L'immobilier de bureau en Suisse 2018
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L’immobilier de bureau en Suisse 2018
2
Chers clients et amis de JLL,
Depuis bientôt cinq ans, le marché suisse de l’immobilier de bureau est caractérisé par un
volume de commercialisation tout au plus en stagnation et des difficultés à absorber les locaux
nouvellement construits et qui se libèrent. Néanmoins, l’année 2018 s’annonce passionnante.
Le redressement économique aura-t-il enfin un impact positif sur les marchés des surfaces
de bureau? Les principaux paramètres économiques tendent vers la croissance. De nouveaux
élans devraient générer des opportunités sur le marché pour les bureaux, au moins du côté
de la demande.
Dans les grandes métropoles européennes, les loyers des bureaux augmentent dans tous
les segments en raison de la reprise économique. En revanche, les principaux marchés des
bureaux suisses ne connaîtront que des redressements ponctuels. Aujourd’hui, seules les
entreprises ayant absolument besoin d’une surface ou d’une situation bien précise sont à
nouveau confrontées à des loyers en hausse. Celles qui n’ont pas d’exigence en la matière
ont le choix.
Mesdames et messieurs, vous avez entre les mains la dernière édition de notre étude sur
«Lʼimmobilier de bureau en Suisse». Nous avons appliqué nos modèles de prévision habituels
et tenté de refléter les nouvelles réalités du marché. Nos prévisions concernant les marchés
des locataires vous fournissent un aperçu des cinq prochaines années. Comme les années
précédentes, nous nous sommes penchés sur les plus gros marchés des bureaux, à savoir
Zurich, Genève, Lausanne, Berne, Bâle et Zoug. Cette année, nous avons également étudié les
marchés plus petits, mais non moins importants de Lucerne, Lugano, Saint-Gall, Winterthour
et Fribourg. Ces centres régionaux jouent un rôle important au sein du paysage des sociétés
suisses. Abritant le siège de nombreuses PME, non seulement ils forment la colonne verté-
brale de l’économie suisse, mais ils constituent aussi d’importants lieux de placement pour
les investisseurs immobiliers. L’analyse approfondie de ces marchés régionaux est d’autant
plus judicieuse que ceux-ci ne doivent pas évoluer au même rythme que les gros marchés
plus souvent placés au centre de l’attention.
Les marchés des surfaces de bureau en Suisse représentent un domaine d’activité détermi-
nant pour JLL. Bien que notre présence dans le segment de la commercialisation remonte à
seulement quatre ans environ, nous comptons maintenant plus de dix collaborateurs dans
ce domaine et sommes sur le point de bousculer le marché, tant en Suisse alémanique qu’en
Romandie. En tant qu’entreprise internationale employant plus de 80’000 personnes à travers
le monde, nous disposons d’un excellent réseau, qui nous aide à guider les locataires vers de
nouveaux sites et à conjuguer notre expertise locale et les moyens d’un groupe mondial dans
le cadre de la commercialisation de surfaces commerciales. Et bien sûr, nous nous battons
avec conviction pour chaque mètre carré de location, en particulier dans un environnement
où les défis à relever sont légion.
Je vous souhaite une excellente lecture des différents articles et, comme toujours, je suis
ouvert à vos commentaires et à toute discussion au sujet du marché immobilier suisse.
Jan Eckert
CEO JLL Suisse
3 L’immobilier de bureau en Suisse 2018
Sommaire
Thèmes Aperçu du marché
Page 18
Page 5 L’environnement économique
Croissance des emplois de bureau et prévi- Une croissance économique de plus en plus dynamique; à court
sions relatives aux marchés des locataires terme, faibles hausses des taux d’intérêt tout au plus
Il ne faut pas sous-estimer l’absorption de surfaces
de bureau par la croissance (endogène) du nombre Page 20
d’emplois administratifs. Néanmoins, le marché Le marché suisse des investissements
des bureaux devrait rester favorable aux locataires Un marché exigeant malgré des rendements relatifs toujours
dans la plupart des villes suisses. Le taux d’offre à attractifs
Zurich devrait continuer d’osciller autour du niveau
actuellement élevé au cours des cinq prochaines Page 22
années, tandis qu’une nouvelle hausse est pro- L’immobilier de bureau à Zurich
bable à Genève et à Zoug. Amélioration de la situation en matière de locaux inoccupés
dans le centre-ville; disponibilité accrue au nord
Page 11
Les marchés des bureaux dans les centres Page 25
régionaux suisses L’immobilier de bureau à Genève
Les acteurs nationaux et internationaux du marché Une situation de marché difficile; Pont-Rouge, un nouveau centre
des bureaux ne s’intéressent pas uniquement aux secondaire d’envergure voit le jour
grands centres urbains. Cet article fournit un aper-
çu des données actuelles, des tendances et des Page 28
particularités des marchés des bureaux à Lucerne, L’immobilier de bureau à Berne
Lugano, Saint-Gall, Winterthour et Fribourg. Faible dynamique sur le marché des locataires pour les grandes
surfaces de bureau; nouveaux développements de propriétaires
Page 13 pour leur usage propre
Le risque de taux des différents types de
biens immobiliers: une analyse économique Page 30
Les taux d’intérêt en hausse ne sont pas favorables L’immobilier de bureau à Lausanne
aux valeurs immobilières. Toutefois, selon l’envi- Pénurie d’offre en zone urbaine; arrivée d’une offre additionelle
ronnement économique, certains contre-facteurs significative en 2022
peuvent en atténuer les effets. De plus, chaque
segment immobilier réagit à la hausse des taux Page 32
d’intérêt avec des degrés de sensibilité différents. L’immobilier de bureau à Bâle
Taux d’inoccupation relativement bas pour les grands ensembles
de bureaux; bon niveau d’occupation pour les nouveaux b âtiments
Page 34
L’immobilier de bureau à Zoug
Offre et demande très dynamiques; une hausse du taux
d’inoccupation est attendue
Page 36
Aperçu des marchés des bureaux dans les centres régionaux
Loyers et surfaces vacantes
Page 37
L’immobilier de bureau en Europe
Expansion des marchés des locataires; les rendements «prime»
atteignent de nouveaux records à la baisse
Thèmes
5
Croissance des emplois de bureau et prévisions
concernant les marchés des locataires
II ne faut pas sous-estimer l’absorption de surfaces de bureau par la
croissance (endogène) du nombre d’ emplois de bureau. Néanmoins, le
marché des bureaux devrait rester favorable aux locataires dans la plu-
part des villes suisses. Le taux d’offre à Zurich devrait continuer d’osciller
autour du niveau actuellement élevé au cours des cinq prochaines années,
tandis qu’une nouvelle hausse est probable à Genève et à Zoug.
