Le marché de la maison individuelle " low cost "

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LES FOCUS DE DEVELOPPEMENT CONSTRUCTION

           Le marché de la
           maison individuelle « low cost »

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Le marché de la maison individuelle « low cost »

De la nécessité de construire des maisons à prix maîtrisés

Le marché de la maison individuelle s’est trouvé plongé dans la crise à partir de l’été 2008.

Ceci alors même que les fondamentaux du marché de la maison individuelle demeurent solides :
    - globalement, la demande de logements en France reste forte,
    - la maison individuelle constitue le rêve absolu pour 82 % des ménages français,
    - l’accession des ménages reste très centrée sur les marchés de la maison individuelle,
    - ce type d’habitat se révèle l’offre la plus adaptée aux souhaits des ménages en termes d’espace
      (intérieur et extérieur), de confort et de préoccupations environnementales…

Ces dernières années, l’inflation des coûts d’accession a été considérablement supérieure à
l’augmentation du revenu des ménages, et dans le même temps, la solvabilité des primo-accédants,
cœur de cible du marché de la maison individuelle, n’a cessé de baisser.

Dès lors, un impératif s’impose aux constructeurs pour relancer un marché de la maison individuelle en
crise : développer une offre de maisons qui soient à la fois à bas prix et de qualité…

Construire moins cher devient d’autant plus nécessaire que le développement durable, de simple pré-
occupation environnementale, a acquis un statut véritablement réglementaire dans le prolongement du
Grenelle de l’Environnement.
Les constructeurs doivent dès à présent anticiper la future règlementation qui impose dès 2012, en norme
basse consommation (BBC), des consommations énergétiques, selon la localisation du logement, de 50
à 60 Kwh par m² et par an (contre 180 Kwh/m²/an à l’heure actuelle).
Selon l’Union des Maisons Françaises (UMF), les surcoûts pour construire une maison au niveau BBC sont
aujourd’hui de l’ordre de 30 % par rapport à la construction d’une maison traditionnelle.
Or les ménages modestes, comme les autres d’ailleurs, devront pouvoir acquérir une maison à un prix
accessible (en adéquation avec leur capacité d’emprunt), économe en énergie et respectueuse de
l’environnement…. La quadrature du cercle.

Enfin, il convient de rappeler que le prix du foncier reste un élément primordial dans le montant total
d’une opération de construction, qu’il s’agisse de maisons en diffus ou de maisons en promotion ; un
élément sur lequel constructeurs et promoteurs peuvent difficilement agir.
La maîtrise des coûts de construction du bâti (la maison en elle-même) s’avère donc d’autant plus né-
cessaire dans le contexte actuel de chèreté du foncier, lié à une demande demeurant forte.

En résumé, dans la perspective de conserver solvable la clientèle des primo-accédants tant aujourd’hui,
pour relancer le marché de la maison individuelle, qu’après 2012, les constructeurs ont un double défi à
relever : celui de la technicité et celui de la maîtrise des coûts de construction (le premier défi pouvant
largement influer sur le second).

Les stratégies développées par les constructeurs pour abaisser les prix de
vente
Sachant qu’il est communément admis qu’un ménage de condition plutôt modeste dispose de revenus
mensuels compris entre 1 et 3 SMIC, soit environ de 1 050 à 3 100 € mensuels nets, force est de constater
que la clientèle de la maison individuelle en secteur diffus est majoritairement composée d’accédants
modestes.

Alors que le "low cost" ou les offres à bas prix sont déjà (largement) présents dans l’alimentaire, le brico-
lage, le textile, le transport et de plus en plus dans les services, la maison à bas prix peut donc se justifier
pleinement dans le secteur de l’habitat.

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La maison à bas prix, selon l’Union des Maisons Françaises (UMF), est une habitation proposée à moins de
105 000 € TTC, hors terrain.
Elle est destinée aux ménages, avec ou sans enfants, généralement de profil primo-accédant disposant
au maximum de 3 000 € de revenus mensuels et d’une capacité de remboursement de crédit comprise
entre 500 et 1 000 € par mois.

Pour abaisser les prix des maisons, les constructeurs et promoteurs de maisons individuelles optent pour
des stratégies visant principalement à réduire :
     - les coûts de production, en :
         . impliquant le futur propriétaire dans la construction de sa maison (concept « prêt-à-finir »),
         . industrialisant le processus de construction,
         . limitant volontairement le nombre de modèles proposés ;
     - les coûts commerciaux inhérents à la vente de leur produit maison individuelle.

