L'ECONOMIE DES PROJETS D'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN RENOUVELLEMENT URBAIN - Quelles pistes pour le développement de locaux d'activité adaptés aux ...

 
L'ECONOMIE DES PROJETS D'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN RENOUVELLEMENT URBAIN - Quelles pistes pour le développement de locaux d'activité adaptés aux ...
L’ECONOMIE DES PROJETS
  D’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN
     RENOUVELLEMENT URBAIN

 Quelles pistes pour le développement de
locaux d’activité adaptés aux besoins des
             TPE et PME/PMI

         Etude réalisée par

                              Synthèse de l’étude
                               Novembre 2014

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L'ECONOMIE DES PROJETS D'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN RENOUVELLEMENT URBAIN - Quelles pistes pour le développement de locaux d'activité adaptés aux ...
Cette étude été lancée en décembre 2013, à l’initiative de l’ODIME94 et financée par le Conseil
général du Val-de-Marne.

Elle a été pilotée par :

Olivier BAROUX, Chargé de projet immobilier d’entreprise et zones d’activités, Conseil général
du Val-de-Marne ;

avec le concours de :
Laurence TROUSSARD, Chargée de mission, Agence de développement du Val-de-Marne ;
Hélène BOREAU, Chargée d’études en immobilier d’entreprise, CCI Val-de-Marne ;
Renan COMBREAU, Urbaniste-Chargé d’études, CCI Val-de-Marne ;
Smaïn AOUADJ, Délégué de l’Etat à l’ORIE.

                                  Etude réalisée par:

                                  AVANT-PROJET - 9 rue des Ursulines 75005 Paris
                                  Christophe Bastide

                                  CCEI - 50 rue Lecourbe 75015 Paris
                                  Patrick Yaïche

                                  HBS Research - 11-15 quai du Président Paul Doumer 92400
                                  Courbevoie
                                  Laurent Bignier
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La problématique de l’étude

                                L’ECONOMIE DES PROJETS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
                                QUELS MODÈLES EN RENOUVELLEMENT URBAIN ?

Dans un contexte urbain en fort renouvellement, l’offre d’immo-            ment Territorial qui envisagent d’importants développements im-
bilier d’entreprise val-de-marnais à destination des TPE et des            mobiliers. Ce potentiel de développement pousse à s’interroger sur
petites activités connaît depuis de nombreuses années un fort              le risque de surproduction à moyen terme des surfaces de bureaux
recul lié à un mouvement général de tertiarisation de l’économie           et sur la place que pourrait prendre l’offre à destination des TPE
et aux stratégies des investisseurs plutôt tournées vers des pro-          dans les stratégies urbaines et immobilières des collectivités.
duits logements et bureaux jugés plus sécurisés et rentables. Ainsi        Dans ce contexte, l’étude explore différentes pistes pour mieux ap-
la demande immobilière des petites entreprises du Val-de-Marne             préhender les stratégies de développement des projets en immo-
reste importante et souvent non satisfaite hormis dans un parc an-         bilier d’entreprise dans les opérations de renouvellement urbain.
cien souvent peu qualitatif. Ce parc immobilier ancien tendant lui         Il s’agit donc d’identifier et d’analyser les modes opératoires
même à disparaître sous l’effet d’opérations de renouvellement             susceptibles de porter le développement d’une offre nouvelle et
urbain notamment sur d’anciens espaces d’activité.                         innovante en immobilier d’entreprise dans les opérations de re-
Cette dynamique de renouvellement est portée par les documents             nouvellement urbain, et cela afin de répondre à la demande des
stratégiques, notamment le SDRIF et les Contrats de Développe-             TPE, PME et PMI.

OBJECTIFS

Dresser l’état des lieux du potentiel de renouvellement urbain sur le département
• Quel est le potentiel de renouvellement du territoire, quelles sont les dynamiques envisagées et quelle place laissent-t-elles à la production
de locaux TPE, PME-PMI ?
• Quelle est la nature de l’offre immobilière actuelle et future ?
• Quelles sont les pratiques en termes de montages financiers pour quels types de locaux ?

Définir des typologies de locaux attendues par les petites activités
• Quel est le profil des établissements implantés dans les secteurs de renouvellement, quels sont leurs besoins et leurs attentes, comment
favoriser leur implantation compte tenu des évolutions du cadre urbain et des contraintes d’optimisation du foncier en renouvellement ?

Cibler des secteurs stratégiques pour le développement d’une offre renouvelée
• Quels sont les atouts et faiblesses du territoire pour développer une offre à destination des petites activités ?
• Quels sont les critères urbains et fonctionnels, les contraintes économiques, pour développer cette offre nouvelle ?
• Existe t-il des produits ciblés en fonction de typologies urbaines caractéristiques du Val-de-Marne ?

Identifier les leviers opérationnels pour le développement d’une offre diversifiée à destination des petites
activités dans les opérations de renouvellement
• Qui sont les acteurs du renouvellement de l’offre en immobilier d’entreprise, comment interviennent-ils, pour quels types de produits et
quels types d’utilisateurs ? Quelles propositions pour réorienter la production ?

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Nature et géographie de l’immobilier d’entreprise en Val-de-Marne

