Grandes Conversations : Utiles Ensemble 20 mai 2020
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Grandes Conversations : Utiles Ensemble 20 mai 2020
Organisation o Réunion interrégionale : Nouvelle Aquitaine + Occitanie o Co animation : Présidents des UR, Union, Directeur-trices AR o Appui technique : Union et FNAR o Cadre de déroulé :
1 contexte et 4 questions
2018
• Crise territoriale 2019
« Gilets Jaunes » • Crise sociale 2020
2021
• Crise
sanitaire
• Vers une crise
économique ?
1. Pourrons nous maintenir / développer la construction de logements locatifs sociaux neufs ?
à quelles conditions ?
2. L’offre de logement sociaux « classique » va-t-elle couvrir les besoins des années à venir ?
Comment faudrait-il la compléter ?
3. Quelles évolutions du parc existant sont à encourager ? Dans quelle ampleur, à quelles
conditions ?
4. Quelles perspectives pour l’accession sociale ?
5. Comment l'économie circulaire, numérique et solidaire peut-elle optimiser les réponses
opérationnelles de l'immobilier social ?
Contexte régional
Dynamique économique
PIB par habitant de 27 700€ soit – Dynamique territoriale
100€ par rapport à la moyenne
hexagone hors IDF
24 communautés d’agglomérations
Dynamique sociale
et métropoles
Des systèmes locaux de 5,8 millions d’habitants soit une
compétences à vocation nationale et croissance de 9,8% en 10 ans (contre
mondiale 70% de la population vit dans un 5,6% France entière)
commune de moins de 20 000
habitants
Des ressources naturelles pour le 504 000 habitants dans le parc locatif
développement des territoires social
2 Métropoles et armature urbaine
forte
284 000 LLS
Contexte régional
La région Occitanie : un territoire inscrit
dans les politiques du logement
o Des projets d’envergure au service de
l’aménagement du territoire
✓ 22 sites (25 villes) Opérations Cœur de ville
✓ 7 AMI Centres Bourgs
✓ 32 quartiers NPNRU (2014-2024) + QPV
Contexte régional
La région Occitanie : un territoire inscrit
dans les politiques du logement
o Des politiques au cœur des politiques publiques de
cohésion sociale
✓ 28 CIL (dont 6 en cours de travaux)
✓ 3 sites d’expérimentation Logement d’Abord (Nîmes
Métropole, Montpellier Agglomération Métropole,
Ville de Toulouse)
Contexte régional
Un modèle économique interrogé
o Loi de finances 2019 avec RLS
o Pacte Productif 2020-2022
✓ TVA 5,5% pour les PLAI
✓ TVA 5,5% pour opérations lancées dans le cadre du
NPNRU
✓ TVA à 5,5% pour opérations acquisition-rénovations PLUS
✓ Soutien à la démolition en zone détenus (250M€ AL en
subvention + la reconstruction (250 M€ de prêt)
✓ Prêt foncier porté à 80 ans (CDC)
✓ Accompagnement vers et dans le logement (15M€ CGLLS
vers le FNAP)
✓ Remise annuelle d’intérêts par BDF de 50M€
✓ Mobilisation des reliquats de « prêt de haut de bilan » de
2M€
✓ Titres participatifs (quasi fonds propres) à des conditions
financières très particulières achetés par la CDC (800M€)
et AL (300M€)
o Généralisation du test de surcompensation
o Conséquence de la crise sanitaire COVID-19 = 10 à 20%
des entreprises menacées
Contexte régional
Un besoin toujours
significatif
• 150 324 demandes
• 33 009 bénéficiaires
Source :
USH Occitanie m&p, Infocentre SNE au 31 décembre 2019
(extraction réalisée en avril 2020)
Contexte régional Une offre maillant le territoire et au service de l’aménagement du territoire • 293 681 LLS • 38 % en T3 • 31 % en T4
Contexte régional
Evolution de la production LLS en Occitanie de 2008 à 2018
Source infocentre SISAL 3 - Univers consolidé avec programmation - Document actualisé le 24 janvier 2019
Evolution