Le « prêt-à-finir »
Le réseau de construction de maisons traditionnelles en "prêt-à- finir" MIKIT est le précurseur de la maison
à bas prix.
Né il y a 25 ans, son concept a aujourd’hui fait ses preuves. Le "prêt-à- finir" permet d'afficher des prix
jusqu'à 30 % inférieurs sur les maisons traditionnelles par rapport à la formule classique du « clé-en-main ».
Le prix moyen d’une maison MIKIT s'élève à 90 000 € (hors terrain), l’entrée de gamme (modèle de base)
démarrant à 60 000 €.

La formule MIKIT se base sur un partenariat entre le constructeur et l’acquéreur. Le premier réalise le gros-
œuvre de la maison. Le second prend en charge les finitions intérieures livrées sous forme de kits prêts à
poser : cloisons, menuiseries intérieures, isolation, électricité, plomberie, sanitaires et escaliers.
Le bricoleur non expérimenté n’a qu’à suivre les notices des kits et peut disposer, pour plus de sécurité,
d’une assistance technique gratuite, sous la forme d’un crédit d’heures que le client peut utiliser comme
bon lui semble.
Mikit se montre très confiant dans son concept de maisons, avec des objectifs de croissance ambitieux à
court-moyen terme.

La filiale MAISONS CASTOR du groupe GEOXIA s’est également positionnée sur le concept de maisons
« prêtes-à-finir ». Sa proposition commerciale est plus souple dans la mesure où l’acquéreur a la possibilité
de choisir à la carte entre trois versions de finition de la maison selon ses besoins et son budget.
La version 1 est celle de la maison « prête à vivre ».
La seconde version lui permet d’économiser jusqu’à 14 % par rapport au prix de la maison classique
prête à vivre, en intervenant lui-même sur différents postes de travaux : pose des cloisons, des bandes de
joints et installation des portes.
La version 3 est la solution la plus économique puisqu’elle génère une économie de 20 % sur le prix de la
maison. Le champ d’intervention du futur acquéreur est néanmoins plus large : pose des cloisons,
bandes de joints et portes, déroulage de la laine de verre sur les plafonds, réalisation des finitions élec-
triques, des finitions de plomberie-sanitaires, pose des revêtements de sol, des papiers peints, des pein-
tures et boiseries extérieures.

Industrialisation du processus de construction
Le concept de MAISONS PHENIX (groupe GEOXIA) se fonde sur l’usinage d’une partie importante des
pièces composant la maison à ossature métallique.
Ce procédé industriel permet de générer des économies d’échelle. Grâce à des volumes importants, la
négociation avec les fournisseurs de matériaux et de matières premières permet de bénéficier de prix
d’achat plus avantageux. De plus la construction de la maison est réalisée dans des délais courts, rédui-
sant encore sensiblement les coûts.
Dans les gammes « Sélection » et « Les Essentielles », axées sur la fonctionnalité des maisons et leurs prix
très attractifs, sont proposées des maisons de 3 chambres (sans garage) dans une fourchette de prix os-
cillant entre 63 000 et 80 000 € TTC.

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A.S.T Groupe, constructeur lyonnais (maisons Trident, Concept Créa, Villas Club, ...), a récemment lancé
en France une offre nouvelle de maisons à ossature bois fabriquées industriellement. Cette nouvelle offre
du constructeur, exclusivement dédiée aux primo-accédants, est née de la prise de contrôle par A.S.T,
en janvier 2009, du groupe nivernais JACOB (58) dont le cœur de métier est la fabrication industrielle de
composants structuraux en bois pour la construction.
Reposant sur une logique industrielle optimisant fortement coûts et délais de fabrication et permettant
ainsi de proposer des maisons à ossature bois industrielle à moins de 100 000 € (hors terrain), cette offre
de maisons à bas prix va être commercialisée au travers d’un réseau de 60 concessionnaires répartis
dans toute la France (à noter que ces maisons respectent dès à présent les futures normes du Grenelle
de l’Environnement (maisons BBC à basse consommation d’énergie).
A.S.T Groupe espère à terme pouvoir commercialiser jusqu’à 2 000 maisons par an via cette nouvelle
offre.

« Maison Performances », une gamme de maisons en série économique et environnementale, est le fruit
d’un partenariat, depuis 2007, entre le constructeur MAISONS FRANCE CONFORT, ARCELORMITTAL, numé-
ro un mondial de la sidérurgie et KNAUF, 1er producteur européen de plaques de plâtre.

