La notion de logement - Formation pour l'Association des évaluateurs municipaux du Québec (AEMQ) Par: Me Louis Béland et Me Simon Frenette ...

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               Formation pour l’Association des évaluateurs

La notion de   municipaux du Québec (AEMQ)

logement
               Par: Me Louis Béland et Me Simon Frenette

               Création PowerPoint: Anne-Charlotte Carignan,
               Stagiaire en droit

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              Important cabinet d’avocats se
              consacrant au droit municipal, au droit
              du travail, au droit de l’environnement

À propos de
              et au litige.

DHC Avocats   En droit municipal, notre engagement
              ferme et unique au Québec : être au
              service exclusif des municipalités et des
              municipalités régionales de comté.

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Contenu de la
formation
 Définition de logement;
 Distinction entre chambre et
  logement;
 Impact sur la fiscalité municipale de la
  notion de logement;
 Décisions intéressantes.

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   Qu’est-ce qu’un logement?
 Aucune définition de logement n’est prévue dans la Loi sur
  la fiscalité municipale. Il faut donc se référer aux décisions
  judiciaires et au Manuel d’évaluation foncière du Québec.
 La notion de logement réfère principalement à la possibilité
                    de tenir « feu et lieu ».

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Société en commandite Résidence le
Bavarois c. Ville de Sherbrooke (AZ-
98011700, 3 septembre 1998)
      « La Cour d’appel, confirmant les propos du juge de première instance, prend en
       compte les facteurs suivants pour affirmer qu’un endroit est bien un logement: « l'on
       retrouve dans le hall d'entrée fermé: un système d'intercom pour communiquer avec
       chaque logement individuellement pour obtenir le déverrouillage automatique de la
       porte d'accès aux logements; sonnettes individuelles reliées et identifiées par numéros à
       chaque logement; escaliers communs desservant les quatre étages de l'immeuble;
       corridors communs sur lesquels donnent les portes individuelles de chaque logement;
       chaque logement est identifié par un numéro de porte individuel; …

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Société en commandite Résidence le
Bavarois c. Ville de Sherbrooke (AZ-
98011700, 3 septembre 1998)
      … aucun local commun (tels cuisine, salle de lecture, salon de jeux, etc.) sauf une salle de
       lavage où se trouvent quelques appareils de lavage et séchage payants; plusieurs logements (La
       Terrière) disposent d'une prise extérieure dans le stationnement pour brancher une voiture;
       chaque immeuble dispose d'une salle de casiers individuels et fermés à clé pour chaque
       logement; l'aménagement de chacun des logements est identique dans chaque immeuble et,
       sauf quelques détails mineurs, chaque immeuble est fort similaire à l'autre. » (p.5-6).
      La Cour note également la présence d’un « coin cuisine avec armoires, réfrigérateur, poêle,
       hotte, four micro-ondes, comptoir évier, chauffe-eau individuel dans chaque logement; salon
       meublé avec tables, chaises, fauteuils et unité murale comportant un lit double de format
       «queen» (La Terrière), lit simple pour Le Bavarois; compteur électrique individuel identifié à
       chaque logement (La Terrière). » (p.6)

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Société en commandite Résidence le
Bavarois c. Ville de Sherbrooke (AZ-
98011700, 3 septembre 1998)
      La Cour d’appel note finalement les points suivants pour qu’il y ait
       présence d’un logement:
      « a) l'aménagement physique des lieux en fonction de la réglementation
       municipale applicable; et
      b) l'exclusivité d'usage ou de jouissance des lieux. » (p. 6-7).

