Immo-Update Nouveautés sur nos produits de placement immobilier UBS
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Immo-Update
mai 2018
Nouveautés sur nos produits de placement immobilier UBS
Revu du marché: Des perspectives de croissance au beau fixe
Focus / aperçu : De la hausse des taux et de ses effets sur le marché suisse de l’immobilier
ab
Editorial
Dr. Daniel Brüllmann
Responsable Real Estate Switzerland Chers lecteurs
75 ans d’histoire immobilière suisse – 75 ans de Real Estate
Switzerland.
Le 15 avril 1943, le Suisse alors lancé Bank Corporation et le
SAGEPCO d’aujourd’hui « Foncipars » d’UBS – le plus ancien
fonds immobilier suisse.
Au cours des 75 dernières années, l'activité immobilière
suisse d'UBS a connu une croissance régulière, de nouveaux
fonds ont été ajoutés et nous avons récemment été autorisés
à gérer un mandat immobilier. Aujourd’hui, nous comptons
plus de 1100 propriétés avec une valeur de marché d’environ
21 milliards de francs Fin mars 2018 – géré entre-temps par
environ 75 spécialistes de l’immobilier à trois endroits en
Suisse.
Nous évoluons constamment et notre objectif est de vous
continuer à offrir des possibilités d’investissement intéres-
santes à l’avenir être capable de.
Nous vous remercions sincèrement pour votre confiance en
nous dernier 75 ans et heureux, notre histoire à succès conti-
nuer à écrire avec vous dans le futur permis.
Votre Dr. Daniel Brüllmann
Directeur de l’immobilier Suisse
3
06
Revu du marché
Des perspectives de
croissance au beau fixe
08
UBS Direct Urban
Une architecture attrayante
à Locarno
10
UBS Direct Residential
Habiter à proximité d’une
source thermale
12
UBS «Anfos»
Un engagement
écoresponsable
14
UBS «Foncipars»
Achèvement du nouveau
quartier d’habitation
« Les Rives de la Broye »
4
16
UBS «Sima»
Coup d’envoi des travaux
Place de la Gare à Morges
18
UBS «Swissreal»
Lever de rideau pour le
« Gümligenfeld Center »
20
UBS AST Immeubles commerciaux suisses
Un potentiel de
développement
passionnant à Reinach
22
UBS AST Immeubles suisses
Un complexe résidentiel
flambant neuf pour Bulle
24
Focus / aperçu
De la hausse des taux et de
ses effets sur le marché suisse
de l’immobilier
Pour tout renseignement complémentaire,
consultez la page d’accueil de
nos fonds immobiliers à l’adresse
ubs.com/fondsimmobiliers-suisses
UBS Fund Infoline : 0800 899 899
5
Revu du marché
Des perspectives de
croissance au beau fixe
Michael Böniger
Real Estate Research & Strategy – Switzerland
L’économie suisse a gagné du terrain au quatrième trimestre changes. C’est dire qu’il ne faut pas compter sur une hausse
2017 dans le sillage de la conjoncture mondiale, affichant un sensible des rendements dans le segment des emprunts d’État
PIB réel en hausse de 0,6% en rythme trimestriel. Le second à long terme cette année. Ce qui rend le risque de correction
semestre 2017 a donné le coup d’envoi d’une accélération des prix de l’immobilier faible.
appelée à se prolonger tout au long de 2018, comme en
témoignent les prévisions (2,3%). Une bonne nouvelle qui n’a Alors que la conjoncture est au beau fixe, le solde net de
pas tardé à se refléter dans le baromètre conjoncturel du KOF, l’immigration recule, sur fond de mise en œuvre de l’initiative
lequel a grimpé à 108 points en février (+0,4 point sur un contre l’immigration de masse. Entre janvier et décembre
trimestre), un niveau largement supérieur à sa moyenne à 2017, 53 200 personnes se sont installées en Suisse, soit 7000
long terme. La relance de l’activité a été alimentée à parts de moins qu’en 2016. L’immigration, principal moteur de la
égales par la conjoncture intérieure et le commerce extérieur. demande, atteint ainsi son seuil le plus bas depuis 2008. C’est
sans nul doute un facteur de risque – quoique modéré – pour
Cette embellie promet aussi un regain de dynamisme sur le la croissance, car sans l’apport de travailleurs étrangers, le mar-
marché du travail car ce sont les prévisions à moyen terme ché de l’emploi suisse peine à répondre à la demande de
des entreprises qui favorisent le plus les créations d’emplois main-d’œuvre qualifiée, d’où la formation possible de goulets
durables. Le chômage a continué de régresser en 2017, ne d’étranglement au sein de l’économie.
touchant plus que 133 600 personnes, soit 30 800 chômeurs
de moins en un an. Son niveau devrait même chuter en deçà Bureaux : une conjoncture porteuse
du seuil des 3% au cours des deux années à venir, puisque L’emploi dans le secteur des services a connu une croissance
les prévisions font état d’un taux annuel de 2,9% pour 2018 plus forte que ne le laissait entrevoir le début de l’année 2017,
et 2,8% pour 2019. De quoi tabler sur une croissance de l’em- de sorte que le taux de l’offre s’est stabilisé, voire a fléchi sur
ploi de 1,2% et 1,0% respectivement. Autant dire que le de nombreux marchés régionaux. Au quatrième trimestre
nombre de créations de postes devrait encore s’accélérer sensi- 2017, l’offre en surfaces disponibles s’élevait ainsi à 231 000 m2
blement par rapport à 2017 et ses 42 000 emplois créés (+0,8%). (taux de l’offre : 3,1%) à Zurich, 55 000 m2 (taux de l’offre :
2,4%) à Bâle et 149 000 m2 (taux de l’offre : 5,5%) à Genève.
