GRAND ANGLE 2018 Volume 1 : l'immobilier - CD Partenaires
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GRAND ANGLE 2018
Volume 1 : l’immobilier
Dans l’univers des placements financiers, l’immobilier connaît un fort succès auprès
des épargnants ! Il permet de se constituer un patrimoine, d’obtenir des revenus
complémentaires ou d’optimiser sa fiscalité. Il est accessible via de nombreux
véhicules, que ce soit au travers de l’achat en direct ou de la « pierre papier ». Il peut
également être souscrit en assurance-vie.
A noter que différentes options et montages peuvent, dans certains cas, permettre
d’optimiser les placements immobiliers, que ce soit via le crédit ou le
démembrement.
COMMENT INVESTIR DANS L’IMMOBILIER ?
Vous souhaitez investir en immobilier ? Sachez que différents véhicules sont disponibles
Investir dans des parts de SCPI Acheter de l’immobilier en direct Souscrire un OPCI
Appelée aussi « pierre papier », la SCPI L’achat d’un appartement en vue de le Fonds ouvert à capital variable, l’OPCI
est une société qui gère et détient un louer peut être une solution de est essentiellement composé d'actifs
portefeuille d’immeubles à usage placement dans la durée. immobiliers.
locatif pour le compte d’épargnants,
appelés «associés ». Il permet de constituer une épargne Il offre un accès souple et liquide aux
régulière ou bien d’optimiser votre marchés de l'immobilier, tout en
Elle offre un accès à la propriété à un fiscalité. Différents dispositifs existent conservant les avantages et vertus de
moindre coût. Chacun peut investir à pour cela : Loueur Meublé, Loi Pinel, la « pierre papier » non cotée.
hauteur de sa capacité, comptant ou à Déficit Foncier, Malraux…
crédit, et devenir ainsi indirectement et La vente d’immeuble nécessite un
collectivement « propriétaire » de biens délai important qui peut être allongé
immobiliers. en période de tension sur ce marché.
C’est un placement à long terme, de 10 Sa composition permet d’avoir
ans en moyenne. Elles doivent être plusieurs actifs gérés dans un même
acquises dans une optique de fonds.
diversification de votre patrimoine.
Les OPCI peuvent être disponibles en
La SCPI peut être souscrite en direct ou bancaire (comptes-titres) ou en
en assurance-vie. assurance-vie.
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques potentiels d’absence de rentabilité, de
liquidité ou de perte en capital. Attention ces véhicules sont des supports de placement à long terme et
doivent être acquis dans une optique de diversification du patrimoine.
PRÉSENTATION À CARACTÈRE PROMOTIONNEL DESTINÉE AUX CLIENTS NON PROFESSIONNELS AU SENS DE MIF
Investir dans des parts de SCPI
LA SCPI POUR QUELS OBJECTIFS ?
La SCPI attire chaque année de nombreux épargnants et son marché ne fait qu’évoluer. Elle répond à
différents besoins selon la situation financière de l’investisseur et ses projets.
Volume 1 : l’immobilier
Devenir propriétaire… sans les contraintes de gestion
La SCPI libère des tracas habituels d’un propriétaire et permet de constituer ou de développer un patrimoine immobilier,
sans même devoir se rendre chez un notaire.
Avec la SCPI, c'est la société de gestion qui s'occupe de tout en contrepartie de frais.
Percevoir de potentiels revenus
Chaque trimestre, la SCPI reverse une quote-part des loyers encaissés sur le compte de ses associés. Bien sûr, ces
revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché de l’immobilier sur la durée totale du
placement.
Investir selon son budget
La SCPI est accessible à tous les budgets. Elle offre la possibilité d'entrer sur le marché de l'immobilier, à partir de
quelques centaines d’euros. Les souscripteurs sont libres de choisir, avec l’appui de leur conseiller, le nombre de parts
qu’ils souhaitent acquérir en fonction du montant qu’ils peuvent investir. Les parts de SCPI sont des supports de
placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine.
Diversifier son patrimoine tout en mutualisant les risques locatifs
Au fur et à mesure des acquisitions, la SCPI va pouvoir diversifier son patrimoine par la nature de ses biens immobiliers
(bureaux, commerces, locaux d’activités, entrepôts…) et par leur localisation (Paris, régions, Europe).
