LE GUIDE UN PROJET IMMOBILIER POUR MA COMMUNAUTÉ, RAPSIM

 
Été 2015

                               UN PROJET IMMOBILIER
                               POUR MA COMMUNAUTÉ,

                               LE GUIDE

  UN PROJET IMMOBILIER POUR MA COMMUNAUTÉ,
      LE GUIDE est issu du partage de l’expertise
des organismes, porteurs de projets de logement social
  avec soutien communautaire, ayant participé à des
    consultations menées au cours de l’hiver 2015.
    Les rencontres ont permis d’affiner la réflexion
         et de bonifier le contenu de cet outil.
TABLE DES MATIÈRES

   INTRODUCTION...............................................................................................................................................5

LEXIQUE DES ACTEURS ET DES PRINCIPAUX PROGRAMMES........................................................ 6
    Les acteurs............................................................................................................................................................. 6
    Les programmes.................................................................................................................................................. 7

   Développer du logement social avec soutien communautaire,
   LES MOTIVATIONS INITIALES................................................................................................................... 8
    Une décision importante, les clés du succès ............................................................................................. 8

   NATURE DE VOTRE PROJET....................................................................................................................... 9
    Logement de transition..................................................................................................................................... 9
    Logement permanent........................................................................................................................................ 9
    Nombre et le type d’unités............................................................................................................................. 10
    Bail ou entente de séjour................................................................................................................................ 11

   PREMIÈRES GRANDES QUESTIONS...................................................................................................... 12
    Construire ou rénover...................................................................................................................................... 12
    Choisir les quartiers centraux ou s’en éloigner......................................................................................... 12
    Rechercher des sites et des immeubles...................................................................................................... 12
    Espaces communautaires............................................................................................................................... 13

   DE LA CONCEPTION À L’OCCUPATION, les phases d’un projet.......................................... 14
    Préparation.......................................................................................................................................................... 14
    Développement................................................................................................................................................. 15
    Réalisation........................................................................................................................................................... 16
    Exploitation......................................................................................................................................................... 17

   LE MONTAGE FINANCIER DU PROJET............................................................................................... 18
    Programmes de financement........................................................................................................................ 18
    Budget de réalisation........................................................................................................................................ 19
    Budget d’exploitation........................................................................................................................................ 19

   LA SÉLECTION DES LOCATAIRES ......................................................................................................... 20

   INTÉGRATION DANS LE MILIEU............................................................................................................ 21

   CONCLUSION.................................................................................................................................................. 22

   ANNEXES
    1. Synthèse des phases du cheminement d’un projet............................................................................ 23
    2. Références....................................................................................................................................................... 24
    3. Organismes rencontrés pour le développement de ce guide.......................................................... 24

                                                                                                                                                                                 3
Crédit photo de la couverture
  En haut à droite : Johanne Groulx
Au centre à gauche : Sébastien Payeur
   Au centre à droite : L’Avenue HC
En Bas à droite : Guy-Pierre Lévesque
INTRODUCTION

Le logement social avec soutien communautaire a permis à des milliers de personnes d’éviter ou de sortir de la
rue de façon durable. C’est un investissement social et économique qui a fait ses preuves.

C’est donc en appui à cette formule d’habita­tion que le      Au fil des ans, à la faveur des programmes de finance-
présent guide est élaboré. Il se veut un outil d’accom-       ment public provincial, fédéral et la con­tri­bution de la
pagnement des promo­teurs que vous êtes ou devien-            Ville de Montréal, les projets portés par des orga­nismes
drez. L’objectif est de permet­tre aux groupes qui ont        en itinérance ont fleuri. Quoique leur nombre ait été
identifié des besoins de logement chez les personnes          insuffisant eu égard aux besoins croissants, il demeure
qu’ils rejoignent de mieux cheminer à travers les dif-        qu’ils ont permis des réponses structurantes et porteu­
férentes étapes de réalisation d’un projet de logement        ses. Souhaitons que l’avenir voie le maintien et le ren-
social avec soutien communautaire dans le ca­    dre du       forcement des programmes permettant ces succès.
programme AccèsLogis, volet III, uni­­ que programme
                                                              Les aspects abordés dans le UN PROJET ­    IMMOBI­ LIER
permettant la construction ou la rénovation de bâti-
                                                              POUR MA COMMUNAUTÉ, LE GUIDE vont de la nais-
ments existants.
                                                              sance du projet, alors que l’idée germe et prend forme
Développer un projet de logement social avec soutien          au sein de votre organisme, jusqu’à l’occupation d’un
communautaire est un choix que de nom­­breux orga­            immeuble s’adressant aux personnes visées par votre
nismes – dont plusieurs membres du Réseau d’aide aux          mission.
personnes seules et itinérantes de Montréal (RAPSIM) –
ont fait au fil des trois dernières décennies.
Au cœur de ce choix : des personnes margina­lisées, qui
ont connu l’itinérance ou qui sont aux pri­ses avec des
conditions de logement précaires, souvent insalu­bres.
Grâce à un projet de logement social, ces personnes
voient leur situation transformée : elles auront ­accès à
un logement de qualité, sécuritaire et abordable, dans
un environnement accueillant et aidant, avec un « pro-              Présenté par sections, ce guide pourra être
priétaire » – un organisme à but non lucratif (OBNL) –               consulté selon vos b  ­ esoins. Il ne prétend
compétent et respectueux. Un projet de logement so-                 pas c­ ontenir toutes les r­ éponses, mais vous
cial, c’est aussi, très souvent, l’ajout de logements neufs       ­permettra d’apprivoiser les ­différentes étapes
dans un quartier qui en manque, ou la rénovation com-               de cette aventure qu’est le déve­loppement
plète d’immeubles auparavant délabrés. Bref, un projet                      d’un projet de logement social
de logement social, c’est une formule ga­gnante pour ses                     avec soutien communautaire.
occupants et pour le milieu qui l’accueille.

