LE GUIDE UN PROJET IMMOBILIER POUR MA COMMUNAUTÉ, RAPSIM
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Été 2015
UN PROJET IMMOBILIER
POUR MA COMMUNAUTÉ,
LE GUIDE
UN PROJET IMMOBILIER POUR MA COMMUNAUTÉ,
LE GUIDE est issu du partage de l’expertise
des organismes, porteurs de projets de logement social
avec soutien communautaire, ayant participé à des
consultations menées au cours de l’hiver 2015.
Les rencontres ont permis d’affiner la réflexion
et de bonifier le contenu de cet outil.TABLE DES MATIÈRES
INTRODUCTION...............................................................................................................................................5
LEXIQUE DES ACTEURS ET DES PRINCIPAUX PROGRAMMES........................................................ 6
Les acteurs............................................................................................................................................................. 6
Les programmes.................................................................................................................................................. 7
Développer du logement social avec soutien communautaire,
LES MOTIVATIONS INITIALES................................................................................................................... 8
Une décision importante, les clés du succès ............................................................................................. 8
NATURE DE VOTRE PROJET....................................................................................................................... 9
Logement de transition..................................................................................................................................... 9
Logement permanent........................................................................................................................................ 9
Nombre et le type d’unités............................................................................................................................. 10
Bail ou entente de séjour................................................................................................................................ 11
PREMIÈRES GRANDES QUESTIONS...................................................................................................... 12
Construire ou rénover...................................................................................................................................... 12
Choisir les quartiers centraux ou s’en éloigner......................................................................................... 12
Rechercher des sites et des immeubles...................................................................................................... 12
Espaces communautaires............................................................................................................................... 13
DE LA CONCEPTION À L’OCCUPATION, les phases d’un projet.......................................... 14
Préparation.......................................................................................................................................................... 14
Développement................................................................................................................................................. 15
Réalisation........................................................................................................................................................... 16
Exploitation......................................................................................................................................................... 17
LE MONTAGE FINANCIER DU PROJET............................................................................................... 18
Programmes de financement........................................................................................................................ 18
Budget de réalisation........................................................................................................................................ 19
Budget d’exploitation........................................................................................................................................ 19
LA SÉLECTION DES LOCATAIRES ......................................................................................................... 20
INTÉGRATION DANS LE MILIEU............................................................................................................ 21
CONCLUSION.................................................................................................................................................. 22
ANNEXES
1. Synthèse des phases du cheminement d’un projet............................................................................ 23
2. Références....................................................................................................................................................... 24
3. Organismes rencontrés pour le développement de ce guide.......................................................... 24
3Crédit photo de la couverture En haut à droite : Johanne Groulx Au centre à gauche : Sébastien Payeur Au centre à droite : L’Avenue HC En Bas à droite : Guy-Pierre Lévesque
INTRODUCTION
Le logement social avec soutien communautaire a permis à des milliers de personnes d’éviter ou de sortir de la
rue de façon durable. C’est un investissement social et économique qui a fait ses preuves.
C’est donc en appui à cette formule d’habitation que le Au fil des ans, à la faveur des programmes de finance-
présent guide est élaboré. Il se veut un outil d’accom- ment public provincial, fédéral et la contribution de la
pagnement des promoteurs que vous êtes ou devien- Ville de Montréal, les projets portés par des organismes
drez. L’objectif est de permettre aux groupes qui ont en itinérance ont fleuri. Quoique leur nombre ait été
identifié des besoins de logement chez les personnes insuffisant eu égard aux besoins croissants, il demeure
qu’ils rejoignent de mieux cheminer à travers les dif- qu’ils ont permis des réponses structurantes et porteu
férentes étapes de réalisation d’un projet de logement ses. Souhaitons que l’avenir voie le maintien et le ren-
social avec soutien communautaire dans le ca dre du forcement des programmes permettant ces succès.
programme AccèsLogis, volet III, uni que programme
Les aspects abordés dans le UN PROJET IMMOBI LIER
permettant la construction ou la rénovation de bâti-
POUR MA COMMUNAUTÉ, LE GUIDE vont de la nais-
ments existants.
sance du projet, alors que l’idée germe et prend forme
Développer un projet de logement social avec soutien au sein de votre organisme, jusqu’à l’occupation d’un
communautaire est un choix que de nombreux orga immeuble s’adressant aux personnes visées par votre
nismes – dont plusieurs membres du Réseau d’aide aux mission.
personnes seules et itinérantes de Montréal (RAPSIM) –
ont fait au fil des trois dernières décennies.
Au cœur de ce choix : des personnes marginalisées, qui
ont connu l’itinérance ou qui sont aux prises avec des
conditions de logement précaires, souvent insalubres.
Grâce à un projet de logement social, ces personnes
voient leur situation transformée : elles auront accès à
un logement de qualité, sécuritaire et abordable, dans
un environnement accueillant et aidant, avec un « pro- Présenté par sections, ce guide pourra être
priétaire » – un organisme à but non lucratif (OBNL) – consulté selon vos b esoins. Il ne prétend
compétent et respectueux. Un projet de logement so- pas c ontenir toutes les r éponses, mais vous
cial, c’est aussi, très souvent, l’ajout de logements neufs permettra d’apprivoiser les différentes étapes
dans un quartier qui en manque, ou la rénovation com- de cette aventure qu’est le développement
plète d’immeubles auparavant délabrés. Bref, un projet d’un projet de logement social
de logement social, c’est une formule gagnante pour ses avec soutien communautaire.
occupants et pour le milieu qui l’accueille.