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Une dynamique régionale au service
2018/2017
PLAI 1475 2526 2963 2753 2721 3243 2750 2860 3511 3238 3099 -4%
PALULOS Communale 74 132 149 72 81 54 31 61 59 29 27 -7%
des territoires : PLUS
PLUS-CD
PLS
4310
658
3175
5923
1367
3390
5228
574
2334
5209
510
1933
5761
324
1527
5986
2793
5607
33
2307
6005
93
1832
6553
2640
5936
2681
5039
2064
-15%
-23%
Produit spécifique hébergement 39 95 16 14 25 71
RHVS
Total LLS 9692 13377 11343 10493 10428 12101 10799 10851 12763 11884 10229 -14%
• 11 140 logements agréés en 2019 (+ 9%
par rapport à 2018)
• 8 188 logements mis en service en 2019
• Engagement sur un rythme de 5 000
réhabilitations par anContexte régional
La région Occitanie : un territoire à
enjeux énergétiques
o Un parc
✓ 59 % du parc social en classe ABC
✓ 29 % du parc social en classe D
✓ 12 % du parc social en classe EFG
o Une mobilisation accompagnant le projet
régional REPOS
✓ 5000 réhabilitations comme
engagement de la professionGrandes Conversations
Utiles ensemble
Pourrons-nous maintenir / développer la construction de
logements locatifs sociaux neufs ? A quelles conditions ?Enjeux ➢ Des besoins et une ambition face aux projets d’envergure nationale ➢ Des objectifs régionaux à atteindre en matière de construction, de rénovation énergétique... Maintenir un niveau satisfaisant de sorties de logement (vers une augmentation des niveaux de production plus que vers le maintien du niveau actuel) ➢ Le maintien de la mobilisation des collectivités sur le logement social ➢ Le besoin de garantir des aides à la production (subventions, montants, taux...) malgré la crise ➢ Le besoin de garantir des prix de sortie des opérations maîtrisés (difficulté à accéder au foncier à bas prix, concurrence de la promotion privée, difficulté d'accès aux servitudes de mixité, prix de la VEFA élevé...) ➢ Donner aux OLS les conditions optimum pour répondre à leur engagement d'être responsables dans la reprise et la relance ; permettre plus de souplesse dans la gestion de l’endettement des organismes ➢ Le besoin d'aides financières pour tous les territoires y compris en zone 3 dont les plafonds de loyers sont tels qu’ils ne permettent pas d’équilibrer les opérations HLM sur les logements PLUS et PLAI.
Propositions
Aspects financiers
➢ Aider la construction neuve dans le parc social et dans
Aspects opérationnels
toutes les zones ➢ Aménager les objectifs de production
➢ Abaisser la TVA à 5,5 % pour tous les logements sociaux,
réviser les valeurs locatives pour diminuer la taxe foncière, ➢ Planifier : vers un grand Plan de soutien au logement social
systématiser les abattements
➢ Aider les opérations de démolition-reconstruction ➢ Accompagner plus fortement les opérations de démolition-
➢ Réinterroger la RLS : une RLS « digérée » mais un principe à reconstruction
questionner au regard de la crise
➢ Faciliter l'obtention des garanties ➢ Freiner les normes coûteuses (actualisation des DPE, par exemple).
➢ Renégocier la dette et les prêts CDC et permettre une
augmentation des quotités de prêts à taux fixes proposés ➢ Adapter la RT 2012 et attendre avant de lancer la RT 2020.
par la CDC. ➢ Favoriser le rachat d’opérations complètes et de PC à des prix
➢ Mettre en place un PHB sans contrepartie pour accroitre les compatibles Hlm avec des loyers et charges maitrisées
capacités des OLS en fonds propre
➢ Pérenniser les financements et renforcer leur lisibilité (quid ➢ Revoir le zonage et la cohérence entre ABC et 123.
de la pérennité des fonds FEDER sur la période 2021-2025 ?)