De son côté, l’inflation s’est inscrite en territoire positif en 2017,
à 0,5% (contre – 0,4% l’année précédente). Dopée en premier Selon Wüest Partner, les loyers des surfaces de bureau
lieu par l’augmentation des loyers et le renchérissement des s’orientent à la baisse depuis le deuxième trimestre 2017, une
produits pétroliers, elle s’est également nourrie de la hausse des contraction qui avoisine les 1% sur l’année. L’expansion de
prix à l’importation (+1,2%) induite par la bonne tenue de la l’offre s’est donc répercutée sur le marché des surfaces, avec
conjoncture mondiale, l’inflation interne restant quant à elle des entreprises qui déménagent en masse leurs locaux vers
modérée, à 0,3%. L’Office fédéral de la statistique table sur des quartiers excentrés, où les surfaces – flambant neuves –
un taux de 0,3% pour l’année en cours et anticipe un rebond sont aussi moins onéreuses. Autant de mesures d’optimisation
plus net en 2019 (+0,7%). qui sont appelées à se poursuivre. La tendance est également
au raccourcissement moyen de la durée des baux, synonyme
Depuis le début de l’année, le rendement des emprunts de la de souplesse accrue pour les entreprises, qui se réservent
Confédération à 10 ans oscille entre 0% et 0,1%. Mais le ainsi la possibilité d’investir, le moment venu, dans des bâti-
léger regain d’inflation maintient les taux d’intérêt réels dans ments offrant toutes les innovations induites actuellement
le rouge. Les placements en francs n’en demeurent pas par la numérisation, sachant que ces innovations ne sont pas
moins attrayants. Aussi la BNS conserve-t-elle des taux néga- encore disponibles sur l’ensemble du territoire.
tifs, sans exclure d’intervenir à nouveau sur le marché des
6
Logements : chute des loyers proposés en dehors des A en juger par la politique monétaire actuelle, les placements
centres immobiliers continueront d’avoir la cote dans les mois à venir.
La déconnexion entre l’offre et la demande dans le segment Compte tenu de la bonne stabilité des rendements sur le
des logements neufs s’est accentuée ces derniers mois. Ainsi le revenu, les placements immobiliers – déjà fort demandés –
volume des permis de construire accordés pour des immeubles conserveront tout leur attrait, ne serait-ce qu’en raison du
d’habitation était-il aussi haut fin 2017 que fin 2016. Dans ce niveau des primes de risque, toujours largement supérieur
contexte, le nombre de logements inoccupés ne cesse de à 2% (contre une moyenne à long terme de 1,5%). Il faut dire
grimper et dépasse la moyenne nationale (1,5%) aussi bien en également que le rendement total des immeubles devrait se
Suisse orientale qu’au Tessin ou dans l’Espace Plateau. Dans maintenir dans l’ensemble nettement au-dessus des 3,6%, voire
l’ensemble, les risques de vacance sont bien plus élevés dans les dépasser les 4% pour les immeubles de logements locatifs.
régions mal desservies que dans les grandes métropoles.
Conséquence, la durée de commercialisation s’allonge. Témoin, Les risque de primes forment des tampons
5.0%
le délai d’absorption mesuré par l’indice SVIT (Union suisse
des fiduciaires immobilières) d’après la durée des annonces
publiées, s’élève actuellement à 33 jours (octobre 2016 – 4.0%
septembre 2017), contre seulement 30 jours lors de la même
période l’année précédente.
3.0%
Tessin
2.0%
Zentralschweiz
Ostschweiz
1.0%
Zürich
Nordwestschweiz 0.0%
Espace Mittelland
-1.0%
Genferseeregion 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17F
0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% Prime de risque
Rendement net en dentelle portefeuille immobilier mixte
Source: BFS, UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets – Switzerland, Céder des obligations fédérales de 10 ans par trimestre
mars 2018
Source : Wüest Partner, BNS, UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets
– Switzerland, mars 2018
7
UBS Direct Urban
Une architecture attrayante
à Locarno
Projet de complexe résidentiel « Residenza Morettina » à Locarno TI (visualisation)
UBS Direct Urban a acquis, fin février 2018, un projet de construction idéalement
situé à Locarno, à proximité immédiate de la vieille ville. Forte de ses 16 000 habi-
tants, Locarno est la troisième ville la plus peuplée du Tessin. Située sur la rive nord
du lac Majeur, elle compte parmi ses principales attractions une agréable promenade
bordée de cafés et de restaurants et la magnifique Piazza Grande, qui accueille
Stephan Pellegrini chaque année deux événements majeurs, le festival en plein air « Moon and Stars »
Fund Manager depuis 2015 et le Festival du Film de Locarno.
L’immeuble d’habitation séduit par son architecture moderne aux lignes claires. Au
total, 24 appartements répartis sur sept étages occuperont une surface utile
d’environ 1830 m². Le complexe comptera sept appartements de 2½ pièces, onze
appartements de 3½ pièces et six appartements de 4½ pièces, ce qui correspond
parfaitement à la demande de logements à Locarno. Un garage souterrain doté de
25 places de parking est également prévu. L’architecture contemporaine du bâtiment
permettra d’aménager des espaces intérieurs particulièrement attrayants et convi-
8
viaux. Construits selon les normes les plus exigeantes, les logements disposeront soit
de balcons, soit de terrasses. Autres avantages : les placards intégrés dans les cou- LES NOUVEAUTÉS EN BREF
loirs et les chambres, ainsi que la machine à laver et le séchoir. Les espaces habi-
tables sont clairement séparés, offrant ainsi un confort accru. Chaque logement est Le point sur le projet de nouvelle
par ailleurs équipé de stores ou d’auvents électriques et d’un vidéophone. La chaleur construction à Aarburg
destinée au chauffage et à la production d’eau chaude est acheminée au moyen de La pose de la première pierre du nou-
pompes à chaleur secondées par une installation solaire thermique. Sa distribution vel immeuble commercial et d’habita-
dans les logements s’effectue ensuite par un système de chauffage au sol. tion s’est déroulée dans un cadre
festif le 22 novembre 2017, donnant
Le terrain qui accueille le complexe résidentiel se trouve dans un quartier en plein ainsi officiellement le coup d’envoi des
essor, situé à quelques minutes de marche à peine du centre-ville. Commerces, hôpi- travaux. Cette construction mono-
taux, écoles, services, activités culturelles : toutes les commodités sont accessibles à lithique de six étages certifiée Miner-
pied. gie® accueillera 36 logements, environ
2800 m² de bureaux et de surfaces de
L’acquisition de ce projet de construction attrayant, dont le volume d’investissement vente, 300 m² de surfaces de stoc-
se monte à environ 12 millions de CHF, porte à 16 le nombre d’immeubles au sein kage et un garage souterrain de 69
du portefeuille d’UBS Direct Urban. De quoi contribuer à maintenir le haut niveau de places. Les deux premiers niveaux et
qualité et de diversification stratégique du portefeuille. certaines parties du 2e étage sont déjà
loués pour une durée d’au moins dix
ans. L’immeuble, dont le volume
d’investissement se monte à environ
27 millions de CHF, devrait être
achevé et prêt à être occupé d’ici à la
fin de l’été 2019.
