Investissement Logistique - Profilage des nouveaux entrants Janvier 2021 - Business Immo
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
Investissement Logistique Profilage des nouveaux entrants Janvier 2021
Sommaire
INTRODUCTION 4
Nouveaux entrants : grandes masses en jeu 8
Aspects géographiques 11
Nationalités et typologies 14
Profils de risque 19
Taux de rendement 21
CONCLUSION 23
CONTACTS 24
CUSHMAN & WAKEFIELD
INTRODUCTION
La décennie écoulée a vu s'opérer de profonds bouleversements dans l'investissement en
immobilier logistique, accompagnés d’un véritable changement de l’échelle de l’investissement au
cours des 5 dernières années. De 2010 à 2014, années marquées par les incertitudes liées aux
dettes souveraines en Europe (Grèce, Espagne, Portugal, Italie), les volumes investis sur cette
classe d’actifs plafonnent en moyenne autour de 900 millions d'euros par an. De 2015 à 2019, en
phase avec une période d'embellie économique, les engagements décollent pour atteindre 3,1
milliards d'euros. Si l'on compare la séquence 2015-2019 à la précédente (2010-2014), les montants
d'investissement en immobilier logistique ont quadruplé (4,5 puis 18 milliards d'euros). Cette
accélération, attisée par la présence d'importantes masses de liquidités et de taux d'intérêts
plancher s'est manifestée de deux façons :
- Les investisseurs généralistes, fonds d’investissement, banques, assureurs, foncières, ont dans
leur ensemble augmenté leur exposition à l'immobilier logistique, dans le cadre de stratégies
d'allocation d'actifs à l'échelle paneuropéenne ;
- De nouveaux arrivants ont concrétisé des prises de position sur le marché français, tandis que
certains acteurs qui s'étaient séparés de leurs actifs logistiques sont revenus sur le segment.
Tous ces investisseurs susceptibles d’intervenir sur cette classe d’actifs ont en commun d’avoir
identifié l'existence d'un point d'entrée propice en immobilier logistique. La montée en
puissance des besoins d'entreposage sur une tendance longue, attisée par un commerce à "360
degrés" (e-commerce, drives, click and collect, points relais) a mis en évidence une sous-
valorisation du segment de l’immobilier logistique, aussi bien en termes de rendement locatif que de
rendement en capital. Au cours des dernières années, les performances du marché locatif sont
venues corroborer cette appréciation, à travers des volumes de demande placée (prises en location,
acquisitions ou développement d’opérations neuves en compte propre) en nette augmentation. Les
capacités d'entreposage en amont des grands bassins de consommation se sont renouvelées et
massifiées, augmentant la "pression" sur les échelons intermédiaires des chaînes de distribution et,
in fine, sur la logistique urbaine.
DEFINITIONS
Nouvel entrant
Il s'agit d'un primo-investisseur sur le marché immobilier logistique français, en
termes de nationalité ou de positionnement sur cette typologie immobilière.
Seront donc classés comme nouveaux entrants aussi bien des investisseurs
étrangers achetant pour la première fois des actifs logistiques en France, que des
acteurs déjà identifiés sur d'autres classes d'actifs, mais s’engageant pour la
première fois en immobilier logistique.
Période d’analyse
La période couverte par notre analyse s'étend de 2010 au 3ème trimestre 2020.
Nous effectuons cependant un focus plus précis sur la séquence allant de 2017 à
2020, période qui concentre la (quasi) totalité des acquisitions effectuées par de
nouveaux entrants. Leurs prises de position ont clairement contribué à faire
s’envoler les volumes d’acquisitions à partir de cette année "charnière",
distinguant nettement cette période des précédentes.
4
CUSHMAN & WAKEFIELD
INTRODUCTION
La période allant de 2008 à 2014 peut être considérée comme une séquence de « mise en sourdine
» relative de l'investissement dans la supply chain pour certains acteurs. Même si les stratégies
omnicanal étaient évidemment à l’ œuvre, leur retentissement dans l’immobilier logistique est resté
mesuré. A partir de 2015, des logiques d’économies d’échelle, de modernisation et de
transformation des process supply chain au cœur de l'outil logistique ont animé les
stratégies de nombreux acteurs de la grande distribution. Cet impératif a coïncidé avec une
fenêtre de tir porteuse sur le plan macro-économique de 2016 à 2019.
