Groupe FIGA Ingénierie fiscale et patrimoniale
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
Groupe FIGA
Ingénierie fiscale
et patrimoniale
SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021
Calculer le rendement
d’un investissement
locatif
Les idées reçues sur
les unités de compte
Quelles limites aux
présents d’usage ?
Comment réduire
le montant de votre IFI
L’actualité juridique et fiscale
des épargnants et des investisseurs
ÉDITO
Chiffres-clés Vous avez dit défiscaliser ?
2 Md€
Depuis plusieurs années déjà, il semble que le terme
défiscaliser soit devenu un gros mot. À tel point que cer-
tains n’osent même plus l’employer et préfèrent parler
Montant de la collecte d’organisation en lieu et place de défiscalisation. On ne
réalisée par les SCPI défiscalise plus, on peaufine l’organisation de son patri-
au 2e trimestre 2021. moine et de ses investissements ! Une traduction du
politiquement correct ? Ou de la vague du socialement
9,2%
responsable qui submerge le monde des entreprises, sur-
tout des grandes, et surtout dans leur communication ?
En tout cas, depuis quelques années, la règlementation
Rendement moyen fiscale s’est fait l’écho de cette évolution. Ainsi, les opé-
du crowdfunding immobilier rations essentiellement motivées par un but fiscal sont
(prêt) au 1er semestre 2021. devenues abusives alors qu’auparavant, seuls les actes
exclusivement motivés par un intérêt fiscal mettaient le
13millions
contribuable en danger.
Pour autant, il n’est pas encore inscrit dans le Code géné-
ral des impôts que les contribuables se doivent de pri-
Nombre de foyers fiscaux vilégier le plus coûteux des chemins fiscaux lorsqu’ils
qui bénéficient en 2021 peuvent en emprunter plusieurs. Et il est encore moins
d’un remboursement d’impôt prévu qu’ils doivent renoncer aux nombreux avantages
(819 € en moyenne). fiscaux qui sont introduits avec une régularité de métro-
nome dans notre législation par les gouvernements qui
Ils ont dit... se succèdent.
À ce titre, notre dossier de rentrée dresse un panorama
« Des sociétés dont le busi- des actions à mener pour réduire le montant de son
ness model n’était pas effi- impôt sur la fortune immobilière (IFI). Nous espérons
cace avant la crise disparaî- qu’il vous aidera à vous « organiser » au mieux ! Et n’hé-
tront probablement. Mais sitez pas à solliciter le Cabinet si vous souhaitez affiner
beaucoup sont suffisamment votre stratégie fiscale !
robustes pour fonction-
ner sans des béquilles aussi
importantes de l’État. »
Philippe Waechter, chef économiste
d’Ostrum Asset Management
La lettre patrimoniale est éditée par la société Les Echos
Publishing - 10, boulevard de Grenelle - CS 10817 - 75738 Paris
Cedex 15 - SAS au capital de 1 728 750 euros - 381 123 868
RCS Paris / Service abonnements : 15, rue de la Demi-Lune - Gaëtan JULIE
BP 1119 - 86061 POITIERS Cedex 9 - Tél. : 05 49 60 20 60 -
Fax : 05 49 01 87 08 / Directeur de la publication :
Président Groupe FIGA
Pierre LOUETTE / Directeur de la rédaction : Laurent DAVID /
Rédacteur en chef : Frédéric DEMPURÉ / Rédacteur en
chef adjoint : Christophe PITAUD / Chef de rubrique
fiscale : Marion BEUREL / Chef de rubrique patrimoine :
Fabrice GOMEZ / Secrétaire de rédaction : Murielle DAUDIN-
GIRARD / Maquette : Gilles DURAND / Gaëlle GUÉNÉGO /
Ronald TEXIER / Fondateur : Jacques SINGER / Les Echos
Publishing filiale du Groupe Les Echos - Société anonyme
au capital de 306 000 000 euros - 349 037 366 RCS Paris / Mis sous presse le 3 septembre 2021
ISSN : 2497-8744 Dépôt légal septembre 2021 • Imprimerie MAQPRINT (87)
photo une : Brian Jackson
2 SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021
ACTUALITÉ
Immobilier ancien :
la hausse des prix se poursuit !
Une pression sur les prix
Conséquences de ce nouvel attrait
pour les maisons isolées, au 1er tri-
mestre 2021, les prix des logements
anciens ont continué à grimper :
+1,4 % par rapport au 4e trimestre
2020, après avoir connu une pro-
gression de 2,4 % au trimestre précé-
dent. Une inflation qui ne va pas sans
poser quelques problèmes sociaux.
Ainsi, comme le souligne l’étude des
notaires, ces acquéreurs, originaires
ELÉONORE H
des grandes villes, disposent d’un
pouvoir d’achat supérieur à celui
Variation des S elon la dernière note de conjonc-
ture immobilière des Notaires de
France, 1 130 000 transactions immo-
des habitants locaux. Ce qui induit
un déséquilibre à la hausse des mar-
chés des petites villes et génère des
indices de prix
bilières portant sur des logements prix anormalement élevés.
notaires-Insee* anciens avaient été enregistrées à
Île-de-France
fin mai 2021 (volume de ventes en Une tendance durable ?
cumul sur les douze derniers mois). À ce stade, il est prématuré de se
Appartements anciens
Un niveau record depuis 2000 ! Des demander si cette tendance est
3 mois 1 an
chiffres qui traduisent le dynamisme annonciatrice d’une redistribution
- 0,1 % 3,6 %
du marché immobilier depuis plus pérenne du marché immobilier ou
Maisons anciennes d’un an. n’est qu’un phénomène éphémère
3 mois 1 an lié à la crise sanitaire. En revanche,
2,2 % 7,1 % Effet Covid ? ce qui est certain, c’est que cette ten-
Certains acquéreurs, en manque dance se retrouve dans les autres
Province d’espace et de verdure (effet confi- pays de l’Union européenne et au
Appartements anciens nement ?), se sont tournés vers une Royaume-Uni.