   TABLE DES MATIÈRES                                                                                                      5
LEXIQUE DES ACTEURS ET
    DES PRINCIPAUX PROGRAMMES

       LES ACTEURS
                                                                    LA SOCIÉTÉ D’HABITATION DU QUÉBEC (SHQ) : Le
    Un projet de logement social implique plusieurs acteurs,        gou­­­
                                                                         vernement du Québec, représenté par la Société
    qui contribuent de façons diverses à son éclosion et à          d’ha­bitation du Québec (SHQ), finance le programme
    sa réalisation : bailleurs de fonds, instances municipales,     Accès­Logis Québec. Ce program­me exige que les pro-
    conseillers techniques et professionnels, etc.                  jets ob­­tien­nent une contribution dite « du milieu » qui,
                                                                    sur le territoire mon­­tréalais, est assurée par des apports
    LE PORTEUR : votre organisme est le maître d’œu­vre du
                                                                    muni­cipaux.
    projet et, à terme, son proprié­taire. Votre organis­me est
    donc au cœur de la démarche.                                    LA VILLE DE MONTRÉAL : La Ville agit comme manda­
                                                                    taire de la SHQ, dont elle gère les programmes d’habi­
    LE GROUPE DE RESSOURCES T      ­ ECHNIQUES (GRT) : Le GRT
                                                                    tation sur le territoire montréalais. Ce rôle permet
    est un organisme communautaire dont l’expertise pro-
                                                                    à la Ville de définir ses propres cibles en fonction des
    fessionnelle et l’orientation so­cia­le facilitent le montage
                                                                    be­soins des citoyens montréalais. Dans le cas du pro-
    et la réalisation de projets immobiliers, qu’il s’agisse de
                                                                    gramme Accès­Logis, la Ville accueille les projets prove­
    construction ou de rénovation. Le GRT fournit un ac­­
                                                                    nant de l’ensemble de l’agglomération (île) de Mon-
    com­­pagne­ment des premières idées et esquis­ses jusqu’à
                                                                    tréal. La Ville offre un accompagnement actif pendant
    l’entrée des occupants dans les logements.
                                                                    leur cheminement.
     Le GRT joue le rôle d’une véritable courroie de trans­
                                                                    LES ARRONDISSEMENTS : Ils sont responsables de la
     mission entre les professionnels im­­pliqués dans un pro-
                                                                    réglementation d’urbanisme sur leur ter­­ri­toire, et doi­
     jet de ­
            développement. Les GRT sont des partenaires
                                                                    vent approuver tous les p    ­ rojets avant leur réalisation.
     ac­­
       crédités par la SHQ ; la colla­bo­
                                        ration d’un GRT est
                                                                    Lorsque des projets re­­quièrent des dérogations (excep-
    re­quise pour les projets soumis à la Ville de Montréal
                                                                    tions) au zo­­­nage, l’arrondissement met en place un pro­­
    dans la mise en œuvre du programme AccèsLogis. Qua-
                                                                    ces­­sus public qui implique une étape de con­­sultation.
    tre sont actifs sur l’île de Montréal : Atelier Habitation
    ­Montréal, Bâtir son quartier, Groupe CDH et ROMEL.
    L’ARCHITECTE : Son rôle est prépondérant dans la con-
    ception du projet et la gestion du contrat de l’entre­
    preneur.
    L’ENTREPRENEUR GÉNÉRAL : C’est le contractant en
    charge du chantier de construction ou de rénovation et
    il gère les sous-traitants.

6                                                                                                     TABLE DES MATIÈRES
LES PROGRAMMES
ACCÈSLOGIS QUÉBEC (ACL) : Ce programme de sub­                  LES PROGRAMMES COMPLÉMENTAIRES : les ­con­di­tions
vention constitue la principale source de ­fi­nance­ment        particulières de réalisation d’un pro­­jet peuvent deman­
pour les projets de logements sociaux et com­­mu­nau­           der des apports de fonds pour compléter le finance-
taires, qu’ils s’agissent de nouvelles constructions ou         ment d’AccèsLogis. Des pro­­­    grammes munici­  paux ou
d’achat et rénovation d’immeubles existants. Il com-            québécois sont donc sollicités pour boucler le montage
prend trois volets qui touchent des clientèles ­différentes.    d’un projet. Parmi les programmes actuellement en vi­­
                                                                gueur, on peut noter le programme Novateur de la
    Le volet I vise la réalisation de logements perma-
                                                                SHQ, destiné à soutenir des innovations « vertes », le
    nents pour familles, personnes seu­les ou personnes
                                                                pro­gramme Climat Sol, qui peut contri­buer à la décon-
    âgées autonomes.
                                                                tamination de sites, ou des programmes municipaux
    Le Volet II, qui produit aussi des logements perma­         d’aide aux rénovations. La Stratégie de partenariat de
    nents, est destiné à loger des person­nes âgées de          lutte contre l’itinérance (SPLI, fédérale) peut également
    75 ans et plus ou des personnes moins âgées en              jouer un rôle, quoi­que de façon moins importante que
    légère perte d’autonomie.                                   par le passé.
    Le Volet III permet la réalisation de logements pour
    des populations ayant des ­      besoins parti­
                                                  culiers
    d’ha­bi­
           tation. Il vise la réalisation de logements
    permanents ou de transition, avec soutien. Accès-­
    Logis, vo­­­
              let III est le programme permettant le
    logement social avec soutien communautaire dont
    traite ce guide.
LE SUPPLÉMENT AU LOYER : Le programme Accès­Logis
intègre une aide appelée « Supplément au ­loyer », qui
permet aux locataires qui en bénéficient de payer un
loyer correspondant à 25 % de leur re­venu. Le Supplé-
ment au loyer couvre la différence en­tre la part payable
par le loca­taire (le 25 %) et le coût du loyer réel du pro-
jet. Dans le cas de projets du Volet III, selon la si­tuation
financière de la clientèle, jusqu’à 100 % des logements
peuvent bénéficier de cette aide.

