Donation c'est jamais trop tôt ! - CHAMBRE DES ...
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Décembre 2017 no 236
MONTFORT
Magazine immobilier et juridique offert par votre notaire
REDON
VITRÉ
FOUGÈRES
ST-MALO
PAYS DE RENNES
Donation
c'est jamais trop tôt !
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85 000 biens à vendre
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Édito
Je vends ou j’achète :
en combien de temps ?
A
vant-contrat, délai de
réflexion, constitution
du dossier, recherche de
prêt… Comptez quelques
semaines pour franchir
toutes les étapes de la vente d’un loge-
ment.
Première étape après qu’acquéreur et
vendeur se sont mis d’accord, la signa-
ture d’un avant-contrat (promesse ou
compromis de vente). Pour cela, pas de
délai minimum. Néanmoins, pour le rédi-
ger, le notaire doit disposer d’un certain
nombre de documents, notamment les diagnostics obligatoires et
le titre de propriété du vendeur et, pour les lots de copropriété, de
documents spécifiques à obtenir auprès du syndic. Le vendeur a donc
intérêt à anticiper en contactant le notaire dès la mise en vente de
son bien. Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur dispose
d’un délai de 10 jours pour se rétracter, à compter de la notification
que lui adressera l’office notarial.
Il revient ensuite à l’acquéreur de rechercher son financement. Sauf
achat comptant, l’avant-contrat prévoit toujours une clause suspen-
sive d’obtention de prêt, qui permet à l’acquéreur de renoncer sans
frais à l’achat s’il n’obtient pas de financement aux conditions prévues
dans l’avant-contrat (montant, taux, durée), dans un délai fixé au Société éditrice : NOTARIAT SERVICES
Tél. 05 55 73 80 00 - Fax 05 55 73 30 64
moins à 45 jours. Ce délai est souvent insuffisant pour le montage Siège social : 13 rue Bois Vert -19230 POMPADOUR
du dossier et il est couramment porté à 60 jours. SA au capital de 143 448 €
En parallèle, le notaire et ses collaborateurs accomplissent un cer- Directeur de la publication
François-Xavier DUNY
tain nombre de formalités préalables à l’acte de vente : vérification Rédacteur en chef
de la propriété du bien et de sa situation hypothécaire, demande Christophe RAFFAILLAC
des certificats d’urbanisme… Le notaire va également purger les Rédaction
V. AYALA - N. DUNY - M-C MÉNOIRE - S. SWIKLINSKI
éventuels droits de préemption attachés au bien, notamment celui Graphisme
de la commune ou celui de la SAFER pour un bien en campagne. C. DUCONGET - J. NEAU . S. ZILLI
À compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner Maquette
A. BOUCHAUD - C. BRAUGE
(DIA), la commune dispose de deux mois pour acquérir le bien ou Publicité
y renoncer. Il faut donc généralement compter de deux à trois mois Laurence PAULIC - lpaulic@immonot.com
pour que le dossier soit complet et que le rendez-vous de signature Tél. 06 77 30 48 73
Petites annonces
puisse être fixé. Une date prévisionnelle est indiquée dans l’avant- François MARTINS - fmartins@immonot.com
contrat pour que vendeur et acquéreur puissent prendre leurs dis- Tél. 05 55 73 80 28 - Fax 05 55 73 36 43
positions, notamment pour les déménagements. Diffusion
Dominique COLAS - Jean HUAULT
Un conseil : avant la signature de l’acte de vente, une dernière visite Iconographie
des lieux s’impose ! Fotolia - Freepik (sauf mention autre)
Après la signature, le notaire remet à l’acquéreur des attestations de Impression
IPS PACY - 27120 PACY
propriété, utiles pour ses démarches administratives. Elles repré- Distribution
sentent, en quelque sorte, un titre de propriété provisoire et simplifié. DPD - CIBLÉO
L’office notarial adresse, par voie dématérialisée, une copie de l’acte Sauf indication contraire, les honoraires
de vente au service de la publicité foncière dans un délai d’un mois de négociation sont compris dans les prix
indiqués. En aucun cas, les prix indiqués dans
de la signature ; elle lui est retournée avec la mention d’enregistre- les annonces et les surfaces ne valent pollici-
ment sous un délai variable en fonction des services (il faut parfois tation. Ils ne sont donnés qu’à titre indicatif.
ÉcoFolio : Notariat Services encourage le recyclage
compter 10 à 12 mois). Le notaire adresse alors à l’acquéreur la copie des papiers. En triant vos déchets, vous participez
authentique qui constitue son titre de propriété. à la préservation de l’environnement. www.ecofolio.fr
Ne pas jeter sur la voie publique.
Ce magazine et le site immonot.com
ME SYLVIE PAILLARD sont certifiés qualité ISO 9001 par l’AFAQ
PRÉSIDENTE DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES D’ILLE-ET-VILAINE pour vous donner satisfaction.
Retrouvez plus d’infos sur
© Catherine Delahaye
P.26
Sommaire
P.8
FLASH INFO P. 5
PAROLE DE NOTAIRE P. 7
DOSSIER
Succession et donation…
riment avec anticipation P. 8
PATRIMOINE P. 12
MON PROJET
Projet de budget 2018 :
l'année des changements P. 14
P.12
MON NOTAIRE M’A DIT P. 16
IMMOBILIER Annonces immobilières
La recette pour bien investir en 2018 P. 17
Pays de Rennes P. 34
ENQUÊTE MARIAGE P. 22
Pays de St Malo P. 47
HABITAT P. 24 Pays de Fougères P. 52
DÉCO P. 25 Pays de Vitré P. 54
INTERVIEW D’INGRID CHAUVIN P. 26 Pays de Redon P. 57
Pays de Montfort P. 58
QUIZZ JURIDIQUE P. 28
LES ANNONCES IMMOBILIÈRES DE NOTAIRES
PARTOUT À TOUT MOMENT
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Toute l’offre Applications Application Suivez-nous ! immonot.tv les annonces
immobilière iPhone et Androïd iPad sur votre
des notaires smartphone
Sortie du prochain numéro le 2 janvier 2018
11 %
FLASH INFO
Augmentation du nombre de mises
en chantier au 3e trimestre 2017.