3 mois 1 an nouvelle typologie de biens immo-
1,9 % 6,3 % biliers (maisons individuelles) et Hausse des départs
vers des zones géographiques qui Au second semestre 2020, les
Maisons anciennes
s’éloignent des grandes villes. C’est Français ont été plus nombreux à
3 mois 1 an
le cas, notamment, des Lyonnais quitter leur département d’origine
1,7 % 6,5 %
dont les choix se sont davantage qu’au second semestre 2019. Le
portés vers des villes de moins de nombre de « départs » a progressé
* Variation sur 3 mois (CVS) : 3 500 habitants dans les départe- de 13 % malgré un nombre de tran-
entre le 4e trim. 2020 et le
1er trim. 2021 ; variation sur ments limitrophes (l’Isère, l’Ain, la sactions à fin 2019 supérieur à celui
1 an : entre le 1er trim. 2020 et
le 1er trim. 2021 ; Source : Note Loire). Des zones plus vertes et plus de fin 2020.
de conjoncture immobilière
des notaires de France n° 52. accessibles financièrement.
Groupe FIGA - www.groupe-figa.fr SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021 3
ACTUALITÉ
La Banque centrale européenne
planche sur l’euro numérique
La Banque centrale européenne vient de faire savoir qu’elle avait
donné son feu vert pour la mise en place d’une phase de travaux
visant à créer un euro numérique. Ce dernier serait l’équivalent des
billets en euros, mais sous forme dématérialisée. Cette forme de
monnaie électronique serait émise par l’Eurosystème et accessible
à tous, ménages comme entreprises. Étant précisé que cette mon-
naie 2.0 existerait parallèlement aux espèces, sans pour autant les
remplacer. Elle permettrait d’effectuer les paiements quotidiens
rapidement, facilement et en toute sécurité. Mais pour pouvoir
l’utiliser, il va falloir s’armer de patience. La phase d’étude commen-
cera en octobre 2021 et durera au moins deux ans. À son terme, la
BCE rendra sa décision de poursuivre ou non la mise en place d’un
SIKOV
euro numérique. Affaire à suivre, donc…
Qui paie l’IFI ? Du nouveau pour le dispositif
Plus de 3 ans après sa
mise en place, la DGFiP
MaPrimeRénov’ !
vient de publier des sta- Encore du nouveau pour le dispositif MaPrimeRénov’ ! Les
tistiques concernant l’im- pouvoirs publics ont publié un décret qui apporte des pré-
pôt sur la fortune immo- cisions sur l’application du dispositif en faveur des proprié-
bilière (IFI). Cette étude taires bailleurs. Ainsi, afin de bénéficier de cette prime, ces
nous apprend notam- derniers doivent satisfaire à deux nouvelles conditions.
ment qu’en 2020, plus de D’une part, lors de la mise en location du logement, le pro-
143 000 foyers ont adres- priétaire doit s’engager à informer son locataire de la réa-
sé à l’administration fis- lisation de travaux financés par la prime. D’autre part, en
cale une déclaration d’IFI, cas d’éventuelle réévaluation du montant du loyer suite aux
soit une progression de travaux engagés, il doit déduire le montant de la prime du
3 % sur un an, pour un montant des travaux servant de base à la justification de la
montant total d’imposi- hausse de loyer. Il doit, en outre, en informer son locataire.
tion d’environ 1,56 milliard Par ailleurs, un certain nombre d’autres précisions ont été
d’euros. Globalement, les apportées. Tout d’abord, toujours pour les propriétaires
foyers déclarant l’IFI sont bailleurs, la durée de location de 5 ans minimum à titre de
en moyenne plus âgés que résidence principale commence à compter de la date du
ceux déclarant seulement paiement de la prime, et non plus à la date de la prise d’effet
l’impôt sur le revenu. Ils du bail. Ensuite, les personnes morales propriétaires d’un
résident en majorité dans logement (par exemple, une SCI) sont explicitement exclues
les grandes villes du ter- du bénéfice de la prime. Enfin, le décret précise que les titu-
ritoire métropolitain ou à laires d’un droit d’usufruit portant sur un bien immobilier
l’étranger. peuvent prétendre à cette prime.
Décret n° 2021-911 du 8 juillet 2021, JO du 9
4 SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021 Groupe FIGA - www.groupe-figa.fr
ACTUALITÉ
Épargne retraite : que faire des petites rentes ?
Bien préparer sa retraite est fisamment été alimenté, le liquidation doit être inférieur
une préoccupation large- montant de la rente viagère est à un certain seuil. Un seuil
ment partagée. C’est la raison peu élevé. Aucun intérêt donc qui a été relevé dernièrement
pour laquelle nombreux sont à percevoir une telle presta- à 100 € (40 € ou 80 € aupara-
ceux qui possèdent un contrat tion pour compléter ses reve- vant, selon le type de contrat).
d’épargne retraite. Un contrat nus. Dans cette situation, il est Précisons que ce dispositif ne
qui leur permet de percevoir, toutefois possible de deman- concerne que les contrats
au moment de la retraite, un der à son assureur de recevoir, retraite « ancienne généra-
complément de revenus sous en lieu et place d’une rente, un tion », le nouveau PER per-
la forme d’une rente viagère. versement unique en capital. mettant de choisir entre une
Dans certains cas, notamment Condition : le montant men- rente viagère et un capital.
lorsque le contrat n’a pas suf- suel de la rente estimé avant la Arrêté du 7 juin 2021, JO du 1er juillet
Déclarer des dons en ligne,
LE CHIFFRE
c’est désormais possible !