   TABLE DES MATIÈRES                                                                                                       7
Développer du logement social avec soutien communautaire,
    LES MOTIVATIONS INITIALES

    Votre organisme y songe. Le d­ éveloppement d’un projet de logement social avec s­ outien communautaire
    apparaît être une réponse aux besoins des personnes que vous r­ ejoignez. Vous souhaitez étendre votre m­ ission
    en ajoutant cette stratégie aux moyens déjà développés mais vous vous interrogez : est-ce réaliste ? Quels seront
    les impacts ? Avons-nous les ressources requises ?

       UNE DÉCISION IMPORTANTE
    Un premier projet, plusieurs défis. Se lancer dans un
    projet impliquera tous les éléments de votre orga­nisme
                                                                    LES CLÉS DU SUCCÈS
    et tout particulièrement la direction générale, à qui           Plusieurs questions que vous vous p­ osez
    il reviendra de coordonner les actions aux différentes          trouveront réponse au cours des semai­nes
    étapes, tant à l’interne qu’avec les différentes parties        ou mois qui viennent, mais dès le départ,
    impliquées, dont le GRT.                                        quatre conditions doivent être présentes.
    Votre conseil d’administration (CA) et l’équipe de­­vront
                                                                    1re clé : l’existence du besoin
    se familiariser avec le langage et les règles propres aux
                                                                    Le besoin est identifié par votre orga­nisme et
    différents professionnels impliqués dans la construction
                                                                    est en cohérence avec l’énoncé de sa mission.
    ou la rénovation.
                                                                    2e clé : une vision partagée
    La responsabilité associée à un investissement de cette
                                                                    Une volonté commune lie les différentes
    importance peut être source d’inquié­     tude. Ce projet
                                                                    ­ins­tances de votre organisme. Toutes souhaitent
    exigera un investissement de temps important et de
                                                                     le projet, et veulent participer à la démarche.
    nouvelles responsabi­lités financières et immobilières (la
    gestion d’un immeuble).                                         3e clé : des informations en continu
                                                                    Le CA et l’équipe sont associés au projet en
    Votre organisme voudra aussi s’assurer de pouvoir main­­
                                                                    ­continu grâce à la formation et l’information ;
    tenir l’approche qui lui est propre, tout en ré­pon­dant
                                                                     les dé­­cisions – sur les choix ar­chitecturaux, sur
    aux conditions des différents bailleurs de fonds publics.
                                                                     les pra­­tiques de gestion à développer, etc. –
    Gérer un projet d’habitation ­communautaire de­­man­de­ra        sont réfléchies collectivement.
    de mettre en place des p ­ ratiques d’intervention et de ges-
                                                                    4e clé : du leadership
    tion qui sont spécifi­ques : un logement n’est pas un refuge,
                                                                    Depuis le démarrage jusqu’au jour de ­l’ouvertu­re,
    ou une maison d’hébergement. Réflé­chir à ces ­pratiques
                                                                    la direction de votre orga­nismes ainsi que les
    fera partie des étapes du développement de votre projet.
                                                                    membres du CA font preuve de leader­ship pour
    Les questions soulevées par le développement d’un pro­          mener le projet. L’équipe et les usa­gers sont
    jet de logement social supposent des expertises en dif-         également partie intégrante des démarches.
    férents domaines, mais vous aurez l’appui des ressources
    conséquentes pour y parvenir !

    aide-mémoire
           Votre organisme adhère au projet, en mesure l’engagement requis et en anticipe l’heureuse issue
           Vous vous inspirez des projets existants pour définir le vôtre. Les porteurs de projets seront h
                                                                                                          ­ eureux de
           partager leur expérience
           Vous identifiez vos besoins de formation et veillez à les inscrire dans votre planification
           Vous tenez informés tous les membres de votre organisation des différentes étapes de l­’évolution du
           projet

8                                                                                                   TABLE DES MATIÈRES
NATURE DE VOTRE PROJET

Le logement diffère de l’hébergement, qui comprend le gîte et le couvert dans bien des cas. Les populations
admissibles au projet de logement social avec soutien c­ ommunautaire sont généralement les personnes
­rejointes par la mission de votre organisme et pour lesquelles le logement représente un l­evier supplémentaire
 ­d’intervention visant à ­soutenir leur insertion sociale.

Deux formules existent, le logement de transi­tion et le           LOGEMENT PERMANENT
logement permanent. Très ­rapidement dans votre pro-
cessus de réflexion, le choix du type de projet devra être      Cette formule offre une alternative durable à l’instabi­
identifié.                                                      lité résidentielle et à l’itinérance, à l’iso­lement de per-
                                                                sonnes marginalisées. Le logement permanent permet
Dans le cadre du programme AccèsLogis, Volet III, tant
                                                                aussi aux locataires de se créer un milieu de vie, un lieu
le logement social de transition que le logement per-
                                                                d’enraci­nement et d’appartenance, et de développer
manent permettent de créer des unités de différents
                                                                des liens avec et dans une communauté plus large, un
types (chambres, studios, logements réguliers). Par ail­
                                                                quartier. Le logement permanent permet aux personnes
leurs, tous les projets doivent offrir des services de sou­­­
                                                                vulné­rables de pouvoir compter sur un propriétaire – un
tien communautaire, dont l’intensité sera variable selon
                                                                OBNL – respectueux et ­sensible à leur situation et qui
les besoins des personnes visées. Ce soutien commu-
                                                                pourra au besoin les mettre en contact avec d’autres
nautaire pourra être en lien avec les autres activités de
                                                                ressources dans leur milieu.
votre organisme.

