LE MARCHÉ LOCATIF D'ÎLE DE FRANCE - 1er semestre 2021 - Knight Frank Bureaux
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1er semestre 2021 LE MARCHÉ LOCATIF D’ÎLE DE FRANCE
C A R TO G R A P H I E E T C H I F F R E S C L É S
Source : Knight Frank
1S 2020 1S 2021 Évolution sur un an
Parc de bureaux 54 623 088 m² 55 396 230 m² +1%
Offre immédiate 2 986 153 m² 3 957 907 m² + 33 %
Taux de vacance 5,5 % 7,1 % + 1,6 pt
Demande placée 727 176 m² 801 979 m² + 10 %
Demande placée
230 474 m² 219 056 m² -5%
> 5 000 m²
Loyer moyen 415 €/m² 425 €/m² +2%
Loyer prime 920 €/m² 930 €/m² +1%
Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues)
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 2
DEMANDE PLACÉE 3
DES SIGNES ENCOURAGEANTS DE REPRISE
Évolution de la demande placée
En volume de transactions (m²)
- 31%
Par rapport à la
3 000 000 100 moyenne des
1S sur 10 ans
90
2 500 000
80
2 000 000
70 • Plus d’un an après le début de l’épidémie de Covid-19, le marché francilien
des bureaux reste moins animé qu’avant la crise sanitaire mais a
60
commencé à montrer quelques signes de redressement. Ainsi, près de
1 500 000 50 430 000 m² ont été pris à bail au 2e trimestre après les 375 000 m² du 1er
801 979
trimestre, portant les volumes placés à un peu plus de 800 000 m² sur
40
l’ensemble du 1er semestre 2021.
1 000 000
30
• Si la hausse est de 10 % par rapport au 1er semestre 2020, la performance
500 000
20 est toutefois inférieure de 24 % à la moyenne des dix dernières années.
23
10
0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1S2021
Demande placée (m²) Demande placée fin 1er semestre de l'année
Consommation moyenne de bureaux 1S (2011/2020) Nombre de transactions > 5000 m²
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 Source : Knight Frank 4DY N A M I S M E D E S P E T I T E S S U R FA C E S
Répartition de la demande placée par tranche de surface
% du volume de transactions
• 23 opérations > 5 000 m² ont été signées au 1er semestre 2021 en Île-de-
France contre 22 sur l’ensemble de 2020 (14 au 1er semestre et 8 au 2nd
semestre). Toutefois, la hausse du nombre de grandes transactions ne 100%
6%
s’accompagne pas d’un rebond des volumes placés > 5 000 m², qui
90% 22%
totalisent 219 000 m² au 1er semestre 2021, soit une baisse de 5 % en un
21%
an et de 43 % par rapport à la moyenne des premiers semestres depuis 80%
dix ans. Ce recul tient notamment à l’absence de très grands 8%
70%
mouvements : au début de 2020, la prise à bail par TOTAL des 130 000
m² de « The Link » à La Défense avait en effet gonflé les volumes, alors 60%
32%
que les grandes transactions du 1er semestre 2021 portent pour la quasi 35%
50%
totalité sur des surfaces < 20 000 m².
40%
• Du côté des petites et moyennes surfaces, l’activité s’est plus rapidement
30%
et plus nettement redressée, en volume comme en nombre de
transactions. Le rebond a surtout concerné le segment des petites 20% 41%
35%
transactions (< 1 000 m²), avec un nombre en hausse de 42 % par
10%
rapport au 1er semestre 2020. Supérieur de 36 % au niveau enregistré à la
même époque l’an passé, le volume des transactions de petites surfaces a 0%
même rattrapé le niveau moyen des dix dernières années, signe d’une 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1S2021
normalisation plus rapide sur ce segment de marché.
