Je vends mon bien IMMO - Mon notaire, pour ce qui compte vraiment - Notaire.be
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IMMO
Je vends mon bien
Mon notaire, pour ce qui
compte vraiment.
Sommaire Avant-propos p.1 Introduction p.3 Quelles sont les différentes façons de mettre mon bien en vente ? p.4 Quels sont les documents à prévoir lorsque je mets mon bien en vente ? p.15 1. Renseignements urbanistiques 2. Documents relatifs à la copropriété 3. Certificat énergétique (PEB) 4. Attestation relative au sol 5. Titre de propriété 6. Certificat de contrôle électrique 7. Attestation relative à la citerne à mazout 8. Certification des Immeubles Bâtis pour l’Eau (CertIBEau) 9. Dossier d’intervention ultérieure (DIU) 10. Documents relatifs au bail Une fois l’offre d’achat signée, que se passe-t-il ? p.21 1. Recherches préalables accomplies par le notaire et ses collaborateurs 2. Rédaction et signature du compromis de vente 3. Obtention du crédit par l’acheteur 4. Différentes formalités accomplies par le notaire et ses collaborateurs 5. Fixation d’une date de signature de l’acte 6. Projet d’acte et décompte de frais 7. Signature de l’acte, versement du prix de vente et remise des clés 8. Formalités postérieures à la signature de l’acte 9. Formalités supplémentaires à accomplir par le vendeur Quelques astuces pour mieux vendre sa maison p.29
-1- Avant-propos Toutes les étapes de votre vie sont importantes. Chacune d’entre elles mérite des conseils appropriés, un accompagnement adéquat et une expertise judicieuse pour que tout se déroule au mieux. Le notaire vous reçoit lors de ces moments importants de votre vie (mariage, achat d’un bien immobilier, succession, …). Il vous donne des conseils adaptés à votre situation afin que vous puissiez envisager l’avenir avec confiance. Son avis est objectif et impartial. Nous vous recommandons de vous tenir informés, d’anticiper les démarches et de penser à protéger vos proches et vos biens. Le but de cette brochure est de répondre à vos questions, d’éveiller votre curiosité et surtout de susciter une rencontre avec votre notaire qui vous aidera de manière personnalisée. La première rencontre est toujours gratuite. Si ce premier entretien donne lieu à une étude plus approfondie du dossier, convenez avec votre notaire d’une estimation de vos frais. Ceux-ci sont, pour la plupart, fixés par la loi. Faites comme plus de 2,5 millions de personnes chaque année : prenez votre avenir en main avec l’aide de votre notaire. La Belgique compte actuellement plus de 1.200 études où notaires et collaborateurs vous accueillent. Pour plus d’infos, FAQs, vidéos, modules de calcul et coordonnées d’un notaire proche de chez vous, rendez-vous sur www.notaire.be.
Il existe plusieurs façons de mettre votre bien en vente : la vente de gré à gré, la vente publique ou la vente online.
-3-
Introduction
Vendre un bien est une décision Cette vente interactive se déroule sur
importante. De quelle manière allez- une plateforme d’enchères en ligne
vous vendre votre maison ou votre qui permet de pouvoir acheter un
appartement ? Allez-vous passer par bien immobilier de manière simple et
un intermédiaire ? transparente, sans devoir se déplacer.
Il y a différentes façons de procéder à La signature de l’acte se fait à l’étude du
la mise en vente d’un terrain ou d’une notaire, après la clôture des enchères en
construction existante mais elles ligne, dans un délai court (qui sera de
peuvent se regrouper en 3 catégories : la maximum 8 jours).
vente de gré à gré, la vente publique ou
la vente online. Cette vente dématérialisée répond aux
attentes et besoins d’une société de
Dans le cas d’une vente de gré à gré, plus en plus mobile et de plus en plus
l’acheteur et le vendeur s’entendent sur connectée et à une volonté d’informa-
le prix de vente et sur le bien vendu. Ils tisation du législateur dans tous les
signeront ensemble un compromis de domaines. Le notariat, en sa qualité de
vente : dès ce moment, la vente sera conseiller de confiance, a répondu à
définitive. Ce compromis sera suivi d’un cette demande en mettant à disposition
acte notarié qui ne pourra être signé du citoyen un outil d’enchères en ligne
que lorsque le notaire aura accompli un en toute transparence, simple, intuitif,
nombre important de recherches. C’est fiable et facile.
à ce moment que le solde du prix devra
être payé. Cette brochure, destinée aux vendeurs,
a pour but d’examiner ces trois façons
Quand l’immeuble fait l’objet d’une de vendre un bien, de donner un
vente publique, le notaire du vendeur aperçu des documents à prévoir en vue
établit un cahier des charges, reprenant de la mise en vente et de décrire les
toutes les conditions de la vente, qui différentes étapes de la vente d’un bien.
se fera aux enchères, lors d’une séance
d’adjudication. Vous êtes acheteur ? Dans ce cas
n’hésitez pas à consulter notre brochure
Enfin, à côté de la vente de gré à gré « J’achète, j’emprunte », destinée aux
et de la vente publique « physique », il acheteurs et disponible sur notaire.be.
existe un troisième type de vente : la
vente online, biddit.be.
-4-
Quelles sont les différentes façons
de mettre mon bien en vente ?
1. LA VENTE DE GRÉ À GRÉ acquéreurs, reçoit les offres
et en assure le suivi
La vente de gré à gré concerne l’achat
• Il rédige et reçoit le
ou la vente d’un immeuble moyennant
compromis de vente
un accord conclu entre un vendeur et un
acheteur. La vente peut avoir lieu : • Il veille à la bonne clôture du
dossier au-delà de la signature de
• directement entre le
l’acte authentique
vendeur et l’acheteur
• à l’aide d’un intermédiaire Mais aussi...
comme le notaire ou un
agent immobilier. D’une manière générale, le notaire
assure la sécurité et la transparence de
La mise en vente de gré à gré par un l’opération.
notaire
Chaque partie est toujours entièrement
Chacun peut confier la mise en vente de informée par le notaire des droits, des
son immeuble à une étude notariale. obligations et des charges découlant
des actes juridiques dans lesquels elle
Que fait le notaire dans le cadre de intervient.
cette activité ?