Des centaines de milliers de mètres carrés de bureaux Figure 1
inoccupés attendent actuellement de nouveaux locataires Variation annuelle du nombre d’employés en Suisse
en Suisse. Mais d’où vont venir tous ces locataires dans (moyenne mobile sur quatre trimestres)
le contexte du franc fort, des consolidations de surfaces 200’000
persistantes au sein des banques et d’une utilisation de
150’000
surfaces en baisse en raison de concepts tels que le desk
sharing, le coworking et le travail à domicile? D’une part, 100’000
le marché reste marqué par le débauchage de locataires 50’000
existants à l’aide de produits et de prix plus intéressants. 0
D’autre part, malgré toutes les difficultés, la demande de -50’000
surface nationale continue d’augmenter chaque année et -100’000
génère donc une demande supplémentaire. Ces derniers
-150’000
temps, celle-ci ne provient pas de nouvelles implantations
d’envergure, mais de l’augmentation constante du nombre -200’000
Q2 92
Q2 93
Q2 94
Q2 95
Q2 96
Q2 97
Q2 98
Q2 99
Q2 00
Q2 01
Q2 02
Q2 03
Q2 04
Q2 05
Q2 06
Q2 07
Q2 08
Q2 09
Q2 10
Q2 11
Q2 12
Q2 13
Q2 14
Q2 15
Q2 16
de postes de travail aussi bien au sein d’entreprises nou- Q2 17
velles qu’existantes. Si certaines branches telles que le Secteur industriel Secteur des services Total
secteur financier ou le commerce de matières premières Source: Statistiques de l’emploi (STATEM) de l’Office fédéral de la statistique
connaissent un ralentissement, d’autres comme le secteur
technologique et l’immobilier sont en pleine expansion.
Emplois dans le secteur des services ≠ emplois
Plus de 50’000 nouveaux emplois par an depuis 2007 de bureau
dans le secteur des services Une hausse de l’emploi dans le secteur des services ne
Malgré des variations considérables, le nombre d’emplois génère pas forcément une augmentation de la demande
dans le secteur tertiaire a continuellement augmenté au de surfaces de bureau. La figure 2 révèle que le système
cours de ces 20 dernières années (barres grises dans la figure de santé est le domaine qui a enregistré la plus forte crois-
1). Il a atteint son record au cours des années fastes qui ont sance annuelle absolue au cours des dix dernières années.
précédé la crise financière avec près de 120’000 nouveaux Ce domaine englobe notamment les hôpitaux ainsi que
emplois par an. La croissance s’est élevée en moyenne à les cabinets médicaux et dentaires. Même si le système de
54’000 nouveaux employés depuis 2007 et 52’000 depuis santé nécessite également des activités administratives,
2012. Au cours de ces deux dernières années, la dynamique son besoin de surface de bureau par employé est assu-
s’est légèrement affaiblie, notamment en raison du franc rément bien plus faible que celui du secteur financier par
fort. Néanmoins, étant donné les perspectives économiques exemple. Par ailleurs, les emplois de bureau ne se trouvent
encourageantes, il est possible que le secteur des services pas uniquement dans le secteur des services mais aussi,
renoue bientôt avec les 50’000 nouveaux employés par an. et de plus en plus, dans l’industrie manufacturière.
6 L’immobilier de bureau en Suisse 2018
Demande supplémentaire d’environ 500’000 m² de services à l’échelle nationale engendrerait une croissance
bureaux en raison de la croissance du secteur des de près de 27’500 emplois de bureau ou une demande
services supplémentaire de quelque 550’000 m² de surfaces de
Une modélisation au niveau des secteurs et à l’échelle na- bureau. Cela représente approximativement 1 % de l’en-
tionale révèle que les emplois de bureau représentent en- semble du parc de bureaux actuel. La croissance nette
viron 55 % des postes dans le secteur des services, contre de la demande totale de bureaux en Suisse est toutefois
environ 30 % dans le secteur de l’industrie (env. 50 % au to- légèrement plus faible car, en même temps, les locataires
tal). Selon le vaste sondage réalisé auprès des entreprises de bureaux existants optimisent continuellement leur be-
suisses dans le cadre de l’étude sur l’immobilier de bureau soin en surfaces. Selon le sondage de l’an dernier, l’objectif
de l’an dernier, la surface occupée s’élève toujours à en- moyen en matière de surface occupée par employé s’élève
viron 20 m² par employé de bureau. En d’autres termes, à 17 m², ce qui correspond à une réduction de 15 % par
une augmentation de 50 000 emplois dans le secteur des rapport à aujourd’hui.
Figure 2 Existe-t-il des différences entre les villes?
Variation annuelle du nombre d’employés du secteur La composition du secteur et, donc, le taux d’emplois
des services par division économique, de bureau varient selon les villes et les régions écono-
T2 2007 – T2 2017 miques. D’après nos estimations de 2015, parmi les six
Commerce et réparation de
680 grandes régions économiques, la région de Zurich affiche
véhicules à moteur
Commerce de gros 2’270 le taux d’emplois de bureau le plus élevé (secteur des
Commerce de détail -980 services et de l’industrie confondus), soit 61,8 %, tandis
Transports terrestres 1’420 que les régions de Bâle et de Zoug enregistrent les taux
Transports par eau et aériens 380 les plus faibles (env. 54 %). La figure 3 représente l’évolu-
Entreposage 460 tion annuelle moyenne du nombre estimé d’emplois de
Activités de poste et de courrier -1’660 bureau dans les différentes régions entre 2011 et 2015.