DONNÉES CLÉS
UBS (CH) Property Fund – Direct Urban
N° de valeur 19 294 039
Données à la clôture sémestrielle (31.12.2017)
Fortune totale du fonds CHF 393,3 Mio.
Nombre d’immeubles 14
Données au 30.04.2018
Cours boursier CHF 12.55
Agio1) 11,2%
Rendement sur distribution2), 3) 2,0%
1)
alcul conforme à l’information spécialisée « Indices des fonds immobiliers »
C
de la SFAMA, sur la base de la valeur nette d’inventaire révisée
2)
Dernière distribution par rapport au cours boursier actuel
3)
Exonéré de l'impôt anticipé
9
UBS Direct Residential
Habiter à proximité d’une
source thermale
L’immeuble locatif à l’angle de la Neubergstrasse et du Triumphweg, à Bad Zurzach AG
L’acquisition de deux immeubles existants à usage exclusif d’habitation situé à Bad
Zurzach, dans le canton d’Argovie, permet à UBS Direct Residential d’étoffer son
portefeuille tout en confortant sa stratégie.
Autonomes l’un de l’autre, les deux bâtiments sont situés Neubergstrasse 17 / 19 et
Christian Sturm Triumphweg 2 / 4, dans un quartier résidentiel calme. On trouve plusieurs com-
Fund Manager depuis 2016 merces et restaurants à proximité; le jardin d’enfants et l’école ne sont qu’à
quelques minutes à pied. Bad Zurzach est surtout connue pour sa source thermale
et ses bains, qui en font une destination très prisée. On sait moins en revanche
que le groupe Triumph International, fabricant de sous-vêtements, y a son siège.
Même si Bad Zurzach n’a pas officiellement le titre de ville, ses rangées de maisons
accolées les unes aux autres dans le centre lui donnent un petit air citadin. Ces
somptueux édifices rappellent que se tenaient ici, jusqu’en 1855, de grandes foires
internationales.
10Bien que construits en 1961, les deux immeubles ont été régulièrement entretenus LES NOUVEAUTÉS EN BREF
et sont en bon état. Des travaux d’amélioration ponctuels ont en outre été effectués
à chaque changement de locataire. Les fenêtres ont été remplacées en 2011, le Nouveau complexe d’habitation
chauffage au mazout (chaudière centrale comprise) en 2016, année au cours de à Egerkingen
laquelle est également intervenue la rénovation des places de parking extérieures. La Un complexe résidentiel est en cours
configuration des 32 logements, qui disposent tous d’un balcon, d’une cave et pour de construction depuis la mi-mars en
certains d’un grenier, a été parfaitement pensée. Des buanderies communes sont périphérie de la commune d’Egerkin-
aménagées au sous-sol. gen, dans le canton de Soleure. Il
devrait être achevé et prêt à être
Au cours des prochaines années, les deux immeubles feront l’objet d’une réfection occupé d’ici au troisième trimestre
complète, avec remplacement des cuisines, des salles de bain et des conduites, rava- 2019. La surface habitable d’environ
lement des murs et changement des stores, volets en bois et autres portes de 2700 m² se subdivise en 34 apparte-
garage. ments. Calibré pour répondre à la
demande du marché, le projet com-
L’acquisition a été conclue le 1er décembre 2017, pour un volume d’investissement porte principalement des appartements
d’environ 8 millions de CHF. de 2½ pièces, pour un volume d’in-
vestissement d’environ 15 millions de
CHF. Les aménagements de standing,
compacts et rationnels, ciblent en
premier lieu les célibataires, les
couples sans enfants et les séniors. Il
est également prévu de construire 51
places de parking.
Acquisition complémentaire
à Balsthal
En décembre dernier, nous avons
DONNÉES CLÉS acquis en tant qu’achat d’arrondisse-
ment le bien situé Herrengasse 15,
UBS (CH) Property Fund – Direct Residential
N° de valeur 2 646 536 juste à côté de l’immeuble sis Herren-
gasse 17, déjà en notre possession.
Données à la clôture sémestrielle (31.12.2017) Situé au cœur du vieux village de
Fortune totale du fonds CHF 578,2 Mio. Balsthal, le bâtiment se compose de
Nombre d’immeubles 63 quatre logements, deux locaux com-
merciaux, un bureau et six places de
Données au 30.04.2018 parking extérieures. Le volume d’in-
Cours boursier CHF 15.95 vestissement se monte à 1,5 million
Agio1) 19,1% de CHF environ.
Rendement sur distribution2), 3) 2,5%
1)
alcul conforme à l’information spécialisée « Indices des fonds immobiliers »
C
de la SFAMA, sur la base de la valeur nette d’inventaire révisée
2)
Dernière distribution par rapport au cours boursier actuel
3)
Exonéré de l'impôt anticipé
11UBS «Anfos»
Un engagement
écoresponsable
Nouveau complexe d’habitation « Tonwerk » à Lausen BL
UBS « Anfos » investit à 75% dans des immeubles d’habitation implantés sur des
sites économiquement attrayants en Suisse alémanique. Pour assurer au portefeuille
rentabilité et croissance durable, notre approche – qui se veut intégrale – tient
compte à la fois des enjeux sociétaux, économiques mais aussi écologiques. Un
engagement global en matière de gestion immobilière qui s’est traduit, pour UBS
Marcin Paszkowski « Anfos », par l’obtention de quatre Green Stars lors de sa participation au Global
Fund Manager depuis 2014 Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) 2017.
