Entrée en vigueur des nouvelles directives - Asloca
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Droit au logement
Le journal de l’ASLOCA No 206 / août 2012
www.asloca.ch
CLG
INSECTES
COMMENT S’EN
1211 GENèVE 1
POSTCODE 1
Débarrasser
JAB
EN DOUCEUR
Les conseils
de Daniel Cherix
Tiré à 93 400 exemplaires
No 206/ AOÛT 2012
JOURNAL DE L’ASLOCA
DROIT AU LOGEMENT
1211 genève 1
CASE POSTALE 2104
FéDéRATION ROMANDE
ASLOCA
vaud
décompte annuel de chauffage et d’eau chaude
entrée en vigueur
des nouvelles directives
suisse
votations fédérales du 23 septembre 2012
VOTEZ NON à l’initiative
logement pour seniors
droit au logement
Le journal de l’ASLOCA
sommaire l’édito
n 206 / août 2012
o
le message de l’asloca p.3 qu’une colonne de fourmis se dessine à la
cuisine ou qu’une invasion de mites s’active
suisse romande dans un sachet de céréales et c’est la panique
Anne Baehler Bech élue p.4 dans la maison. a juste titre! les laisser
présidente de l’ASLOCA Romande envahir nos intérieurs, c’est ouvrir grande
la porte à des nuisances qui se payent cher.
suisse que de dégâts peuvent laisser derrière elles
Votez NON à l’initiative «Sécurité p.5 ces armées de petites bestioles si on ne s’en
du logement à la retraite»! mêlait pas! Il existe cependant des méthodes douces pour leur
faire quitter les lieux, à condition de s’armer de patience et de
fribourg persévérance. parole de daniel Cherix, grand spécialiste, cela
Changement de chauffage: p.6 en vaut vraiment la peine! (pages 12-13).
le locataire était dans ses droits
pour la troisième votation de cette année concernant une
vaud initiative lancée par les milieux immobiliers (page 5),
Nouvelles directives pour le p.7-9 l’asloCa vous conseille de voter et de faire voter non!
décompte annuel du chauffage Cette initiative qui semble vouloir venir en aide à tous les
petits propriétaires seniors n’est qu’un leurre.
vos droits
Le pouvoir du calcul de rendement p.10 a la place du grand dossier, vous pouvez jeter un coup
d’oeil (pages 8-9) sur les nouvelles directives vaudoises pour
genève calculer le décompte annuel du chauffage et de l’eau chaude.
Nouvelle Constitution: tout est dit! en revanche à la «vos droits» (page 10), le calcul
moins favorable aux locataires p.11 de rendement n’a vraiment pas dit son dernier mot. très peu
utilisé par les locataires, il mérite qu’on s’y attarde car il peut
pratiQue faire baisser le loyer considérablement!
Invasion d’insectes: comment p.12-13
s’en débarrasser en douceur très bonne lecture!
Zurich Claire-Lise Genoud
Une section de 44 000 membres! p.14 Rédactrice en chef
permanences asloca p.15
international
Forum Habitat Genève 2012 p.16
(en couverture) Le canton de Vaud présente ses nouvelles directives concernant le décompte annuel de chauffage et d’eau chaude.
dROIT
ROIT AU LOGEMENT
Journal de l’ASLOCA
Rédactrice en chef: diffusion: Comité de rédaction:
Claire-lise Genoud membres des sections de anne Baehler Bech, Christian
Case postale 2104 l’asloCa Romande et abonnés dandrès, Christelle Guélat Koller,
1211 Genève 1 xavier Guillaume, marie-Claire
Graphisme: Jeanprêtre-pittet, emilie moeschler,
claire-lise.genoud@asloca.ch
madame paris/alexandra Ruiz Carlo sommaruga, François zutter
Correction: Ont contribué à ce numéro:
Editeur: elisabeth Gobalet Caro, Felicitas Hugenberger,
asloCa Romande sébastien pedroli, pellet, pierre
paraît cinq fois par année Case postale 2104 Impression: Reymond
abonnement 13 francs/an 1211 Genève 1 Imprimerie saint-paul, Fribourg
2 — Droit au logement • Août 2012 n° 206le message
de l’asloca par Carlo Sommaruga
secrétaire général, asloCa Romande
e
3 FOIS: NON!
Les milieux im- Cette troisième initiative est l’arme la
mobi liers ont plus sournoise. avec le titre trompeur de
sorti l’artille- «Sécurité du logement à la retraite», l’initiative
rie lourde. trois tente de séduire démagogiquement les
initiatives popu- électeurs plus âgés. or cette initiati-
laires pour in- ve est un instrument d’optimisation fiscale
troduire dans la encore plus évident que ne l’étaient les di-
Constitution fé- verses formes de l’épargne-logement.
dérale des avan- Combattue par le Conseil fédéral, rejetée
tages sans pareils pour les propriétaires de par le parlement et par les cantons, elle est
leur logement en espérant rendre crédible leur génératrice d’injustice entre propriétaires
chimère de toujours, celle de la transforma- eux-mêmes sans parler du renforcement de
tion de la suisse d’un peuple de locataires en celle faite depuis longtemps à l’égard des
un peuple de propriétaires. contribuables locataires. on l’aura compris,
cette troisième batterie d’attaque des milieux
Rien n’aura réussi à ébranler le dogmatis- immobiliers doit aussi être détruite. Il le faut
me des milieux immobiliers, ni l’évidence non seulement pour éviter de vider encore un
des faits et des chiffres démontrant l’ineffica- peu plus les caisses publiques, ce qui a toujours
cité de l’épargne-logement pour la promotion pour conséquence une diminution des presta-
de la propriété individuelle du logement, ni les tions en faveur des locataires, mais aussi pour
critiques du Conseil fédéral et de la Conférence amener les milieux immobiliers à la raison et
des directeurs cantonaux des finances, ni rompre avec la logique des avantages fiscaux,
même la perte de l’appui sur ce thème des miroir aux alouettes pour tous ceux qui vivent
partis politiques traditionnellement alliés la précarité du logement et formidable levier
comme le pdC ou le plR. mais le peuple s’est d’économies fiscales pour les plus riches.
exprimé et a brisé, avec l’appui de l’asloCa,
les deux premières batteries d’attaque de Pour assurer le rejet de cette initiative
ces milieux par rejet clair de l’épargne-loge- inique, il est indispensable le 23 septembre
ment les 11 mars et 17 juin derniers. malgré 2012 de voter et de faire voter NON!
ces cinglantes défaites en matière d’avantages
fiscaux coûteux et inutiles, les milieux im-
mobiliers n’en démordent pas. Ils obligent le
peuple suisse à s’exprimer une troisième fois
en la matière.