➢ Garantir des prix de sortie maîtrisé des opérations : ➢ Lever les contraintes que Bercy fait peser sur la CDC pour lever les
o Permettre l'accession à un foncier à prix contraintes sur l’organisme.
maîtrisés,
o Régulation par la collectivité en charge du
logement des prix de la VEFA.
Conditions de partenariat Aspects administratifs
➢ Simplifier les démarches administratives (renforcer le développement de
➢ Aider la construction neuve dans le parc social et dans la numérisation / digitalisation)
toutes les zones
➢ Alléger les règles de la commande publique en deçà des seuils européens
➢ Favoriser l’économie régionale pour donner de la visibilité aux entreprises, ne plus imposer
l’alotissement, ou encore permettre un choix sans mise en concurrence
➢ Garantir des prix de sortie maîtrisé des opérations : lors d'un abandon de chantier dès lors que l'entreprise n'est plus en
o Permettre l'accession à un foncier à prix mesure d'assurer le chantier. Pouvoir être dispensé des règles de la
maîtrisés, commande publique dans les opérations mixtes montées avec des
promoteurs quand la part de logement social est minoritaire
o Régulation par la collectivité en charge du
logement des prix de la VEFA. ➢ Faciliter l'obtention des garanties
Contributeurs : Habitat Audois, La Cité Jardins, Les Chalets, Toulouse Métropole Habitat, Tarn Habitat, OPH du Gers, OPH
65, OPH de Sète, ACM Habitat, Un Toit pour tous, Office 66, Roussillon Habitat, Lozère HabitationGrandes Conversations
Utiles ensemble
L’offre de logement sociaux « classique » va-t-elle couvrir les
besoins des années à venir ? Comment faudrait-il la compléter ?Enjeux
➢ Une occupation très sociale et vieillissante du parc
➢ Une réflexion à avoir sur l'anticipation des besoins: quels besoins et surtout quelles priorités pour trouver
un équilibre entre réponse quantitative pour faire face à la demande et offrir des logements de qualité
➢ Une pression croissante de la demande et des besoins en augmentation
➢ De forts enjeux de rénovation énergétique et transformation du parc (yc démolition) avec une
massification
➢ Une production fortement impactée
o Des retards dans les chantiers déjà programmés ainsi que dans les opérations de rénovations qui vont
impacter le parc disponible (COVID + contexte électoral)
o Des risques d'augmentation des coûts des travaux => impact sur la réalisation des chantiers
➢ Les équilibres financiers des OLS menacés :
o Part de fonds propres en augmentation dans la production de logements
o Fragilisation des fonds propres depuis la RLS qui va s'accentuer avec la crise (paupérisation => augmentation du
nombre d'APLisés => Augmentation de la part de RLS)
o Nécessité de recourir à la vente HLM mais remise en question avec paupérisation des ménages
o Risque de faillite des entreprises ayant eu l'obligation de fermeture => non-perception des loyers des baux
commerciaux
➢ Des conséquences sur l'entretien du parc => vieillissement et dégradation accrus, prestation d'entretien
en baisse...
➢ Une paupérisation de la population renforcée depuis la crise. Plusieurs conséquences :
o Un taux de rotation en chute
o Des besoins accrus d'accès au logement social
o Une baisse de la capacité des ménages à accéder à la propriété (parcours résidentiels freinés)
o Des besoins en accompagnement social renforcé qui augmentent
o Une dégradation de la sécurité et de la tranquillité
o Des demandes de prises en charges par le bailleur en augmentation (prise en charge des doubles loyers, prise
en charges des loyers commerciaux pour les commerces en difficultés...)Propositions
Aspects financiers Aspects opérationnels
➢ Agir sur les leviers de la construction / réhabilitation déjà évoqués
➢ Agir sur les leviers de la construction / réhabilitation déjà dans les slides précédentes (planification...)