Le concept de MAISONS PERFORMANCES est pré-industrialisé au maximum. Les matériaux utilisés pour les
structures sont issus des dernières innovations de grands noms de l’industrie tels que ARMAT (ArcelorMittal
Construction), qui fabrique l’ossature à base de profilés en acier galvanisé (à haute limite d’élasticité)
pré-assemblés en atelier, et KNAUF qui réalise l’isolation et l’habillage (double isolation intérieure et exté-
rieure).
La gamme se décline en plusieurs configurations, de 73 m² à 100 m², avec 3 ou 4 chambres, de plain-
pied ou à étage, avec ou sans garage, le tout à partir de 76 000 € TTC (hors terrain).
La double isolation standard proposée en première offre par le constructeur permet d’être entièrement
compatible avec les exigences Haute Performance Énergétique (HPE).
A noter que "Maisons Performances" complète son offre de base, avec trois packs, qui permettent
d’atteindre des performances énergétiques équivalentes au label Bâtiment Basse Consommation (BBC).
L’ensemble des solutions constructives issues de ce partenariat permet ainsi d’accéder à une maison à
basse consommation pour moins de 100 000 €.

Solutions combinant industrialisation du processus de construction et économies sur les coûts
commerciaux
BOUYGUES IMMOBILIER a élargi son offre de maisons en secteur groupé avec le lancement d’une nou-
velle gamme de maisons individuelles à petits prix, « Maisons ELIKA », répondant aux besoins des mé-
nages disposant de revenus mensuels inférieurs à 2 500 € net.
Le produit phare « Maisons Elika » est une maison de 4 pièces, d’une surface habitable de 83 m², au prix
indicatif de 145 000 € TTC (terrain compris) hors frais de notaire. Cette maison comprend un rez-de-
chaussée avec cuisine américaine, 3 chambres, une salle de bain, un jardin d’environ 200 m² et égale-
ment un parking.
Pour garantir aux futurs propriétaires un petit prix, « Maisons ELIKA » conjugue au moins deux atouts :
    . les économies d’échelle réalisées grâce à la rationalisation de la conception et à des méthodes
      de construction innovantes.
     Le promoteur-constructeur a fait le choix de limiter le nombre de modèles : seules deux versions de
     pavillons de 4 et 5 pièces sont commercialisées, ce qui a le mérite de simplifier le processus de
     construction.
     Par ailleurs, une partie du processus de construction est industrialisé. Les maisons sont construites à
     partir d’une ossature en bois (tout en préservant le caractère traditionnel des façades extérieures
     dont le parement est adapté au style local de chaque région). Les panneaux constituant les murs
     et les pignons de la future habitation sont découpés et assemblés en usine.
     Ce mode de construction permet ainsi de raccourcir de manière significative le délai de construc-
     tion (9 mois au lieu de 14 mois) ;
    . le mode de communication et de commercialisation assez innovant, caractérisé par l’utilisation
      d’Internet et l’accompagnement personnalisé sans bureau de vente.
     Sur www.maisons-elika.com, 24H/24, le futur acquéreur peut trouver des informations sur les pro-
     grammes, découvrir les maisons grâce à des plans et des photos et réaliser des visites virtuelles.
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Une pré-réservation est possible sur le site internet. Les personnes intéressées laissent leurs coordon-
     nées en ligne. Les documents nécessaires à l’achat (fiches de paie, etc.) peuvent être "scannés"
     par le client et envoyés via le site.
     Les acheteurs sont alertés régulièrement par e-mail de l'avancée des travaux. En effet, les maisons
     étant standards, les communications concernant l'avancement des travaux peuvent être réalisées
     collectivement en direction d'un groupe d'accédants, et de manière électronique, plutôt qu'indivi-
     duellement et par courrier. Toutes les démarches relatives au dossier de financement peuvent être
     réalisées en ligne.
     Le service électronique de gestion du parc Elika est centralisé pour toute la France à Malakoff. Ce
     système, comparativement aux mandats d'agences, représente une source d'économies non-
     négligeable.
     En résumé, la publicité, les bureaux de vente, les multiples allers et retours de documents par cour-
     rier sont supprimés (à l’exception des contrats de réservation qui doivent être renvoyés signés par la
     poste pour un accord définitif).

Enfin, il est clair, qu’en secteur groupé, le prix du foncier reste un facteur primordial dans le coût total
d’une opération. Or la stratégie de développement de « Maisons ELIKA » vise principalement la grande
couronne d’Ile-de-France ainsi que les périphéries des grandes agglomérations, zones urbaines où le prix
du foncier peut parfois s’avérer aussi cher que le bâti.
Dans la recherche de terrains au meilleur prix, le promoteur privilégie de fait le partenariat avec les col-
lectivités. Il s’agit d’un troisième atout pour garantir des petits prix. Il localise ses programmes de maisons
en village ou de maisons de ville accolées (en bandes, en serpentin) en zone ANRU bénéficiant d’une
TVA à 5,5 % ou sur des terrains publics.