   LOGEMENT DE TRANSITION
La personne peut résider dans un logement de tran­si­
tion pour des périodes variables pouvant aller jusqu’à
un maximum de 5 ans. Cet intervalle vise à permettre
d’amé­liorer la situation de la personne en lui fournis-
sant un logement décent et en brisant son isolement
par des activités de vie communautaire.
L’accompagnement offert permet de soutenir l’appren-
tissage à la vie autonome en logement, encourager le
retour sur le marché de l’emploi ou aux études, favo­riser
le rétablissement de la santé des personnes en traite-
ment, etc. On peut résumer en disant que dans un projet
de logement de transition, le logement n’est pas une fin
en soi : il est une condition nécessaire à l’intervention.
À terme, le soutien en logement de transition vise à ce
que les occupants aient stabilisé leur situation et déve­
loppé les habiletés et autres conditions nécessaires à
une vie autonome leur permettant de quitter le projet.

                    « À MÉTA D’ÂME, le choix initial avait été pour du logement de transition.
       En s’appuyant sur l’hypothèse qu’en trois ans les personnes auraient le temps de s’être stabilisées et
     seraient prêtes à quitter. Dans les faits, le temps de rétablissement (par ex. : traitement pour l’hépatite C,
          changement des habitudes de vie, difficultés c­ oncomitantes) est souvent plus long que prévu et
         bon nombre des personnes en ­logement présentent des difficultés permanentes qui les excluent
               d’un retour sur le marché de l’emploi et leurs c­ onditions de vie demeurent précaires.
       Le temps de séjour a donc été prolongé à 5 ans et le prochain projet offrira du logement permanent »

   TABLE DES MATIÈRES                                                                                                          9
NOMBRE ET LE TYPE D’UNITÉS
 Selon les besoins de la population que l’on rejoint, le         Le studio offre plus d’espace qu’en offre une chambre.
 pro­
    jet pourra offrir des chambres ou des logements              Il inclut une salle de bain et un espace cuisine. On ob-
 complets (studios ou 3½), qu’ils soient de transition ou        serve que les femmes souhaitent davantage avoir un
 permanents.                                                     accès privé à ces espaces.
                                                                 Les logements plus grands favorisent les couples et les
 Nombre d’unités                                                 familles ou l’accueil des enfants en visite.

 Tous les projets sont différents et le nombre d’unités          Compte tenu des dynamiques des personnes, l’installa-
 possibles varie selon l’immeuble choisi, quand il s’agit        tion de sanitaires dans les chambres n’est pas toujours
 de rénovation, ou selon le potentiel du site dans le cas        souhaitable, e ­ ssentiellement parce que ceci implique
 d’une construction neuve. Souhaitez-vous un projet au           que le locataire devra en assurer l’entretien. Certains
 volume im­­ portant d’unités ou de plus petite taille ?         pro­moteurs pri­­vilégient donc des sanitaires partagés,
 Quels sont vos effectifs ? Quelle est votre capacité de         dont ils veillent au maintien en bon état. Dans le cas des
 gestion ? Afin d’assurer le mieux-être de vos futurs loca­      autres types d’unités (studios ou logements), qui com-
 taires, vous devrez faire le point sur la capaci­té de votre    prennent une salle de bain complète, l’entretien échoie
 groupe à leur garantir un soutien adéquat.                      à l’occupant.

 Petit ou gros projet ? À cet égard, vous devrez rapide-
 ment faire connaître vos besoins à votre GRT et votre               En dernière instance, les besoins de vos usagers
 architecte, en début de processus. Il sera important de           ­priment. Vos choix du nombre et du type d’unités
 parler de votre idéal et de vos limites : une bonne com-                          seront conséquents.
 munication au départ permet de faire démarrer le pro-
 jet du bon pied !

 Type d’unités
 IDENTIFIEZ LES BESOINS DE VOS USAGERS
 ET PRÉCISEZ VOS CHOIX EN PESANT LE POUR
 ET LE CONTRE DE CHAQUE OPTION
 Les besoins sont différents selon l’âge et les conditions
 personnelles : toxicomanie, santé men­­tale… Ils le sont
 également selon que l’on vise une clientèle ­d’hommes
 ou de femmes. Vous devez donc réfléchir au type d’uni­
 tés à dé­­velopper en tenant compte de ces aspects.
 Bon nombre d’organismes ayant développé des projets
 ont initialement réalisé des sonda­ges auprès de leurs
 usagers en appui à leur ré­­flexion.
 Il ressort notamment de leur expérience que les espaces
 de vie communautaire (salle commune, cuisine ou au-
 tre) et les aires de circulation (hall, corridors, escaliers,
 etc.) sont aussi à analyser. En l’absence des premiers, les
 se­conds deviennent des lieux de socialisation. De façon
 générale, les projets d’achat et rénovation de bâtiments
 existants offrent parfois moins de latitude pour créer les
 locaux communautaires nécessaires.
 À CHAQUE TYPE SES AVANTAGES
 La chambre permet de répondre à des besoins spéci­fi­
 ques et offre plus d’unités dans des espaces restreints ; la
 rénovation des maisons de chambres et leur transforma-
 tion en logement so­­cial participe à la sauvegarde d’un
 parc déjà fragile et contribue à la revitalisation du milieu.