Cela permet à l’investisseur de mutualiser les risques locatifs, contrairement à un investissement immobilier classique.
Comme tout investissement, l’immobilier physique présente des risques potentiels d’absence de rentabilité ou perte en
capital.
Votre conseiller en gestion de patrimoine vous accompagnera en fonction de vos objectifs.
LA SCPI COMMENT ÇA FONCTIONNE ?
Conformément aux dispositions du règlement général de l’AMF, le client peut recevoir, sur demande de sa part, des précisions sur les rémunérations
relatives à la commercialisation des différentes SCPI auprès de son conseiller.
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
Le souscripteur ne doit pas se baser sur les seuls revenus issus de la détention de parts de SCPI pour honorer les échéances du prêt compte tenu de leur
caractère aléatoire. En cas de défaut de remboursement, l’associé peut être contraint à vendre ses parts de SCPI et supporter un risque de perte en
capital. L’associé supporte également un risque de remboursement de la différence entre le produit de la cession des parts de la SCPI et le capital de
l’emprunt restant dû dans le cas d’une cession des parts à un prix décoté.
PRÉSENTATION À CARACTÈRE PROMOTIONNEL DESTINÉE AUX CLIENTS NON PROFESSIONNELS AU SENS DE MIF
LES DIFFÉRENTES SCPI
Les SCPI d’entreprises Les SCPI fiscales
Volume 1de: l’immobilier
Les SCPI capitalisation
Pionnières, elles sont les plus Elles sont créées au gré des Plus confidentielles, leur objectif
nombreuses avec plus de 85%* de la dispositifs fiscaux mis en place en est de saisir les opportunités
capitalisation totale du marché. soutien à certains segments du d’achat dans l’immobilier
marché immobilier (logements résidentiel, dans une optique de
Leur objectif est de capter le neufs, résidences de tourisme, plus-value à la liquidation du
potentiel rendement attractif des zones rurales, biens à réhabiliter ou patrimoine.
biens immobiliers d’entreprise préserver…). Ces SCPI ne donnent lieu, ni à une
(bureaux, commerces, locaux distribution de revenus, ni à un
d’activités…). Leur objectif est d’apporter à leurs avantage fiscal.
associés une économie ou
réduction d’impôt selon les
dispositifs.
Composition des SCPI La durée de vie de ces SCPI est liée
d’entreprises : elles peuvent être à la durée de l’avantage fiscal en
composées de bureaux, diversifiées, question. Il s’agit généralement de
spécialisées sur une catégorie SCPI à capital fixe.
d’immeubles précise (immeubles
verts, commerces, biens du secteur de
la santé…) ou encore sur une zone
géographique spécifique.
Le rendement des SCPI d’entreprise
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
TDVM* 6,07% 5,47% 5,22% 5,21% 5,15% 5,08% 4,85% 4,64% 4,43%
Collecte 869 M€ 2 458 M€ 2 779 M€ 2 504,9 M€ 2 513 M€ 2 931,7 M€ 4 275,5 M€ 5 567,6 M€ 6 331 M€
Nette**
Source IEIF
*Le Taux de Distribution sur la Valeur de Marché ou TDVM correspond au dividende annuel brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y
compris les acomptes exceptionnels et quotepart de plus-values distribuées), rapport au prix de part acquéreur moyen de l’année n. Les performances
passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.
PRÉSENTATION À CARACTÈRE PROMOTIONNEL DESTINÉE AUX CLIENTS NON PROFESSIONNELS AU SENS DE MIFLES SCPI EN ASSURANCE-VIE
Sous forme d’unité de compte, la SCPI peut être acquise au travers d'un contrat d’assurance-vie afin de diversifier ses
capitaux et de bénéficier des avantages de cette enveloppe. Les contrats d’assurance-vie comportent des frais de
gestion.
Pourquoi souscrire des parts de SCPI en assurance ?
• La liberté de verser et de disposer de votre épargne à tout moment et d’investir librement sur d'autres supports. La
liquidité est en effet garantie par l'assureur. Certains contrats peuvent toutefois appliquer des pénalités de
sortie.
• Une fiscalité attractive en contrepartie d’une durée de placement.