Ces facteurs se sont conjugués pour produire leurs pleins effets sur le marché de l'investissement à
partir de 2017, poussant les volumes d'investissement à des niveaux inédits. C'est sous l'angle de
cette séquence 2017-2020 que nous allons détailler le comportement de ces nouveaux entrants sur
le marché français. Il est acquis que l'arrivée et la présence de ces nouveaux entrants ont été
largement commentées dans la presse, spécialisée ou non. Pour autant, alors que la crise du
coronavirus continue de déstabiliser les économies occidentales, il apparait jusqu'à présent que les
intentions d'investissement en immobilier logistique sont restées intactes voire même se sont
renforcées. Alors qu'une nouvelle séquence dans l'immobilier logistique s'ouvre, nous voulions
revenir sur un certain nombre de jalons posés par les prises de position des nouveaux entrants sur
le marché français.
Volumes investis en immobilier logistique selon le profil
d'acquéreur, en milliards d'euros, et demande placée
(en millions de m²)
Source : Cushman & Wakefield
5
CUSHMAN & WAKEFIELD
Les acteurs intervenant classiquement sur le marché français ont été qualifiés d'"historiques". Ceux
présents antérieurement à 2010 mais restés inactifs jusqu'en 2016 ont été qualifiés de "revenants »,
ces derniers nécessitant d'être dissociés à fin d’analyse, sans que nous ne commentions leur activité.
Nous avons circonscrit l’étude à l'investissement direct, même si nous évoquons les prises de
position par la voie d’acquisitions "corporate", dans la mesure où elles constituent un point d'entrée
spécifique et distinct de l'investissement en immobilier direct.
Volumes investis en immobilier logistique selon la typologie
d ' a c q u é r e u r s , e n m i l l i a r d s d ' e u r o s , d e 2 0 1 7 a u 3 ème t r i m e s t r e
2020
Arlon
Source : Cushman & Wakefield
6
CUSHMAN & WAKEFIELD
Tableau de synthèse de l’univers d’observation –
Investissement logistique 2017-3ème trimestre 2020
En volumes En nombre de transactions
Source : Cushman & Wakefield
7
Nouveaux entrants : grandes masses en
jeu
Tous types d'acteurs confondus, les 10 dernières années d'investissement en immobilier logistique
français ont concentré 22,4 milliards d'euros à travers plus de 600 transactions. La période
spécifiquement ciblée (2017-3ème trimestre 2020) totalise 13,8 milliards d'euros répartis sur
un peu plus de 250 transactions. Sur ce volume, les nouveaux entrants ont concentré 4,1 milliards
d'euros, soit 30% des montants investis en immobilier logistique pendant ce laps de temps, et près
d’1 euro sur 5 au cours des 10 dernières années.
En nombre de transactions, les nouveaux venus sur cette classe d’actifs sont à l'origine de près d’un
tiers des acquisitions, à travers 49 signatures sur près de 200 recensées (2017 - 2020), réalisées par
23 acquéreurs distincts, certains d'entre eux ayant effectué plusieurs opérations d’investissement.
Les 5 premiers acquéreurs concentrent à eux seuls plus de 75% des volumes d'engagement
de la part de nouveaux entrants. Les 7 suivants concentrent 20% des montants investis de la part
des nouveaux entrants.
Chronologie des principales acquisitions effectuées par de nouveaux entrants
sur le marché de l’investissement logistique en France*
* Liste non exhaustive, les nom des acquisitions correspondent au nom des portefeuilles
8
CUSHMAN & WAKEFIELD
La présence de nouveaux entrants sur le marché immobilier logistique français n’est évidemment
pas un phénomène nouveau, mais son ampleur est devenue retentissante en 2017 à l’issue de
l'acquisition CIC/LOGICOR, qui a d’une certaine façon "déformé" à la hausse les volumes
d'engagement. GREENOAK, HIGHLANDS LOGISTICS (AIMCO/STAM) et plusieurs autres acteurs ont
également animé le marché cette année et les suivantes, poursuivant une stratégie d'achat d'actifs
de "taille critique" : les deux tiers des volumes d'acquisitions de ces nouveaux entrants se sont
concentrés sur des montants d’acquisition excédant les 100 millions d'euros (contre la moitié du
côté des acteurs historiques). Ces volumétries correspondent à la rotation de portefeuilles
structurés au fil des années auprès de fonds généralistes ou spécialisés sur le segment logistique.
