du PLH3. » (SCoT 2016)
Le Programme Local de l’Habitat
Approuvé en 2015, pour la période 2016-2021, le PLH de la communauté d’agglomération d’Orléans Val de
Loire vise à « non seulement permettre à ses habitants d’y vivre chaque étape de leurs parcours résidentiels
mais également de proposer des solutions de transition aux plus déshérités… sans oublier d’accueillir de
nouveaux arrivants ». Le diagnostic, réalisé par l’agence d’urbanisme de l’agglomération orléanaise et le service
Habitat, s’est déroulé pendant le premier semestre 2013.
Il s’appuie sur une évaluation précise du précédent PLH, adopté en 2006 et prolongé jusqu’en fin 2014. Cette
évaluation a donné lieu à une synthèse diffusée largement.
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