Je voudrais faire construire ma maison - Situations de vie
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dangereux dans les filières agréées. La certification PEFC
garantit que le bois utilisé dans la fabrication du papier
provient de forêts gérées durablement.
www.lesclesdelabanque.com Situations de vie
pour maîtriser la banque et l’argent
Je voudrais
faire construire
ma maison
FBF - 18 rue La Fayette - 75009 Paris SV 002
cles@fbf.fr Septembre 2010Sommaire
Ce mini-guide vous est offert par : Je voudrais faire construire 2
ma maison
Etablir votre projet 4
Trouver un terrain 8
Choisir la formule de construction 12
Les garanties et les assurances 20
Le paiement échelonné 24
“Tous droits réservés. La reproduction totale
ou partielle des textes de cette brochure est soumise La réception du chantier 28
à l’autorisation préalable de la Fédération Bancaire Française”.
Éditeur : FBF - 18 rue La Fayette 75009 Paris -
Association Loi 1901
Directeur de la publication : Ariane Obolensky
Rédacteur en chef : Philippe Caplet
Maquette : Olivier Lhomme - Rédaction : Béatrice Durand
Imprimeur : Concept graphique,
ZI Delaunay Belleville - 9 rue de la Poterie - 93207 Saint-Denis
Dépôt légal : Septembre 2010 - ISSN : en cours 1Je voudrais David voudrait faire construire une maison pour sa
famille. Avec sa femme Delphine, ils ont déjà repéré
faire construire la commune où ils souhaiteraient s’installer. Mais ils
ne savent pas comment s’y prendre, ni à qui s’adres-
ma maison ser.
2 3Etablir Vous devez commencer par déterminer
vos besoins et vos envies en termes de
votre projet construction et de localisation. Renseignez-
vous sur les communes qui vous intéressent
et consultez la presse spécialisée ou Internet
pour avoir une première idée de budget.
Puis essayez d’établir un début de plan de fi-
nancement, même avec des chiffres approxi-
matifs, pour voir si le projet est réalisable et
déterminer le montant d’un éventuel crédit.
Au fur et à mesure que votre projet avan-
cera, vous pourrez le mettre à jour.
4 5Faites une estimation de votre apport per- Présentez alors votre projet à votre ban-
sonnel (épargne, produit de la vente de quier. Il fera une esquisse de votre plan de
biens, etc.) puis de votre capacité de rem- financement en listant toutes les dépenses
boursement, c’est-à-dire du montant global (prix d’achat du terrain et de la construction,
que vous pouvez rembourser chaque mois intérêts intercalaires, frais, notamment coût
(des simulations de crédit sont possibles sur des garanties et frais de notaire…). Il déter-
les sites Internet des banques). Attention à minera avec vous les crédits et les aides spé-
bien anticiper l’évolution probable de vos cifiques cumulables (prêt à taux zéro, 1 %
ressources, comme de vos dépenses. logement, prêts sociaux, etc.) auxquels vous
pourriez prétendre.
6 7Trouver Vous pouvez consulter Internet, et contac-
ter les agences immobilières, les aménageurs
un terrain
lotisseurs ou encore les promoteurs immo-
biliers. Quelle que soit la formule que vous
adopterez pour construire, étudiez votre
projet dans sa globalité - achat du terrain et
construction de la maison - avant tout achat
David et Delphine savent maintenant à peu effectif de terrain.
près quel montant ils pourront engager et de Vérifiez que la commune où se situe le ter-
quels financements ils pourront bénéficier ; ils rain dispose de toutes les infrastructures
peuvent commencer à rechercher un terrain. utiles et soyez attentif à l'environnement
(usines, voies ferrées, routes…). Consultez à
la Mairie les documents d'urbanisme : plan
local d'urbanisme (PLU) ou plan d'occupa-
tion des sols (POS) qui précise les règles
locales de construction et vérifiez les ser-
vitudes qui pourraient exister sur le terrain
(droit de passage par exemple).