• Il visite et évalue le bien, notam-
2. LA VENTE PUBLIQUE
ment par rapport au marché local
• Il réunit, dès le début de la mise La vente publique d’immeubles est
en vente, toutes les informations parfois assimilée à la seule procédure
utiles et nécessaires à la de vente judiciaire et jouit à ce titre
sécurité de la transaction d’une image péjorative dans l’esprit du
public. On l’assimile à une procédure
• Il procède à la publication de l’an- peu glorieuse, frappée de méfiance, et,
nonce de la mise en vente du bien généralement, celui qui désire vendre
• Il informe le vendeur et les volontairement son bien ne pense pas
personnes intéressées par à y recourir. Or, contrairement aux idées
l’acquisition (conditions d’occu- reçues, la vente publique ne se limite
pation, servitudes, implications pas aux ventes « forcées » (exemple :
fiscales, coût de l’opération, saisie judiciaire). Loin de là… Sachez
situation urbanistique…) que 80% des ventes publiques sont
volontaires…
• Il rencontre les candidats-5-
La vente publique : qui dit mieux ? commerce ?), coordonnées du notaire,
mais il n’est pas possible d’y faire
La vente publique est une vente aux connaître toutes les conditions de la
enchères. Les amateurs font des offres vente.
successives. Le montant le plus élevé
formera le prix de vente, s’il est accepté Les offres, ou enchères, sont reçues lors
par le vendeur. Ces ventes se réalisent de la séance de vente, éventuellement
exclusivement par un notaire. à partir d’une mise à prix. Si la dernière
offre est acceptée, le notaire procède
La vente publique présente beaucoup à l’adjudication. L’acquéreur disposera
de garanties au niveau de la rapidité, cependant d’un certain délai pour le
de la transparence et du juste prix que paiement du prix et des frais. Certaines
l’on peut obtenir : pour ces raisons, la loi ventes ne sont définitives qu’après
impose cette procédure dans le cadre l’écoulement d’un délai de 15 jours,
de certaines ventes judiciaires (lorsque endéans lequel tout intéressé peut faire
la vente est ordonnée par un tribunal). une surenchère.
Mais contrairement aux idées reçues,
on peut aussi recourir à cette procédure Des garanties sont aussi prises à
dans le cadre de ventes volontaires. l’encontre des amateurs qui formulent
des offres inconsidérées qu’ils ne
Les conditions de la vente sont reprises peuvent pas respecter. Il existe ainsi la
dans un « cahier des charges » : il s’agit possibilité de faire revendre l’immeuble
d’un acte rédigé par le notaire, qui sur folle enchère.
contient la description de l’immeuble
ainsi que toutes les conditions de la La procédure de vente publique
vente. Ce document peut être consulté étape par étape
par tous les amateurs potentiels, en
l’étude du notaire. 1. Cahier des charges
La séance de vente est annoncée Avant d’exposer en vente, le notaire
par le notaire au moyen d’annonces rédige un acte reprenant toutes
publiées dans la presse ou à son étude, les conditions de la vente. Cet
sur des lieux d’affichage public, par acte, appelé « cahier des charges »,
des affiches apposées sur l’immeuble, peut être consulté par tous les
etc. Les renseignements publiés sont amateurs potentiels en l’étude de
les plus importants : date et lieu de la votre notaire, et est lu par le notaire
vente, occupation du bien, destination le jour de la vente. Ces conditions
urbanistique (l’immeuble est-il destiné sont parfois difficiles à comprendre,
à être une maison, un bureau, un et tout amateur peut demander-6-
au notaire la consultation de ces 4. Séance d’adjudication
conditions avant la vente. Ce cahier Le jour de la vente est arrivé. Après
des charges comprend deux docu- avoir lu le cahier des charges, le
ments : d’une part, les conditions notaire recueille les enchères. Il
générales qui s’appliquent à toutes n’y a pas obligatoirement de mise
les ventes, comme par exemple à prix, c’est à dire un prix minimum
le mode de la vente, les délais de de départ. Le notaire adjugera le
paiement, le pourcentage des frais, bien au plus offrant, mais il dispose
etc., et d’autre part, les conditions d’une marge de manœuvre s’il se
spéciales à l’immeuble, dont sa méfie d’un amateur qui ne présente
description, les conditions d’occupa- aucune garantie de solvabilité.
tion, les servitudes éventuelles. Lorsque le notaire adjuge, la vente
est réalisée, et l’acquéreur devra
payer le prix endéans les délais
2. Visites prévus au cahier des charges.
Les heures de visite sont fixes. Ainsi,
les amateurs visiteront l’immeuble Incitants facultatifs : fixation d’une
aux jours et heures annoncés : ils ne mise à prix de départ et octroi
peuvent pas exiger d’autres heures d’une prime
de visite. Ils pourront prendre leur
temps pour tout voir, et demander Afin de rendre la séance unique
à avoir accès à toutes les parties plus attrayante et d’encourager les
du bien. L’amateur pourra se faire candidats-acquéreurs à formuler
accompagner d’un expert, qui lui une offre rapidement, avec la
donnera son idée sur la valeur de perspective d’obtenir d’emblée
l’immeuble. un prix raisonnable, il existe deux
possibilités dont la mise en œuvre
reste facultative, dans les deux
3. Budget
hypothèses suivantes :
Le cahier des charges peut être
consulté par tout amateur. Il peut
A. Le notaire estime qu’il y a lieu
être prévu que l’adjudication aura
de fixer une mise à prix de départ.
lieu sous la condition suspensive
Dans ce cas :
d’obtention d’un financement par
celui qui a remporté les enchères.