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BAIL OU ENTENTE DE SÉJOUR                                  L’entente de séjour
Différentes pratiques ont cours. Ainsi, certains groupes      Quand il est question de logement de transi­tion, l’en-
privilégient le bail qui offre des avantages, car les con-    tente de séjour est souvent privilé­giée. Il s’agit d’une
ditions légales y sont claires et c’est un bon outil d’ac-    entente individuelle, qui fournit certaines balises au lo-
compagnement. D’autres préfèrent l’entente de séjour,         cataire et précise le rôle de l’organisme. Le logement
généralement as­­  sortie d’un Règlement d’immeuble           y est plutôt vu comme un levier d’une intervention en
(ou d’un contrat de services), car ces outils renforcent      suivi ou en soutien d’autres formes d’accompagnement.
et complètent les autres stratégies mises en place par        Les conditions énoncées dans cette entente reflètent la
l’organisme.                                                  philosophie de l’organisme et peuvent donner ouver-
                                                              ture à des recours en cas de situation problématique.
Le bail                                                           EXEMPLES DE CONDITIONS
                                                                  ASSOCIÉES À L’ENTENTE DE SÉJOUR
Le bail est souvent associé au logement perma­nent –              - Poursuite d’un projet personnel
qu’il s’agisse de logements ou d’une mai­­son de cham-              ou d’un programme de réinsertion
bres – dans une perspective de stabilité à long terme.            - Règles de conduite particulières
En cas de litige entre un organisme et un locataire, la
cause sera entendue à la Régie du logement, selon une
procédure relativement simple. La formule du bail est
prescrite par la loi, mais certaines conditions peuvent           « LE TOURNANT offrait jusqu’à tout récemment
être ajoutées.                                                    du logement permanent avec bail. L’organisme
                                                                    a changé pour une entente de séjour désirant
    EXEMPLES DE CONDITIONS
                                                                    ainsi ramener l’offre de logement à un levier
    ASSOCIÉES AU BAIL
                                                                     de l’intervention de l’organisme. Le bail ne
    - Personnes seules
                                                                   se gère pas de la même manière et ne suppose
    - Consommation tolérée ou pas
                                                                               pas la même approche. »
    - Présence ou non d’animaux

   « L’AVENUE ­HÉBERGEMENT ­COMMUNAUTAIRE                     Le règlement d’immeuble
        a une formule m  ­ ixte. Pour les logements de
       ­transition, il y a une entente de séjour et un        Le règlement d’immeuble est un ensemble de règles
      ­contrat de service et pour le logement social          s’ap­pliquant à tous les locataires d’un pro­jet. Il cons­
                 permanent, c’est un bail. »                  titue un cadre destiné à faciliter la cohabitation et le
                                                              maintien d’un environnement sécuritaire. L’application
                                                              souple des règles visera à obtenir la collaboration de
                                                              toutes les parties pour assurer le bien-vivre ensemble.
                                                              Les locataires sont eux-mêmes en faveur d’un tel enca­
                                                              drement et diront : « on ne veut pas de trouble dans nos
                                                              bâtisses ». Ce commentaire ex­­prime bien l’aspiration des
                                                              locataires et le sentiment d’appartenance développé.

aide-mémoire
       Assurez-vous de bien connaître les besoins des personnes que vous voulez rejoindre
       Choisissez votre projet : logement de transition ou permanent
       Évaluez votre capacité à porter le projet : type de suivi offert et effectifs nécessaires
       Déterminez le type d’unités : chambre, studio ou 3½
       Établissez le nombre idéal d’unités
       Décidez des conditions associées au bail ou à l’entente de services

   TABLE DES MATIÈRES                                                                                                      11
PREMIÈRES GRANDES QUESTIONS

     CONSTRUIRE OU RÉNOVER                                         RECHERCHER DES SITES
                                                                   ET DES IMMEUBLES
 Une construction neuve pose évidemment le défi de
 trouver un espace constructible dans un environnement          Il peut arriver qu’un organisme ayant identifié un ter-
 qui convient aux futurs occupants du projet. Cela étant,       rain ou un bâtiment dans un quartier où il aimerait ins­
 une construction neuve rend possibles des aménage-             taller un projet de logement initie le contact avec un
 ments augmentant la qualité de vie des personnes : ter-        GRT. De leur côté, les GRT exercent une veille perma-
 rasse, jardin, ascenseur pour les personnes vieillissantes     nente de sites disponibles et pourront contacter des or-
 ou handicapées… Une nouvelle construction permet de            ganismes qu’ils savent intéressés à développer pour leur
 fournir des réponses à des besoins particuliers qui s’ins­     faire la proposition d’un site disponible.
 crivent plus difficilement dans les immeubles existants.
                                                                D’une manière ou d’une autre, compte tenu de leur ex­­
 Sauvegarder un immeuble existant permet par contre de          pertise, les GRT réalisent une première analyse lorsqu’un
 contribuer à la revitalisation d’un milieu, tant par l’amé­    terrain ou un immeuble est dans la mire : en tenant
 lioration du cadre bâti que par l’ajout d’une ressource        compte du prix de vente, du potentiel du site et des be-
 communautaire. Certes, un projet d’achat et de rénova­         soins d’un projet (type de logement, populations visées,
 tion d’un immeuble doit composer avec les limites du           nombre d’unités), ils sont donc en mesure d’évaluer si
 cadre bâti en place, mais il a l’avantage des espaces déjà     les démarches subséquentes peuvent s’engager.
 connus : il est plus facile d’imaginer comment notre or-
 ganisme s’y installera. L’âme d’un lieu habité peut inspi­     Pour votre organisme, la question est de savoir si la pro­­
 rer… De plus, un projet de rénovation s’effec­tue souvent      position est suffisamment intéressante pour répondre
 « de plein droit », c’est-à-dire sans que des changements      aux besoins. Entre le projet rêvé par le promoteur et les
 au zonage soient nécessaires, et donc plus rapidement.         sites présentés, il y a des ajustements nécessaires. Mais
                                                                si la proposition ne satisfait pas les besoins de votre or-
 Les promoteurs sont unanimes. Quand il s’agit de réno-         ganisme, il ne faut pas hésiter à poursuivre la recherche,
 vation, il est important de bien la faire, d’avoir pris soin   d’autres opportunités se présenteront.
 de procéder à une évaluation minutieuse des travaux à
 entreprendre, des correctifs à apporter. Nous reviendrons      Dès l’identification d’un site, les rencontres s’accélèrent.
 plus en détail sur cet aspect dans la prochaine section.       Déjà, à ce stade, des décisions sont à prendre. Vous de-
                                                                vez donner une orientation claire des contours de votre
                                                                projet : nombre d’unités, salle communautaire ou bu-
                                                                reau. L’architecte responsable des premiers plans et de-
     CHOISIR LES QUARTIERS                                      vis en aura besoin.
     CENTRAUX OU S’EN ÉLOIGNER
                                                                Votre conseil d’administration devra être partie pre­
 Développer hors du centre-ville ou des quartiers cen-          nante dès le début et tout au long de la réalisation du
 traux demande réflexion et doit s’appuyer sur la dispo­        projet. Il en sera question régulièrement au cours de
 nibilité des services qu’offre le nouveau milieu. Les be-      vos rencontres. Comme votre organisme est porteur du
 soins des personnes rejointes par votre projet devront         projet, il est essentiel que vos membres se l’approprient
 être au cœur des choix et des décisions à prendre.             et s’impliquent dans les décisions à chaque étape.