Exemple de mise en œuvre aboutie de cette stratégie de développement durable : le
tout nouveau complexe d’habitation « Tonwerk Ost » à Lausen BL. Le bien se
compose d’une dizaine de bâtiments, abritant au total 106 logements. Sur le plan
écologique, il se distingue par sa proximité immédiate avec la gare et donc son
excellente desserte par les transports publics. Le réseau thermique, alimenté par des
copeaux de bois produits dans la région, fournit à cet immeuble répondant aux
normes Minergie® un chauffage écologique grâce à son raccordement au réseau à
12distance. La cour intérieure végétalisée accueille une aire de jeu et une zone de ren-
contre. Les émissions sonores produites par le passage des trains sont atténuées par LES NOUVEAUTÉS EN BREF
la présence d’une coursive vitrée le long des cours intérieures du coté des lignes
ferroviaires. Les systèmes d’aération douce créent un climat ambiant agréable. Leur Succès locatifs à l’Ambassador
centralisation est le gage d’un fonctionnement simple et d’une grande facilité House
d’entretien ou de réparation. L’année dernière nous a permis d’en-
granger de beaux succès sur le plan
Outre les constructions neuves, les projets de réhabilitation globale ou de densifi locatif à l’Ambassador House. L’entre-
cation de l’existant nous donnent eux aussi l’occasion de concrétiser nos exigences prise Sunrise a décidé d’y installer son
en matière de développement durable. Dans ces cas-là, de nombreux autres impéra- nouveau siège, sur une surface d’envi-
tifs écologiques doivent en effet être pris en compte dans les investissements ron 17 000 m² à compter du 1er janvier
consentis par UBS « Anfos » : réduction de la consommation d’eau et des déchets 2019. Regus y aménagera également
produits, optimisation des coûts liés au cycle de vie, sécurisation, garantie d’un un nouvel espace de co-working, sur
confort accru, etc. environ 2000 m². Ces succès portent
à 47% le taux de location des sur-
Parallèlement aux comptes annuels, nous publions depuis le 30 juin 2017 un rapport faces de bureaux à l’Ambassador
supplémentaire sur la base des normes GRI (Global Reporting Initiative) afin House. Un seuil qui a incité le groupe
d’améliorer la transparence de nos activités et les progrès accomplis en termes d’ESG de restauration SV (Schweiz) AG, avec
(Environment, Social and Governance). Ces rapports sont disponibles sur lequel un bail avait déjà été signé par
www.ubs.com/fondsimmobiliers-suisses, à la rubrique « Développement durable ». le passé, à venir exercer ses activités
sur 2000 m² à partir du 1er janvier
2019.
Gros œuvre achevé au Zwicky-
Zentrum
Le chantier, qui a débuté au deuxième
trimestre 2016, donnera le jour à de
nouveaux bâtiments au cœur même du
site historique de la filature de soie
DONNÉES CLÉS Zwicky à Wallisellen. Le projet conjugue
UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos» des appartements contemporains, des
N° de valeur 1 442 082 ateliers atypiques transformés en loge-
ments, des boutiques et des espaces
Données à la dernière clôture (30.09.2017) de travail attrayants, de même qu’une
Fortune totale du fonds CHF 2490,2 brasserie, ouverte aux habitants et au
Nombre d’immeubles 150 public. Le gros œuvre a été achevé fin
mars et les premiers appartements
Données au 30.04.2018
témoins devraient être proposés à la
Cours boursier CHF 65.65
visite dès juin prochain. La remise des
Agio1) 21,3%
logements et des surfaces commer-
Rendement sur distribution2) 2,7%
ciales aux premiers locataires est pré-
1)
alcul conforme à l’information spécialisée « Indices des fonds immobiliers »
C vue pour le 1er mars 2019.
de la SFAMA, sur la base de la valeur nette d’inventaire révisée
2)
Dernière distribution par rapport au cours boursier actuel
13UBS «Foncipars»
Achèvement du nouveau
quartier d’habitation
« Les Rives de la Broye »
Le complexe résidentiel « Les Rives de la Broye » à Payerne VD
La première tranche du projet immobilier « Les Rives de la Broye », qui se situe à
Payerne, à l’ouest de Fribourg dans le canton de Vaud, avait été lancée début 2015. Le
complexe au final comprendra dix immeubles locatifs abritant 270 logements et neuf
immeubles résidentiels composés d’appartements en propriété. La construction se
déroule en trois tranches. UBS « Foncipars » a acquis et fait construire cinq des dix
Elvire Massacand immeubles locatifs, soit 144 logements et autant de places de parking. La première
Fund Managerin depuis 2012 tranche du projet immobilier a été achevée en juin dernier, date à laquelle les
occupants ont pris possession de leurs logements flambant neufs.