Châteauguay c. Bernier ( J.E. 93-                                                                            9

1113) (C.Q.)
 Dans cette décision, la Cour a décidé qu’un agrandissement dans le but de loger la mère de l’intimée
  qui comprenait une chambre, une salle de bain, un petit salon et une cuisinette ne correspondait pas à
  la définition de logement.
 « un logement consiste dans le fait d'y tenir feu et lieu. » (p. 6)
 « Eu égard à la preuve, le Tribunal retient que les intimés et la mère de Gaëtane Pelletier vivent et
  mangent la majorité du temps ensemble, c'est-à-dire avec les occupants du même logement. On ne
  retrouve donc pas cet élément d'exclusivité de jouissance du logement des intimés vis-à-vis de Mme
  Pelletier mère. La situation mise en preuve me convainc que l'endroit où habite la mère de l'intimée
  Pelletier ne possède pas de caractéristiques suffisantes d'exclusivité d'usage pour que les quartiers où
  elle habite soient considérés comme un logement qui lui est propre. » (p.7).

Châteauguay c. Bernier ( J.E. 93-                                                                        10

1113) (C.Q.)
 Attention, cette décision a été rendue selon la définition de logement du MEFQ applicable, de 1992 à
  2006, qui se lisait comme suit :
 « Logement: un logement est une maison, un appartement, un ensemble de pièces ou une seule pièce
  où l'on tient feu et lieu; les occupants d'un logement ne vivent ni ne mangent avec les autres
  occupants du même bâtiment, comme dans les maisons de pension; il comporte une entrée par
  l'extérieur ou par un hall commun, une cuisine ou un équipement de cuisson à l'usage exclusif des
  occupants. Les occupants sont une famille, un groupe de personnes sans lien de parenté ou une
  personne seule. »
 Une partie de la définition de « logement » pouvait donc dépendre du comportement des occupants,
  un élément subjectif difficile à cerner pour l’évaluateur.

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Lemyre c. Ville de Saint-Adèle (2018 CanLII 70423)
La présence ou non d’une prise 220V n’est pas un critère déterminant pour déterminer s’il y
a possibilité de “tenir feu et lieu”.
 « [35] Chat échaudé craint l’eau froide. Le Tribunal comprend les requérantes de n’avoir
aucune confiance que la suppression de la prise de 220 volts et l’enlèvement de la cuisinière
du 207 est une solution viable. En effet, rien n’assure qu’un autre intervenant de la Ville ou
de la MRC n’exigera pas d’autres modifications dans l’avenir. Il est possible de brancher un
four micro-ondes sur le courant 110 volts de même qu’un petit poêle à deux éléments! On
pourrait donc théoriquement alléguer qu’il est possible de cuisiner dans l’ancien 207
malgré tout et ainsi satisfaire à la condition de pouvoir « tenir feu » dans cet espace. »

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Lemyre c. Ville de Saint-Adèle (2018 CanLII 70423)
 Il faut voir que dans cette affaire, les requérants avaient été « échaudés », comme le relate
la juge Manon Goyer du TAQ, puisqu’après avoir été découragés par la Ville de contester la
présence de l’inscription de 2 logements par l’évaluateur de la MRC lors de travaux de
transformation en 2005 puisque ceci n’avait aucune incidence sur la taxation, la Ville a
commencé à imposer des compensations par logement pour l’eau et la cueillette des
matières résiduelles en 2007. Plus tard, en 2015, l’urbanisme s’en mêle et rajoute aux
problèmes des requérants en demandant des travaux importants, puisque le zonage ne
permet que les habitations unifamiliales dans ce secteur.