8 9Si vous achetez un terrain dans un lotisse- Faites-vous aider par des professionnels et ment, vérifiez que votre projet est compa- ne signez rien avant d’être sûr d’avoir tout tible avec le règlement du lotissement. Les vérifié avec un notaire. N’oubliez pas que si formalités administratives, les raccordements les prix, loin de la ville, peuvent vous séduire, (eau, électricité), et le bornage du terrain no- la localisation du terrain aura un impact sur tamment seront assurés par l'aménageur du votre vie quotidienne : pensez aux surcoûts lotissement. A l'inverse, si vous achetez un éventuels (achat d’une seconde voiture par terrain isolé, ce sera à vous de vous assurer exemple) occasionnés par l'éloignement et (à la Mairie ou à La Direction Départemen- au temps de transport quotidien. tale de l'Equipement) que votre projet sera possible (terrain stable, non inondable, etc.). Renseignez-vous aussi sur les possibilités Vous aurez à demander un certificat d'urba- d’économies d’énergie, par exemple auprès nisme et devrez faire réaliser un bornage par de l’ADEME. un géomètre. 10 11
Choisir
la formule
de construction
Il existe 4 grands types de contrats de
David a repéré un terrain constructible, mais construction, selon les intervenants et
avant de l’acheter, il veut s’assurer de la faisabi- l’étendue de leur mission. A chacun corres-
lité de son projet auprès de professionnels de la pond un cadre juridique précis qui déter-
construction et recueillir leurs propositions. mine votre rôle, vos garanties, vos droits et
obligations, ainsi que ceux du constructeur
ou de l’entrepreneur.
12 131. La vente en l’état futur d’achèvement du sol et de ce qui est déjà construit à la (VEFA) : signature, puis du reste au fur et à mesure de Elle vous permet de réserver un logement l’avancement de la construction. Le contrat à construire ou en cours de construction, comprend le plan et la description précise contre versement d’un dépôt de garantie. de votre logement, son prix global, la date Le promoteur vous vend le terrain et un d’ouverture du chantier et le délai de livrai- produit clés en mains, même si vous pouvez son, les garanties, les éventuelles conditions parfois personnaliser certaines finitions. Vous suspensives (obtention du prêt demandé, du signez ensuite un contrat de vente définitif permis de construire…). C’est une formule où vous confiez l’ensemble de l’opération sécurisante où le promoteur prend l’en- au constructeur. Vous devenez propriétaire semble des risques liés à la construction. 14 15
2. Le contrat de construction de maison n “CCMI sans fourniture de plan” : c’est vous
individuelle (CCMI) qui fournissez le plan, élaboré par un archi-
C’est un contrat réglementé et plus protec- tecte, par un professionnel compétent, ou
teur pour vous. Il vous garantit la livraison de par vous-même. Une seule entreprise peut
la maison dans le délai et au prix convenus. se charger de l’ensemble de la construc-
Il impose au constructeur d’être cautionné tion. Si plusieurs entreprises interviennent
par un établissement financier (garantie ban- pour la construction, mais une entreprise
caire) qui s’engage, notamment en cas de principale se charge au moins des travaux
dépôt de bilan du constructeur, à terminer de gros-œuvre, de mise hors d’eau et hors
la construction aux prix et qualités prévus au d’air (des murs, de la toiture, de la pose des
contrat. Il existe deux types de CCMI. huisseries et des vitres) alors vous signez
n “CCMI avec fourniture de plan” : le
avec celle-ci un “CCMI sans fourniture de
constructeur peut, si vous le souhaitez, réa- plan”, et, avec chacun des corps de métier
liser les démarches et formalités annexes, qui interviennent après la mise hors d’air, un
notamment celles relatives au permis de “contrat d’entreprise” lot par lot (plombier,
construire. électricien, etc.).
16 173. Le contrat de maîtrise d’œuvre pas de protection ; les responsabilités sont
Un maître d’œuvre ou un architecte (obli- partagées entre les différentes entreprises. Il
gatoire au-delà de 170 m² de surface ha- nécessite donc de votre part une vigilance
bitable) se charge de la coordination des particulière.
travaux : vous signez un contrat de maîtrise Dans ces deux derniers cas, vous traitez avec
d’œuvre. Le maître d’œuvre conçoit une plusieurs corps de métier avec lesquels vous
maison totalement personnalisée à partir de signez des contrats d’entreprise distincts ;
vos souhaits, mais il ne se charge pas de la soyez donc particulièrement vigilant. Le coût
construction, même s’il peut la coordonner. définitif du projet n’est connu que lorsque
tous les contrats sont signés. Prévoyez tou-
4. Le contrat d’entreprise jours une marge de sécurité dans votre plan
de financement, et vérifiez que tout est bien
Vous sélectionnez vous-même les différents prévu (branchements, espaces verts..).
corps de métier dont vous aurez besoin à
partir des plans établis par un professionnel. Attention : certains maîtres d’œuvre qui
Vous conclurez alors un contrat d’entre- devraient vous proposer un CCMI essayent
prise avec chacun d’eux et devrez assurer d’échapper à leurs obligations pour éviter de
vous-même la coordination et le suivi des vous fournir les protections offertes par la
travaux. Ce type de contrat ne vous offre loi, en particulier les garanties financières.