Le complexe séduit non seulement par la qualité de ses logements, qui allient
modernité et aménagements de standing, mais aussi par son emplacement de
tout premier plan: au sud et à l’ouest, le quartier est entouré par une zone agricole
non constructible et à l’est, il est bordé par la zone de loisirs de La Broye. Au cœur
du village, à quelques minutes à pied seulement du complexe, se trouvent la gare,
14qui offre de bonnes connexions régionales vers Berne, Fribourg et Lausanne, ainsi
que divers commerces de proximité pour les achats du quotidien. LES NOUVEAUTÉS EN BREF
Deux des cinq immeubles résidentiels acquis par UBS « Foncipars » comportent neuf Premiers locataires à Nyon
étages dont un en attique. Les trois autres comportent cinq étages dont un en atti- Comme annoncé, les premiers occu-
que. On compte en tout 9 appartements de 1½ pièce, 47 appartements de 2½ pièces, pants ont investi leurs appartements
47 appartements de 3½ pièces, 36 appartements de 4½ pièces et 5 appartements de dans le complexe de la « Rue de la
5½ pièces, ce qui correspond parfaitement aux besoins du marché. Tous les loge- Morâche », à Nyon VD, une fois la pre-
ments offrent des aménagements modernes et de standing et ont été conçus pour mière tranche de travaux achevée, au
pouvoir accueillir des personnes handicapées. Les appartements en attique dis- deuxième trimestre 2018. Après opti-
posent de vastes terrasses, les autres d’un balcon ou d’un coin jardin. Pour répondre misation du projet, huit appartements
aux critères de développement durable de Real Estate Switzerland, les toits plats ont supplémentaires ont été créés, de
été végétalisés et les immeubles sont chauffés aux pellets de bois, un chauffage sorte que le projet comprend désor-
neutre en termes d’émission de CO2 (la combustion rejette exactement la même mais 102 logements. Situé à proximité
quantité de CO2 que celle absorbée pendant la croissance naturelle du bois). Trois immédiate de la gare, l’immeuble est
bâtiments ont par ailleurs été certifiés Minergie®. Enfin, l’aménagement extérieur du idéal pour les personnes travaillant à
quartier fait la part belle à la nature. Genève ou pour les étudiants de
l’École polytechnique fédérale (EPFL)
La construction de ces cinq immeubles résidentiels pour un montant d’environ 43 de Lausanne ou des universités de
millions de CHF permet à UBS « Foncipars » d’étoffer son portefeuille avec un bien Genève et Lausanne. Les 59 loge-
de qualité. ments restants seront achevés d’ici fin
2019.
Emménagement à la rue J. J. Cart
à Lausanne
Edifié en 1905, l’imposant immeuble
situé 8 rue J. J. Cart à Lausanne est un
petit bijou de l’Art nouveau classé
monument historique. Le troisième
DONNÉES CLÉS étage abritait un vieil appartement à
UBS (CH) Property Fund – Léman Residential «Foncipars» rénover d’environ 250 m², dont la
N° de valeur 1 442 085 taille et la disposition ne répondaient
plus aux besoins actuels. Une fois les
Données à la dernière clôture (31.12.2017) combles intégrés, le logement a été
Fortune totale du fonds CHF 1358,8 Mio. transformé et subdivisé en trois
Nombre d’immeubles 130 duplex et un studio. Les travaux, enta-
més à l’automne 2016, sont à présent
Données au 30.04.2018
achevés et les logements ont été
Cours boursier CHF 99.50
remis aux locataires. Le volume d’in-
Agio1) 32,0%
vestissement est de quelque 2 millions
Rendement sur distribution2) 2,5%
de CHF.
1)
alcul conforme à l’information spécialisée « Indices des fonds immobiliers »
C
de la SFAMA, sur la base de la valeur nette d’inventaire révisée
2)
Dernière distribution par rapport au cours boursier actuel
15UBS «Sima»
Coup d’envoi des travaux
Place de la Gare à Morges
Réaménagement de la Place de la Gare à Morges VD
Considérée comme la porte d’entrée de la ville, la Place de la Gare de Morges, dans
le canton de Vaud, verra sans nul doute son rayonnement renforcé après les travaux
de transformation prévus. La ville, le canton et les propriétaires du site projettent
depuis 2014 de restructurer de fond en comble la place et les bâtiments adjacents.
Le quartier situé au sud des voies doit à la fois accueillir un habitat urbain moderne
Martin Strub et créer des emplois, répondant ainsi de manière exemplaire à l’objectif urbanistique
Fund Manager depuis 2013 visé, celui d’une densification de qualité.
Propriétaire depuis de nombreuses années de plusieurs immeubles sur la place, UBS
« Sima » mènera, en sa qualité de maître d’ouvrage, une partie de l’ambitieux plan
d’aménagement. A la place des bâtiments vétustes actuels s’élèvera un imposant
édifice alliant confort d’habitation, modernité, plus-value écologique et rendement
énergétique. Sur les 22 000 m² de surface utile, 30% seront en outre dédiés à des
commerces et des bureaux. Les habitants et les visiteurs disposeront d’un garage
souterrain réparti sur trois niveaux.
16La certification Minergie® à venir sera le gage du respect de critères environnemen-
taux très stricts. Que ce soit pendant la phase de construction ou d’exploitation, le LES NOUVEAUTÉS EN BREF
projet se veut un modèle de durabilité en termes de ressources, d’émissions et de
mobilité. L’immeuble servira également de projet pilote à Real Estate Switzerland en Repositionnement et rénovation
ce qui concerne le BIM (Building Information Modeling ou modélisation des données énergétique à Binningen
du bâtiment), une méthode visant à optimiser la planification, la construction et la Le bâtiment vieillissant situé
gestion des bâtiments. Hauptstrasse 34 à Binningen BL subira
une rénovation complète de l’été
Le projet, actuellement en cours d’exécution, est le fruit d’un concours d’architecture 2018 à l’été 2020. Actuellement
mené en plusieurs étapes. Elaboré par l’entreprise de construction Implenia en colla- dévolu au commerce et à l’habitation,
boration avec le bureau d’architectes Magizan / Fehlmann, le projet vainqueur a l’immeuble abritera désormais le pôle
séduit le jury par ses qualités architectoniques et urbanistiques, sa viabilité écono- psychiatrique central de Bâle-Cam-
mique et son respect des critères environnementaux et de développement durable. pagne, avec lequel un contrat de bail
a été signé pour 25 ans. La Poste,
Les travaux ont débuté en mars 2018 et devraient s’achever en 2021. Le projet, d’un dont une filiale est déjà installée dans
montant d’environ 120 millions de CHF, conforte la stratégie d’UBS « Sima », qui vise le bâtiment, y conservera également
notamment à croitre en exploitant son portefeuille d’immeubles existant. ses locaux. Les travaux de rénovation
concerneront toute l’enveloppe du
bâtiment et amélioreront sensible-
ment son bilan énergétique.