- Soit un montant égal ou
Cette possibilité est facultative et ses
supérieur à celui de la mise à
modalités devront être prévues dans
prix est proposé par un premier
le cahier des charges.
candidat-acquéreur. Celui-ci se-7-
verra alors octroyer une prime final lors de cette nouvelle séance
correspondant à 1% du montant de d’adjudication.
sa première enchère à la condition
qu’il soit déclaré adjudicataire
définitif. 5. Faculté de surenchère
La vente se fait en principe en
- Soit aucun candidat-acquéreur une seule séance, mais le notaire
n’offre le montant de la mise peut toujours prévoir une faculté
à prix. Le notaire devra alors de surenchère en cas de ventes
provoquer une première offre publiques volontaires.
par une diminution du montant
de la mise à prix, après quoi la Si la faculté de surenchère est d’ap-
vente se poursuivra par enchères. plication, cela signifie simplement
Aucune prime ne pourra en pareille que l’adjudication n’est définitive
hypothèse être octroyée. que pour autant qu’aucun autre
amateur (présent lors de la séance
B. Le notaire estime ne pas devoir unique ou non) n’ait, endéans les 15
fixer une mise à prix de départ. jours, signifié une offre supérieure
de 10 % au montant du prix
Dans ce cas, lorsque l’adjudication d’adjudication, avec un minimum
définitive est réalisée sous la condi- de 250€ (si le prix est inférieur à
tion suspensive de l’absence de 2.500€), et un maximum de 6.200€
surenchère, il conserve la possibilité (si le prix est supérieur à 62.000€). Si
d’octroyer une prime, fixée à 1% de la surenchère est exercée, la vente
l’enchère proposée, à l’enchérisseur ne sera définitive que lors d’une
qui offre le prix le plus élevé. Cette nouvelle séance de vente.
prime n’est toutefois accordée que
pour autant que cet enchérisseur Attention, à côté de la vente
conserve son statut d’adjudicataire publique volontaire, il existe égale-
définitif lors de l’expiration du ment la vente publique judiciaire
délai endéans lequel le droit de et la vente publique amiable à
surenchère peut être exercé. Dans forme judiciaire. Il s’agit, d’une
l’hypothèse où une nouvelle séance part, de ventes publiques réalisées
d’adjudication est organisée par dans le cadre d’une saisie ou d’un
suite de l’exercice du droit de suren- règlement collectif de dettes (ventes
chère, cet enchérisseur ne se verra publiques judiciaires) et, d’autre
octroyer la prime que pour autant part, de ventes dans lesquelles une
qu’il soit déclaré adjudicataire des parties est un mineur, un inca--8-
pable, un failli, … (ventes publiques paiement des frais et du prix, vous
amiables à forme judiciaire). Pour pouvez, en tant que vendeur, le
ces ventes publiques spécifiques (et poursuivre pour exiger les différents
donc pas pour les ventes publiques paiements, mais, si le portefeuille de
volontaires), la procédure ne prévoit l’acquéreur est désespérément vide,
pas de faculté de surenchère. vous risquez d’être bloqué durant
de nombreux mois pour rien.
6. Paiements Une autre option s’offre à vous :
Le délai de paiement des frais d’une vous pouvez demander la revente
vente publique (précisé dans le de l’immeuble. Cette procédure
cahier des charges) est en général s’appelle la « revente sur folle
de 5 jours. Quant au paiement du enchère ». Dans ce cas, le bien
prix de vente, il doit être acquitté au sera à nouveau exposé en vente
plus tard dans les 6 semaines de la publique. Le notaire chargé de
date d’adjudication définitive (soit la vente fixera une nouvelle date
à compter des 15 jours qui suivent pour cette revente, et fera apposer
la séance unique s’il n’y a pas eu des nouvelles affiches et insérer
de surenchère, soit à compter de nouvelles annonces dans les
de la seconde séance s’il y a eu journaux. Cette revente s’effectuera
surenchère). Au-delà, les intérêts aux mêmes conditions que celles
de retard commencent à courir et si qui étaient prévues pour la vente
l’acheteur ne paie pas le prix de la originaire.
vente, on parle de « folle enchère ».
Si le prix obtenu lors de la revente
est inférieur à celui qui avait été
7. Revente sur folle enchère ou
proposé initialement par le « fol
« quand l’acheteur ne paie pas »
enchérisseur », ce dernier devra
Il arrive que, dans le cadre d’une
quand même payer la différence
vente publique, un amateur
entre son offre et le prix obtenu lors
inconscient veuille absolument
de la revente du bien.
acquérir un immeuble en offrant un
montant qu’il ne pourra pas payer.
Si le prix obtenu lors de la revente
Il court le risque de devoir subir la
est équivalent, l’acheteur pourra
procédure de revente de l’immeuble
pousser un soupir de soulagement,
sur folle enchère.
et ne devra payer que les intérêts
éventuels et les frais de la procédure
Si l’acheteur ne paie pas ce qu’il doit
de folle enchère.
à l’expiration des délais fixés pour le-9-
Si le prix obtenu au moment de la taires dans les situations tendues
nouvelle vente est supérieur, la (par exemple, en cas d’indivision, de
différence vous reviendra. L’acheteur succession ou de divorce). En effet,
pourra cependant récupérer tous les aucune dissimulation de prix n’est
acomptes éventuels et droits qu’il possible puisque ce dernier est
aurait payés. fixé aux yeux de tous par le jeu des
enchères. De plus, les conditions de
la vente sont reprises dans le cahier
Les avantages de la vente publique des charges, qui peut être consulté
pour le vendeur par tous les amateurs potentiels,
en l’étude du notaire.