TABLE DES MATIÈRES 5LEXIQUE DES ACTEURS ET
DES PRINCIPAUX PROGRAMMES
LES ACTEURS
LA SOCIÉTÉ D’HABITATION DU QUÉBEC (SHQ) : Le
Un projet de logement social implique plusieurs acteurs, gou
vernement du Québec, représenté par la Société
qui contribuent de façons diverses à son éclosion et à d’habitation du Québec (SHQ), finance le programme
sa réalisation : bailleurs de fonds, instances municipales, AccèsLogis Québec. Ce programme exige que les pro-
conseillers techniques et professionnels, etc. jets obtiennent une contribution dite « du milieu » qui,
sur le territoire montréalais, est assurée par des apports
LE PORTEUR : votre organisme est le maître d’œuvre du
municipaux.
projet et, à terme, son propriétaire. Votre organisme est
donc au cœur de la démarche. LA VILLE DE MONTRÉAL : La Ville agit comme manda
taire de la SHQ, dont elle gère les programmes d’habi
LE GROUPE DE RESSOURCES T ECHNIQUES (GRT) : Le GRT
tation sur le territoire montréalais. Ce rôle permet
est un organisme communautaire dont l’expertise pro-
à la Ville de définir ses propres cibles en fonction des
fessionnelle et l’orientation sociale facilitent le montage
besoins des citoyens montréalais. Dans le cas du pro-
et la réalisation de projets immobiliers, qu’il s’agisse de
gramme AccèsLogis, la Ville accueille les projets prove
construction ou de rénovation. Le GRT fournit un ac
nant de l’ensemble de l’agglomération (île) de Mon-
compagnement des premières idées et esquisses jusqu’à
tréal. La Ville offre un accompagnement actif pendant
l’entrée des occupants dans les logements.
leur cheminement.
Le GRT joue le rôle d’une véritable courroie de trans
LES ARRONDISSEMENTS : Ils sont responsables de la
mission entre les professionnels impliqués dans un pro-
réglementation d’urbanisme sur leur territoire, et doi
jet de
développement. Les GRT sont des partenaires
vent approuver tous les p rojets avant leur réalisation.
ac
crédités par la SHQ ; la collabo
ration d’un GRT est
Lorsque des projets requièrent des dérogations (excep-
requise pour les projets soumis à la Ville de Montréal
tions) au zonage, l’arrondissement met en place un pro
dans la mise en œuvre du programme AccèsLogis. Qua-
cessus public qui implique une étape de consultation.
tre sont actifs sur l’île de Montréal : Atelier Habitation
Montréal, Bâtir son quartier, Groupe CDH et ROMEL.
L’ARCHITECTE : Son rôle est prépondérant dans la con-
ception du projet et la gestion du contrat de l’entre
preneur.
L’ENTREPRENEUR GÉNÉRAL : C’est le contractant en
charge du chantier de construction ou de rénovation et
il gère les sous-traitants.
6 TABLE DES MATIÈRESLES PROGRAMMES
ACCÈSLOGIS QUÉBEC (ACL) : Ce programme de sub LES PROGRAMMES COMPLÉMENTAIRES : les conditions
vention constitue la principale source de financement particulières de réalisation d’un projet peuvent deman
pour les projets de logements sociaux et communau der des apports de fonds pour compléter le finance-
taires, qu’ils s’agissent de nouvelles constructions ou ment d’AccèsLogis. Des pro grammes munici paux ou
d’achat et rénovation d’immeubles existants. Il com- québécois sont donc sollicités pour boucler le montage
prend trois volets qui touchent des clientèles différentes. d’un projet. Parmi les programmes actuellement en vi
gueur, on peut noter le programme Novateur de la
Le volet I vise la réalisation de logements perma-
SHQ, destiné à soutenir des innovations « vertes », le
nents pour familles, personnes seules ou personnes
programme Climat Sol, qui peut contribuer à la décon-
âgées autonomes.
tamination de sites, ou des programmes municipaux
Le Volet II, qui produit aussi des logements perma d’aide aux rénovations. La Stratégie de partenariat de
nents, est destiné à loger des personnes âgées de lutte contre l’itinérance (SPLI, fédérale) peut également
75 ans et plus ou des personnes moins âgées en jouer un rôle, quoique de façon moins importante que
légère perte d’autonomie. par le passé.
Le Volet III permet la réalisation de logements pour
des populations ayant des besoins parti
culiers
d’habi
tation. Il vise la réalisation de logements
permanents ou de transition, avec soutien. Accès-
Logis, vo
let III est le programme permettant le
logement social avec soutien communautaire dont
traite ce guide.
LE SUPPLÉMENT AU LOYER : Le programme AccèsLogis
intègre une aide appelée « Supplément au loyer », qui
permet aux locataires qui en bénéficient de payer un
loyer correspondant à 25 % de leur revenu. Le Supplé-
ment au loyer couvre la différence entre la part payable
par le locataire (le 25 %) et le coût du loyer réel du pro-
jet. Dans le cas de projets du Volet III, selon la situation
financière de la clientèle, jusqu’à 100 % des logements
peuvent bénéficier de cette aide.