12                                                                                                TABLE DES MATIÈRES
ESPACES COMMUNAUTAIRES
Le programme AccèsLogis, Volet III, oblige normale-
ment les projets à offrir des espaces communautaires.
Selon la réalité et les besoins de votre organisme et des
personnes visées par le projet, ce sera un bureau ou une
salle communautaire, ou les deux !
Certains immeubles à rénover posent toutefois des défis
pour l’aménagement d’espaces communautaires ; de
même, les coûts de construction peuvent imposer des
li­­mites. Vous pourriez avoir des choix à faire qui dépen-
dront notamment de la dynamique de votre organisme,
de la localisation de vos services existants par rapport
au site du projet, et de vos autres choix architecturaux.
Le programme AccèsLogis ne finance pas nécessaire-
ment tous les coûts liés aux espaces communautaires.
Vous pourriez avoir besoin d’apports financiers exter­
nes au programme d’habitation. Votre organisme devra
peut-être approcher des bailleurs de fonds addition-
nels, d’où l’idée d’avoir une compréhension réelle de
vos besoins.
Certains organismes animent la vie communautaire à
partir de leur maison d’hébergement ou de leur centre
de jour. L’absence d’un local dédié a alors moins d’im-
pact pour la cohésion souhaitée et le sentiment d’ap-
partenance.

   « Pour le Sac à Dos, la proximité de l’organisme
        a joué en faveur de la recherche du site.
      En ayant le projet de logement en face du
       centre de jour, il était aisé d’y associer les
      espaces communautaires de l’organisme. »

aide-mémoire
   AU MOMENT DE CHOISIR UN SITE OU UN BÂTIMENT :
       Vérifiez l’adéquation du milieu en fonction des besoins de la population pour laquelle vous développez
       ce projet
       Gardez votre conseil d’administration informé des propositions de sites et de bâtiments et de la
       ­réception de la communauté
       Définissez l’espace communautaire souhaité en fonction du type de soutien communautaire, de
       ­l’animation, et de la fréquentation prévue

   TABLE DES MATIÈRES                                                                                           13
DE LA CONCEPTION À L’OCCUPATION

 Tout au long du cheminement de votre projet, FAIRE ÉQUIPE sera le maître mot !

 C’est de manière unanime que tous les acteurs rencon-             PRÉPARATION
 trés l’affirment. Votre organisme est le porteur du pro-
 jet et son maître d’œuvre et ce, de l’idée initiale jusqu’à    LE PROJET PREND FORME ! Votre GRT vous propose un
 l’entrée des locataires dans les logements. Les différents     site et en fonction du projet anticipé, vous en évaluez
 acteurs se grefferont au fur et à mesure des avancées.         conjointement le potentiel. À ce stade, tout peut être
                                                                interrompu ou se poursuivre.
 D’abord le GRT, dont le travail de veille permet de déni­
 cher des sites et des immeubles à acquérir. La meilleure       Une première étude de viabilité est alors réalisée par le
 connaissance et le lien de confiance qui se développent        GRT, généralement à partir d’esquisses préliminaires de-
 entre vous seront des facilitants tout au long du proces­      mandées à un architecte. Un des enjeux est d’établir si
 sus. L’architecte sera chargé de traduire une idée en          le projet est viable au plan financier : peut-être devrez-
 plans, et ce, tout en tenant compte des paramètres ob-         vous ajuster quelques éléments en discutant avec le GRT
 jectifs liés au cadre bâti ou au site, en fonction des con­    et l’architecte. C’est une étape excitante : le projet se
 traintes budgétaires. Les ingénieurs seront responsables       précise ! Il est aussi nécessaire d’avoir de premières dis-
 de l’analyse des structures et de la qualité du terrain.       cussions avec la Direction de l’habitation de la Ville de
 L’entrepreneur engagé sera responsable de la réalisa-          Montréal et le service d’urbanisme de l’arrondissement,
 tion du chantier et de la supervision des sous-traitants       pour savoir si ce projet apparaît recevable. L’appui de
 dont il aura retenu les services.                              l’arrondissement est essentiel.
 C’est votre projet et il faut qu’il demeure fidèle à vos       PREMIÈRES DÉMARCHES OFFICIELLES ! Vous élaborez,
 objectifs, mais l’entrepreneur a également des con-            de concert avec le GRT, l’offre d’achat et la dépo-
 traintes dont vous devrez tenir compte. Pour g   ­ arantir     sez auprès du propriétaire actuel. En général, l’offre
 la cohérence entre les travaux en cours et le projet           ­d’achat est formulée « sous condition de l’obtention du
 ­souhaité, il faut des allers-retours constants entre les       financement AccèsLogis », ce qui donne un certain délai
  parties concernées. Vous n’êtes pas un expert en cons­         avant l’achat proprement dit.
  truction, mais le GRT vous accompagnera et vous avez
                                                                L’OFFRE D’ACHAT EST ACCEPTÉE ? C’est le moment
  l’expertise concernant les besoins de votre clientèle.
                                                                de dépo­  ser une demande d’aide financière dans le
  Seul le dialogue permet de trouver les solutions !
                                                                cadre du programme AccèsLogis ; ceci se fait auprès
                                                                ­
                                                                de la D
                                                                      ­ irection de l’habitation de la Ville, qui vérifiera
 LES PHASES D’UN PROJET                                         l’admis­sibilité de votre demande et, le cas échéant,
                                                                pourra vous réserver les « unités » qui seront attribuées
 De la réflexion à la finalisation d’un projet, les différen­   à votre projet. Cette étape d’analyse de votre demande
 tes étapes que vous franchirez peuvent se diviser en qua­      prendra quelques semaines.
 tre phases, chacune préalable à la suivante. Tout au long
 de chacune d’elles, vous serez accompagné par vo­­tre          En parallèle, vous parlez de votre intention de dévelop-
 GRT. Certaines sont déterminantes et peuvent entraîner         per un projet de logement social aux partenaires dans
 une révision (voire, un abandon) du projet déposé.             la communauté. Une stratégie de communication vous
                                                                aidera à faire ces démarches de façon efficace.
 Il peut s’écouler de dix-huit mois à quatre ans entre la
 première formulation du projet et la prise de possession
 de l’immeuble. C’est un projet d’envergure.
                                                                aide-mémoire
                                                                       L’étude de viabilité est concluante
                                                                       Vous déposez l’offre d’achat
                                                                       Vous déposez une demande d’aide financière
                                                                       au programme AccèsLogis
                                                                       Vous sollicitez des appuis à votre p
                                                                                                          ­ rojet
                                                                       auprès de l’arrondissement et des
                                                                       ­partenaires du milieu