1. Emulation entre les amateurs
Grâce à une forte visibilité (affiches, 3. Sécurité
annonces, site internet), le bien mis Le notaire est garant de la sécurité
en vente touche un large public. juridique, c’est lui qui réalise toutes
Ainsi, la vente se fait en présence les recherches avant la vente (les
de nombreux amateurs qui se font recherches fiscales, cadastrales,
concurrence dans les enchères. hypothécaires et urbanistiques,
Résultat : le bien sera parfois vendu ainsi que bien d’autres vérifications).
à un prix nettement supérieur à celui Il se charge du suivi complet de
de départ. Dans le cas d’une vente l’opération, le vendeur ne doit se
de gré à gré, par contre, le vendeur soucier de rien.
qui souhaite obtenir le plus haut prix
a souvent tendance à surestimer
son immeuble, et à demander 4. Rapidité
un prix trop élevé. Cela risque de La vente publique épargne le
décourager les amateurs potentiels temps nécessaire à la négociation
et d’obliger le vendeur à baisser que l’on retrouve dans les ventes
son prix (parfois même en-dessous de gré à gré. Dès que le vendeur a
du prix qu’il aurait pu obtenir s’il pris sa décision, la séance de vente
avait été au départ plus réaliste et publique peut avoir lieu dans les 6 à
raisonnable). 8 semaines. De son côté, l’acheteur
a ensuite 6 semaines pour payer
le prix, sans condition suspensive
2. Transparence d’octroi d’un crédit bancaire.
La vente publique permet d’éviter L’argent de la vente est donc, la
des suspicions d’arrangements plupart du temps, disponible 3
concernant le prix entre coproprié- mois seulement après la décision- 10 -
de vente (alors qu’il faut souvent et d’être forcés de vendre le bien
compter au minimum 5 mois dans le quel que soit le prix. C’est faux : le
cadre d’une vente de gré à gré). vendeur reste libre de retirer son
bien si le prix proposé est insuffi-
sant par rapport à son estimation.
5. Faible coût D’où l’importance, dès le départ,
La vente publique est peu coûteuse. de déterminer avec votre notaire le
Ainsi, le vendeur paiera entre prix sur lequel vous marquez votre
3500€ et 4000€ de frais (couvrant accord pour la vente.
les frais de publicité, les visites par
un délégué de l’étude du notaire,
la location de la salle des ventes,
…), alors que, pour une vente de
gré à gré, le coût d’une agence
immobilière, peut être, par exemple,
de 3% du prix de vente + TVA.
6. Liberté
Beaucoup de gens craignent de
ne plus pouvoir arrêter la vente
publique une fois qu’elle est lancée
Vente publique Vente de gré-à-gré
Prix du bien Mise à prix éventuelle fixée par Fixé par le vendeur.
le vendeur. Les émulations entre Attention à ne pas
les candidats acheteurs font surévaluer votre bien.
grimper le prix.
Coût de la mise en Le vendeur paiera entre 3500€ Le coût d’une agence
vente et 4000€ de frais (couvrant les immobilière, par
frais de publicité, les visites exemple, peut s’élever
par un délégué de l’étude du à 3% du prix de vente +
notaire, la location de la salle des TVA.
ventes, …)- 11 -
Vente publique Vente de gré-à-gré
Rapidité de vente Une fois le dossier complet (6 à Relative. Dépend des
8 semaines après la décision du visites et des négocia-
vendeur), le jour de la mise en tions. Il faut souvent
vente est fixé. Une fois la vente compter au minimum
effective, l'acheteur a 6 semaines 5 mois depuis la mise
pour payer le prix, sans condition en vente pour que le
suspensive d’octroi d’un crédit vendeur dispose de
bancaire. L’argent de la vente l'argent de la vente.
est donc, la plupart du temps,
disponible 3 mois seulement
après la décision de vente
Sécurité Garantie par le notaire Relative sauf si vous
confiez la mise en vente
de votre bien au notaire.
Transparence Garantie grâce au cahier des Laissée à la bonne foi du
charges consultable par tous les vendeur.
amateurs potentiels, en l'étude
du notaire.
Liberté Le vendeur reste libre de retirer Liberté totale du
son bien si le prix proposé est vendeur.
insuffisant par rapport à son
estimation. Dès le départ, il aura
déterminé avec son notaire le
prix sur lequel il marque son
accord pour la vente.- 12 -
3. LA VENTE ONLINE : BIDDIT.BE toutes les étapes de la vente online.
Grâce à l’enquête préliminaire concer-
Simple, transparent, facile nant le bien et le contrôle d’identité de
chaque enchérisseur (et pas seulement
Cette nouvelle forme de vente l’acheteur final), Vous pouvez, en tant
répond à une exigence de facilité et que, vendeur, être rassuré. Vous savez
d’instantanéité. A l’heure où tout se fait à l’avance que le bien sera vendu, que le
depuis son ordinateur, acheter un bien montant de la vente sera perçu et que
devient évident depuis la plateforme vous devrez mettre le bien à disposition.
de vente online Biddit. Vous savez Les acheteurs potentiels sont certains
directement dans quelle catégorie de que les autres enchérisseurs peuvent
prix se trouve une maison, car il y a enchérir et sont liés par leur offre.
un prix de départ pour chaque offre. L’acheteur a pu s’informer à l’avance,
Le candidat acquéreur fait une offre et auprès de son notaire et auprès de
via son ordinateur, en utilisant sa son banquier, afin de pouvoir enchérir
carte d’identité électronique, ou via et acheter en toute connaissance de
son smartphone, avec l’application cause et en toute tranquillité, sécurité et
Itsme. Les enchères peuvent être faites facilité.
manuellement ou automatiquement.
La vente online est particulièrement 100 % sécurisé
transparente : chaque offre émise est
visible par celui qui consulte biddit.be. Le notaire joue un rôle essentiel tout
au long de la procédure de vente. Il
La période durant laquelle les candidats est le garant de la transparence, du
acquéreurs peuvent faire offre est aussi parfait déroulement de l’ensemble de la
clairement identifiée et dure 8 jours. Le procédure de vente en toute sécurité. Il
notaire contactera ensuite le meilleur se tient à votre entière disposition pour
enchérisseur pour finaliser la vente. toute information complémentaire.