Hébergement -510 Au cours de cette période, Zoug et Lausanne ont connu
Restauration -1’610 la croissance relative du besoin en surfaces de bureau la
Médias -520 plus soutenue. En chiffres absolus, Zurich a été en tête
Télécommunications 480 avec quelque 5’600 nouveaux employés de bureau par
Informatique 2’420 an. Sur une base de 20 m² par employé, cela représente
Services financiers -190 une demande supplémentaire d’environ 112’000 m² de
Assurances 70 locaux par an ou 450’000 m² en quatre ans. Toutefois, au
Activités auxiliaires de
services financiers
1’690 cours de la même période, plus de 500’000 m² de nou-
Activités immobilières 1’690 velles surfaces sont arrivées sur le marché de Zurich, et
Activités juridiques et comptables 1’280 les locataires existants ont optimisé leur surface occupée
Conseil aux entreprises 3’100 par employé. Par conséquent, les surfaces de bureau dis-
Bureaux d’architecture et
d’ingénierie
3’140 ponibles ont augmenté d’environ 300’000 m² en 2011 à
Recherche et développement 340 environ 400’000 m² en 2015.
Autres activités spécialisées,
320
scientifiques et techniques
Activités liées à l’emploi 2’540
Autres activités administratives 2’640
Administration publique 2’450
Enseignement 6’200
Activités pour la santé humaine 10’490
Hébergement médico-social et
4’610
social
Action sociale (sans hébergement) 3’390
Art et loisirs 2’150
Autres services 1’540
Source: JLL, Statistique de l’emploi (STATEM) de l’Office fédéral de la statistique
7
Figure 3 L’efficience correspond à la diminution des besoins des
Croissance annuelle estimée des emplois de bureau locataires existants du fait de locations plus efficientes.
par région entre 2011 et 2015 (taille des bulles = Du côté de l’offre, nous prenons en considération le taux
nombre d’employés de bureau en 2015) d’inoccupation actuel, l’activité de construction ainsi que
les démolitions et les conversions en d’autres types d’uti-
7’000
lisations.
Absolu
6’000 Zurich
5’000 Hypothèses pour le scénario principal
4’000
Dans le cadre du scénario principal, nous considérons que
l’emploi dans les différents secteurs augmentera au taux
3’000
Genève moyen des cinq dernières années. Grâce à la structure sec-
2’000 Lausanne torielle de chaque région et aux taux d’emplois de bureau
1’000
Bâle Zoug de chaque secteur, nous obtenons ensuite des prévisions
0
Berne concernant la croissance des emplois de bureau dans les
différentes régions. Pour ce qui est de l’efficience, nous
-1’000
0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 %
supposons que les locataires existants réduiront de 5 %
en % leur besoin moyen de surfaces par employé de bureau au
Source: JLL, Statistique structurelle des entreprises (STATENT) de l’Office fédéral de la statistique cours des cinq prochaines années. Cela correspond à un
tiers de la réduction de 15 %, indiquée comme objectif
Modélisation de l’offre et de la demande moyen par les entreprises lors du sondage de l’an der-
Afin de formuler des prévisions concernant l’évolution des nier. En ce qui concerne l’activité de construction, nous
surfaces de bureau disponibles, nous voulons confronter estimons que 50 % des projets «incertains» (c’est-à-dire
les principales composantes de la demande aux compo- les projets qui ne sont pas encore en construction, qui
santes de l’offre les plus influentes. Les composantes de la affichent des taux de prélocation trop faibles, etc.) seront
demande dont nous tenons compte sont la croissance et réalisés dans les délais prévus. Enfin, nous tablons sur un
l’efficience. La croissance reflète le besoin supplémentaire taux annuel de démolitions et de conversions en d’autres
de locaux dû au nombre croissant d’emplois de bureau. types d’utilisation de 0,1 % du parc.
Tableau 1
Aperçu des résultats du scénario principal
Zurich Genève Berne Bâle Lausanne Zoug
Emplois 2017 567’100 277’200 200’000 187’900 158’400 101’100
2022 611’500 296’700 216’900 201’000 172’400 109’100
% p.a. 1,5 % 1,4 % 1,6 % 1,4 % 1,7 % 1,5 %
Emplois de bureau 2017 351’800 158’700 122’400 100’600 93’000 55’000
2022 382’200 171’000 133’900 109’100 102’000 60’700
% p.a. 1,7 % 1,5 % 1,8 % 1,6 % 1,9 % 2,0 %
Évolution de la demande Total 2017-2022 234’500 77’800 106’900 67’100 78’100 53’500
de surfaces - composante «croissance» 612’500 245’200 248’800 181’700 175’100 112’000
- composante «efficience» -378’000 -167’400 -141’900 -114’600 -97’000 -58’500
Total p.a. 46’900 15’600 21’400 13’400 15’600 10’700
Surface supplémentaire Total 2017-2022 249’500 140’900 101’200 84’000 63’600 108’600
nette Total p.a. 49’900 28’200 20’200 16’800 12’700 21’700
Offre de surfaces 2017 415’500 186’500 92’600 51’800 35’500 56’700
2022 430’500 249’600 86’900 68’700 21’000 111’800
Taux d’offre 2017 5,4 % 5,5 % 3,3 % 2,3 % 1,9 % 4,8 %
2022 5,4 % 7,0 % 3,0 % 2,9 % 1,1 % 8,7 %
Source: JLL
8 L’immobilier de bureau en Suisse 2018
Stabilisation à Zurich, nouvelle hausse de demande de locaux. En effet, la hausse du taux d’inoc-
à Genève et à Zoug cupation trouve son origine du côté de l’offre. Au cours des
Le tableau 1 et la figure 4 présentent les principaux résultats deux à trois années à venir, nous assisterons à l’achèvement
du modèle de calcul simplifié. À Zurich, le taux d’inoccupa- de différents grands projets de construction, qui attirent de
tion global, actuellement élevé, devrait s’établir en tant que nouveaux locataires externes et débauchent également des
nouvelle norme. À Genève, nous estimons que le taux d’offre locataires déjà établis dans la région.
