FRANCE - Immobilier résidentiel - Évolutions récentes et perspectives 2018-2019
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Trimestriel – n°18/220 – Octobre 2018
FRANCE – Immobilier résidentiel
Évolutions récentes et perspectives 2018-2019
Atterrissage en douceur en 2018-2019 Sommaire
Après une année exceptionnelle en 2017, avec des records historiques
de ventes dans l’ancien et dans le neuf promoteur, le marché résidentiel Tendances récentes dans l’ancien et dans le neuf ... 2
reste soutenu en 2018, mais ne présente pas de symptômes Ancien : légère érosion de ventes après
d’emballement ou de surchauffe. Au contraire, les signes d’accalmie les records de 2017 .............................................. 2
s’accumulent depuis le début de l’année : léger repli des ventes de Ancien : décélération graduelle des prix ............... 2
logements anciens, baisse plus marquée des ventes de neuf, tassement
Neuf : tassement des ventes en 2018 .................. 2
des mises en chantier, freinage des prix et du crédit.
Neuf : encours de logements à peu près stable .... 3
Ce tassement du marché s’explique par plusieurs facteurs :
Construction : reprise en 2017, tassement
- le recentrage graduel sur les zones tendues des mesures de soutien en 2018 ................................................................ 3
dans le neuf (dispositif Pinel et PTZ) ;
Premier semestre 2018 : signes d’accalmie ............. 4
- les mesures de réorganisation du secteur HLM, et notamment les
baisses de loyers, qui conduisent à un recul des ventes en bloc aux Tassement des ventes et du crédit ....................... 4
bailleurs sociaux ;
Fin 2018 et 2019 : freinage en douceur du marché . 6
- l’effritement de la capacité d’achat des emprunteurs lié à la hausse Vers une lente remontée des taux de crédit ......... 6
des prix des logements ;
Tassement du marché en 2018-2019 ................... 7
- l’insuffisance de l’offre.
Ces facteurs vont continuer à jouer fin 2018 et en 2019. Par ailleurs, les
taux de crédit, qui restent très attractifs et sont demeurés quasi stables
sur les derniers mois, pourraient légèrement remonter au cours des
prochains mois. Même si les actifs risqués sont jugés plus vulnérables,
les taux des OAT 10 ans (qui servent de référence aux taux des crédits
habitat) devraient légèrement s’accroître, vers 1% fin 2019, après 0,8%
fin 2018, du fait des anticipations de relèvement du taux refi de la BCE,
de l’arrêt du QE (achats d’actifs par la banque centrale) et de la
remontée des taux longs américains.
Ces éléments vont tempérer un marché qui reste par ailleurs soutenu
par des fondamentaux structurels favorables et une conjoncture plutôt
bien orientée. Fin 2018 et en 2019, le marché ne devrait donc connaître
ni un emballement spéculatif ni une rupture brutale. Il va continuer à
ralentir en douceur, avec des transactions en léger repli par rapport aux
points hauts de 2017 et des prix qui décéléreraient peu à peu.
Olivier ELUERE
Études Économiques Groupe
http://etudes-economiques.credit-agricole.comFRANCE – Immobilier résidentiel Olivier ELUERE
Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr
Tendances récentes dans l’ancien et dans le neuf
Ancien : légère érosion de ventes après les records de 2017
Le marché du logement ancien reste bien orienté au premier
semestre 2018, mais subit une légère érosion après les records Ventes de logements anciens
1 000
historiques atteints en 2017. milliers
950
Les volumes de ventes de logements anciens avaient connu un rebond 900
marqué à partir de 2015, atteignant un niveau de 800 000 ventes après
850
trois années médiocres (2012-2014), où les transactions plafonnaient à
700 000 par an. La reprise s’est poursuivie en 2016 (+6%) et en 2017 800
(+14%). Le nombre total de transactions a ainsi atteint l’an dernier le plus 750
haut niveau jamais enregistré, 959 000 unités. Ce niveau est nettement 700
supérieur, de 16%, à celui du boom des années 2000, 824 000 ventes par 650
an en 2004-2006. Cela est en bonne partie lié à des taux de crédit
extrêmement bas et jugés proches de leur plancher, ce qui a créé un effet 600
d’aubaine. 550
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
En 2018, le cumul 12m reste élevé mais s’effrite, à 947 000 unités en août, nombre de transactions cumulé sur 12 m
soit +1,6% sur un an et -1,3% par rapport au point haut de fin 2017. Le Sources : CGEDD, Notaires, Crédit Agricole S.A.
marché reste dynamique, avec un nombre élevé d’acheteurs et de
vendeurs et des acheteurs qui se décident vite. Mais on ne peut pas parler
de surchauffe. Au contraire, les signes d’accalmie se multiplient (cf. page
4).