La Via Pretoria de Lugano brille
d’un nouvel éclat
UBS « Sima » et la coopérative Migros
Tessin ont investi conjointement envi-
ron 40 millions de CHF pour rénover
entièrement le supermarché Migros
du centre de Lugano. Les travaux de
rénovation et de transformation,
DONNÉES CLÉS menés sans que le magasin ne ferme,
UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima» ont duré environ trois ans et se sont
N° de valeur 1 442 087 achevés à l’été 2017. Le restaurant du
5e étage a été supprimé et remplacé
Données à la dernière clôture (31.12.2017) par une filiale « Activ Fitness », la pre-
Fortune totale du fonds CHF 8932,8 Mio. mière au Tessin. Le ravalement des
Nombre d’immeubles 356 façades, le renouvellement des instal-
lations techniques et le remplacement
Données au 30.04.2018
des équipements d’exploitation ont
Cours boursier CHF 109.50
permis d’abaisser sensiblement la
Agio1) 23,1%
consommation d’énergie.
Rendement sur distribution2) 3,0%
1)
alcul conforme à l’information spécialisée « Indices des fonds immobiliers »
C
de la SFAMA, sur la base de la valeur nette d’inventaire révisée
2)
Dernière distribution par rapport au cours boursier actuel
17UBS «Swissreal»
Lever de rideau pour le
«Gümligenfeld Center»
Le «Gümligenfeld Center» à Muri bei Bern (visualisation)
L’ouverture du « Gümligenfeld Center » à Muri bei Bern a été célébrée en grande
pompe du 3 au 5 avril 2018. Le centre a été confié à ses futurs visiteurs et
exploitants.
Dès 2016, UBS « Swissreal » s’est porté acquéreur du projet de construction et l’a
Jürgen Zimmermann intégré à son portefeuille. Toutes les surfaces de ce bâtiment à usage mixte (vente,
Fund Manager depuis 2012 bureaux, loisirs, restauration) sont louées sur le long terme à des locataires de
renom. L’immeuble est situé en bordure de l’autoroute Berne-Thoune, à proximité
immédiate de l’échangeur de Berne-Muri. Il est parfaitement visible de l’autoroute.
En outre, il est très bien desservi par les transports publics puisqu’un arrêt de bus
lui est dédié. Le week-end, un bus de nuit baptisé « Moonliner » ramène également
les noctambules en toute sécurité chez eux jusqu’aux petites heures du matin. Un
parking de 200 places parachève ce dispositif de transport.
18Le nouveau centre commercial et de loisirs situé au sud de Berne comprend, outre
des surfaces commerciales et de bureau, une dizaine de salles de cinéma, douze LES NOUVEAUTÉS EN BREF
pistes de bowling et une Game Zone dotée d’un espace de réalité virtuelle. Un
concept gastronomique novateur et un bar sportif complètent cette offre de loisirs Début des travaux de la
hautement diversifiée. L’accès au cinéma, au bowling et à l’espace de restauration se « Mercedes City » à Pratteln
fait par une galerie centrale au rez-de-chaussée. Le premier étage, du côté opposé à Le projet de « Mercedes City » sur le site
l’autoroute, accueille des bureaux. Parmi les principaux défis techniques de la phase Magnet à Pratteln BL prend forme peu
de second œuvre : les portées des salles de cinéma – des espaces atteignant jusqu’à à peu. La construction de l’immeuble
douze mètres de haut avec des dalles en béton biseautées. Le bijou du « Cinedome destiné à accueillir le centre Mercedes
Muri », multiplexe offrant pas moins de 1400 sièges, est sans conteste la salle IMAX Benz pour voitures de tourisme a
qui, avec le plus grand écran du pays, une qualité d’image inégalée et un système commencé par la destruction d’un
sonore à 12 canaux nouvelle génération, promet une expérience cinématographique ancien entrepôt industriel à l’automne
incomparable aux 350 spectateurs qu’elle peut accueillir. Des spectateurs qui seront 2017. Depuis, elle avance à grands
également transportés dans des univers sonores inédits grâce à la technologie Dolby pas. Son achèvement et celle du Clas-
Atmos et son système surround immersif. sic Car Center voisin devraient donner
le jour, dès 2019, à une « Mercedes
L’achèvement de ce complexe commercial et de loisir ultramoderne, qui a nécessité City » unique en son genre sur le site
un investissement de quelque 60 millions de CHF, va sans conteste rehausser l’attrait Magnet à Pratteln.
de la commune de Muri. De plus, le «Gümligenfeld Center» vient enrichir idéale-
ment le portefeuille immobilier d’UBS « Swissreal », déjà fort bien diversifié dans le Finalisation des travaux de
segment commercial. rénovation à Zurich
Les travaux de rénovation et d’aména-
gement de la Weberstrasse 8 se sont
achevés conformément au calendrier
prévu. Après réfection des conduites
et remplacement complet de l’ascen-
seur, les logements existants ont
renoué avec un standing moderne et
attrayant. Le potentiel d’aménagement
DONNÉES CLÉS a également été mis à profit pour
UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Swissreal» créer un duplex à l’étage sous les
N° de valeur 1 442 088 combles. L’investissement se chiffre à
environ 1,5 million de CHF.
Données à la dernière clôture (31.12.2017)
Fortune totale du fonds CHF 1936,3 Mio.
Nombre d’immeubles 79
Données au 30.04.2018
Cours boursier CHF 71.20
Agio1) 13,5%
Rendement sur distribution2) 3,7%
1)
alcul conforme à l’information spécialisée « Indices des fonds immobiliers »
C
de la SFAMA, sur la base de la valeur nette d’inventaire révisée
2)
Dernière distribution par rapport au cours boursier actue
19UBS AST Immeubles commerciaux suisses
Un potentiel de
développement
passionnant à Reinach
L’immeuble résidentiel et commercial situé sur la Hauptstrasse à Reinach BL
Suite à un transfert de propriété opéré le 1er mars 2018, un nouvel immeuble situé
au centre de Reinach, dans le canton de Bâle-Campagne, est venu enrichir le porte-
feuille d’UBS AST-KIS. Une parcelle adjacente avait déjà été achetée en 2016. Grâce
à ce récent investissement, UBS AST-KIS est devenue l’unique propriétaire de deux
parcelles dotées d’un énorme potentiel de développement. L’immeuble commercial
Jürg Meier et d’habitation nouvellement acquis sur la Hauptstrasse 1/3 à Reinach BL a été
Fund Manager depuis 2011 construit en 1973 et comprend dix étages pleins, un étage en attique, un sous-sol
avec un garage souterrain attenant et une annexe d’un seul niveau. Le rez-de-chaus-
sée est essentiellement loué à la Banque cantonale de Bâle-Campagne, tandis que
les 2e et 3e étages abritent divers cabinets médicaux. Les autres étages accueillent
une vingtaine de logements, la plupart de petite taille. Le bien n’a jamais fait l’objet
d’une rénovation complète et nécessite donc des investissements, qui ont été pris en
compte dans les quelques 7 millions de CHF débloqués.