14                                                                                               TABLE DES MATIÈRES
DÉVELOPPEMENT
L’OBTENTION DU FINANCEMENT – PRISE UN ! Les dé-                 L’OBTENTION DU FINANCEMENT – PRISE DEUX ! À cette
marches s’accélèrent en vue de faire confirmer le finan­        étape, votre architecte travaille à préparer les plans
cement de votre projet par la Direction de l’habitation         dé­­finitifs qui devront correspondre au budget établi.
de la Ville de Montréal. Pour ce faire, votre GRT aura          Celui-ci peut poser des contraintes importantes. Avec
constitué le dossier du projet, incluant l’analyse finan­       votre architecte, il vous faut veiller à ce que les plans
cière et une proposition architecturale plus précise. Afin      correspondent à vos attentes et besoins.
d’éviter les mauvaises surprises puisque les mar­ges de
                                                                Une fois ces plans finalisés, la Ville de Montréal (avec la
manœuvre financières sont très limitées, des exa­mens
                                                                SHQ) vous signifie alors un « engagement définitif de
divers sont réalisés à cette étape. Dans le cas d’une ré­
                                                                subvention », ce qui vous permet de passer à l’étape
novation, cette évaluation peut, par exemple, requérir
                                                                sui­­vante : c’est le moment de lancer un appel d’offres
de faire des ouvertures dans certains murs pour vérifier
                                                                pu­­blic. Si les soumissions reçues dépassent le budget, il
les structures, la présence d’amiante, de moisissures…
                                                                faudra recommencer le processus, mais avec des plans
La présence de problèmes de contamination entraîne
                                                                révisés pour réduire les coûts. Vous aurez à réfléchir aux
des coûts additionnels, qui peuvent demander d’avoir
                                                                priorités, et sans doute à faire des choix difficiles avec
recours à des programmes complémentaires. Ici aussi,
                                                                votre architecte et votre GRT.
votre GRT et la Direction de l’habitation de la Ville vous
accompagneront dans de telles démarches.                        Par contre, si les soumissions reçues sont conformes au
                                                                budget et aux autres exigences de l’appel d’offres, un
Lorsque la viabilité et la qualité de votre projet auront
                                                                entrepreneur général peut alors être retenu. Chantier
été démontrées, la Ville pourra produire la « lettre d’en-
                                                                en vue !
gagement conditionnel » : comme son nom l’indique,
c’est une annonce de subvention qui précise des condi-
tions (budgétaires et autres) à rencontrer.
Par exemple :                                                   aide-mémoire
    Vous devez présenter des garanties concernant le
                                                                       Vous suivez de près les démarches n
                                                                                                         ­ écessaires
    soutien communautaire offert à vos futurs loca­
                                                                       pour répondre aux conditions énoncées dans
    taires : que ce soit par de l’argent neuf ou par un
                                                                       l’engagement conditionnel : recherche de
    réaménagement de vos budgets existants, vous
                                                                       financement complémentaire, ajustements du
    devrez assurer cette présence essentielle dans le fu-
                                                                       projet, changements à votre Charte, demande
    tur projet.
                                                                       de changement de zonage, etc.
    Vous devez rendre votre Charte et vos lettres paten­
                                                                       Vous validez les plans préparés par votre
    tes conformes aux exigences d’AccèsLogis : votre
                                                                       architecte
    charte doit faire mention de votre volonté d’inclure
    du logement social avec soutien dans votre mission,                Vous recevez un engagement définitif de
    et doit aussi assurer la présence, au sein de votre                financement AccèsLogis
    conseil d’administration, de locataires ou de mem-                 Vous lancez l’appel d’offres pour le choix
    bres de la communauté représentant les intérêts de                 d’un entrepreneur
    ces derniers.
    Si votre projet requiert des changements au zona­
    ge ou autres règles d’urbanisme, ce sera le temps
    de présenter ces demandes à l’arrondissement. Ces
    chan­­­
         gements impliquent un processus d’approba­
    tion public de votre projet, par le conseil d’arron­
    dissement ou, selon la nature des changements,
    par le conseil municipal. À Montréal, les projets à
    caractère social peuvent bénéficier d’une procédure
    prévue à la charte de la Ville (« article 89 »), qui per-
    met notamment de ne pas soumettre le projet à un
    référendum, advenant une contestation.