Depuis le 30 juin 2021, un nouveau service a été mis en
place par l’administration fiscale. Ce service permet aux
0,5%
contribuables de déclarer en ligne, via un ordinateur,
un smartphone ou une tablette, les dons de sommes Les taux d’intérêt de
d’argent, d’actions, de titres de société, de biens meubles l’épargne réglementée
ou d’objets d’art reçus d’un proche ou d’un tiers. Pour n’ont pas, cette année
ce faire, il convient de se connecter à son espace parti- encore, bénéficié d’un
culiers du site impots.gouv.fr. Une fois connecté, il faut coup de pouce de la part
cliquer sur la rubrique « Déclarer », puis sur « Vous avez des pouvoirs publics au
reçu un don ? Déclarez-le ». 1er août 2021.
À l’issue de la décla- Ainsi, les détenteurs de
MOMIUS
ration, s’il n’a rien ces placements réglé-
à payer (en rai- mentés vont continuer
son de l’application de percevoir une rému-
d’abattements, par nation à hauteur de
exemple), le dona- 0,5 % pour le Livret A et
taire pourra vali- le Livret de développe-
der sa déclaration ment durable et soli-
en ligne. Dans le cas daire, de 1 % pour le
contraire, le service en ligne calculera pour lui le montant Livret d’épargne popu-
des droits de mutation à régler. En revanche, l’intéressé laire et de 1 % pour le
ne pourra pas finaliser sa démarche en ligne. Il devra Plan d’épargne loge-
imprimer sa déclaration en double exemplaire, puis la ment. Des taux d’intérêt
transmettre par courrier au service départemental d’en- historiquement bas.
registrement accompagnée du règlement des droits.
Groupe FIGA - www.groupe-figa.fr SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021 5
IMMOBILIER
Estimer le
rendement de son
bien locatif est
indispensable pour
gérer au mieux ses
intérêts patrimoniaux.
BLUEDESIGN
Comment calculer le rendement
d’un investissement locatif ?
Calculer le rendement d’un mance générée par le bien pendant sa période
investissement locatif sert à juger de de location. La rentabilité, quant à elle, prend
en compte toute la durée de vie de l’investis-
l’opportunité ou non de le conserver. sement. Elle intègre donc le rendement, mais
Voici une méthode simple pour également la revente (plus ou moins-value).
estimer ce rendement.
Calculer le rendement brut
Première étape, le calcul du rendement brut
P our savoir si un investissement locatif a de
l’intérêt, il convient de calculer son ren-
dement. Afin d’obtenir un résultat le plus réa-
d’un logement loué est simple à réaliser
puisqu’il suffit de diviser le montant du loyer
annuel par le prix d’acquisition du logement
liste possible, plusieurs éléments doivent être loué puis de multiplier le quotient par 100.
pris en compte. À noter qu’il faut, dans le prix d’acquisition,
tenir compte de toutes les charges : frais
Rendement et rentabilité : d’agence, frais bancaires et de garantie, frais
quelles différences ? de notaire… Mais attention, le rendement brut
Donnée clé de la performance d’un investis- ne donne pas une image fidèle du revenu réel
sement immobilier, le rendement locatif peut dégagé par le bien. Pour cela, il faut s’intéres-
être défini (à grands traits) comme le ratio entre ser au rendement net.
les revenus générés par le logement et son prix
d’acquisition. Par abus de langage, certains uti- Calculer le rendement net
lisent le mot « rentabilité ». Pourtant, ces deux Le rendement net d’un investissement locatif
termes recouvrent des notions bien différentes. s’obtient en prenant en compte l’ensemble des
En effet, le rendement s’intéresse à la perfor- charges et des dépenses liées au logement. Par
6 SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021 Groupe FIGA - www.groupe-figa.fr
IMMOBILIER
exemple, le bailleur doit déduire des loyers le vement simple pour vous donner un ordre
montant de la taxe foncière, les charges non d’idée de la rentabilité de votre investissement.
récupérables auprès du locataire, les dépenses Mais il existe plusieurs méthodes qui peuvent
liées aux travaux et à l’entretien et les frais conduire à des résultats assez différents. Dans
de gestion locative (gestion du bien par une tous les cas, n’hésitez pas à nous contacter pour
agence immobilière). En outre, pour un calcul que nous fassions un point sur vos investisse-
réaliste du rendement net, il faut, s’agissant du ments locatifs et que nous réalisions ensemble
prix d’achat du logement, prendre en considé- une simulation de leur rentabilité.
ration le coût du crédit immobilier et de l’assu-
rance-emprunteur.