évoqués dans les slides précédentes (renforcer et
pérenniser les financements...) ➢ Optimiser les interventions sur le suivi social et la prévention de
➢ Requestionner la RLS et réviser l'APL (en la maintenant dans l'isolement avec les services communaux et ALS
le parc public, en la révisant dans le parc privé...) pour :
o Alléger le reste à charge des locataires ➢ Faire valoir la plus-value sociale des OLS
o Agir sur les prix des loyers du parc privé
➢ Alléger les contraintes législatives (CUS, ALUR, LEC, ELAN...)
➢ Récupérer certaines prestations effectuées en direct et les notamment en matière de gestion de la demande et des
déduire du coût de gestion attributions
➢ Imaginer des modes de cofinancement Etat-collectivités
pour couvrir les effacements de loyers des locaux ➢ Renforcer l’offre de PLAI
commerciaux, par exemple.
➢ Mieux financer la démolition-reconstruction
Conditions de partenariat Aspects administratifs
Agir sur les leviers de la construction / réhabilitation déjà
évoqués dans les slides précédentes (associer les acteurs
locaux) ➢ Agir sur les leviers de la construction / réhabilitation déjà évoqués dans
les slides précédentes (simplification des démarches administratives)
➢ Renforcer les FSL
➢ Optimiser les interventions sur le suivi social et la
prévention de l'isolement avec les services communaux
et ALS
➢ Imaginer des modes de cofinancement Etat-Collectivités
pour couvrir les effacements de loyers des locaux
commerciaux par exemple.
Contributeurs : Habitat Audois, La Cité Jardins, Les Chalets, Toulouse Métropole Habitat, Tarn Habitat, OPH du Gers, OPH
65, OPH de Sète, ACM Habitat, Un Toit pour tous, Office 66, Roussillon Habitat, Lozère HabitationGrandes Conversations
Utiles ensemble
Quelles évolutions du parc existant sont à encourager ? Dans quelle
ampleur, à quelles conditions ?Enjeux ➢ Des besoins et une ambition face aux projets d’envergure nationale ➢ Des objectifs régionaux qui restent à atteindre en matière de rénovation énergétique ➢ Le maintien de la mobilisation des collectivités sur le logement social ➢ Des besoins territoriaux différents ➢ Des arbitrages territoriaux et/ou patrimoniaux rendus nécessaires ➢ La mobilisation des Fonds Européens ➢ Les adaptations du parc existant ne sont pas toujours aisées et peuvent présenter des coûts importants (installation d'ascenseurs dans certains immeubles existants) => difficulté d'accessibilité des logements aux personnes en situation de handicap et aux personnes âgées. ➢ Un habitat qui se doit d’être performant énergétiquement et fonctionnel. ➢ Des besoins en réhabilitation au-delà du volet énergétique : attractivité du parc, isolation phonique... ➢ Une modernisation du parc à poursuivre et renforcer (espaces extérieurs, terrasses…) ➢ Gérer la désaffection de l’ancien et la concurrence avec le parc neuf ➢ Des aides pour tous les territoires y compris en zone 3.
Propositions
Aspects financiers Aspects opérationnels
➢ Aider la réhabilitation dans tous ses volets
➢ Requestionner la RLS pour permettre aux OLS de o Energétique
dégager des fonds pour l'entretien et la réhabilitation o Attractivité et isolation phonique
du parc. o Accessibilité
➢ Mettre en œuvre un vrai plan de réhabilitation et de restructuration de
➢ Financer cette réhabilitation classique qui n'est l'existant : reconfiguration, procéder à des regroupements de
financée que par fonds propres des OLS. logements pour en gagner des plus grands, créer des aérations de
l'espace, des ouvertures vers l’extérieur…
➢ Renforcer l'intervention financière de la Région et des ➢ Avoir une vraie réflexion architecturale de l'aménagement de l'espace
collectivités sur la question ➢ Créer des espaces de co-working gérés par des associations (location,
redevance…) à disposition des jeunes, avec équipements…
Conditions de partenariat Aspects administratifs
➢ Simplifier les démarches administratives d'obtention des aides et la
transparence sur les financements disponibles.