Dans tous les cas, le notaire en charge
de la vente se tient à votre disposition
pour vous aider étape par étape et
répondre à vos questions.
Même avec une vente en ligne, le conseil
personnalisé et l’assurance de travailler
en toute confiance et sécurité, restent
essentiel pour le notaire, et cela, à- 13 -
Les avantages de la vente online enchères, tout candidat acheteur
pour le vendeur doit s’identifier avec sa carte
d’identité ou via Itsme. De ce fait,
• Tranquillité d’esprit. Le notaire le notaire peut vérifier le sérieux de
se charge du suivi complet chaque enchérisseur en temps réel.
de l’opération. Vous ne devez
vous soucier de rien. • Souple. Aucun acheteur
potentiel n’est exclu. Si le premier
• Flexibilité. La vente étant en acheteur se retire, le second
ligne, elle touche un maximum est contacté directement.
d’amateurs de tous horizons.
Ceux-ci font leurs enchères • Plus grande visibilité. La
de là où ils le souhaitent. plateforme peut attirer les
offres d’acheteurs sans
• Emulation entre les amateurs. limite géographique.
Lors des enchères, ils se font
concurrence. le prix atteint • Sécurité juridique. Toute
sera conforme au marché. la sécurité juridique est
apportée par le notaire qui
• Transparence. Le prix est fixé est au cœur du système.
aux yeux de tous par le jeu des
enchères en temps réel. • Sécurité informatique. La plate-
forme d’enchères est sécurisée.
• Identification des amateurs.
Avant de pouvoir faire des- 14 -
Vendre un bien
Checklist : documents à prévoir
Titre de propriété Documents relatifs au bail
Acte notarié d’achat et en cas d’héritage, acte En cas de location :
d’hérédité et déclaration de succession. Contrat, état des lieux, attestation de
dépôt de la garantie locative.
Dossier d’intervention ultérieure (DIU)
Certificat énergétique (PEB)
Inventaire et descriptif de tous les travaux réalisés
depuis le 1er mai 2001 (but de sécurité) : devis, Contrôle par un certificateur agréé.
factures, cahier des charges, photos, etc.
Attention :
Performance énergétique à mentionner
Certification des Immeubles Bâtis pour dans l’annonce de la mise en vente.
l'Eau (CertIBEau)
Contrôle par un certificateur agréé. Certificat de contrôle électrique
Uniquement pour les habitations
En cas de raccordement à la distribution Contrôle par un organisme agréé
publique de l’eau depuis le 1er juin 2021 ou (procès-verbal de conformité ou de
lorsqu'un CertIBEau a été sollicité de manière non-conformité justifiée).
volontaire.
Plus d’infos : www.certibeau.be Données relatives à la copropriété
Acte de base et règlement de copropriété,
Attestation relative à la citerne à mazout procès-verbal des assemblées générales (3
dernières), décompte des charges (fonds de
Contrôle et mise en conformité par un technicien roulement / réserve), etc.
agréé.
A obtenir notamment auprès du syndic.
Plus d’infos sur les règles dans les trois régions :
www.informazout.be
Attestation relative au sol
Certificat obligatoire de non pollution du
terrain. À établir par un organisme agréé :
Bruxelles Environnement, BDES ou OVAM
selon la région.
Renseignements urbanistiques
Notamment permis, déclarations et
certificats d’urbanisme. A obtenir auprès
de la commune.
Izimi peut vous aider ! Regroupez tous vos
documents pour les retrouver facilement !
www.izimi.be- 15 -
Quels sont les documents à prévoir
lorsque je mets mon bien en vente ?
Si vous souhaitez mettre votre bien pollution, renseignements de syndic).
en vente, vous devez rassembler un
certain nombre d’informations et de Voici l’ensemble des documents à
documents. prévoir, par ordre chronologique mais
aussi par ordre d’importance dans
Prenez contact avec votre notaire dès la mesure où l’obtention de certains
que vous avez l’intention de mettre un documents requiert un certain délai et
bien en vente ! ce sont donc les premiers auxquels il
faut penser.
Il pourra alors directement lancer les
recherches requises pour la vente de 1. Renseignements urbanistiques
votre bien ! En effet, plusieurs formalités Vous devez mentionner, dans l’annonce
nécessitent un certain délai, comme de la mise en vente de votre bien, au
par exemples les renseignements minimum la destination urbanistique
urbanistiques que le notaire sollicite la plus récente du bien ainsi que les
auprès de la commune (délai de 30 renseignements sur les permis et
jours), l’état hypothécaire (délai de 20 à certificats d’urbanisme.
30 jours).
Selon les régions, des informations
En tant que vendeur, vous avez une supplémentaires doivent également être
obligation de transparence à l’égard mentionnées.
de l’acheteur. Tous ces documents
renforcent la sécurité juridique de l’acte. Ces renseignements urbanistiques sont
En réunissant tous ces documents bien obtenus auprès de la commune qui est
à temps avec l’aide de votre notaire, tenue de vous les communiquer dans
vous accélérez ainsi la vente de votre les 30 jours.
bien de façon efficace et sécurisée !
2. Documents relatifs à la
Parmi les documents à prévoir, copropriété
certaines formalités doivent être Si vous vendez un appartement ou un
accomplies par le vendeur (certificat bien dans une copropriété, l’acheteur
PEB, certificat électrique, DIU), et doit être complètement informé sur
d’autres formalités doivent être ses futurs rapports avec les autres
demandées auprès des instances copropriétaires, et ce préalablement à
concernées par le notaire (renseigne- la signature du compromis de vente.
ments d’urbanisme, certificat de non- 16 -
Les renseignements suivants doivent communiquer ce certificat PEB au
lui être fournis (le syndic vous commu- futur acquéreur avant la signature du
niquera ces informations et documents compromis.
sur simple demande, en principe dans
un délai de 15 jours) au moment du La demande de certificat PEB doit être
compromis de vente : introduite auprès d’un certificateur
agréé. Pour consulter la liste des
1. L’acte de base et les actes modifica- certificateurs agréés, rendez-vous sur le
tifs ou projets d’actes modificatifs site de Bruxelles Environnement (cette
liste est valable pour les 3 régions).