Les permis de construire, eux,
progressent de 9,7 %
FLASH INFO
APL ACCESSION
FIN PROGRAMMÉE
Le projet de loi de finances 2018 prévoit, à
compter du 1er janvier 2018, la suppression de
l’APL Accession.
Il s’agit d’une aide financière accordée sous
condition de ressources aux primo-accédants
aux revenus modestes. Pour l’obtenir, en plus
des deux critères précédents, le bénéficiaire doit
avoir souscrit un prêt d’accession sociale (PAS)
ou un prêt conventionné (PC) auprès d’une
banque ou d’un établissement financier ayant
passé une convention avec l’État. Les personnes
FLASH INFO
qui bénéficient déjà de l’APL accession ne seront
pas concernées par cette suppression.
LOCATION En fait, au 1er janvier, il n’y aura plus de nouveaux
TRÊVE HIVERNALE dossiers pris en compte.
Comme chaque année, les expulsions de locataires sont suspendues Selon les pouvoirs publics, cette suppression des
pendant la période dite de « trêve hivernale » du 1er novembre au APL Accession permettrait une économie d’envi- 5
31 mars de l’année suivante. L’expulsion demeure possible : ron 200 millions d’euros.
- s’il est prévu un relogement adapté pour le locataire et sa famille ;
- si les locaux font l’objet d’un arrêté de péril.
S’agissant des personnes entrées par voie de fait dans un logement
(squatteurs), seul le juge peut supprimer le bénéfice de la trêve VÉLO ÉLECTRIQUE
hivernale. Fin de l’aide de l’État
Vous avez acheté ou vous envisagez d’ache-
FLASH INFO
ter un vélo à assistance électrique (VAE) qui
Depuis le 1er septembre, part
545,48 €
n’utilise pas de batterie au plomb ? Vous avez
insaisissable de votre rémunération, jusqu’au 31 janvier 2018 pour bénéficier
en cas de saisie sur salaire. d’une aide d’État. Son montant est fixé à 20
% du coût du vélo (TTC) sans pouvoir être
supérieur à 200 euros.
Pour bénéficier de l’aide d’État, il faut remplir
PORTRAIT DE FAMILLE 3 conditions cumulatives :
Selon les chiffres communiqués par - être majeur ;
l’Insee, en 2016, parmi les personnes - être domicilié en France ;
vivant en couple dans le même loge- - acheter un vélo à assistance électrique.
ment, 73 % sont mariées, 7 % sont Le vélo doit :
pacsées et 20 % vivent en union libre. - être neuf ;
FLASH INFO FLASH INFO
Depuis la création du Pacs, la part - disposer d’une assistance électrique qui
des unions libres, qui augmentait à n’utilise pas de batterie au plomb ;
mesure que celle des couples mariés - être équipé d’un moteur électrique d’une
baissait, s’est stabilisée : 13 % en puissance nominale continue maximale de
1990, 18 % en 1999, 20 % en 2011 0,25 kilowatt.
et 2016. Enfin, la part des couples Une fois acheté, vous ne pouvez pas vendre
pacsés augmente fortement, passant votre vélo électrique dans l’année suivant son
de 4 % à 7 % entre 2011 et 2016. acquisition.
INSEE Analyses n°35, octobre 2017
EN LIGNE Depuis le 6 novembre 2017, toutes les démarches concernant
le certificat d’immatriculation d’un véhicule doivent obligatoirement être effectuées
en ligne, sur le site de l’Agence nationale des titres sécurisés.
Retrouvez plus d’infos sur
FLASH INFO FLASH INFO
11 vaccins obligatoires pour les enfants de moins de 2 ans
à compter du 1er janvier 2018.
Jusqu’à cette date, trois vaccins étaient obligatoires : contre la
diphtérie, le tétanos et la poliomyélite. Tous regroupés dans le fameux
DT-polio. S’ajoutent à la liste les vaccins contre les oreillons,
la coqueluche, la rougeole, l’hépatite B, le méningocoque C, la rubéole,
la bactérie Haemophilus influenzae et le pneumocoque. Ces vaccina-
tions conditionneront l’inscription à la crèche, la garderie et l’école.
ESPACE INFOS ADRESSES UTILES
DÉMARCHES ET CONSULTATIONS CONSULTATIONS
Chambre des notaires CCI de Rennes (Espace
Cité du notariat Maison
Entreprendre)
2 mail Anne Catherine - CS 54337
35043 Rennes Cedex I
Chaque mardi après-midi du développement
Pour obtenir un RDV :
(près du bd de la Tour d’Auvergne
Tél. 02 99 33 66 66 (communauté de com-
et cité judiciaire)
munes de la Roche-aux-
Tél. 02 99 65 23 24
Chambre des métiers Fées19 communes)
Fax 02 99 65 23 20
(Cours des Alliés) Un vendredi après-midi
chambre-35.notaires.fr - chambre.35@notaires.fr
3e lundi de chaque mois par mois de 14 h à 16 h 30
FLASH INFO
La Chambre des notaires vous conseille : (après-midi) sur RDV sur RDV uniquement
- Lundi et mercredi de 16 h à 18 h uniquement Tél. 02 99 43 64 87
(téléphonez pour prendre rdv) Tél. 02 99 65 32 32
- Consultations téléphoniques
tous les mercredis de 14 h à 17 h
6
Pas de consultations pendant l’été.
Projet de loi de finances 2018
Besoin d’un renseignement
Chaque mercredi* un notaire
répond à votre question au
02 99 65 23 24 de 14 h à 17 h
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les lundis et mercredis (Sauf
vacances scolaires) sur rdv uniquement
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ISF EST MORT. VIVE L’IFI !