Calculer le rendement net de fiscalité Immobilier locatif :
Afin d’affiner encore un peu plus le taux de quel rendement en attendre ?
rendement de son investissement, il faut tenir
Concernant le rendement d’un investissement
compte également de la fiscalité. Le rende-
locatif, tout dépend de la qualité du bien et de
ment devra être calculé en prenant en compte
sa situation géographique. Et sur ce dernier
les prélèvements sociaux ainsi que l’imposition point, il est clair que toutes les villes ne se
des revenus fonciers (micro-foncier, micro- valent pas. Selon le baromètre LPI - SeLoger
BIC, régime réel…). Par ailleurs, il doit être tenu (juin 2021), les prix de vente, mais également
compte des avantages fiscaux liés à l’acquisi- les loyers, varient d’une ville à l’autre. Il res-
tion de logements dans le cadre d’un dispositif sort de ce baromètre que Perpignan est la ville
fiscal (Pinel, par exemple). dans laquelle il est le plus avantageux d’inves-
tir. En effet, le rapport entre les prix à la vente
Exemple : Un couple est propriétaire d’un (2 002 €/m²) et les loyers (12,90 €/m²) qui y
sont pratiqués permet de dégager 7,8 % de
appartement loué vide dont le loyer mensuel
rendement brut (hors fiscalité et frais d’entre-
est fixé à 650 €. Appartement dont le prix
tien). Dans le tiercé de tête des villes où il est
d’achat était de 150 000 €. Précision : la le plus rentable d’acheter un studio en vue de
gestion du logement est assurée par une le louer figurent aussi Saint-Étienne (7,5 %) et
agence immobilière (on considère que les frais Le Mans (7,3 %).
d’agence correspondent à 10 % du montant Par ailleurs, le rendement attendu d’un bien
annuel des loyers) et le montant de la taxe dépend également de sa taille. Selon SeLoger,
foncière s’élève à 600 €. opter pour un studio permet de profiter d’un
Rendement brut : gain de rentabilité légèrement supérieur à
650 € x 12 / 150 000 € x 100 = 5,2 % celui offert par un 2 pièces. Une
Rendement net : différence qui s’explique par le
7 800 € (loyer annuel) – 600 € (taxe foncière) fait que, bien que les prix au
– 10 % (frais de gestion de l’agence immo- m² pour les studios soient,
en moyenne, supé-
bilière) – 400 € (charges non récupérables
rieurs de 11,4 % à
auprès du locataire) = 6 020 € ceux des 2 pièces, les
6 020 € / 150 000 € x 100 = 4,01 % loyers hors charges/
Remarque : cet exemple ne détaille pas le m² moyens sont,
calcul du rendement net de fiscalité puisque quant à eux, près de
cet aspect tient du cas par cas. 30 % supérieurs pour
les premiers que pour
En conclusion, nous vous avons proposé, les seconds.
à travers cet article, une méthode relati-
ONIDJI
Groupe FIGA - www.groupe-figa.fr SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021 7
PLACEMENT
Assurance-vie : les idées reçues
sur les unités de compte
Les titulaires d’une assurance-vie fonds obligataire. Pour réduire le risque, il faut
sélectionner, avec l’aide de son conseil habi-
sont de plus en plus nombreux à investir tuel, et avec le plus grand soin, ses unités de
en unités de compte. Certains hésitent compte. Toutefois, si vous n’avez pas d’appé-
tence au risque, sachez que vous avez la possi-
encore… Pour les convaincre, tordons
bilité de panacher votre contrat en ajoutant une
le cou à certaines idées reçues. dose d’unités de compte à votre fonds en euros.
P lacement préféré des Français, l’assurance-
vie est un produit d’épargne qui ne manque
pas d’atouts : souplesse, outil de transmission
2- Mon argent est bloqué
Faux. Qu’il soit investi en fonds en euros ou
en unités de compte, votre capital est dispo-
et fiscalité avantageuse. Bien qu’elle soit popu- nible à tout moment. Pour récupérer une par-
laire, l’assurance-vie véhicule quelques idées tie de votre épargne, vous pouvez réaliser un
reçues, et notamment à propos des unités de rachat (retrait). Attention toutefois, cette opé-
compte. Une bonne occasion de s’y intéresser. ration est soumise à taxation et aux prélève-
ments sociaux. Par ailleurs, il faut savoir que
1- Les unités de compte sont plus risquées l’assurance-vie est un produit qui répond aux
que les fonds en euros problématiques liées à l’épargne de long terme
Vrai. Les unités de compte, qui représentent (préparation de la retraite, valorisation d’un
des parts d’organismes de placement collectif capital, transmission familiale...). Pour pou-
(OPC), ne bénéficient pas de la même garantie voir financer ces projets, cette épargne doit
en capital que les fonds en euros. Mais atten- être potentiellement plus rémunératrice, donc
tion, le niveau de risque varie fortement d’une plus exposée aux risques. Et pour absorber ces
unité de compte à une autre. Par exemple, une risques ainsi que les soubresauts des marchés,
unité de compte adossée à un fonds actions sera un investissement en assurance-vie doit s’ins-
plus volatil qu’une unité de compte adossée à un crire sur un temps long.