devrait encore augmenter légèrement au cours des cinq pro-
chaines années, pour passer de 5,4 % actuellement à un peu Analyse de sensibilité
plus de 7 %. À Berne, à Bâle et à Lausanne, l’offre de surface Une analyse de sensibilité nous permet de dresser deux scéna-
devrait rester à peu près stable selon le modèle. D’après notre rios différents pour Zurich et pour Genève, concernant la dyna-
analyse, la hausse la plus marquée du taux d’inoccupation mique du marché: un scénario optimiste et un pessimiste. Dans
devrait être observée dans la région de Zoug, bien que celle- le cadre du scénario optimiste, nous tablons sur une croissance
ci présente la plus forte croissance des emplois de bureau des emplois 25 % plus élevée (pessimiste: 25 % plus faible), un
et, donc, l’augmentation relative la plus élevée en termes taux de réalisation des projets de développement «incertains»
25 % plus élevé (pessimiste: 25 % plus faible) et un taux de
Figure 4 démolitions et de conversions 25 % plus faible (pessimiste:
Taux d’offre de bureaux estimés selon le scénario principal
10,0 % 25 % plus élevé). Le tableau 2 et les figures 5 et 6 présentent les
9,0 % principaux résultats de l’analyse de ces scénarios. Il en ressort
8,0 %
que les prévisions à Zurich sont plus fortement influencées
7,0 %
6,0 %
par le choix du scénario, tandis qu’à Genève, le taux d’offre ne
5,0 % diminue pas même si l’on opte pour le scénario optimiste. Cela
4,0 % s’explique par le volume accru de projets de développement
3,0 %
«incertains» proportionnellement au parc total de bureaux
2,0 %
1,0 %
à Genève, car ceux-ci annulent plus ou moins les effets de la
0,0 % demande en fonction du scénario. À Zurich, l’offre a moins
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
d’impact sur les résultats de l’analyse de sensibilité, c’est pour-
Région de Zurich Région de Genève Région de Berne
Région de Bâle Région de Lausanne Région de Zoug quoi le taux d’offre peut fortement varier à la hausse ou à la
Source: JLL baisse en fonction de l’évolution de la demande.
Tableau 2
Aperçu des résultats de l’analyse de sensibilité
Zurich Genève
Scénario principal Scénario optimiste Scénario pessimiste Scénario principal Scénario optimiste Scénario pessimiste
Emplois 2017 567’100 567’100 567’100 277’200 277’200 277’200
2022 611’500 623’400 599’800 296’700 301’900 291’600
% p.a. 1,5 % 1,9 % 1,1 % 1,4 % 1,7 % 1,0 %
Emplois de bureau 2017 351’800 351’800 351’800 158’700 158’700 158’700
2022 382’200 390’500 374’200 171’000 174’400 167’800
% p.a. 1,7 % 2,1 % 1,2 % 1,5 % 1,9 % 1,1 %
Évolution de la demande Total 2017-2022 234’500 397’100 77’300 77’800 142’400 15’200
de surfaces - composante «croissance» 612’500 779’100 451’500 245’200 311’400 181’000
- composante «efficience» -378’000 -382’000 -374’100 -167’400 -169’000 -165’800
Total p.a. 46’900 79’400 15’500 15’600 28’500 3’000
Surface supplémentaire Total 2017-2022 249’500 281’200 217’800 140’900 169’900 112’000
nette Total p.a. 49’900 56’200 43’600 28’200 34’000 22’400
Offre de surfaces 2017 415’500 415’500 415’500 186’500 186’500 186’500
2022 430’500 299’600 556’000 249’600 214’000 283’200
Taux d’offre 2017 5,4 % 5,4 % 5,4 % 5,5 % 5,5 % 5,5 %
2022 5,4 % 3,8 % 7,0 % 7,0 % 6,0 % 8,0 %
Source: JLL
9
Figure 5 Figure 6
Taux d’offre de bureaux estimés à Zurich selon Taux d’offre de bureaux estimés à Genève selon
les%scénarios
10,0 les%scénarios
10,0
9,0 % 9,0 %
8,0 % 8,0 %
7,0 % 7,0 %
6,0 % 6,0 %
5,0 % 5,0 %
4,0 % 4,0 %
3,0 % 3,0 %
2,0 % 2,0 %
1,0 % 1,0 %
0,0 % 0,0 %
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
Taux d’offre Scénario principal Scénario optimiste Scénario pessimiste Taux d’offre Scénario principal Scénario optimiste Scénario pessimiste
Source: JLL Source: JLL
Conclusion
Le changement de paradigme qui s’opère sur le marché
des bureaux et transforme progressivement ce secteur,
autrefois en pénurie, en marché ouvert reste un fait dans
la plupart des villes suisses. Néanmoins, les prévisions
extrêmement négatives peuvent s’avérer exagérées. Le
nombre d’emplois de bureaux en Suisse poursuit sa
croissance, principalement endogène, et génère une
demande supplémentaire de surfaces de bureau, qui
offre des opportunités aux propriétaires d’immeubles
de bureaux même dans l’environnement actuel difficile.