En 2018, l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) rempla-
FLASH INFO
cera l’ISF (impôt sur la fortune). Il se traduit par la seule
INFO PRATIQUE
imposition des patrimoines immobiliers de plus de
1 300 000 euros. Mais l’IFI va se limiter aux actifs
immobiliers qui ne sont pas affectés à l’activité
professionnelle de leur propriétaire. La «pierre papier»
n’échappe pas à l’imposition puisque les SCPI vont être
Retrouvez désormais les coordonnées incluses dans le calcul de l’IFI. Il en sera de même pour
des notaires de Loire-Atlantique les OPCI (organismes de placement collectif immobiliers),
sur le site pazapa-immo.fr où les actifs immobiliers devront représenter entre 60 %
et 90 % maximum du patrimoine.
Pour être redevable de l’IFI, le contribuable doit détenir
un patrimoine immobilier dont la valeur dépasse 1,3 mil-
FLASH INFO
POUR VOUS LOGER lion d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
Il se calcule sur la fraction du patrimoine taxable excé-
VOUS RECHERCHEZ UN ACHAT, UNE LOCATION, dant 800 000 euros. Son montant va être déterminé par
CONSULTEZ LES OFFRES SUR NOTRE SITE INTERNET tranches d’imposition, selon un barème qui s’échelonne
de 0,50 % à 1,50 %. La résidence principale fait l’objet
http://chambre-35.notaires.fr d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au
1er janvier de l’année d’imposition.
Retrouvez plus d’infos sur
Parole de notaire Succession
Préparer sa succession
Une sage précaution
Les notaires sont souvent consultés sur les différentes façons
d’anticiper la transmission du patrimoine. Peu de personnes
sachant quand et comment s’y prendre. Le notaire a un rôle
de conseil prépondérant car anticiper sa succession n’est pas
une mince affaire. Explications de Maître Antoine TRIAU,
notaire à St-Jacques-de-la-Lande.
Quelles sont les principales entre époux, ou pour les autres, le
préoccupations des personnes testament sont à conseiller. C’est
qui préparent leur succession ? même impératif pour les concu-
Au regard de mon expérience, un bloc bins et pacsés en l’absence de qua- ciation anticipée à l’action en réduc-
commun de préoccupations émerge lité légale d’héritier. On pourrait tion. À condition d’avoir un consensus
des discussions : même prévoir pour les époux un familial, le disposant peut demander à
- la protection du conjoint (au sens changement de régime matrimonial ses autres enfants de renoncer à tout
large) car là réside le cœur de la comme l’adoption d’un régime de recours contre la donation litigieuse.
structure du couple et de la cellule communauté universelle avec clause Cette possibilité est cependant particu-
familiale. d’attribution au dernier vivant et lièrement lourde en termes juridiques
- La fiscalité est toujours une impor- ainsi permettre au survivant de récu- et doit être réservée à des situations
tante source d’inquiétudes pour les pérer l’intégralité du patrimoine au relevant de l’exception.
clients qui ont souvent vécu ou en- décès du premier des époux. Dans - S’il s’agit de donner un «coup de
tendu parler de situations difficiles le cadre d’une donation aux enfants, pouce» à un enfant, une donation
mais d’un manque d’anticipation (de on pensera judicieusement à insérer simple est envisageable. Il peut s’agir
leurs parents ou de leurs proches). une réversion d’usufruit au profit du d’une donation d’un bien en particu-
Aussi, ils souhaitent éviter une trop conjoint survivant. lier, d’une donation temporaire en
lourde imposition à l’occasion de leur - S’il s’agit de fiscalité, un certain usufruit ou d’une donation de somme
succession quitte à engager des frais nombre d’abattements existent et fa- d’argent. Il est à noter qu’en cas de
avant leur décès. vorisent l’anticipation successorale. donation de sommes d’argent par
- Le partage, de son vivant, du patri- Une «prime» est d’ailleurs donnée à un parent à son enfant, il existe un
moine acquis ou transmis de généra- ceux qui anticipent, les abattements, abattement complémentaire spécial
tion en génération, avec la volonté du même consommés, se renouvelant de 31 865 €. La chose est donc fiscale-
disposant de préserver l’harmonie fa- tous les 15 ans. ment avantageuse.
miliale et éviter des brouilles fondées Ainsi, pour les enfants, l’abattement PROPOS RECUEILLIS LE 22/11/2017
sur les considérations pécuniaires est de 100 000 € par enfant et par
mêlées de jalousies et de rancœurs. parent ou 31 865 € pour les petits-
- Le souhait d’avantager un enfant (ou enfants. QUI ANTICIPE SA SUCCESSION ?
un héritier en l’absence de descen- - S’il s’agit d’opérer un partage de Difficile de généraliser car peu
dance) plus que les autres (à condi- son vivant, la donation-partage est importe l’âge du disposant, l’utilité
tion de ne pas dépasser le seuil de la l’outil rêvé. Cet acte notarié permet, d’anticiper sa succession demeure.
quotité disponible). de son vivant, de transmettre et de Si dès le premier achat en couple,
- L’envie de donner un « coup de pouce répartir entre ses héritiers tout ou la protection du concubin/pacsé/
» à ses enfants ou héritiers pour dé- partie de ses biens. L’avantage pour conjoint est évoquée, la question
marrer dans la vie ou réaliser un le disposant est de maîtriser comme de l’anticipation successorale au
projet. il l’entend la composition des lots du profit des enfants ou héritiers est
- Dans des circonstances familiales partage et leur attribution. Ce qui est généralement plus tardive. C’est
particulières, tel qu’un enfant dura- particulièrement appréciable en cas souvent à la cinquantaine que les
blement malade, des parents veulent de transmission d’entreprise ou en clients commencent à se poser ce
transmettre un bien à cet enfant tout présence d’une famille recomposée. type de problématique.
en souhaitant qu’à son décès, celui- - S’il s’agit d’avantager un enfant ou un Ce sont majoritairement les
ci puisse être attribué à quelqu’un héritier de son vivant, différents outils 50-80 ans qui s’interrogent sur
d’autre. existent. Il peut s’agir d’une simple les modalités de transmission à
donation notariée où le donateur leur descendance tandis que les
Quels « outils » leur conseillez-vous ? précisera qu’elle est réalisée «hors primo-accédants sont avant tout
Le choix de l’outil dépendra de l’objectif : part successorale», c’est-à-dire en concentrés sur la protection de
- s’il s’agit de protéger le conjoint complément de sa part successorale. leur conjoint au sens large.