20Le potentiel de développement repose sur un plan de quartier lancé par la commune,
lequel prévoit une densification. Divers scénarios ont dès lors été élaborés avec les LES NOUVEAUTÉS EN BREF
autorités communales, allant d’une simple rénovation de l’existant à une reconstruc-
tion totale, en passant par un projet d’agrandissement. Sachant que tous les plans Clap de fin pour les travaux de
prévoient la création d’un garage souterrain. Plutôt que de verser à la commune une rénovation à Muttenz
taxe sur la plus-value pour cause d’utilisation renforcée des parcelles, il a été L’immeuble situé Hauptstrasse 66 et
convenu qu’une nouvelle place publique verrait le jour sur le périmètre compris dans 68 à Muttenz BL est devenu la pro-
le plan de quartier. priété d’UBS AST-KIS suite au rachat
d’un portefeuille en juin 2016.
La commune, qui participe activement à la conception, a promis son soutien pour Compte tenu du nombre d’apparte-
que la réalisation se passe le mieux possible. Cette collaboration, jusqu’ici très ments vides, des mesures ont été
fructueuse, laisse entrevoir une mise en œuvre à moyen terme du projet, à condition prises pour relouer les logements.
que les travaux d’étude avancent bien. Deux d’entre eux ont été entièrement
rénovés et un cabinet médical vacant
a été transformé en appartement. Les
travaux se sont achevés à l’automne
2017 et tous les logements ont trouvé
preneur.
Ravalement de façade à Bienne
Que ce soit d’un point de vue esthé-
tique ou fonctionnel, les panneaux de
façade en alu et les stores à lamelles
de l'immeuble situé Mühlebrücke 2 à
Bienne BE étaient totalement dépassés.
De plus, l’omniprésence du verre sur
les façades conjuguée à l’ancienneté
des vitrages offrait une protection
insuffisante contre la chaleur en été.
Les panneaux en alu et les cadres des
fenêtres ont donc été traités par
procédé spécial et tous les vitrages et
DONNÉES CLÉS les stores ont été changés. Depuis, la
Groupe de placement UBS AST Immeubles commerciaux suisses façade brille de mille feux et le bâti-
N° de valeur 10 077 053 ment a retrouvé tout son lustre.
Prochaine étape: la remise en état des
Données à la dernière clôture (30.09.2017) installations techniques.
Fortune totale du fonds CHF 626,2 Mio.
Nombre d’immeubles 39
Données au 30.04.2018
Valeur d’inventaire CHF 1579.72
Performance (YTD) 1,46%
21UBS AST Immeubles suisses
Un complexe résidentiel
flambant neuf pour Bulle
Le complexe résidentiel «Chemin de la Bouleyres» à Bulle FR (visualisation)
L’acquisition, mi-juillet 2016, du projet de construction du « Chemin de Bouleyres » à
Bulle, dans le canton de Fribourg, a précédé de peu le début des travaux de
construction, ceux-ci ayant débuté fin août. L’emplacement en bordure de l’agglo-
mération, à la lisière de la forêt et à proximité de la zone de détente des Bouleyres,
est tout simplement idéal. Le centre-ville, avec ses nombreux commerces, ses écoles
Patric Caillat et sa gare, n’est qu’à quelques minutes à pied.
Fund Manager depuis 2008
Chef-lieu du district de la Gruyère, la commune de Bulle est située dans la partie
francophone du canton de Fribourg. Forte de ses 22 000 habitants, elle est la deu-
xième ville la plus peuplée du canton et constitue un pôle économique et commer-
cial majeur. La cité est également au cœur d’une région très touristique.
Le projet comprend au total trois immeubles locatifs, abritant en tout 77 logements.
UBS AST-IS a la charge de deux immeubles, soit 47 logements. Le troisième
immeuble a été acquis par une compagnie d’assurance et sera achevé quelques mois
22après les autres. Les trois bâtiments seront reliés en sous-sol par un garage commun.
Le projet se distingue par la diversité de son offre de logements allant de 1 à 5 LES NOUVEAUTÉS EN BREF
pièces, et donc susceptible de s’adresser à une large palette de locataires. A la
modernité des plans s’ajoute le standing des aménagements, et notamment la qua- Premières phases terminées au
lité des finitions des cuisines et des salles de bain ou encore des colonnes de lavage, Mont-sur-Lausanne
présentes dans tous les appartements. Les balcons, très spacieux, offrent une magni- Les deux premières phases du projet
fique vue, au sud, sur les Préalpes fribourgeoises. Niché au cœur d’un espace à de construction au « Pré Fleuri » au
caractère paysager doté d’une aire de jeux pour enfants, le complexe a été conçu Mont-sur-Lausanne, dans le canton de
dans le respect des normes Minergie®, à l’image de la production de chaleur, assurée Vaud, se sont achevées fin février
par un réseau de chauffage à distance. 2018; 84 logements ont ainsi été
remis à leurs locataires. Une fois l’en-
Les immeubles ont été achevés fin mai 2018. La remise des clés aux premiers loca- semble du projet terminé (en principe
taires s’est faite dans la foulée, début juin. Le projet, dont le volume d’investissement fin juin 2018), ce ne sont pas moins de
avoisine 18 millions de CHF, conforte idéalement la stratégie de placement d’UBS 128 logements, répartis sur six
AST-IS, qui consiste à créer de la croissance en Suisse romande au travers de projets immeubles de trois étages, qui seront
de construction à caractère résidentiel. mis en location. Respectueux des
normes Minergie®, les bâtiments en
forme de U s’organisent autour de
vastes espaces verts accueillant une
aire de jeux et de nombreux bancs. Le
volume d’investissement est d'env.