Ce mode opératoire permet "en accéléré" de déployer des stratégies de création de valeur à
l'échelle paneuropéenne, en équilibrant le risque d'exposition géographique tout en pratiquant des
modes d'asset management actif par actif. En œuvrant de la sorte, plusieurs années de
développement ont été gagnées par ces acquéreurs, en particulier en France, où
l'obtention des autorisations administratives, urbanistiques et environnementales
constitue l'une des barrières à l'entrée les plus fortes d'Europe.
Deux périodes peuvent être schématiquement distinguées :
• Entre 2017 et 2018, CIC, GREENOAK, ARES, BARINGS, VALOR, les fonds HIGHLANDS LOGISTICS
et de SWISS LIFE ont été les principaux animateurs du marché,
• De 2019 à 2020, ces acteurs ont poursuivi leurs stratégies d'acquisitions, mais le panel de
nouveaux venus s'est davantage élargi, entre autres à UNION INVESTMENT (fond d’origine
allemande), et ROUNDHILL CAPITAL.
Poids des 20 premiers nouveaux entrants
(en % du nombre d’acquisitions)
Source : Cushman & Wakefield
9
CUSHMAN & WAKEFIELD
Aspects géographiques/1
Sur la cinquantaine de transactions répertoriées, les portefeuilles polarisent plus de 80% des volumes
engagés.
S'agissant d'actifs unitaires, les volumes investis sur la dorsale ont été près de deux fois supérieurs à
ceux des marchés "secondaires" - pour des acquisitions 3 fois moins nombreuses - si bien que le "lot
moyen" des actifs achetés sur les marchés du corridor logistique se révèle très inférieur (22 millions
d’euros) à celui des acquisitions hors de cet axe (près de 38 millions d’euros). En un mot, on y
transacte trois fois moins souvent, et deux fois moins en volume, mais lorsque c'est le cas
les actifs ciblés sont beaucoup plus importants.
D'une certaine façon, la contrepartie de ces prises de positions hors dorsale se retrouve dans
une plus grande sécurisation de l'occupation (baux longs et fermes ; locataire solide) d'actifs de
taille critique qui renchérit d’autant les prix : la durée moyenne des baux excède 8 ans en moyenne et
le profil de risque de type « Core » est largement dominant (80% en volume). A quelques exceptions
près (Nord de Troyes, Nord de Metz, Poitiers), ces acquisitions restent géographiquement ancrées
autour de grandes métropoles (Toulouse, Bordeaux, Strasbourg) et se sont peu positionnés sur la
façade Nord / Nord-Ouest (Normandie et Bretagne)
Géographie des acquisitions logistiques des nouveaux entrants
2017 – 3 ème trimestre 2020
En volume En nombre
de transactions
Lot moyen sur la dorsale : 22,3 m€ ; hors dorsale : 37,3 m€
Source : Cushman & Wakefield 11CUSHMAN & WAKEFIELD
Aspects géographiques/2
Géographie des acquisitions en immobilier logistique
2017 – 3 ème trimestre 2020
Lille
IDF
Lyon Toulouse Marseille
Source : Cushman & Wakefield
12“
L’acquisition d’un portefeuille
de taille critique permet de
“
gagner plusieurs années de
développementCUSHMAN & WAKEFIELD
Nationalités et typologies
Le portrait type de ces acquéreurs en termes de nationalité met en évidence un top 5 qui place en tête
les Etats-Unis, la Chine, l'Allemagne et l'Angleterre. Le vocable "international" et "européen" traduit la
pluralité des pays sources de collectes de capitaux. Sans surprise, les fonds d'investissement
(généralistes, souverains ou allemands) trustent le tableau des acquisitions, très loin devant les
assureurs / mutualistes et les SCPI / OPCI, minoritairement présents.