    Une très forte implantation des établissements                          économique regroupent les grandes entreprises : le secteur
    dans les secteurs urbains denses                                        Orly-Rungis, dont la zone SENIA et le parc ICADE (ex SILIC),
                                                                            accueille le plus grand nombre de grands établissements (plus
    Le département du Val-de-Marne reste marqué par une histoire            de 250 salariés).
    industrielle forte, notamment sur l’axe de la Seine, entre les em-      L’ACTEP compte également de nombreux établissements de plus
    prises ferrées et le fleuve. La présence des activités est partout      de 50 salariés (69 dont 12 grands établissements principalement
    visible, que ce soit à travers les très nombreuses zones d’activités    localisés autour du Péripôle à Fontenay-sous-Bois).
    économiques (140 sur 255 en Ile-de-France -source IAU), que
    par les multiples implantations dans le diffus témoins d’une forte      Une forte mixité activité-habitat sur l’ensemble du
    mixité qui perdure encore aujourd’hui.                                  département et particulièrement dans le tissu ur-
                                                                            bain traditionnel
    En dehors des espaces privilégiés pour l’accueil d’activités éco-       La géo-localisation des établissements met en évidence une très
    nomiques, qui ont structuré le développement de l’industrie sur         forte présence d’établissements et notamment de petites activités
    le territoire, le Val-de-Marne se caractérise par une forte mixité      productives en secteur urbain dense : 90% des établissements
    urbaine, avec une offre importante et diversifiée de locaux sou-        sont implantés hors zones d’activités.
    vent anciens et peu chers, occupés par des artisans et des petites      La concentration des activités est importante sur la partie nord
    entreprises.                                                            du territoire en périphérie immédiate de Paris, dans les centres
    La proximité avec Paris, l’accessibilité routière et en transports en   urbains denses et anciens, dans certains secteurs résidentiels et
    commun actuelle et future, sont valorisantes et renforcent l’attrac-    le long des axes routiers majeurs.
    tivité du département. Le Val-de-Marne est ainsi un territoire lisi-
    ble et visible pour les entreprises qui recherchent la proximité de
    Paris et une offre immobilière encore financièrement accessible.        Une forte demande de petits locaux d’activité, es-
                                                                            sentiellement locatifs avec des prix bas
    La conjonction entre la présence de zones d’activités économi-
    ques anciennes et parfois peu qualitatives, d’importantes em-
                                                                            Les besoins exprimés par les entreprises dans l’enquête CCID94
    prises d’activité dans le diffus et une attractivité résidentielle et
                                                                            montrent que la majeure partie de la demande porte sur des lo-
    économique soutenue par les projets de transports qui position-
                                                                            caux d’activité et locaux mixtes (38% des demandes) et sur du
    nent le renouvellement urbain comme un enjeu majeur pour le
                                                                            bureau (pour 36% des demandes). Il s’agit essentiellement d’une
    département.
                                                                            demande de petites surfaces, 65% des besoins portent sur des
                                                                            locaux de moins de 150 m².
    La structure du tissu économique productif val-
    de-marnais est essentiellement composée de pe-
                                                                            La demande identifiée de locaux est géographiquement concen-
    tits établissements concentrés dans les secteurs
                                                                            trée sur les territoires proches de Paris, notamment la CAVB et
    urbains denses supports du renouvellement ur-
                                                                            Seine Amont.
    bain
                                                                            Les besoins de petites surfaces sont surreprésentés dans la de-
                                                                            mande exprimée avec une forte demande de locaux de petites
    Cinq grandes activités économiques sont fortement représentées
                                                                            surfaces de la part des PME et TPE tous types de locaux confon-
    avec une légère sur-représentation des métiers du BTP par rapport
                                                                            dus. 40 % des surfaces demandées portent sur des locaux infé-
    aux autres secteurs d’activité, notamment pour les TPE :
                                                                            rieurs à 50 m² et 80% sur des locaux de moins de 150 m².
    - Conseil et gestion
     - Autres services personnels
                                                                            La demande est essentiellement tournée vers le locatif (76% de la
     - Autres activités pour la santé humaine
                                                                            demande) avec des niveaux de loyers bas :
     - Travaux de finition
     - Programmation conseil informatique                                   Les valeurs des transactions observées selon le type de produit
                                                                            Source : ODIME94/GRECAM
    Le tissu économique est essentiellement composé de très petites
                                                                                                           Bureaux   Activités   Locaux   Entrepôts
    entreprises : 92% des établissements ont moins de 10 salariés,                  Année 2012                                   mixtes
    7% entre 10 et 99 salariés et 0,8% plus de 100 salariés.                                  1ère main     258 €      107 €      140 €     105 €
    Les zones géographiques reconnues pour leur forte activité                   Loyer
                                                                               €/m² ht hc
                                                                                              2 nde main    175 €      94 €        91 €     75 €

4                                        Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise
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Une forte dominante résidentielle sur le département : 50% du territoire est occupé par de l’habitat indi-
viduel peu dense
                                                     Le MOS en 11L’occupation
                                                                   postes      du sol
                                                                  Source
                                                     Source : IAU MOS    : IAU MOS 2008 -
                                                                       2008
                                                                 exploitation AVANT PROJET

                                                                          3000 hectares de foncier occupés par
                                                                          des activités économiques dont plus
                                                                          de 20% (641ha) dans le diffus hors
                                                                          ZAE

Une forte mixité : 90% des établissements sont implantés dans le diffus hors zones d’activités
économiques

Densités d’établissements par section cadastrale                          La géolocalisation des établissements
Source : cadastre/HBS - exploitation AVANT PROJET 2014                    à la section cadastrale fait apparaître
                                                                          une forte concentration sur la frange
                                                                          parisienne.
                                                                          Ces emprises d’activité dans le diffus
                                                                          sont particulièrement visées par le pro-
                                                                          cessus de renouvellement urbain.

                                                                                                                 5
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Une production en immobilier d’entreprise essentiellement en
    bureaux en décalage avec la demande exprimée par les TPE
                                                                       Volumes mis en chantier 2002/2013
                                                                       Source DRIEA Sitadel 2013
    Une offre essentiellement en bureau dans un mar-
    ché peu dynamique

    1 941 000m² de surfaces d’immobilier d’entreprise mises en
    chantier entre 2002 et 2013 sur le Val-de-Marne, avec une baisse
    tendancielle des mises en chantier depuis 2002, et une prédo-
    minance de la construction de bureaux qui représente 60% des
    mises en chantier sur la période.
    Une production de locaux artisanaux quasi nulle et de locaux in-
    dustriels très faible.
                                                                          Volumes mis en chantier 2002/2013
                                                                          Source : DRIEA Sitadel 2013
    Une production essentiellement concentrée sur
    les pôles majeurs du département

    Les mises en chantier en immobilier d’entreprise sont pour l’es-
    sentiel concentrées sur les territoires d’Orly-Rungis et Seine
    Amont Nord qui regroupent 54% du total.

    Une offre future qui renforce encore le poids du
    bureau dans la production totale

    610 000 m² estimés dont 84% de bureaux (opérations de Cœur          La répartition de l’offre future par typologies
    d’Orly et Cityzen Parc…)                                            Source : CCID94/GRECAM fin 2013

    Une conjoncture économique qui rend difficile les opérations de
    bureaux en blanc : 216 000 m² en chantier fin 2013 mais seule-
    ment 49 000 m² « en blanc » localisés dans le pôle historique
    d’Orly (valeur sûre).