En Ile-de-France, au T2 2018, les ventes restent très élevées, supérieures France : prix des logements anciens
de 4% aux hauts niveaux des années 2000. Mais elles reculent de 6% sur 20 120
a/a indice
un an.
15
Ancien : décélération graduelle des prix 100
10
Les prix des logements anciens ralentissent depuis quelques mois.
Rappelons qu’après une baisse de 2% par an en 2012-2014, les prix 5 80
s’étaient stabilisés en 2015 (-0,4% sur un an au T4) puis accrus de 1,5%
sur un an au T4 2016 et de 3,3% sur un an au T4 2017. Les prix 0
ralentissent légèrement en 2018, +2,8% sur un an au T2 2018. Ils 60
augmentent plus vite pour les appartements, 3,3%, que pour les maisons, -5
2,5%. Ces hausses de prix sont mesurées si on les compare à celles du
-10 40
boom des années 2000, 12% par an en moyenne en 2004-2007, ce qui 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17
confirme l’absence de surchauffe. A Paris toutefois, les hausses de prix Variation sur un an, % Indice base 100 T1 2010
restent fortes, 7,1% sur un an. Au regard des indicateurs avancés des Sources : INSEE, Notaires, Crédit Agricole S.A.
Notaires Paris Ile-de-France, les hausses de prix des appartements
anciens en Ile-de-France continueraient à ralentir, +3% sur un an en
octobre 2018 (+4,8% en juillet) et +4,2% à Paris (+7,1% en juillet).
Les données disponibles par ville s’arrêtent au T2 2018. Les prix des
appartements anciens sont en hausse dans la plupart des villes. Les
rythmes sont soutenus à Lyon (8,5%) Rennes (5,6%), Nantes (5,4%). Et
les hausses restent très soutenues à Bordeaux (19,8%). Toutefois, les prix
baissent à Saint-Etienne (-5,7%) ou Grenoble (-4%).
Les hausses de prix récentes ont compensé la correction de 2012-2014. France : ventes de logements neufs
45
Par rapport au point haut du T4 2011, les prix sont quasiment stables, -1%, milliers par
à comparer avec une hausse cumulée de 150% entre 1998 et 2011. 40 trim.
35
Neuf : tassement des ventes en 2018
30
Le marché du logement neuf est resté soutenu en 2017, mais connaît
un léger repli en 2018. Dans le segment « promoteurs » (programmes 25
d’au moins cinq logements, ventes au détail), 130 400 logements neufs
avaient été vendus en 2017, +2,1% par rapport à 2016. Ce niveau est un 20
record historique, supérieur d’environ 6% aux points hauts du cycle 15
précédent, 123 000 par an en 2006-2007. Au premier semestre 2018, les
ventes tendent à se tasser. Au deuxième trimestre, elles progressent de 10
1,7% sur un an. Mais sur l’ensemble du premier semestre, elles baissent 91 94 97 00 03 06 09 12 15
de 1% sur un an. Ceci s’explique par la remontée des prix, la faiblesse de Mises en vente Ventes
l’offre et le resserrement des mesures fiscales sur les zones tendues. Les Sources : Ministère de l'Ecologie, CA
N°18/220 – octobre 2018 -2-FRANCE – Immobilier résidentiel Olivier ELUERE
Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr
ventes investisseurs reculent plus nettement, et la répartition entre ventes
aux investisseurs et ventes aux accédants se modifie, à respectivement France : encours de
milliers mois
49% et 51% du total. Par ailleurs, les « ventes en bloc » se replient logements neufs
130 23
fortement au premier semestre, -14% sur un an, notamment les ventes aux
bailleurs sociaux, du fait de l’impact de la réorganisation du secteur HLM 110 19
et des baisses de loyers.