Martin Bernhard
Senior Vice President
Alec Pfändler
Analyste
10 L’immobilier de bureau en Suisse 2018
Figure 7
Horloge des loyers des bureaux en Suisse 2018
Lugano
Zoug
Lucerne
Lausanne
Hausse plus
lente des Baisse accélérée Genève (médiane)
loyers des loyers
Berne
Hausse Baisse plus lente
Zurich (médiane)
accélérée des des loyers
loyers
Winterthour
Bâle
Genève («prime»)
Zurich («prime»),
Saint-Gall, Fribourg
Source: JLL
L’horloge des loyers met en évidence le positionnement, dans le cycle des loyers, de chaque marché de bureaux en Suisse à la fin de l’année 2017, d’après les estimations de JLL. Le sens et la rapidité de
l’évolution cyclique sont variables pour chaque marché. Cette horloge permet de comparer le positionnement des différents marchés dans leur cycle. Les positionnements ne sont pas nécessairement
représentatifs des perspectives d’investissement ou de développement des marchés. Ils se réfèrent aux valeurs de loyers «médianes» sauf indication contraire explicite. Certains marchés ne suivent pas le
modèle cyclique conventionnel et se déplacent plutôt entre «9 h» et «midi». Dans ce cas, «9 h» représente une hausse des loyers après une période de stabilité.11
Les marchés des bureaux dans les centres
régionaux suisses
Les acteurs nationaux et internationaux du marché des bureaux ne s’inté-
ressent pas uniquement aux grands centres urbains. Cet article fournit un
aperçu des données actuelles, des tendances et des particularités des mar-
chés des bureaux à Lucerne, Lugano, Saint-Gall, Winterthour et Fribourg.
La définition de la région étudiée diffère d’une ville à Le manque de disponibilité immédiate de surfaces vastes
l’autre. À Saint-Gall et à Winterthour, nous nous concen- pose également un problème en ce qui concerne l’im-
trons sur la zone urbaine. En revanche, à Lucerne, nous plantation potentielle de nouvelles entreprises. À moyen
observons le marché au-delà des limites de la ville, terme, des projets de construction tels que le Mattenhof
jusqu’aux communes de Kriens, Horw mais aussi Em- à Lucerne-Sud, avec quelque 20’000 m² de nouveaux bu-
men. Il en va de même pour Lugano avec l’agglomération reaux d’ici à 2019, devraient contribuer à y remédier. En
située à l’ouest de la ville (par ex. autour de Manno) et zone urbaine, il faudra attendre l’achèvement du projet
pour Fribourg. des CFF «Perron» (18’000 m²) prévu au plus tôt en 2022,
pour assister à une nette amélioration.
Des loyers et des taux d’inoccupation
généralement bas Figure 8
La fourchette de loyers (hors loyers «prime») à Lugano Loyers proposés selon la région
est similaire à celle de Zurich et de Lausanne. Les loyers CHF/m2 par an
à Winterthour, Lucerne et Fribourg sont comparables à 1’100
ceux de Berne et de Bâle, tandis qu’à Saint-Gall, ils se 1’000
900
situent au niveau des zones non urbaines suisses, qui est 800
plus faible (figure 8). En revanche, les taux d’offre sont re- 700
lativement bas dans tous les centres régionaux (figure 9). 600
Toutefois, étant donné leur taille réduite, ces marchés 500
400
sont très sensibles (à la hausse comme à la baisse) aux 300
variations significatives de l’offre et de la demande. Un 200
tableau récapitulatif des données de marché actuelles 100
des centres régionaux est présenté à la page 38. 0
Genève Zurich Lausanne Lugano Zoug Berne Winterthour Bâle Lucerne Fribourg Saint-Gall
Fourchette de loyers (quantile 25–75 %) Médiane Loyer «prime»
L’immobilier de bureau à Lucerne: Source: JLL
faible disponibilité de surfaces de grande taille
Les surfaces de bureau proposées dans la région de L’immobilier de bureau à Lugano:
Lucerne ont reculé de 29 % pour s’établir à environ faible demande pour les surfaces de grande taille
18’000 m², soit 1,4 % du parc, au cours de ces douze Au cours des douze derniers mois, la disponibilité de
derniers mois. La plupart des locaux proposés sont de surfaces de bureau dans la région de Lugano a enre-
petite taille ou à caractère plutôt commercial. Dès lors, gistré une hausse significative et est passée d’environ
malgré le taux d’inoccupation, les entreprises ne trouvent 13’000 m² à environ 21’000 m², soit 2,1 % du parc. Elle
actuellement pas de surfaces de bureau modernes et renoue ainsi avec le niveau de 2015. Les locataires ayant
attenantes de plus de 2’000 m² dans la région de Lucerne. besoin de surfaces de bureau vastes et attenantes sont12 L’immobilier de bureau en Suisse 2018
peu nombreux dans la région de Lugano. L’offre reflète période, l’offre dans le centre-ville est restée relative-
cette situation. Les surfaces de bureau actuellement pro- ment stable, dans une fourchette de 12’000-15’000 m².
posées sont principalement de petites unités inférieures Le site de Givaudan (ancien site de Maggi) au sud de la
à 250 m². Le portefeuille de projets à court terme est ville constitue un important projet de développement
relativement limité. Après le Centro Ambrosart à Manno, pour la région. Givaudan, leader mondial du marché
comprenant quelque 11 000 m² et achevé au quatrième des parfums et des arômes, prévoit d’ériger à cet en-
trimestre 2017, l’immeuble de bureaux et commercial droit un nouveau centre mondial de recherche et de
Cadempino 302, également situé dans l’agglomération développement d’ici à 2019. D’autres développements
ouest, devrait être prêt cette année. pour des utilisateurs externes sont ensuite prévus en
collaboration avec des investisseurs du nord de la zone.