    Une production faible pour les activités et entrepôts : une pro-
    duction au coup par coup, au travers de clés en main, pas de
    lancement en blanc.

                                           Un renouvellement urbain engagé sur les secteurs historiques des
                                           Ardoines et d’Ivry Confluences avec le risque de voir disparaître une
                                           offre de seconde main pour les TPE/PME.

                                           Un contexte francilien très concurrentiel : à l’offre future s’ajoutent les
                                           programmations en immobilier d’entreprise dans les CDT (18,5 mil-
                                           lions de m² sur les 21 CDT d’Ile-de-France) dont près de 4 millions de
                                           m² envisagés sur les 5 CDT du Val-de-Marne d’ici 2030.

6                                     Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise
L'ECONOMIE DES PROJETS D'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN RENOUVELLEMENT URBAIN - Quelles pistes pour le développement de locaux d'activité adaptés aux ...
La géographie des mises en chantier de 2002 à 2013

                                                                          Bureaux

Bureaux

Une concentration en périphérie de Paris et le long de l’axe
Orly/Fontenay
Une production qui renforce les pôles majeurs

                                                                        Volumes mis en chantier 2002/2013
                                                                        Source : DRIEA Sitadel , exploitation AVANT PROJET

                                                                         Locaux
                                                                         d’activités
Locaux d’activités

Une très faible production de surfaces d’activité avec une concen-
tration autour de l’axe Ivry-Vitry-Villeneuve-le-Roi et Bonneuil. Es-
sentiellement des «clés en main», pas d’opérations en blanc.

                                                                                                                                  S
                                                                         Volumes mis en chantier 2002/2013
                                                                         Source : DRIEA Sitadel , exploitation AVANT PROJET

                                                                          Entrepôts
Entrepôts

Prédominance du pôle d’Orly (MIN et SOGARIS), importance du
port de Bonneuil et plus généralement, présence dans le quart
Sud-Ouest du département.

                                                                        Volumes mis en chantier 2002/2013
                                                                        Source : DRIEA Sitadel, exploitation AVANT PROJET

                                                                                                                              7
L'ECONOMIE DES PROJETS D'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN RENOUVELLEMENT URBAIN - Quelles pistes pour le développement de locaux d'activité adaptés aux ...
Un fort potentiel de renouvellement sur le département

    Le potentiel de renouvellement urbain est encore particulièrement important sur le département
    du Val-de-Marne

    Ce potentiel de renouvellement est composé :
       - des emprises sous densifiées ou dégradées dans le tissu urbain diffus;
       - des secteurs de gares actuels et futurs (15 secteurs de gares GPE avec un important potentiel de
       renouvellement);
       - des linéaires de grandes voiries, les tracés de TCSP, la VDO...
       Mais aussi des ZAE déqualifiées, des parcs de bureaux et des secteurs logistiques anciens et déqua-
       lifiés, des secteurs PRU.

    La réutilisation à court et moyen terme de ce potentiel en renouvellement est portée par :

    Une forte attractivité due à la proximité de Paris et à une bonne accessibilité routière et en transports en commun qui sera
    renforcée avec le premier tronçon du réseau du Grand Paris Express (ligne 15) et le prolongement de la ligne 14, mais aussi avec les
    autres projets de transports en site propre (Tram, TVM).

    Un potentiel foncier mobilisable important
              - de densités bâties relativement faibles, du fait d’un important tissu d’habitat individuel souvent peu dense;
              - de vastes emprises économiques souvent anciennes et parfois déqualifiées dans les ZAE;
              - de nombreuses emprises d’activités dans le diffus avec des droits à construire souvent importants dans les PLU;
              - une vacance estimée à 200 000 m² sur le bureau dont 2/3 dans l’ancien qui nécessitent un renouvellement.

    Des interventions pour accélérer le renouvellement et porter le foncier
              - l’EPFIF intervient sur 38 communes du département pour un total de 793 hectares en veille foncière;
              - un objectif de production de 70/30 entre logement et activité (10 000 logements et 700 000 m² d’activités).

    Les documents qui portent le renouvellement urbain et la stratégie de développement
    économique
              - le Schéma Directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF);
              - la Stratégie Régionale de Développement Economique et d’Innovation (SRDEI);
              - le Schéma Départemental d’Aménagement du Val-de-Marne (SDA);
              - le Plan Stratégique de Développement Economique du Val-de-Marne (PSDE).

    Le maintien et le développement des activités productives s’inscrivent dans les préconisations
    régionales pour un développement durable du territoire métropolitain.
    La compétitivité et l’attractivité économique de la région Ile-de-France passent par le soutien aux activités productives au même titre que la
    valorisation des pôles tertiaires majeurs. Le Schéma directeur régional de la région Ile-de-France (SDRIF 2008) préconise le développement
    de solutions immobilières adaptées aux PME/PMI artisanales et industrielles, particulièrement sur les territoires de la proche couronne.

                                                                    Le département offre un réel potentiel de renouvellement et
                                                                    est considéré comme attractif par les entreprises en raison
                                                                    de son offre de transports et de la qualité de son tissu ré-
                                                                    sidentiel et de ses prix. Paradoxalement il ne propose que
                                                                    très peu d’opérations nouvelles à destinations des activités
                                                                    productives.

8                                       Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise
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Des densités bâties relativement faibles qui constituent un réel potentiel de renouvellement

Densités bâties à la parcelle
Source : cadastre , exploitation AVANT PROJET 2014
                                                                             80% du territoire avec une densité
                                                                             bâtie inférieure à 1.

 Un potentiel de renouvellement soutenu par le SDRIF

                                          Secteurs à fort potentiel de densification au SDRIF
                                          Source : SDRIF 2013 , exploitation AVANT PROJET 2014
                                                                                                                  9
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Un important potentiel de renouvellement dans les secteurs de gare et les ZAE

       6 406 hectares de foncier cadastré dans les périmètres de 800 mètres autour des gares actuelles. Après
       la réalisation des gares du Grand Paris Express il sera de 7 240 hectares.
       Une densité bâtie moyenne de 1 dans les secteurs gare qui permet d’envisager une intensification.