TABLE DES MATIÈRES 7Développer du logement social avec soutien communautaire,
LES MOTIVATIONS INITIALES
Votre organisme y songe. Le d éveloppement d’un projet de logement social avec s outien communautaire
apparaît être une réponse aux besoins des personnes que vous r ejoignez. Vous souhaitez étendre votre m ission
en ajoutant cette stratégie aux moyens déjà développés mais vous vous interrogez : est-ce réaliste ? Quels seront
les impacts ? Avons-nous les ressources requises ?
UNE DÉCISION IMPORTANTE
Un premier projet, plusieurs défis. Se lancer dans un
projet impliquera tous les éléments de votre organisme
LES CLÉS DU SUCCÈS
et tout particulièrement la direction générale, à qui Plusieurs questions que vous vous p osez
il reviendra de coordonner les actions aux différentes trouveront réponse au cours des semaines
étapes, tant à l’interne qu’avec les différentes parties ou mois qui viennent, mais dès le départ,
impliquées, dont le GRT. quatre conditions doivent être présentes.
Votre conseil d’administration (CA) et l’équipe devront
1re clé : l’existence du besoin
se familiariser avec le langage et les règles propres aux
Le besoin est identifié par votre organisme et
différents professionnels impliqués dans la construction
est en cohérence avec l’énoncé de sa mission.
ou la rénovation.
2e clé : une vision partagée
La responsabilité associée à un investissement de cette
Une volonté commune lie les différentes
importance peut être source d’inquié tude. Ce projet
instances de votre organisme. Toutes souhaitent
exigera un investissement de temps important et de
le projet, et veulent participer à la démarche.
nouvelles responsabilités financières et immobilières (la
gestion d’un immeuble). 3e clé : des informations en continu
Le CA et l’équipe sont associés au projet en
Votre organisme voudra aussi s’assurer de pouvoir main
continu grâce à la formation et l’information ;
tenir l’approche qui lui est propre, tout en répondant
les décisions – sur les choix architecturaux, sur
aux conditions des différents bailleurs de fonds publics.
les pratiques de gestion à développer, etc. –
Gérer un projet d’habitation communautaire demandera sont réfléchies collectivement.
de mettre en place des p ratiques d’intervention et de ges-
4e clé : du leadership
tion qui sont spécifiques : un logement n’est pas un refuge,
Depuis le démarrage jusqu’au jour de l’ouverture,
ou une maison d’hébergement. Réfléchir à ces pratiques
la direction de votre organismes ainsi que les
fera partie des étapes du développement de votre projet.
membres du CA font preuve de leadership pour
Les questions soulevées par le développement d’un pro mener le projet. L’équipe et les usagers sont
jet de logement social supposent des expertises en dif- également partie intégrante des démarches.
férents domaines, mais vous aurez l’appui des ressources
conséquentes pour y parvenir !
aide-mémoire
Votre organisme adhère au projet, en mesure l’engagement requis et en anticipe l’heureuse issue
Vous vous inspirez des projets existants pour définir le vôtre. Les porteurs de projets seront h
eureux de
partager leur expérience
Vous identifiez vos besoins de formation et veillez à les inscrire dans votre planification
Vous tenez informés tous les membres de votre organisation des différentes étapes de l’évolution du
projet
8 TABLE DES MATIÈRESNATURE DE VOTRE PROJET
Le logement diffère de l’hébergement, qui comprend le gîte et le couvert dans bien des cas. Les populations
admissibles au projet de logement social avec soutien c ommunautaire sont généralement les personnes
rejointes par la mission de votre organisme et pour lesquelles le logement représente un levier supplémentaire
d’intervention visant à soutenir leur insertion sociale.
Deux formules existent, le logement de transition et le LOGEMENT PERMANENT
logement permanent. Très rapidement dans votre pro-
cessus de réflexion, le choix du type de projet devra être Cette formule offre une alternative durable à l’instabi
identifié. lité résidentielle et à l’itinérance, à l’isolement de per-
sonnes marginalisées. Le logement permanent permet
Dans le cadre du programme AccèsLogis, Volet III, tant
aussi aux locataires de se créer un milieu de vie, un lieu
le logement social de transition que le logement per-
d’enracinement et d’appartenance, et de développer
manent permettent de créer des unités de différents
des liens avec et dans une communauté plus large, un
types (chambres, studios, logements réguliers). Par ail
quartier. Le logement permanent permet aux personnes
leurs, tous les projets doivent offrir des services de sou
vulnérables de pouvoir compter sur un propriétaire – un
tien communautaire, dont l’intensité sera variable selon
OBNL – respectueux et sensible à leur situation et qui
les besoins des personnes visées. Ce soutien commu-
pourra au besoin les mettre en contact avec d’autres
nautaire pourra être en lien avec les autres activités de
ressources dans leur milieu.
votre organisme.
LOGEMENT DE TRANSITION
La personne peut résider dans un logement de transi
tion pour des périodes variables pouvant aller jusqu’à
un maximum de 5 ans. Cet intervalle vise à permettre
d’améliorer la situation de la personne en lui fournis-
sant un logement décent et en brisant son isolement
par des activités de vie communautaire.
L’accompagnement offert permet de soutenir l’appren-
tissage à la vie autonome en logement, encourager le
retour sur le marché de l’emploi ou aux études, favoriser
le rétablissement de la santé des personnes en traite-
ment, etc. On peut résumer en disant que dans un projet
de logement de transition, le logement n’est pas une fin
en soi : il est une condition nécessaire à l’intervention.