Les initiatives de l’Etat pour favoriser l’accession à bas prix en secteur indi-
viduel
Depuis 2005, l’Etat a initié deux dispositifs, en habitat individuel, pour permettre aux ménages modestes
d’accéder à la propriété : "la maison à 100 000 €" et "la maison à 15 €/jour". Ils répondent au même objectif,
à savoir permettre l'accession à la propriété aux ménages disposant de revenus compris entre 1 500 et 2 000
€ nets par mois et pour lesquels le taux d'effort ne doit pas excéder 24 %. Le premier s’est avéré un échec, le
second a reçu de vives critiques.

La maison à 100 000 € : un échec
Ce projet a été lancé fin 2005 par l'État, à l'initiative de Jean-Louis Borloo, avec pour objectif de promou-
voir, avec l'aide des acteurs de l’accession sociale et surtout des collectivités locales (sur lesquelles l'État
comptait pour mettre à disposition des terrains), l'acquisition de maisons dont le prix n'excède pas 100 000
€.
Le projet est porté par l'Association Française pour l'Accession à la Propriété (AFAP) qui regroupe une
vingtaine de communes et quelques opérateurs (dont Maisons d'en France). Chaque commune est libre
de proposer le dispositif de son choix pour favoriser l'émergence de tels programmes (mise à disposition de
terrains, aides aux accédants, …).

Les maisons doivent répondre à des caractéristiques définies par la charte « Maison aujourd’hui, la Maison
à 100 000 € » : surface habitable d’au moins 85 m², exigences particulières en matière de qualité environ-
nementale (économies d’énergie, label environnemental pour les opérations groupées, …) :
    . La maison doit être vendue « prête à vivre », c'est-à-dire complètement terminée, sur une parcelle
      paysagée comportant une place de stationnement et des espaces dédiés aux contraintes tech-
      niques. Aucune forme de construction, ni aucun procédé constructif n’est imposé ;
    . Les maisons à 100 000 € doivent être proposées à un prix « clés en mains » incluant les honoraires, le
      coût de raccordement aux réseaux, le coût d’aménagement de la parcelle, le montant des taxes
      et des redevances, ainsi que les frais d’acquisition et d’hypothèque.

Initialement, le projet tablait sur la possible production de 20 000 à 40 000 maisons par an.
L’échec de ce dispositif est patent en raison de difficultés -incontestablement sous estimées- de disponibili-
té du foncier et désormais, l’AFAP préfère parler de maisons « à prix maîtrisés » plutôt que de maisons à 100
000 €.

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La maison à 15 € par jour
Le principe de la maison à 15 € par jour, mis en place par Christine BOUTIN (ex-Ministre du Logement) en
avril 2008, permet à des ménages primo-accédants, dont les revenus mensuels nets sont compris entre
1500 et 2000 €, d’acquérir une maison neuve en ne payant que 15 € par jour, soit 450 € par mois pendant
20 à 25 ans.
Prenant acte des difficultés rencontrées par son prédécesseur et son dispositif de la maison à 100 000 €,
Christine Boutin, avec son concept de la maison à 15 € par jour, a mis l'accent sur le financement de
l'acquisition du terrain, en reprenant le principe du Pass-Foncier (qui n’existait pas encore lors du lance-
ment de la maison Borloo) et en lui associant l'intervention du 1 % Logement (désormais renommé Action
Logement).
Le programme vise la construction de maisons de 85 m², implantées sur des parcelles d'environ 250 m². Le
coût d'une opération devait se situer entre 160 000 et 185 000 €, terrain compris, le prix de ce dernier étant
garanti en € constants.

Le projet a fait l'objet de critiques par rapport au fait qu'il ne se différencie pas, fondamentalement, de
celui de la maison à 100 000 € et qu'in fine, il se trouve confrontés aux mêmes écueils.
En dépit de cescritiques, on peut mentionner que le dispositif de la maison à 15 €/jour semble avoir été,
toutefois, plus favorablement accueilli de la part de la profession des constructeurs. En témoigne le fait que
la Charte « Propriétaire de ma maison pour 15 € par jour » a été signée, à son lancement, par environ 150
partenaires, dont de grands constructeurs (Maisons France Confort, Geoxia, Maisons Pierre, Trecobat, Mai-
sons Mikit, Babeau Seguin…).
On fera simplement remarquer que certains constructeurs sont capables aujourd’hui de construire des
maisons à un prix bien inférieur à celui de la maison à 15 €/jour, dont certains signataires de la Charte.

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