A noter : les unités de compte immobilières sont à déclarer au titre de l’IFI.
Risques associés : les supports en unités de compte représentatifs de parts de SCPI d’entreprise sont des
supports de placement à long terme et doivent être choisis dans une optique de diversification de votre
patrimoine. Ce support présente des risques, absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent
toutefois être optimisés par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. Le support
ne présente pas de garantie en capital. L’assureur s’engage sur un nombre d’unités de compte et non sur
leur contrevaleur en euros qu’il ne garantit pas. Les performances passées ne préjugent pas des
performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. L’adhérent/le souscripteur est invité à
prendre connaissance des conditions générales valant notice d’information du contrat auquel il souscrit.
ET LES OPCI ? UN PLACEMENT IMMOBILIER EN PLEIN ESSOR
Un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier), défini par l’ordonnance du 13 octobre 2015, est un
placement diversifié de long terme à prépondérance immobilière.
A la différence d’une SCPI composée à 100% d’immobilier, l’OPCI doit être obligatoirement composé d’au moins
60% d’actifs immobiliers (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières), de 5% d’actifs liquides et le
solde en actifs financiers (obligations, actions, liquidités).
L’OPCI bénéficie d’une cotation régulière (tous les quinze jours ou une fois par mois). L'épargnant peut demander
le rachat de ses titres à tout moment. Il est accessible en échange d’une mise de fonds modeste pour un
candidat à l’épargne immobilière, distribue des revenus réguliers et bénéficie d’une mutualisation des risques.
Les OPCI peuvent être souscrits soit sur un compte-titres soit en assurance-vie.
Attention : les OPCI n’offrent aucune garantie ou protection en capital et le niveau du revenu distribué
n’est pas constant.
PRÉSENTATION À CARACTÈRE PROMOTIONNEL DESTINÉE AUX CLIENTS NON PROFESSIONNELS AU SENS DE MIFAcheter de l’immobilier en direct
ANNEE 2017 : UNE ANNÉE RECORD POUR L’IMMOBILIER
L’investissement immobilier reste un placement très attractif
L’investissement immobilier en France représente 26% de l’épargne globale des Français, ce qui place la France au 1er
rang mondial, selon une étude de Legg Masson sur l’épargne dans le monde (17 pays suivis au 30 mai 2017).
Selon le baromètre MSCI de l’investissement immobilier réalisé avec le Crédit Foncier Immobilier, 23,6 milliards
d’euros ont été investis en 2017 dans l’immobilier tertiaire.
Le marché locatif se porte très bien lui aussi, en particulier en Ile-de-France, porté par une croissance du PIB de 1,8%*.
Pour la quatrième année consécutive, les volumes de transactions se sont accrus pour atteindre 2,5 millions de m2 de
volumes traités.
Les conditions des crédits facilitent toujours la réalisation des projets immobiliers, en dépit de la hausse des prix de
l’immobilier constatée depuis 2015.
Et 2018 ?
Malgré un durcissement de la fiscalité de l’immobilier (hausse de la CSG de 1,7 point au 1er janvier et transformation
de l’ISF en un impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’immobilier reste pour autant attractif.
Selon un sondage réalisé début janvier2018 par Empruntis.com, les Français sont toujours aussi nombreux à vouloir se
lancer dans un investissement locatif : 13 % en 2018 contre 7% en 2017.
Par ailleurs, selon les prévisions de l’IEIF, la dynamique devrait se poursuivre en 2018 et les taux de crédit devraient
rester attractifs, malgré une reprise de l’inflation.
INVESTIR DANS L’IMMOBILIER DIRECT : UNE REPONSE A DE
NOMBREUX PROJETS
Le marché de l’immobilier offre un grand panel de solutions patrimoniales adaptées à toutes les situations de la vie.
Percevoir des revenus complémentaires pour préparer sa retraite, réaliser un projet, ou encore financer les études de
ses enfants
Se constituer un patrimoine à moyen terme grâce au mécanisme du crédit
Transmettre un patrimoine par le démembrement de propriété de parts
Protéger sa famille, le conjoint survivant…
Alléger sa fiscalité
Votre conseiller en gestion de patrimoine vous accompagnera en fonction de vos objectifs.
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques potentiels d’absence de rentabilité, de
liquidité ou de perte en capital.