JAVVANI
8 Groupe FIGA - www.groupe-figa.fr
PLACEMENT
3- J’ai peu de connaissances en la matière, 5- Les unités de compte sont opaques
les unités de compte ne sont pas pour moi Faux. Avant de souscrire des unités de compte,
Faux. Les épargnants qui veulent entrer sur l’assureur vous remet différents documents
les marchés financiers via des unités de d’information. Parmi ces documents, on
compte mais qui, par manque de temps ou trouve le DIC (document d’informations clés).
de connaissances, ne souhaitent pas se sou- Ce document, standardisé au niveau européen,
cier de la gestion de leur contrat, peuvent doit fournir une information claire, exacte et
se diriger vers des solutions clé en main : non trompeuse sur le produit concerné.
les fonds profilés. Il s’agit de fonds d’inves- Il est obligatoirement remis avant toute sous-
tissement diversifiés gérés directement par cription afin de permettre à l’épargnant de
l’assureur. Des fonds établis en fonction de prendre une décision d’investissement en
différents niveaux de risques (équilibré, dyna- connaissant les principales caractéristiques
mique, offensif). Le choix du niveau de risques du produit. Une fois l’investissement réalisé,
étant laissé à l’investisseur. sachez que les sociétés de gestion mettent
régulièrement à la disposition de leurs inves-
4- Qui dit unités de compte tisseurs des « reportings » (le plus souvent
dit forcément actions mensuels). Il s’agit de fiches regroupant des
Faux. L’offre d’unités de compte au sein d’un informations qui permettent de suivre votre
contrat d’assurance-vie peut être très variée. placement.
Différents types d’actifs peuvent vous être pro-
posés, notamment :
- des unités de compte monétaires, peu rému- Les unités de compte en chiffres
23,6 Md€
nératrices mais aussi peu risquées ;
- des unités de compte obligataires. Des
supports investis principalement en obliga-
tions souveraines (dettes d’État) ou corporate Montant de la collecte en unités de compte
(d’entreprises). Des supports d’investissement depuis janvier 2021.
réputés solides ;
- des unités de compte actions. Ces dernières
40 %
offrent de nombreuses thématiques d’inves-
tissement. Il est, par exemple, possible de
privilégier des fonds qui concentrent leurs
investissements sur des entreprises œuvrant Taux d’unités de compte dans la collecte
dans un secteur d’activité spécifique (l’agro- de l’assurance-vie à fin mai 2021.
alimentaire, l’énergie…) ;
- des unités de compte immobilières qui per-
mettent d’investir notamment dans l’immobi- En somme, le reporting est une sorte de pho-
lier professionnel (bureaux, commerces…) et tographie du fonds d’investissement en fin de
de percevoir des revenus réguliers. mois. Ce document contient diverses informa-
À noter qu’il est possible de choisir la zone tions : la valeur liquidative, l’échelle de risques,
géographique de ses unités de compte. la valorisation, les performances brutes du
Certains assureurs proposent d’investir en fonds, la volatilité du fonds, la répartition des
Europe, en Amérique ou en Asie. Vous pou- encours par classes d’actifs... Des documents
vez également allouer vos investissements à qu’il convient de lire régulièrement pour avoir
différents secteurs d’activité (industrie, santé, une vision objective de la santé du fonds et de
matières premières…). ses performances.
Groupe FIGA - www.groupe-figa.fr SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021 9
FAMILLE
Présents d’usage :
les limites à ne pas dépasser
La qualification de présent d’usage émane de la jurisprudence. Pour éviter
une sanction de la part du juge, il convient de respecter certaines règles.
D es parents peuvent consentir à leurs
enfants (ou à un autre membre de la
famille) un don par la remise matérielle d’un
contrairement au don, soumis aux règles
civiles et fiscales des libéralités. Il s’effectue
donc sans aucune formalité, sans versement
bien (voiture, tableau, bijoux...) ou d’une somme de droits de donation, et n’est ni rapportable
d’argent. Selon les cas, cette opération peut à la succession du donateur, ni réductible, ni
être qualifiée soit de don manuel, révocable.
soit de présent d’usage. Pour ce
dernier, certains critères L’appréciation de ces critères
doivent être respectés. Comme il n’existe pas de règles
particulières pour les pré-
Présent d’usage : sents d’usage, l’appré-
des critères à respecter ciation des critères
Pour qu’un présent d’usage évoqués précé-
V. KOCHELAEVSKIY
soit considéré comme tel, il demment est laissé
faut que deux conditions soient au juge. Ainsi, il
réunies. D’une part, la donation doit résulte de la juris-
être consentie à l’occasion de certains prudence constante
événements marquants (naissance, promotion, que le montant du pré-
fiançailles…). D’autre part, le cadeau doit être sent d’usage ne doit pas excéder 2 % du patri-
d’une valeur modique par rapport à la situation moine du donateur et 2,5 % de ses revenus
financière et aux revenus du donateur à la date annuels. Mais attention, ces limites ne sont
à laquelle la donation a été consentie. qu’indicatives. L’appréciation des critères
À noter que le présent d’usage n’est pas, s’opère au cas par cas.
Du côté des tribunaux...
Dans une affaire jugée par la aucun caractère excessif ou chèque de 5 000 € faite par
Cour de cassation, un époux disproportionné par rapport un père à son fils. Le père
avait offert une voiture (d’une à sa situation financière et n’ayant pu, à l’occasion d’un
valeur de 131 000 francs) à sa fortune. De ce fait, le litige, justifier de l’évènement
à son épouse à l’occasion caractère de présent d’usage pour lequel cette remise
de son 30e anniversaire. était établi, de sorte que la d’argent avait eu lieu. Ces
Les juges ont relevé que le donation critiquée devait être deux affaires montrent que, à
cadeau réalisé par le mari, dispensée de rapport. l’occasion d’un contentieux,
dont les revenus nets impo- Dans une autre affaire, la les magistrats procèdent bien
sables (166 220 francs par cour d’appel de Douai a rejeté à une double vérification des
an) lui permettaient de faire la qualification de présent critères liés à la qualification
un tel présent, ne revêtait d’usage pour la remise d’un de présent d’usage.