Droit au logement • Août 2012 - n° 206 — 3suisse romande
présidence de l’asloca romande
anne baehler bech
succède à alain berset
L’actuelle secrétaire en tant que vice-présidente
DR
générale de l’ASLOCA de l’asloCa suisse, anne
Baehler Bech a également
Vaud a été élue participé au processus de
présidente de transformation des structu-
l’ASLOCA Romande res nationales pour dépasser
à l’unanimité le 2 mai la subdivision régionale de
2012 lors de l’assemblée l’asloCa, mettre en place
un mouvement national et
des délégués. Toutes ainsi unir les locataires de
nos félicitations! notre pays.
Carlo Sommaruga notre nouvelle présidente
Secrétaire général romande a plus d’une corde à
asloca Romande son arc. en effet, elle n’est pas
seulement une militante de la
avec l’élection d’alain Berset défense des locataires, mais
au Conseil fédéral le 8 décem- aussi une députée des verts
bre 2011, l’asloCa Romande reconnue au Grand Conseil
perdait le président qu’elle vaudois depuis une décen-
s’était donné en 2005. alors nie. elle a d’ailleurs présidé le
qu’une page de notre histoi- parlement cantonal en 2007-
re associative se tournait avec 2008.
brio, la question de sa suc-
cession à la présidence de la A l’écoute des locataires
Fédération romande des loca- lors de son élection à la
taires – l’asloCa Romande – tête de l’asloCa Romande,
n’est pas restée longtemps sans anne Baehler Bech a reconnu
réponse. de manière évidente, que notre mouvement vivait
la figure d’anne Baehler Bech une phase de transition, qu’il
s’est imposée au mouvement convenait d’accompagner avec
comme la candidate idéale. vigilance pour que le mouve-
Cette succession apparaissait ment des locataires se renfor-
si claire que le comité romand ce au niveau suisse, mais sans
lui demanda d’assumer im- que cela se fasse au détriment
médiatement la fonction pré- de l’esprit de militance qui a
Anne Baehler Bech a été élue présidente de l’ASLOCA Romande.
sidentielle jusqu’à l’assemblée forgé et qui imprègne encore
générale ordinaire du 2 mai combats politiques des loca- texte et à la campagne de vo- aujourd’hui les sections canto-
2012, au cours de laquelle elle taires vaudois. le succès de tation de l’initiative «Pour des nales romandes.
fut élue à l’unanimité. la votation difficile sur la gra- loyers loyaux», qui visait au elle a également souligné
tuité du tribunal des baux et lissage du taux hypothécai- la nécessité de rester à l’écoute
Une femme engagée loyers en 2010 et l’aboutisse- re au moment où il atteignait des locataires, de leurs besoins
politologue de formation, ment en 2011 de l’initiative des valeurs astronomiques, et de leurs revendications,
anne Baehler Bech s’engage populaire cantonale «Stop à la entraînant avec lui une explo- tout particulièrement dans un
très rapidement dans le mou- pénurie de logements» en sont sion des loyers. contexte de pénurie de loge-
vement de défense des loca- des illustrations. dans le cadre de ses respon- ments structurelle, qui n’est
taires puisqu’elle devient en sabilités romandes et suisses, pas près de se résorber si des
1988 déjà secrétaire généra- début d’une longue carrière elle est montée au front, avec mesures d’accompagnement
le de la section vaudoise de anne Baehler Bech rejoint la conviction que nous lui à la libre circulation pour le
l’asloCa. en cette qualité, dès le début des années 1990 connaissons, contre la premiè- marché du logement ne sont
non seulement elle participe les instances romandes de re tentative de révision du droit pas prises.
activement et efficacement au l’asloCa, puis au cours de du bail lors du référendum en avec une telle femme à
développement de cette section la décennie suivante les ins- 2004 et contre la nouvelle ten- la présidence de l’asloCa
cantonale, mais elle accompa- tances nationales. par là, elle tative de révision bloquée défi- Romande, les locataires restent
gne avec succès les nombreux participe à l’élaboration du nitivement en 2010. entre de bonnes mains!
4 — Droit au logement • Août 2012 n° 206suisse
votations fédérales du 23 septembre 2012
propriétaires retraités:
non auX faveurs fiscales!
«Sécurité du logement à la retraite». Sous
cet intitulé, paraissant faire une fleur
aux retraités, se cache la recherche d’une
optimisation fiscale au détriment des
contribuables. Votez NON le 23 septembre
2012 à cette nouvelle initiative populaire
lancée par les propriétaires immobiliers.
Carlo Sommaruga assurances sociales et au
Secrétaire général soutien de leur famille. de
asloca Romande plus, selon des études récen-
tes, les retraités sont moins
nonobstant deux récentes dé- touchés par la pauvreté que les
faites en votation populaire, actifs. Celle-ci étant plus fré-
les propriétaires immobiliers quente chez les parents seuls,
reviennent à la charge avec les femmes célibataires, les fa-
une nouvelle initiative. le milles nombreuses et les ren-
23 septembre prochain nous tiers avs non propriétaires.
serons de nouveau appelés Un soutien prioritaire devrait
aux urnes pour nous expri- être donné aux personnes
mer sur l’initiative «Sécurité sans fortune se trouvant dans
du logement à la retraite». sous le besoin.