Nationalité et typologie des nouveaux entrants sur le marché français de l'immobilier
logistique (2017 – 3ème trimestre 2020)
Source : Cushman & Wakefield
Nombre d’opportunités présentes sur le marché - portefeuilles notamment - excèdent les bornes usuelles
de leurs plans d'acquisitions. Même lorsqu'il s'agit de plateformes unitaires sécurisées (baux long,
locataire de qualité) potentiellement comprises entre 50 et 80 millions d'euros, les niveaux de
prix tendent à les mettre en concurrence avec des fonds généralistes à "large spectre", ou des
spécialistes du marché français aptes à se positionner aussi bien sur de grands portefeuilles que des
actifs plus compacts et ciblés. Au final, entre 2017 et 2020, les fonds d'investissement nouvellement
entrés ont totalisé 41 acquisitions, quand les SCPI/OPCI et les assureurs/mutualistes en auront réalisé
une petite dizaine.
Toutes typologies d'acteurs confondues, sur les 70 acquisitions recensées depuis 2017, la grande
majorité des assureurs/mutualistes et des SCPI/OPCI s'est concentrée sur des volumes compris entre 40
et 90 millions d'euros, avec un cœur de cible situé entre 10 et 50 millions d’euros. Trois exceptions sont à
relever : les portefeuille "Heights", acheté par DWS, "Cargo - Carrefour" acquis par ARGAN et la
plateforme logistique de Corbas achetée par ACCIMMO PIERRE (GROUPAMA).
Le paysage de l'immobilier logistique parle volontiers de "pénurie structurelle" d'opportunités
d'investissement. Cette réalité traduit surtout la forte polarisation du marché sur une minorité d'actifs de
grande taille et surtout la difficulté à faire coïncider un objectif de TRI, un horizon de détention et une
enveloppe de prix bornés pour l’achat. Ces contraintes stratégiques restreignent les offres au cœur
de la cible de chaque gamme d'acteurs et tirent les taux de rendement à la baisse. En outre, la
production nouvelle, certes en augmentation depuis les 4 dernières années reste contrainte par des
temps de développement relativement longs.
14CUSHMAN & WAKEFIELD
La représentation dynamique des flux d'engagement et de cessions intervenus depuis 2017 dans le cadre
d'acquisitions de nouveaux entrants illustre deux faits intéressants :
• Une poignée de 5 nationalités est à l'origine de la majeure partie des volumes d'investissement. Parmi ces
quelques "piliers" (Etats-Unis, Chine, France, Angleterre et fonds internationaux) deux d’entre eux - Etats-Unis
et fonds internationaux - font figure de "plaques tournantes", participant à une véritable rotation des actifs à
travers leurs achats / reventes
• Les acteurs français sont nettement en position de production de surfaces d'entreposage à destination d'un
panel élargi de nouveaux entrants, exprimant la place importante des promoteurs / développeurs et des
investisseurs français sur le marché national.
Flux d’engagements* impliquant des nouveaux entrants sur le marché logistique
français (2017 – 3 ème trimestre 2020)
* Dans cette représentation, les vendeurs sont à la
gauche des acquéreurs
Source : Cushman & WakefieldCUSHMAN & WAKEFIELD
En termes d'investissement net, la Chine, les fonds internationaux, l'Allemagne, l'Angleterre et Singapour
ont été des nouveaux entrants "net acquéreurs" sur le marché français de l'immobilier logistique.
Comme précédemment évoqué, la France fait cavalier seul dans la catégorie "nets vendeurs", très loin
devant les Etats-Unis. Au-delà du couple dominant Etats-Unis / Chine, ces flux d'engagements - qui
concernent "seulement" des acquisitions de nouveaux entrants - illustrent la profondeur et le potentiel
d'un marché français encore à l’étroit malgré son expansion. L’accélération de l’internationalisation du
marché de l’investissement logistique s'est effectuée via une gamme plus large d’acquéreurs tant en
Europe qu’en Asie (Chine, Singapour essentiellement).