L’immobilier de bureau à Saint-Gall: la pénurie de Un autre projet actuel dans le domaine des bureaux est
locaux s’accentue le complexe résidentiel et commercial KIM à Neuhegi,
En 2017, l’offre de bureau dans la ville de Saint-Gall a dont la première étape consistera à construire environ
diminué pour la troisième fois consécutive. Les sur- 4’500 m² de bureaux pour 2021.
faces de bureau disponibles avoisinent actuellement
les 13’000 m², ce qui correspond à un taux d’offre d’à L’immobilier de bureau à Fribourg: une demande de
peine 1,3 %. Certains projets de construction devraient surface stable
améliorer la situation à moyen terme. La zone située au- La disponibilité des bureaux dans la région de Fribourg n’a
tour de la gare St. Fiden constitue une aire de dévelop- pas subi de changement notable au cours de ces quatre
pement urbain d’importance stratégique. Au cours des dernières années. Actuellement, quelque 15’900 m² de
prochaines années, elle devrait voir naître en plusieurs bureaux, soit 2,5 % du parc, sont à louer. Étant donné le
phases un nouveau quartier mixte à usage résidentiel, caractère géographique limité du centre-ville tradition-
commercial et de services. Dans le domaine des bureaux nel, de nouveaux développements déterminants sont
et des commerces, le projet VIER WINKEL d’une surface en cours en périphérie de la ville et dans les communes
utile de 8’000 m² est à un stade de conception avancé voisines. Comme dans beaucoup d’autres villes suisses,
et pourrait être réalisé d’ici à fin 2019 si le taux de prélo- les CFF envisagent notamment de construire un nouvel
cation requis est atteint. immeuble de bureaux bénéficiant d’une excellente situa-
tion, à proximité directe de la gare de Fribourg. Le projet
Figure 9 appelé Tour de l’Esplanade est un immeuble de 16 étages
Taux d’offre et parc total de bureaux d’une surface utile d’environ 4’100 m².
8’000 6,0 %
7’000
6’000 4,5 % Ale c Pfändler
5’000 Analyste
4’000 3,0 %
3’000
2’000 1,5 %
Martin Bernhard
1’000 Senior Vice President
0 0,0 %
Zurich Genève Berne Bâle Lausanne Lucerne Zoug Lugano Saint-Gall Winterthour Fribourg
Parc de bureaux (en ’000 m2) Taux d’offre (échelle de droite)
Source: JLL
L’immobilier de bureau à Winterthour: la conver-
sion d’anciennes zones industrielles se poursuit
Comme à Saint-Gall, l’offre de bureaux a également
constamment reculé à Winterthour au cours de ces der-
nières années. Les surfaces de bureau proposées, qui
avoisinaient les 47’000 m² en 2014, s’élèvent aujourd’hui
à environ 19’000 m², soit 2,3 % du parc. Sur la même13
Le risque de taux des différents types de biens
immobiliers: une analyse économique
Les taux d’intérêt en hausse ne sont pas favorables aux valeurs immo-
bilières. Toutefois, selon l’environnement économique, certains contre-
facteurs peuvent en atténuer les effets. Aussi, chaque type de biens immo-
biliers réagit avec un niveau de sensibilité différent.
Au cours de ces dernières années, les immeubles de Prévision de boom: «de-risking» des valeurs
placement ont pris beaucoup de valeur. Cela s’explique immobilières cycliques
principalement par le contexte de taux d’intérêt bas, voire Dans ce scénario, la forte croissance du PIB entraîne une
négatifs que nous connaissons depuis la crise financière diminution du risque d’inoccupation et de perte de loyers
mondiale et la chute des rendements qu’elle a entraînées. pour les immeubles dont le cash-flow dépend fortement
Bon nombre d’acteurs du marché craignent qu’un éventuel de la conjoncture (biens immobiliers cycliques; par ex. à
relèvement des taux engendre tôt au tard une perte de usage de bureaux) et, malgré l’offre excédentaire actuelle,
valeur pour les biens immobiliers. Selon nous, il convient il est possible de conclure certaines locations à des loyers
toutefois d’évaluer l’influence d’une hausse des taux d’in- élevés. Toutefois, dans le même temps, l’augmentation des
térêt de façon différenciée selon le segment et en tenant taux de rendement entraîne une pression à la hausse, soit
compte d’autres variables économiques déterminantes. un potentiel de dépréciation. Les biens dont les estima-
tions ont profité le plus des taux d’actualisation en baisse
Scénarios économiques probables du point de vue ces dernières années (par ex. les immeubles résidentiels
actuel bien situés) sont les plus touchés par les taux d’intérêt
Les analyses de scénarios économiques distinguent gé- très bas en raison de leur sensibilité accrue à ceux-ci et ne
néralement quatre scénarios principaux sur la base de constituent donc pas un segment d’investissement recom-
la croissance du PIB et de l’inflation / des taux d’intérêt. mandé dans un tel scénario. Dans le cas d’une prévision de
boom, il est conseillé d’investir dans des immeubles dont
Croissance du PIB l’usage relève du secteur cyclique et des domaines à forte
faible élevée
valeur ajoutée tels que les bureaux de situations B et C,
l’industrie et la logistique ou les marchés spécialisés. Le re-
élevés Stagflation Boom dressement conjoncturel a pour effet de réduire leur risque
Inflation /
taux d’intérêt Croissance de cash-flow, mais aussi d’adapter à la baisse les primes de
faibles Stagnation déflationniste
risque y afférentes incluses dans les taux d’actualisation.
Dans la situation économique actuelle, on observe des taux C’est pourquoi, dans les segments recommandés, l’effet du
d’intérêt bas et une croissance du PIB modérée. La situation relèvement des taux est atténué. Avant un investissement,
initiale pour l’analyse des scénarios se situe donc plutôt l’activité de construction doit toutefois impérativement
entre la stagnation et la croissance déflationniste, définie faire l’objet d’une analyse critique.