le couvert d’un intitulé sédui-
sant se cache encore une fois Imposition pas excessive
la recherche d’une optimisa- la valeur locative sur la-
tion fiscale de la part des spé- quelle sont imposés les pro-
culateurs de l’immobilier, au priétaires est fixée nette-
détriment de tous les contri- ment en dessous des loyers du
buables. Cette initiative per- marché. dans de nombreux
mettrait aux propriétaires, cantons, elle est inférieure
une fois atteint l’âge de la re- aux 70% du loyer effectif. de
traite, de choisir de ne plus être plus, cette valeur fait l’objet de
imposés sur la valeur locative nombreuses déductions: inté-
de leur immeuble. le Conseil rêts passifs, frais d’entretien,
fédéral ainsi que les directeurs primes d’assurances, charges en cas de succès de l’initiati- les communes. Ces chiffres
cantonaux des Finances invi- liées aux mesures visant à ve, ce serait aux propriétaires sont supérieurs aux pertes
tent à rejeter l’initiative. Ils économiser l’énergie, etc. Il non retraités et aux locataires qu’aurait engendrées l’initia-
ont raison parce que l’initiati- n’est donc pas nécessaire de qu’il reviendrait d’assumer tive sur l’épargne-logement
ve ne répond pas à une néces- faire bénéficier les propriétai- les conséquences politiques et refusée par le peuple au mois
sité sociale! res d’une fiscalité encore plus économiques de la diminution de juin 2012! la diminution
s’il est vrai que les per- avantageuse. des recettes fiscales. des recettes fiscales serait
sonnes âgées peuvent parfois l’initiative ne bénéf i- supportée par l’ensemble des
avoir des difficultés économi- cie qu’à une nette minori- Perte fiscale conséquente contribuables, qui sont en très
ques, rien n’indique une situa- té de la population: les pro- la renonciation à l’im- grande majorité des locataires.
tion particulièrement problé- priétaires retraités. de ce fait, position de la valeur locati- encore une fois, celles et ceux
matique et généralisée pour les elle est doublement inique. ve comporterait des avantages qui ont le moins devraient
propriétaires retraités. Bien premièrement, elle crée une fiscaux pour 85% des retrai- assumer le prix des cadeaux
au contraire, les propriétaires inégalité de traitement entre tés propriétaires. Cela en- faits aux plus riches.
possèdent au moins leur loge- les propriétaires retraités et traînerait des pertes annuel- Refusons encore une
ment et peuvent donc béné- ceux qui sont encore dans la les d’au moins 250 millions de foi s u ne i n iti ative
ficier d’une certaine fortune. vie active. secondement, elle francs pour la Confédération, inutile et inique. votez
en revanche, de nombreux privilégie les propriétaires ainsi qu’au moins 500 millions et faites voter non aux privi-
locataires survivent grâce aux au détriment des locataires. de francs pour les cantons et lèges sociaux!
Droit au logement • Août 2012 - n° 206 — 5fribourg
remplacement de la chaudière
le locataire a droit
à la formule officielle!
Un propriétaire
fribourgeois a
remplacé l’installation
du chauffage sans
en informer avec la
«formule officielle»
ses locataires, qui
ont vu leurs charges
augmenter. Il s’en mord
les doigts aujourd’hui.
Sébastien Pedroli
Avocat-conseil
asloca Fribourg
l or s que le propr iét a i re
entend introduire de nou-
velles prétentions à l’encon-
tre de son locataire, et modi-
fier le contrat de bail, il est
impératif qu’il le fasse par
la «formule officielle». le lo-
cataire pourra ainsi connaî-
tre ses droits et sa capacité à
contester ces nouvelles pré-
tentions. dans le cas qui nous
intéresse, un locataire d’une
maison de six appartements lequel non seulement rien ne le fournisseur. ainsi, avec ce pas utile de faire usage de la
dans un village fribourgeois lui était restitué, mais en plus nouveau chauffage, le locatai- «formule officielle». toutefois,
versait des acomptes et obte- il devait encore s’acquitter re se verra contraint de sup- dans la pratique, ce n’est que
nait des montants en retour d’un montant supplémentai- porter des coûts tels que les lors du décompte final des frais
lorsque le décompte du chauf- re. Une contestation de ce dé- frais de réparation, d’amor- accessoires annuels que le lo-
fage annuel était effectué. Il compte a été déposée devant tissement ou encore les ser- cataire pourra déterminer s’il
y a environ deux ans, le pro- la Commission de concilia- vices d’installation (art. 6a y a eu introduction ou non de
priétaire décide de rempla- tion compétente aux motifs oBlF). par conséquent, dans nouvelles charges. si tel est le
cer la chaudière à mazout par notamment que, en chan- ce cas, il ne fait aucun doute cas et en l’absence d’utilisation
une installation de chauffa- geant de système de chauffa- que la «formule officielle» doit de la «formule officielle» par le
ge à distance, alimentée par ge le propriétaire introduisait être utilisée par le propriétai- bailleur, le locataire pourra in-
des pellets. Ce double chan- des charges supplémentaires. re, puisqu’il introduit de nou- voquer la nullité et être libéré
gement de système de chauf- n’ayant pas utilisé la «formule velles prétentions à l’encontre de ces nouvelles prétentions.
fage n’a pas été notifié par la officielle», ces nouvelles pré- du locataire. Celui-ci doit dès dans notre cas, le bailleur,
«formule officielle», mais par tentions devaient être frap- lors être informé précisément après avoir refusé tout accord
une simple circulaire adressée pées de nullité. de la situation ainsi que de sa en Commission de concilia-
aux locataires. capacité à la contester. tion, a finalement admis son
«Formule officielle» la situation est plus dé- erreur devant le tribunal des
Mauvaise surprise absolument nécessaire! licate en ce qui concerne la baux. Il a annulé les factures
s’en vient l’année sui- deux questions se sont ra- mise en place d’un chauffage adressées au locataire.
vante le premier décompte pidement posées. en ce qui à pellets qui n’introduit pas de
chauffage et frais accessoires concerne l’introduction du prime abord de nouvelles pré-
basé sur le nouveau système. chauffage à distance, il appa- tentions. dans ce cas, on pour- n’hésitez pas à consul-
quelle ne fut alors pas la sur- raît que le propriétaire est en rait imaginer que, en l’absence ter nos services en cas
prise du locataire de recevoir droit d’imputer au locataire de nouvelles prétentions de la de doute pour vérifier
un décompte chauffage dans l’entier des coûts facturés par part du bailleur, il ne lui soit vos décomptes de chauffage!