   TABLE DES MATIÈRES                                                                                                     15
RÉALISATION
 LA PREMIÈRE PELLETÉE DE TERRE… ET LE CHANTIER !
 Les travaux de construction ou de rénovation du bâti-
 ment s’entament une fois les différents permis obtenus
 (construction ou rénovation, occupation de l’espace pu­
 blic pendant les travaux, etc.).
 Au cours de la période qui s’amorce, vous serez très solli­
 cité. Conjointement avec les professionnels impliqués,
 vous assurez le suivi du chantier : certains imprévus pour­
 raient demander des ajustements, et vous aurez à prendre
 des décisions. Vous suivez de près le calendrier des travaux.

     LE RELOGEMENT DES ­LOCATAIRES PENDANT LES TRAVAUX
     Le maintien dans les lieux, après la rénovation, est une notion reconnue par la loi québécoise.
     Les locataires initiaux ont la possibilité de revenir habiter dans l’immeuble à la fin des travaux.
     Toutefois, durant les travaux de rénovation, les locataires présents doivent être relogés. À cet égard,
     ­l’accompagnement offert par le GRT est précieux. Il est possible que les personnes déplacées pendant la
      durée des travaux préfèrent demeurer dans leur nouvelle installation, tandis que d’autres feront le choix
      de revenir. Une bonne communication avec les occupants de l’immeuble visé par votre projet est essentielle.

 En parallèle, vous développez des outils nécessaires à l’ex­­
 ploitation de votre projet une fois les travaux complétés :
 la comptabilité et les suivis budgétaires, les rè­gle­ments
 d’immeuble et l’organisation du soutien communautaire.
 Vous prévoyez la sélection des nouveaux locataires et
 enfin, prévoyez la date d’occupation !

 aide-mémoire
         Vous soutenez, avec votre GRT, le
         ­relogement des locataires dans le cas d’un
          projet de r­ énovation
         Vous suivez l’évolution du chantier
         Vous préparez les modalités de sélection
         des futurs locataires
         Vous planifiez la formation de vos membres
         en vue de la gestion future du projet
         Vous mettez au point les règlements
         ­d’immeubles et autres outils nécessaires
          à l’exploitation future de votre projet.

16                                                                                               TABLE DES MATIÈRES
EXPLOITATION
La prise de possession de votre immeuble ! Vous com-          Pssst ! Peu importe l’option choisie, l’organisme devra
plétez la sélection de vos locataires et commencez à les      pro­­céder à la conservation systématique de ses docu-
accueillir dans leur nouveau logis. C’est une période         ments budgétaires et de gestion. Ceux-ci comprennent
heu­reuse, mais aussi fort occupée : il vous faut voir à la   tous les procès-verbaux (conseils d’administration et as-
création de ce nouveau milieu de vie. Vous avez à vous        semblées générales) de même que les documents tou­
assurer que les mécanismes de soutien nécessaires sont        chant la gestion des ressources humaines, les relations
bien en place.                                                avec les locataires et, bien sûr, les pièces comptables.
                                                              Ces documents seront nécessaires à la production des
Il reste peut-être de la finition à compléter. Ne soyez pas
                                                              rapports annuels vérifiés à la SHQ. Il faut également
inquiets, votre GRT vous accompagne encore après la
                                                              con­server les plans et devis et autres documents liés aux
prise de possession et vous offrira ses services-­conseils,
                                                              travaux ; ceux-ci seront essentiels si des litiges ou pro­
et ce pendant la période requise pour compléter les
                                                              blèmes survenaient.
suivis du chantier, soit environ une année.
En plus de vous assurer que l’entrepreneur a bel et bien
complété, à votre satisfaction, tous les travaux prévus,
vous aurez à produire divers documents financiers, no-
tamment pour votre prêteur hypothécaire. Il faut se sou­
                                                              aide-mémoire
venir qu’un projet AccèsLogis bénéficie d’une ga­rantie              Vous inspectez soigneusement votre nouvel
hypothécaire de la Société d’habitation du ­Québec, ce               immeuble ; au besoin, vous faites la liste des
qui explique les vérifications finales demandées.                    correctifs à apporter
Votre GRT pourra aussi vous appuyer lors du choix du                 Vous poursuivez la formation des membres
mode de gestion de votre immeuble. Deux choix s’of-                  – nouveaux et anciens – de votre conseil
frent à vous : conserver la gestion « à l’interne », ou la           d’administration
confier à un tiers. Cette dernière option entraîne certes
des coûts, mais vous permet de vous libérer de certains              Vous mettez en place vos outils de gestion
aspects techniques. Cette question doit être tranchée                Vous accueillez vos locataires !
avant que vous n’établissiez le budget définitif de vo­­
tre projet.
Sachez également que la Fédération des OSBL d’Habita-
tion de Montréal (FOHM) et le Regroupement Québé-
cois des OSBL d’Habitation (RQOH) offrent des services
connexes tels des groupes d’achat, des réductions pour           Votre projet a le vent dans les voiles !
les assurances et les services de fournisseurs. La FOHM        L’inauguration officielle pourra se planifier
offre également formation et soutien aux organismes
ayant développés des projets de logement social avec
                                                                     au cours de la première année.
soutien communautaire.
GESTION IMMOBILIÈRE À L’INTERNE OU À L’EXTERNE
À L’INTERNE – Dans le but de leur assurer l’accès à des
services-conseils lorsque nécessaire, le programme Accès­
Logis prévoit que les organismes promoteurs d’un projet
soient membres de la FOHM pendant les premières an-
nées d’exploitation. La FOHM pourra vous aider à peau-
finer vos outils de gestion, et répondre à nombre de vos
questions concernant la gestion de votre immeuble.
À L’EXTERNE – Si vous préférez confier la gestion immo­
bilière du projet à un tiers, votre GRT pourra vous four­
nir la liste des organismes compétents qui offrent des
services de gestion immobilière. Assurez-vous de vous
adresser à des organismes dont le travail est reconnu.
Obtenir des références d’autres OBNL pourra aussi vous
aider à faire votre choix.

   TABLE DES MATIÈRES                                                                                                      17
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