Investissement net par nationalité des nouveaux entrants
de 2017 au 3ème trimestre 2020 sur le marché logistique français
en milliards d’euros
Source : Cushman & WakefieldCUSHMAN & WAKEFIELD
Les grandes manœuvres "supra immobilières" ou la poursuite de l'investissement… par
d'autres moyens
Il serait incomplet dans cette analyse de faire l'impasse sur les acquisitions indirectes, qui ont constitué
l'un des phénomènes les plus spectaculaires du marché immobilier logistique depuis 2017. Ces achats de
sociétés par la voie dite "corporate" illustrent l'autre point d'entrée majeur cette classe d’actifs. Ces
manœuvres de grande ampleur ont permis à plusieurs acteurs de se positionner simultanément
- et dans un laps de temps très court - sur plusieurs pays d'un même continent, et d'accélérer
leur croissance dans un mouvement capitalistique allant de l'Asie vers l'Europe :
• En 2017, le fonds souverain de Singapour GIC a ainsi racheté P3 (valorisé 2,4 milliards d’euros)
auprès d'IVANHOE CAMBRIDGE. Cette opération a permis à cet investisseur de devenir propriétaire de
3,3 millions de m² d'entrepôts logistiques en Europe. Cette opération a offert à P3 la masse critique lui
permettant d'agrandir davantage son patrimoine, à travers l'acquisition de plusieurs portefeuilles XXL,
comme "Maximus" en 2019 (1 million de m² en Europe centrale) ou encore "Matrix" en 2020 (650 000
m² en Allemagne) ;
• Toujours en 2017, la même logique a présidé à l'acquisition de GAZELEY par GLOBAL LOGISTIC
PROPERTIES (GLP), l’un des tous premiers propriétaires d’immobilier logistique en Asie (2,4 M € ; 1,6
millions de m² construits - 1,4 millions sous pipeline). En Mars 2020, GLP annonçait renforcer son
ancrage européen à travers l'acquisition de 2,4 millions de m² auprès de GOODMAN ;
• LOGICOR est pour sa part passé sous pavillon chinois avec le rachat par CHINA INVESTMENT
CORPORATION (CIC) à BLACKSTONE de plus de 630 actifs représentant 14 millions de m² logistiques en
Europe;
• Côté investisseurs généralistes, citons l'acquisition (entre autres) de ROCKSPRING (Angleterre) par
PATRIZIA (Allemagne), qui a permis de diversifier son exposition (et sa capacité de collecte) à l'Irlande,
la France et plusieurs autres pays d'Europe. ROCKSPRING, avant sa revente, disposait d'un patrimoine
d'immobilier logistique principalement situé en France (40 %), au Royaume-Uni (35 %), en Allemagne
(10 %), en Espagne (9%) et en Suède (4%).
Ces mouvements de concentration sur le segment de l'immobilier logistique marquent
indéniablement des positions de long terme de la part d'acteurs majeurs de l'investissement -
principalement asiatiques - qui misent sur une croissance à long terme des besoins
d'entreposage en Europe. Le renforcement de leur exposition géographique en Europe centrale cible
d'ailleurs le carrefour de plusieurs corridors démographiques et logistiques majeurs (britannique, axe
Rhénanie / Italie du Nord et corridors d'Europe du Nord et de l'Est). Cet ancrage fait écho aux Routes de
la Soie, projet global de développement des échanges entre l'Asie, l'Europe et l'Afrique par des voies de
communications complémentaires et intégrées (route, rail, fluvial, aérien). D'une certaine façon, dans
une supply chain qui produit à l'Est et distribue vers l'Ouest, les "majors" asiatiques prennent pied - sous
forme de montées au capital - dans l'infrastructure immobilière des chaînes de distribution européennes.
17CUSHMAN & WAKEFIELD
Profils de risque
Pour récapituler, le portrait type des acquisitions des nouveaux entrants sur le marché de la logistique en
France cible des actifs existants, de seconde main, en portefeuille. En outre, il s'agit dans l'écrasante
majorité des cas d'entrepôts de classe A. Mais qu'en est-il en termes de profils de risque ?
De 2017 au 3ème trimestre 2020, les acquisitions "Core+" ont concentré 85% des engagements
effectués par de nouveaux entrants. Les investissements dotés d'un profil de risque élevé ("value
add" ou "opportunistes") sont restés très minoritaires (6%), exprimant une entrée sur le
marché français par la voie d'actifs dotés d'un niveau de risque modéré tout en gardant un
certain potentiel de création de valeur. Par comparaison, les acteurs historiques ont concentré les
deux tiers de leurs volumes d'acquisitions sur des actifs "Core+" et 25% sur du "Core". Les ventes en
état futur d’achèvement (VEFA) sont restées sous représentées (10%) du côté des nouveaux entrants en
comparaison de leurs homologues "historiques" (20%). Ce différentiel peut aussi bien traduire un mode
de sourcing privilégiant l'existant qu'une certaine aversion au risque de développement et de
commercialisation en cas d'achat en blanc ou en gris.