6 — Droit au logement • Août 2012 n° 206vaud
décompte annuel de chauffage et d’eau chaude
entrée en vigueur
des nouvelles directives
Après plusieurs années signataires se sont mises d’ac-
CLG
de discussions entre les cord sur de nouvelles direc-
tives pour l’établissement du
représentants des décompte annuel de chauffage
locataires et ceux des et d’eau chaude et les ont para-
milieux immobiliers phées le 2 juillet 2012.
vaudois, les nouvelles
directives pour Entrée en vigueur
l’établissement du immédiate
Ces nouvelles directives,
décompte annuel de annulant et remplaçant celles
chauffage et d’eau chaude de 1978, entrent en vigueur
ont été paraphées immédiatement mais ne dé-
le 2 juillet 2012. ploieront leurs effets que pour
l’établissement des prochains
Anne Baehler Bech décomptes, soit à partir de
secrétaire générale ceux couvrant la période de
asloca vaud juillet 2012 à juin 2013.
déclinées en 28 articles,
les directives qui servaient de ces nouvelles directives canto-
référence pour l’établissement nales sont organisées en quatre
du décompte annuel obligatoi- chapitres (principes, frais re-
re de chauffage et d’eau chaude latifs au chauffage et à l’eau Les nouvelles directives cantonales remplacent celles de 1978.
dataient de 1978. vieillies et chaude, répartition des frais
obsolètes, elles ne correspon- de chauffage et d’eau chaude tent le fruit d’un compromis techniques, ces directives de-
daient plus aux normes et dis- et disposition transitoire). entre les intérêts divergents vraient faciliter la lecture et la
positions légales et se devaient elles clarifient et codifient des locataires et des bailleurs. compréhension du locataire à
d’être réactualisées. de la manière la plus équita- equilibrées et pragmatiques, réception de son décompte,
après plusieurs années ble possible la répartition gé- elles répondent aux exigen- tout en servant de garde-fou à
de discussions, sous l’égide nérale des frais de chauffage ces fondamentales des loca- d’éventuels abus.
de l’etat, entre les représen- et d’eau chaude dans l’immeu- taires, en veillant notamment
tants des locataires et ceux des ble, soit ce qui est à la charge à s’assurer que toutes les in- les services de consul-
milieux immobiliers vaudois, du bailleur et ce qui est à la terventions pour le bon fonc- tation de l’asloCa
c’est chose faite. les parties charge du locataire de même tionnement des installations vaud re stent bien
que leur répartition entre lo- de chauffage et d’eau chaude entendu à la disposition des lo-
eXigence légale cataires. paritaires, ces direc- soient proportionnées et né- cataires pour expliquer et vé-
tives ont fait l’objet de longues cessaires et ne relèvent pas rif ier un décompte de
Chaque année, un bailleur négociations et représen- du «fait du prince». quoique chauffage.
doit établir et faire parvenir
à ses locataires un décompte
détaillé des frais de chauffa- préambule auX nouvelles directives
ge et d’eau chaude, couvrant
en règle générale la période 1. Les présentes directives (voir pages 8 et 9) régissent l’établissement du décompte annuel des frais de
du 1er juillet au 30 juin de chauffage et de préparation d’eau chaude, ainsi que leur répartition. Les autres frais accessoires sont
l’année suivante. Il est remis régis par le Code des obligations (CO), l’Ordonnance fédérale sur le bail à loyer et le bail à ferme
au locataire dans un délai de d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) du 9 mai 1990 ainsi que les articles 28 et suivants
5 mois dès la date de boucle- des Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV).
ment des comptes. Le locataire 2. Elles sont applicables aux immeubles sis dans le canton de Vaud et complètent le CO, l’OBLF, ainsi
a 30 jours pour consulter que les RULV.
auprès de son bailleur les jus- 3. Les locataires et propriétaires veillent à l’utilisation rationnelle et économe de toute forme d’énergie.
tificatifs de l’exercice écoulé. L’utilisation des énergies renouvelables est encouragée.
Des règles régissent l’établis- 4. Le propriétaire informe tout locataire qui en fait la demande, y compris lors des pourparlers précon-
sement de ce décompte.. tractuels, au sujet du type de combustible utilisé dans l’immeuble.
Droit au logement • Août 2012 - n° 206 — 7vaud
aperÇu des nouvelles directives
directives pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude
chapitre i: principes si elle ne correspond pas à doivent être remis à chaque lo- art. 8 unités de mesure
la période du décompte cataire dans un délai maximum Les quantités d’énergie doivent
art. 1 forme du décompte f) Révisions périodiques: de 5 mois dès la date du boucle- être indiquées:
détaillé et du tableau - le nom de l’entreprise ment des comptes. a) en litres pour le mazout
de répartition - le type et la date de 2. Les suppléments et ristournes b) en mégajoules (MJ) ou en
Le décompte détaillé et le l’intervention sont réglés dans les 30 jours dès kilowattheures (kWh)
tableau de répartition des frais - le coût effectif réception du décompte. pour le gaz, le chauffage
doivent être rédigés en français. - l’annuité portée en compte à distance et l’électricité
Ils doivent contenir tous les ren- g) Frais de relevé des compteurs: art. 6 habitations c) converties si possible en
seignements utiles présentés de - le nom de l’entreprise et locaux non loués MJ ou en kWh pour le bois
manière simple, complète et fa- - le nombre de compteurs 1. Les frais de chauffage relatifs et les autres types d’énergies
cilement compréhensible. - le coût unitaire aux habitations et aux locaux
- le coût effectif commerciaux non loués sont à la art. 9 energies stockables
art. 2 contenu du décompte h) Frais de surveillance et de charge du bailleur. 1. Le prix de l’énergie en stock
Le décompte doit contenir les ru- maintenance: 2. En l’absence d’appareil de en fin d’exercice est calculé sur la
briques et indications suivantes: - le type de chauffage contrôle de la consommation base du prix unitaire de la der-
a) Informations générales: - le forfait de base thermique individuelle et lorsque nière livraison.