< 1 000 m² 1 000 à 5 000 m² 5 000 à 20 000 m² > 20 000 m²
• Quant aux prises à bail de surfaces de taille intermédiaire (1 000 à 5 000
m²), elles ont bien résisté avec un volume stable d’une année sur l’autre
mais encore en baisse de 34 % par rapport à la moyenne décennale.
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 Source : Knight Frank 5L E G R A D E A TO U J O U R S P R I V I L É G I É
Analyse des transactions > 5 000 m² fin 1er semestre 2021
% du volume de transactions
Motivations Secteurs d’activité Qualités d’immeuble • Les grands utilisateurs continuent de privilégier les bureaux
neufs-restructurés. Ainsi, 16 mouvements > 5 000 m² sur 23
concernent ce type de biens, pour un volume représentant
5% 5% 75 % de l’ensemble de la demande placée > 5 000 m² au 1er
9% 6%
semestre 2021. Au 1er semestre 2020, cette part était
6% 25% toutefois bien plus élevée (82 %), largement gonflée par la
11% 38% transaction TOTAL à La Défense.
9% • Deux secteurs d’activité se sont distingués au 1er semestre
2021 : le secteur New Tech / Média, avec 38 % du volume
62% placé sur des surfaces ˃ 5 000 m² et six mouvements
13% 10% (CAMPUS CYBER et INGENICO WORLDWIDE à la
Défense, DASSAULT SYSTÈMES à Vélizy, SMILE à Asnières
75% et VOODOO dans Paris 1er), puis l’Industrie-Distribution
26% dont la part atteint 26 % grâce à huit transactions.
Rationalisation-Amélioration New tech / Media
Industrie / Distribution Neuf / Restructuré
Regroupement
Conseil
Création / 1ère implantation secteur Rénové
Services
Croissance Autres
Extension Banque / Finance
Public / Parapublic
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 Source : Knight Frank 6T R A N S A C T I O N S > 5 0 0 0 M ² AU 1 E R S E M E S T R E 2 0 2 1
TRIM. PRENEUR ADRESSE VILLE SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
T1 DASSAULT SYSTEMES CAMPUS DASSAULT | 10 RUE MARCEL DASSAULT VELIZY VILLACOUBLAY 28 000 - Neuf
T2 CAMPUS CYBER TOUR ERIA | 5-7 RUE BELLINI PUTEAUX 23 994 465 Neuf
T2 GROUPE UP GARDENS | 11 BOULEVARD LOUISE MICHEL GENNEVILLIERS 15 400 260 Neuf
T2 EM NORMANDIE H2B | 30-32 RUE HENRI BARBUSSE CLICHY 13 734 420 Neuf
T2 INGENICO WORLDLINE LE VOLTAIRE | 1 PLACE DES DEGRES PUTEAUX 13 700 420 Rénové
T1 CGI FRANCE CARRE MICHELET | 10-12 COURS MICHELET PUTEAUX 11 500 440 Restructuré
T1 ALTRAN TECHNOLOGIES M CAMPUS | 2-14 RUE DE LA VERRERIE MEUDON 9 500 370 Rénové
T1 CHANEL 185 AVENUE CHARLES DE GAULLE NEUILLY SUR SEINE 8 964 590 Restructuré
T2 ALDI PARC ICADE | PARIS NORD 2 33 RUE DES VANESSES VILLEPINTE 8 715 - Rénové
T1 MITSUBISHI ELECTRIC EUROPE B.V. ONLINE |1 PLACE RENAULT RUEIL MALMAISON 8 150 325 Restructuré
T1 ORANO - CERE FUTURA 2 | 23 PLACE DE WICKLOW MONTIGNY LE BRETONNEUX 7 190 215 Rénové
T2 TECHNIPFMC TRINITY | AVENUE DE LA DIVISION LECLERC COURBEVOIE 6 975 540 Neuf
T1 BPE LA POSTE DU LOUVRE | 52 RUE DU LOUVRE PARIS 01 6 841 > 790 Restructuré
T1 FRET SNCF EVIDENCE | 35 RUE DES BATELIERS SAINT OUEN 6 690 350 Neuf