Profil de risque des acquisitions de 2017 au 3ème trimestre 2020,
Nouveaux Acteurs
entrants historiques
Part des VEFA : 20% Part des VEFA : 10%
Source : Cushman & Wakefield
Sur un plan plus général et tous types d'acteurs confondus, les VEFA représentaient à peine 5% des
volumes dans le creux de la vague de l'investissement en immobilier logistique, une proportion en nette
augmentation à partir de 2017. Face à la forte appétence d'une gamme élargie d'acteurs déjà présents ou
entrants, la profondeur du marché français trouve ses limites. A partir de 2016-2017, les prises de
position sur des opérations en cours de développement - y compris en blanc - ont été une solution de
plus en plus adoptée. Dans un contexte de compression des taux de rendement, ces opérations ont
permis de dégager une marge supplémentaire en misant sur la prime de risque (de développement et de
commercialisation) au moment de l'acquisition. Ce desserrement mesuré de la "bride du risque" a
été rendu possible et conforté par la bonne tenue du sous-jacent locatif, appuyé par une
demande exprimée et un volume de demande placée élevé de 2016 à 2019. Par ailleurs, une
croissance des valeurs locatives s'est révélée dès 2015-2016, après plusieurs années de
plateau post-subprime.
19“
L'immobilier logistique est
pour le moment l’une des rares
classes d'actifs à traverser la
crise du coronavirus sans
interrogation majeure sur la
pérennité de son modèle. Reste
pour les investisseurs à faire
converger point d’entrée à
l’acquisition, timing de
“
détention et croissance de la
valeur locative.CUSHMAN & WAKEFIELD
Taux de rendement : rendez-vous à 4%
(et moins)
La dispersion des taux de rendement exprime sans équivoque la séquence traversée par l'investissement
en immobilier logistique au cours de la décennie écoulée. Si l'on met à part les valeurs hautes, la période
allant de 2010 à 2014 montre assez nettement un plateau post-subprime. Pendant 5 ans, l'essentiel des
taux de rendement sont en effet restés compris dans une amplitude allant de 7% et 9%.
A partir de 2015, le marché acte une compression, le taux prime passe sous la barre des 5% en 2016
puis sous les 5% fin 2017. Après une stabilisation en 2018, la descente reprend en 2019, jusqu'à franchir
la barre des 4% en 2020, malgré la crise du coronavirus. Outre le potentiel intrinsèque indéniable de
la logistique, l'environnement macro-économique des 4 dernières années, fait de politiques
monétaires accommodantes, de taux directeurs bas et d'un faible niveau de rémunération des
placements sans risque a fortement contribué à cette descente.
Ce mouvement de compression n'a pas seulement concerné la fraction des meilleurs actifs. L'ensemble
de l'immobilier logistique a suivi cette descente, qui concerne aussi des plateformes moins bien localisées
ou empreintes d'un risque plus élevé (géographie, occupation, bâti). Si bien que les taux de rendement
considérés actuellement en "haut de fourchette" (6%-7%) correspondent peu ou prou au niveau médian
des acquisitions observées sur la séquence allant de 2010 à 2016.
Sur la période 2017-2020, et à l'exception de quelques acquisitions en haut de fourchette en
2018, les nouveaux entrants ont pris position à des taux rendement dans la médiane de ceux
des acteurs historiques, voire légèrement supérieurs. Il est en tout cas clair que ces acteurs
n'ont pas contribué à la compression des taux de rendement prime. Les valeurs métriques
d'acquisition des nouveaux entrants se révèlent quant à elles inférieures jusqu'en 2019 à celle des
acteurs historiques.
Dispersion des taux de rendement de 2010 au 3ème trimestre 2020
Source : Cushman & Wakefield
21CUSHMAN & WAKEFIELD
D'un côté, ces nouveaux entrants ont acheté des actifs logistiques dans la "norme" des taux de
rendement du marché, de l'autre, leurs ratios métriques d'acquisition ont été inférieurs à ceux des
acteurs historiques. Cette apparente contradiction n'en est plus une si l'on considère l'effet taille des
acquisitions, qui tire tendanciellement vers le bas les ratios métriques, dans une logique d'achat "en
bloc" ou "en gros".
Par ailleurs, la percée apparente des ratios métriques d'acquisitions en 2020 mérite d'être nuancée - et
confirmée d'ici la fin de l'année - s'agissant d'un nombre de transactions assez limité.