- la situation de l’immeuble - le volume chauffé le bailleur apporte la preuve que 2. Si la quantité d’énergie en
- le nom et l’adresse du bailleur - le coût unitaire par m3 les habitations et locaux commer- stock est supérieure à celle de
- la période concernée chauffé ciaux non loués ont été chauffés la dernière livraison, le calcul du
- le type de combustible - le montant total facturé exclusivement pour prévenir des stock au moment de l’établisse-
- la puissance de la chaudière i) Frais administratifs: dégâts provoqués par le gel, le ment du décompte est effectué
installée - le forfait de base bailleur prend à sa charge une par l’addition de la quantité de
- les combustibles stockables - le nombre d’unités locatives part des frais de chauffage affé- la dernière livraison à son coût
et le contenu du réservoir chauffées rents à ces locaux, selon la clé effectif et le solde au prix unitaire
- l’étiquette énergétique dans - le coût d’une unité locative de répartition suivante: de la livraison précédente et ainsi
la mesure où la législation - le montant total facturé - un tiers lorsqu’il s’agit d’une de suite.
cantonale le prévoit maison pour deux ou trois
b) Combustible: art. 3 contenu du tableau familles section 2: énergie
1. Mazout et autres énergies de répartition des frais - la moitié lorsqu’il s’agit d’une électriQue utilisée
stockables pour chaque livraison: Le tableau de répartition des maison pour quatre à huit pour le fonctionnement
- la date de la commande frais fait partie du décompte. Il familles des installations
- la date de la livraison doit contenir notamment les indi- - deux tiers lorsqu’il s’agit de art. 10 définition
- le nom du fournisseur cations suivantes: bâtiments plus grands ou L’énergie électrique utilisée pour
- les quantités livrées en litres - L’identité de tous d’immeubles abritant des le fonctionnement des instal-
- le prix unitaire et le coût les utilisateurs concernés bureaux ou des locaux lations est celle nécessaire au
effectif payé - La date d’entrée et commerciaux bon et efficace fonctionnement
- les quantités en litres et les va- de sortie des locaux en cas des appareils et équipements
leurs des stocks initial et de changement de locataire chapitre ii: des installations de chauffage
final en cours d’exercice frais relatifs au et d’eau chaude, ainsi qu’à sa
2. Pour les autres énergies: - Les volumes chauffés en m3 chauffage et à distribution.
- la quantité d’énergie livrée - La valeur exacte de l’unité l’eau chaude
pour l’exercice concerné de répartition des frais art. 11 méthode de calcul
- le prix unitaire - Le volume consommé par section 1: combustible 1. En Présence d’un compteur des
- le nom du fournisseur et chaque utilisateur lorsque et énergie consommés services fournisseurs d’électrici-
le coût effectif payé des compteurs individuels art. 7 principes té enregistrant la consommation
c) Electricité: d’eau chaude sont installés 1. Les coûts inhérents à la consom- effective de l’énergie électrique
1. En cas de forfait: - Les montants facturés mation d’énergie pendant l’exer- définie à l’article 10, le montant
- le nom du fournisseur à chaque utilisateur pour cice doivent être portés en de la facture du fournisseur sera
- le mode et le détail du le chauffage, respectivement compte à concurrence de leurs porté en compte, y compris la lo-
calcul pour l’eau chaude coûts effectifs. cation du ou des compteurs.
2. En présence d’un compteur 2. Lors de la commande, les prix 2. En présence d’un sous-comp-
spécifique: art. 4 périodicité des combustibles ne doivent pas teur dont la consommation enre-
- le nom du fournisseur Le décompte annuel de chauf- être supérieurs aux prix courants gistrée ne fait pas l’objet d’une
- la quantité d’énergie fage et d’eau chaude couvre la des associations régionales des facturation séparée, les kWh
- le tarif unitaire, le coût effectif période du 1er juillet au 30 juin, négociants du Canton de Vaud. seront comptés au prix global
d) Ramonage (pour chaque à moins que le contrat de bail à L’escompte profite aux locataires moyen du courant électrique des
intervention): loyer n’en dispose autrement. dans la mesure où le décomp- locaux communs et des appareils
1. le nom de l’entreprise te de chauffage est provisionné collectifs utilisés.
2. la date de l’intervention, art. 5 délai de remise au par les acomptes de chauffage 3. En l’absence de compteurs
le coût effectif locataire et d’eau chaude. ad hoc, les frais d’électricité sont
e) Entretien du brûleur: 1. Le décompte détaillé des 3. Les énergies renouvelables fixés, conformément à l’annexe 1
1. le nom de l’entreprise frais de chauffage et d’eau dont le coût ne peut être quantifié des directives, en fonction de la
2. le coût effectif chaude conforme aux disposi- peuvent faire l’objet de conven- puissance de la chaudière et du
3. la période d’abonnement tions légales et leur répartition tions particulières. type d’énergie au prix global
8 — Droit au logement • Août 2012 n° 206moyen du courant électrique section 6: relevés, que des décomptes individuels. chauffage (annexe 2)
mentionné à l’alinéa 2. Il est tenu décomptes et entretien Ils sont portés en compte à raison 1. La quantité d’énergie nécessai-
compte de l’électricité nécessaire des compteurs de 260 francs par installation de re à la production d’eau chaude
à la production d’énergie solaire art.16 principe chauffage et 42 francs par unité se détermine en fonction des
pour l’eau chaude. Les frais de relevés et d’entre- locative. consommations standardisées rap-
tien des compteurs peuvent être portées au volume des objets et
section 3: frais portés en compte, à l’exclusion section 9: pondérée en fonction de l’affecta-
d’eXploitation d’énergies des frais de remplacement, de indeXation et tva tion des locaux exprimée en kWh
renouvelables réparation et d’amortissement. art. 21 indexation (tableau 3 et 4 de l’annexe 2).
art. 12 energies Les montants prévus aux articles 2. En présence de compteurs
renouvelables art. 17 périodicité 19 et 20 des présentes directives d’eau chaude, la consommation
1. Sont considérées comme éner- La périodicité des relevés des peuvent être indexés sur la base en m3 est multipliée par l’éner-
gies renouvelables les autres compteurs est fixée à quatre de l’indice suisse des prix à la gie nécessaire à sa production
énergies que le pétrole, le gaz par année au maximum, sous consommation (IPC) à la fin de (tableau 7 de l’annexe 2).