Densités bâties à la parcelle
autour des secteurs gare                                                             La densité bâtie moyenne actuelle
Source : cadastre , exploitation                                                     des secteurs des gares du GPE est
AVANT PROJET 2014                                                                    de 0,85. L’hypothèse de densification
                                                                                     additionnelle issue des études SGP
                                                                                     varie entre 1,6 et 2.

        2800 hectares de zones d’activités économiques avec des densités bâties en moyenne de 0,48.
        Des ZAE parfois déqualifiées et en renouvellement (Sénia, les Ardoines) mais qui bénéficient toujours
        d’un taux d’occupation élevé et souvent d’une bonne desserte en transports.

                                                                       Densités bâties à la parcelle dans les ZAE
                                                                       Source : cadastre , exploitation AVANT PROJET
                                                                       2014

  10                               Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise
Une importante programmation en immobilier d’entreprise
dans les CDT

Près de 4 millions de m² en immobilier d’entreprise sont programmés sur les 5 CDT prévus d’ici
2030 sur le département
Une programmation des CDT qui renforce le poids du bureau dans les pôles historiques avec 2,6 millions de m² prévus en bureaux, soit
68% de la production envisagée dans les CDT.
Une production de locaux à destination des PME et PMI clairement affirmée avec 1 million de m² envisagés soit 28% du total des surfaces
programmées essentiellement sur les CDT des Boucles de la Marne, des Grandes Ardoines et du Campus Sciences et Santé. Il est né-
cessaire de retrancher de cette programmation les surfaces de locaux PME PMI qui vont disparaître du fait du renouvellement, il ne s’agit
donc pas d’une solde net.

La moitié des surfaces envisagées en locaux PME PMI concerne le CDT des Grandes Ardoines.

 Production envisagée 2013-2030              Bureaux         Recherche        Locaux      d’activités Locaux   d’activités             TOTAL
              en m²                                                            industrie/stockage          PME/PMI
        Boucles de la Marne                  232 000               0                  25 000                    296 000               553 000
          Grandes Ardoines                   607 000               0                  75 000                    496 000              1 178 000
    Campus Sciences et Santé                 787 000            30 000                   0                      246 000              1 063 000
   Paris Est entre Marne et Bois             210 000               0                  37 000                        0                 247 000
              Grand Orly                     835 000               0                     0*                      70 000               905 000
                 Total                      2 671 000           30 000               137 000                   1 108 000             3 946 000
                 en %                          68%                1%                    3%                        28%                   100%
* hors projets du schéma directeur logistique à 20 ans de la SOGARIS

                               Source : DRIEA IF « territoires du Grand Paris, la programmation économique dans les CDT » novembre 2013

Avec de forts enjeux urbains et économiques liés au renouvellement du territoire

Les opérations de renouvellement urbain sont dépendantes des cycles immobiliers : dans une conjoncture favorable la demande des
entreprises soutient à la hausse les valeurs immobilières. Dans les bilans, les prix de sortie (vente ou loyer) et les charges foncières
admissibles sont étroitement liés.
Les opérations de renouvellement sont issues des projets portés par les collectivités et de leur traduction réglementaire dans les docu-
ments d’urbanisme.

    Les enjeux du maintien et du développement d’une offre à destination des TPE dans les
    opérations de renouvellement urbain

    La préservation de la mixité urbaine et de la qualité de vie
    Conserver l’identité et l’animation des centres anciens, maintenir une diversité d’activité et d’offre de services dans les centres
    urbains, répondre au phénomène d’éviction des activités des secteurs de renouvellement urbain.

    Le maintien de l’emploi local
    Valoriser à travers la diversité des emplois offerts dans les TPE, un potentiel d’emplois en relation avec le niveau de qualification et
    la mobilité de la population locale.

    La réponse aux besoins immobiliers des PME/PMI et TPE et la reconstitution de l’offre détruite par les
    opérations de renouvellement
    Renouveler et accroître l’offre à destination des TPE et des artisans, développer une offre de locaux adaptés à des coûts aborda-
    bles, rechercher les moyens d’optimiser le foncier notamment dans les zones d’activités, favoriser les synergies entre les établisse-
    ments d’une même filière économique en regroupant les entreprises sur de grands sites économiques.

    Le développement durable
    Favoriser la mixité afin de limiter les déplacements (proximité emploi/domicile et client/service)

                                                                                                                                                 11
La vallée de la Seine et l’arc Sud sont des secteurs à enjeux pour le renouvellement et
     le développement de l’offre d’activités

                                                                             Les territoires de la Vallée de
                                                                             la Seine et du croissant sud, le
                                                                             long de l’A86 et de l’arc VDO bé-
                                                                             néficient de nombreux atouts,
                                                                             notamment en termes de foncier
                                                                             et d’accessibilité, qui en font
                                                                             des territoires privilégiés pour
                                                                             les développements futurs en
                                                                             immobilier d’entreprise.

     Le potentiel de renouvellement est important                  Un potentiel de plus de 7 400 000 m² de
     et marqué par des projets à long terme                        projets en immobilier d’entreprise sur l’en-
                                                                   semble du département, toutes typologies
                                                                   confondues.
                                                                   Un potentiel de développement qui englobe
                                                                   la reconstitution des surfaces disparues.