Dans le segment « maisons individuelles hors promoteurs », le 90 15
nombre de transactions se réduit encore plus nettement depuis
quelques mois. En 2017, les ventes avaient atteint 135 000 unités, niveau 70 11
quasi stable (+1%) par rapport à 2016. En août 2018, le cumul 12 mois est
ramené à 123 000 unités, soit une baisse de 10,4% sur un an. Et à la 50 7
différence du segment promoteurs, le nombre de transactions demeure
nettement en deçà des points hauts de 2006-2007 (189 000 unités par an). 30 3
91 94
97 00 03 06 09 12 15
En Ile-de-France, les ventes de neuf (promoteurs) continuent à se Encours à vendre
Encours en mois de vente (éch. dr.)
redresser nettement au premier semestre 2018, +10,8% sur un an.
Source : Ministère de l'Ecologie
D’après l’enquête Insee auprès des promoteurs, la tendance sur la
demande de logements neufs se détériore légèrement. Le solde d’opinions
atteint -10 en juillet 2018, en baisse par rapport à avril (-8). Il est proche de
sa moyenne de long terme (-9).
Neuf : encours de logements à peu près stable
Les mises en vente de logements neufs (promoteurs) avaient reculé France : prix des logements
de 2,6% en 2017, après une forte hausse marquée de 26% en 2016. Elles
se sont à nouveau repliées fortement au premier semestre 2018, -6% sur 15
un an, et atteignent 121 000 unités en cumul 12 mois. Ceci s’explique
notamment par les difficultés à initier de nouveaux projets (rareté du 10
foncier, poids des normes et des recours…).
5
L’encours de logements neufs (achevés, en cours ou en projet) pro-
posés à la vente reste à peu près stable. Il atteint 110 100 unités au 0
T2 2018, contre 111 300 un an plus tôt. Le ratio encours/ventes, qui
mesure le délai moyen d’écoulement de l’encours, atteint 10,2 mois de -5
vente, comme un an plus tôt. Ce ratio se situe à peu près à son niveau
variation annuelle, %
moyen historique, 10 mois sur la période 1985-2016, et un peu en deçà de -10
son niveau d’équilibre (12 mois environ). Les stocks proprement dits 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
(encours de logements achevés ou en cours de construction) sont faibles, Appartements neufs Logements anciens
35 000 unités : 4% des encours sont achevés, 24% en cours de Sources : Ministère de l'Ecologie, Insee-Notaires
construction, 72% en projet. En Ile-de-France, l’encours de logements
neufs est plus modéré, à 8,8 mois de vente au T2 2018.
Les prix des logements neufs (promoteurs) accélèrent peu à peu. Les
prix des appartements se sont accrus de 2,8% sur un an au T2 2018
(contre 0,3% un an plus tôt). Les prix des maisons (promoteurs) ont
progressé de 3,2% sur un an au T2 2018 (après 0,8% un an plus tôt). Il
s’agit des prix à la réservation. France : permis de construire et
mises en chantier de logements
650
Construction : reprise en 2017, tassement en 2018 milliers, cumul 12m
La reprise de la construction de logements s’était enclenchée en 2016. Les
délais de réaction sont assez longs entre l’acte de vente d’un logement 550
neuf et le démarrage du chantier, de l’ordre de six à douze mois suivant
les opérations. Le rebond des ventes de neuf, amorcé en 2015, s’est ainsi
450
répercuté sur l’activité de la construction à partir de 2016.
Ce mouvement s’est confirmé en 2017, du fait de la hausse des ventes de
logements neufs en 2016. Sur l’année, les mises en chantier ont atteint 350
430 000 unités, +16,4% sur un an, et les permis 495 000, +6,9% sur un
an. En 2018, la construction est moins dynamique, avec en août (cumul 250
12m) 422 000 mises en chantier, +3% sur un an, et 475 000 permis, -5% 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18
sur un an. Sur les trois derniers mois, l’activité se replie : les permis Mises en chantier Permis de construire
baissent de 2,8% par rapport aux trois mois précédents et les mises en Source : Ministère de l'Ecologie
chantier de 1,1% (données CVS).