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Logement vs. Chambre locative
 Le Manuel d’évaluation foncière réfère au critère de pouvoir « tenir feu et lieu » dans la définition de
  « logement », critère qui n’est pas présent dans la définition de « chambre locative ».
 « Logement : maison, appartement, ensemble de pièces ou une seule pièce où toute personne peut
  tenir feu et lieu. Il comporte une entrée par l’extérieur ou par un hall commun, des installations
  sanitaires, ainsi qu’une cuisine ou une installation pour cuisiner. Ces installations disposent de l’eau
  courante et sont fonctionnelles, même de façon temporaire. Le logement peut être séparé d’un autre
  logement par une porte ou par une ouverture comportant un cadrage pouvant recevoir une porte ou,
  à défaut d’une telle ouverture, l’accès entre les deux logements n’est pas direct et se fait par un couloir,
  une pièce non finie ou une cage d’escalier cloisonnée.
 Chambre locative : lieu d’habitation formé d’une seule pièce et physiquement installé aux fins d’une
  location exclusive au même occupant pour des périodes d’au moins 30 jours consécutifs. Elle se
  distingue du logement par le fait qu’elle ne dispose pas de tous les attributs de celui-ci (ex. : si les
  installations sanitaires ou de cuisine sont communes à plusieurs locataires). » (MEFQ, p. 2C-77)

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Définition de logement:
3 critères déterminants
 « 1. Pouvoir y tenir feu et lieu. Nécessite qu’il y ait, dans le logement, des installations sanitaires, un espace pour dormir, un
  autre pour cuisiner et manger. Les installations sanitaires et celles pour cuisiner doivent disposer de l’eau courante lorsque
  le logement est occupé. Le fait que l’espace habitable soit inoccupé ne lui enlève pas son caractère de logement. Les
  chalets ou maisons de villégiature (code d’utilisation « 1100 ») sont considérés comme des logements, dans la mesure où
  les installations sanitaires et de cuisson qui s’y trouvent sont fonctionnelles, même de façon temporaire. Il en est de même
  pour les maisons mobiles (code d’utilisation « 1211 »).
 2. Pouvoir y accéder directement. Nécessite que l’accès au logement se fasse par une entrée extérieure privée ou par un hall
  commun. S’il faut entrer par un autre logement pour y accéder, ce n’est pas un autre logement, mais plutôt la
  prolongation de celui dans lequel l’entrée s’est faite en premier.
 3. Pouvoir en jouir de façon exclusive. Nécessite que l’espace habitable soit séparé du reste du bâtiment par des cloisons ou
  des planchers, permettant ainsi aux résidants une occupation distincte, autonome et exclusive, sans partage avec les autres
  espaces. Une telle exclusivité doit exister ou pouvoir être créée par des travaux mineurs (ex. : installer une porte
  verrouillable).» (MEFQ, pages 2C-79 et 80)

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Jeannine Northon c. Municipalité Saint-Gédéon et MRC de Lac
St-Jean-Est, 2012 QCTAQ 09937
 Les trois critères déterminants quant à la définition d’un logement sont cumulatifs et doivent
  s’appliquer simultanément (par. 18)
 Dans l’affaire Northon, le propriétaire contestait l’inscription d’un deuxième logement suite à
  des travaux de transformation d’un chalet donnant sur le Lac-Saint-Jean en résidence unifamiliale
  de deux étages, entraînant ainsi le paiement d’une deuxième taxe d’eau et d’ordures.
 Selon le TAQ, il y a lieu de prendre en considération l'aménagement global de l'unité
  d'évaluation, y compris le terrain, lorsqu'on étudie les critères qui permettent de donner
  ouverture à l'inscription d'un deuxième logement.
 Présence d’une salle de bain avec douche et toilette au sous-sol, une salle familiale, deux
  chambres à coucher, un évier, un poêle, un réfrigérateur, et une porte d’accès qui donne sur une
  cour arrière. Une deuxième entrée permet par un même hall d’entrée que l’étage du haut
  d’entrer dans le sous-sol du chalet. Le Tribunal indique que le chalet n’est qu’un seul logement,
  considérant qu’aucun accès privé n’est aménagé pour le sous-sol.