➢ Renforcer l'intervention financière de la Région et des
collectivités sur la question ➢ Supprimer l'obligation d'accord collectif pour les réhabilitations
thermiques et la modernisation du parc, tout en maintenant une
➢ Mener une réflexion sur les commerces de proximité et obligation d'information et permettre une hausse de loyer plafonnée à
services dans les quartiers, en partenariat avec les 10%
communes.
➢ Retarder la RT 2020 et revoir la RT 2012 : suppression de l'obligation
d'intégration des équipements ENR notamment panneaux
photovoltaiques qui coûtent trop cher
Contributeurs : Habitat Audois, La Cité Jardins, Les Chalets, Toulouse Métropole Habitat, Tarn Habitat, OPH du Gers, OPH
65, OPH de Sète, ACM Habitat, Un Toit pour tous, Office 66, Roussillon Habitat, Lozère HabitationGrandes Conversations
Utiles ensemble
Quelles perspectives pour l’accession sociale ?Enjeux ➢ Le maintien de la mobilisation des collectivités sur le logement social ➢ Plus de 1 000 ménages freinés dans l’accession sociale à la propriété (disparition de l’APL Accession). ➢ Une paupérisation de la population freinant le parcours résidentiel : les engagements pris avant la crise sont annulés progressivement. La vente Hlm va diminuer. ➢ Des besoins territoriaux différents ➢ Des arbitrages territoriaux et/ou patrimoniaux rendus nécessaires ➢ Des interrogations sur l’évolution du secteur : vers un reflux ? Le remplacement des locataires vivant dans les logements des centres ? ➢ Un rééquilibrage des espaces et leur fonctionnalité pour un desserrement de la population et une diminution de la densité dans les espaces urbains et hyper urbains ➢ Une grande part des habitants des grandes villes souhaiteraient habiter en zone périurbaines, en petite et moyenne ville à la recherche d'une qualité de vie meilleure. Mais sans que cela ne paupérise les centres des grandes villes en engendrant un exode urbain. Les réponses doivent être multiples et apportées sur le même temps.
Propositions
Aspects financiers Aspects opérationnels
➢ Abonder les FSL métropolitains et ➢ Dissocier, avec l'OFS, la valeur du
départementaux par l'Etat sur la base
des critères de précarité foncier de la valeur de la
➢ Revaloriser l'APL construction
➢ Renforcer le financement du PSLA via ➢ Développer des outils anti
une enveloppe "PHBB Accession spéculatif : le BRS
Sociale"
➢ Prolonger le prêt à taux zéro sur
l'ensemble du territoire
Conditions de partenariat Aspects administratifs
➢ Simplifier le cadre réglementaire ➢ Simplifier les agréments pour
et du financement des OFS les PSLA
Contributeurs : Habitat Audois, La Cité Jardins, Les Chalets, Toulouse Métropole Habitat, Tarn Habitat, OPH du Gers, OPH
65, OPH de Sète, ACM Habitat, Un Toit pour tous, Office 66, Roussillon Habitat, Lozère HabitationGrandes Conversations
Utiles ensemble
Comment l'économie circulaire, numérique et solidaire peut-elle
optimiser les réponses opérationnelles de l'immobilier social ?
➢ Est-ce que cela apporte des économies ?
➢ La séduction commerciale de certains produits n’est pas le premier gage d’économie à long terme et les bâtiments sont construits pour 40 ans.
➢ Pour les populations fragiles et âgées, la fracture numérique est anxiogène.
➢ C’est davantage un sujet de congrès ou de colloque.
➢ Faire rustique, moins couteux, et simple : le locataire veut une intervention rapide sur des besoins vitaux.
➢ Attention à la gadgétisation.Vous pouvez aussi lire