(concubin/pacsé/marié), la donation On pourrait aussi utiliser la renon-
Retrouvez plus d’infos sur
Dossier Successions
8
Succession et donation...
riment avec anticipation
La fin d'année est souvent une période propice pour penser
aux personnes qui vous sont chères et leur faire des petits
cadeaux. Le fameux "esprit de Noël" sans doute !
Mais il n'est pas nécessaire d'attendre cette date fatidique
pour faire plaisir aux autres tout en gérant efficacement
sa future transmission de patrimoine.
B
ien transmettre son patrimoine, c’est pré- C'est important
voir et anticiper. Les donations sont un de préparer sa succession...
«outil» particulièrement bien adapté pour Par superstition, parce qu'on pense avoir le temps ou
cela. Vous avez tout à y gagner, y compris que son patrimoine est si peu important que c'est inu-
en termes de sérénité ! tile, on néglige souvent de préparer sa succession.
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Dossier Successions
Et pourtant, il n'est jamais trop tôt pour y penser. Ainsi, ANTICIPER POUR ÉVITER LES CONFLITS
vous n'agirez pas dans la précipitation et aurez eu tout L'argent et la famille ne font pas toujours bon
le temps de mieux comprendre le mécanisme des suc- ménage. Une succession mal préparée engendre
cessions et l'intérêt d'anticiper, de vous faire expliquer souvent des conflits. Pourtant, il est possible de
l'importance de faire des donations ou de rédiger un les éviter en utilisant, à bon escient, tous les outils
testament. prévus par la loi. Bien utilisés, ils peuvent vous
En fonction de vos préoccupations (protéger votre faire bénéficier d'avantages fiscaux. C'est le cas,
conjoint et améliorer ses droits successoraux, répartir notamment, des donations. Elles vous permettent
vos biens entre vos enfants en évitant toute discorde, de transmettre progressivement une partie de
protéger un enfant vulnérable ou handicapé...), les votre patrimoine de votre vivant, tout en réalisant
"outils" ne sont pas forcément les mêmes. une bonne opération fiscale par le jeu des abatte-
En anticipant, vous aurez le temps de rencontrer votre ments et réductions de droits existants.
notaire qui vous expliquera les différents mécanismes Que ceux qui hésitent à faire une donation, par
existants et leur opportunité selon l'importance et la crainte de le regretter plus tard (et de ne pas pou-
composition de votre patrimoine, mais aussi votre voir revenir sur leur décision), se rassurent. Les
situation familiale (personnes seules, mariées ou règles applicables aux donations sont, en fait, plus
pacsées, famille recomposée avec des enfants de plu- souples qu'il n'y paraît, même si la loi prône leur
sieurs lits...). irrévocabilité.
9
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Dossier Successions
Certaines techniques, parfaitement légales, per- donateurs ne seront pas imposés sur les revenus
mettent de limiter les effets de cette rigueur. Par du bien donné.
exemple, le "droit de retour conventionnel". Cette Et, comme pour une donation "classique", un abat-
clause, prévue dans l'acte de donation, permet tement de 100 000 euros (renouvelable tous les 15
au donateur de récupérer le bien donné (quitte ans) s'appliquera sur la valeur du bien donné à
à le transmettre ensuite à quelqu'un d'autre), si votre enfant.
celui qui reçoit la donation (le donataire) décède
avant lui. La donation est alors considérée comme ... Encore faut-il bien
n'ayant jamais existé. Vous avez aussi la possibilité le faire
de faire une donation Vous êtes conscient que trans-
en vous réservant l'usu- mettre son patrimoine et assurer
fruit (c'est-à-dire la
«Bien transmettre un certain confort matériel à ceux
son patrimoine,
jouissance du bien) ; ce que vous aimez ne s'improvise pas
qui vous évite de vous et ne se fait pas tout seul non plus.
"dépouiller" totalement.
Ou encore la donation c’est prévoir et anticiper !» Alors commencez pas vous poser
les bonnes questions :
temporaire d'usufruit. • quelles sont vos priorités ?
Effectuée par acte nota- • faut-il privilégier la donation
rié, elle vous permet, comme son nom l'indique, ou le testament ?
de donner, par exemple, à un enfant pendant une • y a-t-il des règles particulières à respecter et si oui
durée déterminée, l'usufruit d'un bien procurant lesquelles ?
des revenus (logement, parts de SCI...). Votre en- • comment éviter de se déposséder totalement et pré-
fant profitera des revenus provenant de ce bien, ce server ses revenus ?
qui peut l'aider à financer ses études ou un projet Avant d'organiser votre transmission, prenez le temps
professionnel, par exemple. Fiscalement, durant la de dresser un bilan patrimonial avec votre notaire. Cet
période fixée dans l'acte de donation, les parents "arrêt sur image" vous permettra de valider que vos pro-
10
FAMILLE RECOMPOSÉE
Des solutions adaptées
La France compte Ceux-ci conservent leur part vant est une des préoccupa-
plus de 700 000 fa- héréditaire au même titre que tions majeures de la famille
milles recomposées. leurs demi-frères (ou sœurs). recomposée. C'est encore plus
Et ce sont autant de Pour assurer l'égalité entre important dans le cas d'une
situations particu- les enfants communs et les famille "classique". Cela passe
lières avec leurs lots enfants nés d'une précédente d'abord par le choix d'un ré-
de questions, notam- union, le couple peut recourir à gime matrimonial adapté.
ment en matière de une donation-partage conjonc- - Pensez à l'adoption. En adop-
succession. Le maître- tive. Cette forme de donation tant l'enfant de votre conjoint,
mot en la matière est, permet d'attribuer les biens vous lui transmettrez une par-
là encore, l'anticipa- communs du couple à tous tie de votre patrimoine avec les
tion ! leurs enfants nés des diffé- mêmes avantages fiscaux que
- Préservez l'équi- rentes unions. Outre le fait de ceux accordés à vos enfants
libre avec une do- préserver l'harmonie familiale biologiques (notamment ne pas
nation-partage et de faciliter le règlement de s'acquitter de droits de succes-
conjonctive. Le la succession, cette donation sion à hauteur de 60 %).