précédemment. En ce qui concerne les taux, aucun nouvel
élan positif n’est à prévoir pour les biens immobiliers. Dans Scénario de croissance déflationniste: essor écono-
le meilleur des cas, les intérêts resteront bas et permettront mique et intérêts bas
aux valeurs immobilières de rester stables (toutes choses Tout comme dans le scénario du boom, il convient de pri-
égales par ailleurs). En revanche, la future croissance du vilégier les segments immobiliers cycliques. Néanmoins,
PIB peut aussi bien avoir des répercussions négatives que en cas de croissance déflationniste, le potentiel de dépré-
positives et implique des réflexions d’investissement diffé- ciation dû à l’augmentation des rendements est relative-
renciées. Les paragraphes qui suivent mettent en lumière ment faible en raison des intérêts qui restent bas. Dans ce
l’attrait de différents segments immobiliers pour les inves- scénario, il peut dès lors être judicieux d’investir dans des
tisseurs dans chacun des quatre scénarios. immeubles cycliques ayant déjà subi de fortes réductions14 L’immobilier de bureau en Suisse 2018
de rendements. Par conséquent, dans de telles circons- croissance du PIB ont des conséquences négatives sur les
tances, en plus des segments mentionnés dans le scénario valeurs immobilières; les segments les plus touchés étant
du boom, les immeubles de bureaux «core» ou les com- ceux à caractère cyclique et ayant subi une forte réduction
merces en pied d’immeuble vendant des biens cycliques de rendements. Si toutefois un investissement immobilier
sont également recommandés, indépendamment de la s’impose, les immeubles relevant des secteurs «commerce
propension au risque de l’investisseur. de biens de base» (bâtiments loués par des fournisseurs de
biens de consommation courante) et «résidentiel en agglo-
Menace de stagnation: risques de revenus accrus, mérations» sont les moins affectés et présentent compa-
mais faible potentiel de dépréciation grâce à des rativement le meilleur attrait pour les investisseurs parmi
hausses de rendements les placements immobiliers. Dans le segment résidentiel,
Une stagnation est caractérisée par une faible perfor- l’immigration doit également être prise en compte.
mance économique et des taux d’intérêt bas. Ce scénario
encourage bon nombre d’investisseurs à placer leur capital Une analyse par segment et une analyse globale
principalement dans les classes de placement sûres, telles s’imposent
que les obligations d’État. Dans le secteur immobilier, les En résumé, on constate que l’influence du relèvement des
biens résidentiels bien situés sont ceux qui présentent le taux sur l’immobilier doit être analysée en fonction des
moins de risques en matière de cash-flow et qui sont donc segments, en tenant compte de l’évolution conjoncturelle
le plus souvent envisagés. La sécurité des entrées d’argent et de l’activité de construction future. Toutes choses égales
assurée par l’excellente situation géographique s’achète au par ailleurs, une hausse des taux d’intérêt exerce en prin-
prix de rendements très bas, mais dans une perspective de cipe une influence négative sur l’immobilier, mais d’autres
stagnation, le risque d’une hausse des taux d’intérêt reste facteurs d’influence évoluent également de manière dy-
maîtrisable à court terme. Bien que du point de vue actuel, namique. Analyser l’évolution potentielle des valeurs
les immeubles résidentiels aient connus les réductions immobilières ceteris paribus s’avère dès lors insuffisant.
de rendements les plus marquées, ils constituent quand Une analyse globale révèle que, malgré un relèvement
même l’option de placement immobilier à privilégier en cas potentiel des taux d’intérêt, certains segments immobi-
de stagnation future, notamment en raison de l’activité de liers continueront d’offrir d’intéressantes opportunités
construction dans les régions périphériques. d’investissement.
Menace de stagflation: climat d’investissement défa-
vorable aux valeurs immobilières Wischiro Keo
En cas de stagflation future, les biens immobiliers ne sont Senior Associate
en principe pas recommandés, car ce scénario présente
les conditions économiques les plus défavorables pour les Gregor Strocka
placements immobiliers. Tant les hausses d’intérêts que la Senior Vice President
Figure 10
Valeurs immobilières et segments privilégiés selon le scénario économique
Inflation / intérêts
Stagflation élevés Boom
Valeurs immobilières en général en comparaison avec aujourd’hui: Valeurs immobilières en général en comparaison avec aujourd’hui:
très négatives de neutres à légèrement négatives
Segments immobiliers privilégiés: Segments immobiliers privilégiés:
- résidentiel en agglomérations - bureaux non-«core»
- commerces de détail de biens de base - industrie / logistique
- commerces spécialisés
Croissance du PIB
faible Stagnation Croissance déflationniste élevée
Valeurs immobilières en général en comparaison avec aujourd’hui: négatives Valeurs immobilières en général en comparaison avec aujourd’hui:
Segments immobiliers privilégiés: de neutres à légèrement positives
- logements «core» Segments immobiliers privilégiés:
- commerce de détail de biens de base «core» - bureaux «core»
faible
- commerces en pied d’immeuble vendant des biens cycliques
Source: JLL15
Source: image de synthèse pour Velux Source: Publica
Nouveau projet de construction à Aarburg « Centralbahnstrasse 4 / Viaduktstrasse 1/3» à Bâle
JLL a été le conseiller exclusif de VELUX Suisse SA pour la recherche d’un emplacement JLL agit en tant qu’expert externe pour les évaluations de la Caisse fédérale de pensions
(environ 2’200 m²). PUBLICA depuis 2002.
Quelle: CC BY-SA 3.0
«Haus der Kantone » à Berne
JLL agit en tant qu’expert externe pour les évaluations d’AXA Investment Managers
Suisse SA depuis 2013.
Source: Mobimo Holding AG
«Voie du Chariot 4-6 » à Lausanne
JLL agit en tant qu’expert externe pour les évaluations de Mobimo Holding AG depuis 2017.
Source: JLL
« Chemin du Pavillon 2» à Genève
JLL a agi en tant que conseiller exclusif du vendeur en 2017.
Source: Annick Wetter, Banque Syz
Source: BVK
« Quai des Bergues 1-7» à Genève
«Place de Bergues 3» à Genève JLL a été mandaté pour la gestion des travaux d’aménagement des bureaux de la
JLL agit en tant qu’expert externe pour les évaluations de BVK depuis 2014. Banque Syz.16 L’immobilier de bureau en Suisse 2018
Source: Flughafen Zürich AG
Source: JLL
«THE CIRCLE » à l’aéroport de Zurich
JLL s’occupe de la location d’env. 70’000 m² de bureaux pour le compte de «Hochhaus zur Palme» à Zurich
Flughafen Zürich AG. JLL a agi en tant que conseiller exclusif du vendeur en 2017.