10 SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021 Groupe FIGA - www.groupe-figa.frBOURSE
Secteur des médias : déjà un pied
dans le monde d’après
Les valeurs du secteur des médias ont connu, ces derniers mois,
des bouleversements structurels qui leur dessinent un nouvel avenir.
L es marchés boursiers se sont bien com-
portés depuis le début de l’année et le sec-
teur des médias n’est pas resté à l’écart de la
hausse. Pourtant, les investisseurs s’étaient
détournés de groupes comme Publicis, TF1
ou même Vivendi. En cause, une concurrence
féroce des géants américains du Net, plate-
formes de vidéos comme Netflix ou réseaux
sociaux comme Facebook, siphonnant le mar-
ché publicitaire et modifiant les habitudes de
consommation des contenus vidéo.
MICROGEN
Mais malgré leur mort annoncée et la crise
sanitaire, tous ont prouvé leur capacité à sur-
vivre et, mieux, à rebondir. Publicis a retrouvé Les serpents de mer sortent de l’eau
de la croissance rapidement grâce à ses posi- Par ailleurs, trois opérations annoncées pour-
tions américaines, allant décrocher quelques- raient se traduire par une transformation du
uns des plus gros annonceurs outre-Atlantique, secteur. C’est le cas du mariage entre TF1 et
comme Walmart, le dernier en date. M6, opération lancée mi-mai. La reprise du
La télévision a, de son côté, gagné du temps deuxième groupe français privé de télévision
de visionnage permettant à TF1 et M6 d’attirer en clair et de radio par le premier est toute-
téléspectateurs et publicitaires et de retrou- fois loin d’être acquise. Il ne pourrait se faire
ver d’ores et déjà des facturations proches de au mieux, au vu des obstacles réglementaires,
celles de 2019, toujours avec de belles marges. que fin 2022.
Enfin, Vivendi et sa filiale Universal Music En revanche, Vivendi entamera une nouvelle
Group surfent sur le streaming grâce à un vie dès fin septembre, avec la distribution à
catalogue riche des plus grands succès, toutes ses actionnaires et l’introduction à la Bourse
générations confondues, des Rolling Stones à d’Amsterdam d’Universal Music Group. De quoi
Billie Eilish en passant par Lady Gaga. donner de nouvelles marges de manœuvre
financières au groupe de médias et de com-
Les principales valeurs du secteur munication qui devra se réinventer sans son
Valeurs Évolution sur 1 an Évolution sur 5 ans principal contributeur aux résultats. C’est
Lagardère +44,56 % +8,04 % peut-être du côté de Lagardère qu’il se tour-
M6-Metropole TV +72,28 % +12,24 %
nera pour cela. Après avoir abandonné son sta-
tut historique de société en commandite au
Publicis +83,37 % -17,60 %
début de l’été, la jeune société anonyme a de
TF1 +63,33 % -2,47 %
quoi faire des envieux. Mais Vivendi ne sera
Vivendi +37,45 % +91,52 %
peut-être pas seul sur le coup.
Groupe FIGA - www.groupe-figa.fr SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021 11DOSSIER DU MOIS
Comment réduire
le montant de votre IFI
E
Les personnes détenant un patrimoine n place depuis maintenant
3 ans, l’impôt sur la fortune
immobilier d’une valeur au moins égale à immobilière (IFI) est venu
1,3 million d’euros (au 1er janvier 2022) sont rebattre les cartes de la fiscalité des
propriétaires fonciers. Si vous êtes
redevables de l’IFI. Mais plusieurs solutions redevable de cet impôt, il vous reste
peuvent leur permettre d’en réduire le montant. encore quelques mois pour agir et
tenter de réduire la facture fiscale.
Tour d’horizon des principaux dis-
positifs que vous pouvez mettre en
œuvre pour atteindre cet objectif.
Réaliser des dons
Il s’agit d’une des solutions les plus
simples et rapides pour réduire le
montant de son IFI, surtout lorsque
l’on s’approche de la date fatidique
de dépôt de la déclaration, les verse-
ments ouvrant droit à une réduction
d’IFI pouvant être effectués jusqu’à
cette date. En effet, les dons consen-
tis à certains organismes d’intérêt
général ouvrent droit à une réduc-
tion d’impôt égale à 75 % des ver-
sements, retenus dans la limite de
50 000 € par an.
Réduire sa base taxable
Vendre des biens immobiliers
Afin de réduire sa base taxable à l’IFI,
une solution radicale existe : vendre
une partie de ses actifs immobiliers.
On privilégiera d’ailleurs les biens
BRIAN JACKSON
immobiliers peu rentables ou non
utilisés. Attention toutefois, la vente
12 SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021 Groupe FIGA - www.groupe-figa.frDOSSIER
de biens immobiliers peut déclen- tration fiscale perçoit à ce titre des
cher l’imposition des plus-values. À droits de mutation à titre gratuit qui
moins que vous ne déteniez votre peuvent toutefois être réduits par le
bien immobilier depuis suffisamment jeu de l’abattement en ligne directe.
longtemps pour être exonéré de cet Mais attention, la réalisation d’une L’IFI en
impôt par le jeu des abattements donation temporaire d’usufruit doit chiffres
pour durée de détention. Pour rappel, être justifiée, c’est-à-dire répondre
vous êtes exonéré d’impôt sur la plus- à un réel besoin du bénéficiaire
value au bout de 22 ans de détention,
et de prélèvements sociaux au bout
(comme l’obligation alimentaire en
faveur du descendant ou de l’ascen-
11 000 €
de 30 ans de détention. dant). Étant suspicieuse sur ce type
Montant moyen
de l’IFI par foyer
d’acte, l’administration fiscale n’hé-
fiscal assujetti en
Recourir à la donation site généralement pas à remettre 2020.