(re)mariage bénéficie d'un régime fiscal L'adoption simple ne per-
ne porte favorable, car chaque enfant met pas à l'enfant concerné
pas atteinte est censé recevoir la donation d'hériter de ses grands-parents
aux droits de son propre parent. adoptifs. En revanche, il reste
des enfants - Mariez-vous et choisissez le héritier de ses parents biolo-
nés de la pré- bon régime matrimonial. La giques.
cédente union. protection du conjoint survi-
Retrouvez plus d’infos surDossier Successions
jets sont bien en adéquation avec votre situation et vos notamment, la personne à qui vous donnez et le type
besoins. Votre notaire vous aidera à définir des projets de donation. Par exemple, vous pouvez donner jusqu'à
adaptés à votre cas tout en veillant à défendre vos inté- 100 000 euros à un enfant sans payer de droits de
rêts.Tout d'abord, il dressera le bilan de vos avoirs. Il mutation ou 31 865 euros à un petit-enfant (donation
examinera votre situation familiale (composition de la de somme d’argent par un donateur âgé de moins de
famille, régime matrimonial...) et professionnelle (niveau 80 ans à un donataire âgé d’au moins 18 ans), et cela
et nature de vos ressources, placements, activité exer- tous les 15 ans.
cée...). Votre notaire vous aidera à définir vos priorités.
Il sera à l'écoute de vos souhaits: protéger votre conjoint DONNER EN 2 TEMPS
ou/et vos enfants, remercier une personne en dehors du Une donation peut comporter des clauses particulières afin
cadre familial, transmettre votre entreprise, conserver d’aménager l’acte selon la situation personnelle
dans le patrimoine familial un bien immobilier pour et les volontés du donateur.
les générations à venir... Cela lui permettra, ensuite, de Certaines formes de donation vous permettent notamment
définir les solutions les mieux adaptées à votre situa- d’organiser la transmission de votre patrimoine en deux temps,
tion personnelle. Le tout dans les meilleures conditions en désignant deux bénéficiaires successifs (donation graduelle et
économiques et fiscales possibles. donation résiduelle).
- La donation graduelle permet au donateur de donner un bien
Donner : un geste plein de richesse en pleine-propriété à un premier bénéficiaire qui a obligation de
La donation permet de transmettre gratuitement un bien le conserver jusqu’à la fin de sa vie et de le transmettre, à son
ou une somme d'argent à quelqu'un, sans rien attendre en décès, à un second bénéficiaire désigné dans l’acte de donation.
retour. C'est donc un geste de pure générosité. Mais qui, en Le premier bénéficiaire ne peut ni le donner, ni le vendre de son
fait, peut se révéler aussi source de bien d'autres avantages: vivant, ni le transmettre par testament.
• vous répartissez de votre vivant tout ou partie de vos - La donation résiduelle s’opère également en deux temps.
biens entre vos héritiers et/ou favorisez les personnes Mais ici, le premier bénéficiaire n’est pas tenu de conserver le
de votre choix au lieu d'attendre le réglement de la don dans son intégralité. Le second bénéficiaire ne recueillera
succession que ce qui reste du don.
• vous préservez l'harmonie familiale en évitant les Les donations graduelles et résiduelles permettent de réduire les 11
conflits pouvant survenir lors du réglement d'une droits de succession. Au décès du premier bénéficiaire, le second
succession règle des droits minorés de ceux payés lors de la première dona-
• vous optimisez la gestion et la transmission de votre tion. Ces droits sont alors calculés sur la valeur du bien transmis
patrimoine à cette date, en fonction du lien de parenté entre le second béné-
•vous permettez au(x) bénéficiaire(s) de la donation de ficiaire et le donateur initial : c’est particulièrement avantageux
se lancer dans la vie ou de réaliser un projet qui lui dans l’hypothèse où le second bénéficiaire n’est pas un descen-
(leur) tient à cœur dant direct du premier.
• vous bénéficiez d'avantages fiscaux, différents selon, MARIE-CHRISTINE MÉNOIRE
Retrouvez plus d’infos surPatrimoine Foncier
Château de Belmar
Un investissement d’exception
Nous allons vous raconter une belle histoire. Celle du Château
de Belmar et de son vignoble. Un endroit plein de charme situé
aux confins des Pays de la Loire et de la Normandie.
12
Un petit château qui deviendra grand grâce à la passion
et au travail de Grégory Russel.
Une passion qu’il a transmise aux membres du Groupement
Foncier viticole «Château de Belmar». Première vendange
en 2019 et première cuvée en 2021.
Pouvez-vous nous raconter très faible à l’hectare... J’ai donc changé d’optique et
l’histoire de votre projet ? revu ma copie.