Comparer les taux de rendement des nouveaux entrants à ceux des acteurs historiques confirme ce
positionnement proche de la médiane - ou très légèrement au-dessus - pour les actifs qui représentent
leur cœur de cible (core et core+). Le contraire prévaut pour le value added, mais pour un nombre de
signature et une hétérogénéité trop grande pour qu’on puisse l’interpréter.
Valeurs métriques des acquisitions réalisées par les nouveaux entrants
et les acteurs historiques sur le marché logistique français
depuis 2010 - Entrepôts de classe A/B
Valeurs métriques en €/m² - Source : Cushman & WakefieldCONCLUSION
Les nouveaux arrivants sur le marché de l’investissement
logistique en France ont indéniablement dynamisé les
volumes des acquisitions. Leur poids reste un marqueur de
l’internationalisation de cette classe d’actifs et l’un des
grands faits marquants des dernières années.
L’entrée de ces acteurs s’est effectuée dans un momentum
macro-économique favorable, anticipant la bonne tenue
d’un sous-jacent locatif soutenu par une croissance globale
des besoins d’entreposage.
Leur influence sur l’évolution des taux de rendement prime
est restée cependant modérée, ces nouveaux entrants
s’intégrant dans un environnement de taux en compression
sans les faire directement baisser.
Reste maintenant à déterminer si le phénomène va se prolonger, et si oui dans quelle
ampleur ? L'immobilier logistique est pour le moment l’une des rares classes d'actifs à traverser la
crise du coronavirus sans interrogation majeure sur la pérennité de son modèle. Plébiscité par un
nombre croissant d’investisseurs, il pourrait d’ailleurs sortir par le haut dans une stratégie de
réallocation d’actifs alors même que le commerce est plus bousculé vis-à-vis d’un certain nombre de
ses déclinaisons.
Si les fondamentaux du marché locatif logistique apparaissent comme sains, son expansion reste
aujourd’hui limitée par un certain nombre de freins, au premier titre duquel figure
l’inadéquation structurelle entre la demande exprimée par les utilisateurs et l’offre. Plusieurs
avancées d’ordre réglementaire sont à cet égard prometteuses, en particulier concernant les
possibilités de remplois fonciers dédiés.
Le volet immobilier du traitement de la supply chain recèle encore de nombreuses
opportunités, en particulier dans son articulation entre commerce, logistique, et logistique urbaine. A
cet égard, des frontières naguères étanches entre classes d’actifs tendent à s’estomper dans un
contexte de "commerce à 360". Il s’agit là d’un carburant pour l'immobilier logistique propice à orienter
de nouveaux acteurs sur une classe d’actifs passée en une décennie de "maudite" à "superstar".
23Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité.
Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en
aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale
ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman &
Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source.
©2021 Cushman & Wakefield, Inc. Tous droits réservés
A PROPOS DE CUSHMAN & WAKEFIELD
Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise,
Cushman & Wakefield accompagne investisseurs, propriétaires et
entreprises dans tous leurs enjeux immobiliers, de la réflexion
stratégique à la gestion et la valorisation de leurs actifs. En
transformant les idées en actions, en combinant perspectives
mondiales et expertises locales à une plateforme complète de
solutions immobilières, le groupe apporte à ses clients une valeur
ajoutée unique.
RESEARCH EQUIPE INDUSTRIELLE
MAGALI MARTON ALEXIS BOUTEILLER ROMAIN NICOLLE
Directrice des Etudes - France Co-Directeur Logistique France Co-Directeur Logistique France
Tél: +33 (0)1 86 46 10 95 Agency Capital Markets
magali.marton@cushwake.com Tél : +33 (0)1 86 46 10 32 +33 (0)4 72 74 08 91
alexis.bouteiller@cushwake.com romain.nicolle@cushwake.com
PIERRE D’ALENCON LUDOVIC DA SILVA RICHARD WERSOCKI
Chargé d’Etudes Sénior Directeur Logistique Sud Partner Logistique France
Tel: +33 (0)1 86 46 10 93 Agency Capital Markets
pierre.dalencon@cushwake.com Tél : +33 (0)4 37 24 74 Tél : +33 (0) 6 22 83 32 86
ludovic.dasilva@cushwake.com richard.wersocki@cushwake.com
cushmanwakefield.comVous pouvez aussi lire