2. Le règlement de copropriété et le
règlement d’ordre intérieur
La durée de vie d’un certificat PEB
3. Les procès-verbaux des assemblées est de 10 ans. Si vous en possédez
générales ordinaires et extraordi- déjà un qui a moins de 10 ans, vous
naires des trois dernières années pourrez le réutiliser. Si, par contre, vous
possédez un certificat PEB de moins de
4. Le décompte périodique des charges
10 ans mais, depuis qu’il a été dressé,
des deux dernières années
vous avez fait des travaux permettant
5. La copie du dernier bilan approuvé d’améliorer la performance énergétique
par l’assemblée générale du bien (isolation, changement de
chaudière, etc.), même si ce n’est pas
6. Le montant du fonds de roulement
obligatoire, il est utile de dresser un
et du fonds de réserve
nouveau certificat et ce pour bien
7. Le montant des arriérés éventuelle- informer les candidats acquéreurs. Si
ment dus par vous (vendeur) votre certificat a plus de dix ans, vous
devrez de toute façon le renouveler.
8. La situation des appels de fonds
destinés au fonds de réserve et
Pourquoi devez-vous afficher le
décidés par l’AG avant la date
certificat PEB dans l’annonce d’un
certaine du transfert de la propriété
bien ? La PEB indique si une maison
9. Le cas échéant, le relevé des est économe en termes d’énergie ou
procédures judiciaires en cours non (« passive » ou non). C’est donc une
relatives à la copropriété. information essentielle pour le futur
propriétaire. Ce certificat lui permet de
3. Certificat énergétique (PEB) mieux déterminer le coût énergétique
Vous avez l’obligation d’afficher le du bâtiment et de le comparer avec
certificat PEB dans l’annonce de la d’autres biens. Attention, cette infor-
mise en vente de votre bien et de mation ne doit pas être sous-estimée- 17 -
car les acheteurs y sont de plus en plus 6. Certificat de contrôle
sensibles. Une mauvaise performance électrique
énergétique pourrait impacter le prix de
Vous devez communiquer un
votre bien !
procès-verbal de contrôle de
4. Attestation relative au sol l’installation électrique de votre bien. Ce
Une attestation de non pollution du sol document vise toutes les habitations :
est obligatoire et doit être obtenue, en les maisons, les appartements, les
vue de la signature du compromis, locaux ou les ensembles de locaux
auprès de Bruxelles Environnement servant d’habitation à une ou plusieurs
(Bruxelles), de la BDES (Wallonie) ou de personnes vivant en famille ou en
l’OVAM (Flandre). communauté (les magasins, bureaux et
autres types de bâtiment sont exclus).
Il est en effet important de veiller à la
bonne qualité du sol, et de vérifier que L’objectif est de veiller au contrôle systé-
celui-ci n’est pas pollué. Ainsi, l’acheteur matique des installations électriques.
du terrain est informé des possibilités Le contrôle doit être réalisé par un
de pollution du terrain avant de signer organisme de contrôle agréé (vous
l’acte de vente. trouverez la liste de ces organismes
agréés sur le site du SPF Economie) et
5. Titre de propriété permet à l’acheteur de connaître l’état
Il s’agit de l’acte notarié d’achat de de l’installation.
l’immeuble (carte d’identité du bien),
qui vous a été remis par le notaire lors Si celle-ci n’est pas conforme aux
de l’acquisition de votre immeuble. exigences légales, l’acheteur disposera
Si vous avez hérité du bien (succession), de 18 mois (en principe) pour la remettre
vous devez disposer de la déclaration en ordre à dater de la signature de l’acte
de succession, de l’acte d’hérédité et authentique.
de l’éventuel acte d’achat du défunt.
Le procès-verbal de contrôle est valable
Si votre bien a été mesuré par un 25 ans. Si vous en possédez un de
géomètre, il faut aussi remettre une moins ou égal à 25 ans, vous ne devez
copie du plan dressé par ce dernier. pas en faire dresser un nouveau sauf si
Il en sera de même des conventions depuis lors vous avez réalisé des travaux
particulières convenues avec les voisins d’électricité dans le bien. Dans ce cas, un
(pour les clôtures, les mitoyennetés, nouveau contrôle devra être effectué.
etc.).- 18 -
7. Attestation relative à la citerne 8. Certification des Immeubles
à mazout Bâtis pour l’Eau (CertIBEau)
En Région wallonne, si votre citerne à En Région wallonne, si votre bien a été
mazout contient 3000 litres ou plus, un raccordé à la distribution publique d’eau
contrôle d’étanchéité de votre citerne depuis le 1er juin 2021 ou si vous avez
est obligatoire et doit se faire par un sollicité volontairement l’établissement
technicien agréé (consultez la liste des d’un CertIBEau, le contenu de ce
experts agréés en Wallonie sur le Portail document devra être repris dans le
Environnement de Wallonie). compromis et l’acte de vente.