12                              Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise
Les difficultés pour la mise en oeuvre du potentiel de renouvelle-
ment et le développement d’une offre à destination des TPE, PME-
PMI
Les difficultés liées au maintien et au déve-                           5. Les PLU et les mécanismes du renouvellement ur-
loppement des locaux TPE, PME/PMI                                       bain ne favorisent pas le maintien et le développement
                                                                        de la mixité
1. Des mécanismes fonciers défavorables à l’activité                    Dans le diffus
Le département connaît depuis quelques années une forte tertiari-
                                                                        L’analyse des PLU fait apparaître le plus souvent que seules les acti-
sation sur des sites de renouvellement anciennement marqués par
                                                                        vités tertiaires, les professions libérales, les services et les commer-
la présence de grandes emprises productives à proximité de Paris
                                                                        ces (généralement en dessous de 200 m²) sont tolérés et quelques
(Ivry-sur-Seine, Arcueil, Fontenay-sous-Bois, Charenton-le-Pont)
                                                                        fois favorisés dans les règlements. Lorsqu’il y a renouvellement,
ou autour du pôle d’Orly-Rungis (ICADE, ex SILIC).
                                                                        les droits à construire favorisent les produits logement et tertiaire.
Pour des raisons d’équilibre financier d’opération, d’insertion dans
                                                                        Compte tenu des logiques de marchés et des règlements d’urba-
un tissu à dominante résidentielle, mais aussi pour des raisons
                                                                        nisme, les programmes immobiliers à destination des activités se-
d’images, les territoires privilégient le développement d’une offre
                                                                        condaires et des artisans restent exceptionnels en secteur urbain
immobilière tertiaire et de logement au détriment des surfaces d’ac-
                                                                        dense. Lorsque de tels programmes sont développés, ils le sont
tivités et des locaux mixtes.
                                                                        souvent à l’initiative des collectivités.
Les emprises d’activités franciliennes présentes en secteur urbain
dense disparaissent largement au profit du logement, du tertiaire et    Dans les ZAE
du commerce. On assiste à un report des activités de type secondaire    Le zonage des PLU reporte le développement des activités pro-
vers la deuxième couronne, le long des axes routiers majeurs (Fran-     ductives dans les zones UF au sein de parcs et de secteurs d’acti-
cilienne notamment).                                                    vités dont les vocations sont très différentes : tertiaires, logistiques,
                                                                        commerciales et d’activités. Ici encore, les COS autorisés, souvent
2. Des disponibilités foncières plus abondantes et                      supérieurs à 1, favorisent plutôt la réalisation de bâtiments tertiaires
moins chères en seconde couronne                                        au détriment de l’activité pure.
La réutilisation du foncier en renouvellement est toujours contrain-
te par les coûts de libération des sites (acquisitions, évictions,
dépollutions éventuelles), mais aussi par les délais de mise en
                                                                        6. Un équilibre rentabilité / risque qui éloigne les
œuvre important dus au remembrement foncier sur un parcellaire
                                                                        investisseurs des locaux TPE, PME-PMI
souvent très morcelé. Faute de foncier directement exploitable
ou d’opérations en blanc, les entreprises se tournent aujourd’hui
                                                                        Une structuration de marché qui pose directement la question du
vers les départements de seconde couronne pour la réalisation de
                                                                        maintien en zone dense d’une diversité d’activités notamment
leurs projets immobiliers.
                                                                        celles nécessaires au fonctionnement urbain (petite logistique ur-
                                                                        baine, SAV, artisans, activités créatives et récréatives).
3. Une tolérance de plus en plus faible des activités
dans les espaces résidentiels
                                                                        Les grands investisseurs négligent les locaux TPE PME dont les
La présence d’activités dans un tissu résidentiel pose souvent des
                                                                        preneurs seraient, à leurs yeux, économiquement trop sensibles
questions de conflits d’usage avec une tolérance minimum des
                                                                        aux évolutions de la conjoncture économique et donc à des ris-
riverains par rapport aux nuisances (trafic, stationnement, nui-
                                                                        ques jugés importants d’impayés et à des taux de rotation (turn
sances sonores et visuelles…). La mixité à l’immeuble, autrefois
                                                                        over) élevés.
représentative des tissus de faubourgs de la première couronne
                                                                        Le «property management» (gérance de patrimoine) de ces lo-
parisienne tend à disparaître. Les locaux d’activités de rez-de-
                                                                        caux est souvent comparé à la gestion des logements sociaux
chaussée et de fond de parcelle sont réinvestis par des activités
                                                                        avec la nécessité d’une forte proximité avec les locataires.
commerciales ou du logement.
                                                                        Les normes qui régissent ces locaux sont de plus en plus contrai-
                                                                        gnantes et rendent rapidement obsolètes ces bâtiments fragili-
4. Une réglementation contraignante pour l’implan-
                                                                        sant, ainsi, l’investissement initial.
tation d’activités en tissu urbain dense
                                                                        Ces risques perçus par les investisseurs sont intégrés dans la
La réglementation relative aux installations classées pour la pro-
                                                                        construction du taux de rendement qu’ils exigent qui est ainsi,
tection de l’environnement (ICPE) concerne notamment certaines
                                                                        mécaniquement, plus élevé que les taux de rendement d’autres
activités industrielles ou surfaces de stockage de plus de 500 ton-
                                                                        types d’actifs considérés comme moins risqués.
nes/jour qui rendent très difficile leur implantation ou restructura-
tion dans les tissus urbains denses du fait de la mise en place d’un
périmètre de protection très consommateur d’espace.

                                                                                                                                                    13
7. Une conjoncture économique qui ne permet pas d’anticiper sur la demande des entreprises
     Les investisseurs n’ont aucune visibilité économique sur ce segment de la demande qui ne correspond pas aux standards opérationnels
     actuels. La production de locaux PME PMI est toujours considérée comme trop aléatoire par rapport aux produits bureau ou logement et ne
     permet donc pas le lancement d’opérations en blanc.

                                                                              Atouts - contraintes - risques du renouvellement
                                                                  ATOUTS                                                CONTRAINTES

                                               LaproximitédeParisetunimportantpotentiel        Unecontrainteessentiellesurleprixpourleslocaux
                                                         foncierenrenouvellement                                         PMEPMI
                                            Unebonneaccessibilitéroutièreetentransportsen      Uneforteconcurrencefrancilienneentermesd’offre
                                              commun,renforcéeparleGrandParisExpress                              futureenbureau

                                             Despolaritéstertiairesetd’activitésconstituéeset   UnefiscalitépluslourdedanslecadreduGrandParis
                                                                 optimisables.                         (RCBetTabif)denombreusescommunespassentde
                                              Desdynamiquesterritorialesfortes(Siver Valley,                         zone3enzone2
                                                         ClusterEauͲmilieuxͲsols…)
                                              Degrandesopérationsderenouvellementdéjà              Untissuàdominanted’habitatquirenddifficile
                                                                engagées                                       l’implantationd’activitésdiversifiées
                                              DesPLUglobalementincitatifspourl’immobilier                   …maissurtoutpourletertiaire
                                                              d’entreprise…
                                              Desstratégiesd’équilibreshabitat/emploiqui            Desobjectifsentermesd’emplois,maisune
                                              peuventporterledéveloppementd’immobilier                 productionquifavorise plutôtletertiaire
                                                                d’entreprise
                                                                                                RISQUES
                                             Déqualificationdesimmeublesdebureaulesplus          Eviction desactivitésproductivesenplacedansles
                                                        anciensetnonrestructurés                        secteursderenouvellementsanssolutionde
                                                                                                                       relogementattractive

     Les secteurs où sont autorisées les acti-
     vités dans les POS et les PLU

     Des secteurs de mixité et des zones UF dans
     les PLU qui autorisent de fortes densités qui
     favorisent le bureau.