N°18/220 – octobre 2018 -3-FRANCE – Immobilier résidentiel Olivier ELUERE
Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr
Premier semestre 2018 : signes d’accalmie
Tassement des ventes et du crédit
Le marché résidentiel, en reprise depuis 2015, a connu une année excep- France : encours de crédits
tionnelle en 2017. En particulier, le nombre de transactions a connu des Mds € habitat ménages %, a/a
records historiques dans le logement ancien, 959 000 unités, et dans le 20
neuf promoteur, 130 000 unités (cf. pages prédédentes). Les prix de vente 1 000
ont accéléré, avec des hausses plus fortes dans les grandes villes,
800 15
notamment Paris, Lyon, Nantes et Bordeaux ; même s’ils sont restés en
croissance assez mesurée, compte tenu du dynamisme de la demande.
Ceci était lié à deux principaux facteurs : le très bas niveau des taux de 600
10
crédit habitat et les mesures de soutien dans le logement neuf (cf. éditions
400
précédentes).
5
En 2018, le marché reste soutenu mais on ne peut pas parler 200
d’emballement ou de surchauffe. Au contraire, les signes d’accalmie
s’accumulent depuis le début de l’année. 0 0
05 07 09 11 13 15 17
- Ventes de logements anciens : léger repli de 1,3% du cumul sur douze Montants Croissance sur 12 m (dr.)
mois en août 2018, 947 000 unités/ fin 2017 ; Sources : BdF, Crédit Agricole
- Prix des logements anciens : légère décélération, 2,8% sur un an au T2
2018 contre 3,3% au T4 2017 ;
- Ventes de neuf promoteur (au détail) : recul de 1% sur un an au premier
semestre 2018 ;
- Ventes de neuf promoteur (en bloc) : net repli de 14% sur un an au
premier semestre 2018, lié à la réorganisation du secteur HLM ;
France : production de crédits
- Ventes de maisons individuelles neuves (secteur diffus) : net repli de habitat (cumuls 12 mois)
10,4% sur un an à 123 000 (cumul sur douze mois) en août 2018 ; 400
M€ a/a, % 70
360
- Mises en chantier de logements : baisse de 1,1 % sur la période juin-août 320
2018 par rapport aux trois mois précédents. 50
280
De même, le crédit habitat aux ménages s’infléchit en 2018. La croissance 240 30
de l’encours freine légèrement, 5,9% sur un an en août 2018, après 6,2% 200
10
fin 2017. Surtout, la production de nouveaux prêts à l’habitat, en hausse 160
de 6,4% en 2017, se replie très fortement en 2018, -40% en août (cumul 120 -10
12 mois). Ceci est en bonne partie lié au poids des rachats de crédits 80
-30
externes et des renégociations, très élevé fin 2016-début 2017, 59% de la 40
production, et ramené à seulement 18% en 2018. Les taux sont à peu près 0 -50
stables et une bonne partie des opérations de rachat ou de renégociation 03 05 07 09 11 13 15 17
liées au bas niveau des taux ont déjà été effectuées. La production hors montants croissance sur 12m (éch.dr.)
rachats et renégociations, c’est-à-dire le flux de nouveaux crédits qui Source : BdF, CA
financent des achats de logements neufs et anciens, est en très léger repli,
-1% sur un an sur les huit premiers mois de 2018, après +16% en 2017.
Ce léger repli est cohérent avec la baisse des ventes et le freinage des
prix.
Trois facteurs expliquent cette décélération du marché
France : taux de crédit habitat
Les taux de crédit habitat, qui étaient légèrement remontés en 2017, 1,67% 3,5
en octobre après 1,5% fin 2016, se sont à nouveau effrités en 2018,
jusqu’à 1,53% en août (taux des crédits nouveaux à long terme à taux fixe 3,0
hors assurance). On peut donc estimer que les taux ne baissent plus
massivement comme en 2012-2016, mais qu’ils restent quasi stables à un 2,5
bas niveau, donc très attractifs. De plus, la durée moyenne des crédits
2,0
s’est un peu accrue sur les derniers trimestres. Le tassement récent du
marché ne s’explique donc pas par les conditions de crédit. Il est lié aux
1,5
facteurs suivants. Moyennes mensuelles en %
Recentrage des mesures de soutien 1,0
Le dispositif Pinel pour l’investissement locatif dans le neuf et le PTZ sont
prolongés a priori jusqu’à fin 2021 mais sont progressivement recentrés sur
les zones tendues (majeure partie de l’Ile-de-France, Côte d’Azur, Taux crédit habitat à long terme hors assurances
Franco-genevois, la plupart des grandes agglomérations). Le Pinel est Sources : BdF, Crédit Agricole S.A.