Ce contrôle vise à prévenir la pollution 9. Dossier d’intervention
des sols et à vous mettre en conformité ultérieure (DIU)
avec la législation en vigueur. Une Le DIU est le dossier qui décrit tous les
déclaration de « classe 3 » doit aussi travaux réalisés dans le bien depuis le
être faite auprès de la commune si ce 1er mai 2001 ; il reprend notamment le
n’est pas encore le cas. Si la capacité de descriptif des travaux effectués (plan,
votre citerne est inférieure à 3000 litres, matériaux, …) et doit être établi soit
il n’y a aucune obligation de contrôle par un coordinateur de sécurité (si
mais la Région wallonne recommande plusieurs entrepreneurs professionnels
vivement le placement d’un système interviennent sur le chantier) soit par le
anti-débordement, ainsi qu’un contrôle maître de l’ouvrage (le propriétaire), s’il
visuel régulier. effectue ses travaux lui-même ou par le
biais d’un seul entrepreneur :
En Région bruxelloise, il n’y a aucune
• Travaux entrepris par
réglementation pour l’installation ou
plusieurs entrepreneurs : DIU
le contrôle d’un réservoir. Par contre, si
obligatoire dans tous les cas.
votre citerne à mazout est aérienne et
contient 3000 litres ou plus, une déclara- • Travaux entrepris par un seul
tion ou un permis d’environnement est entrepreneur ou par le maître
obligatoire. de l’ouvrage : DIU obligatoire,
établi par le maître de l’ouvrage
En Région flamande, les citernes à (= le propriétaire = vous-même)
mazout font également l’objet de si les travaux se rapportent à la
contrôles. structure, aux éléments essentiels
de l’ouvrage mais aussi à tout ce
Plus d’infos sur la règlementation qui pourrait avoir une incidence
applicable dans chacune des régions sur sur la sécurité des intervenants
www.informazout.be. futurs (nécessité de connaître- 19 -
les emplacements des conduits • d’être parfaitement renseigné
d’électricité et/ou d’eau pour éviter quant à la situation d’occupation
les accidents). du bien au moment de la vente.
Exemple : vous rénovez une
cuisine et dans ce cadre vous
ajoutez ou changez de place
certaines prises d’électricité.
DIU obligatoire avec, par
exemple, photos ou croquis repre-
nant les mesures permettant de
savoir où se trouvent les conduits
d’électricité et autres détails.
Le DIU est, en général, remis à
l’acquéreur lors de la signature de
l’acte authentique de vente.
10. Documents relatifs au bail
Si l’immeuble que vous vendez est
loué, vous devez transmettre au futur
acquéreur toutes les informations quant
à la situation locative : le contrat de
bail, l’état des lieux, les renseigne-
ments quant à la garantie locative, le
montant du loyer payé, le montant des
charges, etc.
Ces documents permettront à
l’acquéreur :
• de vérifier l’absence d’un droit de
préférence éventuel du locataire
(celui-ci pourrait acquérir le bien
par priorité au même prix) ;
• de se renseigner notamment
quant aux modalités de
préavis à lui donner ;Contactez votre notaire avant d’accepter l’offre d’achat d’un candidat acquéreur.
- 21 -
Une fois l’offre d’achat signée, que
se passe-t-il ?
Comme expliqué plus haut, il est juridique des actes que vous signez. En
vivement recommandé de consulter effet, avant d’accepter l’offre d’achat
votre notaire dès que vous avez d’un candidat acquéreur, consultez
l’intention de mettre un bien en vente, votre notaire car ce document vous
afin que le notaire et ses collaborateurs engage déjà.
puissent lancer les différentes
recherches aussi vite que possible
(avant la signature du compromis), mais
également afin de garantir la sécurité
1. Recherches préalables laquelle le nouveau propriétaire
accomplies par le notaire et ses contribuera aux charges
communes et au fonds de réserve.
collaborateurs
• Demandes cadastrales et plan
• Contrôle des documents du cadastral
vendeur Sur base des données cadastrales,
Le notaire et ses collaborateurs l’étude notariale s’assure que
commencent par s’assurer que le bien que vous vendez est le
vous êtes en possession de tous les bon. L’étude a également besoin
documents et attestations néces- des données cadastrales pour
saires pour pouvoir signer un acte pouvoir mener des recherches
de vente valable, à savoir : certificat approfondies : les données
d’installation électrique, certificat cadastrales contiennent le numéro
PEB, DIU, attestation de sol, d’identification correct qui devra
attestation relative à la citerne à être mentionné lors de prochaines
mazout, etc. (voir checklist supra). demandes. Sur base des renseigne-
• Contact avec le syndic de ments de cadastre, le notaire et ses
copropriété collaborateurs peuvent également
D’une part, l’étude notariale vérifier s’il s’agit d’une « habitation
demande des renseignements au modeste » (en remplissant
syndic (concernant par exemple certaines conditions, l’acquéreur
les investissements prévus dans la peut profiter d’une réduction des
copropriété). D’autre part, l’étude droits d’enregistrement).
informe le syndic du transfert de
propriété et de la date à partir de- 22 -
• Recherche urbanistique auprès cas échéant, ils doivent octroyer
de la commune ce droit de préemption à la
Le notaire et ses collaborateurs personne titulaire de ce droit
introduisent une demande de qui pourra, ou non, l’exercer.
renseignements urbanistiques
auprès du service de l’urbanisme 2. Rédaction et signature du
de la commune. L’objectif est compromis de vente
de vérifier qu’il n’existe pas Lorsque vous vous accordez avec
d’infractions urbanistiques, ou de l’acheteur sur les conditions auxquelles
voir s’il s’agit d’un bâtiment classé, la vente aura lieu, vous signez tous deux
d’un bien situé en zone forestière, un compromis de vente.
etc. Sur base des informations
fournies par la commune, le Etant donné qu’il s’agit d’un contrat
notaire et ses collaborateurs engageant les deux parties, il est impor-
peuvent être informés sur les tant que ce compromis reprenne tous
renseignements supplémentaires à les points de façon correcte et complète.
demander aux autorités telles queʹ: Il est donc conseillé de contacter une
Administration des Eaux et Forêts, étude notariale avant de signer un tel
Patrimoine communal, Protection document, afin que le notaire et ses
des monuments et des sites, etc collaborateurs puissent vous assister
dans la rédaction ou du moins puissent
Attention, l’acheteur, lui, de son assurer la sécurité juridique de ce
côté, aura tout intérêt à prendre compromis.
contact avec le service d’urbanisme
de la commune pour confronter Au moment de la signature du
les renseignements urbanistiques compromis, l’acheteur verse en principe
avec la réalité de l’immeuble. une garantie (correspondant, en
général, à 10% du prix de vente). Cette
• Demande d’une attestation de sol
somme est d’ordinaire, conservée en
Le notaire introduit une demande
l’étude du notaire et versée endéans le
d’attestation de sol auprès du
mois sur un compte bloqué. Au moment
service compétent, selon la région.
de la signature de l’acte notarié, cette
• Contrôle du droit de garantie, incluant les intérêts, vous sera
préemption versée.