G. Russel : Tout a commencé avec l’achat d’un château Car qui dit vin haut de gamme dit investissements to-
classé «patrimoine remarquable» avec notamment ses talement différents notamment en matériel, greffons,
1 hectare 82 de parc et ses 5 hectares de côteaux incli- porte greffes, infrastructures, chai gravitaire de 600
nés exposés pour une grande partie sud/sud-ouest. m2 sur deux étages, barriques de chêne... Bref une pro-
À l’origine, mon projet n’était pas de me lancer dans duction ultra-qualitative où rien n’est laissé au hasard.
l’exploitation d’un vignoble de type 1er grand cru, mais Il a également fallu repenser notre approche marketing
d’un vin plus «standard». et l’habillage de notre nectar (beau flacon, étiquette
Puis, le cadre paraissant particulièrement propice, peu remarquable et personnifiable...). À vin d’exception
à peu a germé l’idée d’y implanter une résidence inter- moyens d’exception !
générationnelle, au milieu des vignes. Mais tout cela a un coût. Face à l’inertie des banques (le
Une résidence en entrée de ville destinée aux passion- vin demande du temps et de la patience) et au manque
nés destinée aux passionnés de vins leur permettant de fonds pour financer tout cela, j’ai décidé d’ouvrir
de vivre aux rythmes des saisons et de la vigne. le capital et de créer un Groupement Foncier Viticole
Cette résidence sera commercialisée et construite plus (GFV).
tard par un grand groupe indépendant du Château de
Belmar.
Bien évidemment, un tel projet ne se fait pas sans Pourquoi investir dans un GFV
autorisations diverses, procédures à respecter, ins- et plus particulièrement
pections... Et là, surprise ! Les résultats des analyses le Château de Belmar ?
œnologiques, climatologiques, géologiques se sont G. Russel : Outre le plaisir de détenir des parts d’un
révélés pour le moins inattendus. grand cru, ce type de placement présente de nombreux
Tous les facteurs étaient similaires à ceux des grands avantages fiscaux : exonération de droits de succession
crus de Bourgogne : sol exceptionnel, exposition au so- à hauteur de 75 %, pas de droits de mutation, pas d’ISF,
leil parfaite, inclinaison idéale, pluviométrie, production pas d’impôt sur le revenu car les copropriétaires sont
Retrouvez plus d’infos surPatrimoine Foncier
rémunérés sous forme de bouteilles. Celles-ci pouvant
ensuite faire l’objet d’un don à un enfant, par exemple,
lors d’une grande occasion (mariage, anniversaire...). En
ce qui concerne le Château de Belmar, chaque copro-
Investir dans
priétaire recevra 6 bouteilles à partir de 2021. le Château de Belmar
Il ne faut pas oublier également la plus-value à escomp-
ter dans les années à venir. Les premières bouteilles Le financement du GFV a été ouvert
seront commercialisées à 20 euros, mais en 2021, grâce à 100 personnes qui ont le statut de copropriétaires.
à la qualité de notre vin et notre politique marketing, Chacun possède 5 parts minimum (30 maximum)
notre production sera valorisée et la bouteille, dans les vendues au prix de 3 833 €.
années à venir, sera commercialisée à 36 euros. Quand le quota des 100 personnes sera atteint, il ne
Et pourquoi pas plus les années suivantes ? Pour sera plus possible d’acheter de parts du GFV.
les copropriétaires, cela signifiera un rendement en Il faudra s’inscrire sur une liste d’attente dans l’espoir
constante progression pouvant avoisiner les 5 % net d’une revente. Ce qui immanquablement va faire
d’impôt. grimper le prix de la part.
Acheter des parts du GFV Château de Belmar, c’est
aussi participer à l’essor économique d’une région,
Pour plus de renseignements,
d’une terre agricole, d’un vignoble de qualité. C’est un
placement sûr, abordable, permettant de diversifier
contactez le Château de Belmar
son patrimoine, tout en alliant plaisir, rentabilité et Tél. 07 77 08 94 51 ou 02 43 33 23 46
défiscalisation.
PROPOS RECUEILLIS PAR MARIE-CHRISTINE MÉNOIRE
PUBLIREPORTAGE
13
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Projet de budget 2018
L'année des changements
«Cette entrée en vigueur
Tous les ans à la nération totale en 2020. Pour
avoir droit, progressivement à
au 27 septembre 2017, ver-
même époque, les pou- partir de 2018, à l'exonération
tueuse sur le plan budgé-
taire et environnemental,
voirs publics dévoilent de taxe d'habitation, le revenu
annuel net (perçu cette année
a soulevé des incompré-
leur projet de budget. en 2017) ne devra pas dépasser
hensions de la part des
contribuables comme des
En 2018, les change- les seuils suivants : professionnels», reconnaît
le gouvernement. C'est
ments s'annoncent •30 000 euros pour une per- pourquoi il a prévu de «pro-
nombreux notamment sonne seule (soit un revenu fis- roger l'application du CITE
pour l'année 2018, tout en
pour l'immobilier. Ra- cal de référence de 27 000 euros
en tenant compte de l'abatte-
réexaminant les mesures
pide tour d'horizon des ment pour frais de 10 %),
visant à en améliorer son
efficience à la lumière des
principales mesures •48 000 euros pour un couple
réflexions engagées». À
l'heure actuelle, les détails
annoncées. sans enfant (soit un revenu fis- de cette mesure ne sont
cal de référence du ménage de pas encore finalisés. À
14 PINELet PTZ recon- 43 000 euros) suivre donc !
duits mais recentrés 613 M€
En 2018, le Prêt à taux zéro •54 000 euros pour un couple Montant de la subven- Un nouvel impôt
(PTZ) et le Pinel seront main- avec un enfant (soit 49 000 tion accordée dans sur la fortune
tenus, mais avec quelques euros de revenu fiscal de réfé- le cadre du projet de immobilière
aménagements substantiels rence). loi de finances 2018 à L'impôt de solidarité sur la
cependant. Leur champ d'appli- l’ADEME pour lui per- fortune (ISF) vit ses dernières
cation est recentré. Les primo- LE CRÉDIT D'IMPÔT mettre de poursuivre heures. Les députés ont adopté,
accédants pourront encore en TRANSITION ÉNERGÉTIQUE la réalisation de ses en 1re lecture, l'article 12 du PLF
bénéficier aux mêmes condi- PRÉPARE SA MUTATION objectifs notamment 2018 qui prévoit son remplace-
tions, mais uniquement pour L'annonce avait déclenché en matière de transi- ment par l'IFI, le nouvel impôt
l'achat d'un logement neuf dans une onde de choc : dans le tion écologique sur la fortune immobilière.
les zones les plus tendues. Pour cadre du projet de budget Contrairement à l'ISF, l'IFI ne
2018, le taux du crédit d'im-
l'achat d'un bien dans l'ancien, prend en compte que les biens
pôt applicable aux fenêtres,
pas de changement. Le Pinel, volets isolants et portes de- immobiliers, à l'exception de
pour sa part, est prolongé pour vait passer de 30 % à 15 % à ceux à usage professionnel.