naturel, le gaz de pétrole, le réserve des relevés ad hoc effec- chaque période de chauffage, 3. En cas de logements vacants,
charbon et le nucléaire. tués en cas de changement de l’indice de base étant celui du l’article 6 des directives est
2. Les frais d’exploitation des locataire. 1er juillet 2012. applicable.
énergies renouvelables sont in- 4. Si un apport solaire existe, ce
corporables dans le décompte section 7: art. 22 tva dernier est retranché des valeurs
de chauffage et d’eau chaude. maintenance 1. Les montants indiqués dans les calculées selon les alinéas 1 et 2
art. 18 définition présentes directives s’entendent (tableau 6 de l’annexe 2).
section 4: ramonage Les frais de maintenance sont les hors TVA. 5. La quantité d’énergie néces-
art. 13 frais de ramonage frais de surveillance et de gestion 2. La TVA due sur les frais de saire au chauffage se détermine
Les frais de ramonage peuvent des installations de chauffage et chauffage et d’eau chaude, au en déduisant de la consomma-
être portés dans le décomp- d’eau chaude. regard de la LTVA, peut être tion totale, pondérée en fonction
te à concurrence de leurs frais portée dans le décompte. du combustible utilisé et expri-
effectifs. art. 19 frais de surveillance 3. Si le décompte est établi par mée en kWh, l’énergie nécessai-
(salaire du chauffeur) un tiers assujetti à la LTVA et que re pour la consommation d’eau
section 4: révisions 1. Les frais de télégestion et celle-ci est facturée au bailleur, chaude.
périodiQues d’autres systèmes de surveillance la TVA pour l’établissement du 6. La répartition des frais entre le
art. 14 définition et de gestion analogues peuvent décompte peut être portée en chauffage et l’eau chaude s’effec-
1. Les révisions périodiques sont être portés en compte à leur coût compte. tue en proportion des quantités
celles qui concernent, en l’état effectif. Ils ne peuvent couvrir que déterminées selon les alinéas 1 à
des connaissances techniques les frais de: section 10: 5 du présent article.
au moment de l’adoption des a) surveillance et services traitement de l’eau
présentes directives, le nettoya- techniques généraux art. 23 principe art. 26 répartition des
ge et l’ébouage de l’installa- b) modification des paramètres Le contrat d’entretien et les pro- frais d’eau chaude
tion de chauffage et de la che- à distance duits nécessaires au traitement 1. En l’absence de compteurs,
minée, le réservoir à mazout y c) relevé hebdomadaire de l’eau sont portés dans le dé- les frais d’eau chaude se ré-
compris, le détartrage et le net- à distance des compteurs compte à 100% lorsque la dureté partissent entre objets en fonc-
toyage des conduites d’eau d’énergies principaux et de l’eau, selon la carte de la tion du volume chauffé, pondéré
chaude, ainsi que le détartrage sondes de niveaux, dureté par commune publiée par par type d’affectation. En cas de
de l’installation des chauffe-eau communications comprises le Laboratoire cantonal, est supé- changement de locataire durant
et des échangeurs à plaques. d) contrôle continu rieure à 30 °f et à 50% lorsque la période concernée, la réparti-
2. Les frais y relatifs, pour les ré- des consommations d’énergies la dureté est égale ou inférieure tion des frais s’effectue, par loca-
visions effectuées et utiles au bon e) alarmes automatiques à 30 °f. La limite supérieure est taire, au prorata temporis.
fonctionnement des installations, de dépassement prise en compte lorsque la dureté 2. En présence de compteurs, les
peuvent être portés dans le dé- des consommations cibles de l’eau comprend des varia- frais d’eau chaude se répartissent
compte comme suit: 2) Dans tous les autres cas, les tions entre la limite inférieure et au prorata de la consommation
a) le détartrage des chauffe- frais de surveillance et de gestion la limite supérieure. réelle.
eau à 100%, sont forfaitaires et ne peuvent dé-
b) la révision des citernes passer les montants suivants: art. 27 répartition
à 100% a) 100 fr. + 4 ct./m3 pour chapitre iii: des frais de chauffage
c) le détartrage et le nettoya- le chauffage à distance répartition des 1. Les frais de chauffage se ré-
ge des conduites d’eau b) 150 fr. + 6 ct./m3 pour frais de chauffage partissent entre objets en fonction
chaude, le nettoyage et le chauffage au gaz et d’eau chaude du volume chauffé.
l’ébouage de l’installation c) 225 fr. + 9 ct./m3 pour 2. En cas de changement de lo-
de chauffage à 70% le chauffage au mazout art. 24 décompte cataire durant la saison, la répar-
d) l’un des forfaits décrits aux individuel de chauffage tition s’effectue, par locataire ou
art. 15 amortissement lettres a à c ci-dessus doit et d’eau chaude (difc) logement vacant, par l’addition
1. Le coût des révisions doit être être choisi en équité pour les Le présent chapitre n’est pas ap- des coefficients mensuels concer-
amorti sur une période de 3 ans, à autres types de chauffage plicable aux immeubles équipés nés (tableau 5 de l’annexe 2).
l’exception du détartrage des condui- des appareils requis pour l’éta-
tes d’eau chaude et de l’ébouage section 8: frais blissement du décompte indivi- chapitre iv:
de l’installation de chauffage, dont administratifs duel des frais de chauffage et disposition finale
l’amortissement est fixé à 5 ans. art. 20 définition d’eau chaude (DIFC) selon la lé- art. 28 entrée en vigueur
2. Des circonstances particulières (ré- et montants gislation cantonale sur l’énergie. Les présentes directives entrent en
visions plus rapprochées) peuvent Les frais administratifs sont ceux vigueur le 1er juillet 2012. Elles sont
justifier d’une période d’amortisse- liés à l’établissement du décompte art. 25 répartition entre applicables à partir de la période
ment plus courte. de chauffage et d’eau chaude, ainsi frais d’eau chaude et de de chauffage 2012-2013.
Droit au logement • Août 2012 - n° 206 — 9vos droits
l’arme absolue du calcul de rendement
1030 francs de loYer
en moins chaQue mois!
La menace d’un
calcul de rendement
de l’appartement de
deux Genevois leur
permet de bénéficier
d’une baisse de loyer
de 25%. Explications.