     ZAC en cours

     Secteurs POS PLU ou
     l’activité est possible

     Autres secteurs

                                                            Zonages PLU «activité»
                                                            Source : BDPLU , exploitation AVANT PROJET 2008

14                                       Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise
Des outils pour favoriser la production de locaux TPE, PME/PMI
dans les opérations de renouvellement urbain
1/ Encadrer à travers les PLU
Définir précisément dans le PLU le terme «activités»
Dans les documents d’urbanisme, on trouve très souvent le terme
« activités » sous une forme générique qui regroupe des destina-
tions finales très variées. Le maintien de l’activité en centre urbain
pourrait se traduire par une définition plus précise des activités       Extrait PLU de Vincennes Source : ville de Vincennes
autorisées dans les PLU « les locaux et leurs annexes où sont
exercées des activités de production, de transformation, de répa-
ration ou de prestation de services »

Adapter les règles de constructibilité pour
favoriser l’implantation de petites activités
Les règles de constructibilité du PLU qui favorisent le maintien et
le développement des activités sont les gabarits, le coefficient
d’emprise au sol et les règles de stationnement.
- une hauteur minimale de rez-de-chaussée (>3,50m dans le PLU
de Vincennes) favorise l’implantation d’activités sans néanmoins
garantir la nature de l’utilisateur final qui souvent exerce une ac-
tivité commerciale.
- un cœfficient d’emprise au sol (CES) autorisant une constructi-
bilité en rez-de-chaussée sur l’ensemble de la parcelle favorise
l’utilisation des fonds de parcelles par l’activité.

Instaurer des mesures de protection sur des
espaces et des linéaires identifiés
Sur certains secteurs inscrits au PLU (îlots, linéaires de voies), il      Extrait du PLU de Vincennes
est possible de réglementer la transformation des locaux d’acti-
vité avec différents degrés de protection. Le PLU peut interdire la        Privilégier l’implantation de nouvelles acti-
transformation d’usage des locaux d’activité en fixant une desti-          vités économiques par l’application de dis-
nation aux locaux sans néanmoins pouvoir viser un type d’activité          positions favorisant les constructions leur
spécifique.                                                                étant destinées,
                                                                           Interdire le changement de destination d’une
                                                                           construction, affectée à un autre usage que
Identifier des secteurs de mixité et imposer un                            l’habitation, vers l’habitation.
pourcentage de locaux d’activités pour toute
construction neuve (cf. OAP)
Sur le même principe que les secteurs de mixité pour le logement
social, il peut être proposé la mise en place sur des secteurs iden-
tifiés (linéaires de voies, îlots) d’un pourcentage de la constructi-
bilité totale affecté aux locaux d’activité.

Réglementer à la parcelle
Le maintien d’un tissu mixte et notamment des parcelles occu-
pées par l’activité nécessite une réglementation à la parcelle où
seules les activités artisanales et industrielles sont autorisées (Cf
PLU de Champigny-sur-Marne). La mise en zone UF de parcel-
les spécifiquement réservées à l’activité dans le diffus permet le
maintien des activités traditionnelles.

                                                                                                                                15
2/ Favoriser un urbanisme de projet : les Orientations d’Aménagement et de Program-
     mation dans les PLU
                                                                            Extrait OAP Villiers-sur-Marne Source : ville de Villiers-sur-Marne
     Eléments du PLU, elles exposent en compatibilité avec le PADD,
     la manière dont la collectivité souhaite mettre en valeur, réhabili-
     ter, renouveler des quartiers ou secteurs de son territoire. Elles
     sont opposables aux tiers.
     La définition en amont du programme souhaité permet une négo-
     ciation du foncier sur la base des surfaces et typologies program-
     mées. C’est un moyen de réguler les prix du foncier.

     Exemples :
     Villiers-sur-Marne OAP vocation économique
     En limite ouest de la commune entre 2 voies ferrées, zonage en
     1AUx sur une emprise de 2 ha. A proximité du quartier Marne
     Europe et de la future gare GPE.
                                                                                   Extrait OAP Les Ardoines Source : ville de Vitry-sur-Seine

     Vitry-sur-Seine, Les Ardoines OAP mixte en ZAC
     Reconversion de la ZA des Ardoines sur 267 hectares,
     5000 logements, 500 000 m² de surfaces d’immobilier d’entre-
     prise.
     (Source OAP Ville de Vitry-sur-Seine, décembre 2013)

     3/ Favoriser un urbanisme négocié

     Un urbanisme négocié avec les opérateurs, les
     grands propriétaires fonciers dont l’Etat et France
     Domaine
     La négociation en amont permet d’organiser la mixité et de réser-
     ver une part de la programmation au développement de locaux
     TPE, PME/PMI. Elle permet aussi de clarifier les règles de mobi-
     lisation du foncier public et de baser les estimations domaniales
     sur la valeur d’opération.
     Ce n’est pas la rareté foncière qui est en jeu mais l’articulation
     «foncier-aménagement-promotion».
                                                                                 Des chartes promoteurs à l’exemple de la CA
     La mise en place de chartes promoteurs                                      Plaine Commune et de la CA Est Ensemble
     A l’instar des chartes existantes pour le développement de l’ha-
     bitat, certains secteurs pourraient être couverts par des chartes
     recommandant le développement d’une mixité habitat activités.
     Des orientations en termes de typologies, de surfaces, d’architec-
     ture…peuvent être proposées.                                               Un équilibre habitat / emploi préconisé par le
                                                                                SDRIF pour le Val-de-Marne : 0,40 emploi pour
     La mise en place de conventions d’équilibre                                1 logement
     Le SDRIF détermine des objectifs de croissance de population et
     d’emploi qui sont repris dans les CDT sous forme d’objectifs de
     développement de surfaces d’immobilier d’entreprise. Les objec-
     tifs logements portent ainsi le développement d’une offre future
     en immobilier d’entreprise à travers les équilibres visés habitat
     emploi.