N°18/220 – octobre 2018 -4-FRANCE – Immobilier résidentiel Olivier ELUERE
Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr
recentré dès 2018 sur les zones tendues (sauf si la demande de permis a
en
été déposée fin 2017), d’où une baisse des ventes investisseurs. Le PTZ est %
Ventes de logements neufs par type
d'acheteurs
maintenu en zones non tendues en 2018-2019. Mais, dans ces zones, la 75
réduction de 40 à 20% de la part du prêt dans le coût d’acquisition tend à Périssol Besson Scellier
réduire le nombre d’achats. Au total, pour les ventes en neuf promoteurs, Robien-Borloo
Duflot
en 2018, la baisse des ventes serait de l’ordre de 11 000 unités par Pinel
rapport au niveau de 2017, -8%. En 2020, elle serait de 20 000 unités
par rapport au niveau de 2017, -15%. Pour les ventes de maisons 50
individuelles (secteur diffus), la baisse des ventes serait de 12 000 en
2018, -9%, et de 40 000 en 2020, - 30%, par rapport au niveau de 2017.
Le repli des ventes de neuf constaté dans les maisons individuelles en
2018 est en bonne partie dû à l’effet PTZ. 25
95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17
Par ailleurs, les mesures de réorganisation du secteur HLM prévues dans investisseurs accédants
source : Ministère de l'Ecologie, FPI
le plan ELAN, et notamment les baisses de loyers, destinées à compenser
la baisse des APL, expliquent en bonne partie la baisse des ventes en bloc
aux bailleurs sociaux.
Remontée des prix et moindre capacité d’achat
La hausse des prix des logements reste relativement mesurée mais entame
un peu le pouvoir d’achat immobilier des ménages, que l’on mesure par leur Capacité d'achat de logement
« capacité d’achat »1. Celle-ci s’était nettement redressée entre 2012 et des ménages
2016, la surface achetable passant de 75 à 94 m2, soit une hausse de 25%. 115
en m2
Les prix ont baissé mais très modérément sur cette période, de -4%, à la 110
différence de la plupart des pays européens. La resolvabilisation des 105
prix sous évalués
ménages était essentiellement due à la baisse des taux de crédit. Les prix 100
étaient ainsi redevenus légèrement sous-évalués. 95
Mais depuis début 2017, cette capacité d’achat se réduit peu à peu. 90
L’accélération des prix, notamment dans certaines grandes villes, et la 85
stabilisation des taux de crédit réduisent la surface achetable, qui est passée 80
prix surévalués
de 94 m2 au T1 2017 à 90 au T2 2018. Cette tendance devrait se poursuivre, 75
ce qui va rendre les acheteurs plus hésitants et attentistes, notamment les 70
primo accédants à revenu modéré. 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16
Surface achetable avec taux d'effort à 30%
Faiblesse de l’offre Sources : BdF, Notaires, calculs CA
Dans le logement neuf notamment, le tassement des ventes s’explique en
partie par la faiblesse de l’offre. Les mises en vente ont reculé en 2017
(-2,6% sur un an) et au premier semestre 2018 (-6% sur un an). C’est
notamment le cas en zone B1 (grandes agglomérations hors Paris et Côte
d’Azur), avec une baisse des mises en vente de 7,5% sur un an au premier
semestre 2018 après un recul de 7,5% sur un an en 2017. La faiblesse de
l’offre nouvelle se répercute sur le nombre de transactions. Le déficit de
logements en zones tendues s’explique par la rareté du foncier, le poids
des normes de construction, des recours abusifs, les délais d’obtention des
permis, etc. Le plan ELAN propose une série de mesures pour réduire ces
contraintes, construire plus et à un moindre coût. Mais l’effet sur la
construction et la vente de logements de ce choc d’offre sera très
graduel et mesuré à l’horizon 2018-2019.