François zutter
avocat répondant
asloca Genève
et dire que le Conseil fédéral
et les milieux immobiliers
voulaient supprimer ce calcul
de l’arsenal législatif à dispo-
sition du locataire lors de la
dernière révision – avortée –
du droit du bail. le calcul de
rendement peut être invoqué
à titre défensif pour contester
une hausse de loyer, mais aus-
si à titre offensif pour contes-
ter le loyer initial (dal 204,
page 5). Il peut encore l’être à
l’expiration d’un contrat de des propriétaires – une gran- situé à la route de Frontenex ment entièrement la demande
bail à loyer échelonné ou à de compagnie immobilière à Genève. de réduction de loyer de 25%
loyer indexé. genevoise ainsi que la Caisse des locataires, la limitant pré-
fédérale de pensions publica, décision judiciaire cisément à 24,5%.
25% de baisse obtenue qui a racheté l’immeuble – de le tribunal, conformé-
des locataires genevois en produire au tribunal les piè- ment à la jurisprudence en la
ont fait récemment l’agréable ces nécessaires permettant matière, en a déduit que les l’asloCa incite les
expérience. en contestant la d’effectuer ce fameux calcul propriétaires voulaient ca- locataires à invoquer
hausse de loyer notifiée par les de rendement, les locataires cher un rendement abusif. cette arme absolue
propriétaires pour l’échéance ont obtenu une baisse de loyer Il a donc refusé la hausse ré- pour demander une baisse de
du bail, les locataires ont de- de 1030 francs par mois. Ils clamée. de plus, en se basant loyer à l’expiration des baux,
mandé un calcul de rende- voient ainsi diminuer de 25% sur les statistiques genevoises, et lorsque le loyer est éche-
ment. Face au refus obstiné le loyer de leur appartement le tribunal a admis quasi- lonné ou indexé.
les loYers indeXés doivent aussi baisser
Un loyer indexé est un loyer dont l’évolu- mais au contraire baisse. Ainsi, par exemple, «les loyers doivent être adaptés en propor-
tion dépend uniquement de celle de l’indi- l’indice de juin 2008 s’élevait à 104,6 points tion». Cette baisse doit entrer en vigueur im-
ce suisse des prix à la consommation. Il peut alors que celui de juillet 2012 n’atteint que médiatement voire avec un délai de 30 jours
être prévu dans un contrat de bail dans la 103,1 points, ce qui représente une baisse seulement.
mesure où ce dernier est conclu pour une de 1,43%. Locataires de baux à loyer indexé,
durée de cinq ans au moins (269b CO). Les L’article 17 al. 2 OBLF (Ordonnance sur consultez les tabelles publiées sur
loyers indexés sont particulièrement cou- le bail à loyer et le bail à ferme d’habita- notre site ou sur celui de l’Office
rants en matière de locaux commerciaux. tions et de locaux commerciaux) prévoit ex- fédéral de la statistique et exigez la baisse
Or depuis 2008, cet indice n’augmente pas, pressément qu’en cas de baisse de l’indice de loyer à laquelle vous avez droit.
10 — Droit au logement • Août 2012 n° 206genève
votations cantonales du 14 octobre 2012
l’assemblée constituante
a achevé ses travauX
L’Assemblée du vote final, auraient rendu
A LESSANDRA RUIZ
constituante a remis sa inapplicables les règles desti-
nées à favoriser la construc-
copie le 26 juin 2012. tion de logements à loyer abor-
Celle-ci sera soumise dable. toutefois, malgré ce
au peuple genevois rappel à l’ordre, la Chambre
le 14 octobre 2012. immobilière est parvenue au
Présentation des enjeux final à faire passer ses idées.
pour les locataires. Changement
Christian dandrès
de la ligne politique
Avocat
la nouvelle Constitution
asloca Genève
cristallise en effet un change-
ment de philosophie dans la
dans ce journal, nous avons manière de concrétiser le droit
présenté à plusieurs reprises au logement. Celle-ci n’est pas
les enjeux de la réforme de la sans rappeler la ligne politi-
Constitution genevoise. nous que adoptée par mark muller
rappelions que, si le droit du de 2007 à 2011.
bail figure dans la législation aujourd’hui la Constitution
fédérale, l’aménagement du prévoit que l’etat et les com-
territoire, la politique du loge- munes mènent une politi-
ment et celle de l’habitat social que du logement axée sur
incombent aux cantons. les constructions qui répon-
a Genève, la Constitution dent aux besoins de la majo-
contient les règles essentielles rité de la population, soit de la
permettant aux collectivités classe moyenne et des person-
de lutter contre la spéculation nes à faibles revenus. l’accent
foncière et, ainsi, de proté- est mis prioritairement sur les
ger les intérêts des locatai- appartements locatifs à loyer
res. depuis plusieurs décen- libre ou subventionné.
nies, l’asloCa a porté une le projet de Constitution
dizaine d’initiatives populai- affirme, quant à lui, la volonté
res qui ont pour la plupart de la majorité de ses rédac-
abouti à une modification de teurs de limiter les outils de
la Constitution en faveur des régulation du marché immo-
droits des locataires. bilier et de favoriser la pro-
ainsi, la forte présence des priété. Ceux-ci limitent en
milieux immobiliers au sein effet les bénéfices sur les ter-
de l’assemblée constituante rains à bâtir afin d’éviter que
et le soutien de la majorité de les futurs logements ne soient
celle-ci dont ils jouissent fai- inaccessibles à la majorité de la
saient craindre le pire. population. Le 14 octobre 2012, les Genevois se prononceront sur le nouveau
texte de leur Constitution.
dans le même sens, le projet
Bilan nuancé prévoit aussi que l’etat n’axe- atteint, selon les statistiques l’asloCa a débattu du projet
a l’heure du bilan, on peut rait plus son action sur la créa- cantonales, une moyenne de et estimé qu’elle n’appellerait
constater qu’il s’est trouvé des tion de logements abordables, 1,2 million de francs pour les pas à le soutenir.
constituants pour remettre au mais qu’il devrait favoriser appartements et de 2,4 mil- toutefois, dans la mesure
pas les ayatollahs des milieux tout type d’habitat. ainsi, les lions de francs pour les villas. où elle a estimé que ce texte
immobiliers. Certains avaient contribuables devraient par contenait quelques avancées
en effet, au début des travaux exemple soutenir la construc- en vue des votations dans d’autres domaines que le
de cette assemblée, fait adopter tion et la promotion de lo- cantonales genevoises logement, elle s’est abstenue
des dispositions qui, si elles gements destinés à la vente du 14 octobre 2012, de donner une recommanda-
avaient été confirmées lors alors que le prix de ceux-ci l’assemblée des délégués de tion de vote.