T2 FUTURE4CARE PARIS BIOPARK | 6-14 RUE JEAN ANTOINE DE BAIF PARIS 13 6 231 465 Restructuré
T1 VOODOO LA POSTE DU LOUVRE | 52 RUE DU LOUVRE PARIS 01 5 832 > 790 Restructuré
T2 INEO SYSTRANS MAIL GAY LUSSAC (LOT B3) | BOULEVARD CONDORCET NEUVILLE SUR OISE 5 660 - Neuf
T1 SMILE KEYVIEW | 163 QUAI DU DOCTEUR DERVAUX ASNIERES SUR SEINE 5 645 170 Rénové
T1 ENERGIES FRANCE LE CLEVER | 34-40 RUE HENRI BARBUSSE GENNEVILLIERS 5 465 220 Rénové
T1 BPI MOVE | 38 RUE ROGER SALENGRO FONTENAY SOUS BOIS 5 400 280 Neuf
T1 CNAS ENERGIA | 4 PLACE DES FRERES MONTGOLFIER GUYANCOURT 5 300 vente Restructuré
T1 VALLOUREC M CAMPUS | 2-14 RUE DE LA VERRERIE MEUDON 5 140 370 Rénové
T2 UNOWHY LE 168 | 168-168 TER AVENUE CHARLES DE GAULLE NEUILLY SUR SEINE 5 030 622 Restructuré
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 Source : Knight Frank 7U N P R I M E TO U J O U R S É L E V É
Évolution annuelle des loyers en Île-de-France
€/HT/HC/m²/an
valeur top
930€/m²
• Le loyer prime de l’Île-de-France s’établit à 930 €/m²/an, soit
une très légère baisse de moins de 1 % sur un trimestre, mais une 1 000 €/m² 940 930
hausse de 1 % par rapport au 1er semestre 2020. Le niveau
demeure donc élevé sous l’effet des transactions signées à des 900 €/m²
valeurs supérieures à 900 €/m² au sein d’opérations
restructurées emblématiques du QCA (« Rio », « Maison 800 €/m²
Bayard », 19/21 rue Jean Goujon).
700 €/m²
• L’écart entre les valeurs prime et moyennes demeure important,
reflétant l’impact de la crise sanitaire et la distinction entre les 600 €/m²
actifs exceptionnels et le reste du marché. Toutefois, l’octroi de
mesures d’accompagnement plus généreuses a permis de 500 €/m² 425
préserver le loyer moyen, qui est même passé de 415 €/m²/an à 415
la fin du 1er semestre 2020 à 425 €/m²/an un an plus tard. 400 €/m²
300 €/m²
Île de France Paris QCA 200 €/m²
100 €/m²
Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues)
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
0 €/m²
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1S2021
20 - 35 % 10 - 20 % Loyer moyen Loyer prime
Mesures d’accompagnement Mesures d’accompagnement
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 Source : Knight Frank 8Valeurs locatives par tranche de surfaces
€/m²/an (HT/HC)
LOYER MOYEN DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES LOYER TOP DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES
1S 2020 1S 2021 Évolution 1S 2020 1S 2021 Évolution
< 1000 m² 376 398 ▲ < 1000 m² 900 915 ▲
1 000 / 3 000 m² 376 441 ▲ 1 000 / 3 000 m² 880 930 ▲
3 000 / 5 000 m² 435 478 ▲ 3 000 / 5 000 m² 880 930 ▲
> 5 000 m² 484 438 ▼ > 5 000 m² 960 790 ▼
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
Loyer top : loyer le plus élevé observé sur la tranche de surface sur les 12 derniers mois
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 Source : Knight Frank 9Valeurs locatives par qualité d’immeuble – transactions réalisées au cours des douze derniers mois
% du volume de transactions
?