16                                         Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise
4/ Mettre en place des stratégies foncières de moyen et long termes qui favorisent le
maintien et le développement des locaux PME PMI

La foncière publique                                                     amont des opérations d’aménagement d’un diagnostic économi-
Les interventions en renouvellement urbain et la maîtrise publi-         que et social approfondi.
que du foncier sur des emprises occupées par des activités éco-          Les besoins en emplois, analysés au regard de la dynamique éco-
nomiques nécessitent d’intégrer la question de l’emploi dans le          nomique du territoire et de l’offre de formation, permettent d’éla-
processus.                                                               borer une stratégie de développement économique (par exemple
Il apparaît aujourd’hui que «l’outil foncière» est un moyen de           de développement de clusters).
maintenir l’activité et de contenir la spéculation foncière par :        Ainsi, l’accueil d’entreprises s’inscrivant dans ces dynamiques doit
- les recettes locatives des biens acquis en maintenant le plus          être prévu dans les projets urbains et privilégié dans la conception
longtemps possible les activités durant la phase d’élaboration du        de ces projets.
projet urbain;                                                           Le bassin d’emploi ou a minima l’intercommunalité sont des échel-
- en favorisant le transfert des activités, par ailleurs moins coûteux   les pertinentes d’analyse de ces dynamiques.
que le paiement d’indemnités d’éviction et qui entraîne souvent
la cessation d’activité;                                                 La minoration foncière
- par une action à long terme qui favorise le parcours résidentiel       Elle ne peut constituer une vente à perte et doit donc être initiée
des entreprises.                                                         par un acteur public habilité à subventionner le développement
                                                                         d’immobilier d’entreprise.
Le portage foncier à long terme, par le biais d’une foncière permet      La Région en partenariat avec l’EPFIF et l’IAU souhaite expé-
donc de maîtriser le coût des terrains grâce aux recettes locati-        rimenter un dispositif de minoration foncière pour la production
ves générées et à la maîtrise des évictions. Cela permet aussi           d’espaces logistiques urbains. Un appel à manifestation d’intérêt
de maintenir en place les activités existantes dans le temps de          auprès des collectivités, prioritairement sous convention avec
l’élaboration du projet.                                                 l’EPFIF, est en cours. Sur la base des réponses, quelques sites
                                                                         feront l’objet d’une procédure en cours d’appel à candidature
La maîtrise foncière publique n’est pas la seule voie possible, des      (d’opérateurs) pour la création d’un Espace logistique urbain.
foncières privées existent avec le même type de montage et de
constitution de réserves sur le long terme.
                                                                         L’expérimentation foncière

La Maîtrise d’Œuvre Urbaine et Economique                                Des outils en rapport avec le foncier peuvent également faire l’ob-
Démarche à l’initiative d’une collectivité visant à adopter une mé-      jet d’expérimentations :
thodologie commune entre tous les partenaires, les aménageurs
et les services économiques des collectivités, afin de mieux cerner      - des partenariats de promotion public/privé (à l’exemple du cen-
les impacts économiques des projets de renouvellement urbain et          tre de l’entrepreneuriat à Orly entre le promoteur Profimob et la
d’anticiper sur les besoins en immobilier d’entreprise.                  Caisse des Dépôts (CDC) );
Elle permet d’accompagner le parcours immobilier des activités
en anticipant sur leurs besoins de relocalisation dans les opéra-        - dans le domaine de la gestion, l’exemple de Valophis (bailleur
tions d’aménagement, à l’échelle du territoire.                          social) avec des baux précaires pour les artisans;
L’Etablissement public foncier Ile-de-France accompagne la mise
en œuvre de la MODUE en proposant une méthodologie, et peut              - dans les programmes de rénovation urbaine (PRU) en dissociant
financer une partie de l’étude dans le cadre de son appui à la           foncier et construction;
Collectivité.
A ce jour, deux intercommunalités ont montré un réel intérêt pour        - sur le foncier public avec la mise en place d’autorisation d’oc-
cette démarche : Plaine Commune (étude en cours); Est Ensem-             cupation temporaire (AOT), adaptée par exemple aux emprises
ble .                                                                    de l’ex VDO.

La prise en compte du développement économi-
que dans les CDT

Dans le contexte actuel, le développement de l’emploi, et plus
particulièrement l’emploi peu qualifié, nécessite la réalisation, en

                                                                                                                                                17
Des montages financiers qui permettent d’orienter les investis-
     seurs vers l’immobilier pour TPE, PME/PMI
     Des équilibres d’opération difficiles à trouver dans les opérations de renouvellement
     Exemples de montages financiers

      Exemple 1 : le développement de locaux mixtes TPE, PME/PMI dans le diffus par la
      réutilisation des friches et dents creuses

      La réutilisation d’une parcelle en friche ou sous utilisée en tissu urbain dense pour le développement d’une opération d’activités légères
      est difficile même si le site est classé en zone UF au PLU, et n’autorise que la réalisation d’activités.

        Cibles de l’opération: les petites activités non nuisantes et pouvant
        cohabiter avec un tissu résidentiel dense: TPE, artisans, services,           Un exemple sur Aubervilliers - Plaine Commune
        petite distribution, professions libérales... Une valeur locative esti-       «le Landy», source : opérateur SIRIUS
        mée à 130 €/m²/an HT HC.

      Un équilibre d’opération trouvé à travers un portage de long terme

      Pour une opération identique de moins de 1 000 m², avec une charge foncière proche des 200 € le m² en raison de la proximité de Paris,
      avec l’exigence d’un taux de rendement, pour les investisseurs de 7,5% -8% et des loyers de 130 € HT le m², le bilan promoteur, dans
      le cadre d’une vente en bloc, dégage difficilement une marge.

      Ce montage ne peut trouver son équilibre que dans un cadre patrimonial avec des «cash-flows» locatifs qui équilibrent à moyen terme
      l’opération d’investissement initial.
      C’est pourquoi les opérateurs spécialisés sont le plus souvent adossés à des foncières.