Droit au logement • Août 2012 - n° 206 — 11pratiQue
les insectes dans nos habitations
s’en débarrasser
en douceur...
Blattes, fourmis, punaises, mites... Quand une puis de le transporter dans un bouger ni s’alimenter, les
sorte d’insectes devient trop envahissante, bocal ou dans une boîte bien i nsectes meu rent assez
fermée. le musée de zoologie rapidement.
il convient d’en informer sa gérance, mais le de lausanne examine volon-
locataire peut dans un premier temps tenter de tiers ce genre de choses, dans dans d’atroces souffrances?
les éliminer avec des méthodes dites alternatives. tous les cantons on trouve une dans le monde des insectes,
Le point avec daniel Cherix, conservateur instance officielle où s’adres- il ne faut pas y mettre un an-
honoraire du Musée de zoologie de Lausanne. ser. Une fois que l’on sait de thropocentrisme forcené et
quelle espèce il s’agit, on croire que notre manière de
Claire-Lise Genoud tions du logement. Il est donc peut plus facilement trouver penser ou de ressentir repré-
Rédactrice en chef de la responsabilité du locatai- une solution pour les élimi- sente leur univers. les insec-
droit au logement re d’en informer la gérance dès ner en douceur, en tenant tes ne se posent pas de ques-
qu’il se rend compte qu’il perd compte notamment de leurs tions, ils n’ont pas ce genre
en suisse, on évalue à 30 000 le contrôle des «envahisseurs». comportements. de conscience. Ils réagissent
le nombre d’espèces d’insectes à des stimuli assez simples,
“
différentes. au gré des chan- s’ils sentent le parfum de la
gements de saison et de tem- femelle, ils vont vers elle, s’ils
pérature, il arrive que cer- Il ne faut pas hésiter à faire sentent de la nourriture, ils
taines d’entre elles pénètrent identifier un insecte inconnu vont s’en nourrir, et voilà. Ça
”
dans les habitations et s’y ins- reste simple, un insecte. et
tallent au grand dam des oc- par un spécialiste s’ils ne peuvent plus bouger,
cupants. pour s’en débarras- eh bien, ils ne bougent plus.
ser, le premier réflexe consiste On nous a signalé des pu- Alors pour les punaises… C’est tout.
souvent à les vaporiser avec naises dans un appartement Il en existe plusieurs dizai-
une bombe aux effets puis- de Genève. A votre avis, que nes d’espèces, et il est vrai que Que faire avec les insectes
sants. «au fil des années, ex- peut faire un locataire avant certaines aiment piquer les qui volent?
plique daniel Cherix, conser- de décider d’en informer sa humains et se loger dans nos les volants, on les retrouve
vateur honoraire du musée de gérance? lits. elles peuvent aussi être souvent dans notre alimenta-
zoologie de lausanne, on s’est daniel Cherix. pour les pu- très abondantes en se mettant tion, comme la pyrale indienne
rendu compte qu’une trop naises comme pour tout insecte toutes au même endroit. dans de la farine. pour ces espèces, il
forte exposition à ces pro- que l’on ne connaît pas bien, il ce cas-là cela devient gênant. existe un même genre d’appâts,
duits était nocive à notre santé faut avant tout les faire iden- mais, plutôt que d’aller acheter sous forme d’un Cd enduit de
et favorisait le développement tifier par des spécialistes. le un spray rouge ou vert qui va glu et imbibé de la phéromo-
de certaines allergies.» Reste plus simple est d’en capturer contaminer plus les yeux, la ne sexuelle de la femelle. C’est
que se laisser envahir par ces un spécimen au moyen d’un peau et les poumons des loca- donc le parfum qui va attirer
petites bêtes peut causer à la verre et d’un bout de carton taires des lieux que les insec- les mâles sur le piège à glu et,
longue de sérieuses détériora- que l’on glisse sous le verre, tes eux-mêmes, on peut placer en les éliminant, on va empê-
des appâts. cher ainsi la colonie de se re-
privilégier les gels au spraY produire. la génération active
Longtemps, les spécialistes de années, l’industrie chimique a Sous quelle forme va rapidement s’éteindre,
la désinsectisation ne pouvaient en effet sorti des gels contenant se présentent ces appâts? mais il faut ensuite prendre le
que sprayer des produits qui un toxique. «Ils sont beaucoup Ce sont de simples plaques temps d’inspecter l’arrière des
avaient un effet répulsif pour moins dangereux pour l’être de glu. Il suffit de les placer à frigos, les dessous des tablards
éradiquer les insectes. humain qu’un spray que le lo- des endroits judicieux, comme dans les armoires parce que
«Ces pesticides, explique cataire des lieux inhale lui aussi sous un lit, derrière le frigo ou ces petits papillons se cachent
Max Hagner, spécialiste de la et surtout, poursuit le spécialiste, une armoire, pour contrôler pour se nymphoser. si, en
désinsectisation, avaient le dé- ils sont beaucoup plus efficaces au mieux les espèces qui se dé- passant la main sur les surfa-
savantage de faire migrer les contre les insectes parce que ces placent à pied dans votre lo- ces, on rencontre une aspérité,
populations dans tout l’immeu- derniers les absorbent par voie gement. on est parfois surpris il faut la décrocher parce que ce
ble. Aujourd’hui, on a de bien buccale. En plus, on peut tra- du résultat. sont souvent leurs chrysalides,
meilleurs résultats en les gardant vailler avec de très petites quan- prêtes à éclore. evidemment, il
sur place et en les éliminant avec tités sous forme de points répar- Et que leur arrive-t-il? ne faut pas être pressé, le prin-
des appâts.» Depuis quelques tis dans le logement.» Une fois collés dans la glu, cipe nécessite tout de même
comme ils ne peuvent plus trois à quatre semaines.
12 — Droit au logement • Août 2012 n° 206Vous pouvez aussi lire