Neuf/Restructuré Seconde main
2%
13%4% 12%
11% 8%
800 €/m²
13% 12%
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 Source : Knight Frank 10OFFRE
DISPONIBLE
ET FUTURE
11PRÈS DE 4 MILLIONS DE M² DISPONIBLES
Évolution de l’offre immédiate et du taux de vacance
En volume d’offres (m²)
4 500 000 9,0 %
• Le volume de l’offre immédiatement disponible en Île-de-France a
continué d’augmenter au 2e trimestre 2021. Celui-ci atteint 4 000 000 8,0 %
désormais 3,96 millions de m², soit une hausse de 6 % sur un
trimestre et de 33 % par rapport à la fin du 1er semestre 2020. Le 3 500 000 7,0 %
point haut des vingt dernières années (4,02 millions de m² au 4T 7,1 %
2014) devrait être bientôt dépassé. En effet, malgré le début de 3 000 000 6,5 % 6,0 %
redressement de l’activité locative, celle-ci reste nettement
inférieure à sa moyenne de long terme, tandis que les libérations se 2 500 000 5,0 %
poursuivent, accompagnées de l’essor du marché « gris » (sous- 5,0 %
location ou recherche de successeur), et que le rythme des 2 000 000 4,0 %
livraisons ne faiblit pas.
1 500 000 3,0 %
• Le taux de vacance atteint désormais 7,1 % en Île-de-France contre
5,5 % un an auparavant. La situation demeure très contrastée selon 1 000 000 2,0 %
3 957 907
les différents secteurs tertiaires de région parisienne (5 % dans le
QCA, 6,9 % dans la Boucle Sud, mais 12 % à La Défense, 19,7 % 500 000 1,0 %
dans la Péri-Défense, 16,4 % en 1ère couronne Nord, etc.).
0 0,0 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1S2021
Offre immédiate (m²) Taux de vacance
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 Source : Knight Frank 12AU P L U S H AU T D E P U I S 1 0 A N S DA N S L E N O R D
Taux de vacance par secteur géographique
En %
18,0 %
16,4 %
16,0 %
14,1 %
14,0 %
12,7 %
12,5 %
12,0 % 12,0 % 11,0 %
10,0 %
10,0 %
7,6 % 7,4 %
8,0 % 6,8 %
6,1 % 7,9 %
5,7 % 5,5 %
6,0 % 6,0 % 6,2 %
5,7 %
5,0 % 4,7 %
4,6 %
4,0 %
3,5 % 4,6 %
4,1 % 4,2 %
2,0 %
2,4 % 2,4 % 2,6 %
2,1 %
0,0 %
1,4 %
QCA Paris Centre Ouest Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest 1 ère couronne Est 1 ère couronne 1 ère couronne Sud 2ème Couronne
(hors QCA) Nord
Plus bas sur 10 ans 1S2021 Plus haut sur 10 ans
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 Source : Knight Frank 13PA R T TO U J O U R S T R È S L I M I T É E D U G R A D E A
Offre disponible immédiatement par qualité d’immeuble – fin 1S2021
% du volume d’offres
• La part des surfaces de Grade A (neuves ou restructurées)
sur l’ensemble de l’offre disponible en Île-de-France
progresse d’une année sur l’autre, passant de 13 % à la fin
du 1er semestre 2020 à 22 % un an plus tard. La hausse
devrait se poursuivra dans les prochains mois en raison
22% du nombre important de livraisons à venir et d’un rythme
d’absorption moins élevé du fait de l’impact de la crise
sanitaire sur la demande.
• La situation demeure contrastée selon les différents pôles
Neuf / Restructuré tertiaires. Certains affichent une part très réduite voire
nulle d’offres de Grade A, comme certains quartiers de
Seconde main Paris (0% dans Paris 5/6/7e, 8 % dans Paris QCA), la
Boucle Sud (3 %) ou la Boucle Nord (8 %). La proportion
est plus élevée dans Péri-QCA (23 %) ou
Neuilly/Levallois (25 %), mais sur un volume total de
78% disponibilités encore assez limité.