temporaire d’usufruit en cause l’opération via la notion de
Cette stratégie est souvent mise en l’abus de droit.
place dès lors que le redevable de
26%
l’IFI a des enfants majeurs qui suivent L’acquisition d’un bien
des études supérieures (souvent lon- en nue-propriété
gues et de plus en plus coûteuses). Autre solution, l’achat en nue-pro-
Elle consiste à effectuer une dona- priété d’un bien immobilier dont des déclarants
tion temporaire d’usufruit (pour une l’usufruit est cédé de manière tem- se concentrent
durée comprise généralement entre poraire (au minimum 15 ans), le plus en Île-de-France.
5 et 10 ans) par un acte authentique souvent à un organisme locatif social.
reçu par un notaire, le contribuable C o n c rèt e m e nt , l ’ i nve s t i s s e u r
conservant la nue-propriété du bien conserve la nue-propriété du bien
immobilier et ses enfants recevant et dispose, à ce titre, de la propriété
l’usufruit. des murs mais pas du droit d’occuper
Ainsi, ces derniers pourront libre- le bien, de le louer et d’en percevoir
ment recueillir tous les loyers durant les revenus.
la période de démembrement afin de L’avantage au regard de l’IFI est
financer leurs études et dépenses important dans la mesure où, jusqu’à
de la vie courante. En contrepar- l’extinction de l’usufruit, la valeur du
tie, le donateur n’aura pas à décla-
rer la valeur du bien immobilier à l’IFI
jusqu’à la reconstitution de la pleine
propriété, qui interviendra au terme PLAFONNEMENT DE L’IFI
de la donation. Comme pour l’impôt de solidarité
Toutefois, cette opération ne trouve sur la fortune en son temps, un sys-
à s’appliquer que dans la mesure où tème de plafonnement s’applique.
les enfants majeurs ne sont pas ratta- Ainsi, le total formé par l’impôt sur
chés au foyer fiscal du ou des parents la fortune immobilière et l’impôt
donateurs, car la valeur de la pleine sur le revenu ne peut excéder 75 %
propriété du bien doit être déclarée des revenus de l’année précédente.
ALESMUNT
par les usufruitiers. En cas d’excédent, celui-ci vient en
Il faut savoir aussi qu’elle n’est pas diminution de l’IFI à payer.
neutre fiscalement car l’adminis-
Groupe FIGA - www.groupe-figa.fr SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021 13DOSSIER
bien n’entre pas dans le patrimoine des sociétés foncières, le plus sou-
taxable du nu-propriétaire. vent des sociétés anonymes, cotées
sur un marché réglementé français
Investir dans des actifs exonérés ou étranger. Leur objet consiste à
69ans
Investir dans les bois et forêts donner en location des immeubles
Les biens professionnels ne sont pas qu’elles acquièrent ou qu’elles font
imposables à l’IFI. Et lorsque les bois construire. Ces opérations leur per-
Âge moyen du et forêts ne constituent pas de tels mettent ainsi de percevoir des loyers
déclarant à l’IFI biens, ils bénéficient d’une exoné- et, le cas échéant, des plus-values
ration partielle d’IFI à concurrence lors de la cession d‘éléments d’actifs.
des ¾ de leur valeur, sous réserve de À noter que les SIIC ne sont pas une
respecter deux conditions : spécificité française. Il en existe par-
- le propriétaire doit s’engager à les tout en Europe et également outre-
exploiter pendant 30 ans ; Atlantique, où elles sont connues
- le propriétaire doit produire un sous le nom de REIT.
certificat du directeur départemen- Concrètement, ces titres de socié-
tal de l’agriculture attestant que les tés foncières permettent d’inves-
biens présentent une garantie de tir, via un compte-titres, à la fois en
gestion durable et un bilan de mise bourse et dans l’immobilier. Et ce
en œuvre du document de gestion sans avoir à gérer les inconvénients
durable (à renouveler tous les 10 ans). de la détention d’un bien en direct
Et les parts de groupements fores- (gestion administrative, sélection
tiers, fonciers agricoles ou viticoles des locataires…).
bénéficient, sous conditions, de la Et surtout, ces actifs en immobilier
même exonération de 75 %. sont exclus formellement de l’as-
siette de l’IFI (contrairement aux
Souscrire des actions SCPI et OPCI). À condition tou-
de foncières cotées tefois que l’investisseur détienne,
La cotisation d’IFI n’est pas impac- directement ou indirectement, seul
tée en cas d’investissements dans les ou conjointement, moins de 5 % du
sociétés d’investissement immobi- capital et des droits de vote de la
lier cotées (SIIC). Ces dernières sont société.
BIEN ÉVALUER VOS ACTIFS
A. POPOV
Pour optimiser votre déclaration d’IFI, pensez à véri-
fier si les valeurs retenues pour vos actifs immobi-
liers sont justes. Pour vous aider, l’administration
fiscale met à votre disposition sa base de données
« Patrim ». À partir de critères que vous sélectionnez,
Patrim vous restitue une liste des ventes immobilières
intervenues durant la période recherchée et sur le
périmètre géographique choisi. Sachez toutefois que le Cabinet se tient à vos côtés pour vous
accompagner dans la réalisation de votre déclaration d’IFI. N’hésitez pas à nous contacter.