4 ans et recentré lui aussi sur compter du 27 septembre En ce qui concerne le seuil
les zones tendues où l'offre 2017 jusqu'au 27 mars 2018 et le barème de l'IFI, rien ne
de location est inférieure à la inclus. Puis, à compter du change par rapport à l'ISF. Le
demande. 28 mars 2018, ces équipe- nouvel impôt sur la fortune im-
ments ne devaient plus mobilière comprendra donc 6
Exonération de être éligibles au crédit tranches comprises entre 0,5 et
la taxe d'habitation d'impôt. Face aux protes-
tations des professionnels
1,5 % (pour la fraction de patri-
L'exonération de la taxe d'ha- moine supérieure à 10 millions
du bâtiment, l'Assemblée
bitation va s'appliquer pro- nationale a finalement revu d'euros).
gressivement et se fera en 3 sa copie et reporté la fin du De même, la résidence princi-
étapes. Les ménages concer- crédit d'impôt transition pale devrait continuer à béné-
nés verront leur taxe d'habita- énergétique (CITE) pour ficier du plafonnement et de
tion diminuer de 30 % en 2018, le changement des portes l'abattement de 30 %.
puis d'1/3 supplémentaire en d'entrée, fenêtres et volets
2019 pour atteindre une exo- isolants. MARIE-CHRISTINE MÉNOIRE
Retrouvez plus d’infos surMon projet Fiscalité
M. Patrick Leguerrier, directeur agence Meilleurtaux de Rennes
« Aucune raison que les taux ne remontent »
Peut-on espérer poser des taux attractifs. Et je En quoi le courtier
une stabilité des ne vois aucune raison pour que est-il un allié privilégié ?
taux en 2018 ? les taux repartent à la hausse. Le courtier vous aide dans la re-
Les taux sont Le faible niveau d’inflation et cherche de votre financement :
plutôt orientés à la concurrence entre banques le taux de crédit, l’assurance
la baisse et nous ne percevons pour capter des nouveaux emprunteur, la garantie. Le
pas de signe de remontées. clients favorisent les crédits courtier vous guide et négocie
Les banques ont appliqué en no- immobiliers compétitifs. pour vous. C’est un facilitateur
vembre des baisses comprises qui étudie votre projet, analyse
entre - 0,05 % et - 0,15 % selon les Que conseillez-vous aux votre dossier et le présente à
acquéreurs dans ce contexte ?
PAROLE D’EXPERT
durées et les établissements. la banque la mieux placée. Et
Les valeurs actuelles sont équi- La période est opportune pour il se positionne en apporteur
valentes à celles de l’été 2016. réaliser un projet immobilier. d’affaires pour celle-ci. Enfin, il
Un taux moyen sur 15 ans se Mais il est important de com- vous accompagne jusqu’à la si-
situe sous la barre de 1,50 % parer et de ne pas se fier à une gnature chez le notaire. Choisir
et sur 20 ans autour de 1,65 %. seule banque. Si la concurrence un courtier revient à gagner du
Explication de cette baisse : les est vive, tous les établissements temps et de l’argent. Lui confier
obligations d’État, qui servent ne peuvent être bien posi- son dossier facilite l’obtention
de référence aux taux des cré- tionnés par rapport à tous les du crédit, favorise l’accès aux
dits, ont fortement chuté depuis profils. Il convient de trouver la prêts aidés et autorise des
le mois de septembre pour s’éta- banque qui répond le mieux à conditions avantageuses liées
blir autour de 0,60 %. Cela per- votre projet et à votre situation. au transfert, à la modulation, au
met aux banques de se financer Un seul mot d’ordre : comparer, remboursement par anticipation.
à des taux très bas et de pro- comparer et toujours comparer. PROPOS RECUEILLIS LE 21/10/17
Agence de Rennes Nord
Tél. 02 23 40 02 10
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Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
Pour tout prêt immobilier, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours ; l’achat est subordonné à l’obtention du prêt, s’il
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Retrouvez plus d’infos surMon notaire m’a dit Couple
Vraies et fausses idées
sur le PACS
Le Pacte civil de soli- les conséquences juridiques
de votre contrat. Cela peut
tenaire de PACS est quant à lui
malheureusement exclu de ce
darité (Pacs) permet être, par exemple, l'occasion système.
aux couples qui ne de lister les biens appartenant
à chacun ; ce qui évitera bien En l'absence
souhaitent pas s'enga- des soucis en cas de rupture... de testament, le
ger dans les liens du En faisant appel à lui, il se char- conjoint survivant
gera de la rédaction, des forma- pacsé n'a droit à rien
mariage d'organiser lités et assurera également la Réponse : VRAI
leur vie commune. conservation de votre PACS. Dans le cadre d'un mariage, le
Si ce contrat donne Il pourra aussi procéder aux
modifications éventuelles que
conjoint survivant a toujours
vocation à recevoir une partie
certains droits, vous pourriez vouloir y appor- de la succession de son époux
il implique aussi ter dans l'avenir. prédécédé, sauf dispositions
testamentaires contraires.