1
À chaque période, on calcule la surface qu’un ménage moyen peut acheter, au prix,
au taux et à la durée de crédit du marché, en respectant la règle d’un taux d’effort
(remboursement du crédit/revenu) de 30%. Cet indicateur mesure donc la capacité
d’achat de logement d’un ménage. La surface achetable par ce ménage moyen
évolue de façon cyclique autour d’une moyenne d’environ 90 m 2.
N°18/220 – octobre 2018 -5-FRANCE – Immobilier résidentiel Olivier ELUERE
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Fin 2018 et 2019 : freinage en douceur du marché
Fin 2018 et en 2019, ce mouvement de tassement devrait se poursuivre. Un
en %
scénario d’emballement, voire de bulle spéculative, nous semble très peu France : credit habitat
probable, même si on constate à Paris, ou dans certaines villes, une hausse ratio encours douteux/encours total
des prix assez marquée. Globalement, les prix et les encours de crédit sont 2
en hausse raisonnable. On ne constate pas de comportements spéculatifs 1,8
marqués. Le marché est stimulé par le très bas niveau des taux mais est 1,6
guidé avant tout par des facteurs de soutien structurels : désir d’accession 1,4
à la propriété, démographie assez dynamique, phénomènes de 1,2
décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif, effet 1
« valeur refuge » de l’immobilier. 0,8
De plus, le modèle français de crédit habitat est prudent, avec des critères 0,6
d’octroi assez stricts. Le taux d’effort moyen (remboursement 0,4
mensuel/revenu) reste à peu près stable autour de 30%. Le taux de 0,2
créances douteuses sur encours de crédit habitat reste bas et diminue 0
légèrement, 1,47% en 2017 après 1,54% en 2016. La production de crédit 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
demeure quasi exclusivement à taux fixe. Certes, le taux d’endettement
habitat des ménages (encours de crédit sur revenu des ménages)
continue à s’accroître, à 77% au T2 2018. On constate une diminution
de l’apport personnel et un léger allongement de la durée des crédits
(19 ans en moyenne en 2017 après 18,6 en 2016), mais cette durée
reste raisonnable. Il n’y a pas de montée significative des risques sur le
crédit habitat. Taux OAT et Bunds 10 ans
3,0
Fin 2018 et en 2019, le marché ne devrait donc connaître ni un 2,5
emballement spéculatif ni une rupture brutale. Il va se stabiliser, ou plus
précisément, ralentir en douceur, avec des transactions en léger repli par 2,0
rapport aux points hauts de 2017 et des prix qui décélereraient peu à peu. 1,5
Ce tassement sera motivé par les mêmes facteurs que ceux qui ont joué au 1,0
premier semestre 2018 : le recentrage sur les zones tendues des mesures
0,5
de soutien dans le neuf, l’effritement de la capacité d’achat des emprunteurs
lié à la hausse des prix des logements et l’insuffisance de l’offre. Un autre 0,0
facteur devrait jouer, une lente remontée des taux de crédit. -0,5
Vers une lente remontée des taux de crédit
Les taux de crédit devraient très légèrement remonter fin 2018 et 2019. France Allemagne
Les crédits étant essentiellement à taux fixe, le niveau des taux de crédit Sources : Bloomberg, Crédit Agricole S.A.
dépend en bonne partie de celui des obligations d’État à dix ans.
Les taux OAT dix ans étaient très bas en 2017, 0,81% en moyenne. Sur les
9 premiers mois de 2018, leur niveau moyen reste du même ordre, 0,79%.