      Exemple 2 : le développement d’une opération mixte activités / habitat - la recherche
      d’un équilibre par péréquation des charges foncières

                                                                                  L’emprise permet la réalisation d’une opération mixte d’habitat
      Une importante friche d’activité en centre-ville permet le dévelop-
                                                                                  collectif, d’habitat individuel et de surfaces d’activités.
      pement de deux programmes complémentaires habitat et parc
      d’activités sur deux fonciers distincts issus du découpage parcel-          Cibles de l’opération : des surfaces pour de petites activités de
      laire de la friche initiale. L’opération est réalisée dans le cadre du      production en cohabitation avec un tissu résidentiel dense : TPE-
      PLU en zone UA qui autorise une mixité de programmes et des                 PME/PMI artisans, services, commerces de gros, petite distribu-
      densités importantes.                                                       tion...
                                                                                  Une valeur locative estimée de 100 à 150€/m²/an HT HC.

                                                                                   Un exemple sur La Courneuve – Plaine Commune : le « Parc des 6 routes »
                                                                                   source : opérateur SPIRIT.
18                                           Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise
Un équilibre financier d’opération fondé sur une péréquation des charges foncières
C’est la marge dégagée par la réalisation de logement qui permet de faire face au déséquilibre financier de la réalisation de locaux
d’activités. Dans cet exemple, les locaux d’activité sont gardés en patrimoine par l’opérateur, via un crédit-bail immobilier, afin de lisser
l’investissement dans le temps et permettre à terme un équilibre.

Les contraintes de l’opération
Une complexité accrue pour les opérateurs tant dans le montage que dans la commercialisation de l’opération. La mixité programmatique
est plus facile ici car elle évite les divisions en volume qui sont complexes à mettre en œuvre entre programmes de type différent. Compte
tenu du contexte en centre urbain dense, Il est difficile d’équilibrer cette opération mixte avec des locaux TPE, PME/PMI avec une renta-
bilité faible dans les secteurs ou les charges foncières sont élevées.
La gestion locative d’un ensemble de petite taille et de petits locaux peut être rédhibitoire pour les investisseurs. La rentabilité est recher-
chée sur les moyens et longs termes, ce qui nécessite de garder les biens en patrimoine. Les déséquilibres financiers ne sont absorbés
que par les loyers générés dans le temps.
Seules des foncières ou propriétaires-utilisateurs sont des opérateurs possibles.

Exemple 3 : la restructuration d’un pôle logistique urbain - la recherche d’un équilibre
d’opération par l’intensification urbaine

Le cadre de l’opération : la restructuration d’un pôle logistique en secteur urbain dense.

Il s’agit d’une réflexion en cours avec la SADEV pour la relocalisation sur site d’une activité logistique dans un secteur dense. Est posée
ici la question de la programmation à forte densité par superposition des fonctions et de leur articulation au sein d’un même bâtiment (ou
d’un ensemble bâti). Ce type de programme est souvent remis en cause par les normes réglementaires et environnementales qui peuvent
interdire le développement d’opération mixtes en tissu urbain dense.

Source : Oscar Gential Ville et Industrie mars 2014

Un équilibre financier de l’opération qui se heurte aux contraintes réglementaires et commerciales et
qui fait appel à une minoration foncière de l’aménageur

La multiplicité de produits immobiliers associée à une densification, dans un programme global qui intégrerait des biens à forte valeur
ajoutée associés à des locaux TPE, PME/PMI qui, eux, dégagent des marges opérationnelles faibles ou négatives, permet de trouver un
équilibre financier pour l’opérateur.
Lorsque le PLU permet de réaliser ces opérations, les contraintes sont de trois types :
- la réglementation ICPE (installation classée pour l’environnement) qui ne permet pas de mixer certaines fonctions,
- le surcoût des travaux en raison de la complexité de la mise en œuvre opérationnelle,
- la dimension commerciale avec des usages différents (ex : logements et activités) susceptibles de générer un échec commercial et en
phase d’exploitation, des conflits de voisinage.
Si ces obstacles sont surmontés, dans les opérations analysées, la charge foncière cédée par l’aménageur a souvent été très fortement
minorée et a constitué la principale variable d’ajustement pour assurer l’équilibre opérationnel du bilan promoteur.

                                                                                                                                                   19
Comment inscrire ces trois montages d’opérations dans l’actuelle
financiarisation de l’immobilier ?

     Recherche de montages financiers qui permet-
     tent d’orienter les investisseurs vers l’immobi-
     lier pour TPE, PME/PMI

     Les évolutions de l’investissement : la financiarisation
     de l’immobilier

     La financiarisation est l’application de méthodes de gestion financières
     d’actifs, employées par les entreprises et les gestionnaires d’actifs
     mobiliers, à l’immobilier, conjuguée à un accès à des capitaux sans
     frontière et à des financements désintermédiés. (1)
     L’appréhension du risque constitue ainsi le cœur de l’approche de l’in-
     vestissement immobilier en l’intégrant à la construction du taux de ren-
     dement exigé pour chaque typologie d’actifs immobiliers.

     Les principaux risques pris en compte par les investisseurs :

     Le premier risque est lié à la forte sensibilité des TPE et PME/PMI à
     la conjoncture économique. Le risque de sinistralité - souvent évoqué
     mais peu quantifié - et donc de loyers impayés, est perçu comme majeur
     par les investisseurs ; le taux de rotation des locataires est aussi évoqué
     par les investisseurs.
     Le second risque est celui de l’obsolescence rapide des bâtiments en
     raison des normes qui évoluent très rapidement.
     De ce fait, les taux de rendement élevés fondent des valeurs vénales
     basses peu compatibles avec un bilan promoteur qui dégagerait une
     marge minimum.
     Ainsi les loyers attendus par les opérateurs sont plus élevés que les
     capacités locatives des TPE et PME/PMI.
     Les investisseurs directs traditionnels comme les compagnies d’assu-
     rances laissent la place à des fonds auxquels ils participent, par ailleurs,
     avec des fonds de pension, des banques d’affaires et des institution-
     nels.
     La « concurrence » immobilière mondiale pour attirer les capitaux en
     France conduit à la création de nouveaux véhicules comme les Organis-
     mes de Placement Collectifs dédié à l’Immobilier (OPCI).

                                                                                    (1) Financement qui ne passe plus par l’intermédiaire des
                                                                                banques mais qui s’effectue directement sur le marché fi-
                                                                                nancier, la bourse ou des émissions d’actions et d’obliga-
                                                                                tions.

20                                          Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise
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