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Logement et fiscalité municipale
À noter: Les tribunaux n’appliquent pas systématiquement les définitions du Manuel
d’évaluation foncière lorsqu’ils interprètent la Loi sur la fiscalité municipale.
La Cour d’appel écrit récemment à cet effet:
« [30] L’application du concept d’établissement d’entreprise, proposé par les auteurs du manuel
à la détermination de la partie non résidentielle d’un immeuble, ne saurait toutefois valoir
d’opinion juridique sur l’interprétation du texte de la LFM, ni tenir lieu d’un tel texte. Même si
l’évaluateur est tenu de s’y conformer, ce manuel ne saurait lier les tribunaux appelés à
interpréter la LFM. » (Ville de Québec c. 9184-6097 Québec inc., 2019 QCCA 387).
Dans cette décision, la Cour d’appel confirme les décisions du TAQ, de la Cour du Québec et
de la Cour supérieure à l’effet que les 4 RPA concernées faisaient partie de la catégorie INR 1A
(moins de 0.5%).

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Impact sur la fiscalité municipale
De nombreux règlements imposent une taxation ou tarification pour l’eau, les matières résiduelles, la police, etc.
sur la base de la notion de « logement »
« 244.1. Dans la mesure où est en vigueur un règlement du gouvernement prévu au paragraphe 8.2° de
l’article 262, toute municipalité peut, par règlement, prévoir que tout ou partie de ses biens, services ou
activités sont financés au moyen d’un mode de tarification.
244.2. Constitue un mode de tarification toute source locale et autonome de recettes, autre qu’une taxe basée
sur la valeur foncière ou locative des immeubles ou des établissements d’entreprise, dont l’imposition n’est pas
en soi incompatible avec l’application de l’article 244.3.
Sont notamment des modes de tarification:
1° une taxe foncière basée sur une autre caractéristique de l’immeuble que sa valeur, comme sa superficie, son
étendue en front ou une autre de ses dimensions;
2° une compensation exigée du propriétaire ou de l’occupant d’un immeuble;
3° un prix exigé de façon ponctuelle ou sous forme d’abonnement pour l’utilisation d’un bien ou d’un service
ou pour le bénéfice retiré d’une activité.» (Loi sur la fiscalité municipale)

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Impact sur la fiscalité municipale
Le nombre de logements dans un immeuble permet aussi de le catégoriser, afin de
déterminer le taux de taxe foncière lui étant applicable.
« 244.46. Le taux particulier à la catégorie des immeubles de six logements ou plus doit
être égal ou supérieur au taux de base.
Il ne peut excéder 133,3% de ce dernier. » (Loi sur la fiscalité municipale)

Rappel: une municipalité ayant un taux de base (TB) de 1,0300 par 100$ d’évaluation ne
pourra exiger un taux de plus de 1,3730 par 100$ pour des immeubles de six logements
ou plus (TB x 133,3%).

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La définition de logement dans
d’autres règlements
Les municipalités peuvent adopter des définitions différentes que celle du MEFQ
dans des règlements portants sur différents sujets
 Zonage
 Construction
 Salubrité

(Règlement sur la salubrité, l'entretien et la sécurité des logements, Ville de Montréal)
 Tarification (attention!)

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Décisions intéressantes
Ville de Pohénégamook c. Charest , C.Q. Kamouraska, n° 250-02-000202-868, (p.8):
 Le logement signifie un « local à usage d’habitation », et plus particulièrement un
  immeuble où l’on réside habituellement. Un lieu d’entreposage pour des biens
  personnels, de pièces mécaniques et d’un camion appartenant à une compagnie
  n’est pas un logement.

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Décisions intéressantes
9082-7031 Québec inc. c. Richelieu (Ville de), 2006 QCCS 5648:
 La Cour reconnait, après 4 jours d’audience, que les 83 unités d’habitation de la
  Résidence Jardin pour personnes âgées sont des logements, car ils sont équipés de
  cuisines et d’appareils de cuisson, en plus des autres critères essentiels à la notion
  de logement.
 Parmi les sources les plus évidentes pour définir ce que constitue un logement,
  on peut mentionner :
     le Manuel d'évaluation foncière du Québec, manuel obligatoire que les évaluateurs
      sont tenus d'appliquer à la lettre;
     les règlements de taxation de la municipalité;
     le sens commun.