61 millions de CHF.
Rénovation et surélévation
à Genève
Après quatre années d’instruction, la
ville de Genève a enfin octroyé le per-
mis de construire nécessaire à la réno-
vation de l’Avenue de Luserna, et
notamment à la rénovation et à la
surélévation des deux immeubles
d’UBS AST-IS datant de 1972. Les tra-
DONNÉES CLÉS vaux comprennent le ravalement des
Groupe de placement UBS AST Immebules suisses façades et le remplacement des
N° de valeur 287 549 fenêtres. A l’intérieur, sont prévus la
réfection des conduites, l’embellisse-
Données à la dernière clôture (30.09.2017) ment des cages d’escalier ou encore le
Fortune totale du fonds CHF 2060,7 Mio. réaménagement complet des cuisines
Nombre d’immeubles 136 et des salles de bain. Les bâtiments
seront également surélevés de deux
Données au 30.04.2018
étages, ce qui permettra de construire
Valeur d’inventaire CHF 1694.07
16 logements supplémentaires.
Performance (YTD) 1,15%
23Focus / aperçu
De la hausse des taux et
de ses effets sur le marché
suisse de l’immobilier
L’horizon conjoncturel est dégagé tant en Suisse qu’en Europe. Etant donné la période extrêmement longue de taux bas que
Les perspectives sont donc excellentes sur le marché du travail nous traversons depuis plus de dix ans maintenant et la phase
et l’emploi devrait continuer de croître. Chez nous, l’inflation encore plus longue d’augmentation continue des prix de l’im-
demeure modérée, en deçà du seuil de 1% (2018 : 0,6%). mobilier, nombre d’investisseurs s’interrogent sur les consé-
quences possibles d’une remontée des taux sur le marché de
Considérant que le franc jouit d’une évaluation toujours très l’immobilier.
élevée, la Banque nationale suisse observe avec attention le
marché des changes et se dit prête à intervenir si besoin est. De 7% au début des années 1990, le rendement des
Les banques centrales multiplient néanmoins les signes annon- emprunts de la Confédération à 10 ans a dégringolé à moins
ciateurs de futurs tours de vis monétaires. En Suisse, les taux de 0% aujourd’hui, alors que les prix de l’immobilier de rap-
d’intérêt pourraient reprendre le chemin de la hausse à moyen port, à leur plus bas niveau en 1997, ont bondi de plus de
terme, quoiqu’à pas lents et comptés. Bien qu’ayant pour 70%. A observer les tendances sur le long terme, on constate
mission première d’assurer la stabilité des prix et donc de se néanmoins que la baisse des taux ne se traduit pas forcément
concentrer avant tout sur l’inflation, la BNS tient également par une flambée de l’immobilier et que tout renchérissement
compte de l’évolution de la conjoncture et de la situation sur du loyer de l’argent n’entraîne pas un recul du marché immo-
le marché du travail dans ses prises de décision. Or pour bilier. Car la trajectoire des rendements immobiliers dépend
l’heure, les banques centrales s’en tiennent à leur politique aussi de l’évolution des revenus locatifs et des rendements qui
expansionniste, mettant chaque jour un peu plus les nerfs des en résultent. Les risques de correction des prix de l’immobilier
investisseurs à rude épreuve. Les primes de risque des place- à court et moyen terme doivent dès lors être évalués en tenant
ments immobiliers permettent cependant de réaliser de compte aussi bien de la rentabilité que de la variation de
confortables plus-values par rapport à d’autres investissements valeur des biens.
financiers.
Les taux d’intérêt
3.583333influencent
% de diverses manières les prix et
Développement des taux d'intérêt 5 dernières annés 3.166667
les rendements des%placements immobiliers. D’abord directe-
Libor et taux de swap après maturité en % ment, par2.750000 %
l’intermédiaire du taux d’actualisation, lors de la
2.333333 %
2.0 valorisation des biens
1.916667 %
selon la méthode du Discounted Cash-
1.5 flow ou actualisation des flux de trésorerie. Sachant que la
1.0 diminution des revenus
1.083333 % locatifs actualisés du fait de la hausse
0.666667une
des taux entraîne % baisse de la valeur de marché actuelle.
0.5
0.250000 %
0.0 Mais le renchérissement du loyer de l’argent a également pour
-0.166667 %
–0.5 effet d’alimenter la
-0.583333 %
demande en capitaux et, partant, les inves-
–1.0 tissements, avec à %
-1.000000 la clé une demande accrue en surfaces
–1.5 locatives consécutive à la baisse du chômage et des revenus
2013 2014 2015 2016 2017 2018 locatifs en hausse, eux-mêmes de nature à soutenir les prix de
2 ans 5 ans ans 3m-Libor l’immobilier. Par ailleurs, la remontée des taux offre une cer-
Source: BNS, UBS taine latitude aux bailleurs pour augmenter les loyers des baux
locatifs existants compte tenu du relèvement du taux de base.
Aux États-Unis, le stade avancé du cycle conjoncturel a incité De quoi améliorer là aussi les revenus locatifs et doper les
la Réserve fédérale à resserrer les rênes monétaires et à prévoir valeurs sur le marché. Enfin, si les investisseurs rétifs au risque
d’ores et déjà d’autres tours de vis. De ce côté-ci de l’Atlan- choisissent d’investir dans l’immobilier, c’est pour le rende-
tique, la BCE a mis un terme à son programme de rachats obli- ment des revenus et la sécurité que ces placements offrent sur
gataires et la BNS pourrait procéder à un premier relèvement le long terme. Ils doivent donc être conscients des risques
ponctuel fin 2018, synonyme de renchérissement des taux d’effritement induits par l’augmentation des taux.
longs. De quoi anticiper une légère progression du rendement
des emprunts à dix ans sur les douze prochains mois.
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