Source: JLL
«Leuenhof» à Zurich
JLL s’occupe de la location d’env. 7’000 m² de bureaux pour le compte de Swiss Prime
Fondation de placement.
Source: JLL
«Linth-Park» à Uznach
JLL a agi en tant que conseiller exclusif du vendeur en 2017.
Source: JLL
«Bahnhofstrasse 20» à Zurich
JLL s’occupe de la location d’env. 1’000 m² de bureaux pour le compte
de BAKA Immobilien AG.
Source: Image de synthèse d’Alfred Müller AG Source: Mobimo Holding AG
« Quadrolith» à Baar «Seehallen» à Horgen
JLL a été le conseiller exclusif d’Astra Zeneca AG pour la recherche d’un emplacement JLL a été le conseiller exclusif de Philips Suisse pour la recherche d’un emplacement
(environ 2’700 m²). (environ 1’600 m²).Aperçu du marché
18
Environnement économique
La croissance économique devrait reprendre de l’élan et stimuler par
conséquent la demande de surfaces de bureau. En ce qui concerne le marché
des investissements, l’ère des taux en baisse devrait désormais être révolue,
mais des hausses notables sont encore peu probables pour l’instant.
L’économie suisse repose sur des données fondamen- 2,2 % cette année et 1,9 % l’an prochain. Le marché
tales solides et stables depuis de nombreuses années. du travail suisse s’avère également stable. En effet, le
Au cours de ces dix dernières années, le PIB a enregis- taux de chômage se maintient autour de 3 % depuis
tré une croissance moyenne d’environ 1,6 %; un chiffre plusieurs années. Dans ce contexte, la demande de
relativement bas en comparaison internationale, mais surfaces sur le marché des bureaux devrait connaître
assorti d’une grande constance et d’une faible variance. une évolution positive en 2018.
Croissance: des perspectives positives Prévisions en Suisse
L’économie est sortie du creux conjoncturel dû à l’ap- 2016 2017E 2018E 2019E
préciation du franc dès la fin de l’année 2015. Même si Croissance du PIB 1,4 % 0,8 % 2,2 % 1,9 %
le franc suisse reste à un niveau élevé, l’affaiblissement Inflation selon IPC –0,4 % 0,4 % 0,4 % 0,5 %
par rapport à l’euro enregistré au cours de l’année écou- Taux de chômage 3,3 % 3,2 % 3,1 % 3,0 %
lée a atténué la nette surévaluation que l’on a connue
Rendement des emprunts de
auparavant. Ce phénomène combiné à la conjonc- la Confédération à 10 ans (ø)
– 0,4 % – 0,1 % 0,1 % 0,4 %
ture mondiale actuellement bonne devrait également
redynamiser l’économie suisse. Selon les prévisions Source: Prévisions d’automne 2017 du KOF, Oxford Economics, Datastream, JLL
d’automne du Centre de recherches conjoncturelles
de l’École polytechnique de Zurich (KOF), après avoir
connu un taux modéré de 0,8 % en 2017, la croissance
devrait enregistrer une accélération, pour atteindre
Figure 11 Figure 12
Croissance réelle du PIB (en glissement annuel) Taux de chômage
% %
6 14
12
4
10
2
8
0
6
-2
4
-4 2
-6 0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Suisse Zone euro Suisse Zone euro
Source: KOF, Oxford Economics, Datastream, JLL Source: KOF, Oxford Economics, Datastream, JLL19 L’immobilier de bureau en Suisse 2018
Inflation: peu de risques à court terme Figure 13
L’inflation demeure très faible en Suisse, ce qui se reflète Évolution du taux de change du CHF
également en matière d’intérêts. La Banque nationale 2,0
suisse (BNS) poursuit une politique monétaire expansive 1,8
dans le but de stabiliser les taux de change et de soutenir 1,6
l’économie suisse. La zone euro et le Japon continuent 1,4
également à pratiquer une politique d’intérêts bas. En 1,2
revanche, aux États-Unis, les taux devraient renouer avec
1,0
un niveau normal à moyen terme
0,8
0,6
À la mi-septembre 2017, la prévision d’inflation condi- 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
tionnelle de la BNS pour la Suisse (à savoir un maintien EUR / CHF USD / CHF
autour de -0,75 % du taux de référence LIBOR à trois Source: Datastream, JLL
mois) indiquait une hausse constante de l’inflation pour
atteindre 2,0 % en 2020. Les prévisions d’automne du Figure 14
KOF se montrent plus conservatrices et tablent sur une Prix à la consommation (en glissement annuel)
inflation de 0,4 % en 2018 et de 0,5 % en 2019. %
6
Les intérêts devraient rester bas 4
Aucune hausse des taux d’intérêt n’est à prévoir à court
terme pour des raisons de stabilité des prix. Il convient 2
toutefois d’observer avec attention les taux à l’extrémité
longue de la courbe des rendements. En 2017, le rende- 0
ment des emprunts de la Confédération à dix ans est sorti
-2
du rouge et a été légèrement positif à plusieurs reprises. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
L’évolution future reste difficile à prévoir. Les taux d’inté- Suisse Zone euro
rêt suisses dépendent entre autres de l’évolution dans Source: KOF, Oxford Economics, Datastream, JLL
la zone euro. Néanmoins, si les intérêts à long terme su-
bissent une pression à la hausse au cours des prochains Figure 15
trimestres, cette influence ne sera que réduite. Une aug- Taux d’intérêt en Suisse
mentation notable, largement au-dessus de 0 % n’est pas %
4
en vue actuellement. Par contre, il est également très peu
probable que les taux d’intérêt de référence s’enfoncent
davantage dans le négatif. En d’autres termes, à court 2
terme, les taux d’intérêt ne devraient pas avoir d’impact
significativement positif ni négatif sur les rendements 0
immobiliers.
-2
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Emprunts de la Confédération à dix ans LIBOR à trois mois
Source: KOF, Oxford Economics, Datastream, JLLVous pouvez aussi lire