Ceci s’explique par une aversion au risque marquée de la part des
investisseurs, qui privilégient ainsi les valeurs refuges et notamment les
Bunds et les OAT. Cette aversion au risque était déjà présente depuis
plusieurs trimestres, dans un environnement mondial incertain (Brexit, France : taux de crédit habitat
soutenabilité de la croissance chinoise, prix des matières premières, 10
tensions géopolitiques). Elle s’est accentuée récemment, pour au moins Moyennes trimestrielles en %
deux raisons : 8
Les actifs risqués (actifs émergents, actions, obligations corporate) sont
jugés plus vulnérables. Ils sont fragilisés par le resserrement en cours 6
des politiques monétaires, notamment de la Federal Reserve, et les
craintes d’un ralentissement économique marqué aux États-Unis à 4
l’horizon 2020 (fin du stimulus fiscal, effets des hausses de taux...).
A cela s’ajoutent deux risques spécifiques marqués, la guerre 2
commerciale Chine/États-Unis et les négociations budgétaires en Italie.
Tout ceci favorise les arbitrages en faveur des titres jugés les plus sûrs et 0
notamment les OAT. 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18
Taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG)
Les taux à long terme français devraient toutefois remonter légèrement, vers
1% fin 2019 après 0,8% fin 2018, dans le sillage d’une lente hausse des Taux OAT 10 ans Sources : BdF, Crédit Agricole
Bunds allemands, pour trois raisons :
N°18/220 – octobre 2018 -6-FRANCE – Immobilier résidentiel Olivier ELUERE
Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr
Les anticipations de relèvement du taux refi de la BCE, qui devrait France : prix des logements
s’amorcer fin 2019, avec une croissance qui résiste en zone euro, 2,1% anciens et taux de chômage
en 2018, 1,8% en 2019, un output gap qui redevient positif à partir de 20 6
%
2018 et une légère remontée attendue de l’inflation sous-jacente.
L’inflation globale atteindrait 1,8% en 2018 et 1,7% en 2019. 15 7
Une réduction des achats de titres par la BCE (dans le cadre de son QE) 10 8
à 15 milliards par mois fin 2018, puis 0 en 2019.
La remontée des taux longs américains, liée aux relèvements des taux 5 9
directeurs de la Fed.
0 10
Dans ces conditions, les taux de crédit pourraient remonter très légèrement
au cours des prochains trimestres. -5 11
-10 12
Tassement du marché en 2018-2019 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17
Hausse des prix sur un an
En sens inverse, le contexte conjoncturel reste relativement bien orienté. La Sources : Notaires, Insee Taux de chômage (dr. inv.)
croissance atteindrait 1,6% en 2018 et 1,6% en 2019 (après 2,3% en 2017),
le taux de chômage (métropole) baisserait à 8,7% en 2018 et 8,4% en 2019
(après 9,1% en 2017) et la confiance des ménages s’améliorerait peu à peu.
En 2018, les volumes de transactions dans l’ancien seraient en repli de
l’ordre de 5%. Ils seraient en recul de 9% dans le neuf en 2018 (8% dans le France : ventes et prix
segment promoteurs et 9% dans les maisons individuelles), du fait du de logements anciens
recentrage des mesures fiscales. En 2019, les ventes s’effriteraient encore 1 000
milliers %
20
dans l’ancien et seraient à peu près stables dans le neuf. Les prix de l’ancien 15
900
seraient en hausse de 3% en 2018 et 2% en 2019.
10
Par rapport à ce scénario central, le principal risque serait celui d’une 800
remontée plus marquée et plus rapide des taux longs français. Cela 5
700
pourrait se produire par exemple dans l’hypothèse d’une croissance 0
américaine soutenue, avec relance budgétaire, guerre commerciale et 600
hausse des tarifs, remontée sensible de l’inflation, resserrement plus -5
prév.
rapide et plus fort que prévu de la Federal Reserve. Ceci pourrait susciter 500 -10
de fortes inquiétudes des investisseurs et une forte hausse des taux
longs américains qui se transmettrait aux taux longs européens. Le 400 -15
rebond des taux de crédit qui s’ensuivrait entraînerait une correction 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18
significative des ventes et des prix immobiliers. Cela relève toutefois Ventes Variations de prix sur un an (dr.)
plutôt d’un « stress scénario » et nous semble peu probable en 2018- Sources : CGEDD, Notaires, CA
2019.
Achevé de rédiger le 24 octobre 2018
N°18/220 – octobre 2018 -7-FRANCE – Immobilier résidentiel Olivier ELUERE
Évolutions récentes et perspectives 2018-2019 olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr
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