À terme, le soutien en logement de transition vise à ce
que les occupants aient stabilisé leur situation et déve
loppé les habiletés et autres conditions nécessaires à
une vie autonome leur permettant de quitter le projet.
« À MÉTA D’ÂME, le choix initial avait été pour du logement de transition.
En s’appuyant sur l’hypothèse qu’en trois ans les personnes auraient le temps de s’être stabilisées et
seraient prêtes à quitter. Dans les faits, le temps de rétablissement (par ex. : traitement pour l’hépatite C,
changement des habitudes de vie, difficultés c oncomitantes) est souvent plus long que prévu et
bon nombre des personnes en logement présentent des difficultés permanentes qui les excluent
d’un retour sur le marché de l’emploi et leurs c onditions de vie demeurent précaires.
Le temps de séjour a donc été prolongé à 5 ans et le prochain projet offrira du logement permanent »
TABLE DES MATIÈRES 9NOMBRE ET LE TYPE D’UNITÉS
Selon les besoins de la population que l’on rejoint, le Le studio offre plus d’espace qu’en offre une chambre.
pro
jet pourra offrir des chambres ou des logements Il inclut une salle de bain et un espace cuisine. On ob-
complets (studios ou 3½), qu’ils soient de transition ou serve que les femmes souhaitent davantage avoir un
permanents. accès privé à ces espaces.
Les logements plus grands favorisent les couples et les
Nombre d’unités familles ou l’accueil des enfants en visite.
Tous les projets sont différents et le nombre d’unités Compte tenu des dynamiques des personnes, l’installa-
possibles varie selon l’immeuble choisi, quand il s’agit tion de sanitaires dans les chambres n’est pas toujours
de rénovation, ou selon le potentiel du site dans le cas souhaitable, e ssentiellement parce que ceci implique
d’une construction neuve. Souhaitez-vous un projet au que le locataire devra en assurer l’entretien. Certains
volume im portant d’unités ou de plus petite taille ? promoteurs privilégient donc des sanitaires partagés,
Quels sont vos effectifs ? Quelle est votre capacité de dont ils veillent au maintien en bon état. Dans le cas des
gestion ? Afin d’assurer le mieux-être de vos futurs loca autres types d’unités (studios ou logements), qui com-
taires, vous devrez faire le point sur la capacité de votre prennent une salle de bain complète, l’entretien échoie
groupe à leur garantir un soutien adéquat. à l’occupant.
Petit ou gros projet ? À cet égard, vous devrez rapide-
ment faire connaître vos besoins à votre GRT et votre En dernière instance, les besoins de vos usagers
architecte, en début de processus. Il sera important de priment. Vos choix du nombre et du type d’unités
parler de votre idéal et de vos limites : une bonne com- seront conséquents.
munication au départ permet de faire démarrer le pro-
jet du bon pied !
Type d’unités
IDENTIFIEZ LES BESOINS DE VOS USAGERS
ET PRÉCISEZ VOS CHOIX EN PESANT LE POUR
ET LE CONTRE DE CHAQUE OPTION
Les besoins sont différents selon l’âge et les conditions
personnelles : toxicomanie, santé mentale… Ils le sont
également selon que l’on vise une clientèle d’hommes
ou de femmes. Vous devez donc réfléchir au type d’uni
tés à développer en tenant compte de ces aspects.
Bon nombre d’organismes ayant développé des projets
ont initialement réalisé des sondages auprès de leurs
usagers en appui à leur réflexion.
Il ressort notamment de leur expérience que les espaces
de vie communautaire (salle commune, cuisine ou au-
tre) et les aires de circulation (hall, corridors, escaliers,
etc.) sont aussi à analyser. En l’absence des premiers, les
seconds deviennent des lieux de socialisation. De façon
générale, les projets d’achat et rénovation de bâtiments
existants offrent parfois moins de latitude pour créer les
locaux communautaires nécessaires.
À CHAQUE TYPE SES AVANTAGES
La chambre permet de répondre à des besoins spécifi
ques et offre plus d’unités dans des espaces restreints ; la
rénovation des maisons de chambres et leur transforma-
tion en logement social participe à la sauvegarde d’un
parc déjà fragile et contribue à la revitalisation du milieu.
10 TABLE DES MATIÈRESBAIL OU ENTENTE DE SÉJOUR L’entente de séjour
Différentes pratiques ont cours. Ainsi, certains groupes Quand il est question de logement de transition, l’en-
privilégient le bail qui offre des avantages, car les con- tente de séjour est souvent privilégiée. Il s’agit d’une
ditions légales y sont claires et c’est un bon outil d’ac- entente individuelle, qui fournit certaines balises au lo-
compagnement. D’autres préfèrent l’entente de séjour, cataire et précise le rôle de l’organisme. Le logement
généralement as sortie d’un Règlement d’immeuble y est plutôt vu comme un levier d’une intervention en
(ou d’un contrat de services), car ces outils renforcent suivi ou en soutien d’autres formes d’accompagnement.
et complètent les autres stratégies mises en place par Les conditions énoncées dans cette entente reflètent la
l’organisme. philosophie de l’organisme et peuvent donner ouver-
ture à des recours en cas de situation problématique.