14 SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021 Groupe FIGA - www.groupe-figa.frART DE VIVRE
Avez-vous déjà enfourché
un speed bike ?
L es speed bikes, ces
vélos à assistance élec-
trique (VAE) superpuissants,
séduisent de plus en plus de
fans de montagne et d’ur-
bains. Des VAE qui peuvent
atteindre 45 km/h mais dont
l’usage est beaucoup moins
RAYVOLT
libre que celui des autres VAE.
Explication.
puissance peut atteindre les Certains speed bikes ressemblent à
des motos, comme le Cruzer Chopper
Du VAE au speed bike… 500 watts, soit le double de la de Rayvolt (autour de 3 500 €)...
À première vue, rien ne dis- puissance maximale autorisée
tingue un speed bike d’un sur les VAE classiques. de gants et d’un casque homo-
simple vélo à assistance élec- logués, que le speed bike doit
trique. C’est en fait au niveau … et du speed bike être assuré comme un vélo-
des performances que les dif- au vélomoteur moteur, porter une plaque
férences apparaissent. Ainsi, Une telle puissance per- minéralogique, disposer de
alors que l’assistance d’un met aux utilisateurs de ces feux stop et d’un avertisseur
VAE classique est program- speed bikes de se déplacer puissant. Côté usage, contrai-
mée pour ne plus offrir de aussi vite que sur une moby- rement aux vélos et aux VAE
soutien au-delà de 25 km/h, lette. Quant à l’autonomie, elle classiques, les speed bikes
celle des speed bikes reste peut atteindre une centaine ne peuvent pas rouler sur les
active jusqu’à 45 km/h. Une de kilomètres sur les modèles pistes cyclables ni être équi-
vitesse rendue possible par équipés de 2 batteries. Mais pés d’un porte-bébé ou d’une
l’utilisation de moteurs dont la cette puissance présente remorque.
également un inconvé-
nient certain : celui De 4 000 € à 8 000 €
de faire basculer, aux Il existe de nombreux
yeux de la loi, les speed fabricants de speed bikes.
bikes dans la catégorie Les plus réputés sont
des cyclomoteurs. les Allemands Haibike et
Concrètement, Kalkhoff, le Néerlandais
cela signifie Gazelle ou le Français
que son uti- Moustache. En fonction de
MOUSTACHE
lisateur ne sa puissance et de son équi-
peut circu- pement, il faut compter entre
ler qu’une 4 000 € et 8 000 € pour s’of-
... d’autres à fois équipé frir ce type de deux-roues.
des vélos, comme d’une paire
le Friday 27 FS Speed
de Moustache
(autour de 6 000 €).
Groupe FIGA - www.groupe-figa.fr SEPTEMBRE-OCTOBRE 2021 15LE CABINET RÉPOND À VOS QUESTIONS
Prélèvement à la source et option Nombre annuel
pour des acomptes trimestriels d’investissements
immobiliers locatifs
En tant que travailleur indépendant, je paie mon
impôt sur le revenu par des acomptes prélevés
en Pinel
chaque mois. Je souhaiterais basculer vers des Fortement imposé, je
acomptes trimestriels. Comment procéder ? compte investir dans des
biens locatifs en dispo-
sitif Pinel. Pouvez-vous
Concrètement, vous pouvez opter dans ce sens, jusqu’au me dire s’il existe une
1er octobre 2021, pour un prélèvement trimestriel à partir de limite quant au nombre
2022. Pour cela, rendez-vous dans votre espace personnel du d’investissements en
site www.impots.gouv.fr, dans la rubrique « Gérer mon prélève- Pinel réalisables par un
ment à la source ». Ces acomptes seront prélevés par quarts au investisseur ?
plus tard les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre.
Vous pouvez bénéficier de la
Assurance-vie et droits de succession réduction d’impôt Pinel dans
la limite de deux logements au
En me renseignant sur l’assurance-vie, j’ai pu lire à plus par année d’imposition
plusieurs reprises dans la presse qu’elle est « hors et d’un plafond global de
succession ». Est-ce vrai ? 300 000 € (prix, frais d’acqui-
sition du terrain et, selon les
cas, montant des travaux).
Oui. L’assurance-vie est considérée comme hors succession Mais attention, comme l’a
parce qu’au décès de l’assuré, le capital versé par l’assureur précisé l’administration fiscale,
aux bénéficiaires est censé n’avoir jamais transité par son cette limite de deux logements
patrimoine. La transmission n’est donc pas soumise, en s’apprécie au titre de l’année
principe, aux règles civiles de droit commun applicables aux d’acquisition de ces logements.
successions. De plus, l’assurance-vie permet à l’assuré de Sachant que la date d’acquisi-
désigner librement ses bénéficiaires et ainsi de transmettre, tion se comprend comme étant
dans un cadre fiscal avantageux, un capital à des personnes celle de la signature de l’acte
qui ne sont pas forcément ses héritiers. authentique chez le notaire.
u
1
Ensemble, votre avenir...
construisons Groupe FIGA
16 rue Troyon - 92310 SÈVRES
R0790 - 0
Tél. : 01 41 14 83 14
Email : assistante@groupe-figa.fr
ALGPBPHMHLGPBPHNHLGK
www.groupe-figa.fr
APHMPDOPJPHMPEOBAHGK
ADOPJPHMPALJCFOCMDOK
AMFAIJCEENGEKKOGMBIK
ACOKMKOIOCGCEOKKAKEKVous pouvez aussi lire