18 19Les garanties
et les assurances
Comparez les prestations de plusieurs en-
Avant de signer le CCMI avec fourniture de plan,
trepreneurs après leur avoir fait visiter le
David voudrait s’assurer des compétences du
terrain : prix, services, qualité technique, dé-
constructeur.
lais, garanties… N’hésitez pas à visiter leurs
dernières réalisations et vérifiez au Tribunal
de commerce qu’ils ne font pas l’objet d’un
dépôt de bilan. Ne versez aucune somme à
quelque titre que ce soit avant la signature
du contrat.
20 211. Vérifiez que chaque entrepreneur choisi sa destination. Faites inscrire au contrat les fournit : numéros de police d’assurance et coordon- n une garantie de livraison, donnée par une nées de l’assureur. société d’assurance ou un établissement 2. De votre côté, en tant que maître d’ou- financier ; destinée à permettre l’achève- vrage, vous devez obligatoirement souscrire ment des travaux en cas de défaillance du avant l’ouverture du chantier une assurance constructeur, elle est obligatoire ; « dommages-ouvrage ». Elle vous permettra n une assurance de responsabilité profes- d’obtenir, en cas de sinistre, le paiement ra- sionnelle, et une assurance de responsabi- pide des travaux de réparations qui relèvent lité décennale qui vous garantit en cas de de la garantie décennale. Ne faites pas l’im- désordres qui compromettent la solidité passe sur cette garantie. de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à 22 23
Le paiement
échelonné
Le paiement s’effectue en fonction de l’avan-
David et Delphine se demandent comment se cée des travaux, qui, selon les contrats de
passe le paiement par rapport au prêt bancaire. construction, peut dépendre ou non d’un
calendrier réglementé. Ainsi, avant l’ouver-
ture du chantier, il pourra vous être réclamé
3 ou 5% à la signature du contrat. Ensuite,
à chaque grande étape de la construction,
vos versements ne pourront pas dépasser
un pourcentage du prix total, prévu par la loi
et le contrat, et différent selon les garanties
fournies par le vendeur : par exemple 20 ou
35 % à l’achèvement des fondations, 45 ou
70 % à la mise hors d’eau, 85 ou 95 % à
l’achèvement des travaux.
24 25Les fonds seront débloqués par la banque intercalaires. Essayez donc de faire d’abord au fur et à mesure des appels de fonds par débloquer les prêts à taux les plus bas. Ce le constructeur. La banque utilise en géné- n’est qu’après la dernière utilisation que le ral un compte intermédiaire et tant que le prêt est véritablement mis en place et que crédit n’est pas totalement utilisé, vous ne les remboursements prévus dans l’acte payez des intérêts au taux du crédit que sur commencent. la partie utilisée : on les appelle les intérêts 26 27
La réception En présence de chaque entrepreneur et/ou
du constructeur, vérifiez que les travaux réa-
du chantier
lisés sont conformes à ceux prévus (plans,
notice descriptive, contrat). Contrôlez soi-
gneusement le fonctionnement de tous les
équipements (fenêtres, ventilation, chauf-
David et Delphine ont signé leur CCMI avec fage, eau...). Vous constaterez l’achèvement
plan et la construction a démarré. Ils s’interro- des travaux, leur bonne exécution et leur
gent sur la réception des travaux. conformité à votre contrat, en établissant un
procès-verbal écrit, dans lequel vous men-
tionnerez avec précision vos réserves éven-
tuelles.
David et Delphine sont ravis, la construction
s’est bien déroulée et ils ont pu emménager à la
date prévue. Ils ne s’inquiètent pas d’éventuels
désordres de construction car ils se sont entou-
rés de toutes les garanties et assurances utiles.
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