Le bail EXEMPLES DE CONDITIONS
ASSOCIÉES À L’ENTENTE DE SÉJOUR
Le bail est souvent associé au logement permanent – - Poursuite d’un projet personnel
qu’il s’agisse de logements ou d’une maison de cham- ou d’un programme de réinsertion
bres – dans une perspective de stabilité à long terme. - Règles de conduite particulières
En cas de litige entre un organisme et un locataire, la
cause sera entendue à la Régie du logement, selon une
procédure relativement simple. La formule du bail est
prescrite par la loi, mais certaines conditions peuvent « LE TOURNANT offrait jusqu’à tout récemment
être ajoutées. du logement permanent avec bail. L’organisme
a changé pour une entente de séjour désirant
EXEMPLES DE CONDITIONS
ainsi ramener l’offre de logement à un levier
ASSOCIÉES AU BAIL
de l’intervention de l’organisme. Le bail ne
- Personnes seules
se gère pas de la même manière et ne suppose
- Consommation tolérée ou pas
pas la même approche. »
- Présence ou non d’animaux
« L’AVENUE HÉBERGEMENT COMMUNAUTAIRE Le règlement d’immeuble
a une formule m ixte. Pour les logements de
transition, il y a une entente de séjour et un Le règlement d’immeuble est un ensemble de règles
contrat de service et pour le logement social s’appliquant à tous les locataires d’un projet. Il cons
permanent, c’est un bail. » titue un cadre destiné à faciliter la cohabitation et le
maintien d’un environnement sécuritaire. L’application
souple des règles visera à obtenir la collaboration de
toutes les parties pour assurer le bien-vivre ensemble.
Les locataires sont eux-mêmes en faveur d’un tel enca
drement et diront : « on ne veut pas de trouble dans nos
bâtisses ». Ce commentaire exprime bien l’aspiration des
locataires et le sentiment d’appartenance développé.
aide-mémoire
Assurez-vous de bien connaître les besoins des personnes que vous voulez rejoindre
Choisissez votre projet : logement de transition ou permanent
Évaluez votre capacité à porter le projet : type de suivi offert et effectifs nécessaires
Déterminez le type d’unités : chambre, studio ou 3½
Établissez le nombre idéal d’unités
Décidez des conditions associées au bail ou à l’entente de services
TABLE DES MATIÈRES 11PREMIÈRES GRANDES QUESTIONS
CONSTRUIRE OU RÉNOVER RECHERCHER DES SITES
ET DES IMMEUBLES
Une construction neuve pose évidemment le défi de
trouver un espace constructible dans un environnement Il peut arriver qu’un organisme ayant identifié un ter-
qui convient aux futurs occupants du projet. Cela étant, rain ou un bâtiment dans un quartier où il aimerait ins
une construction neuve rend possibles des aménage- taller un projet de logement initie le contact avec un
ments augmentant la qualité de vie des personnes : ter- GRT. De leur côté, les GRT exercent une veille perma-
rasse, jardin, ascenseur pour les personnes vieillissantes nente de sites disponibles et pourront contacter des or-
ou handicapées… Une nouvelle construction permet de ganismes qu’ils savent intéressés à développer pour leur
fournir des réponses à des besoins particuliers qui s’ins faire la proposition d’un site disponible.
crivent plus difficilement dans les immeubles existants.
D’une manière ou d’une autre, compte tenu de leur ex
Sauvegarder un immeuble existant permet par contre de pertise, les GRT réalisent une première analyse lorsqu’un
contribuer à la revitalisation d’un milieu, tant par l’amé terrain ou un immeuble est dans la mire : en tenant
lioration du cadre bâti que par l’ajout d’une ressource compte du prix de vente, du potentiel du site et des be-
communautaire. Certes, un projet d’achat et de rénova soins d’un projet (type de logement, populations visées,
tion d’un immeuble doit composer avec les limites du nombre d’unités), ils sont donc en mesure d’évaluer si
cadre bâti en place, mais il a l’avantage des espaces déjà les démarches subséquentes peuvent s’engager.
connus : il est plus facile d’imaginer comment notre or-
ganisme s’y installera. L’âme d’un lieu habité peut inspi Pour votre organisme, la question est de savoir si la pro
rer… De plus, un projet de rénovation s’effectue souvent position est suffisamment intéressante pour répondre
« de plein droit », c’est-à-dire sans que des changements aux besoins. Entre le projet rêvé par le promoteur et les
au zonage soient nécessaires, et donc plus rapidement. sites présentés, il y a des ajustements nécessaires. Mais
si la proposition ne satisfait pas les besoins de votre or-
Les promoteurs sont unanimes. Quand il s’agit de réno- ganisme, il ne faut pas hésiter à poursuivre la recherche,
vation, il est important de bien la faire, d’avoir pris soin d’autres opportunités se présenteront.
de procéder à une évaluation minutieuse des travaux à
entreprendre, des correctifs à apporter. Nous reviendrons Dès l’identification d’un site, les rencontres s’accélèrent.
plus en détail sur cet aspect dans la prochaine section. Déjà, à ce stade, des décisions sont à prendre. Vous de-
vez donner une orientation claire des contours de votre
projet : nombre d’unités, salle communautaire ou bu-
reau. L’architecte responsable des premiers plans et de-
CHOISIR LES QUARTIERS vis en aura besoin.