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Décisions intéressantes
9082-7031 Québec inc. c. Richelieu (Ville de), 2006 QCCS 5648:
 Le CUBF n’a pas d’impact dans le calcul du nombre de logements, que ce soit :
     1541: maison pour personnes retraitées non autonomes;
     1543 : maison pour personnes retraitées autonomes.

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Décisions intéressantes
Réjean Savard c. Ville de Malbaie et MRC de Charlevoix-Est, 2006 CanLII 71863 (QC
TAQ):
 Immeuble de deux logements, dont un des locataires a été évincé de l’un de ceux-
  ci pour accueillir la belle-mère du requérant. Ce n’est pas parce que les membres
  d’une même famille habitent dans un même immeuble qu’il s’agit d’un seul et
  même logement.
      « [20] Cependant, lorsque le requérant a accueilli sa belle-mère sous son toit,
       il a choisi de ne pas intégrer ce logement à son propre logement pour
       conserver l'intimité de la nouvelle occupante ».
 Le logement inoccupé par le requérant n’a pas perdu son individualité, même s'il
  est habité par une occupante ayant un lien de parenté avec lui. Il s’agit d’un
  logement distinct qui doit être pris en compte pour l’inscription au rôle.

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Décisions intéressantes
Jean-Léon Latour c. Canton Dundee et MRC Le Haut-Saint-Laurent, 2009 QCTAQ
02544:
 Il faut se référer à la définition de logement du Manuel d’évaluation foncière du
  Québec et non à celle de la Commission de la protection du territoire agricole du
  Québec, lorsqu’il est question d’appliquer la Loi sur la fiscalité municipale.
 Monsieur Latour agrandit sa maison pour en faire une résidence
  intergénérationnelle et y accueillir ses beaux-parents.
 L’évaluateur émet un certificat indiquant notamment la présence de deux
  logements, doublant ainsi les taxes pour les ordures, recyclage et la police.

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Décisions intéressantes
Jean-Léon Latour c. Canton Dundee et MRC Le Haut-Saint-Laurent, 2009 QCTAQ
02544:
 L’agrandissement est décrit comme suit par le Tribunal :
     [31] Tel que précisé ci-devant, les deux logements sont séparés par le garage.
         Ils possèdent une entrée commune, par celui-ci certes, mais ils possèdent
         leur propre entrée distincte, leur propre cuisine, chambre à coucher et salon,
         ainsi que leur salle de bain respective.
 Le recours est rejeté et l’inscription des deux logements maintenue.

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Décisions intéressantes
Labonne c. Trois-Rivières, 2011 QCTAQ 06567
 Les requérants contestent avec succès l’inscription d’un 2e logement à leur unité
  d’évaluation. Les extraits suivants démontrent bien que la détermination de la
  présence d’un logement est une question de fait et n’est pas toujours évidente à
  résoudre :
 « [11] La requérante allègue que sa fille habite le sous-sol avec son conjoint. Et en
  plus,dit-elle, il y a mixité avec les autres espaces habitables
  …

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Décisions intéressantes
Labonne c. Trois-Rivières, 2011 QCTAQ 06567
…
[12] Au support de ses prétentions, elle soumet au Tribunal les éléments suivants :
− il n’y a qu’une adresse civique et un code postal commun;
− il n’y a pas de douche en bas, les occupants utilisent au besoin celle du haut.
[13] La requérante plaide que les occupants ne peuvent jouir de façon exclusive du
sous-sol puisqu’elle l’utilise en partie comme entreposage (balayeuse, séchoirs à
linge, laveuse de tapis, planche à repasser, accessoires de plein air, articles de
nettoyage, etc.
(voir R-1, page 9 et suivantes)) : …