*Source meilleurtaux.com
PRÉSENTATION À CARACTÈRE PROMOTIONNEL DESTINÉE AUX CLIENTS NON PROFESSIONNELS AU SENS DE MIFLES DIFFERENTS DISPOSITIFS EXISTANTS
LMNP (loueur en meublé non professionnel)
La location meublée consiste à acquérir au sein d’une résidence services dans un secteur d’activité donné et
exploitée par un gestionnaire professionnel avec un bail commercial.
Le logement devra être équipé d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante du locataire avec un niveau
de confort satisfaisant et répondre à ses besoins essentiels en y apportant ses seuls effets personnels.
Pour être qualifiée de « Résidence services » l’établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :
• Petit déjeuner
• Réception de la clientèle
• Entretien et nettoyage des locaux
• Fourniture du linge de maison
Seuls certains secteurs sont éligibles à la location meublée, les résidences :
• Etudiantes
• Séniors
• Affaires – tourisme
• Médicalisées (ehpad)
Les revenus issus de la location meublée permettent un traitement comptable et fiscal. En effet L’intégralité des
charges d’exploitation est déductible des loyers et dans le même temps, les biens mobiliers et immobiliers font
l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. La combinaison de ces deux facteurs permet alors de générer un
stock de charges à l’origine de la rente non-fiscalisée.
Le mécanisme de la récupération de la TVA sur un bien immobilier n’est normalement pas possible sauf si
l’investisseur choisit un bien au sein d’une résidence offrant des services para-hôteliers et confié par bail commercial
à un exploitant professionnel. le propriétaire peut alors récupérer l’intégralité de la TVA inhérente à son acquisition
(mobilier, immobilier, frais d’acquisition...).
Loi Pinel
L’objectif du dispositif Pinel est de palier au déficit de logements et relancer le secteur de la construction en
faisant appel aux particuliers par l’acquisition d’un logement neuf en VEFA (vente en état futur d’achèvement).
Il concerne :
Toute personne physique fiscalement domiciliée en France peut réaliser cet investissement locatif ( pour
autant envisageable à partir d’un certain montant d’impôts).
Tous les biens ne sont pas éligibles à la loi PINEL et doivent respecter des critères d’emplacement et de
qualité du bâti.
La réduction d’impôt est inhérente à une obligation de location du bien sur trois date de sortie possibles : 6, 9 ou 12
ans. La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée d’engagement : 12, 18 ou 21%*.
PRÉSENTATION À CARACTÈRE PROMOTIONNEL DESTINÉE AUX CLIENTS NON PROFESSIONNELS AU SENS DE MIFLES DIFFERENTS DISPOSITIFS EXISTANTS
Malraux
La loi Malraux (4 aout 1962) incite à la restauration immobilière pour conserver
le patrimoine architectural et historique (sauvegarde et mise en valeur), en
autorisant les personnes physiques (ou associées d'une société non soumise à
l'impôt sur les sociétés) fortement imposables, à déduire les dépenses de
rénovation de leur revenu global.
Il permet l’établissement d’un plan de sauvegarde en vue de pouvoir
restaurer le patrimoine immobilier du pays. Les propriétaires possédants des
biens immobiliers anciens disposent d’avantages fiscaux lorsqu’ils
entreprennent des travaux de restauration
Le dispositif Malraux 2018 donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de
restauration engagés par le contribuable.
Déficit foncier
Le déficit foncier est la différence négative entre les revenus fonciers d'une part, et les charges déductibles
fiscalement d'un investissement immobilier, d'autre part.
Depuis 1993 (loi dite Balladur) les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent
imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux, dans certaines limites (cf chapitre
fiscalité) et sous certaines conditions.
Plafond annuel
Dans le cadre du régime de droit commun, le déficit d'une année est déductible du revenu global, dans la limite annuelle
de 10.700 € (limite annuelle, fixée au 3° du I de l'article 156 du CGI) s'il résulte des dépenses autres qu'intérêts
d'emprunts, et des revenus fonciers des 10 années suivantes s'il résulte des intérêts d'emprunts ou excède 10.700 €.
En cas d'acquisition ou de location en cours d'année par exemple, il n'est pas pratiqué de prorata temporis en fonction
de la date de ces événements.