CENTRAUX OU S’EN ÉLOIGNER
Votre conseil d’administration devra être partie pre
Développer hors du centre-ville ou des quartiers cen- nante dès le début et tout au long de la réalisation du
traux demande réflexion et doit s’appuyer sur la dispo projet. Il en sera question régulièrement au cours de
nibilité des services qu’offre le nouveau milieu. Les be- vos rencontres. Comme votre organisme est porteur du
soins des personnes rejointes par votre projet devront projet, il est essentiel que vos membres se l’approprient
être au cœur des choix et des décisions à prendre. et s’impliquent dans les décisions à chaque étape.
12 TABLE DES MATIÈRESESPACES COMMUNAUTAIRES
Le programme AccèsLogis, Volet III, oblige normale-
ment les projets à offrir des espaces communautaires.
Selon la réalité et les besoins de votre organisme et des
personnes visées par le projet, ce sera un bureau ou une
salle communautaire, ou les deux !
Certains immeubles à rénover posent toutefois des défis
pour l’aménagement d’espaces communautaires ; de
même, les coûts de construction peuvent imposer des
limites. Vous pourriez avoir des choix à faire qui dépen-
dront notamment de la dynamique de votre organisme,
de la localisation de vos services existants par rapport
au site du projet, et de vos autres choix architecturaux.
Le programme AccèsLogis ne finance pas nécessaire-
ment tous les coûts liés aux espaces communautaires.
Vous pourriez avoir besoin d’apports financiers exter
nes au programme d’habitation. Votre organisme devra
peut-être approcher des bailleurs de fonds addition-
nels, d’où l’idée d’avoir une compréhension réelle de
vos besoins.
Certains organismes animent la vie communautaire à
partir de leur maison d’hébergement ou de leur centre
de jour. L’absence d’un local dédié a alors moins d’im-
pact pour la cohésion souhaitée et le sentiment d’ap-
partenance.
« Pour le Sac à Dos, la proximité de l’organisme
a joué en faveur de la recherche du site.
En ayant le projet de logement en face du
centre de jour, il était aisé d’y associer les
espaces communautaires de l’organisme. »
aide-mémoire
AU MOMENT DE CHOISIR UN SITE OU UN BÂTIMENT :
Vérifiez l’adéquation du milieu en fonction des besoins de la population pour laquelle vous développez
ce projet
Gardez votre conseil d’administration informé des propositions de sites et de bâtiments et de la
réception de la communauté
Définissez l’espace communautaire souhaité en fonction du type de soutien communautaire, de
l’animation, et de la fréquentation prévue
TABLE DES MATIÈRES 13DE LA CONCEPTION À L’OCCUPATION
Tout au long du cheminement de votre projet, FAIRE ÉQUIPE sera le maître mot !
C’est de manière unanime que tous les acteurs rencon- PRÉPARATION
trés l’affirment. Votre organisme est le porteur du pro-
jet et son maître d’œuvre et ce, de l’idée initiale jusqu’à LE PROJET PREND FORME ! Votre GRT vous propose un
l’entrée des locataires dans les logements. Les différents site et en fonction du projet anticipé, vous en évaluez
acteurs se grefferont au fur et à mesure des avancées. conjointement le potentiel. À ce stade, tout peut être
interrompu ou se poursuivre.
D’abord le GRT, dont le travail de veille permet de déni
cher des sites et des immeubles à acquérir. La meilleure Une première étude de viabilité est alors réalisée par le
connaissance et le lien de confiance qui se développent GRT, généralement à partir d’esquisses préliminaires de-
entre vous seront des facilitants tout au long du proces mandées à un architecte. Un des enjeux est d’établir si
sus. L’architecte sera chargé de traduire une idée en le projet est viable au plan financier : peut-être devrez-
plans, et ce, tout en tenant compte des paramètres ob- vous ajuster quelques éléments en discutant avec le GRT
jectifs liés au cadre bâti ou au site, en fonction des con et l’architecte. C’est une étape excitante : le projet se
traintes budgétaires. Les ingénieurs seront responsables précise ! Il est aussi nécessaire d’avoir de premières dis-
de l’analyse des structures et de la qualité du terrain. cussions avec la Direction de l’habitation de la Ville de
L’entrepreneur engagé sera responsable de la réalisa- Montréal et le service d’urbanisme de l’arrondissement,
tion du chantier et de la supervision des sous-traitants pour savoir si ce projet apparaît recevable. L’appui de
dont il aura retenu les services. l’arrondissement est essentiel.
C’est votre projet et il faut qu’il demeure fidèle à vos PREMIÈRES DÉMARCHES OFFICIELLES ! Vous élaborez,
objectifs, mais l’entrepreneur a également des con- de concert avec le GRT, l’offre d’achat et la dépo-
traintes dont vous devrez tenir compte. Pour g arantir sez auprès du propriétaire actuel. En général, l’offre
la cohérence entre les travaux en cours et le projet d’achat est formulée « sous condition de l’obtention du
souhaité, il faut des allers-retours constants entre les financement AccèsLogis », ce qui donne un certain délai
parties concernées. Vous n’êtes pas un expert en cons avant l’achat proprement dit.
truction, mais le GRT vous accompagnera et vous avez
L’OFFRE D’ACHAT EST ACCEPTÉE ? C’est le moment
l’expertise concernant les besoins de votre clientèle.
de dépo ser une demande d’aide financière dans le
Seul le dialogue permet de trouver les solutions !
cadre du programme AccèsLogis ; ceci se fait auprès
de la D
irection de l’habitation de la Ville, qui vérifiera
LES PHASES D’UN PROJET l’admissibilité de votre demande et, le cas échéant,
pourra vous réserver les « unités » qui seront attribuées
De la réflexion à la finalisation d’un projet, les différen à votre projet. Cette étape d’analyse de votre demande
tes étapes que vous franchirez peuvent se diviser en qua prendra quelques semaines.
tre phases, chacune préalable à la suivante. Tout au long
de chacune d’elles, vous serez accompagné par votre En parallèle, vous parlez de votre intention de dévelop-
GRT. Certaines sont déterminantes et peuvent entraîner per un projet de logement social aux partenaires dans
une révision (voire, un abandon) du projet déposé. la communauté. Une stratégie de communication vous
aidera à faire ces démarches de façon efficace.