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Décisions intéressantes
Labonne c. Trois-Rivières, 2011 QCTAQ 06567
…
− le garage sert à tous les occupants de la maison;
− la garde-robe située à côté de la porte du garage est commune puisque, dit-elle,
celle du rez-de-chaussée est trop exigüe;
− la terrasse (patio, piscine, etc.) est utilisée en commun;
− les occupants du sous-sol doivent circuler par le rez-de-chaussée afin d’accéder à
l’espace clôturé pour le chien;
− il n’y a qu’un seul compte pour le câble (Cogeco);
…

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Décisions intéressantes
Labonne c. Trois-Rivières, 2011 QCTAQ 06567
…
− depuis la construction de sa résidence, il y a toujours eu présence de deux entrées
laveuse/sécheuse ainsi que deux équipements de lavage;
− la deuxième entrée électrique fut installée afin de répartir équitablement la
dépense en énergie;
− les occupants du sous-sol ne paient aucun loyer;
− il y a un accès commun au sous-sol via l’entrée principale des occupants du rez-
de-chaussée, la porte au bas de l’escalier n’est pas barrée et la cage d’escalier qui y
mène n’est pas cloisonnée. »
*Voir aussi, Lisée c. Municipalité de Saint-Joseph-du-Lac, 2011 QCTAQ 04440.

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Décisions intéressantes
Henry Lévesque c. Municipalité Saint-Gabriel-Lalemant et MRC de Kamouraska,
2012 QCTAQ 07299:
 Immeuble de deux étages occupé par une même famille. Le Tribunal explique
  qu’il s’agit de deux logements distincts et ne revoit pas la décision de l’évaluateur.
  Il s’agit d’une décision qui résume bien la notion de « logement ».

31

Décisions intéressantes
Julien c. Silva, 2019 QCCS 1944:
 Suite à une vente d’une résidence annoncée comme comportant « un logis
  parental accessible de l’extérieur », les acheteurs poursuivent leur vendeur en
  dommages puisqu’ils apprennent plus tard que les logements bigénérationnels
  sont interdits dans ce secteur.
 Les défendeurs appellent en garantie la Ville puisque l’extrait de rôle foncier
  comporte la mention « Logements : 2 ». En invoquant la présomption de validité
  du rôle, ils prétendent avoir été induits en erreur par la Ville et l’évaluateur.

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Décisions intéressantes
Julien c. Silva, 2019 QCCS 1944:
 «[127] … il n’appartenait pas à l’inspecteur municipal (sic), qui ne l’a pas fait
  d’ailleurs, de vérifier la conformité du logement dans le cadre de la préparation de
  son rôle d’évaluation municipale. Ensuite, il ne s’agissait pas d’une demande de
  permis où l’inspecteur avait l’obligation de vérifier la conformité du règlement
  de zonage, ou d’analyser une demande de permis. Il n’avait pas non plus une
  obligation d’informer le propriétaire de l’immeuble qu’il est en contravention aux
  fins d’évaluation foncière. (…)
 [131] Il appartenait au propriétaire/vendeur de vérifier la conformité
  réglementaire des logements auprès de la Ville et d’obtenir le cas échéant un
  certificat de conformité. »

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Décisions intéressantes
Manoir du Vieux Sainte-Rose inc. et 9161-2259 Québec inc. c. Ville de Laval, 2019
QCCS 5200:
 Le fait d’avoir reconnu un immeuble comme des «logements» plutôt que comme
  des «établissements» a fait sauver plus de 30 000$ en taxes d’eau aux propriétaires
  d’une résidence pour personnes âgées.

34

Nous vous remercions de
votre attention!

35

Coordonnées des formateurs:

Me Louis Béland                                Me Simon Frenette
Tél.: 514 392-5713                             Tél.: 514-392-5714
Courriel: lbeland@dhcavocats.ca                Courriel: sfrenette@dhcavocats.ca

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