quelques obligations... Même d'accord, Pour les partenaires pacsés,
Éclairage sur cer- il faut un jugement en l'absence de testament, le
16 du tribunal pour survivant n'aura aucun droit
taines idées reçues. rompre son PACS dans la succession. La rédac-
Réponse : FAUX tion d'un testament est donc
Si les partenaires sont d'accord, indispensable. Et même dans
Le PACS doit être vous devrez tout simplement ce cas, la marge de manœuvre
enregistré en mairie vous procurer le formulaire est plus réduite que pour les
à ercompter du CERFA 15429*01, mis à votre couples mariés. La loi permet
1 novembre 2017 disposition par l'administra- aux mariés de transmettre au
Réponse : VRAI tion, le cosigner et le faire conjoint une part appelée quo-
La convention de PACS, une enregistrer au lieu initial où la tité disponible spéciale entre
fois rédigée et signée par les convention de Pacs a été enre- époux. Avec le Pacs, cette notion
partenaires, doit ensuite être gistrée. Vous pouvez aussi ré- n'existe pas. On ne peut léguer
enregistrée. Jusqu'à présent, diger une lettre de rupture de à son partenaire qu'une partie
l'enregistrement devait se faire Pacs que vous signerez tous les limitée de son patrimoine.
soit au tribunal d'instance de 2. Elle pourra être remise sur
la résidence commune, soit place ou adressée par lettre Pour les dépenses
en s'adressant à son notaire. recommandée avec accusé de courantes du foyer,
Après le 1er novembre, il y aura réception. Il faudra également les règles sont diffé-
un transfert de compétences joindre la copie des cartes rentes que l'on soit
à l'officier d'état civil. Il sera d'identité des deux partenaires. marié ou pacsé
chargé de l'enregistrement, de À la réception de la demande, Réponse : FAUX
la modification et de la dissolu- le greffier (l'officier d'état civil Pour les dépenses courantes
tion du PACS. Toutes les forma- au 1er novembre) ou le notaire du ménage, les règles sont si-
lités se feront donc en mairie. procédera à l'enregistrement. milaires. La participation aux
dépenses ménagères de chacun
Votre notaire peut Quand on est pacsé, des partenaires est calculée se-
vous faire un PACS on a droit à la pen- lon leurs capacités respectives,
sur mesure sion de reversion sauf arrangement.
Réponse : VRAI Réponse : FAUXImmobilier - Conseils
La recette 2018
pour
bien investir en
À l’approche de la nouvelle année, il faut sélectionner
les bonnes formules pour se concocter une acquisition
« aux petits oignons ». Avec la réforme du prêt à taux zéro
et du dispositif Pinel, la préparation de son projet immobilier
exige de prendre les bonnes décisions.
17
ÉLIGIBLE
PINEL *
*Voir conditions en agence
Travaux en cours
Retrouvez plus d’infos surImmobilier - Conseils
A
u menu 2018 des bonnes vous permettront de prendre les bonnes décisions. Si
adresses immobilières, on vous devez investir dans une grande agglomération
retrouve de grands clas- de plus de 250 000 habitants, le choix entre le neuf
siques. À commencer par le ou l’ancien apparaît serré. Car un appartement bien
PTZ (prêt à taux zéro) qui situé revient à peu près au même prix, aux alentours
s’adresse aux primo-accé- de 4 000 euros/m2.
dants. Sans oublier le Pinel Dans le cas d’une maison, le coup du foncier en péri-
qui ravit toujours les inves- phérie des grandes villes ne joue pas en faveur du
tisseurs. Mais les 2 disposi- neuf s’il faut faire construire. Les belles parcelles se
tifs se montrent plus exclusifs pour 2018, en ciblant négocient entre 100 000 et 150 000 euros, auxquels il
essentiellement les biens neufs dans les grandes faut ajouter le coût de la maison. Fort heureusement,
agglomérations. le PTZ (prêt à taux zéro) permet de financer jusqu’à
40 % du coût total de l’acquisition. Alternative : il faut
Je fixe mes priorités pour acheter aussi s’intéresser aux biens proposés à la vente dans
Neuf ou ancien ? Maison ou appartement ? Location l’ancien.
ou non ? Autant de questions à se poser qui vont Si vous projetez d’investir dans un bien locatif, les
déterminer la nature de votre projet immobilier. villes moyennes offrent aussi de belles opportunités.
Dans tous les cas, fixez-vous des objectifs précis qui Car les prix de l’immobilier s’y montrent moins élevés
18
Retrouvez plus d’infos surImmobilier - Conseils
(autour de 1 800 euros/m2), pour des loyers conve- tement dans la composante du prix et dans la plus-
nables (environ 8 euros/m2), ce qui laisse augurer value potentielle au moment de renégocier le bien.
une belle rentabilité. Les grandes villes ne manquent Si vous mettez le cap sur une grande ville, assurez-
pas d’intérêt non plus, la demande en logement reste vous que le bien se situe à proximité des transports
soutenue et les loyers aussi, mais l’investissement en commun, qu’il pro-
de départ s’avère plus important. Heureusement, le fite d’écoles dans son
dispositif Pinel, qui autorise jusqu’à 21 % de réduction environnement et qu’il ÇA CHANGE
sur le prix du logement, permet d’alléger la facture. bénéficie d’un cadre Dès 2018, l’impôt de solidarité
À condition de s’engager à louer le bien durant une de vie attractif ! Bref, sur la fortune (ISF) va devenir l’impôt
période maximale de 12 ans, cette économie sur le si vous achetez pour
sur la fortune immobilière (IFI) basé
prix d’achat du bien vient en déduction du montant louer, faites comme si
de votre impôt annuel. À l’arrivée, le rendement vous deviez y habiter !
uniquement sur les actifs immobiliers.
pourra se rapprocher de celui enregistré dans une Si vous préférez le Le barème et les taux sont inchangés.
ville moyenne. calme d’une petite
ville, privilégiez les biens proches du centre. Ils vous
Je sélectionne l’emplacement avec soin offriront bien des avantages et vous éviteront de trop
Ville ou campagne ? Peu importe, mais il faut veiller longs trajets en voiture. Et s’il faut renégocier la mai-
à la qualité de l’emplacement. Car il intervient for- son, la transaction n’en sera que plus facilitée.
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