Report de l'excédent
Lorsque le revenu foncier provenant d'un immeuble, déterminé dans les conditions de droit commun, est négatif, le
déficit est en premier lieu imputé sur les autres revenus fonciers réalisés par le contribuable.
En cas de déficit net, celui-ci doit alors être réparti entre la fraction résultant des intérêts d'emprunts et celle résultant
des autres dépenses.
La fraction du déficit qui excède 10.700 €, ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les
revenus fonciers des 10 années suivantes. Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes
imputables sur le revenu global.
En revanche, si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à
10.700 €), un déficit global est constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux
des six années suivantes.
PRÉSENTATION À CARACTÈRE PROMOTIONNEL DESTINÉE AUX CLIENTS NON PROFESSIONNELS AU SENS DE MIFAVERTISSEMENT
Les informations contenues dans cette présentation ne Conformément à la Directive MIF II (n°2014/65/UE), le
constituent en aucun cas une offre ou une sollicitation client peut recevoir, sur demande de sa part, des
d’investir, ni un conseil en investissement ou une précisions sur les rémunérations relatives à la
recommandation sur des investissements spécifiques. commercialisation du présent produit auprès de son
Les éléments d’information, opinions et données conseiller.
chiffrées sont considérés comme fondés ou exacts au Ce document est confidentiel, à usage strictement privé
jour de leur établissement en fonction du contexte et destiné uniquement à l’information de la personne à
économique, financier et boursier du moment et laquelle il a été remis par CD Partenaires. Aucune
reflètent le sentiment à ce jour de CD Partenaires sur diffusion des informations contenues dans cette
les marchés et leur évolution. Elles n’ont pas de valeur présentation n’est autorisée sous quelque forme que ce
contractuelle et sont sujettes à modification. Il est soit sans l’accord préalable écrit de CD Partenaires.
rappelé, par ailleurs, que les performances passées ne Les noms, logos ou slogans identifiant les produits ou
préjugent pas des performances futures et ne sont pas services de CD Partenaires sont la propriété exclusive de
constantes dans le temps. Compte tenu des risques celui-ci et ne peuvent être utilisés de quelque manière
d’ordre économique et boursier, il ne peut être donné que ce soit sans l’accord préalable écrit de CD
aucune assurance que les produits présentés Partenaires.
atteindront leur objectif.
Cette présentation n’a pas à être déposée auprès de
Les produits référencés dans cette présentation ne sont l’AMF. L’AMF n’a donc pas vérifié ni approuvé son
pas nécessairement destinés à tous types contenu. Cette présentation n’a pas été déposée pour
d’investisseurs. Les investisseurs potentiels sont invités approbation auprès du régulateur local.
à lire attentivement la documentation réglementaire et
Coordonnées internet des autorités de tutelle : Autorité
commerciale y afférente (incluant notamment les
de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR)
risques encourus) et à procéder, sans se fonder
www.acpr.banque-france.fr, Autorité des Marchés
exclusivement sur les informations qui leur ont été
Financiers (AMF) www.amf-france.org, Registre des
fournies, à leur propre analyse des risques afin de
Intermédiaires en Assurance (ORIAS) www.orias.fr,
vérifier l’opportunité de l’investissement au regard des
Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF)
objectifs recherchés, en recourant, au besoin, à l’avis de
www.cssf.lu.
tous les conseils spécialisés en la matière.
La documentation commerciale et réglementaire (dont
le prospectus de chaque fonds) est disponible sur le site
du CD Partenaires (www.cd-partenaires.com) et/ou sur
simple demande auprès de votre interlocuteur financier
habituel.
CD Partenaires - Société de courtage domiciliée au 128 bd Raspail 75006 Paris - SAS au capital de 191 950 € - 487 631 673 RCS Paris. N° ORIAS :
07 022 729 - Relève de l'Autorité de Contrôle Prudentiel (ACP) - www.acp.banque-france.fr –
Agent-lié de La Française AM Finances Services enregistré à l’ORIAS le 14/03/2014. Intermédiaire en opérations de banque et services de
paiement - Courtier en assurance – Carte T n° T14417
Garantie financière et assurance de responsabilité civile professionnelle conformes aux articles L. 512-6 et L. 512-7 du Code des assurances.
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