Le notaire et ses collaborateurs
doivent vérifier qu’il n’existe aucun
droit de préemption pouvant
être exercé sur la propriété. Le- 23 -
3. Obtention du crédit par vous comptez souvent vous réserver
l’acheteur la disposition de votre immeuble
durant 4 mois (en raison du délai légal
Le plus souvent, l’acheteur aura veillé
maximum de 4 mois entre le compromis
à insérer une condition suspensive de
et l’acte, endéans lequel les droits
l’octroi d’un crédit dans le compromis
d’enregistrement doivent être payés).
de vente, afin de ne pas devoir
Votre bien risque dès lors de ne pas être
poursuivre l’achat dans le cas où il
libre au jour de l’acte pour l’acheteur.
n’obtiendrait pas son crédit. Attention,
si l’acheteur n’obtient finalement pas
Ces difficultés fréquentes démontrent
son crédit, alors il devra démontrer avoir
l’importance de s’accorder avec
tout mis en œuvre pour obtenir son
l’acheteur sur le délai endéans lequel
crédit (solliciter plusieurs banques, etc.)
il obtiendra son crédit et sur la date de
et, malgré toutes ces démarches, s’être
libération de l’immeuble.
vu refuser son crédit (ceci afin d’éviter
que l’acquéreur ne considère cette 4. Différentes formalités
clause suspensive comme étant une accomplies par le notaire et ses
porte de sortie au cas où il ne voudrait
collaborateurs
plus acquérir le bien).
Si vous ne consultez un notaire qu’à ce
En outre, une fois l’offre de crédit stade-ci (ce qui n’est pas recommandé),
acceptée, des difficultés surgissent ce dernier et ses collaborateurs
parfois en raison de la durée de validité commencent, aussi vite que possible,
de l’offre de crédit : les organismes toutes les recherches nécessaires.
bancaires ne garantissent généralement L’étude notariale demande toutes les
le maintien du taux d’intérêt que durant attestations exigées auprès des admi-
maximum 3 mois, délai endéans lequel nistrations et instances concernées
l’acte devrait être signé…. Ce qui ainsi que tous les avis obligatoires.
engendre une autre difficulté : celle de la
libération de l’immeuble. Votre dossier est complet lorsque
l’étude reçoit une réponse des
Exemple : l’acheteur obtient confirma- instances concernées endéans le
tion de son crédit deux semaines après délai déterminé par la loi. Selon les
la signature du compromis et l’offre informations demandées ou selon
du crédit est valable pour 3 mois. La l’administration concernée, ce délai de
signature de l’acte authentique devrait réponse peut être prolongé de plusieurs
dès lors intervenir dans les trois mois semaines. Parfois l’étude notariale ne
et 2 semaines après la signature du peut introduire certaines demandes
compromis. Or, en tant que vendeur, auprès des autorités concernées- 24 -
qu’après avoir reçu les renseignements (état hypothécaire) et leur accord
d’un autre service (exemple : les pour obtenir la mainlevée de
renseignements d’urbanisme ne l’inscription hypothécaire lors des
peuvent être sollicités qu’après avoir remboursements.
reçu les renseignements de cadastre
avec un plan, voir plus haut). Voici les Le notaire et ses collaborateurs
autres recherches que le notaire et ses ne pourront passer l’acte que
collaborateurs accomplissent encore à lorsqu’ils auront reçu toutes les
ce stade : garanties à ce sujet. Ils s’assureront
toujours que vos intérêts en tant
• Recherches hypothécaires
que vendeur ne soient pas lésés et
Les actes de vente reprennent
seront présents lors de la signature
une clause d’après laquelle
de l’acte authentique.
l’immeuble est vendu « pour quitte
et libre de toutes dettes et charges
Si des questions supplémentaires
hypothécaires ». Cette clause
se posent dans le cadre de votre
ne veut pas dire qu’au moment
dossier, le gestionnaire de votre
de la signature de l’acte, il n’y a
dossier au sein de l’étude prendra
plus d’hypothèque, mais bien
contact avec vous. N’hésitez pas à
que les créanciers hypothécaires
prendre contact vous-même avec
éventuels seront remboursés au
l’étude si vous avez des questions.
moyen du prix de vente et que les
Le gestionnaire de votre dossier
hypothèques disparaîtront.
peut vous tenir informé sur l’état
d’avancement de votre dossier.
Un bien immobilier peut être
grevé d’hypothèques, de saisies • Recherches fiscales et sociales
et d’autres dettes. Vu que la Le prix de vente du bien servira
propriété doit être quitte et en priorité à rembourser vos
libre de toutes charges, l’étude créanciers hypothécaires comme
notariale fait une recherche au expliqué ci-dessus (si vous avez
bureau Sécurité Juridique. S’il des dettes hypothécaires).
existe encore une inscription
hypothécaire grevant votre bien, le Ensuite, le prix de vente servira
notaire et ses collaborateurs vont à apurer vos dettes fiscales et
prendre contact avec les créanciers sociales. Le solde vous reviendra.
(banque, organisme de crédit,
organisme public ou autres) afin de En effet, pour éviter que les
leur demander un décompte des mauvais contribuables puissent se
différents montants à rembourser rendre insolvables en vendant leurVous pouvez aussi lire