Il peut s’écouler de dix-huit mois à quatre ans entre la
première formulation du projet et la prise de possession
de l’immeuble. C’est un projet d’envergure.
aide-mémoire
L’étude de viabilité est concluante
Vous déposez l’offre d’achat
Vous déposez une demande d’aide financière
au programme AccèsLogis
Vous sollicitez des appuis à votre p
rojet
auprès de l’arrondissement et des
partenaires du milieu
14 TABLE DES MATIÈRESDÉVELOPPEMENT
L’OBTENTION DU FINANCEMENT – PRISE UN ! Les dé- L’OBTENTION DU FINANCEMENT – PRISE DEUX ! À cette
marches s’accélèrent en vue de faire confirmer le finan étape, votre architecte travaille à préparer les plans
cement de votre projet par la Direction de l’habitation définitifs qui devront correspondre au budget établi.
de la Ville de Montréal. Pour ce faire, votre GRT aura Celui-ci peut poser des contraintes importantes. Avec
constitué le dossier du projet, incluant l’analyse finan votre architecte, il vous faut veiller à ce que les plans
cière et une proposition architecturale plus précise. Afin correspondent à vos attentes et besoins.
d’éviter les mauvaises surprises puisque les marges de
Une fois ces plans finalisés, la Ville de Montréal (avec la
manœuvre financières sont très limitées, des examens
SHQ) vous signifie alors un « engagement définitif de
divers sont réalisés à cette étape. Dans le cas d’une ré
subvention », ce qui vous permet de passer à l’étape
novation, cette évaluation peut, par exemple, requérir
suivante : c’est le moment de lancer un appel d’offres
de faire des ouvertures dans certains murs pour vérifier
public. Si les soumissions reçues dépassent le budget, il
les structures, la présence d’amiante, de moisissures…
faudra recommencer le processus, mais avec des plans
La présence de problèmes de contamination entraîne
révisés pour réduire les coûts. Vous aurez à réfléchir aux
des coûts additionnels, qui peuvent demander d’avoir
priorités, et sans doute à faire des choix difficiles avec
recours à des programmes complémentaires. Ici aussi,
votre architecte et votre GRT.
votre GRT et la Direction de l’habitation de la Ville vous
accompagneront dans de telles démarches. Par contre, si les soumissions reçues sont conformes au
budget et aux autres exigences de l’appel d’offres, un
Lorsque la viabilité et la qualité de votre projet auront
entrepreneur général peut alors être retenu. Chantier
été démontrées, la Ville pourra produire la « lettre d’en-
en vue !
gagement conditionnel » : comme son nom l’indique,
c’est une annonce de subvention qui précise des condi-
tions (budgétaires et autres) à rencontrer.
Par exemple : aide-mémoire
Vous devez présenter des garanties concernant le
Vous suivez de près les démarches n
écessaires
soutien communautaire offert à vos futurs loca
pour répondre aux conditions énoncées dans
taires : que ce soit par de l’argent neuf ou par un
l’engagement conditionnel : recherche de
réaménagement de vos budgets existants, vous
financement complémentaire, ajustements du
devrez assurer cette présence essentielle dans le fu-
projet, changements à votre Charte, demande
tur projet.
de changement de zonage, etc.
Vous devez rendre votre Charte et vos lettres paten
Vous validez les plans préparés par votre
tes conformes aux exigences d’AccèsLogis : votre
architecte
charte doit faire mention de votre volonté d’inclure
du logement social avec soutien dans votre mission, Vous recevez un engagement définitif de
et doit aussi assurer la présence, au sein de votre financement AccèsLogis
conseil d’administration, de locataires ou de mem- Vous lancez l’appel d’offres pour le choix
bres de la communauté représentant les intérêts de d’un entrepreneur
ces derniers.
Si votre projet requiert des changements au zona
ge ou autres règles d’urbanisme, ce sera le temps
de présenter ces demandes à l’arrondissement. Ces
chan
gements impliquent un processus d’approba
tion public de votre projet, par le conseil d’arron
dissement ou, selon la nature des changements,
par le conseil municipal. À Montréal, les projets à
caractère social peuvent bénéficier d’une procédure
prévue à la charte de la Ville (« article 89 »), qui per-
met notamment de ne pas soumettre le projet à un
référendum, advenant une contestation.
TABLE DES MATIÈRES 15RÉALISATION
LA PREMIÈRE PELLETÉE DE TERRE… ET LE CHANTIER !
Les travaux de construction ou de rénovation du bâti-
ment s’entament une fois les différents permis obtenus
(construction ou rénovation, occupation de l’espace pu
blic pendant les travaux, etc.).