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 Source : Knight Frank 14PIC DE LIVRAISONS EN 2021
Évolution du volume des livraisons
En volume d’offres (m²)
Taux de
pré-commercialisation
Livraisons
2021 - 2023
1 600 000
34 %
1 400 000
1 200 000
1 000 000 • Le volume des livraisons est resté limité en 2020 en raison du report de
certaines opérations lié à la crise sanitaire. Si celles-ci atteindront un pic
800 000 en 2021, les offres attendues cette année sont déjà absorbées pour près
des deux tiers. En revanche, les opportunités offertes aux utilisateurs
600 000
s’annoncent bien plus abondantes en 2022 et 2023.
• Certains secteurs présentent des taux de pré-commercialisation
400 000
62% particulièrement élevés d’ici la fin de 2023, comme Paris QCA (53 %) ou
la Boucle Sud (64 %). En revanche, l’afflux de projets encore disponibles
200 000
est considérable à La Défense ou dans le Nord, avec un délai de retour à
21% l’équilibre difficile à prévoir en raison du manque de visibilité lié à la
15%
crise sanitaire et de son impact sur l’économie.
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Surfaces livrées Livraisons prélouées
Livraisons disponibles Consommation moyenne de bureaux
neufs/restructurés > 5 000 m² (2014/2020)
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 Source : Knight Frank 15P R È S D E 5 0 % D E P R O J E T S S É C U R I S É S À PA R I S
Taux de pré-commercialisation par secteur géographique
Offre neuve-restructurée attendue d’ici la fin de 2023
90 %
84 %
81 %
80 %
70 %
61 %
60 %
59 %
53 % 52 %
50 % 47 % 48 %
41 %
39 %
40 %
30 %
19 %
20 % 16 %
10 %
0%
Paris QCA Paris autres La Défense Croissant Ouest 1ère couronne 2e couronne
Surfaces pré-commercialisées Surfaces disponibles
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 Source : Knight Frank 16DÉFINITIONS
17DÉFINITIONS
• DEMANDE PLACÉE : • LOYER MOYEN :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y Moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois
compris pré-commercialisations, clés en main et compte-propres, sous réserve de la levée (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
des conditions suspensives.
• LOYER PRIME :
• OFFRE IMMÉDIATE : Moyenne pondérée des 5 transactions > 500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus mois, toutes qualités confondues (exprimé en €/HT/HC/m²/an).
les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
• LOYER TOP :
• TAUX DE VACANCE : Loyer de transactions le plus élevé observé sur les 12 derniers mois (exprimé en
Rapport entre l’offre immédiatement disponible et le parc existant. €/HT/HC/m²/an).
• PRÉ-COMMERCIALISATION : • MESURES D’ACCOMPAGNEMENT :
Prise à bail réalisée avant la livraison d’un bâtiment. Ensemble des aménagements financiers consentis lors d’une transaction : franchise de loyer,
travaux, loyers progressifs.
• ETAT DES LOCAUX / NEUF-RESTRUCTURÉ ET SECONDE-MAIN
Une transaction est considérée comme d'état neuf si elle a lieu moins de 5 ans après la
construction-restructuration d'un immeuble et que l'état des locaux est lui-même neuf ou
restructuré. Une relocation dans un immeuble achevé il y a moins de 5 ans est donc qualifiée
de « seconde main ».
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE DE FRANCE l 1S 2021 18C O N TA C T S
Vincent Bollaert
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+33 (0)1 43 16 88 90
+33 (0)6 86 48 44 62
vincent.bollaert@fr.knightfrank.com
David Bourla
Partner | Chief Economist & Head of Research
+33 (0)1 43 16 55 75
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