Au cours de la période qui s’amorce, vous serez très solli
cité. Conjointement avec les professionnels impliqués,
vous assurez le suivi du chantier : certains imprévus pour
raient demander des ajustements, et vous aurez à prendre
des décisions. Vous suivez de près le calendrier des travaux.
LE RELOGEMENT DES LOCATAIRES PENDANT LES TRAVAUX
Le maintien dans les lieux, après la rénovation, est une notion reconnue par la loi québécoise.
Les locataires initiaux ont la possibilité de revenir habiter dans l’immeuble à la fin des travaux.
Toutefois, durant les travaux de rénovation, les locataires présents doivent être relogés. À cet égard,
l’accompagnement offert par le GRT est précieux. Il est possible que les personnes déplacées pendant la
durée des travaux préfèrent demeurer dans leur nouvelle installation, tandis que d’autres feront le choix
de revenir. Une bonne communication avec les occupants de l’immeuble visé par votre projet est essentielle.
En parallèle, vous développez des outils nécessaires à l’ex
ploitation de votre projet une fois les travaux complétés :
la comptabilité et les suivis budgétaires, les règlements
d’immeuble et l’organisation du soutien communautaire.
Vous prévoyez la sélection des nouveaux locataires et
enfin, prévoyez la date d’occupation !
aide-mémoire
Vous soutenez, avec votre GRT, le
relogement des locataires dans le cas d’un
projet de r énovation
Vous suivez l’évolution du chantier
Vous préparez les modalités de sélection
des futurs locataires
Vous planifiez la formation de vos membres
en vue de la gestion future du projet
Vous mettez au point les règlements
d’immeubles et autres outils nécessaires
à l’exploitation future de votre projet.
16 TABLE DES MATIÈRESEXPLOITATION
La prise de possession de votre immeuble ! Vous com- Pssst ! Peu importe l’option choisie, l’organisme devra
plétez la sélection de vos locataires et commencez à les procéder à la conservation systématique de ses docu-
accueillir dans leur nouveau logis. C’est une période ments budgétaires et de gestion. Ceux-ci comprennent
heureuse, mais aussi fort occupée : il vous faut voir à la tous les procès-verbaux (conseils d’administration et as-
création de ce nouveau milieu de vie. Vous avez à vous semblées générales) de même que les documents tou
assurer que les mécanismes de soutien nécessaires sont chant la gestion des ressources humaines, les relations
bien en place. avec les locataires et, bien sûr, les pièces comptables.
Ces documents seront nécessaires à la production des
Il reste peut-être de la finition à compléter. Ne soyez pas
rapports annuels vérifiés à la SHQ. Il faut également
inquiets, votre GRT vous accompagne encore après la
conserver les plans et devis et autres documents liés aux
prise de possession et vous offrira ses services-conseils,
travaux ; ceux-ci seront essentiels si des litiges ou pro
et ce pendant la période requise pour compléter les
blèmes survenaient.
suivis du chantier, soit environ une année.
En plus de vous assurer que l’entrepreneur a bel et bien
complété, à votre satisfaction, tous les travaux prévus,
vous aurez à produire divers documents financiers, no-
tamment pour votre prêteur hypothécaire. Il faut se sou
aide-mémoire
venir qu’un projet AccèsLogis bénéficie d’une garantie Vous inspectez soigneusement votre nouvel
hypothécaire de la Société d’habitation du Québec, ce immeuble ; au besoin, vous faites la liste des
qui explique les vérifications finales demandées. correctifs à apporter
Votre GRT pourra aussi vous appuyer lors du choix du Vous poursuivez la formation des membres
mode de gestion de votre immeuble. Deux choix s’of- – nouveaux et anciens – de votre conseil
frent à vous : conserver la gestion « à l’interne », ou la d’administration
confier à un tiers. Cette dernière option entraîne certes
des coûts, mais vous permet de vous libérer de certains Vous mettez en place vos outils de gestion
aspects techniques. Cette question doit être tranchée Vous accueillez vos locataires !
avant que vous n’établissiez le budget définitif de vo
tre projet.
Sachez également que la Fédération des OSBL d’Habita-
tion de Montréal (FOHM) et le Regroupement Québé-
cois des OSBL d’Habitation (RQOH) offrent des services
connexes tels des groupes d’achat, des réductions pour Votre projet a le vent dans les voiles !
les assurances et les services de fournisseurs. La FOHM L’inauguration officielle pourra se planifier
offre également formation et soutien aux organismes
ayant développés des projets de logement social avec
au cours de la première année.
soutien communautaire.
GESTION IMMOBILIÈRE À L’INTERNE OU À L’EXTERNE
À L’INTERNE – Dans le but de leur assurer l’accès à des
services-conseils lorsque nécessaire, le programme Accès
Logis prévoit que les organismes promoteurs d’un projet
soient membres de la FOHM pendant les premières an-
nées d’exploitation. La FOHM pourra vous aider à peau-
finer vos outils de gestion, et répondre à nombre de vos
questions concernant la gestion de votre immeuble.
À L’EXTERNE – Si vous préférez confier la gestion immo
bilière du projet à un tiers, votre GRT pourra vous four
nir la liste des organismes compétents qui offrent des
services de gestion immobilière. Assurez-vous de vous
adresser à des organismes dont le travail est reconnu.
Obtenir des références d’autres OBNL pourra aussi vous
aider à faire votre choix.
TABLE DES MATIÈRES 17Vous pouvez aussi lire
